成都别墅项目定位策划报告

隆鑫地产成都杨柳河别墅项目

定位策划报告

北京金网络房地产经纪有限公司

西南区域公司

二零零九年五月十二日

隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告目录

第一部分开发方向研究篇

一、宏观市场形势分析

1.成都房地产市场格局及发展形势

2.新津在成都房地产市场中的定位

3.别墅相关政策解读

二、成都别墅市场格局分析

1.成都别墅市场发展与演变

2.目前别墅市场版块划分

3.各版块特征简述

4. 各物业形态销售价格分析

三、项目用地经济性和开发模式分析

1.地块用地经济性和开发模式分析工作模型

2.各物业类型产品设定指标

3.项目容积率研究初步结论

4.本案开发模式和形态研究

5.开发方向和产品组合模式研究结论

第二部分开发方向论证篇

四、独栋别墅市场竞争环境研究

1.竞争版块分析

2.典型项目分析

3.别墅客户需求特征分析

五、项目资源条件评估

1、地块位置

2、交通条件

3、景观资源

4、周边配套

5、人文环境

6、地块发展潜力

六、项目运作目标论证

1.隆鑫品牌解读

2.项目发展目标

第三部分项目定位篇

七、项目发展核心课题及核心市场策略

1.项目SWOT分析

2.项目定位核心课题

3.项目定位核心主张

八、项目定位

1.项目市场定位

2.目标客户群定位

3.项目产品定位

4.项目价格定位

第四部分项目规划和运作策略篇

九、项目规划设计及物业发展方向建议

1.地块指标及用地条件综述

2.规划设计专题

3.户型设计专题

4.建筑形态及风格设计专题

5.景观设计专题

6.配套和商业专题

7.设备设施建议

8.物业管理专题

十、项目开发运作策略

1.整体分期开发建议

2.项目首期开发建议

3.项目启动策略

4.启动区打造建议

5.项目入市时机及策略

十一、项目初步经济测算

1.项目开发成本估算

2.项目销售进程和销售收入

3.资金流量分析

4.盈利性分析

5.不确定性分析

6.结论和启示

第五部分品牌建设篇十二、隆鑫企业和项目品牌建设专题

附件业内访谈

第一部分开发方向研究篇

一、宏观市场形势分析

（一）成都房地产市场格局及发展形势

1、整体形势综述

从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降；房地产投资及新开工量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上都已经趋于弱化；调整将持续深入并影响到市场发展的各个层面，单独依靠市场自身的力量短期内很难走出低谷，唯有依靠强有力政策才有可能实现反周期性的复苏。09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本面不稳定的影响，市场未来走势不可过早盲目乐观。

从成都市场分析，2009年是房地产新十年的起点，成都房地产市场已经过十年的洗礼，特别是近三年，市场处于高度的动荡期。09年成都房地产市场具有高度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本面、政策面、供需市场面等的影响，持续时间还有待观察。

从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买人群特点等方面因素的影响，别墅市场一直呈现旺销的局面。在成

都市场中，别墅物业更多是以身份标定的角色出现。

2、成都城市发展方向

城市发展方向：“一主多心，一带三轴”

“一主”指主城区，是市域城镇体系的主体；

“多心”指规划区外的四市、四县和重点镇；

“一带”指南北向的城市发展地带；

“三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成温高速路）形成的串珠状发展轴。

“多心”指规划区外的四市、四县（新津、双流、蒲江、金堂）和重点镇；

“一带”指南北向的城市发展地带；

本案所处的新津县正处于成都市未来发展规划的“多心”和“一带”之中，具有一定的区位优势，在相应的规划下，未来发展值得期待。

3、成都房地产市场各圈层发展态势

（1）各圈层发展不均衡

按照成都市各区县分布的特点，除去主城区的六区，我们将地域与主城区紧邻的六个区县划为第一圈层，将其他区县划为第二圈层，而本案所属的新津县属于第二圈层。

在成都房地产市场的版图中，在主城区向外辐射的前提下，由于地域条件的影响，第一圈层市场发展的较为快速，供应和成交市场较为活跃，甚至有追赶主城区的趋势；而第二圈层距离中心城区较远，受到中心城区发展的影响较小，目前阶段市场无法与第一圈层市场相比。

（2）第一圈层已向高密发展

随着城市的不断扩容，交通的改善，中心城区与第一圈层几以形成无缝对接，在中心城区不断向高向密发展的影响下，第一圈层市场承接了中心城区大量的外迁居民，在城市规划和土地合

理利用的前提下，此区域市场也呈现出向高密产品集中的态势，积极主动向中心城区靠拢。

（3）第二圈层现阶段现以低密为主

第二圈层从地域角度分析，其距离中心城区有相当路程的距离。目前，中心城区向第一圈层的发展并未饱和，同时城市相关重大配套功能并未触及到第二圈层，而第二圈层市场基本上是以自给自足的方式实现消化，市场接受的主流以低密为主体，另外，此区域优异的自然景观资源，也为低密产品的高品质实现提供了条件。

