10房地产估价师考试案例分析讲义_jy0001

前言

【主要内容】

1.考试简介

2.题型题量

3.科目特点

4.历年考点分析

5.复习建议

6.应试技巧

7.课程体系

8.基础班特点

【内容讲解】

一、全国房地产估价师执业资格考试简介

1.考试性质

☆人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试，不同于职业资质考试

☆根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》（建房[1995]147号）文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度。资格考试工作从1995年开始实施。

2.考试内容

☆考试共四门。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年举行一次。考试设《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》4个科目。《房地产估价案例与分析》这门课总分100分，通常及格分数线为60分。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。房地产估价师执业资格考试成绩实行以两年为一个滚动周期的管理办法，即获取执业资格证书的条件是：参加考试的人员，必须在连续两个考试年度通过应考的全部科目。

3.考试结果

·获得证书

☆房地产估价师执业资格证书（考试获得）

☆房地产估价师注册证书（注册后）

二、本科考试的题型与题量

考试题型主要是问答题（一般占30分），选择题（一般占20分），指错题（一般占40分），改错题（一般占10分），

指错题的估价报告较长，问答题组织答案也比较费时间，两个半小时，如果准备不充分，时间相对有点紧。

三、科目特点

1.考试形式---开卷

2.考试内容---综合性强

3.考试难度—四门中相对较难

4.考试试题答案灵活－非标准化。

5.考试深度－实践紧密结合

四、历年考试情况

命题涉及的重点考查清单

五、复习建议

1.树立一定要通过的信心，保持良好的答题状态

2.做好充分的知识储备

建议学好前三门，尤其是第三门课程再来听课。

考生要对房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律、法规的有关内容，进行深层次的理解和掌握。要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律、法规运用到房地产估价实际当中去。

3.充分利用开卷

4.重复练习是成功的保障

六、各种题型应试技巧

（1）问答题

问答题一共有3个小题，每题10分，共30分，问答题所涉及的内容为估价应收集的资料、估价方案设计、估价程序（如拆迁法律规定、获得途径、用途确定）、各种费用的构成、价值内涵（价值定义）、估价的技术路线，估价方法应用时关键参数的选取（如可比实例的修正系数应考虑的因素、净收益的确定、潜在毛收入注意问题）、市场变化对估价结果的影响、拆迁估价或抵押估价的

特定问题以及不同用途房地产估价一系列相关问题，估价结果争议的理由。

问答题要求考生有相当强的语言组织、表述能力，虽然占得分值不高，30分，但要在有限的时间内把答题要点组织好，表述准确也要有一定功力，从历年的考试情况来看，问答题的得分率一直比较低。

针对问答题所注意的问题：

1）认真审题；

2）理清思路；

3）找出依据；

4）答出要领。

问答题一般每题都有3～5个小点，在数量上也要有个底。

（2）单项选择题

共10题，每题2分，共20分，单项选择题涉及的考试内容主要有房地产估价的依据及使用的法律（法规、条例、规范、估价指导意见）、估价的目的、估价的原则、估价方法的选用、估价时点的确定、价值内涵（价值定义）、估价对象的界定以及其特点、估价的技术路线、房地产估价方法的选用以及估价测算的过程。

估价方法在运用过程中应注意的问题以及估价方法在运用过程中关键参数的选用，拆迁估价、抵押估价一系列特定的问题，还包括不同用途房地产估价的一系列问题的处理。考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

针对单项选择题所注意的问题：

1）首先找出依据；

2）排除错误答案，只能选择出一个最佳答案；

（3）指错题

要求：估价结果报告或估价技术报告存在多处错误，每指出一处错误得3分，指出13处得全分40分，提醒本题答题处只有13处序号，指明每一个错误要求写在对应的序号后，如果未将指明的错误内容写在序号后面则按空格处理。

涉及的内容：房地产估价相关法律法规条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁指导意见、房地产抵押估价指导意见、房地产估价理论与方法、房地产估价的具体要求。考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

