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限购令对房地产价格的影响分析

市场纵横

2019

年

4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性

膨胀。

一、限购令政策颁布后市场运行状况

据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。以深圳为例，

从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产

生了极大的影响。10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少

3.8%。如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较

9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少

55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当

限购令对房地产价格的影响分析

文/刘旦

月实际成交水平只有9月份的28%。然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然

“维持高位”。广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令

前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比

为46%。这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。然而，从房价数据来看，据中国房地

产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价

为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中

城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅

价格环比上涨0.4%。

January 2019

市场纵横

从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政

后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年

1～10月份，商品房供需指标呈失衡状况。全国商品房销售面积为7.24亿平方米，同比上升9.1%；竣工面积为4.2亿平方米，同比上升11.4%。另据上海中9月份相比不仅没有下降，反而“逆势上涨”。到11月份统计局公布10月份经济数据后，受CPI 数据与发改委和央行通报近几年超发42.6万亿货币等相关信息，及相关官员称物价上涨不可避免、

“三高”等言论影响，包括广州在内的多数城市，出现了楼市量价齐升的迹象。

二、对限购令政策的分析

（一）抑制需求为后市反弹埋下伏笔

“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场

法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但该政策的限购过于严厉，似乎计划性

太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然会出现反弹，

市场将重现抢购“现象”，从而房价再度走强。此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过这次“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。因此，“限购令”出台后，给政府制定和落实持续控制需求及长

效配套政策提出了考验。（二）调控政策须完善并严格执行

楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。如“假离婚”、“结婚登

记隐秘、混淆、造假以及涉外婚姻等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，否则调控难

以达到真正目的，反而限制了正常需求。（三）“限购令”何时退出成为难题

“限购令”的出台有一定的突发性。然而，“限购令”的大旗树起容易退出难，原因

在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。

可见，“限购令”无疑能在短期内见效，即迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。如果政府是依据房价下调幅度来决定政策调控周期，那么，下

调幅度多大？如果房价下调超过20%，则可能出现房地产市场金融风险，二成首付的购房

者会出现断供的局面。因此，在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相

对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定

的延续性，这是对政府的又一次重大考验。

三、中国楼市面临的深层次问题

（一）房地产市场的刚性需求

供求关系是影响房价最重要的因素。统计数据显示，January 2019

原报告显示，10月份，虽然成交有所下降，但供应的下降更加突出，从而导致沪、穗、深、渝四市当月供求比不足0.6；杭州因成交锐减幅度远大于供应减少幅度，供求比亦失

衡高达2.7。目前，中国正处于城市化的快速发展期，住房的潜在需求大量存在。从表1

可知，如果2019年我国城市化水平达到49.8%，全国城市人口将比2019年增加1.35亿人，按人均住宅建筑面积30平方米计算，需要增加住宅40.50亿平方米。而2019年末我国城

市人均住宅建筑面积为26.1平方米，要达到人均30平方米的小康标准，每人需增加3.9

平方米，按2019年城市人口5.62亿计算，5年共需增加住宅21.92亿平方米。截止2019

年末我国城市存量住宅为146.68亿平方米，如果按照年折旧率1.25%计算，每年折旧

1.83亿平方米，5年折旧9.17亿平方米。由此可以计算出2019~2019年我国住宅总需求

为71.59亿平方米，年均需求为14.32亿平方米。按此类推，2019-2020年的住宅总需求

为128.99亿平方米，年均需求为12.89亿平方米。城市住宅的巨大需求将带来巨额的房

地产开发投资，给房地产业带来了巨大的发展空间。

表1 中国潜在居住性需求面积单位：亿平方平

2019年-2019年2019年-2020年

总需求

年需求总需求年需求新增城市人口

需求面积40.508.1067.906.79原有城市人口需求面积21.924.3834.853.49

住宅自然折旧面积9.171.8326.142.61

合计

71.59

14.32

128.9912.89

资料来源：《中国统计年鉴2019》、《中国统计摘要2019》。

计算公式：城市潜在居住性需求面积=新增城市×人口考察期城市人均居住面积十原

有城市人口×（考察期城市人均居住面积——基期城市人均居住面积）+原有城市人口基

期×城市人均居住面积×年折旧率×年数。此表中年折旧率取1.25%。（二）货币流动性

过剩

众多资料显示，自2019年下半年以来，房价上涨过快的症结主要是货币供给过多及

投资性需求过强。中国人民银行统计报告显示，2019年9月份人民币贷款增加

市场纵横

5955亿元，截至目前累计贷款额达到人民币6.3万亿元，导致国内货币市场流动性一直比较宽松。虽然中国人民银行决定，自2019年10月20日起上调金融机构人民币存贷

