土地公的来历

土地公的来历

土地公——福德正神本名张福德，自小聪颖至孝；三十六岁时，官朝廷总税官，为官清廉正直，体恤百姓之疾苦，做了许许多多善事。一零二岁辞世。死后三天其容貌仍不变，有一贫户以四大石围成石屋奉祀，过了不久，即由贫转富，百姓都相信是神恩保佑，於是合资建庙并塑金身膜拜，因此生意人常祭祀之。亦有说在他死后，接任的税官上下交征，无所不欲，民不堪命。这时，人民想到张福德为政的好处，念念不忘，於是建庙祭祀，取其名而尊为「福德正神」。

1简介

在民间，土地公也被视为财神与福神，因为民间相信「有土斯有财」，因此土地公就被商家奉为守护神。据说他还能使五谷丰收，因此，很多人就把土地公迎进家里祭拜。一般家庭的厅堂五神中必有供奉土地公，家中没有供奉土地公的，也在每月的初二、十六，在家门前设香案、烛台、供品祭拜。不过一般农家则是以每月的朔、望两天，也就是初一和十五祭拜土地公。

2史书记载

土地神源于古代的“社神”，是管理一小块地面的神。《公羊传》注曰：“社者，土地之主也。”汉应劭《风俗通义·祀典》引《孝经纬》曰：“社者，土地之主，土地广博，不可遍敬，故封土为社而祀之，报功也。”清翟灏《通惜编·神鬼》：“今凡社神，俱呼土地。”

2.1土地公

据《礼记·祭法》载：“王为群姓立社曰大社，诸侯为百姓立社日国社，诸侯自立社曰侯社，大夫以下成群立社曰暑社。” 可见当时祭祀土地神已有等级之分。汉武帝时将“后土皇地祗”奉为总司土地的最高神，各地仍祀本处土地神。

最早称为土地爷的是汉代蒋子文。据《搜神记》卷五曰：“蒋子文者，广陵人也。……汉末为秫陵尉，逐贼到钟山下，贼击伤额，因解缓缚之，有顷刻死，及吴先主之初，其故吏见文于道，乘白马，执白羽，侍从如平生。见者惊走。文追之，曰：…我当为此土地神，以福尔下民。尔可宣告百姓，为我立祠。不尔，将有大咎。?……于是使使者封子文为中都侯，……为立庙堂转号钟山为蒋山。”此后，各地土地神渐自对当地有功者死后所任，且各地均有土地神。

据清赵翼《陔余丛考》卷三五称沈约为湖州鸟镇昔静寺土地神，岳飞为临安太岳土地神。清人赵懿在《名山县志》中称土地神不一，有多种名目，其中有花园土地，有青苗土地，还有长生土地（家堂所祀），庙神土地等。

2.2土地婆

相比土地公，土地婆的出镜率就少得多了，并因为不是她面目可憎，事实上很多土地夫人姿容甚美，真正的原因在于她爱说实话。

据说当年玉皇大帝将土地公下放到凡间时，曾问他有什么希望。土地公很有头脑，一番话冠冕堂皇，犹如做政治报告，说他希望世间的人个个步入小康生活，精神文明极大提高。土地婆听了之后却说：“这样不行，世间的人应该有富有贫，大家都富足了就没人愿意做辛苦的工作，有了差距才能分工合作，发挥社会的功能。”据说世间的贫富差别就由此而来。

当土地公下到凡间后，见到人们因为亲人去世而号啕痛苦，不由起了恻隐之心，想将死者复活，又被土地婆拦住：“生死乃因果轮回，不可随便更改。如果人人都长生不老，这世界岂不沦为人吃人的世界了？”土地公只好打消了自己的想法。

因为这两件事，老百姓一般都把土地婆视为“恶婆”，不给祭祀。

3民间传说

中国古代人们多把村口庙宇里的土地神称为“社神”，那么，社神这个名称如何得来？古代村落有大有小，多大的村落才可立庙祭拜土地神，土地神的管辖范围又有多大呢？

据古籍堪舆书记载：中国古代就有奉土祭社的礼俗。因为土地载万物，又生养万物，长五谷以养育百姓，所以中国人历来尊天而亲地奉祀土地。《礼记外传》称“国以民为本，民以食为天，故建国君民，先命立社，地广谷多，不可遍祭，故於国城之内，立坛祀之”。《礼记》之《祭法》篇注称；“大夫以下包士庶，成群聚而居，满百家以上，得立社”。《汉书·五行志》又称“旧制，二十五家为一社”。由此可见，所谓社，就是地方最小的行政单位。中国先民因“土地广博，不可遍敬，故封土为社而祀之，以报功也”。所以以社为单位立庙供奉的土地神又叫“社神”。