（二）新津在成都房地产市场中的定位

1、政府定位

新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，自然生态资源丰富，众多文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”，特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、“亚特兰蒂斯”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。

2、市场定位

新津做为成都第二圈层的区县，从区域位置的角度分析，无法与第一圈层的温江、双流相比，无法有效吸引大量中心城区的购买者，使得其关注度不高，加上本地有限的购买力，这也直接导致了新津房地产中低级市场整体低迷和不景气，但新津所拥有的独特的山水自然资源却是其他区县无法比拟的，同时也为中高级甚至顶级产品的开发创造了先决条件，再加上在规划、配套、区域打造等方面的后发优势，新津房产市场后市可期。

（三）别墅相关政策解读

2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台。这是继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。

08年3月28日，国土资源部强调，08年要从严控制新增建设

用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

2007年初，成都市政府出台政策，三环内禁批别墅用地，并对高尔夫球场项目进行严格审批。

从市场层面来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项目。而新的竞争者则将被挡在门外。加上成都正致力打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项目在今后或将进入奇货可居的状态，其别墅市场价格在今后也将随着政策的逐步推行而加入上涨行列。

随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变大，将对这些县市的别墅市场带来比较好的繁荣。国土资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项目的行为得到有效控制。短期衡量，政府对高档别墅的禁令将为开发商提高别墅价格制造出更合理的借口。

但由于512地震的影响，成都市很多已经报建的项目在后来都重新进行了调整，对原规划的高层或者多层向直接调整为别墅类项目的方向努力，并有可能在明年逐步推入市场，市场上的别墅类项目有可能出现阶段性增加的趋势，但受土地取得价格和政策的制约纯独栋项目仍将是凤毛麟角。

二、成都别墅市场格局分析

1.成都别墅市场发展与演变

第一阶段：城市别墅初现

1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格虽然被拉到一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速售罄。天府花园随之出击，也取得了较好的销售业绩。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。

第二阶段：度假别墅异军突起

2001年的郊县房交会上，青城白鹭洲引起轰动，数天的抢购热潮标志着度假别墅浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市别墅已经淡化了“第一居所”与“第二居所”的争夺，青城山的度假别墅以“阳光、空气、青山绿水”对渴望自然、向往“5+2生活”的成都人产生了极大的冲击，一时间青城山的度假别墅接连面市，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到度假别墅的蓬勃生机。

第三阶段：牧马山一枝独秀

从2004年起，在城南的牧马山，自然台地，加上高尔夫球场，原始森林，加上与城市中心区的近距离和牧马山组团规划项目容积率小于1的要求，开发商推出的项目不约而同是独幢别墅。传统的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的“金字塔尖的人群”。随着众多知名开发商和大盘的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。

第四阶段：众版块齐头并进

目前成都的别墅市场已经出现了多版块齐头并进的局面，主要集中在主城区以外的各郊区县，如城南的南沿线版块、温江的光华大道版块、城北的毗河版块等等，并以各自的特点吸引不同需求的购买者。

2、目前别墅市场版块划分

总体来说，目前就整个大成都而言，可以划分为主城区别墅群和郊区别墅群。主城区别墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三区。而郊区别墅板块当中又可以作进一步的细分，其板块划分范围见下图：（主要分布于都江堰-青城山、光华大道、牧马山-花源镇、南沿线、城北、龙泉板块）

3、各别墅版块特征简述

1）、主城区版块——高层电梯公寓丛林中寥若晨星的类别墅产品

华侨城·纯水岸别墅

龙泉版块

主城版块

都江堰版块

温江版块

牧马山版块

南延线版块

城北版块

主城别墅板块市场特征简述：

在售项目4个，其中主城区三环内1个，三环外3个，均非纯别墅社区。

叠拼别墅总供应套数262套，已售258套，仅余4套，面积区间在193－373平米，单套总价在280－680万之间，集中销售

期去化速度在30套/月，平均速度10套/月。

联排别墅总供应套数85套，均在三环外，已售70套，仅余15套，面积区间在320－400平米，单套总价在320－600万之间，主力单价在1.2－1.5万元之间，集中销售期去化速度在18－

37套/月。

双拼别墅总供应套数62套，已售50套，仅余12套，面积区间在360－700平米，单套总价在720－1800万之间，主力单

价在三环内接近3万元/平米，三环外1.7－2.3万/平米。

主城区别墅产品总体反映出供应量小，单总价高，去化速度较快的特点。

主城区别墅的客群主要看重项目的稀缺性，其经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。

成都主城区的别墅一直都具有较好的销售率，国宾片区、东湖片区，特别是以浣花片区为代表的顶端别墅，因绝版的地段资源成为了城市别墅的典范区域，此区域的项目以高价引领成都别墅市场。基于对城市中心不可复制的地理资源高度认可，这类客群选择价高，但地段价值也高的项目，同时看中主城区不可比拟的交通资源、市政配套。

