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深圳蛇口如何进行战略转型

蛇口打响中国改革开放第一枪

蛇口，曾经和“深圳”齐名，打响了中国改革开放第一枪。1979年，招商局入主蛇口，最早按照国际惯例与初创的社会主义市场经济运作的机制，更新价值观念、时间观念、人才观念，成功地建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制，开始尝试中国的“希望之窗”，改革的“试管”，开放的“模式”。“时间就是金钱、效率就是生命”等口号震动了一个时代。

蛇口，最初只是原宝安县政府的一个公社，36年的发展，蛇口不断尝试转型，成为中国改革开放的“窗口”。蛇口36年的历程，也是中国改革开放的缩影。蛇口变自贸区实验区再次趁势起航

随着越来越多的经济开发区的兴起，蛇口曾一度沉寂。2009年，蛇口就曾提出“再造新蛇口”，进行产业升级，改变工业区形象，重新定义“蛇口”。

2014年12月，前海蛇口自贸区获得批复。2015年4月27日，中国（广东）自由贸易试验区前海蛇口片区揭牌。根据广东自贸区总体方案中对前海蛇口片区的功能划分，前海蛇口片区将担任金融业对外开放试验示范窗口以及服务贸易重要基地、国际性枢纽港的重要角色，重点发展产业包括金融、现代物流、信息服务以及科技服务。蛇口作为自贸区中地域最小的片区，将充分发挥地缘优势，打造深港联动示范基地。

从“改革开放试验田”到“自贸区试验区”，蛇口再次迎来新的经济增长极。深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫曾介绍，自挂牌以来，广东自贸区前海蛇口自贸片区新设企业合计25530家，同比增长158.64%；注册资本合计10604.00亿元，同比增长100.10%，平均每个工作日新增注册企业超过200家；引进外资企业742家，同比增长150.68%；注册资本合计529.07亿元，同比增长115.26%；引进港资背景企业2085家（含港资再投资企业460家），注册资本2843.68亿元，实收资本到位率25.74%。截至2015年10月25日，前海蛇口片区累计引进企业60530家，注册资本27878.57亿元；其中，港资企业2315家，世界500强企业61家。

蛇口突变招商蛇口以自贸区整体上市

1979年，招商局落子蛇口，蛇口原本就是招商局集团以企业的名义单独开发的工业区。说及蛇口，就不得不提招商局。

2015年年初，招商蛇口宣布发行A股股份，换股吸收合并招商地产A、B股，通过这一并购重组，突破性地实现“自贸区资源”整体上市。2015年12月30日，招商蛇口（001979）吸并招商地产后，在深交所整体上市。

据了解，此次合并后，新的招商蛇口几乎集中了招商局集团在深圳前海蛇口自贸片区地产板块的所有优质资源，以产业为主导的城市开发与规划模式，也将摆脱传统意义上的地产、城市开发模式，更是为前海蛇口自贸片区整体公司化运营作了铺垫。招商局集团副总经理、招商蛇口董事长孙承铭也表示，招商蛇口重组上市之后，招商蛇口在前海蛇口自贸片区的土地储备将达到295万平方米，

其中，在前海的土地资源（土地使用权面积）242万平方米，太子湾邮轮母港土地资源（土地使用权面积）53万平方米。

业内分析，招商蛇口重组上市，虽然土地储备大增，但实际是在去地产化，是在谋求突变。新的招商蛇口的定位是“中国城市综合开发和运营服务商”，想从一个以出口为主、发展外向型经济的老工业区逐渐转型，并以“产城融合”为发展目标，打造网络信息、科技服务、文化创意3大产业，还将利用港口、物流的优势，建设国际性枢纽港，发展邮轮产业，在“一带一路”上发挥更大作用，这更多的是国家战略的需要。

无疑，这将再次推动蛇口起航。

老工厂翻篇产业化城市运营兴起

蛇口码头片区曾集中了大型工厂、仓库、货场等，但随着蛇口自贸区的推新，一些老工厂逐渐被关闭或者迁移，而一些新的产业园区在逐渐崛起，蛇口网谷、南海意库等科技、创意园区已经落成，且按目前规划来看，蛇口大成面粉厂将变身大成艺术中心，浮法玻璃厂变身为工业设计港，招商局码头仓库变身为潮人码头新媒体产业园……