土地神的身份演变及传说

古代对土地的崇拜和对天帝的崇拜，具有重要的意义。祭土地是上至王公贵族，下至小民百姓一年中的大事。先秦时期社神地位极高，故“社稷”一词通常作为国家的代称，祭祀典礼也由天子或各地行政长官主持。据古籍堪舆书记载：社神初无姓名。后慢慢演变，便有了特定身份。最初相传的社神有两个：一是句龙，《礼记·祭法》记载：“共工氏之霸九州也，其子曰后土，能千九州，故祀以为社”。一是禹，传说他勤劳天下，死后托祀于后土之神。大地生长草木五谷，养育人类，故被视为无穷力量的神灵。东晋以後，民间以生前行善或廉正之官吏为土地神。《老子天地鬼神目录》曰“京师社神，天之正臣，左阴右阳，姓黄名崇。本杨州九江历阳人也。秩万石，主天下名山大神，社皆臣从之”。明清以后民间又多以名人作为各方土地。例如：清代翰林院及吏部所祀之土地，传为唐代大文人韩愈。杭州太学一带，原是岳飞的故乡，於是太学就奉岳飞为土地神。

土地神的形象

据考究，南宋之前土地庙里只供奉着土地公公，而南宋之后，土地庙中则配有土地婆。这个习俗沿用至今，现许多农村土地庙里都供奉着土地公和土地婆。而土地公和土地婆都是慈眉善目，白须白发的老人。但有些地方的庙宇却只有土地公而已？这跟民间传说的一个故事有关。传说玉皇大帝委派土地公下凡时，问他有什么愿望与抱负。土地公回答希望世上的人个个都变得有钱，人人过得快乐。土地婆却坚决反对，她认为世间的人应该有富有贫，才能分工合作发挥社会功能。土地公说：“那么，贫穷的人不是太可怜了吗？”土地婆反驳道：“如果大家都变成有钱人，以后我们女儿出嫁，谁来帮忙抬轿子呢？”一句话说得土地公哑口无言，并打消了这个原可让世人“皆大欢喜”的念头。也正是因为土地婆的反对，人世间才有今天的贫富差别。所以有的地方的人们觉得土地婆自私自利，是一个“恶婆”，因而不肯供奉她，但却对土地公推崇备至。但也有人认为土地婆的观点符合人类发展，所以中国南方土地庙常有对联称：“公做事公平，婆苦口婆心”。

土地公、土地婆的神职

关于土地公与土地婆的神职，有多种说法。据古籍堪舆书记载：自东晋以後，随着封建国家从中央到基层的官僚制度的逐渐完善，土地神也演变成为在道教神阶中也逐渐等级化，退变细化为管理本乡本土的最低级的小神。如《搜神记》卷五称广陵人蒋子文因追贼而死。后蒋子文死后化身为土地神，并显灵於道说：“我当为此土地神，以福尔下民”。这里所指的“福尔下民”，就是指保佑本乡本土家宅平安，添丁进口，六畜兴旺，并且为百姓主持公道。古时人们把延续香火当成家族中的一件大事，因而人们对土地公与土地婆推崇备至，经常到土地庙祭拜，祈求土地公与土地婆送子送福。如果一家人在过去的一年有添丁的，那么就要在第二年春节期间抬着土地公与土地婆的神像游村，一方面表达添丁之喜，二来答谢土地公与土地婆对自己家的恩赐。此外，在民间，除了游神外，在元宵那天还会摆点灯酒。因“丁”的谐音，“点灯”有“添丁”之意，故摆点灯酒来庆贺。

但也有另外一种说法认为土地公与土地婆是掌管地府行政的，除了保护乡里安宁平静，同时隶属于城隍之下，掌管乡里死者的户籍。在汉族许多地区有一个这样的习俗，每个人出

生都有“庙王土地”——即所属的土地庙，类似于每个人的籍贯。一个人去世之后，道士做超度仪式时，都会去其所属土地庙作祭祀活动。或者是新死之人的家属，到土地神庙，禀告死者姓名生辰等资料，以求土地神为死者引路。如潮汕地区有一种称为“报地头”的习俗。若是家中有人去世，必须到土地庙报丧。由村中长者持白灯笼，带领死者男性子孙穿孝服到地头神庙报死。到庙，长者上香后取出年庚帖，对着神像报告说：“生从地头来，死从地头去，时辰念给老爷知。”通过这种方式让死者到土地神那里报到，并由土地神引领其踏上轮回的道路。

