用地混合度

住宅用地商业配套土地权证办理法律分析

住宅用地商业配套土地权证办理法律分析 无论是招、拍、挂还是协议出让的城镇单一住宅土地，在发放《国有土地使用证》时的土地性质一般都是：住宅（70年）。实际上大多数的住宅项目开发，都会涉及到有住宅的商业配套、基础设施建设，而这些配套设施建设所涉及的土地性质在进行商品房销售和权证办理时，碰到的问题是：应该发放什么用途的土地使用权证书，商业还是住宅？对于规划部门批准的商业配套应该如何确定权属？这种现象几乎在所有住宅项目开发中，都能遇到，但是，经查询我国现有的房产、土地方面的法律法规，对这个问题都没有明确的说法；又经咨询当地的房管、土地、规划部门，对于这个问题也没有统一的处理意见，各个地方的做法有很大不同。事实上，因商业用房的销售价位往往高于同区域的住宅房价格，而且，法律规定商业土地的40年出让年限和住宅的70年出让年限的差别也很大，对于开发企业而言，理清里面涉及到的法律关系，对减少销售风险和其他法律风险，意义重大。 一、商业配套的土地性质认定 （1）在住宅土地权证取得之前签署的《国有土地出让合同》中，对于商业配套的约定，有以下三种情形： 一种是采用老版的出让合同范本（国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本），约定允许建造配套设施，但未明确配套的比例和范围； 第二种情形是采用最新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），对配套设施等规划经济指标有明确的约定； 第三种情形，也是比较常见的，就是土地管理部门出让的单一住宅用地，在开发的过程中，开发单位经规划建设部门批准，建造一定比例的商业配套，待办理分割权证时，根据该商业配套的规划要求，申请相应的产权证明。

土地性质分类表知识整理

用地分类表 城市用地 分类代码 参考 球场、加油站、洗车场、1、经营性仓储用地及经营性停车场； 2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地； 3、高档别墅用地； 4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。 1、城镇单一住宅用地：城镇居民的普通住宅、公寓用地； 2、城镇混合住宅用地：城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。1、机关团体用地：国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地； 2、教育用地：各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地； 3、科研设计用地：独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地； 4、企业厂区外独立的办公楼用地；

5、文体用地：为公众服务的公益性 博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、 音乐厅、体育场馆等文化、体育设施 用地； 6、公共基础设施用地：给供水、供 电、供燃、供热、邮政、电信消防、 公用设施维修、环卫用地； 7、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、 景点、公园、广场、公用绿地内等用 地； 8、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、 急救、保健、康复、医检药检、血库 等用地； 9、慈善用地：孤儿院、养老院、福 利院等慈善用地； 10、铁路站场用地； 11、军事设施用地：专门用于军事目 的的设施用地，包括军事指挥机关和 营房等； 12、宗教用地：专门用于宗教活动的 庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用 地； 13、监教场所用地：监狱、看守所、 劳改场、劳教所等用地； 14、墓葬地：陵园、墓地、殡葬场所 及附属用地。 1、铁路线路用地：包括路堤、路堑、 道沟、护林； 2、公路用地：国家和地方公路，包 括路堤、路堑、道沟、护路林及其附 属设施用地； 3、港口码头用地：港口码头用地中 人工修建的客货运、捕捞船舶停靠的 场所及其相应附属设施建筑物用地， 不包括常水位以下部分； 4、管道运输用地：运输煤炭、石油、 天然气等管道及其相应设施用地； 5、街巷用地：城乡居民点内公用道 路（含立交桥）、免费停车场用地； 6、农用地。 城市用地分类与标准 1．1城市用地分类