根据最新进展，招商局集团已完成蛇口的产业规划、空间规划、交通规划，未来深圳西部港区的散杂货码头、油气码头将陆续迁出，面粉厂、油脂厂等临港工业也将完成外迁，重金打造的太子湾邮轮母港也有望在2016年年底投入使用。东角头油气库搬迁居住环境提升

天津“8·12”事故后，蛇口东角头油气库搬迁事宜一再被提及。腾讯房产统计，距离蛇口东角头油气库1公里范围内的小区超过20个，最近的居住区距离油气库仅200米。2015年10月31日，蛇口东角头油气库关停，全面完成蛇口油库“清罐”工作和气站注水工作，开始相关设施拆除。

据了解，蛇口东角头油气库包括中石化蛇口油库、深圳深岩燃气有限公司、深圳市深南燃气有限公司蛇口液化气站三家油气库企业，其中始建于1984年的中石化蛇口油库成立最早，规模也最大，总容量为3.88万立方米。公开资料显示，该座油库位于南山区蛇口东角头，占地面积约56628万平，油库库容为38800立方米，有油罐20个、码头1个，主要用于存放汽柴油和液化石油气等危险品，现存油量约为1600吨。

很多人感叹，蛇口东角头油气库关停，就像拆除了一颗安放在身边的定时炸弹。

蛇口自贸区附加值高辐射周边片区

蛇口东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，有其发展优势，但劣势也很明显——蛇口太小，和上海等自贸区相比，蛇口自贸区仅13.2平方公里，面积太小，但也有业内人士认为恰恰是蛇口自贸区的小给其自身带来更多的机遇。

深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫表示，蛇口的交通是一个死胡同，如果这几年大批写字楼启用，交通问题比较大，需要解决。深圳市诚品地产董事总经理罗雷认为，面积小，意味着蛇口必须在土地政策上做一些调整和

突破才能将土地价值最大化，这也决定了它的产业配套、定位都必将走向高附加值、高增值的模式。一方面，自贸区天然具有很多关于货物进口、贸易、销售等等税收方面的优惠政策。另一方面，随着自贸区的推进，蛇口的产业也将进一步升级，交通也会得到改善。蛇口同时具备国际游客、本地居民、良好的购物环境等优势，未来还将建造邮轮母港，没有理由不成为城市级的购物中心。

并且，前海蛇口自贸区会对周围的宝安、南山、福田产生产生辐射与带动作用，开启新一轮发展的局面，促进太子湾邮轮游艇产业发展，将蛇口片区建设成世界级的国际化半岛湾区。同时，积极承接前海、蛇口外溢效应，利用前海、蛇口国际影响力，吸引更多优质资本和高端人才集聚南山，争取更大范围、更大力度先行先试。

深圳千万级顶豪扎堆蛇口占半壁江山

毋庸置疑，自贸区将拉高蛇口房价。根据中原地产的统计数据，蛇口自贸区“满月”，蛇口房价平均涨幅达9.4%。2014年12月，蛇口片区新房均价为52641元/平方米，宣布蛇口划入自贸区后，2015年2月，蛇口片区新房均价达71107元/平方米。蛇口房价“见风涨”，有统计显示，2010年，老新街寓开盘，均价16000元/平方米；2011年，湾厦村开盘，均价25000元/平方米；2013年，荔海春城花园开盘，均价47000元/平方米；2015年1月，林语堂开盘，均价65000元/平方米。

蛇口豪宅林立，顶级豪宅更是冲破亿元大关。位于蛇口自贸区的招商海上世界双玺最高单价破20万元/平方米，是深圳豪宅市场上首度出现单价20万元以上的项目，最高总价破1亿元大关，而且据消息称，项目很快售罄。

蛇口目前在售的项目基本为豪宅，据统计，截至目前，蛇口在售项目共6个，汉京·九榕台均价110000元/平方米；海上世界双玺价格100000-120000元/平方米；澳城花园均价100000元/平方米；林语堂价格70000-100000元/平方米；水湾1979住宅均价70000元/平方米，公寓均价90000-120000元/平方米；中熙君南山均价70000元/平方米。2015年蛇口片区入市的项目还有山海韵和前海丹华，山海韵6月27日正式开盘，均价50000元/平方米，7月20日左右即售罄；前海丹华12月19日开盘，均价53000元/平方米，开盘售罄。去化速度极快，甚至有人称蛇口大有超过上海陆家嘴、“叫板”中国第一豪宅区的势头。

