杭州市xxxx商业房地产抵押价值评估

房地产抵押估价报告

估价报告名称：杭州市xxxxxxxxxxx商业房地产抵押价值评估

估价委托人：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

估价机构：xxxxx房地产评估事务所有限公司

注册房地产估价师：xxxxxx、xxxxx

估价报告出具日期：2010年5月25日

估价报告编号：xxxxx评（2010）字第9588号

致委托方函

xxxxx评（2010）字第9588号

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx：

xxxxx房地产评估事务所有限公司接受贵方的委托要求，对委托方权属位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（建筑面积6223.85㎡、土地面积2075.7㎡）商业房地产抵押价值进行评估。估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2010年5月20日。

遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员早2010年5月20日至2010年5月25日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用市场法及收益法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的抵押价值为6915、94万元（单价11112元/㎡），大写金额为人民币陆仟玖佰壹拾伍万玖仟肆佰元整。报告使用期限2010年5月25日至2010年11月24日。特函告贵方。

此致！

备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款。

2、本次估价设定估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，且无租赁限制状况下，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为0.

xxxxx房地产评估事务所有限公司

法人代表：xxxxxx

二〇一〇年五月二十五日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、xxxxx,xxxxx于2010年5月20日已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖未暴露及难以接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用作他途。未经本估价机构书面同意，评估报告的全部或任何一部分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得一任何形式公开发表。

8、本评估报告由xxxxx房地产估价事务所有限公司负责解释。

9、委托方提供的有关情况和资料的真实性、合法性和完整性负完全责任。若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律责任。

10参加本次估价的注册房地产估价师人员

xxxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx

xxxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx

估价的假设和限制条件

1、本次估价的假设前提：

（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（2）抵押贷款期间房地产价值保持一定的稳定。

（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（4）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估对象假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

（5）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，估价人员和知悉的估价对象法定优先受偿款为零，若存在未发现的法定优先受偿权，则房地产抵押价值应作相应调查。

（6）估价报告中估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内持续。

（7）估价对象至估价基准日未对外出租，无租约等限制。

（8）估价对象在估价时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。

2、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抵抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

（2）估价结果未考虑估价对象及其房屋所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或对市场运作失当对其价值的影响。

（3）估价对象建筑面积和土地建筑面积来源于委托人提供的房屋所有权证和和土地使用证等复印件，若与实际情况不符，应据实调整评估价值。

3、本报告使用的限制条件

（1）本次评估报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才有效，并仅供金融机构确定房地产价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非金融机构采用引起不当后果，本公司概不负责。

（2）本估价报告若须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

（4）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

（5）本估价报告有效期为估价报告出具之日起半年内使用有效。

房地产估价结果报告

一、估价委托方

名称（或姓名）：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

地址：xxxxxxxxxxxxxx

二、估价机构

名称：xxxxx房地产评估事务所有限公司

法人代表：xxxxxx

地址：xx市xx路xx号xx中心xxx楼

资质等级：x级

证书编号：x房估证字（200x）xx号

电话：xxxxxxx

三、估价目的

为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

1、估价对象权属状况

估价对象为位于杭州市xxxxxxxxxxx商业房地产。估价对象房屋所有权证号：杭房权证拱字第10826438号，房屋所有权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，建筑面积6223、85㎡，套内建筑面积5431、52㎡规划批建为商业。规划对象土地使用证号：杭拱国用（2010）第008100号，土地使用权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，土地使用权面积2075、7㎡，土地使用类型为出让，地类（用途）为商服用地，终止日期为2047年8月1日。至估价时点估价对象权属清晰，无他项权利登记。

2、评估对象土地和房产状况

土地实物状况描述分析

建筑物实物状况描述分析

五：估价时点

依据评估委托书确定估价时点为2010年5月20日（实地查勘之日）

六、价值类型

房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。本次估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产交易管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产产权产籍管理办法》。

2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》

3、《商业、办公银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）。

4、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理《关于规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》建住房[2006]8号文件。

5、委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证等资料。

6、估价人员现场查勘及现行杭州市房地产市场价格等资料。

八、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，球出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。

3、遵循最高最佳原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大的一种最可能的利用。

4、遵循替代原则：要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

5、遵循估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定是时间的价值。

6、遵循谨慎原则：要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师所知悉额法定优先受偿款。

九、估价方法

根据委托方提供，本次估价对象为出让、商服用地用途。估价对象所在杭州市房地产市场活跃，估价时点近期有较多的类似房地产的交易，故选用市场法进行测算，估价对象亦可出租经营是有经济收益的房地产故选用收益法进行测算；因此根据评估标的物特点，采用市场法和收益法进行评估测算：