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XXX土地确权情况说明 我社区土地确权工作开展情况，经过历时三个多月的努力工作，社区土地确权登记工作进展较为顺利，截至今日，配合测量队完成全社区大部分的集体土地所有权确权调查、及相应的资料收集整理工作。前阶段我社区土地确权登记工作基本做法和存在的问题反映如下： 一、主要工作做法： （一）成立领导机构 社区成立了以孙书记为组长，其他人为成员的土地确权工作领导小组，积极配合测量队等工作。 （二）前期调查和信息收集 测绘公司工作人员9月对社区905户家庭进行初步登记，各居民组队长及社区干部配合测绘公司进行田块登记，正确登记农户的田块多少和大小，并进行编码，方便下一步的农户指认。 （三）农户指认 测绘公司凭借上一轮工作底图农田，和社区居民组队长一起逐户指认地块，对于农户不认可的权属登记信息进行搁置，对认可的田块由原承包责任人进行签字按指纹确认，为下一步公示打下基础。 二、存在问题 （一）是社区外出务工人员较多，给土地确权调查及资料收集工作带来很大困难等，拒绝签字。 （二）权属争议解决不到位，由于上代人承包土地，加上近年征地补偿的利益驱动，大家认识到了这个问题的重要性，所以在权属问题上出现了争议，拒绝签字。 （三）社区土地承包经营权确权带来纠纷不少，部分土地多轮流转、建设用地占用农田、农转非以及婚丧嫁娶分户等人口变动而土地未动、农户间互换田块、地力肥瘦折扣面积，拒绝签字。

（四）农民的心理因素不能忽略。一是部分居民希望通过确权颁证弥补减损的土地面积，原来一直没有解决的问题想得到解决。二是部分居民实际种植土地面积大于登记面积，希望借助新一轮确权登记增加惠农补贴，拒绝签字。

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浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估 发表时间：2017-11-20T16:33:35.643Z 来源：《基层建设》2017年第22期作者：李之高1 李森2 赵明遥3 [导读] 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。 1，2.为费县国土资源局山东临沂 273400； 3.山东国建土地房地产评估测绘有限公司山东济南 250101 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。关键词：国有土地使用权；续期；评估引言： 随着国有土地市场形态发展，早期各地城市中心商业、住宅房地产物业开始面临重新规划建设状况，未来商业、住宅土地使用权将会密集到期，土地使用权到期后申请续期的土地如何补交出让金将会成为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人关心的热点，也会是社会热点。本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、土地续期市场预测、如何评估、遇到的问题进行了阐述。 一、土地续期概念土地续期是指国有建设用地使用权出让合同约定的出让土地使用年限届满的土地，土地使用者对其进行申请继续使用的土地。 二、土地续期的条件土地使用权人合同约定的出让土地到期后，若继续使用，则应当符合城乡规划，未改变土地用途，未被列入政府征收公告范围，土地权属无争议、无查封、无抵押等限制权利的情形，土地未欠缴出让价款，未构成闲置土地，土地届满前一年申请续期，其他有关规定，才能申请继续使用土地。出让到期前，有司法裁定、拍卖等行为已交易的，应依法办理完成有关手续，补缴完成有关税费，才能进行办理续期。 三、申请土地续期方式受让人选择申请续期土地使用权时有两种方式，分别为出让方式、租赁方式。受让人可根据需要选择续期方式，其中，我国目前的有偿供地形式大多数为出让方式，很少有地区进行租赁，同时这也说明了租赁的时间对土地的应用有一定的限制，以及国土部门对土地使用权租赁的管理。若受让人选择出让方式进行土地续期，出让地价按照市、县国土资源行政主管部门确认的评估地价的100%执行。若为工业用地，则出让地价不得低于当地工业用地最低限价标准。 四、土地续期未来发展预测改革开放以后，为符合城市发展要求，各地开始对城市进行总体规划，一些开发商开始拿地开发各类物业，土地供应量逐渐上升，城市中心商住物业开始崛起，城市发展不断扩大，城中心居民搬进现在住宅小区物业居住。随着时间的推移，社会经济迅速的发展，这些早期的商住物业建筑形式已过时，建筑结构也较普通，耐用年限相对较短，同时与现在城市经济、城市整体容貌的发展出现不协调，因此很多物业面临拆迁，重新规划建设，但是这些重新规划或重建后的物业使用年限非常的低，开发完成的物业在未来的一段时间内将会出现续期的密集期。土地到期后，土地使用权人若申请土地续期，则需要重新进行评估土地市场价格，补交土地出让金，因此可以看出未来土地市场续期状况会较多。 五、土地续期评估评估续期土地使用权价值时，首先要有评估思路、然后评估依据、最后评估方法，评估思路不明确，评估方向就会错误，目前我国土地续期评估的案例较少，相关文件的出台也较少，且未来土地续期评估市场较大，现就续期评估方法进行讨论：临沂市人民政府2013年出台了《关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知》（临政发〔2013〕31 号）第十二条：“对本规定实施前，已逾期使用的出让到期土地，使用者保持原土地用途不变申请继续使用的，在符合城市规划的条件下，可以按照本规定办理出让手续。出让地价为原出让合同约定的到期日至规划批准日的地价与规划批准日以后出让期间的地价之和。出让年期始点自原出让合同约定的到期日起算。” 评估思路：从临沂市出台文件中可以看出，土地虽然是届满前一年提出的续期申请，但相关部门对土地规划文件的批复时间却是在土地到期后的时间，这是符合政府政策的，但规划批复时间却不是与原出让合同约定的土地使用权到期日直接续上，中间有一段时间差，这段时间的土地仍然由土地原使用权人进行使用、收益。规划批复后，使用权人与国土部门进行签订新的出让合同，出让年限为某类用途的最高出让年限。因此，评估价值时，我们可以参照现有城市（如临沂市）出台的相关文件进行评估，评估价值报告两部分，分别为合同约定的到期日至规划批准日的地价和规划批准日以后出让期间的地价。评估注意事项：收集原出让合同（明确土地使用权出让到期日）、原规划条件（注意核对本次续期是否改变用途等）、原国有土地使用权证、原使用权人信息（企业则收集营业执照、个人则收集身份证）、现场勘查（确定现状用途是否与规划一致等）。评估方法：就目前来说，土地续期评估方法与土地出让评估方法一样，根据宗地用途选择方法，且根据规程，方法不少于两种。常用土地评估方法分为五种，分别为基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、以上评估思路会遇到的问题：根据国土资源部办公厅《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35号），土地估价报告需要进行上传至土地估价系统进行电子备案，但是此类评估思路会出现两个估价时点，由于土地续期评估案例较少，备案系统未单独列项，备案系统内估价时点只能填写一个时间，因此，上传报告时会有影响。解决方法：随着未来续期的密集到来，此类评估也会越来越多，根据目前我国土地发展形态的变化，提前完善估价备案系统非常有必要，这也有利于国家对土地市场的监管。 六、结语因此可以看出，未来土地市场土地续期的比重将会大幅增高，对于房地产评估中介机构来说，这将会是很大的市场机遇，因此，做好土地续期评估的研究，对国土部门、房地产评估机构、原国有土地使用权人来说，都是福音。参考文献：