业内分析，2016年将是深圳5000万级产品最多的一年，半岛城邦三期则是超豪供应量最大的项目，三期总建筑面积约20万平方米，规划7栋住宅，主推85-345平方米户型，均为精装交房。有统计，10年，半岛城邦房价涨幅八至九倍，2015年年初至今已翻番。2016年将入市的还有位于蛇口赤湾港少帝路的山语海项目，项目容积率仅为1.87，南面背靠小南山，北面远眺赤湾港，主推79-133平方米的2-4房，南北通透，现已停止VIP登记；位于蛇口东角头的半岛城邦三期临时接待中心已开放，现可参观沙盘图，项目主推户型为精装85-89平方米的2-3房、137平方米4房、160-345平方米3-5房，预计3月开盘。是谁买了深圳的豪宅？

深圳豪宅热销，那到底是谁买了深圳的豪宅？深圳中原地产的统计数据显示，从成交客户的户籍分布来看，购置2000万以上顶级豪宅的客户主要分布在广东省内，占比达88.4%，其中近八成客户为深圳户籍，深圳本地买家购房绝大部

分都用于自住，另有户籍为内地和香港的分别占8.4%和3.2%，表示购房用于自住或投资。从成交客户的年龄结构来看，深圳顶级豪宅主要购买群体介于36-55岁之间，占比高达75%，其中36-45岁之间的客户最多，占总成交量的五成，这部分购房者多为公司老板或管理层，有比较雄厚的经济基础，是顶级豪宅市场的中坚力量。

业界认为，蛇口半岛拥有深圳湾总部基地和前海蛇口自贸区双重规划红利，正成为华南区域“一路一带”国策的一个重要起点，“中国第一超豪区”2016年或将易主。

深圳发展历程

深圳发展历程 Prepared on 22 November 2020

自选你所了解或感兴趣的城市，分析其产生和发展的过程、动力，城市化的现状及城市的职能、空间体系特点以及未来发展趋势等。深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，处于广东省沿海，南邻香港的新界、北接东莞、东部和惠州隔着大亚湾、西部和珠海澳门隔着珠江口。是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。深圳经济特区是我国对外开放最早的深圳特区。深圳具有特区和开放区的区域倾斜政策,是我国大陆对外开放程度最高,市场经济休制相对最发育的城市,与国际市场的联系也最为密切。因优惠政策及良好的城市环境吸引,深圳聚集了全国各地来的相当数量的人才群体。深圳属移民城市,居民的素质较高,观念开放,对外来文化的吸纳能力较强,城市国际化的软环境条件在我国大陆名列前茅。深圳与香港山水相连。在短短的30年里，深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代化国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。至今。深圳已经建设成为中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，将成为现代化的国际性城市。旧时的深圳深圳老城改造罗湖第一楼“友谊商场”1982建成虽然只有七层高，但已是当时深圳的最高记录。蛇口村貌（1983年）东湖地段原貌（1984年）深圳第一座高楼——电子大厦（1983年） 1984年的西丽

深圳总体房地产市场调研报告

XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司

深圳市总体房地产市场分析一、深圳市总体社会及经济发展状况深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。消费指数居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。存贷款国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。

深圳市房地产市场总体分析现状

谨呈：深圳市######有限公司 #####市场调研报告世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年4月28日

投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。消费指数居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。存贷款国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来

的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。

深圳发展历程

深圳市房地产市场监管办法》问答课件

1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？？答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。《深圳市房地产市场监管办法》问答课件【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