款基准利率后，货币政策的走向有可能从宽松变为稳健。但是近一段时间，中国“双顺差”

现象进一步增大，并且在未来一段时间这种趋势将一直维持。经常项目和资本项目的顺差

进一步扩大，一方面导致央行被迫投放更多货币对冲流动性；另一方面，也使市场对人民

币升值预期浓厚，增加“热钱”涌入的可能性。（三）负利率和通胀压力增加

官方数据显示，我国2019年11月的CPI 指数同比上升了5.1%，高于市场预期值4%，出现了明显的反弹。另根据商务部数据，11月上旬，全国36个大中城市18种主要蔬菜平均批发价格每公斤3.9元，比年初上涨了11.3%，比去年同期上涨了62.4%，这意味着我

国银行利率实际上是负利率。在居民投资意识逐渐增强的背景下，房地产作为保值增值的

理性产品，必然仍将成为主要投资对象。（四）政策的动态不一致性

针对房地产投资过热、房价上升过快，国家自2019年开始采取了一系列宏观调控措施，从“收紧地根”“、加息”，到“国八条”、“新八条”及七部委新政，再到2019

年被称为史上最严厉的宏观调控组合重拳。但是，不管政府如何调控房地产市场，房地产

业的支柱地位，对经济增长的拉动作用一直都没有动摇过。从政策执行力度看。国家宏观

调控政策的重要执行主体是地方政府和银行。然而，在房地产调控上，地方和中央利益不

一致，中央政府决策的出

发点是追求民生与社会和谐稳定，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外

收入主要靠土地出让实现。因此地方政府遏制房地产行业的动力不足。尤其是现在，地方

政府的投融资，很大程度来源土地的收入。为了尽可能获得高收入，地方政府推高土地价

格实际上助推了房地产价格上升。从商业银行的态度来看，出于利润最大化的考虑，银行

对执行中央政策积极性也并不高。（五）预期因素

房价与股票价格一样，都属于“资产价格”的范畴。与一般商品的价格不同，资产价

格可以背离资产本身价值成倍地暴涨暴跌。也就是说，一般商品的价格涨落，通常意味着

该种商品的供求出现了短缺或过剩。但资产价格的

January 2019

暴涨暴跌，却并不仅仅由该资产本身的供求失衡造成的，更多的是人为炒作的结果。

当前房价已呈高泡沫化状态，映射出楼市已蜕变成投资功能的市场。国家行政学院决策咨

询部研究员王小广认为，楼市调控要取得较好的效果，至少要改变过去形成的两个预期：

一是房价只涨不跌，二是政策调控不会到位。正因如此，以往房价才会越调越高。

综上所述，作为房地产调控速效政策的“限购令”，似乎已经让楼市调控政策走向极致，接下来应当考虑的是，该项政策如何退出，长效政策又如何延续。具体而言：第一，

商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价压制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该

更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好地保障“民生”。为此，笔者认为，第一，应该将“限购令”由暂时变为长期，尤其是在城市可供土地面积和房产

供应不可能大幅增加的城市，可考虑限购令政策长期执行。第二，加快开征房产税。房产

税作为房地产保有环节税，增加房地产持有成本，降低投资收益，对抑制过度投资有一定作用，能延续限购令对降低投资的效用。第三，加强住房保障。房地产行业“十二五”发展规划即将成文，根据规划，未来的保障房供应面将大为改观，这对商品房市场会形成挤出作用。