市场法：是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

收益法：预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，采用市场法及收益法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，假设估价对象于估价时点无抵押情况、且无租赁限制状况，确定估价对象（建筑面积6223.85㎡、土地使用权面积2075.7㎡）的抵押价值人民币6915.94万元，大写金额为人民币陆仟玖佰壹拾伍万玖仟肆佰元整（平均单价11112元/平方米）。

备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。

2、本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，且无租凭限制状况，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零。

十一、估价人员：

xxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx

xxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx

十二、估价作业日期

2010年5月20日至2010年5月25日

风险提示和变现能力分析

1、抵押风险分析及报告使用提示

（1）本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力对房地产价值的影响，当前述条件及评估中遵循年的原则等情况发生变化时，评估结果应相应调整。

（2）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响，关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定的优先受偿权利。房地产快速变现价值可能低于房地产市场价值，金融机构在确定贷款额度时须在评估抵押价值基础上确定合理的抵押率。

（3）使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

（4）估价对象可能因经营权、商誉、客户基础、经营团队的变化引起抵押价值变化。

2、变现能力分析

变现能力是指界定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

附件

附录一、《土地使用证》复印件

附录二、《房屋所有权证》复印件

附录三、股价委托书复印件

附录四、承诺书复印件

附录五、估价对象内外部及周围环境照片

附录六、估价对象地理位置图

附录七、评估人员资格证明复印件

附录八、评估机构营业执照复印件

附录九、评估机构资格证书复印件

估价技术报告

（一）估价对象实物状况描述与分析

1、土地实物状况描述与分析

估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx,土地使用面积2075.7㎡。北临萍水东路，南临规划绿地，西临塘中路，东临德泰御峰大厦。土地用途为商服用地，土地形状梯形，地址状况良好，地基承载性较好，土地平整，地势平坦，基础设施完备程度较高。

2、建筑物实物状况描述与分析

估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx,共计建筑面积6223.85㎡，估价对象所在xxxxxxxxxxxxxxxxxx共五层（包括地下一层），估价对象位于三层整楼，层高4.98M，所在建筑物总高约20M，估价对象为市场格局，框架结构，市场正处于内部提升改造阶段，现状为中庭式。估价对象框架结构，北侧部分现为食堂，地面抛光地砖，墙乳胶漆，吊顶，其余均为毛胚，水泥地面，水泥抹灰墙面。建造年代为2009年，估价对象现状用途除北面部分为配套食堂外其余现空置，估价对象维护状况较好，估价对象完损程度为完好。详见附件照片。

（二）估价对象权益状况描述与分析

估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx商业房地产。估价对象房屋权证号：杭房权证拱移字第10826438号，房屋所有权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 建筑面积6223.85㎡，套内建筑面积为5431.52平方米，规划批建为商业。估价对象土地使用证号：杭拱国用（2010）第008100号，土地使用权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，土地使用权面积2075.7平方米，土地使用权类型为出让，地类（用途）为商服用地，终止日期为2047年8月1日。至估价时点估价对象权属清晰，无他项权利登记。估价对象目前仅北侧部分为市场配套食堂，现空置未出租。

（三）估价对象区位状况描述与分析

估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx（共计建筑面积6259.27㎡、共计土地面积2087.9平方米）房地产。北临萍水东路，南临规划绿地，西临塘中路，东临德泰御峰大厦。所在建筑物共5层（包括地下一层），估价对象位于三层。建筑物整体南北朝向，沿唐中路与萍水东路交叉口，估价对象交通便捷，位于萍水东路南侧，与及新开工建设的城西银泰东侧，周边有丰潭路及古墩路干道，东西走向有萍水路、申花路、沁园中路及文一路，周边有公交路线37、73等设有站点。无交通管制限制。周边为居民区，聚集度高，有万家花城、橡树园、芳满庭、政苑等，位于新城西商圈中心，配套商业银泰天地、欧尚超市、xxxxxxxxxxxxxxxx，随着周边住宅入住率的不断提高及银泰工程开工，该区域的商业氛围日渐浓郁。

（四）市场背景描述与分析

（五）估价对象最高最佳利用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价。本估价对象法定用途为出让、商服用地用途，本报告中的实用功能为最该最佳利用。

最高最佳利用必须同时满足法律上允许、技术上可能、经济上可行，价值最大化经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