2018年深圳市房地产市场调研分析报告

2018年深圳市房地产市场调研分析报告北京欧立信研究中心

目录第一章深圳市房地产市场环境分析 (7) 第一节深圳市房地产地域环境分析 (7) 一、地理位置 (7) 二、自然环境 (7) 三、生态气候 (7) 四、资源优势 (8) 第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11) 一、深圳市GDP增长情况 (11) 二、深圳市固定资产投资 (12) 三、深圳市居民收支情况 (15) 四、深圳市产业结构分析 (17) 第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17) 一、深圳市房地产政策发展史 (17) 二、深圳市房地产重要政策分析 (23) 第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26) 一、人口数量分析 (26) 二、消费市场分析 (27) 三、工业和建筑业 (27) 四、居民生活和社会保障 (29) 第二章深圳市存量住房分析 (32) 第一节深圳市住房存量分析 (32) 一、深圳市住房存量现状 (32) 二、各类住房存量估算 (33) 1、商品住宅 (33) 2、保障房 (34) 3、工业区配套宿舍 (34) 4、小产权房 (35) 5、总结 (37) 第二节可上市流通住房存量分析 (38) 一、可上市流通住房存量现状 (38) 二、各类可上市流通住房存量估算 (39) 1、保障房 (40) 2、单位及个人自建住房 (40) 3、总结 (41) 第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42) 第四节深圳市存量住房结构分析 (43) 第五节深圳市存量住房房龄分析 (45) 第三章深圳市房地产行业数据监测 (48) 第一节深圳市房地产市场运行情况 (48) 一、房地产开发投资情况 (48) 二、商品房施工面积情况 (48)

深圳房地产业的发展研究报告

深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代

后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。一、构建新型房地产金融体制的可行性（一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产

2020年深圳房地产市场分析报告

2020年9月

2020 年是深圳特区成立四十周年。1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。第一部分、深圳40 年来，取得快速发展 1、40年来深圳房地产行业快速发展深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。 40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。深圳地产基本面中长期依然向上。自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。图表1、深圳商品住宅销售面积（万方）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理

图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）数据来源：深圳统计局、市场研究部整理 2、深圳发展一路向西深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。发展重心的变化也带来区域地产基本面的变化。（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。（3）南山区伴随着高科技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造了一个高科技产业集群。成为深圳又一个经济中心。而各区地产基本面情况也随中心区西移有所变化。2006 年后，福田区房价明显超过罗湖区，而南山区在 2010 年后超过福田区。图表3、1999 年罗湖区房价最高（元/平方米）图表4、2018 年福田区和南山区房价较高（元/平方米）数据来源：wind、市场研究部整理数据来源：wind、市场研究部整理图表5、深圳一路向西发展，重点发展新兴产业区划定位及发展重点福田区聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区，重点推进深港科技创新合作区建设；

深圳发展史

深圳发展史 36年，只是历史长河的短暂一瞬，但对于深圳这座城市“36”却有着不一样的代表意义。从一个边陲小镇变身为屹然矗立在祖国南方的新兴现代都会，深圳的高速成长和迈向现代化的发展历程，创造了世界城市发展史上的奇迹。截至2014年，深圳每平方公里产出GDP、财政收入均居全国大城市首位，居民人均可支配收入、最低工资标准、最低生活保障标准均居全国领先水平。从1979年中国实行对外政策开始，就意味着深圳这座中国南部的海滨城市的崛起。根据当年广东省向中央提出的一份报告，中国政府批准在广东和福建省设立四个经济特区。那么为什么深圳会成为作为经济特区发展的对象呢，由此我们可以了解一下深圳相关资料。地理位置：深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。城市简史： “深圳”地名始见史籍于1410年（明永乐八年），于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。经济特区定义：经济特区是指在一个主权国家或地区内划出一定的区域，在对外经济活动中，采取更为开放的政策，实行特殊的管理方法，实施优惠待遇，建立高效能的领导体制，提供良好的、安全的、可靠的贸易与投资环境，以吸引外商投资建厂，兴办各种经济事业，从而达到扩展对外贸易、增加外汇收入、扩大劳动就业、引进国外先进技术、繁荣本地和附近地区的经济，促进设区国或地区的经济发展。深圳经济特区的建立：深圳经济特区是我国最早设立的经济特区之一。1980年8月26日，第五届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过了国务院提出的在广东省的深圳、珠海、汕头和福建省的厦门设置经济特区的议案，由此经济特区在中国正式成立。1988年11月，国务院正式批准深圳市在国家计划中包括财政计划实行单列，并赋予其相当于省一级的经济管理权限。随着深圳特区的发展壮大，原先的行政区已渐不适宜深圳市宝安区、龙岗区两个市辖区。两个新区于1993年1月正式挂牌办公。目前深圳下设福田、罗湖、南山、盐田和宝龙、龙岗六个区，其中宝安、龙岗两区位于特区外，其余四个区在特区内。深圳经济特区的发展，可以大致分为三个阶段，即1979—1985年的初创阶段、1986—1992年的快速发展阶段以及1993年以后的成熟阶段。特区建立之初，百业待兴。作为改革开放“试验田”的深圳，一开始就把法治建设摆在重要的战略位置来抓。举例来说，1980年，深圳只有3名律师和一个法律顾问处。20多年前，深圳向全国招聘了100名法制干部。如今的深圳有律师事务所514家，执业律师8000多人，法治环境日臻完善。特区改革发展，有破有立。早期打破传统体制藩篱，解放发展了生产力。而今，深圳更重破立并举，“立”字当先，率先打造“一流法治城市”便是“立”的重要内涵。在深圳，法