受土地开发资源减少、地价攀升等因素影响，市区别墅占地较小，只有利用外围的资源。多以联排、双拼和叠拼别墅为主，2007年这类物业单价一般都在 1.2万元/平方米以上。2008年，别墅、类别墅供应量将维持在200套左右，价格将呈进一步上扬之势。中海以中海国际社区逾20万平方米的别墅群落、龙湾半岛近6万平方米的绝版半岛别墅体量，成为了2008年最大的别墅高端产品供应者。“中海别墅年”，表明了这一鲜明的产品特征，同时由于地震的原因，部分项目更改了整体方案，如置信丽都花园城，由于地段的特点，项目销

售也出现了逆市飘红的销售业绩。

故而，主城区别墅的客群的经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。

2）、牧马山-花源镇版块—以高尔夫配套为主打概念的高端别墅区域

牧马山－花源镇别墅板块市场特征简述：

在售含别墅项目5个，多数为纯别墅社区，主打山水资源和高尔夫配套，独栋为主，少量联排和双拼。

板块分为早期开发的牧马前山和新进崛起的牧马后山两个部分，前山项目主打山景资源，中航云岭依托国际高尔夫配套，

为前山领军，价格最高，面积460-1300㎡，均价12000元/㎡，总价500-3000万元/套；后山项目围绕花源镇展开，龙湖长桥

郡为品质标杆，面积区间380-1200㎡,均价1.2－1.6万/平米，总价500－2500万；置信牧山丽景走综合性价比路线，面积区

间175-260㎡,均价1.0万/平米，总价200－300万，集中销

售期月均速度均在30套左右，销势良好。

前山项目入住率极低，盖因交通和配套限制；后山项目依托花源镇，一般生活配套相对完善，更具备第一居所条件。

随着多个品牌开发商大盘进驻牧马后山，版块热度再次升温，成都中央别墅区的风范更加凸显，顶级人群高度聚集，精英阶层更加向往。

牧马山开发较早，拥有极好的先天条件：自然台地、高尔夫球场和原始森林，以及与市区较近的距离，注定了区域产品层次较高。

根据目前销售的项目情况，我们对其物业的情况进行了统计：

这个片区已经交房的项目有中航·云岭高尔夫别墅、牧马山·易城、萨尔茨堡、维也纳森林别墅、半山卫城、南洋国际花园等别墅项目，这些别墅项目已经形成了一个成熟的近郊森林别墅群落，他们建立在原有的高尔夫基础之上，也出现了目前拥有的龙湖长桥郡，置信牧山丽景高端别墅项目，这区域已经是继南沿线后又一个成都最高端的别墅区域。

此区域的自然坡地加上高尔夫球场、原始森林，随着交通的改善而拉近的与城市中心区的近距离，使得牧马山的别墅项目具备了成为第一居所的条件。而开发商们推出的项目大都为高端独栋别墅，顶级的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的顶级富人。

牧马山区域的别墅开发商更有着抱团的自觉性，为了进一步打造“成都惟一纯别墅住宅区，自发组建“牧马山别墅共同体”，宣誓保持牧马山住宅的高尚纯粹性，打造成都顶级别墅示范区。

商业定位报告(销售)

S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自

然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；

走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。

项目可行性分析报告(模板)

项目可行性分析报告 第一部分：项目总论 一、项目概况 二、可行性研究结论 三、主要技术经济指标表 四、项目存在问题与建议 第二部分项目背景 一、项目提出背景 二、项目发展概况 三、项目投资的必要性 第三部分项目投资所在城市的基本概况 一、城市基本发展情况 二、城市地理位置、交通、 三、城市气候与生态环境 四、城市的人文环境 五、城市经济状况 六、城市的人口结构及人均经济状况 七、城市整体发展规划及功能布局 八、城市对项目的影响与建议措施 第四部分市场分析 一、整体房地产市场发展状况分析 二、项目区域市场分析 第五部分地块分析 一、地块概况 二、地块分析 三、土地价格 四、土地升值潜力初步评估 五、项目取得用地的法律及政策性风险分析

