房地产经济学

第一章房地产经济学概述

四、简要概括房地产的自然特性和经济特性：

自然特性：

（1）：不可移动性

（2）：异质性

（3）：数量的有限性

（4）：不可毁灭性

经济特性：

（1）：空间特性

（2）：市场特性

（3）：资产特性

（4）：法律和制度特性

五、为什么说房地产的“空间性”体现了房地产经济学作为一门学科独立存在的价值？

房地产能够作为一门学科独立存在，主要是由于房地产的“空间性”，即空间的“固定性”和“异质性”。现在，主流经济学研究生产什么，如何生产以及为谁生产这三大经济问题。如果加入“空间因素”或“区位因素”，则经济学还需要回答“在哪里生产”的问题。空间经济学的一个主题是企业和家庭的选址决策。房地产的这一空间特性，使得房地产经济学等“空间经济学”发展出一些区别于主流经济学的基本概念。

房地产的性质包括自然特性和经济特性。

房地产的概念：指建地块和建筑地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。

不动产的概念：指不能移动位置或移动位置后会引起性质，形状改变，造成经济损失的物，入土地，房屋，附着于土地上的树木等。

不动产和房地产的区别：房地产的外延小于不动产。不动产是从土地（地产）出发，以地产为基础：而房地产则从房屋（房产）出发，以房产为基础。

物业概念：单元式的房地产，即具体化了的房地产或房地产单位

（单元）。

第二章房地产市场概述

1．市场

概念：狭义的市场，是指买卖双方进行交易的专门场所；广义的市场，是指交易活动或交易关系的总和。

特点：同质产品间自由竞争充分

分类：完全竞争、垄断竞争、寡头和垄断。

2．房地产市场

概念：狭义的房地产市场，是指房地产交易的专门场所；广义的房地产市场，是指房地产交易或房地产交换关系的总和。

特点：1)区域性2）竞争的不完全性3）供给调节的滞后性4）交易的复杂性5）与金融的关联度高6）政府干预性强。

分类：

1）按市场运行层次划分，分为一级市场和二级市场。房地产一级市场，是指房地产开发公司与房地产消费者之间的交易市场，即新盘市场、新房市场；房地产二级市场，是指房地产消费者之间的交易市场，俗称二手房市场、旧房市场。

2）按市场交易客体划分，分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。房地产中介服务市场又包括房地产评估、经纪、咨询等。

3)按物业类型划分，分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、特殊用途房地产市场以及农业房地产市场等。

4）按覆盖或影响范围划分，分为国际性、全国性和地方性的房地产市场。

房地产第三章住宅市场的运行

一、试区分住宅需求量的变动和住宅需求的变动。

1、住宅需求的变动：由房价以外的影响住宅需求的因素（人口、收入、消费者偏好、预期、金融等）发生变化时，需求曲线会移动，即住宅需求的变动。例如，人口或收入增加，在任一价格水平上，消费者想要购买的住宅量都会增加。也就是说，更多的人口或更高的收入增加了住宅需求，使住宅需求曲线向右移动。

2、住宅需求量的变动：只有价格发生变动而其他影响需求的因素都不变，表现为沿着需求曲线变动，而不是需求曲线的移动。例如，住宅价格由于住宅供给增加而下降时，消费者会购买更多的住宅，这一变动表现为沿着需求曲线变动。（参考P38倒数第二段）

二、住宅需求弹性的含义是什么？住宅需求的特点。住宅供给。

1、住宅需求弹性一般包括住宅需求价格弹性和住宅需求收入弹性。住宅需求价格弹性是指住宅价格每上升（下降）一个百分点所引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。住宅需求收入弹性是指收入每增加（减少）一个百分点所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。|Ed| >1时，富有弹性；|Ed|<1时，缺乏弹性。

2、住宅需求的特点：（1）多样性；（2）区域性；（3）层次性；（4）消费和投资的双重性；（5）一定的可代替性。

3、住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅的数量。其特点：（1）缺乏弹性；（2）层次性；（3）滞后性。