我国土地所有权变迁

从辛亥革命到1949年，在中华民国的法律框架下，土地制度是在衔接清末现实和参照西方私有制基础上发展起来的“有限土地私有制”，这种土地所有权制度使农民在强化土地继承权的同时，也强化了对土地兼并的保护，从而使得丧失土地的流民、贫民和流氓无产者成为加剧社会动荡的重要原因，这也是国民政府后来丧失政权的主要经济原因之一。 1949年以来，农村土地制度先后经历了四次变革。1950年起进行土地改革，废除了国民政府实行土地私有制所形成的土地兼并，实行与传统完全一致的“耕者有其田”的农民土地“私有制”，到1952年，全国范围内土改结束。但这时的土地私有制一是“落地未生根”，二是依然是不完整的私有权。因此，1953年～1956年，在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社，实行农业的社会主义改造，以及1958年～1978年，土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社，将原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同耕畜、农具等生产资料以及一切私有财产都强制性无偿收归集体所有，在中国社会的历史文化传统中不仅显得顺理成章，而且在社会主义公有制的旗号下的变本加厉行为，也似乎被赋予了某种社会进步意义。1979年至今，全国普遍推行家庭联产承包责任制，依然实行农村土地的集体所有，由农户家庭承包经营。 但1982年宪法规定的农村土地(包括自留山、自留地和宅基地等)属于集体所有，在法律上依然是一个边界非常模糊的概念，自上而下的省、县、乡、村行政组织，都可能依照权力大小，通过权力影响改变这个模糊的“集体所有权”边界，这种方式虽然会造成事实上的权利损害，却并不会在法律上构成明确的侵权。近年各种开发区遍地开花、农用耕地逐年减少的现实，实际上与传统的土地产权边界不清有非常重大的关系。这种权利边界不明确的土地产权安排，使得农民在面对任何一级行政组织的事实侵权行为时，都会丧失任何形式的公力救济权，甚至连最基本的私力救济行为，也常常被行政权与司法权合一的政府归结为“非法”。这样的土地产权制度安排，客观上进一步加剧了人地关系高度紧张的矛盾，同时也使得城乡二元结构矛盾持续恶化。