六、地块SWOT分析 七、项目评价 第六部分项目定位 一、项目目标设置 二、项目整体定位策略 三、项目定位建议 第七部分项目整体规划分析 一、项目规划设计可行性分析 二、项目规划设计的主题及概念 第八部分项目开发建设进度安排与销售节点 一、项目分期开发设置 二、工程计划 三、销售节点 第九部分投资估算与资金筹措 一、成本预测 二、税务分析 三、资金筹措 四、资金投放使用计划 第十部分销售收入测定 一、销售收入测算 二、销售利润测算 第十一部分财务与敏感性分析 一、项目盈利能力分析 二、项目盈亏平衡分析 三、项目敏感性分析 第十二部分综合评价 一、经济评价（定性） 二、社会评价（定性） 三、环境评价 四、市场预测

五、存在问题与建议 六、总体结论及建议 第十三部分竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 一、主要指标测算 二、竞争对手分析 三、制定策略 第十四部分附件 第一部分：项目总论 一、项目概况

石家庄龙泉花园项目策划定位报告

“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。 第一章项目简介 项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。 附表： 第二章市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：

（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。 （二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下： 市区住宅物业调查：

地块项目策划可行性分析报告

目录 一、概况 1、项目概况 2、报告范围 3、公司简介 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 2、项目建设内容 三、项目组织治理机构 1、项目建设组织治理 2、项目运营组织治理 四、项目市场分析及市场定位 1、市场分析 2、市场定位 五、项目选址及建设条件 1、项目选址

2、建设条件 六、尚城豫园项目整体策划 七、项目产品规划 1、总体规划 2、工程方案设计 3、项目总图布局 4、智能化系统设计 5、项目配套设施 八、项目环境爱护、安全卫生、消防和节能 1、环境爱护 2、安全卫生 3、消防 4、节能 九、项目投资估算和资金筹措 1、投资估算 2、资金筹措 十、财务与效益分析 1、财务分析 2、效益分析

十一、项目风险分析 1、项目风险分析 2、项目风险回避 十二、结论 1、项目建设规模 尚城豫园项目总占地面积124亩，总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是合肥东区新崛起的一个中等规模小区。 2、项目建设内容 （1）多层公寓 尚城豫园多层公寓的总建筑面积约60000平方米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采纳点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、有用，

大量采纳外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。整个小区充分利用自然资源，多层屋顶采纳太阳能集中采热系统。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。 （2）小高层公寓 尚城豫园小高层公寓的总建筑面积约70000平方米。 （3）配套商业面积（包括车库） 建筑面积约15000平方米 （4）公共生活设施 总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。 （4）物业治理 尚城豫园实行封闭式现代化物业治理。 供电系统：采纳双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； 通讯系统：每户客厅及主卧房分不设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； 电视系统：每户客厅及主卧房分不设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务； 周界防护系统：周边采纳围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时

企业项目策划可行性研究报告

张家口世博实业有限公司 关于蒸压粉煤灰砖和GRC隔墙板项目的 可 行 性 研 究 报 告

目录 第1章企业情本情况.................................. １第2章产品项目及进展概况…………………………………………………………………….. .2 § 2.1项目提出的背景………………………………………………………………… (2) § 2.2项目概况………………………………………………………………… (2) § 2.2.1项目名称……………………………………………………………… (2) § 2.2.2项目承办单 位……………………………………………………………… (2) § 2.2.3项目主管部 门………………………………………………………………

(2) § 2.2.4项目拟建地区、地点 (2) §2.2.5承担项目可行性研究工作的单位及法定代表人 (3) § 2.2.6项目研究工作依据 (3) § 2.2.7市场预测和项目规模 (3) § 2.2.8原材料、燃料 (4) § 2.2.9项目工程技术方案 (4) § 2.2.10环境爱护 (5)

§ 2.2.11工厂组织及劳动定 员 (5) § 2.2.12投资估算及资金筹 措 (5) § 2.3项目进展概况………………………………………………………………… (6) § 2.3.1已进行的调查研 究……………………………………………………………… 6 § 2.3.2产品检验情 况……………………………………………………………… (6) § 2.4投资的必要性………………………………………………………………… (6) 第3章生产技术 (7)

旅游项目策划可行性研究报告

关于在北碚区偏岩镇胜天湖 建“中国知青部落园”旅游项目的 概念规划提纲 绪论 “中国知青部落园”是依照北碚区委区政府2005年“整合资源，形成特色旅游”的工作精神和“深入推进旅游项目规划建设、全面启动‘十百千’工程”具体要求，在北碚区偏岩镇胜天湖以中国知青文化和生态旅游为主题进行规划的一个旅游项目。 本规划提纲集中了西南师范大学、西南农业大学、北碚区旅游局、偏岩镇镇政府、重庆新综艺图文广告有限公司、重庆广来策划广告公司的专家们，从胜天湖的差不多情况，偏岩镇及胜天湖的旅游资源调查和评价，胜天湖旅游开发分析、规划总则、开发原则、规划布局、环境规划、基础设施规划、市场分析和市场策划，投资匡算及经济效益、居民参与旅游机制规划、竞争与合作关系分析、社会经济协调进展等十五个方面进行了对北碚区偏岩镇胜天湖“中国知青部落园”旅游项目比较全面的概念性规划。 中国知识青年上山下乡是中国专门年代的产物，当年全国三千多万知识青年响应毛主席“知识青年到农村去，同意贫下中农的再教育”的号召到祖国的边疆和农村。知青文化在中国乃至全世界都形成了一个专门年代的专门文化。 利用北碚区胜天湖的资源，运用生态旅游理念，融合“中国知青文化”与“传统巴渝文化”将现代旅游意识组合为一体，形成以生态资源为要紧旅游载体，观赏大自然风光，同意科普教育与生态旅游和