深圳区域房地产市场调研分析报告

深圳深南大道景田片区房地产市场调研报告一、区域描述： 1、地理位置：景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域。 2、片区概况：景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约 2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中： “南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分；

南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，如缇香名园、安柏丽晶、五洲星苑、合正名园等高品质楼盘，近几年发展较快，已形成高尚住宅区。 “中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分；

中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、中国邮政香蜜分行、壹世界广场形成了商业、行政办公区。商业初具规模，东海酒家、温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。另外TT国际公寓、凯旋国际、香荔大厦、景发大厦、万托家园、玲珑花苑、擎天华庭等构成了中区的住宅区。中区，虽有少量农民房，但无脏乱感，整个居住环境比较理想。 “北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。

其临莲花路区域，标志型住宅只有万科金色家园和天健时尚新天地。景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦，均为微利房。靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。有部分写字楼如：开元大厦、中审大厦、青海大厦。相对南区旧村改造较慢。如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成“城中村”，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。 3、主要交通道路：城市快速路：北环路，为双向八车道；城市主干路：深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔西路、莲花路，为双向六车道；香梅路，为双向四车道；

深圳发展历程

深圳城市发展历程 111001112 隆皓原深圳城市规划设计研究院院长王富海在大讲堂谈“深圳城市规划30年”,全面回顾了深圳城市规划30年的进程和教训,强调以后必须控制好建设用地。深圳市，位于中国南方珠江三角洲东岸，处于广东省沿海，南邻香港的新界、北接东莞、东部和惠州隔着大亚湾、西部和珠海澳门隔着珠江口。是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。深圳经济特区是我国对外开放最早的深圳特区。深圳具有特区和开放区的区域倾斜政策, 是我国大陆对外开放程度最高, 市场经济休制相对最发育的城市, 与国际市场的联系也最为密切。因优惠政策及良好的城市环境吸引, 深圳聚集了全国各地来的相当数量的人才群体。深圳属移民城市, 居民的素质较高, 观念开放, 对外来文化的吸纳能力较强, 城市国际化的软环境条件在我国大陆名列前茅。深圳与香港山水相连。在短短的30年里，深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代化国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。至今。深圳已经建设成为中国高新技术产业基地和区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心及旅游胜地，将成为现代化的国际性城市。旧时的深圳

深圳老城改造罗湖第一楼“友谊商场” 1982 建成虽然只有七层高，但已是当时深圳的最高记录。蛇口村貌（1983年）东湖地段原貌（1984年）

2019年深圳房地产市场解读

2019年深圳房地产市场解读 2020.1

●宏观经济背景分析 ●政策环境分析●土地市场表现 ●商品住宅市场表现●商业市场表现●办公市场表现●2020年市场预判目录 Content

1Part2019年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投资面临下行压力，宏观经济背景分析国内消费增速持续走低；全球制造业环境持续恶化，受贸易摩擦影响我国外贸态势疲软；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增速小幅提升，去库存效果显著，行业阵营分化格局持续