指错题注意的问题：

仔细阅读报告，分析错误的类型，然后对错误项的错误程度进行排序和依次填入1～13空格处。

答题技巧：

1）将错误一一列出并排序

2）错误集中在估价技术报告，估价技术报告错误主要集中在估价测算过程

3）如某部分已找出3～4项错误，剩余内容无需仔细阅读，仔细阅读其他部分的内容

4）内容是否一致

5）指出的错误要对照估价报告常见错误总结

（4）改错题

要求指出并改正估价报告片段中的错误，本题10分。

注意：错误之处不超过4处，后面因由前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。

内容：房地产估价方法应用中的估价测算过程（市场法、收益法、成本法、价值开发法）。主要考估价方法在应用中的难点。

答题注意事项：

结合房地产估价方法找出价格构成缺项和多余项、计算错误、参数错误等。

七.课程体系

1教材的使用与教材的变化

教材越来越规范，在不断进步，可以通过教材阅读，了解进行房地产估价需要掌握的基本概念、估价的基本思路、价值形成规律，熟悉如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。通过各种总结和实践案例，熟悉不同目的不同用途的估价应收集哪些资料、各种不同因素对价格的影响，如何选择估价方法、技术路线确定和正确的计算过程。

2009年和2010年教材只有很小的不影响考试的变动，所以大家可以使用09年教材。

房地产估价师《房地产估价案例与分析》2010年与2009年教材对比

大纲未作太大变动，主要将楼层、朝向放到区位因素中。

2.教材内容：

（1）房地产估价文书写作

（2）不同类型的房地产估价

（3）不同估价目的的房地产估价

（4）房地产咨询顾问服务

重点前三章，第四章了解就可以。

2.非教材内容：

（1）房地产基本制度与政策考点归纳

（2）房地产估价理论的知识点归纳与总结

（3）估价报告中常见的错误总结

（4）历年案例讲解、典型案例讲解

八、基础班特点

基础班将在紧扣考试大纲兼顾教材全面内容的基础上，结合历年的考试真题和前三科涉及的考点帮助大家阅读理解教材中的重点、难点和解决常见问题，同时为应对2010年可能的出题点做好充分的准备。

真诚希望考生通过此次培训能顺利通过今年的考试。

高级经济师考试案例分析练习题及答案

高级经济师考试案例分析练习题及答案 2016高级经济师考试案例分析练习题及答案 案例分析题一 1998年元月，甲、乙、丙共同设立一合伙企业。合伙协议规定：甲以现金人民币5万元出资，乙以房屋作价人民币8万元出资，丙 以劳务作价4万元出资;各合伙人按相同比例分配盈利、分担亏损。 合伙公司成立后，为扩大经营，于1998年6月向银行贷款人民币5 万元，期限为1年。1998年8月，甲提出退伙，鉴于当时合伙企业 盈利，乙、丙表示同意。同月，甲办理了退伙结算手续。1998年9月，丁入伙。丁入伙后，因经营环境变化，企业严重亏损。1999年 5月，乙、丙、丁决定解散合伙企业，并将合伙企业现有财产价值 人民币3万元予以分配，但对未到期的银行贷款未予清偿。1999年 6月，银行贷款到期后，银行找合作企业清偿债务，发现企业已经 解散，遂向甲要求偿还全部贷款，甲称自己早已退伙，不负责清偿 债务。银行向丁要求偿还全部贷款，丁称该笔贷款是在自己入伙前 发生的，不负责清偿。银行向乙要求偿还全部贷款，乙表示只按照 合伙协议约定的比例清偿响应数额。银行向丙要求偿还全部贷款， 丙则表示自己是以劳务出资的，不承担偿还贷款义务。 【问题】 (1)甲、乙、丙、丁各自的主张能否成立?并说明理由。 (2)合伙企业所欠银行贷款应如何清偿? (3)在银行贷款清偿后，甲、乙、丙、丁内部之间应如何分担清 偿责任? (1)甲的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，退伙人对 其退伙前已发生的债务与其他合伙人担连带责任，故甲对其退伙前 发生的银行贷款应负连带清偿责任。