（作者单位：

江西财经大学旅游与城市管理学院）

十个关于限购令的问题及解答

十个关于限购令的问题及解答昨日是郑州新“限购令”正式实施的第一天，由于这次限购区域和限购房源都比1月初的“限购令”规定内容扩大，限购规定更为严格，备受公众关注。对此，郑州市住房保障和房地产管理局召集全市的房地产开发企业的房地产中介机构，昨日召开郑州市落实住房限购政策工作会议，该局相关负责人回答了开发商和中介机构提出的各种操作细节问题。市民有这方面的疑问或投诉，均可以拨打市局房管局电话67229703.67221218.67889900反映问题。 1.巩义，登封等地人算不算郑州人？问：郑州户籍是如何界定的？像巩义，登封等地人算不算郑州人？答：都算是郑州市人，郑州户籍包括郑州所涵盖的所有县（市）区，他们在限购区域里面买房都属于郑州户籍居民家庭。 2荥阳有两套房，能否在限购区域内买房？问：如果购房者在郑州县（市）比如说荥阳有2套住房，现在能否在郑州限购区域内买房？答：可以买，根据这次郑州市新的限购政策，如果在郑州市内五区以及郑东新区有一套房的，可以在该区域再买一套，如果在该区域买有2套及以上住房的，不能在买房了，在郑州市非限购区域拥有住房的，不在这次限购规定范围，不受政策影响，房管局查询购房人名下房产时，也是看他房产是否在本市内五区以及郑东新区。 3.夫妻婚前各有一套房，能否在买？问：我和妻子在结婚前，各自以自己名义都买有一套住房，现在能否购买第三套房？如果以各自的名义在买第二套房，行不行？答：因为二人已经结婚组成家庭，不能在此次公布的限购区域内买三套住房了，另外，此次市方管局出台的操作细则也规定，购房人需要提供婚姻状况证明，户籍证明等，婚姻状况证明就是说要出具结婚或者未婚的证明，像这种已婚的情况，无法出具未婚证明，无法出具未婚证明，所以不能以各自名义去买第二套房。 4.我有两套房，父母落户郑州能否买房？问：我老家是外地的，如今已经在郑州工作，买有两套房了，目前，父母也跟着我来到郑州，入了郑州户口，父母能不能在买房了？答：此次限购新政策规定，本市户籍居民家庭，家庭成员包括购房人，配偶以及未成年子女，成年子女不包括在内，如果一个家庭中，以父母名义有两套房了，成年子女可以自己名义正常买房，不受“限购令”约束，与此类似，子女有房产的，如果父母也是郑州户籍，名下无房产，也能以其父母的名义正常买房，不受限制 5.外国人买房有啥规定？问：前几天，一个澳大利亚来售楼部咨询买房，外国人买房是如何规定的？答：国家住建部有专门规定，外籍人士只能在中国境内购买一套住房，如果这位外国人在中国境内任何地方买过一套住房了，就不能在其他地方购买了，这跟郑州市此次出台的“限购令”无关。 6有一套住房和一间商铺，能否再买住房？问：如果市民家庭名下买有一套住房和一间商铺，还能不能再买住房了？答：可以，根据规定，看市民名下房产，是查看它拥有的住房情况，商铺，办公用房等不在

上海限购令细则政策文档2篇

上海限购令细则政策文档2篇 Policy document purchase restriction order in Shanghai 编订：JinTai College

上海限购令细则政策文档2篇前言：细则也称实施细则，是有关机关或部门为使下级机关或人员更好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详细的、具体的解释和补充。本文档根据细则内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：上海限购令细则新政策文档 2、篇章2：20xx年济南限购政策文档上海限购令细则的内容是怎样的呢?下文就跟着小泰一起来看看上海限购令细则吧!! 篇章1:上海限购令细则新政策文档一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于20xx年3月底前向社会公布。

二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”;在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成20xx年全市保障性安居工程目标任务。三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔20xx〕34号）规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目（具体项目由住房保障房屋管理部门提供），进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