知青文化构成一种新的旅游类型是我们开发北碚偏岩镇胜天湖“中国知青部落园”的目标。 通过二到三年的滚动开发，我们相信我们必定将北碚偏岩镇胜天湖的“中国知青部落园”旅游项目打造为中国最具有中国知青文化特色和生态旅游的品牌旅游名胜风景区。 第一章引言 一、项目范围 依照重庆市北碚区政府2005年“整合资源形成特色旅游”的工作精神和“深入推进旅游项目规划建设，全面启动十里温泉城，百里花卉长廊和千户星级农家乐‘十百千’工程”的具体要求。重庆勿忘我科技（集团）进展有限公司有意在北碚区偏岩镇胜天湖建设“中国知青部落园”旅游项目。 二、研究人员和研究方法 本规划提纲由西南师范大学旅游学院、北碚区旅游局、胜天湖水库治理处、偏岩镇镇政府、重庆新综艺图文广告有限公司、西南农业大学出版部、重庆广来策划广告公司等部门、单位共同组成人员进行研究。 在进行本规划提纲的研究过程中，要紧采纳旅游规划中的地域分异规律和劳动地域分工理论、进展理论、区位论原理、生态学原理与环境爱护、系统理论等方法对“中国知青部落园”旅游项目进行规划研究。 三、旅游开发的目标 在胜天湖开发“中国知青部落园”的目标是：利用胜天湖的资源，运用生态旅游理念，融合“知青文化”与“传统巴渝文化”将现代旅游意识组合为一体，形成以生态资源为要紧旅游载体，观赏大自然风

地块项目策划定位报告

高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大打算。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。

第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也确实是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周

边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为都市总体的一个有机部分。 住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。 (一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压

力，获得良好进展空间，是差异化竞争的实质。 现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能专门好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、

商业项目策划商业定位报告

目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)

一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)

第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）

（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。

公司项目策划可行性研究报告

山西龙庄文化产业开发有限公司丈子头鲜活农产品物流建设项目 可行性研究报告 (代项目建议书)

太原荣欣建筑设计有限公司二○○九年二月十五日

目录 第一章概论 (3) 一、项目概述 (3) 二、项目编制依据 (3) 三、承办单位概况 (4) 第二章市场需求分析 (5) 一、物流园区的进展背景 (5) 二、项目进展概况 (8) 第三章投资估算与资金筹措 (15) 一、投资估算编制讲明 (15) 二、投资估算 (15) 第四章项目实施进度安排 (22) 一、项目实施时期安排 (22)

二项目实施费用可能 (23) 第五章园区建设项目实施建议 (23) 一、对园区建设项目的实施提供宏观环境支持 (23) 二、明确物流园区在物流开发和进展中的地位 (23) 三、抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障 (24) 四、引导和培育市场需求 (26) 五、建立科学的园区建设进展机制 (26) 第六章园区运作系统设计 (26) 一、运作系统框架 (26) 二、园区内物流整体运作设计 (32) 第七章效益可能 (35) 一、投资收回可能 (35) 二、促进农业产业化进展 (35) 三、促进农民增收 (35)

四、促进全市经济进展 (35) 第八章结论与建议 (36) 第九章财务报表 (36) 第十章附件 (37)

第一章概论 一、项目概述 1、项目名称 山西龙庄文化产业开发有限公司丈子头鲜活农产品物流建设项目 2、项目承办单位 山西龙庄文化产业开发有限公司 3、法定代表人 张卫良 4、项目建设地址 项目拟建地区、地点: 太原东山过境高速公路以东，丈 子头连接线以南，小槐沟以北，丈子头村以西的地块。 5、建设规模 本项目总用地面积为100亩 二、项目编制依据 1、《太原市“十一五”道路货运暨现代物流进展规划》 2、山西省政府《关于加快服务业进展的实施意见》（2008.4.15） 3、《太原市经济和社会进展十一五规划》(2008.3.8) 4、“山西省拟打造百个物流企业”（山西商报2008-5-13） 5、《山西物流园区的建设》报道（2006年12月）