浅析我国土地发展权的归属

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/1065350.html, 浅析我国土地发展权的归属 作者：陈彤 来源：《科学与财富》2019年第21期 摘要：随着我国改革开放的深入，全面建成小康社会进入攻坚阶段，我国农民利益的保 护需要得到更加的重视。土地发展权作为能够带来增值收益，提高利用效率的土地处分权利制度，目前在我国仍处于空白状态。尤其是农地发展权是提高农民权益的重要权利，现阶段以及将来如何配置都是关系农民利益的核心问题。本文将通过对西方国家土地发展权制度的发展及特点来探讨适合我国土地发展权归属制度应如何设置。 关键词：土地发展权；集体经济组织；农村土地； 一、土地发展权的概念 土地发展权来源于英国1947年的《城乡规划法》，后来美、法等国也出台法律设立和解决土地发展权问题。而我国学界目前仍未对土地发展权达成一个统一的观点。在我国学界关于土地发展权有狭义和广义之说。狭义的土地发展权说认为土地发展权是一种农地可转为建设用地进行开发利用或在土地上兴建建筑改良物的权利；而广义的土地发展权认为除狭义的发展权含义之外，还包括因土地利用强度提高而获得更多利益的权利。广义说是我国学界正在成为主流的观点，即土地发展权是土地利用用途和性质以及土地集约程度某一方面改变带来的权利。 二、英美法国家土地发展权利的特点 英国的土地发展权始于1947年的《城乡规划法》，为了应对土地权利人对私有土地的开发过程中造成的一系列严重问题，英国在《城乡规划法》中土地发展权国有化以限制私有土地的过度开发，土地权利人仍享有土地的所有权，但是必须按照原有用途利用土地。变更土地用途只能通过向国家申请并缴纳一定的开发税，而基于土地用途变更产生的增值收益则由国家和土地权利人之间进行分割；与之相反，美国的土地发展权则是归于土地所有者。为了解决本国苛刻的土地用途管制制度带来的不同类型土地之间的利益失衡，美国政府建立起了土地发展权的交易制度。美国的土地发展权制度将本国土地划分为受限制开发区和可开发区。受限制开发区通常为一些未充分开发区域，例如自然环境脆弱区等，而土地可开发区则是城市中心区或者城郊地带。所有类型的土地所有者都享有土地发展权，但不同类型的土地有不同的开发强度等级，土地所有者需要在政府划定的等级下开发利用土地。同时，土地可开发区所有者可支付一定价格获得受限制开发区土地的土地发展权，并将两类土地的开发强度相叠加；法国的土地发展权制度则包含了“法定密度极限”和“土地干预区”制度。对于这两种制度中的土地发展权利归属，法国设置了两类不同的主体。在“法定密度极限”中，被开发土地的开发者拥有建设权上限指标内的土地开发自主权，然而对于超过该上限的开发权，则归属于国家，国家可以选择将這部分指标保有或者出卖给开发者；“土地干预区”制度则是在保护土地所有者的土地开发权基础