房地产税费一览表房地产税收政策

房地产税费一览表房地产税收政策即使会成为房奴，我们还是想买房，但房地产税是怎么回事呢?在买房前我是否应该要了解房地产税相关内容，以防后期带来无谓的麻烦。房产税:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。一、房地产税费一览表房地产开发项目报批报建费用一览表序号费用名称收费标准收费部门一、土地证之前1土地登记费1.6元/?国土资源局2土地出让金按土地等级分类国土资源局3土地效益金评估1×土地出让金勘测院4购图费首幅648元，复晒80元勘测院5勘察测量费定线:按红线长度1.2元/M勘测院、规划院测点费:326元/点，管线定线:1.4―1.6元/M6修建性详细规划设计费20000元/公顷城市规划设计研究院日照分析1元/?景观分析15000元/公顷交通影响评价15000元/公顷电子文件上述计费的10%7拆迁管理费12-20元/?拆迁办8土地使用费1元/?国土资源局9契税3%市财政局10耕地占补平衡费10元/?国土资源局11新增建设用地有偿使用费40元/?国土资源局12新菜田基金20000元/亩国土资源局13征地不可预见费征地总费用*2%国土资源局14土地管理费征地总费用*2%国土资源局二、建设工程规划许可证之前15规划服务费0.2%*工程造价规划局16价调基金住宅3元/?建委收费办公建5元/?建委收费办17市政配套费150元/?建委收费办18水增容费10元/?建委收费办19综合管网设计费1.6元/?*建筑面积规划院20人防工程质检费7.5元/?人防面积市人防办公室21人员掩体设计费总投资10万元三类工程按设计概算的2.5%，二类工程按三类工程项目收费率的1.3系数，一类工程按三类工程项目收费率的1.2系数部队专业设计院22供电设计费5%*工程造价电力设计院23排水设计费4.5%*工程造价自来水公司24给水设计费4.5%*工程造价自来水设计院25煤气设计费5%*工程造价煤气设计院26采

房地产税改革的政策背景(DOC)

房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失

广州住房限购政策 2011年广州限购令细则

广州住房限购政策2011年广州限购令细则导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。广州住房限购令主要针对已拥有住房的家庭购买房产数量进行限制，以进一步调控房地产市场。2011年广州限购令提出对非本市户籍人员的高层次人才在广州买房的优待政策。广州住房限购政策各相关单位：根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》(穗府办〔2011〕3号)，自2011年2月24日起，进一步严格执行我市住房限购措施。现就有关具体事项通知如下：一、对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。符合《中共广州市委、广州市人民政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》(穗字〔2010〕11号)有关高层次人才条件的非本市户籍人员，且在广州市无自有住房的，可购1套住房。二、境外机构和个人购买商品住房的，严格按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)、《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》(建房〔2010〕186号)等国家有关政策执行。三、限购时限内，购房人须在商品住房买卖合同中签名具结已知悉并执行我市住房限购政策，境内居民如实填写《家庭成员情况申报表》(详见附件1)，房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当立即与其解除买卖合同;经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通、骗购住房的，要追究责任，并予以曝光。

2020年南宁限购令文档

2020年南宁限购令文档Nanning purchase restriction order in 2020 编订：JinTai College

2020年南宁限购令文档前言：细则也称实施细则，是有关机关或部门为使下级机关或人员更好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详细的、具体的解释和补充。本文档根据细则内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。关于20xx年最新南宁限购令你了解多少?下文是小泰关于南宁限购令的资料整理，仅供参考! 20xx年最新南宁限购令南宁住房局透露，从20xx年10月1日起，南宁将不再执行限购政策，即居民在办理房屋登记时，无需提供家庭住房信息查询证明，居民家庭拥有住房套数（含商品房和二手房）不再作为购房的资格审核条件。从4月25日，广西5城购房解禁，到8月初，南宁简化外地人购房程序，再到10月1日宣布全面取消，执行了三年多的南宁住房限购政策终于土崩瓦解。此前，众多业内人士在接受搜狐焦点采访时，就曾表示南宁限购令已经名存实亡，如今，住房局的消息使得取消限购最终“尘埃落定”。

同一天下午，央行“认贷不认房”新政落地，规定对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。xxx有限公司推广部经理裴洪亮表示，央行新政信号作用明显，中央政府已经开始实质性调整限购政策;对于二套改善型家庭而言，他们将不再是政策的误伤人群。但是这样新政对于不限购的项目意义不大，同理，对于首套刚需人群也没有实际上的利好。外地人购房比例上升今年4月25日起，南宁市实行“同城化”措施，即北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。尽管具体的实施细则尚未出台，但该消息一出，立马为低迷的南宁楼市注入一股劲风，提振了整个市场的信心。 7月16日起，南宁市进一步对住房限购措施进行适当调整，对外地人购房免交纳税社保证明，房改、集资建房不纳入家庭拥有住房套数计算等;10月1日起，南宁市不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房资格审核条件，即全面取消住房