【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存 ◆2019年前三季度，我国GDP 增速为6.2%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.6%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率总体保持平稳，经济结构优化进程变缓。 ◆由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2020年仍然面临经济下行压力。 5.00 6.00 7.00 8.00 9.0010.0011.00 12.002010-03 2010-10 2011-05 2011-12 2012-07 2013-02 2013-09 2014-04 2014-11 2015-06 2016-01 2016-08 2017-03 2017-10 2018-05 2018-12 2019-07 2010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%） GDP:不变价:累计同比 0.00 20.0040.0060.0080.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.002010-03 2010-09 2011-03 2011-09 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2010年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势（%） GDP 累计同比贡献率:第一产业GDP 累计同比贡献率:第二产业 GDP 累计同比贡献率:第三产业

深圳总体房地产市场调研报告

深圳总体房地产市场调研报告 1

XX市场研究报告.doc * 谨呈:深圳市######有限公司深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问(深圳)有限公司

深圳市总体房地产市场分析一、深圳市总体社会及经济发展状况深圳经济发展背景 GDP指标深圳市的经济综合实力明显增强。当年实现全市GDP总值1908亿元,同比增长了13.2%,高出预期目标的1.2个百分点。深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。固定资产投资深圳固定资产投资额比前年增长8.7%,其中基础建设投资增长 2.3%,房地产投资增长16%,房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。消费指数居民消费需求也明显转旺, 全市社会消费品零售总额609亿元,比增长13.2%。消费指数自第一次超过GDP增长速度后与之持平。居民消费水平提高,商品房、旅游、小汽车成为消费的热点, 汽车销售量增长3成,百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。外资利用程度

深圳实际利用外资36亿美圆,增长21.4%,世界对中国这个市场的关注程度越来越高,加上WTO顺利加入,深圳作为中国大陆开放的前沿阵地,比邻香港这个金融经济中心的独特位置,对外资的吸引程度将会越来越高。存贷款国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元,增长29.1%,在降息等因素的刺激下,逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长,消费指数也说明了这一点。各项贷款余额2861亿元,增长24.8%,其中包含了企业、项目和个人贷款的增长,贷款的方式正在改变人们的生存观念。产品销售与企业盈利深圳经济发展环境经济环境今年深圳面临的经济环境,是压力与挑战并存的一年。WTO已

2018年深圳市房地产市场投资分析报告

2018年深圳市房地产市场投资分析报告北京欧立信研究中心

(发展战略)深圳市中长期教育改革和发展规划纲要最全版

（发展战略）深圳市中长期教育改革和发展规划纲要

深圳市中长期教育改革和发展规划纲要 (2010-2020年) （征求意见稿）二〇壹〇年十二月九日目录前言4 壹、总体战略5 （壹）指导思想5 （二）工作方针6 （三）总体目标7 二、发展任务10 （四）高等教育10 （五）职业教育13 （六）高中教育14 （七）义务教育16 （八）学前教育17 （九）特殊教育19 （十）终身教育19

三、争创国家教育综合改革示范区21 （十壹）人才培养体制改革21 （十二）教育管理体制改革23 （十三）学校管理体制改革24 （十四）办学体制改革25 （十五）招生考试制度改革26 （十六）教育投资体制改革27 （十七）教育开放体制改革28 四、保障措施30 （十八）加强组织领导30 （十九）建设高素质教师队伍31 （二十）加大教育投入33 （二十壹）提升教育信息化水平35 （二十二）增强教育科研创新服务能力36 （二十三）大力推进依法治教38 （二十四）切实保障校园安全38 （二十五）强化教育督导39 五、重点工程和改革试点40 （二十六）重点工程40 （二十七）改革试验43 实施45