乙的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，合伙人之间对债务承担份额的约定对债权人没有约束力，故乙提出按约定比例清 偿债务的主张不能成立，其应对银行贷款承担连带清偿责任。 丙的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，以劳务出资成为合伙人，也应承担合伙人的法律责任，故丙也应对银行贷款应承 担连带清偿责任。 丁的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，入伙的新合伙人对入伙前的债务承担清偿责任，故丁对其入伙前发生的银行贷款 应承担连带清偿责任。 (2)根据《合伙企业法》的规定，合伙企业所欠银行贷款首先应 用合伙企业的财产清偿，合伙企业财产不足清偿时，由各合伙人承 担无限连带责任。乙、丙、丁在合伙企业解散时，未清偿债务便分 配财产，是违法无效的，应全部退还已分得的财产;退还的财产应首 先用于清偿银行贷款，不足清偿的部分，由甲、乙、丙、丁承担无 限连带清偿责任。 (3)根据《合伙企业法》的规定，合伙企业合伙人在其内部是依 合伙协议约定承担按份责任的。据此，甲因已办理退伙结算手续， 结清了对合伙企业的财产债务关系，故不再承担内部清偿份额;如在 银行的要求下承担了对外部债务的连带清偿责任，则可向乙、丙、 丁追偿。乙、丙、丁应按合伙协议的约定分担清偿责任;如乙、丙、 丁任何一人实际支付的清偿数额超过其应承担的份额时，有权就其 超过的部分，向其他未支付或未足额支付应承担份额的合伙人追偿。 案例分析题二 甲公司与乙纺织厂签订一份买卖合同，合同规定由乙纺织厂向甲公司供应普通衬衫1万件，货款10万元，并贴上由甲公司提供的某 名牌衬衫厂的商标。甲公司为此开具一张10万元的汇票给乙纺织厂，乙纺织厂随后将该汇票背书转让给个体户张某用以支付购买粮食等 原料的货款。张某收到汇票后将汇票背书转让给某工程队，以支付 工程队为其建造种养场的工程款。工程队再次背书将汇票转让给建

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁

高级经济师考试案例分析题附答案

高级经济师考试案例分析题附答案 2016高级经济师考试精选案例分析题（附答案） 案例分析题一 2009年4月，甲公司因欠乙公司货款l00万元不能按时偿还， 向乙公司请求延期至2010年4月1日还款，并愿意以本公司所有的 3台大型设备进行抵押和l辆轿车进行质押，为其履行还款义务提 供担保。乙公司同意了甲公司的请求，并与甲公司订立了书面抵押 和质押合同。甲公司将用于质押的轿车的机动车登记证书交乙公司 保管，但未就抵押和质押办理任何登记手续，也未向乙公司交付用 于抵押的设备和质押的轿车。2009年5月，甲公司将用于抵押的3 台设备出租给丙公司，将用于质押的轿车出租给丁公司，租期均为 1年。2009年8月，甲公司隐瞒有关事实，与戊公司订立合同其用 于抵押的3台设备。随后，甲公司通知丙公司：本公司已将出租的 3台设备卖给戊公司，要求解除租赁合同，丙公司可不再支付剩余9 个月的租金，并请其将这3台设备交付给戊公司。丙公司表示同意，且立即向戊公司交付了这3台设备。2009年9月1日，甲公司再次 隐瞒了有关事实，与己公司订立合同其用于质押的轿车。双方办理 了过户登记手续，并约定9月15日之前交付。甲公司在通知丁公司 向己公司交付出租的轿车时，丁公司拒绝了甲公司的要求，并向甲 公司主张同等条件下的优先购买权。9月30日，丁公司工作人员在 驾驶该轿车外出时，遭遇罕见泥石流，车毁人亡。2010年4月1日，甲公司仍无力向乙公司偿还货款。乙公司在调查了解甲公司资产状 况时得知：甲公司出资200万元设立的全资子公司庚经营状况良好，资金充裕;另外，庚公司欠甲公司到期货款l50万元，尚未偿还。2010年4月15日，乙公司发函给庚公司，要求其偿还甲公司所欠 本公司债务。 根据上述内容，分别回答l、歹U问越：

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

2018年初级经济师考试《工商管理》精选试题及答案三含答案

2018年初级经济师考试《工商管理》精选试题及答案三含答案 一、单项选择题: 1. 不属于工商企业的基本特点是() A.拥有一定的资源 B.是一个经济组织 C.自主经营，自负盈亏 D.经营范围不可变动 [答案]:d [解析]:ABC为企业特点，企业经营范围可以变动，只是需要进行变更登记。 2. 企业之所以能作为替代市场的一种资源配置的方式，是因为它具有()。