房产交易相关税收政策解读

课件今天主要是针对房产交易中二手房交易的相关税收政策在这里和大家一起讨论学习一下。二手房交易通常应该缴纳的税种有：营业税、契税、印花税、个人所得税及土地增值税。二手房交易税收政策，其根据不同标准制定不同的税收优惠政策，如：区分住宅和商用房；，区分交易时限是否超过5年；区分住宅面积，主要是90平米以下，90平米以上140平米以下及140平米以上。区分是否是家庭唯一住房等。由于涉及税种较多，而且不同税种的优惠范围是交叉于以上四个方面，因此，我这里以普通住宅、非普通住宅及商用房为三大类，分别介绍相关税收政策。首先，简单介绍一下普通住宅、非普通住宅及商用房的基本划分标准：在我们吴忠市区同时具备以下条件的住房划定为普通商品住房：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下，并根据地区实际上浮10%来确定当年普通商品住宅的成交价格。超过标准的为非普通住宅。一、普通住宅对于普通住宅，区分90平米以下及90平米以上140平米以下。首先介绍一下对于这两者统一适用的一些政策有： 1.营业税：（财税【2011】12号）个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人购买不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营

业税； 2.契税：（财税【2010】94号）：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。 3.印花税：（财税【2008】137号）个人购买或销售住房在2008年 11月1日（含）以后签订的合同免征印花税，在2008年11月1日以前按房屋总价的万分之五贴花； 4.个人所得税：依据2011年7月新修订的个人所得税与房产交易相关的政策：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征个人所得税。但是对于90平米以下特有的税收优惠政策有：契税：对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。二、非普通住宅建筑面积在140平米以上的住宅。 1.营业税：（财税【2011】12号）个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，按其销售收入全额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税; 契税：对于非普通住宅，不论是否满5年，也不论是否是家庭唯一生活用房，均按照3%正常缴纳。 2. 印花税和个人所得税的征收和普通住宅是一样的，统一适用的税

房产税政策分析

关于房产税政策的分析与评估摘要：2011年房产税成为了新的热门词汇，吸引了全国大中的关注。在此之前据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14%，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。关键词：房产税政策评估房地产业是一个国家国民经济的重要支柱产业，特别是对于中国这样的发展中国家来说，意义更加深远。据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14% ，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。一．概念解析 1，房产税所谓房产税，是以房产为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从经济的角度看，对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入，它不是针对消费行为征收的奢侈税，而是针对特定财产设置的一项税种，目的是为了实现资源的合理配置，最大限度地发挥土地的社会效益。从政治的角度解读，房产税无疑是政府在房地产市场投下的一记重弹，是政府通过税收政策来规范房地产市场的手段。2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。 2，政策分析与评估政策分析可以借用很多政策决策模型来进行，也可以通过对环境、主体与对象关系等方面的剖析，来更深入的理解政策的目标和方案的执行。政策模型一般有传统理性模型、有限理性模型、渐进主义模型、小组意识模型、精英理论模型、制度理论模型、博弈模型、团体理论模型、

限购令对房地产价格的影响分析

限购令对房地产价格的影响分析市场纵横 2019 年 4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。一、限购令政策颁布后市场运行状况据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。以深圳为例，从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产生了极大的影响。10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少 3.8%。如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较 9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少 55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当限购令对房地产价格的影响分析文/刘旦月实际成交水平只有9月份的28%。然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然 “维持高位”。广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。然而，从房价数据来看，据中国房地产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅价格环比上涨0.4%。 January 2019 13 市场纵横从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年

案例分析之房地产限购令

《公共政策学》案例分析之房地产“限购令” 专业：政治学与行政学姓名：王何欣学号：1112751

案例分析——房地产“限购令” 内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。关键词：房地产；“限购令”；公共政策一、案例回顾（一）“限购令”的出台：我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 “新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深

房地产开发预售阶段环节税收政策详解教学文案

房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。（一）营业税 1、房地产企业是营业税纳税义务人《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。 2、计税依据营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。但房