影响住宅供给的因素除了房价外，主要有：（1）生产要素价格；（2）开发商预期；（3）政策因素等

住宅供给的价格弹性系数等于住宅供给量的变动的百分比除以价格变动的百分比。

三、简述住宅存量与住宅流量的关系。

住宅流量：新建住宅的供给。住宅存量：二手住宅。

特定时点的住宅存量，可以由上一期住宅存量减去拆毁和净转换量，再加上新建住宅量得到。用公式表示为：

本年末住宅存量=上年末住宅存量—本年内毁弃住宅量—本年内住宅净转换量（转换为其他用途住宅量—其他用途转换为住宅的量）+新建住宅量

四、简述住宅市场的均衡。

尽管住宅增量供给相对于价格的变动存在着“时滞”，我们仍然采用向右上倾斜的供给曲线来描述住宅增量供给，这是一种理论简化。住宅的存量市场清楚地说明，一个地区的住宅市场在相当长的时期内，其住宅价格的变化是以住宅需求为主导的，住宅需求增加，导致住宅价格和租金上升；需求价格下降，导致住宅价格和租金下降。

五、试结合中国实际，论述住宅市场的四象限模型的基本原理及其应用

P47

第四章

1、资本化率的定义：

资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。

资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。从理论上讲，虽然币场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致，但实际并非这么简单，新技术的应用、不同的投资组合、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润，因此，不应把资本化率与其它利率(收益率)混同，虽然它们在量上有时可能相等或相近。（百度）

2、简述特征价格模型的几种形式以及各方程中自变量的系数有何含义【理解】（看课本P61）

3、住宅租金是怎么转化为价格的？找不到

资本化率与报酬率的联系与区别是什么？

（百度上的精华）

4、住宅价格的影响因素有哪些？

影响因素a房地产自身因素b环境因素c人口因素d经济因素e社会因素f行政因素g国际因素h心理因素i其他因素（摘自课本，详细见P59）

如何解释中国的城市房价持续上涨的现象。

（一）需求方面：消费者真实需求的客观存在是住房价格上涨的重要因素。

（二）供给方面：土地资源作为一种不可再生资源，其总量有限。

（三）其他因素

（摘自课本，详见P75）

第五章

1、简述工商业房地产的概念及其主要形式。

（一）、工业房地产是指直接用于工业生产和辅助工业生产的建筑物实体及其附属的所有权益。

1工业房地产按照标准化的程度分为标准厂房和非标准厂房。（通用厂房一般都是标准厂房；专业厂房一般都是非标准厂房）

（二）、商业房地产是指用于零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产。主要形式有：

1.百货商场

2.写字楼

3.超市

4.商业街和购物中心

5.各类专业市场

6.餐饮娱乐类商业房地产。

第六章

1、房地产开发的参与者有哪些？

1、房地产开发商

2、政府及其机构

3、金融伙伴

4、建筑承包商

5、专业顾问

6、物业管理者

7、最终用户

2、用公式和图表说明最优住宅密度（即容积率）的决定。

假设每单位住宅的价格为：P=α-βF ①

其中α——除住宅密度以外的其他住宅属性的价格之和

β——建筑密度每增加一单位所导致的单位住宅价格减少的数额

F——住宅密度，即容积率（住宅建筑面积除以占地面积）

当容积率增大时，对建筑物的基础、结构性能要求提高，如需要加固基脚、增设电梯和防震设备等，因此单位住宅的开发成本也会相应增加，用公式表示为：

C=μ+λF ②

其中μ——单位住宅的固定成本

λ——容积率增加时单位住宅成本的增加额，这里假定增加额为常数。

图1描述了单位住宅价格P与单位住宅成本C、容积率F之间的关系。

P—C相当于建设单位住宅带来的每单位建筑面积的剩余利润（即土地的潜在价值）。因

此，每单位土地面积的剩余利润R为：

R=（P-C）×F ③

将①和②带入③中，剩余利润与容积率之间的函数关系式为：

R= -（β+λ）F2+（α-μ）F

根据剩余利润最大化原则，通过求δR/δF=0，得到最优容积率F*为：

F*=（α-μ）/2（β+λ）

图见P105

3、简述房地产开发的区域选择。

㈠城市间的选择：城市房地产投资环境

城市是区域经济活动的核心，区域房地产投资环境的优劣主要取决于其区域内城市房地产投资环境的好坏。城市房地产投资环境是指在某个特定城市和一定时期内，影响房地产开放投资活动的各类外部条件的综合。

㈡城市内的选择：房地产开发与城市规划

由于城市房地产投资环境受城市形状、城市规划等因素的影响，在城市内部不一定呈均质分布，因此，在选定目标城市后，还要在目标城市进行区位选择和场地分析。这就需要明确房地产开放与城市规划的关系。