浅谈土地规划管理与城乡规划实施的关系 韦伟1

浅谈土地规划管理与城乡规划实施的关系韦伟1 发表时间：2019-07-23T15:05:54.570Z 来源：《基层建设》2019年第13期作者：韦伟1 董晓光2 [导读] 摘要：随着经济社会的不断发展，大量农村人口涌入城市，既促进了城市经济的发展，也给城市发展带来了一定的压力。 1.漯河市自然资源和规划局河南省漯河市 462000； 2.郑州华源土地利用遥感技术有限公司河南省郑州市 450000 摘要：随着经济社会的不断发展，大量农村人口涌入城市，既促进了城市经济的发展，也给城市发展带来了一定的压力。在城市发展过程中，如何科学规划土地管理使用，提高土地利用率，城乡规划有序顺利实施，就成为了一个主要问题。本文将对这一问题进行探讨分析，旨在为实际应用提供参考。 关键词：土地规划管理；城乡规划；实施 1 土地规划与城乡规划管理分析 土地资源属不可再生资源，我国作为一个人口大国，平均人口占有土地面积相对较少，为了确保土地的使用达到科学合理的效果，有必要对土地的使用及管理进行规划。目前，国家对土地的管理规划方式主要是根据土地的经济发展实际需求进行分类的[1]，这一做法的优点在于能够有效根据经济的发展需求来对土地进行最大化利用，保障土地利用的经济性。随着土地规划管理理念的不断贯彻深入，越来越多的规划管理新方法开始涌现，给土地规划制度的发展注入了源源不断的新活力。 城乡规划则是一个相对独立的发展体系，它的侧重点在于区域性和地方性[2]。在城乡规划的过程中，更多的是根据当地的实际情况来进行规划与管理，在规划方案制定之前需要对本城乡的发展情况进行全面、细致、周到的了解，并结合城乡发展的实际情况进行可行性分析，形成一个完整方案后再进行合理规划，以确保规划的科学性、合理性。 2 土地规划管理与城乡规划实施的矛盾 近年来，随着我国经济社会的不断发展，大量农村人口涌入城市，既促进了城市经济的发展，也给城市发展带来了一定的压力。在城市发展过程中，如和科学规划土地使用情况，提高土地利用率就成为了一个主要问题。但实际情况却是由于城市化进程的加快，建设用地不断扩张，耕地的面积却在不断减少，土地规划中对耕地、非农业用地的控制力度不够，建设用地不断侵蚀耕地的情况屡见不鲜[3]，给土地规划管理和城乡规划带来了极大弊端。另外，在土地规划过程中，常常会发生土地征用的情况，这一情况中存在的主要问题则是土地补偿款与实际征用价格不符，甚至差距较大，易引起农民不满情绪，阻碍土地征用工作的顺利进行。 另外，农村人口涌入城市、给城市发展带来无线动力的同时，农村土地的规划管理也就成为了一个问题。许多农民由于种种原因，会自愿放弃农村土地的使用权，这就需要对农村闲置土地进行再次开发和利用。在这一问题上，不同地区采取的政策也各不相同，有的地区会采用土地拍卖的形式，但也是以经济效益为主，甚至存在蓄意抬高价格，影响土地正常的合理利用。 3 协调土地规划管理与城乡规划实施的关系 3.1 规范土地征用程序 首先，应当制定科学、合理、完善的征用补偿机制。土地征用会给农民带来一定损失，因此建立了补偿机制，在进行补偿机制的制定时，不仅要考虑农民的直接损失，还应当充分考虑其间接损失，将农民的损失降到最小，从而最大程度上降低民众的不满情绪。其次，土地的征用应符合市场化管理办法，可根据市场发展的经济规律来进行土地征用的开发，确保土地征用的科学合理性。再次，土地征用过程中还应该注重对农民的积极引导，让农民不再局限于农业范围内[4]，可引导其积极向其他行业发展，这样一来，还可以促进农村经济的多元化发展。 3.2 土地资源的协调管理 在进行土地规划管理的过程中，应充分协调好土地规划管理和城乡规划实施之间的关系。一般说来，土地规划管理是城乡规划发展实施的基础，而城乡规划则是对城乡土地发展的综合管理与整合。土地规划管理是为了实现土地价值的最大化利用，城乡规划管理则是为了实现城乡资源的最大化利用，二者之间是相辅相成的，不存在难以调和的矛盾。因此，在开展土地资源管理时，一定要充分与城乡规划管理相衔接，调节好两种规划方式的顺利开展，实现城镇经济的科学发展。 3.3 制定严格的监督检查机制，减少矛盾的产生 建立、实行严格的监督检查机制，对城乡土地进行确权工作。在确权工作进行过程中，以县为单位，成立县委、县政府督导组，县确权办公室，并组织专门人员每天对全县各乡镇的土地确权情况进行督导与检查，一旦发现问题则需及时上报给土地确权办公室，由土地确权办公室责令期限进行整改工作。不仅如此，还应在确权工作完成后及时跟踪检查，完善后期工作，确保确权工作的质量。 3.4 加快推进“多规合一”工作[5] 为有效促进土地规划管理与城乡规划实施的关系，有必要建立“多规合一”机制。“多规合一”是利用计算机信息化技术建立起来的一个统一的空间规划体系，通过形成一个“最大公约数”，制定出凝聚各方共识、共同遵守的空间规划秩序，进而推动城乡发展方式、城市治理、行政体制等多方面之间的共同发展、共同改革，其目的是实现各区域之间的统筹发展。将“多规合一”的理念应用于土地规划管理和城乡规划实施之间，对帮助梳理空间规划、提高土地利用率、甄别矛盾与问题等，具有十分重要的应用意义。 总而言之，随着社会经济的快速发展以及人们生活水平的提高，越来越多的人们选择在城市工作、学习和生活，农村人口逐渐减少，城市发展越来越好，如何协调好土地、人口之间的关系是一项重要议题。在进行城镇区域的建设中，一定要协调好土地规划管理与城乡规划实施之间的关系，不仅要重视城市土地的管理、征用情况，还应该妥善处理农村闲置土地、宅基地等，只有这样才能确保二者之间科学发展，促进城镇化建设的有序、顺利进行，实现人类生活的不断进步。 参考文献 [1]易红超. 土地规划管理与城乡规划实施的关系探讨[J].资源信息与工程，2017,32（2）：112-113. [2]张先贵. 中国语境下土地发展权内容之法理释明—立足于“新型权利”背景下的深思[J]. 西北政法大学学报，2019,01:154-168. [3]黄光清，李海付，喻霆. 土地规划管理与城乡规划实施的关系探究[J].南方农业，2018,12（23）：93-95. [4]颜文涛，萧敬豪. 城乡规划法规与环境绩效—环境绩效视角下城乡规划法规体系的若干思考[J].城市规划，2015,39（11）：39-47. [5]缪连荣，任丽军，吴菲. 土地规划管理与城乡规划实施的矛盾及建议[J].现代农业科技，2018,6:283-285.