前言百年大计，教育为本；千秋大业，教育为先。教育是民族振兴、社会进步的重要基石，是促进人的全面发展的根本途径，是实现科学发展的基础工程。作为经济特区，深圳率先实现教育现代化，不仅对建设现代化国际化先进城市具有决定意义，对广东建设南方教育高地，对国家建设教育强国也具有重大战略意义。经济特区建立三十年来，深圳始终坚持教育优先发展，在较短时间内形成了充满活力的国民教育体系和终身教育体系，实现了从传统教育到现代教育的历史性跨越。教育规模持续扩大，办学条件显著改善，教育改革不断深入，教育公平迈出重大步伐，教育实力日益增强，较好地解决了全国最大移民城市、最大规模非户籍人口子女受教育问题。深圳教育在提高市民素质，支持深圳快速实现工业化、现代化和城市化过程中发挥了不可替代的重要作用，为推进全国教育现代化作出了积极探索和重要贡献。站在新的历史起点，深圳正处于深化改革开放，再创经济特区科学发展新优势的战略机遇期，肩负着努力当好推动科学发展、促进社会和谐排头兵的新的历史使命。率先转变经济发展方式，加快建设人力资源强市，从根本上破解人口、资源、环境压力，全面提升城市文明水平，都凸显了提高市

深圳房地产市场分析报告

深圳房地产三级市场分析报告一、市场的前景及成长性深圳市房地产二级市场从1997年到2005年，销售面积增长的比例为295%，而同期的三级市场却增长了1523%，为二级市场的5倍，且二三级的销售比例也慢慢缩小，接近1：1的比例。表1 深圳市房地产二三级市场销售面积增长对比表

2005年尽管是政策年，政府出台了许多调控房地产进展的政策和措施，但依旧不能抑制三级市场高速的进展。2005年三级市场的楼价比上年增长了10.1%，二手住宅交易面积为595.67 万平方米，比上年同期增长25.53％，且商业性的物业面积和价格也大幅度上升，各区域增幅超过20%。从历年销售对比的数据及进展趋势来看，2006年三级市场销售面积有望超过二级市场。深圳改革开放以来，都市化进程日新月异，都市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成，且深港一体化进程加速，再加上珠三角二小时生活圈的概念，都给那个都市注入了强有力的竞争力，同时完善的都市配套设施，良好的景观优势，都吸引了大批的置业者。随着深圳土地资源的日渐稀缺，房地产价值凸显，其具有的保值、升值功能被众多客户所看好，需求量大增，造成时期性的供不应求，二级市场价格在2004、2005年大幅走高，以后新房价格也将接着高企。在对二级市资源的争夺中，经济较

弱的群体将被挤出，而将目光投向价格相对实惠的三级市场。相关数据表明深圳总人口在1200万左右，人口的快速增长为三级市场的长远进展带来强有力的需求支撑。从盘源来看，1997年至2005年二级市场共销售5730.85万平方米，而三级市场销售面积为2654.31万平方米为其46％。在价格走高，有利可图及对高品质居住条件的追求下，以后将有更多业主出售房屋，三级市场盘源将持续活跃。2005年4月5日,国土局售房中心公布,全市存量22万套公房,2001年开始我市办理了“绿转红”的手续能够交易的安居房达5万套，这也给三级市场提供了大量的盘源。据不完全统计，目前深圳的三级市场的分行网点为2000家左右，而深圳辖区土地总面积为2020平方千米，其中可建设用地为814平方千米，则深圳每个铺位涵盖的面积为40万平方米。由此结合以上分析能够看出深圳三级市场进展空间巨大，具有良好的进展前景。二、行业趋势及竞争态势分析（一）行业进展的历程及趋势 1、起步期（1988年—— 1997年）

《深圳市房地产市场监管办法》问答课件

1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足 20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后 30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后 5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处 5万元罚款。3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日 30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处 3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。《深圳市房地产市场监管办法》问答课件【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

深圳发展史

深圳，中国的第一个经济特区，历经20多年改革开放的栉风沐雨，从一个边陲小镇发展成为风景秀丽、投资环境优良、经济比较发达、初具现代化规模的海滨城市，向世人展示着新世纪的活力和希望，展示着五百余万深圳人“开拓创新、诚信守法、务实高效、团结奉献”的精神风貌。深圳是中国对外交往的重要国际门户，是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影。地理位置深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。自然资源深圳市土地总面积为1952.84平方公里。全市共有大小河流310余条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程220宗，其中水库172座，水库总库容5.79亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容4000多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。深圳海岸线全长230公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海条件优越。境内山脉绵延，风景秀丽，最高峰943.7米。天然旅游资源丰富，东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。城市简史 “深圳”地名始见史籍于1410年（明永乐八年），于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。