4、什么是房地产初次开发和再开发。

房地产初次开发：住宅的初次开发多出现在城市现有边界的空置土地上。

房地产再开发：当城市边界不断横向扩张时，城市内部市场条件也会发生变化，导致若干年前建造的住宅价格发生变化。如果住宅维护很好，城市发展会使其内部土地的位置租金不断提高，其价格一般会上升。如果住宅维护得不好，当建筑物折旧造成的价值减少额超过地块价值的增加额时，其价格将会下降。有时，旧住宅可能已经完全毁坏，形成一块空置土地，这时，这些空置土地在城市内部形成了新的开发机会，即住宅再开发。

第七章经济增长与房地产市场

房地产消费如何影响经济增长？

一、房地产供给推动经济增长

房地产供给的增加，使得产出市场的产量增加、价格下降，以及房地产的租金下降；产量的增加和产出价格的下降使劳动力投入增加以及有效工资上涨。进一步分析，如果区域产出需求表现为显著弹性，那么房地产供给的增加将导致区域产出和房地产数量的大幅增加，而租金和价格下降幅度小，同时，区域产出的大幅增长导致对劳动力需求打鼓增加，工资也相应较高，换句话说，在无要素替代的假设下，产出增加劳动力必须增加，而只有工资增加了，均衡状态的劳动力才增加，所以工资也相应较高；反之，如果区域产品需求缺乏弹性，那么房地产供给的增加将导致价格大幅度下降，而区域产出变化不大，对房地产需求和劳动力需求的变化也不大，从而名义工资下降，但有效工资基本不变。

二、房地产需求促进经济增长

（1）住房消费与经济增长

1）恩格尔定律

恩格尔系数是指食品支出占家庭总支出的比例。随着收入的增加和食品支出比例的减小，住房等消费支出的比例增加。消费结构的变化将会引起产业结构的高度化，产业结构的高度化对经济增长起着重要作用。

2）住房消费支出

消费对经济增长具有直接的拉动作用，若消费率偏低，则会使内需不足，弱化了消费增长对经济增长的直接拉动作用。

3）住房消费与经济增长

扩大住房消费将通过房地产业及相关产业的生产、流通和消费的影响对经济增长产生重要的作用。住房消费对经济增长的拉动作用概括为以下6点：住房消费直接促进住房建设；对扩大投资有重要拉动作用；对扩大流通有重要作用；多相关产品的生产和消费有很强的拉动作用；拉动财政收入中税收的增加；带动金融业的发展。

（2）房地产业的关联效应与经济增长

1）产业关联

房地产业对经济的促进作用可分为三个部分：首先是房地产建设活动本身拉动经济增长；其次是房地产建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求，从而带动这些为反复调查也提供中间投入的产业部门的发展；最后是房地产建成使用过程中，房地产使用者消费支出的增加，带动需求，引起经济的扩张。

2）关联度

房地产业与其他产业间的关联关系可以分为以下三种：后向关联产业问哦房地产业提供生产要素；房地产业为向前关联产业提供产品和服务；环向关联产业与房地产业互相供给要素。

房地产业作为第三产业中的重要产业，其重要性随着第三产业在社会经济中的比例逐渐增大而日益凸显，与其他产业的关联程度也逐渐增强。

为什么房地产是高度关联性产业？这与经济增长有什么关系？

产业关联是指在国民经济中一个产业与其他产业之间的技术经济联系，即一个产业的发展对其他产业的发展产生的不同程度的连锁反应。房地产业产生的产业关联效应：房地产建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求，从而带动这些为反复调查也提供中间投入的产业部门的发展；房地产建成使用过程中，房地产使用者消费支出的增加，带动需求，引起经济的扩张。据统计，与房地产业想关联的产业部门约有50个左右。

正因为房地产业广泛的产业关联性，反复调查投资消费对整个国民经济的发展，包括就业、其他产业及商业的发展，都具有较大的乘数效应。另外，房地产建设的发展及其带动的大批的产业发展，会给全社会创造越来越多的就业岗位，从而吸纳大量的待业和下岗人口。第八章房地产金融与资本市场

什么叫房地产金融，有哪些作用？

概念：房地产金融是指在房地产经济活动中，通过各种金融方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。

作用：房地产金融最基本的任务就是以有效的方式、方法和工具向社会筹集资金，并用于房地产开发、经营和消费等各方面。

（百度）房地产金融的主要职能是为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金，同时，提供相关房地产资金结算、审价咨询、工程概预算、项目评估、代理房屋买卖、代理保险等中介服务。因此，房地产金融的作用主要是扩大房地产的市场供给和消费。