用地分类表

用地分类表 类型基本分类参照分类 城市用地 分类代码 参考 商服用地1、商业用地：商店、商场、 各类批发、零售市场及 其相应附属设施用地； 2、金融保险用地：银行、 保险、信托、证券、期 货、信用社等用地； 3、餐饮旅馆业用地：饭店、 餐厅、茶馆、酒吧、宾 馆、招待所、度假村等 及其附属设施用地； 4、其他商服用地：写字楼、 商业性办公楼用地；旅行 社、运用保健休闲设施、夜 总会、歌舞厅、俱乐部、高 尔夫球场、加油站、洗车场、 洗染店、废旧物资回 收站、维修网点、照相、理 发、洗浴等服务设施用地。 1、经营性仓储用地及经营性停车场； 2、基本分类以外的经营性文化、体育设 施用地； 3、高档别墅用地； 4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等 混合用地中商业门面部分。 C21、C22、 C23、C24、 C25、C26、 T23、S31 住宅用地1、城镇单一住宅用地：城 镇居民的普通住宅、公寓用 地； 2、城镇混合住宅用地：城 镇居民以居住为主的住宅 与工业或办公等混合用地。 1、机关团体用地：国家机关、社会团体、 群众自治组织、广播电台、电视台、报社、 通讯社、出版社等建筑用地； 2、教育用地：各种教育机构，包括大专 院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿 园等直接用于教育的用地； 3、科研设计用地：独立的科研、设计机 构用地，包括研究、勘测、设计、信息等 单位用地； 4、企业厂区外独立的办公楼用地； 5、文体用地：为公众服务的公益性博物 馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、 体育场馆等文化、体育设施用地； 6、公共基础设施用地：给供水、供电、 供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施 维修、环卫用地； 7、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、景点、 公园、广场、公用绿地内等用地； 8、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、急 救、保健、康复、医检药检、血库等用地； R、C1、C3、 C4、C5、 C6、C7、 C8、T1（铁 路站场用 地）、S32、 D、U

住宅用地中的商业配套土地权证办理法律分析

住宅用地商业配套土地权证办理法律分析 2010年03月23日星期二 19:34 无论是招、拍、挂还是协议出让的城镇单一住宅土地，在发放《国有土地使用证》时的土地性质一般都是：住宅（70年）。实际上大多数的住宅项目开发，都会涉及到有住宅的商业配套、基础设施建设，而这些配套设施建设所涉及的土地性质在进行商品房销售和权证办理时，碰到的问题是：应该发放什么用途的土地使用权证书，商业还是住宅？对于规划部门批准的商业配套应该如何确定权属？ 这种现象几乎在所有住宅项目开发中，都能遇到，但是，经查询我国现有的房产、土地方面的法律法规，对这个问题都没有明确的说法；又经咨询当地的房管、土地、规划部门，对于这个问题也没有统一的处理意见，各个地方的做法有很大不同。事实上，因商业用房的销售价位往往高于同区域的住宅房价格，而且，法律规定商业土地的40年出让年限和住宅的70年出让年限的差别也很大，对于开发企业而言，理清里面涉及到的法律关系，对减少销售风险和其他法律风险，意义重大。 一、商业配套的土地性质认定 （1）在住宅土地权证取得之前签署的《国有土地出让合同》中，对于商业配套的约定，有以下三种情形： 一种是采用老版的出让合同范本（国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本），约定允许建造配套设施，但未明确配套的比例和范围； 第二种情形是采用最新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），对配套设施等规划经济指标有明确的约定； 第三种情形，也是比较常见的，就是土地管理部门出让的单一住宅用地，在开发的过程中，开发单位经规划建设部门批准，建造一定比例的商业配套，待办理分割权证时，根据该商业配套的规划要求，申请相应的产权证明。 第一种、第二种情形，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》等法律法规规定，对于超出约定配套比例，或彻底改变用地性质的，需要满足两个条件， 一是要取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意。土地使用权出让中土地用途等出让条件的

土地用地性质表全

附件3： 用地分类表 类型基本分类参照分类 城市用地 分类代码 参考 商服用地1、商业用地：商店、商场、 各类批发、零售市场及 其相应附属设施用地； 2、金融保险用地：银行、 保险、信托、证券、期 货、信用社等用地； 3、餐饮旅馆业用地：饭店、 餐厅、茶馆、酒吧、宾 馆、招待所、度假村等 及其附属设施用地； 4、其他商服用地：写字楼、 商业性办公楼用地；旅行 社、运用保健休闲设施、夜 总会、歌舞厅、俱乐部、高 尔夫球场、加油站、洗车场、 洗染店、废旧物资回 收站、维修网点、照相、理 发、洗浴等服务设施用地。 1、经营性仓储用地及经营性停车场； 2、基本分类以外的经营性文化、体育设 施用地； 3、高档别墅用地； 4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等 混合用地中商业门面部分。 C21、C22、 C23、C24、 C25、C26、 T23、S31 住宅用地1、城镇单一住宅用地：城 镇居民的普通住宅、公寓用 地； 2、城镇混合住宅用地：城 镇居民以居住为主的住宅 与工业或办公等混合用地。 1、机关团体用地：国家机关、社会团体、 群众自治组织、广播电台、电视台、报社、 通讯社、出版社等建筑用地； 2、教育用地：各种教育机构，包括大专 院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿 园等直接用于教育的用地； 3、科研设计用地：独立的科研、设计机 构用地，包括研究、勘测、设计、信息等 单位用地； 4、企业厂区外独立的办公楼用地； 5、文体用地：为公众服务的公益性博物 馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、 体育场馆等文化、体育设施用地； 6、公共基础设施用地：给供水、供电、 供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施 维修、环卫用地； 7、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、景点、 公园、广场、公用绿地内等用地； 8、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、急 救、保健、康复、医检药检、血库等用地； R、C1、C3、 C4、C5、 C6、C7、 C8、T1（铁 路站场用 地）、S32、 D、U