中原全国限购令及房产税分析

中原全国限购令及房产税分析 2011年，开年伊始，各类政策如雨后春笋般冒出来。央行不仅两次上调了存款准备金率，还在过年的喜庆气氛中宣布加息，稳健的货币政策趋向从紧。春节前，新“国八条”与“房产税”，如同一枚双响炮，炸响了2011年楼市调控的第一声——第三轮调控降临，调控升级，楼市休眠；春节后，全国主要城市依次加入“限购”行列，一部分购房者纷纷抢在地方细则出台前抢购，一时间成交量出现了短暂的回升。但可惜的是，此类“回光返照” 式的市场繁荣随着地方细则的出台瞬间消亡，成交量再次跌入谷底，楼市的寒冬才刚刚开始…… 各地细则落地限购令推向全国 2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务。同时指出，对于房地产调控各地要及时制定实施细则，有效抑制投资投机性需求，增加普通商品住房供给，坚决落实进一步加强房地产市场调控的政策措施。 ?第三轮调控正式启动成交量或再陷低迷按照国务院的要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施，并在2月中旬前出台。按此要求，列入限购范围的城市至少有36座。不过截至3月1日，只有26个城市出台了限购令（表1）。此外，还有4个省级政府也颁布了“限购令”，它们分别是：江苏省、山东省、云南省以及甘肃省。介于未来还有更多的城市加入限购的行列，且由于此番政策的力度更为严格，影响范围更广，预计各地楼市将会进入一段较长的调整期。 ?各地限购持续扩大供求双方再陷博弈 ?调控升级楼市面临再度回调表1：颁布地方限购令城市列表 1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.

房地产“限购令”案例分析

房地产“限购令”案例分析房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。一、“限购令”出台背景及效果我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“限购令”出台后，一方面对各城市的成交量和成交价格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落。另一方面，“限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下降，导致了财政收入的直接缩水。受“限购令”的影响，房地产行业的税收下降了27%。然而，业内人士认为“限购令”效果有限。他们认为，限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。同时他们指出有些人担心取消限购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。房地产商潘石屹认为房价上涨的关键原因是供求关系。限购政策的出台并不能真正解决这一问题，应该选择长期政策来解决“房控问题”这一长期问题。二、“限购令”政策分析我认为“限购令”出台的原因是为了扼制房地产价格上涨过快和控制房地产行业非理性投资的泛滥。直观原因是房地产价格上涨过快。近年来，由于房价持续上涨会给中国社会造成巨大危害，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费，导致社会财富向富人转移，扩大了贫富

房产交易纳税问题详细讲解(附案例分析)

房产交易过程中的纳税问题详解（附案例分析）《纳税辅导》仅供参考，具体执行应以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。本期内容为个人二手房交易环节，交易双方所涉及税费政策解析。在历次房地产业的国家宏观调控背景下，国家对个人二手房交易所涉及的税费政策也屡次发生变化。同时，由于二手房交易的房屋类型可分为住宅和非住宅，住宅还可分为普通住宅和非普通住宅，交易的类型又可分为正常转让、互换、赠与、受赠后再转让等，不同情况下对交易双方征收的税费均有差异，是日常咨询的重点。根据国家税收法律法规的有关规定，我们对相关的政策进行了整理，供参考。一、个人转让住房涉及税费（一）营业税及附加根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工

作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定：“……享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。” 根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。因此，根据目前政策，个人转让住房，应判断是否普通住房、是否满5年两个因素，确定是否缴纳及如何缴纳营业税。纳税人缴纳营业税的同时，应根据营业税税额的7%（市区）缴纳城建税，营业税税额的3%缴纳教育费附加，营业税税额的2%缴

我对房地产限购令的看法

我对房地产限购令的看法近年来，中国人的生活可以用一个字来概括——“涨”。猪肉涨，煤气涨，洗车费也跟着涨，其中涨的最厉害的就属房价了，以千为数量级，一天一个价，直线飙升，可房价越是涨，房地产商的房卖的越快，追其原因，我想是这样，对普通工薪阶层来说，这房价涨得看不到尽头，得赶紧下手买，对富豪们还说，房地产市场前景如此之好，钱又越来越不抵钱，与其存着，不如拿去炒房。再加上银行又推出各项政策，比如说降低首付款比例，降低贷款买房利息，银行无疑又为房地产市场添了一把火。同时房价过高引来了一堆社会问题，普通老百姓无力购房，很多在大城市奋斗的年轻人对扎根生存下来失去信心，生活无望，总之社会变得更不安稳。就是在这样的形势下，政府出台了限购令为房地产降降温，这是中国有史以来最严厉的房地产政策，房地产市场顿时结冰。限购令内容大致是，中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。限购令出台后房地产市场一片狼藉，股市瞬间下跌，各大房地产商采取紧急措施，万科开始下调房价，甚至6折出售，能卖则卖，回笼资金，一线城市的很多楼盘基本无人问津。虽然房地产业在2009年完成中国经济增长的保八任务中立下汗马功劳，虽然