具体讲房地产金融的作用主要有以下几个方面：（1）引导住房消费，改善居民生活

（2）促进房地产业成为国民经济的支柱产业之一

（3）调整银行信贷资产结构，改善资产质量

（4）有利于国家更好地进行宏观调控

房地产融资方式主要有哪些？P140

（1）、房产融资与土地融资

房产融资是指为房屋再生产融通资金，并为个人或单位购买、租赁、建造房屋融通资金的行为。

土地融资是利用土地作为信用保证而融通资金的行为。

（2）、直接融资与间接融资

直接融资就是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。间接融资是由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式将资金提供给房地产开发经营企业，房地产金融机构起着中介人的作用。

（3）、权益性融资与债务性融资

权益性融资是指融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为。

债务性融资方式是指融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为。

什么是房地产抵押贷款证券化?(MBS)

所谓MBS，就是指商业银行将缺乏流动性，但能够产生可预见的稳定的现金流量的住宅抵押贷款资产真实地出售给一家独立的特别目的公司(Special Purpose Vehicle.简称SPV)，然后SPV委托承销商对其进行结构性重组和包装，将其变成可以在金融市场上出售和流通的证券发售给投资者，购房者偿付的本息则通过银行及受托机构回报给投资者，据以融通资金的过程。MBS的本质就是将贷款或应收帐款转换为可转换工具的过程。

什么是房地产投资信托（REIT s）,房地产投资信托在我国是否可行？

房地产投资信托(REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度（封闭式基金为主）。

在我国是否可行（百度仅供参考，网上有很多资料，建议自己去找些看看）

我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

（一）政策与相关法律规定

1.法律可行性。REITs与我国公司法、证券法规定一致，以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，在我国目前的法律制度下，法律障碍较少。我国2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有关规定也放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件限制，有利于在法律层面上保障REITs在我国现阶段的推出。另外，信托业和证券法律制度的逐步完善也为REITs创造了必要条件。在证券制度方面，监管层一直在致力于创新证券衍生产品和保护投资者权益的立法，这为REITs在我国的发展创造了制度环境。

2.政策可行性。。2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了建议：“开放国内REITs融资渠道”表明，REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定，各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款，从资金方面严格规范了对房地产业的融资行为。而央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向。

（二）实际操作层面

1.房地产业的迅速发展为REITs提供了长期增值保障。房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业，该行业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，对拉动内需、扩大消费以及促进经济全面发展起着重要的作用。此外，发展房地产金融还可以降低金融风险。因此，从长远发展来看，金融业必定要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。另一方面，在经过国家从财政、金融、供求等多方面对房地产行业进行宏观调控后，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理

性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，收益型物业投资增速。对于我国房地产行业目前的迅速发展，国家将进行积极、正确的引导，以实现稳步扩张，发展空间非常巨大，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。

2.REITs发展所需的投资主体已经逐步形成。随着我国保险市场的发展和养老保障制度的改革，我国的机构投资者也已经成型。保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，它们都有规模庞大的投资需求。但是，由于我国的资本市场发展还不成熟，机构投资者的投资渠道还仅限于股票市场、债券市场和货币市场，但这些投资方式已不能满足机构投资者高回报的投资要求。而REITs收益高、风险小、回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求，对广大中小投资者来说，也提供了一个很好的投资机会。

我国发展房地产投资信托基金的对策建议

（一）利用REITs在连接货币市场、资本市场和产业市场综合融资平台的优势

（二）发挥REITs运用范围广泛、创新性强的特点，降低REITs的融资成本

（三）顺应经济金融发展的方向，发挥制度创新的优势

第九章房地产周期波动

3房地产周期波动特点：

1. 景气衰退至谷底阶段（E1-E2）。投资和消费性购屋需求都下降，空屋增加，价格下降，预期悲观。

2. 景气谷底至复苏阶段（E2 → E3）。物价水准、贷款余额与利率开始升高。空屋消化，房地产投资和市场交易渐趋活跃，新建面积增加，预期渐趋乐观。

3. 景气复苏至高峰阶段(E3 → E4) 。房地产景气持续上升，不但引发强烈的投资性需求，自住型的购屋者亦纷纷提前购屋，市场空屋数量大幅减少，促使房价大幅上扬，房地产开发商普遍感受到景气复苏的讯息，供给意愿大增，施工面积将大量增加。当房地产景气达到高峰的同时，房价与施工面积亦达到高峰，房地产空置率则处于相对的低水准。不过此时政府为避免经济景气过热而引发通货膨胀，大幅紧缩货币供给，造成经济活动削减，陆续完成的新建筑出现闲置，经济景气明显由高峰开始向下滑动。