成都房地产项目考察报告

成都房地产项目考察报 告 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

成都房地产项目考察报告 二〇一六年二月二十五日 成都房地产项目考察报告 一、考察说明 考察时间： 考察地点：成都 考察项目：领地环球金融中心(WFC) 复地金融岛 恒大新城大悦城 成都高新技术产业开发区 考察人员：李培义总经理 白小军副总经理陈富强副总经理 刘文斌陈兴明赵红山李伟 一、领地环球金融中心(WFC) (一)项目概况 WFC环球金融中心。由领地房地产集团股份有限公司开发；位于天府新城核心区，项目整体以“黑钻凯旋门”为造型，由两栋200米超甲级构成，并在云端用中心连廊相连通。整个项目总建面积21万平方米，写字楼万平，裙楼商业万平，标准层面积2100平方米，地上车位90个、地下1493个，共47层，开间面积为150-2100平方米。周边离世纪城地铁站步行仅10分钟的路程，交通十分便捷。WFC-200米“黑钻凯旋门”总建面28万平米，共47层，由南北两栋200米超甲级写字楼构成，并在云端用中心连廊相连通，环球金融中心将成

为这个城市中心的新地标。从一开始，环球金融中心就剑指西部金融中心，以城市级地标的定位来规划设计。建成后，城南的天际线将因此改变，一道靓丽的黑钻凯旋门将矗立在城南中央商务区，成为整个城南最具标示性的地标名片。 (二)项目特点 WFC-国际化硬件顶级配置：品质是写字楼的生命，品质的构成主要由硬件和软件两个部分构成，WFC环球金融中心一直立足于城市商务地标来规划、设计和配置，品质上必都刷新写字楼配置标准，引领商务办公风潮。整个项目都由国际团队操盘，建筑卓越地标。 规划设计：规划设计方是美国思纳史密斯设计公司，这是美国运营历史最悠久的设计公司，也是在行业占据领先地位的设计公司之一。 大堂室内设计：由加拿大毕路德操盘，该公司设计范围涵盖旅游度假、酒店商业、高端写字楼、会所设计等众多领域。 光彩设计：则是W酒店的灯光设计公司照明，其有着丰富的经验和新颖的创意，同时满足人性化和项目品质感的需求，为众多项目做过灯光设计。 建筑设计：建筑设计上，开发商领地集团与建筑总承包华西集团正在为该项目申报建筑行业工程质量最高荣誉“”。项目外立面幕墙采用超高品质感的黑钻单元式幕墙，幕墙供应商由中国远大集团提供。 此外，3.95米标准层高、16.8米超高大堂、1500个专属车位、万兆网络主干系统、5A楼宇智能化系统等各项配置均为最高级配置。WFC-立体交通瞬间通达：项目位于天府新区国际城南核心区域，、5号线(规划中)双地铁接通，火车南站城市交通枢纽，连接地铁与成绵乐客运专线，形成一小时城市经济

商业项目定位及可行性分析报告

领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本

第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

房地产项目策划可行性研究报告

房地产项目可行性报告内容指引 一、前言 随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，以后进展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、都市进展规划与宗地的关系及对项目开发的阻碍，如：交 通捷运系统的规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策立即颁布等； 2、宗地所属地域在该都市的历史、经济、文化、战略进展等 方面的地位。例如，项目处在浦东，要讲明浦东在上海的地

位及作为全国重点开发区的情况。 3、项目渊源，专门的政治或文化背景，如：危房改造、高新 技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、项目启动对公司以后几年进展战略、进展规划的意义（一 般3—5年），在公司进展中的地位（是否核心项目）； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场 覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会阻碍力的 作用； 3、从公司以后的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意 义； 第一部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该都市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与要紧中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状

1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、 池塘及高压线等对开发有较大阻碍的因素，并计算因此而损 失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、 规模、产品性质、开工状况等，并讲明对拆迁及项目开发进 度的阻碍； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩 基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受爱护的历 史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、 名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套

某地产策划项目定位报告

盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)

第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建

议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析

项目策划投资环境可行性分析报告

羊西线项目可行性分析报告 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：成都标准总件厂的厂房用地 项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下 项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂立即生产厂区迁移至不处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位 成都舜法国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照政府有关部门政策规划（《羊西线规划情况》，《高新西区规划情况》），依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。

二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚公布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将接着保持一个较高的增长速度，可能全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。可能2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度可不能专门大。要紧缘故是投资体制改革进一步深化，投资环境接着改善。在市场准入方面，2003年国家将接着清理现行投资准入政策，在明确划分鼓舞、同意、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓舞进展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化治理和正确的引导和服务。我国政府将接着深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。

2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资接着高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产接着保持强劲进展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3%。其中东、中、西部地区增幅分不为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分不为24.7%、47.7%、 34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好