A.高质量的产品 B.较低的交易费用 C.灵活的交易方式 D.创造财富的功能 [答案]:b 3. ()在1937年提出的交易费用 A.亚当斯 B.科斯 C.富兰克林 D.休哈特 [答案]:b

4. ()标志着真正的企业出现 A.工场手工业 B.建立工厂制度 C.垄断组织形成 D.产权分离 [答案]:b 5. ()是最具代表性公司制企业 A.合伙企业 B.无限公司 C.有限公司 D.两合公司

[答案]:c 6. 生产组织标准、技术管理标准、经济管理标准属于() A.管理标准 B.方法标准 C.安全与环境标准 D.工作标准 [答案]:a 7. ()是工商企业管理的首要职能 A.计划 B.指挥 C.组织

D.控制 [答案]:a 8. 20世纪80年代以来，世界范围的分工和专业化的发展呈现出新的特点，出现了() A.机械专业化 B.生产服务专业化 C.工艺专业化 D.业务外包 [答案]:d 9. 属于合伙制企业的特点是() A.承担担无限和连带责任

B.企业是法人 C.具有联合性 D.产权分离 [答案]:a 10. 研究消费者对某类产品的认识、偏好等，宜用() A.拦截式访问法 B.入户访问法会 C.焦点小组座谈法 D.深层访问法 [答案]:c 11. 研究消费者对某类产品的认识、偏好等，宜用()

房地产估价师-案例分析笔记

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 （一）封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 （二）目录 估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 （三）致委托人函 致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 （四）估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 （五）估价假设和限制条件

2016年中级经济师考试试题：水路运输案例分析题(1)含答案

2016年中级经济师考试试题：水路运输案例分析题（1）含答案 案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 某港一号泊位装卸一艘4个舱口的船，各舱船吊效率为20t/h，同事配一台门机，效率为45t/h，该门机与船吊在同一舱口工作时互不干扰。各舱载货量分别为：一舱1200吨，二舱4000吨，三舱3500吨，四舱1800吨。请回答问题： 81全船最短作业时间是( )小时。 A.88.57 B.74.40 C.84.00 D.100.00 参考答案：A

82 门机在第三舱作业时间为( )小时。 A.88.57 B.49.52 C.38.41 D.74.40 参考答案：C 83 船舶装卸作业的平衡是指各舱口装卸( )时间的平衡。 A.延续 B.平均 C.最长 D.最短

参考答案：A 84 在船舶装卸作业的作业组织时，应力求各舱在( )的时间内完成装卸。 A.大致相同 B.平均 C.延续 D.最短 参考答案：A 85 在船舶装卸作业的作业组织时，应力求使( )的装卸装卸作业时间缩短。 A.最大舱 B.最小舱

C.重点舱 D.最近舱 参考答案：C 根据以下材料，回答题。 有两家航运公司，全年经营状况不佳，其统计资料如下表：全年历期天数为300天。 试分析计算两家船公司吨船产量，找出改变经营落后现状措施及提高船公司盈利水平的途径。 86甲、乙公司的营运率分别为0.5和0.6都偏低，为提高船舶营运率，应采取的措施有()。 A.不停航，不自修，提高营运率 B.延长船舶使用期，不进厂修理，增加营运时间 C.加强安全生产工作，避免事故发生，增加营运时间