4. 景气高峰至衰退阶段(E4 → E1)。经济萧条，失业率增加，银行开始紧缩信用，贷款利率不断上升。原先房价上涨趋势呈现停滞。然而由于短期调整不易，施工面积仍持续增加中。投资性需求大幅减少，房价开始下跌。房地产景气阶段所兴建的住宅却于此时陆续完成，竣工面积可能于此时达到高峰，住宅空置率明显增加，萧条期间的长短将视超额供给何时被消化而定。（百度）

房地产周期波动阶段：p179

（1）复苏阶段

经历了房地产业的萧条之后出现的复苏与增长期，一般会经历较长时间。特征：1）交易量回升，购楼者开始增多，少数炒家开始入市，但买房者仍多为自用，投机者较少；2）需求趋旺刺激房地产价格慢慢回升，呈持续增长状态，但期房价格仍然低于现房价格；3）交易量的增加推动了房地产开发数量的上升，房地产开发逐渐增多，且开发速度逐步加快；4）随着房地产市场的加速回升，人们对市场形势充满乐观情绪，购楼者特别是炒家进一步涌入，不但现房价格上涨，期房价格也进一步回暖，市场交易尤其是二三级市场的交易活跃。

于是，在条件成熟时，整个房地产经济又进入繁荣阶段。

（2）繁荣阶段

即经济周期中的波峰。主要特征：1）开发规模加大，交易量急剧增加。2）房价越来越高，逐渐到达顶点，市场中投机者活跃。3）到一定阶段，由于反复调查价格和房地产经营利润率奇高，房地产开发量的过度增加，以及房地产开发内部结构不合理等因素，房地产开发建设逐渐超过市场有效需求，开始出现衰退下滑迹象，并且影响了国民经济的发展。（3）衰退阶段

当楼价搞到把真正房地产消费者挤出，仅仅依靠投机资金支撑时，房地产业也就由盛转衰，预示着危机和衰退阶段的到来。主要特征：1）房价在开始时虽仍然继续上升，但是涨幅明显放缓并开始出现下跌迹象，现房价格基本停顿不前。2）交易量明显减少，形成明显的有价无市的状态。3）由于交易量锐减，一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题二难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。

（4）萧条阶段

这一阶段也就是常说的波谷，持续时间较长。主要特征：1）房地产价格跌势继续，大多物业只跌不起，甚至跌破物业原值，期房价格加速下降而大大低于现房价格。2)伴随着房地产价格的大幅度下降，房地产交易量锐减，其中期房交易量降幅更大。3)一部分房地产开发商面临困境，破产现象更加普遍，甚至有一些实力雄厚的大型公司也难免盟受重大损失。房地产周期波动形态：p181

（1）长期趋势

房地产周期中的长期趋势反映的是房地产业发展过程中长时期的总量变化趋势。房地产业发展的长期趋势主要受人口增长、城市化进程、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。

(2)景气循环

景气循环是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发展的波动，即反复调查市场部断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。影响因素：存量房的调整、就业与收入水平的变化、地区人口的增长以及政府货币的政策变化（3）季节波动

季节波动是指反复调查也在一年之内活动的有规则的变化。影响因素：市场需求方面，市场供给方面。

（4）随机波动

房地产业的发展还可能受到地震、洪水等自然灾害，也包括战争、政治风波等不确定因素，由于这些因素凡是的时间与强度具有不规则和不可测性，对房地产业的总体发展的影响基本属于一种随机现象，因此叫随机波动。

4、试结合中国实际，论述房地产周期波动与宏观经济周期波动的关系。

（1）、房地产周期与宏观经济周期的相互影响

1）、宏观经济周期对房地产周期的决定性作用

供给层面，通货膨胀率、工资、利率、货币供应量等宏观经济变量的变化通过影响房地产开发投资的生产成本和预期对房地产供给生产影响；在需求层面，收入、利率、通货膨胀率等宏观经济变量通过影响居民和企业持有物业的成本和预期对房地产需求产生影响。2）、房地产周期对宏观经济周期的影响

从房地产投资影响来看。在房地产业扩张时期，房地产投资增加，根据总供给和总需求模型，在投资乘数作用下，一定量的起初投资引发了一系列轮次的消费，带来了总产出的数倍增加。同时，由于房地产业关联产业多，房地产投资的增加必然带来上游、下游诸多产业投资的增加，从而增加总投资水平，进一步增加总产出。