土地使用证明怎么写(完整版)

土地使用证明怎么写 土地使用证明怎么写 第一篇： 土地使用证明怎么写 土地使用证明怎么写 土地证明资料如下： 土地使用证明 国土资源局： 兹有xxx办理用地位置座落在xxx村，持有土地批准证书号码为xxx的土地登记手续，申请使用土地的范围包括了本人位于其用地x侧的xxx建筑物用地，即地号为xxx的宗地图所示x号至x号界址线包含的建筑物。该建筑物是由本人建造使用，所占用土地xxx办理土地批准和土地登记手续，土地使用权属于xxx，现本人对该建筑物所占土地合并到xxx申请登记的宗地使用无异议。 特此证明 证明人： xxx 二00x年x月x日 二、村委会调查意见： 经调查，上述证明所反映的情况属实， 证明人xxx亲笔签名的情况属实，同 意xxx按宗地图所示用地红线办理土 地登记手续。

负责人： xxx村民委员会 二、办理注册资料如下： 首先你要确实是办理有限公司还是办理加工厂，有限公司条件如下： 1、股东具备两个以上 2、房产权复印件及租赁合同 3、注册资本可以注册为50万元，可申请17%，也可以投资为最低3万元但不能申请进出口业务; 4、经营范围、股东出资比例 上述资料具备好到所在地工商所申请名乐核准准-----数日后工商所颁发《企业名称核准通知书》----验资所----工商所受理----公安局----质监局---税务局----当地银行开户 《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，受法律保护。城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。 《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

土地权属证明(完整版)

土地权属证明 土地权属证明 第一篇： 土地权属证明 土地所有权属证明 坐落于宝鸡市金台区长寿镇长青村的土地，土名纸坊头150号，用地面积1200平方米。该土地所有权归属宝鸡市金台区长寿镇长青村村民委员会，其土地使用权归属宝鸡市金台区长寿镇长青村大众浴池。特此证明。 村民委员会（xx）： 主任签名： 二o一四年八月十六日 第二篇： 土地权属证明 土地权属证明坐落于的土地（土地证编号： ），用地面积平方米，用途为住宅用地。该土地上号地块及其附属房屋（房屋门牌号： ）的所有权和使用权归属所有。现由特此证明。 村民委员会（xx）： 签名： ____年__月__日 第三篇： 土地权属证明

土地权属证明 那个不是个人有权利写的，需要土地管理部门登记。自己写的无效。单位的话参考国有土地使用权证上的内容写就行了，把使用权人、土地位置、土地面积、土地四至、使用权取得方式和使用年限写明白盖上土地局的章就行了。 根据土地性质的划分，可分为国家享有所有权土地和集体享有所有权土地。 所以，对应的依法享有土地使用权的权利人所持有的权属证书为别为国有土地使用权证与集体土地使用权证。当然了区别是在证书内容记载里有所区别的。 还有就是对应上述两种权属证书依法抵押后，所取得的他项权利证书。其也应划作权属证书范畴，区别其使用者为抵押权人而已。 办理土地登记的原因： 《土地管理法》规定土地的所有权和使用权要进行登记、发证，“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”以下情况须办理土地登记、出让、划拨取得土地使用权要办理初始登记;购商品房、房改房取得土地使用权以及转让、继承等要办理变更登记;抵押、出租要办理他项权利登记。 土地证书的作用： 土地证书是依法取得土地使用权的法律凭证，是土地使用权转让、出租、抵押的必要证件。 申办要件： 土地登记申请书、单位法定代表人证明、个人身份证明、土地权属来源证明、地上附着物权属证明等有关证明文件。 办理程序： 申请—受理—地籍调查—审核与公告—注册登记—核发土地证书

浅谈农村集体土地的所有权主体

浅谈农村集体土地的所有权主体 作者：郭丽媛，胡吕银 作者单位：扬州大学法学院 出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期 内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。 关键词：农民集体;非法人团体;组织形式 中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文： 一、现有的讨论：农民集体是什么 人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体

浅谈“轨道交通+土地”开发模式

专业知识分享版 使命：加速中国职业化进程 摘 要：根据媒体报道，“十二五”期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里，建设投资规划额将达1.27万亿元。面对如此繁重的建设任务，如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题，在当前各地财政资金紧张的背景下，各地政府纷纷把目光转向土地，并出现各种版本“轨道+土地”开发模式。本文结合目前各地“轨道交通+土地”开发模式进行探讨，分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在“轨道交通+土地”开发过程中的角色定位，设计合理的“轨道交通+土地”开发模式，实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。 关键词：轨道交通；土地；开发 一、“轨道交通+土地”开发模式的意义 在轨道交通建设过程中，轨道交通与土地开发关系密切，从国内外实践来看，不少城市将轨道交通建设与土地共同开发，如香港地铁属于典型的轨道交通与土地共同开发模式，香港政府以立法的形式保障地铁公司享有“地铁土地”土地开发权，地铁公司对土地进行统一规划、分步实施。此外，近几年国内城市也将轨道交通建设与大量土地相结合，如天津地铁将大量土地收益作为轨道交通建设资金来源，武汉地铁、长沙地铁等均将大量土地与轨道交通建设相结合。各地积极探讨“轨道交通+土地”开发模式的原因主要在于： 首先，轨道交通改变城市格局，直接影响土地利用规划。 轨道交通快捷、便利，缩短了城市的时空距离，城市交通的建设改变城市的土地利用规划，轨道交通对城市的土地利用规划主要表现在两方面：一方面是轨道交通对土地利用的集聚效应和扩散效应，集聚效应体现在轨道交通建设使中心区功能进一步强化，或在交通枢纽部位形成“副中心”，促进“多中心结构”城市的形成；扩散效应体现在轨道交通建设方便了中心城区与外部的联系，使城市人口向外围扩散，促进城市向外部的扩张。另一方面轨道交通建设有利于城市功能分区，实现城市商业用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。 其次，轨道交通建设大幅提升土地价值。 轨道交通建设提升沿线人气和商业价值，使沿线土地大幅升值，增加沿线土地开发和商业经营的收益。据相关数据显示，广州初建地铁时，地铁沿线物业升值15%-25%，地铁开通后，沿线物业再次升值15%-25%。深圳地铁一号线的开工建设，地铁沿线的物业从6000