小城镇住宅用地扩张案例研究——以湖北省通城县隽水镇为例

小城镇住宅用地扩张案例研究 )))以湖北省通城县隽水镇为例 刘红萍,林奇胜,杨钢桥 (华中农业大学土地管理学院,武汉430070) 摘要:以实地问卷调查为主,政府部门资料为辅,采用对比分析方法,以湖北省通城县隽水镇为例,研究小城镇住宅用地扩张规律。研究表明:小城镇住宅用地无论在扩张时序、扩张影响因素上均与大城市存在很大差异,以私房为主的住宅建设模式使小城镇住宅用地扩张呈现低效率;城镇化进程的推进与流动人口的涌入直接或间接地影响着小城镇住宅用地扩张,是今后导致小城镇住宅用地扩张的持续推动力。 关 键 词:小城镇;住宅用地;扩张;通城县;隽水镇 中图分类号:T U 982.29 文献标识码:A 文章编号:1003O 2363(2005)03O 0090O 05 收稿日期:2004-09-15;修回日期:2005-03-20基金课题:国家自然科学基金资助项目(70173044) 作者简介:刘红萍(1978-),女,江西宜丰人,在读博士,主要 从事城镇土地利用研究,(E _mail)lhp01@https://www.wendangku.net/doc/151200519.html, 。 城镇化加速发展促使小城镇数量及其用地快速扩张。据统计,我国小城镇(建制镇)数量从1990年的12084个增加到1998年的18890个,小城镇建设用地也相应从1990年的8250.83km 2增加到1998年的17161.1km 2,扩大了2.08倍。然而不同类型的小城镇用地扩张的特点不尽相同,研究表明,在工业欠发达且分散的地区,小城镇用地扩张主要表现为住宅用地扩张。同时,因受社会经济以及文化条件制约,小城镇居民对住宅用地的选择与大中城市居民存在一定差异。文章通过对通城县隽水镇住宅用地扩张的实地调查研究,初步探讨了在经济落后、工业水平不发达的小城镇地区主导住宅用地扩张的因素及其住宅用地扩张与工业用地扩张之间的相关性;并分析了流动人口对小城镇住宅用地扩张的影响程度。 1 区域概况 通城县地处湖北、湖南与江西三省交界的丘陵山区,是湖北省咸宁市所辖的一个贫困县,由9镇2乡组成。国民经济整体水平不高,2002年全县国民经济总值为16.12亿元;产业结构度低,三大产业结构之比为24B 37B 39。近10年来,随着大量农村劳动力输出,打工经济成为该县的主要经济特色。县域内城市化水平仍很低,2002年以非农业人口计算的城镇化率为19.82%,城镇结构呈首位度极高的单中心状态,2000年首位度为 8.26,非农经济活动主要集中在城关镇即隽水镇。 隽水镇面积82.06km 2 ,辖13个村,全镇2002年人口98022人,其中非农业人口66145人。隽水镇城区以丘陵地貌为主,地势由南向北倾斜,建成区面积651.3hm 2,隽水河、秀水河穿越城区,隽水河以南为旧城区、隽水河以北为新城区,秀水河以东为新扩张区域(图1)。2000年城区总人口72254人,人均建设用地85.16m 2/人。镇区工业的主导作用不突出,工业经济发展对国民经济发展的支撑力不强,是一个以开发利用地方资源为主的工贸城市和山水园林新城区。 图1 通城县隽水镇镇区示意图 Fig.1 M ap of township of Juanshui,Tongcheng 2 住宅用地扩张的状况与特征 根据通城县统计局资料(表1)及问卷调查结果显示:(1)通城县建设用地扩张主要集中在隽水镇,1993~2002年(其中缺1994,1995年资料)8年间,全县新 第24卷 第3期2005年 6月地域研究与开发 AREAL RESEA RCH AN D DEVELOP M EN T V ol.24 N o.3Jun.2005