从房地产价格的影响来看。在房地产业扩张时期，根据总供给和总需求模型，对于居民来说，房价上升不仅增加了其财富，而且贷款能力也得到提高，这样通过财富效应人们会增加当期消费，使得总需求增加。对于企业来说，房价上升会增加其净财富，改善其资产负债情况，进而可以降低外部融资成本，增加贷款量和投资额。因此，房价的上升会促进消费和投资的增加，使得总产出增加。但是，如果这种上升超过一定限度，就会引起企业生产成本和居民生活成本的提高，从而不仅抑制消费和投资的增加，也会提高总供给成本，当这种负作用超过积极作用时，就会引起宏观经济衰退。

（2）、房地产周期与宏观经济周期的波动差异

1）、周期波动次序的差别

复苏阶段看，房地产业的复苏要稍微滞后于宏观经济，但时间很短暂。

进入高涨时期，房地产经济周期相对要提前一些。

从衰退期来看，房地产业要早于和快于宏观经济。

从萧条阶段来看，房地产经济周期的萧条阶段要滞后于宏观经济周期。

2）、波幅及波长不同

房地产周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，波谷要低于宏观经济周期；从波长来看，房地产周期的波长与宏观经济周期不一定相同。

3）、房地产周期的长期趋势显著

与宏观经济周期相比，房地产周期的长期趋势显著。在一个周期内，尽管波谷阶段低于波峰阶段，但却高于前一周期的波谷，而有时则会超过前一周期的波峰

5，影响房地产周期波动的主要因素有那些 p185

（一）影响房地产周期波动的内生因素

（1）收益率

当房地产开发商的预期收益率提高时，开发商会扩大投资和开发规模；当预期收益率下降时，开发商的投资行为就会变的较为谨慎。

（2）投资

房地产投资的增加会引起房地产业的扩张，市场进入繁荣阶段；投资下降则会使房地产业出现萧条的局面。

（2）市场特征

由于房地产具有价值量大、异质性、不可移动性、耐久性、需求的二重性、消费的层次性等特点，房地产市场具有不同于一般商品市场的市场特征，包括区域性、不完全竞争性、供给缺乏弹性、与金融高度关联性、易受政府调控干预等。市场特征对房地产都是影响体现在一下三点：1）由于房地产市场的不完全确定性，对需求者而言，信息部完备导致较大的搜寻成本和交易费用，需求往往不能立即得到实现，并且容易诱发羊群效应；对供给者来说，往往能够形成市场力量，即对市场形成一定垄断定价能力。2）房地产市场的区域性特征不仅使得不同区域的房地产业具有不同的周期波动特点，而且某一区域的房地产业因为一系列冲击出现波动后，会通过所谓传染机制对其他区域形成波及效应，从而形成更大区域内的房地产波动。3）房地产业易受政府调控干预影响的特性，国家宏观调控政策往往对房地产业产生更大的影响，如果调控政策运用得当，就会减少波动，反之则有可能照成更大的波动。

（二）影响房地产周期波动的外生因素

（1）政策因素，主要是与房地产业密切相关、敏感程度较大的政策因素；

（2）社会经济与技术因素，如国民收入和消费水平、通货膨胀率、经济增长方式的转变、产业结构的演进、城市化进程以及技术进步等因素；

（3）随机因素，包括地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素。

6，试应用乘数—加速数原理解释房地产波动的形成；p189

根据乘数原理，在房地产业中，房地产投资增加，不仅增加了产出，而且能够带来一系列轮次的消费，从而带来数倍的增加；反之，房地产投资减少，带来产出数倍的减少。对于房地产业而言，房地产业的扩张既受宏观经济基本方面的需求约束，也受土地，资金和技术等因素的供给制约，特别是土地资源有限性的约束，形成房地产扩张的“瓶颈”

根据加速数原理，房地产业中产出的变化会引致房地产投资水平数倍的变化。

这样，在乘数，加速数原理的共同作用下，房地产周期波动就内生地产生了：当房地产投资进一步增加时，在乘数原理作用下，产出大幅增加；再通过加速数原理，房地产投资进一步增加，从而形成螺旋式上升的房地产业扩张。当房地产业扩张超过现有资源充分利用上限以致与资源承受能力和宏观经济发展不相协调时，就会出现房地产过热。进而投资减少，房地产业进入调整期，在乘数原理作用下，产出大幅减少，然后通过加速数作用，投资加速减少，从而形成螺旋式下降的房地产业衰退。当房地产业下降到波谷时，随着宏观经济的好转，需求增加，房地产投资又慢慢增加，从而进入新一轮的扩张期