根据《或有土地使用证》、《房屋所有权证》记载，估价对象土地用途为商服用地，规划批建为商业，现状用途亦为商业，估价对象现做商业用途是在合法前提下的最高最佳利用满足法律上允许，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场勘察以及对周边环境和房地产市场的调查和预期分析，根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，估价对象作为商业物业亦可出租收益，并可通过市场法和收益法评估其价值，故其最高最佳利用用

途为商业、办公，并以此估价前提。

（六）估价方法适用性分析

根据委托方提供，本次估价对象为出让、商服用途。估价对象所在杭州市房地产活跃，估价时点近期有较多的类似房地产的交易故选用市场法进行测算，估价对象亦可出租经营是有经济收益的房地产故选用收益法进行测算：因此根据评估标的物特点，采用市场法和收益法进行评估测算；

市场法：是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

收益法：预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象的方法。

（七）估价测算过程

（八）估价结果确定

根据估价目的，遵循估价原则，采用市场法和收益法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，进过测算并集合估价经验，确定估价对象（共计建筑面积6223.85㎡，土地面积2075.7㎡）在估价时点2010年6月20日时的抵押价值为6915.94万元（平均单价11112元/平方米），大写金额为人民币陆仟玖佰壹拾伍万玖仟肆佰元整。

备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。

2、本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为0。

报告点评

该项目是一处位于第3层整层的商业房地产抵押价值评估。报告整体格式采用房地产估价报告的规范格式，从报告完整程度来看，内容基本完整；估价对象描述部分采用表格形式，表达清晰，一目了然；遵循的估价原则比较全面，并对各具体原则做了必要的解释和说明；选用市场法和收益法两种方法进行评估，估价方法选用正确；在市场比较法测算中，采用表格进行因素对比，所列内容基本齐全；在收益法测算中，选用收益前5年按一定比例递增、以后按固定收益保持不变的收益法公式，并对收益情况做了必要的分析，公式选用得当，对空置率也作了必要的考虑，运营费用逐项分列计算，资本化率的确定采用无风险资本化率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率—投资带来的优惠率，确定方法科学合理；结果报告中进行了必要的风险提示和变现能力分析，提示和分析内容具有值得可取和借鉴之处；在市场背景描述与分析中，对杭州楼市的发展、商业土地成交情况以及区域商业房地产供求影响因素等进行了比较全面的描述和分析。虽然该项目难度不大，但在实际运用中比较普通，这对于规范类似的商业房地产抵押评估报告具有一定的指导意义。

当然，该报告还存在一些不足，主要反映在以下几个方面：

1、技术报告中实物状况、权益状况、区位状况的分析不够深入，只注重描述，忽视重要的分析部分。

2、在市场背景描述与分析中，缺少对全国的宏观房地产市场分析，地方市场背景分析及房地产细分市场分析在结合当前的经济运行情况方面分析的不够深入、具体。

3、估价方法选用与否的理由未予全面表述，具体估价方法测算过程考虑不太全面。市场法中实例选用、主要的数据来源方面存在一定的主观性，所选实例在面积大小方面和所处楼层方面与估价对象之间几乎没有可比性，对可比实例的用途（14/19作为办公用房可能性更大）、权益状况等未交待；交易情况修正尚需斟酌，因素修正系数的确定应该要做必要的分析和说明。收益法中，客观租金的确定缺乏说服力，对于建筑物长于土地使用期限的余值也应该加以考虑和处理。

4、在用词、用语及整体排版方面还应该加以规范，报告使用期限应该在结果报告中单独作为一项列出，附件应该承接于技术报告之后。

住宅用房地产_估价报告

房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房 地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日

目录(略)

第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表

注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年xx月xx日一年有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询 二○一x年xx月xx日

第二部分估价师声明 我们重声明： 一、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司注册房地产估价师xx、xxx已于201x年xx月xx日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

在建工程房地产抵押价值评估

房地产抵押估价报告 项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估 委托人：xxx房地产开发公司 估价机构：XX房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：xxx xxx 估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日 估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号 委托估价方函 xxx房地产开发有限公司： 受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。其中： 地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元； 土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。 xx房地产土地评估有限公司 法定代表人：xxx 二〇一〇年二月二十五日

估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。 参加本次估价的注册房地产估价师签名： 中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx 中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx 估价的假设和限制条件 一、本次估价的假设前提： 1、本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提。 2、任何有估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 3、估价对象产权明晰，手续齐全，在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。 4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。 6、有一段合理洽谈时间，通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、未经调查确认或无法调查的资料数据 1、本报告出具的价格包含了国有出让土地使用权出让金及税费，如至估价时点止，原产权人尚未缴纳，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 2、本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。 3、本次估价建筑物面积引用《房地产测绘成果报告》，其确切建筑物面积以房产管理部门最终核发的《房屋所有权证》为准。 4、本次估价以开发商自己开发为前提。 5、假设在建工程能在设定的开发期内竣工交付并销售完毕。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抵抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。 2、在建工程完工比例及工程质量以该工程监理单位出具《监理证明》为准。