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

高级经济师考试模拟试题及解析

2016年高级经济师考试模拟 试题及解析 单项选择题 1.在人类进行物质资料生产所必须具备的劳动资料中，最重要的是【D】 A.生产场所 B.地下矿藏 C.交通道路 D.生产工具 【答案解析】：本题考查物质资料生产三个基本要素之一：劳动资料。人类进行物质资料生产的劳动资料包括生产工具、生产场所、道路、运河等，其中最重要的是生产工具。 2. 构成一定社会形态最基本、最本质的经济基础的是【D】 A.生产方式 B.生产关系 C.经济规律 D.社会经济制度 【答案解析】：本题考查社会经济制度。社会经济制度是一定时期占统治地位的社会生产关系的总和，它构成一定社会形态的最基本、最本质的经济基础。 3.商品的自然属性是【B】 A.价值 B.使用价值 C.交换价值 D.社会价值 【答案解析】：本题考查商品的自然属性。使用价值是商品的自然属性，反映的是人与自然的关系。 4. 货币充当商品交换媒介的职能称为【B】 A.价值尺度 B.流通手段 C.支付手段 D.世界货币 【答案解析】：本题考查货币的职能。货币的流通手段是指货币充当商品交换媒介的职能。 5. 在现实生活中，价值规律对生产和交换活动的支配作用是通过【D】表现出来的 A.商品销售数量 B.产品生产数量 C.货币流通速度 D.商品价格运动 【答案解析】：本题考查价值规律。价值规律对生产和交换活动的支配作用是通过商品价格运动表现出来的。 6. 在现实生活中，价值规律对市场中商品生产和交换活动的支配作用主要是通过【A】表现出来的 A.价格运动 B.交易规模 C.交易范围 D.交易方式 【答案解析】：本题考查价值规律的内容。价值规律对市场中商品生产和交换活动的支配作用主要是通过价格运动表现出来的。 7. 工业垄断资本和银行垄断资本的融合是【A】 A.金融资本 B.工业资本 C.商业资本 D.政治资本 【答案解析】：工业垄断资本与银行垄断资本的融合，即金融资本。 8.【D】是推动经济全球化的生产关系因素 A.跨国公司 B.全球资源配置 C.科学技术的进步 D.市场经济体制的拓展和完善 【答案解析】：市场经济体制的拓展和完善是推动经济全球化的生产关系因素。 9.垄断资本主义的发展分为私人垄断资本主义和国家垄断资本主义，这两个时期的区别在于【C】 A.垄断组织的形式不同 B.垄断资本是否由国家占有 C.国家是否对社会生活进行全面的干预和调节 D.是否出现金融寡头 【答案解析】：本题考查私人垄断资本主义和国家垄断资本主义的区别。 10.我国社会主义初级阶段的基本经济制度是【C】 A.混合所有制经济为主体，多种所有制经济共同发展 B.股份制经济为主体，多种所有制经济共同发展 C.公有制经济为主体，多种所有制经济共同发展 D.民营私有经济为主体，多种所有制经济共同发展 【答案解析】：本题考查我国社会主义初级阶段的基本经济制度。 11.目前我国公有制的主要实现形式是【A】 A.股份制 B.公司制 C.合伙制 D.私营制 【答案解析】：本题考查公有制的实现形式。目前我国公有制的主要实现形式是股份制。 12. 既是我国农村经济制度的基础，也是农村集体经济组织经营方式的基础是【B】 A.农产品价格体制改革 B.家庭承包经营责任制 C.农村税费制度改革 D.农产品流通体制 【答案解析】：本题考查家庭承包经营责任制。家庭承包经营责任制既是我国农村经济制度的基础，也是农村集体经济组织经营方式的基础。 13. 建立现代企业制度的基本前提是【A】 A.国有资产的最终所有权与法人财产权的分离 B.企业法人制度的建立 C.公司法人治理结构 D.法人财产权的形成 【答案解析】：本题考查建立现代企业制度的基本前提。国有资产的最终所有权与法人财产权的分离是建立现代企业制度的基本前提。 14.在下列选项中，属于消费基金的是【C】 A.非生产性基本建设基金 B.扩大生产基金 C.国家管理基金 D.社会后备基金 【答案解析】：本题考查积累基金和消费基金的构成。其他三项属于积累基金。积累基金由扩大生产基金、非生产性基本建设基金和社会后备基金三部分构成;消费基金分为社会消费基金和个人消费基金，社会消费基金包括国家管理基金、文教卫生基金和社会保障基金。 15. 科学发展观的根本方法是【A】 A.统筹兼顾 B.以人为本 C.全面可持续发展 D.发展 【答案解析】：本题考查科学发展观。科学发展观，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面可持续发展，根本方法是统筹兼顾。 16. 当经济发展中出现有效需求不足时，需要【B】，以刺激经济增长，增加就业 A.增加税收 B.降低存款准备金率 C.在公开市场上卖出有价证券 D.提高再贴现率 【答案解析】：本题考查财政政策和货币政策。其他三项都属于抑制总需求的政策。 17.在财政转移支付制度设计上，必须考虑区域间和城乡间的发展差距，这体现了公共财政【B】的特征 A.营利性 B.提供公平服务 C.法治性 D.效益性