9，现实中如何计量和测度房地产周期波动？怎样综合房地产周期的各项指标 p194

房地产周期计量指标的确定原则：（1）经济显著性，其主要是判断某项经济指标是否属于主要经济指标，即对宏观经济或某行业经济活动的反映具有一定广度和深度的指标。（2）统计数据的充分性，判断某项指标统计数据充分性的主要依据：1）充分、直接的统计报告体制；2）统计方法的全面性；3）统计时间间隔、密度越充分越好；4）误差估计要尽量准确；5）统计数据修订的次数；6）时间数列的起始时间越早、越充分；7）不同时期数据的可比性；8）其他因素。（3）对周期长度的要求：一般的说，一个周期长度至少要在15个月以上，其扩张期和收缩期不得短于6个月。（4）方向的一致性，当某项时间序列指标在宏观经济的扩张期是上升的，在宏观经济的收缩期市下降的，则这个时间序列指标与同期变动方向是一致的；反之，不一致。（5）序列的平滑性（6）数据的时效性，判断指标数据的时效性一般考虑两个因素，即数据发布的频率和数据公布的滞后时间。

房地产周期各项指标的综合可以采用扩散指数法，合成指数法两种。扩散指数是一个能反映和衡量各经济部门波动的集中趋势和偏离趋势之间关系的指标，它以扩张的经济指标占全部选用的经济指标的百分比来表示经济的变动。合成指数是由一类特征指标以各自的变化幅度为权数的综合加权平均数。它是将各种不同计量单位计算的景气指标转变为无量纲的增长率指标，然后经过标准化处理，综合成一个定基指数。。合成指数除了能描述经济波动及其转折点外，还能较好的反应呢市场经济波动的幅度。

第十章房地产投机与房地产泡沫

1.如何理解房地产投机？它与房地产投资的区别是什么？p206

房地产投机：是指从房地产市场价格的波动中获利的活动。

所谓房地产投资：是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

两者的区别：房地产投机与房地产投资都是买入房地产而期望在将来通过这项投资品或资本财产获得利益，但二者具有较大差异：（1）动机不同——房地产投资在于追求该项资产产生的未来收益；而投机追求的是房地产当前价格与未来价格的差额，赚取资产价格变化的差价。（2）持有期限不同，一般而言，房地产投资者会长期持有房地产；而投机者根据市场价格变化来确定转手时机，随时准备转让房地产资产。（3）行为方式不同，投资者一般遵循一般的需求定律，随着房价的上涨，房地产投资需求减少；而投机则体现出价格与需求的正相关特征，房价越高，房地产投机需求越多。

2.如何理解房地产泡沫？房地产为什么能够成为泡沫的载体？P207

房地产泡沫是指由预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理

论价格的上涨。房地产之所以能够成为泡沫的载体是由房地产产品和房地产市场的特性所决定的，首先房地产供给缺乏弹性，一种商品成为泡沫载体的一个基本条件就是该种商品的供求关系短期内难以实现平衡。房地产供给短期缺乏弹性，长期弹性也较小。其次，房地产市场的信息不对称。房地产市场的各类参与者之间，无论是房地产需求者与供给者之间，还是金融机构与借款人之间，都往往存在着大量的信息不对称现象。

3.房地产泡沫形成的原因是什么？房地产泡沫的危害有哪些？P208-211

房地产泡沫形成的的原因有：（1）房地产泡沫形成的原因离不开一定的宏观经济背景，持续增长的经济使得人们对未来充满了乐观的估计，而忽视背后因缺乏坚实基础而隐藏的经济危机，为房地产投机与泡沫的产生和破灭提供了一个宏观背景。(2)房地产投机与房地产泡沫形成的微观机理：其一，不确定性。其二，信息不对称。其三，羊群行为。（3）房地产泡沫形成的金融因素：其一，金融机构的信贷过度支持。其二，金融监管的不完善。其三，金融自由化的推动作用。（4）房地产泡沫形成的政策因素

4.如何度量与预警房地产泡沫？P216

房地产泡沫可以用房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的部分来度量。房地产泡沫预警的过程包括：（1）选定预警的指标（2）确定预警指标的权重（3）确定指标临界区间，划分警级（4）测算地产泡沫的预警级别

5.如何看待当前中国房地产市场的泡沫现象？P221

我国从2002年开始，许多专家学者、政府官员和实业界人士对中国房地产市场是否存在泡沫展开了激烈争论，观点大体可以分为泡沫论和无泡沫论两大类。

泡沫论：该观点以部分经济学者和专业金融投资机构为代表，认为当前我国房地产价格上涨过快，局部地区出现房地产过热现象，已经形成房地产泡沫。王小广指出：根据判断房地产泡沫的“五高”标准，即投资和消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，目前中国房地产存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。

无泡沫论：该观点以部分专家学者、房地产开发商和政府管理部门为代表，认为当前房价上涨是有真实需求支撑的，尽管房地产市场存在一些问题，但不存在泡沫。杨慎认为：根据房地产业增加值占GDP的比重、房地产业的开发投资占固定资产比例和住房的产销率这三个指标与国际经验数据比较来看，我国房地产市场不存在泡沫。

第十一章公共物品、外部性与房地产管制

什么是公共物品？房地产领域的公共物品有哪些?