1979年中央和广东省决定成立深圳市。1980年8月，全国人大常委会批准在深圳市设置经济特区。深圳的经济特区发展史只有30年，但却曾经有着6700多年的人类活动史（新石器时代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1700多年的郡县史、600多年的南头城、大鹏城史和300多年的客家人移民史。行政区划深圳是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。2010年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到全市。人口构成深圳自南宋末年已陆续有移民落脚，建市后人口增长迅速。2009年末常住人口891.23万人，其中户籍人口241.45万人，占常住人口比重27.1%；非户籍人口649.78万人，占比重72.9%。移民文化作为改革开放窗口和新兴移民城市，加之独特的地缘和人文环境，造就了深圳文化的开放性、包容性、创新性，是最适宜海内外英才创业拓展的活力之都。近年来，深圳相继被有关机构评选为中国“最具经济活力城市”、“最受农民工欢迎的城市”。在中国社科院发布的城市竞争力评估报告中，深圳综合竞争力连续四年居内地城市榜首。语言文字

深圳商业发展历程

深圳商业发展历程上世纪80年代末，地处特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域，在深南大道尚未开通之前，仅有今天的国都高尔夫花园和五洲宾馆之间的一条小路通往南山。其时，南山的商业物业一直处于自给自足的闭合市场状况，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的落后状态。家乐福进驻初步形成辐射力到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。而大商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福” 进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。滨海大道通车重组商业格局 1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈

逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。整体性连续性在进一步增强 2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。问题目前南山商圈内的商家密集程度还远远不够，商圈亦未形成确定的功能定位，历史遗留的脏乱差形象仍然没有得到彻底改变，许多商家经营雷同，缺乏特色，加之业态布局不合理导致经营平淡，特别是高容量商业呈现出供过于求的现象，严重影响了商圈的整体辐射力。百货超市过多饮食休闲不足南山商圈目前较为突出的问题是，百货、超级市场过多，饮食、娱乐、休闲类服务性商业不足。曾经是南山商业策源地的南头商圈除了家乐福、曼哈和天虹等知名商城

深圳和苏州经济发展的比较分析深圳和苏州经济发展的

深圳和苏州经济发展的比较分析戚晓曜苏州和深圳，一个是长三角的经济重镇，一个是珠三角的龙头城市之一，两个城市作为改革开放的成功典范，其发展模式被国内众多城市所效仿。两地发展模式有相同之处，也有不同之处，各有其特点，对两地的经济发展进行比较分析，可以使深圳学习苏州更具有针对性。一、土地与人口比较苏州市总面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，全市建成区695平方公里1，现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市。2008年末，全市户籍总人口为629.75万人，常住人口1047.12万2，总人口约1232.25万。深圳市土地总面积为1952.84平方公里，其中特区面积395.81平方公里，全市建成区面积763平方公里；户籍人口228.07万人，常住人口876.83万人，总人口约1400万。二、主要经济指标比较 2008年，深圳生产总值7806.54亿元，高于苏州1105.5亿元。其他指标各有千秋，苏州的规模以上工业总产值、固定资产投资、实际利用外资等指标高于深圳，但社会消费品零售总额、出口、财政一般预算收入低于深圳。从投资、消费、出口角度看，两地均对出口有 1苏州下辖5个县市的建成区数据来源： 2资料来源：、

较强的依赖，比较而言，深圳的消费能力强，而苏州的投资能力强。苏州在各项指标的增长速度方面全方位领先深圳，生产总值增幅高于深圳0.4个百分点，规模以上工业总产值增幅高于深圳6.4个百分点，社会消费品零售总额高于深圳6.5个百分点，固定资产投资高于深圳1.2个百分点，实际利用外资增幅高于深圳3.5个百分点，出口增幅高于深圳3.1个百分点，财政一般预算收入增幅高于深圳1.9个百分点。表1：2008年深圳与苏州主要经济指标比较三、经济效益比较人均生产总值超过1万美元是从发展中状态进入发达状态的标线，深圳人均生产总值达到1.293万美元，达到了中等发达国家水平，高出苏州40.3%。深圳经济密度是苏州的4.3倍，以相当于苏州23%的面积，创造了高于苏州的生产总值。深圳的单位建成区生产总值、