项目策划可行性分析报告概述

请在此处改录入您的特定项目名称 研究报告 可行性

请在此改录入投资单位甲名称请在此改录入投资单位乙乙名称请在此改录入投资单位丙丙丙名称请在此改录入投资单位丁丁丁丁名 称 申报日期：2002年10月24日

提示:在WORＤ97中,以下自动生成的目录没有书签功能,尽管能够人工编辑,但完全没有人工编辑的必要。在本页红色“目录”二字后插入光标后—（菜单－--插入—索引和目录—目录－-－确定-－-是更新)。就会把后面修改的一切自动更新。本段文字阅后即可删除。--－-编者 目录 目录 (1) 第1章项目总论?６ §1.１项目背景 (6) §1．1.1 项目名称 (6) §1.１.2 项目承办单位 (6) §1.1.3项目主管部门 (6) §１.1.４项目拟建地区、地点6? §1.１．5 承担可行性研究工作的单位和法人代表.... ７ §1.1.6研究工作依据?７ §１．１.7 研究工作概况......................... ７§1．２可行性研究结论?７ §1.２.１市场预测和项目规模.................... ８ §１．２.2 原材料、燃料和动力供应 (8)

§1．2．３厂址 (8) §1.２.4 项目工程技术方案...................... ８ §1.２.5 环境爱护 (8) §1.2.6工厂组织及劳动定员8? §1.2.7项目建设进度9? §１.２.8 投资估算和资金筹措9? §1.2．９项目财务和经济评论?９ §1.2.10项目综合评价结论9? §1.３要紧技术经济指标表 (9) §1．4 存在问题及建议 (9) 第2章项目背景和进展概况1?０ §２.1 项目提出的背景?１0 §2.1.1国家或行业进展规划?１0 §２.1.2 项目发起人和发起缘由?１０ §2．2 项目进展概况 ............................. １０§2.2．１已进行的调查研究项目及其成果......... 1０ §2．2.2 试验试制工作情况 (11) §2．2．３厂址初勘和初步测量工作情况......... １１ §2.２.4 项目建议书的编制、提出及审批过程..... １1

北京XXX项目策划报告书

XXX项目策划报告书

目录 项目概况 XXX项目项目策划背景 区域环境分析 通州区购房客群消费行为分析 SWOT分析 项目价值分析 定位依据 定位建议 目标客户群分析 项目定位对周边地区竞争格局的影响 产品卖点整合 户型定位及配比建议 户型设计建议 产品规划建议 营销配合建议 项目实施进度安排 一、项目概况

?地理位置 本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。 ●四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线 ——新华大街，北为通惠河。 ?建设用地面积：41033.1平方米 ?代征城市公共用地面积22310平方米 其中：代征绿地用地面积：12250平方米 代征道路用地面积：10060平方米 ?拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4 ?总户数；约1100户 ?园区绿化面积：13222平方米 ?设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连， 东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧，自成体系。 ?建筑性质：住宅、商业及配套设施 ?项目运作现状 ●本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区 域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ●已完成市计发、建委立项手续。 ●已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。 ●本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限 在10月31日前具备办理出让手续条件。 二、XXX项目项目策划背景 ?内部因素 ●属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及 品质的超前性。 ●容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市 场的需求。

项目策划可行性分析

一.项目用地周边环境分析 ( 一 )项目土地性质调查 1.项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。 项目规划建筑用地100000平米，占地面积67000平米左右。原址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。 （二）项目用地周边环境调查 1.生态环境 1-1自然景观:项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，假如新开河能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。 1-2环境污染:尽管项目周边区域原为工业区，然而近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，因此周边的污染并不严峻。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此项目无太大阻碍。

1-2-1噪音：周边的铁路是要紧的噪音污染源，除了西侧的铁路差不多废弃，南侧和东侧的铁路由因此要紧铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些阻碍，但由于项目与铁路有一定距离，可能噪音的阻碍将集中在晚上。 1-3治安环境：该区域原有的居住人口不多，但要紧是产业工人。在通过了几年的大规模改造之后，尽管有大批居民迁入，但要紧集中在榆关道上，南口路一带仍然较偏僻，且周边差不多无外来人口，治安的基础不错。在项目东侧铁路附近有铁路公安处看守所。 2.人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。（三）地块交通条件调查 1．周边交通现状条件：项目所在地距中山路约3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比较方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。 2．公共交通网：18路，北仓—辰纬路、 803路，万科新城—人民公园 852路，宜兴埠—西站、 670路，小淀—百

公司项目策划可行性报告

目录第一章：总论 第二章：钦州进展概述 第三章：钦州市房地产市场总体分析 第四章：项目产品规划及项目分析

第五章：投资估算及资金投入第六章：项目经营预测 第七章：项目效益评价 第八章：结论

第一章总论 一、可行性研究的依据 （一）研究的范围、目的和要求： 钦州天恒房地产有限公司新天地花苑规划设计方案进行可行性研究，在项目的地理位置、环境条件、建设规划、资源供给、市场前景、经济效益和社会效益等方面进行调查研究及分析论证的基础上，最后作