公共物品是指公共使用或消费的物品。公共物品是可以供社会成员共同享用的物品，具有非竞争性和非排他性。可以分为纯公共物品和非纯公共物品。

有政府提供的房屋产权登记服务

什么是纯公共物品？房地产领域有哪些纯公共物品？

是指多为一个人提供公共物品的边际成本为零，且人人都可享受该物品。

有关（国防、基础研究）防洪大堤、不拥挤的城市道路、军事设施、纪念碑不拥挤的免费国道

什么是外部性？什么是负外部性？

外部性是一种市场失灵，导致资源配置无效率。通俗地讲，外部性是指一个人从事一种影响其他人福利的活动，而对这种影响既没有支付成本又得不到相应报酬，即没有市场价格机制将这种影响反映出来。如果这种影响是不利得，称为负外部性。

政府提供房地产公共物品的主要方式有哪些？

有两种，一是政府直接生产进行提供；二是政府以预算安排、补贴、直接购买、政策安排等方式提供。

第十二章

3试应用相关的经济学原理分析评价住房的供给方政策

1）与政府直接建造住房的公共住房计划类似，短期内可较好地解决低级住房短缺问题，但因不得不提前拆毁一些尚可使用的旧房，易造成社会资源浪费，并招致住房弃置。

2）对政府来说，补贴成本较公共住房新建计划有所减少，减轻了一部分政府的负担。

3）对住房市场来说，虽然补贴方式没有打破住房供给链条的连续性，但与政府建造公共住房的后果类似，也对住房市场造成“挤出效应”，降低了整个市场的运行效率，不利于提升全社会其他各收入阶层的住房消费水平

4试应用相关的经济学原理分析评价住房的需求方政策

1）可在市场机制的框架内，提高低收入阶层的住房支付能力，有效提高住房消费水平。通过加速住房“过滤”，充分利于旧房，节约了社会资源。此外，由于低等级住房租金水平提高，房主可拿出一部分钱维护住房，在一定程度上避免了弃置的现象

2）与政府直接建造公共住房的政策相比，需求方政策的政府支持成本大大降低

3）保证了住房供应链条的连续性，由于其市场效果是带来租金的普遍上涨，刺激开发商兴建各等级的住房，拉动了经济增长

4我国的住房保障政策包括哪些内容

包括供给方政策和需求方政策

第十三章

1.房地产宏观调控的目标是什么？

答：宏观调控的总体目标是保持经济总量平衡，即保持总需求和总供给的平衡。宏观调控的具体目标为：充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡。（具体在P270）2.试结合我国实际，列举有可能参与宏观调控的房地产政策手段，并指出房地产政策参与

宏观调控时应该注意的问题？（P277）

答：政策手段：1）房地产价格调控政策，我国对经济适用房的限价管制等2）房地产产业政策3）房地产金融政策4）房地产税收政策5）土地政策6）行政政策

注意的问题：1）调控政策的具体目标应明确2）调控政策的力度和时机3）政策应因地制宜、有保有压4）调控政策要有稳定性和持续性5）调控政策要有配套性、完整性6）调控政策之间的协调性

3.试分析我国房地产政策如何参与宏观调控以及成效如何？

答：效果如何尚无定论，还需实践的检验！（自由发挥）

第十四章

1.谈谈你对我国房地产税收体系改革方向的认识？（P306）

答：1）简并税种，开征统一的不动产税。2）扩大征税范围，选定征免税界限3）区别不动产类型、用途分别制定税利4）以评估市场价格为计税依据5）下放管理权限，培育县市地方税主体税种

2.房地产各环节有那些税收种类？（详见P301-302）

答：1）房地产开发环节：耕地占用税，营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等2）房地产保有环节的税收，如不动产税或财产税、所得税等3）房地产流转环节的税收，如遗产税、赠与税等

第十五章

1.土地公有制含义（百度）

答：（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。

（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。

（4）城市市区的土地全部属于国家所有。

（5）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。

（6）实行国有土地有偿使用制度。