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

经济师考试案例分析资料报告

人力资源案例分析 一、09真题部分 案例分析题（共20题，每题2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分，少选项，所选的每个选项得0.5分） （一）某公司是一家由事业单位转而成的股份制企业。在转制之前，员工的薪酬基本上是按照职务、技术职称和工龄等来确定的，员工的工资差别不大，所以干多和干少一个样，尽管单位的效率不高，但大家觉得挺满足。但改制以后，由于企业要直接面对激烈的市场竞争，所以公司的领导层决定打破传统的薪酬体制，实行绩效薪金制，如今两年过去了，该公司的产值翻了两番，员工的收入也大大增加，大家觉得比以前更满足了。 81.绩效薪金制度的主要优点是（）。 A．减少管理人员的工作量 B．为企业节省成本 C．使管理者的监督职能加强 D．使员工的晋升和产品质量挂钩 参考答案：A 答案解析：绩效薪金制度的主要优点在于他可以减少管理者的工作量，因为员工为了获得更高的薪金会自发地努力工作，而不需要管理者的监督。 试题点评：本题考核绩效薪金制度的主要优点。参见教材P19 82.关于绩效薪金制度的说法，正确的是（） A．绩效薪金制中的绩效只能是个人绩效 B．绩效薪金制的基础是公平、量化的绩效评估体系 C．常用的绩效薪金制有计件工资等 D．对管理者实施按利润分红也是绩效薪金制 参考答案：BCD 答案解析：绩效可以是个人绩效、部门绩效和组织绩效。所以选项A不选。参见教材P19 试题点评：本题考核绩效薪金制的相关容。参见教材P19 83.该公司实行绩效薪金制时，可以选择的绩效包括（）。 A．个人绩效 B．部门绩效 C．责任绩效 D．组织绩效 参考答案：ABD 答案解析：绩效可以是个人绩效、部门绩效和组织绩效。 试题点评：本题考核绩效薪金制的相关容。参见教材P19 （二）某公司现有生产及维修工人850人，文职人员56人，中层与基层管理人员38人，销售人员24人，近五年来，生产及维修工人的年均离职率高达8%，销售人员年均离职率为6%，文职人员年均离职率为4%，中层与基层人员年均离职率为3%，预计明年不会有改变，按企业已定的明年生产发展规划，文职人员要增加10%，销售人员要增加15%，而生产及维修工人要增加5%，中层和基层人员可以不增加，人力资源部经理老要求助理小王在两星期提

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

2016房地产估价师案例与分析真题及答案

问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

2016初级农业经济师考试案例分析题答案(1)含答案

2016初级农业经济师考试案例分析题答案（1）含答案 案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 根据下列材料，请回答题 某地去年小麦的收购价格是1.40元/公斤，玉米收购价格是1.00元/公斤，在集贸市场上的零售价格则分别是玉米1.20元/公斤，小麦1.60元/公斤;同时当地市场上化肥零售价格2.50元/公斤，集贸市场上猪肉零售价格为7.5元/公斤。 81、小麦对猪肉的零售比价_______ 。 A 、1.2:5.6 B 、1.6:7.5 C 、1.2:7.5 D 、1.6:5.6

答案：B 82、小麦的批零差率是_______ 。 A 、11.2% B 、12.3% C 、13.3% D 、14.3% 答案：D 解析： 83、玉米的批零差率是_______ 。 A 、10% B 、15%

C 、20% D 、23% 答案：C 解析： 84、玉米的批零差价是_______ 。 A 、0.1元 B 、0.2元 C 、0.3元 D 、0.4元 答案：B 解析：

85、根据下列材料，请回答题 某地去年小麦的收购价格是1.40元/公斤，玉米收购价格是1.00元/公斤，在集贸市场上的零售价格则分别是玉米1.20元/公斤，小麦1.60元/公斤;同时当地市场上化肥零售价格2.50元/公斤，集贸市场上猪肉零售价格为7.5元/公斤。小麦的批零差价是_______ 。 A 、0.2元 B 、0.25元 C 、0.3元 D 、0.35元 答案：A 解析： 86、现代农业中反映农业保障水平的经济结构指标有农业增加值比重_______及城镇化水平。

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。