出台此政策后各地方经济不景气，但中国政府没有一丝动摇的迹象。摄于限购令的强大威力，大多二三线城市不愿采取此政策，部分城市出台“限价令”变相抵制楼市限购令，在我看来实施限购措施很有必要，但不同地区应区别对待，首先两套住房完全可以满足家庭需要，再购房只会哄抬房价，买房的人群少了，供大于求，房价必定下跌，此措施很强效，但中国地区性发展差别很大，二三线城市发展相对较慢，囤房人较少，且房地产业为当地政府财政收入主要来源，实行限购政策实在有些过，就好比一个人得了小感冒，本来喝杯热茶感冒就能痊愈，可非得拖他去打一个星期吊针，感冒是好了，可打针对身体免疫力难免有些损伤，这就是过犹不及。话说回来，限购令在中国一些大城市还是很有成效，加上同时央行再冻结8000亿资金，首套房贷款利率直逼二套，尽管这样一来会对首次购房的年轻人产生较大的打击，但这种打击会很快传输到开发商身上。北京、上海、广州、深圳四大一线城市出现三年来首次集体停涨,房价调控成效终于显现。中国营销学会副理事长洪仕斌在接受记者采访时说,严格的调控政策出台后,进一步刺激了老百姓购房的徘徊观望情绪,由于政府进一步调控房价的呼声一直不断,使房产市场“雪上加霜”;不少房地产开发商现在面临运营资金链断裂压力和成交量惨淡的现实,降低房价,刺激销售,以加快资金回笼已经被某些房企提上决策日程。在限贷、限购的双重压力下，为了争抢买家，除了有开发商继续用“分期付首款延期”的方式促销外（最长可达3年）,有开

个人房屋交易相关税收政策说明

个人房屋交易相关税收政策说明一、个人住房交易中涉及范围：住宅和非住宅。对房屋买卖、继承、赠与、交换、典当等行为均纳税征收范围。二、个人住房交易中涉及税种、税率根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《征收教育费附加暂行规定》、《贵州省教育经费筹措管理办法》、《贵阳市价格调节基金征集管理办法》、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005] 89号）、《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税[1999]278号）、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]016号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）、《国家税务总局关于

房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[200 5]172号）、《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）等政策规定，个人住房交易中将会涉及向地方税务部门缴纳的营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金等这样八个方面税费及基金。 1、营业税：个人销售住房适用税目为“销售不动产”，适用税率5％，计税营业额为纳税人销售不动产向对方取得的全部价款和价外费用。 2、个人所得税：个人出售自有住房取得的所得属于“财产转让所得”项目，以售房收入减除住房原值和合理费用后的余额为应纳税所得，适用20％的比例税率。 3、土地增值税：个人出售自有住房行为属转让地上建筑物及构筑物行为，土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目的余额。扣除项目金额为《土地增值税暂行条例》第六条所列举的成本、费用和税金。税率：应纳土地增值税，按四级超率累进税率计算：（１）增值额未超过扣除项目金额50％的土地增值税税额＝增值额×30％。

住房限购令出台背景及内容

一、一线城市住房限购令出台背景 2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。 4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。” 新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。 9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。 4月30日北京作为全国首个扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作为第二个城市的出台，然后是二线城市的厦门也出，而10月7日上海发“海12条”，其中有限购的政策。资料显示，北京、深圳、厦门、上海、杭州、宁波、福州七城市已先后出台调控细则，主要内容均包括实施限购令、差别化住房信贷政策等。所有七城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严格，杭州比宁波的严厉。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。 “限购令”未打中过高价的七寸，因为这是人为地抑制需求。楼市需求在城市化进程进行中的中国，恰如弹簧，压得狠，弹得高，这已为所谓“一轮调控”所证明。一旦市场窥见“限购”背后的真心思，就譬如反反复复的房贷政策，最终也只落得个自食其言的下场。二、住房限购令的具体措施

限购令对房地产价格的影响分析

十个关于限购令的问题及解答

上海限购令细则政策文档2篇

最新广州限购令细则解读

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