土地使用权取得方式的法律制度

提醒：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。 一、以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。 （一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权 招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：

（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地； （2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； （3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 （二）以协议方式取得国有土地使用权 （1）协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况： A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

浅谈中国土地制度的改革

论文题目浅谈中国土地制度的改革所学专业工商管理 学生姓名李毅 导师姓名周苑 报告日期2013年8月25日

摘要 (3) 关键字 (3) 引言 (3) 一、土地制度的内涵及土地制度变革的意义 (4) （一）土地制度的内涵 (4) （二）中国农村土地制度改革的意义 (4) 二、新时期我国农村土地制度改革进程 (5) 1、家庭联产承包责任制的萌芽和起步(1978 年秋——1980 年4 月) (6) 2、家庭联产承包制的全面展开阶段(1980 年5 月——1981 年底) (6) 3、家庭联产承包责任制的全面完成阶段(1982 年春——1984 年初) (7) 4、家庭联产承包责任制的稳定与完善阶段(1984 年初——至今) (7) 三、我国农村土地制度改革面临的问题 (8) 四、我国农村土地制度改革的对策 (9) （一）我国农村土地制度改革必须坚持的基本原则 (9) （二）逐步推行农地股份合作制，实现适度的土地规模经营 (10) 结论 (11) 参考文献 (11)

摘要我国是农业大国，农业、农村、农民（以下简称三农）问题始终中国革命和建设的根本问题。尤其是伴随经济全球化的深化和我国加入世贸组织过渡期的结束，三农问题已成为我国经济发展的重要理论问题和现实问题。在今后一个时期，我国“实现全面建设小康社会的宏伟目标，最繁重、最艰巨的任务在农村”，“没有农民的小康就没有全国人民的小康，没有农村的现代化就没有国家的现代化。”土地制度问题是解决农村问题的一个重要内容。因此，从我国社会主义初级阶段实际出发，针对农村土地制度存在的问题，进一步深化农村土地制度改革，探索适应社会主义市场经济发展要求的我国农村土地制度改革的目标模式，并在此基础上构建有中国特色农村土地制度，对实现我国全面建设小康社会的战略目标具有重要的理论意义和现实意义。 关键字三农、土地制度、家庭联产承包责任制、改革 引言党的十一届三中全会以来，为解决“三农”问题，国家实施了一系列改革措施，使我国农业和农村经济取得了瞩目成就，但是我国农村经济法制建设却相对滞后。全面建成小康社会离不开农村经济的发展，而构造完备、科学的农村经济法律法规体系，使农村的改革、发展和稳定建立在法律制度支撑之上具有重要意义。 20 世纪70 年代末开始的以家庭承包责任制为主要内容的中国农村经济改革，其实质就是农村土地制度的变革。30 多年来的实践证明，它对解决农民的温饱问题，对农村经济乃至整个国民经济的正绩效性是十分明显的。但是随着我国市场经济体制的逐步建立，农村现行的土地制度也需进一步创新和发展，这就要求我们必须加强农村土地制度改革问题研究。本文从科学界定土地制度的含义、特点入手，阐述了土地制度改革的重大意义，在深入分析目前我国农地制度运行中存在的问题的基础上，提出我国农村土地改革的目标、基本思路及对策建议，并在此基础上系统构建符合市场经济运行规律的有中国特色农村土地制度。

城镇土地使用税情况说明

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 城镇土地使用税情况说明 一、企业实际占用土地面积情况 （一）企业实际占地情况 （二）已办理征地手续情况（包括已办理和未办理土地证面积；临时用地和永久用地情况；办理矿权面积情况等）（三）2012年、2013年分年的新增用地面积及情况。 二、城镇土地使用税缴纳情况及存在问题 包括征收面积、征收标准、征收额情况、存在问题等。耕地占用税与土地使用税征收是否存在交叉及重复征税等。 三、88号文执行情况及存在问题 包括免税土地面积、免税额。执行过程中存在问题。 四、如88号文调整，拟申请减免土地使用税的情况、政策建议 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。