出技术的、经济的评估，并决定项目的可行性程度，作为投资前科学决策的依据。 （二）研究原则 1、本可行性研究报告，钦州新天地花苑的整体规划设计方案，采纳国内先进的建筑工程技术施工。就技术上、经济上是否可行进行论证。 2、立足于钦州市和钦州市房产业开发的资源条件，就项目资源供给，市场情况进行分析论证。 （三）可行性研究的要紧过程 钦州新天地花苑项目通过拍卖形式，取得了位于南珠西大街北、中行宿舍区以西地块的土地使用权。经有关经济技术人员，参照钦州市房

地产的开发情况，对新天地花苑项目的特点进行深入研究。在此基础上编写出本可行性研究报告。 二、开发企业的概况 钦州天恒房地产有限公司注册资金1600万元，为现金注资，经营范围是房地产开发，股东为自然人。公司设财务部、办公室、营销部、工程部四个部门，公司职员26人，其中大专以上学历占85%，治理团队有丰富的企业治理经验。 三、设计 设计单位：钦州市建筑规划设计研究院

加拿大利加利华国际设计有限公司 第二章钦州进展概述 一、区位与资源概况 1、都市差不多概况

“格林公寓”暂定名项目定位及产品建议方案

“格林公寓”暂定名项目定位及产品建议方案(总10页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要 分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世 界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如： 理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和 40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物 业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场

的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。 在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好， 但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、 具 有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、 学校教师、私营生意人、布吉客户。 5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。 二、居住人群特征： 1、自有居所人群：

赴四川成都学习优秀考察报告

赴四川成都学习优秀考察报告 赴四川成都学习优秀考察报告区届小学校长培训班一行60人教育考察团，于200年月日至月日赴四川成都学习该地教育教学管理、教师队伍建设、素质教育等方面的成功经验。这次学习考察组织严密，内容丰富，我们跟随考察团边看边议，深感受益匪浅，体会良多。现将学习考察情况报告如下 一、考察概述1、此次考察的主要目的是了解成都中、小学教育教学管理的实施情况，学习其先进经验。 2、此次考察的学校有市龙江路小学分校、市棕北中学、市桐梓林小学、市锦官新城小学。 3、此次考察的形式主要是参观校园，听取校领导在教学管理方面的经验、做法，并与他们就学校管理方面的困惑进行面对面交流。 4、对成都四所学校教育的总体印象无论是聆听几所学校校长的讲话还是深入参观他们学校，都能感觉到他们"以人为本，为学生的终身发展奠基"的人本发展理念，有明确的"规范化特色化品牌化"办学目标。不管办学条件如何，都努力在学校现有的条件基础上追求独树一帜的办学特色。坚持从小事做起，精细化管理，重视教师队伍综合素质的提高和学生良好行为习惯的养成。 二、考察后的反思及收获1、有思想,校长要有先进的办学思想体系和对教育执着的追求在校长的报告中，几位校长从不同角

度阐述了自己的办学思想，他们的教育目标，就是对孩子的一生负责，培养品德、极具爱心、有良好习惯和可持续性发展的具有终身学习能力的人。在校长的报告中和各种管理方法中，无不渗透着这个培养目的，一切教育活动都是围绕这个目标开展的。因此我觉得作为校长，就应该站在如何培养人，培养什么样的人的高度来管理学校，确立学校的办学思想。我想他们的教育思想站在了教育的前沿上，紧紧抓住了"以人为本"的核心，并且展现出他们对教育的深刻理解。 2、带队伍，校长要建立、引领一支敬业奉献，富有特色的教师队伍在培养教师队伍上，几所学校着重提到了师德建设，两所也是民办学校，但他们招聘教师第一看重是老师抱着什么目的来学校，如果只是为挣钱，他们会拒之门外，他们看重的是教师对事业的激情，是为了实现教育的理想。正如一位校长讲的，教育是事业，收获的是快乐;教师象一把火，不仅要点燃自己，还要复燃学生，让学生自己去发光、发热，自己去燃烧;没有坏孩子，只有心理不健康的孩子，和这么多优秀的学生在一起，我也会成为优秀的;一位优秀教师常能给他的学生以终身的影响。这些思想反映出他们对加强教师职业道德建设的认识到位和工作到位。在这方面值得我们好好学习。 作为学校的管理者而言，必须具备高水平的综合素质。具备高素质的管理才能是管理好学校的必要条件。高素质的管理者应是专家型、学者型的领导，不仅能机智灵活的处理学校的日常事