房屋抵押评估报告

致委托估价方函 XX同志： 接受你本人委托，本公司组织专业人员，于2013年3月20日对位于XXXXXXXXXX西关南路46号1号楼1单元东6层161室混合结构住宅一套，建成于2001年，建筑面积92.13㎡，产权属你和ABC共同共有的房地产进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价时点是:2013年3月20日。经现场勘查和有关资料的调查，本着“客观、公开、公平、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和国家标准《房地产估价规范》，对估价对象进行了评估，运用市场比较法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过详细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点2013年3月20日的公开市场价值取整为人民币375605元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米4076.91元。 估价结果的有效期:自估价报告出具之日起一年。 随此函附交二份估价报告 特此函告 武威XXXXXXXX评估咨询有限责任公司 法人代表： 二O一三年四月十九日

估价师声明 我们郑重声明： １、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 ２、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 ３、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ４、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员陈继东、杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行了详细的实地查勘。对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对隐蔽及难以接触的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有其他专业人员对估价报告提供特定的专业帮助。 7、我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下，对本估价报告中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责。 8、与估价对象有关的资料均为委托方提供，委托方应对所提供资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。 9、本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方外的其他单位或个人。 房地产估价师ASD 房地产估价师ADCV

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析 近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务 蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是 银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系 风险和金融风险具有非常重要的作用。 1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险 1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险 商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规 定, 抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”房, 地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作 出必要的风险提示”。而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并 没有同时运用其他方法进行计算、,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶 段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当 房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。 1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性 在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但

房地产抵押评估报告

烟台大学文经学院 房地产估价 上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产 抵押价格评估 院系建筑工程系 专业工程管理 班级文专土1121 姓名胡鹏程 学号0134 指导教师姜艳艳 2013年11月5日 房地产抵押估价报告 估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地

产 抵押价格评估 委托方: 郭邦年 估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司估价人员：胡鹏程李锐 估价作业日期：2013年10月1日至2013年12月1日估价报告编号：烟评房（1）字第0134号 目录 一、致委托方函——————————————————- 1 二、估价师声明———————————————————2 三、估价的假设和限制条件————————————— 3-4 四、估价结果报告————————————————-- 5-8 （一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 （四）估价目的 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 五、估价技术报告————————————————— 9-17 （一）个别因素分析 （二）区域分析 （三）市场背景分析 （四）最高最佳使用分析 （五）估价方法选用

（六）估价测算过程 （七）价格结果确定 六、附件——————————————————————- 18

致委托方函 宁天星先生： 受您委托，我公司对郭邦年拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币） 房地产总价：万元 大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整 单位价格：4194元/平方米 胡鹏程 法定代表人：**** 二○一三年十一月五日

建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有

房地产评估报告抵押评估价值的含义

房地产评估报告抵押评估价值的含义目前贷款以房地产作抵押物进行反担保的行为十分普遍，但由于贷款期短则一年，长则5年，因此在初次房地产抵押时，搞清楚其抵押价值的含义，能够正确使用房地产抵押价值，对估价机构和银行都十分重要。下面是给大家整理的房地产评估报告抵押评估价值的含义的相关内容。仅供参考。 房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义 住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。 条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达： 1、价值=完全价值 2、市场价值=价值-法定优先受偿款 3、抵押价值= 市场价值

4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费 同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。 也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。 假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。 (估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。 其含义为：在2014年9月5日这个时间点上(注意是“点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。 那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢? 银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点 1、房地产抵押价值是预期价值： 预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险(如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等)之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：

浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策

浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策 摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展，同时房地产抵押贷款逐渐增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分,而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正，关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展。本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。 关键词：房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险 Abstract：In recent years, with the rapid development of economic reform, China's real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually, has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair, to financial institutions, the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests, real estate mortgage loan evaluation has become very important, but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estate mortgages more or less affected,

房地产抵押估价分析报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称：***所属的位于***蔡子池办事处***一、二层商业用途房地产抵押价值评估 委托方：*** 估价方：41 估价人员：*** *** 估价作业日期：2009年12月8日至2010年1月15日 估价报告编号：***估字[2010]第**号

目录 一、致托付方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、房地产估价结果报告 (7) 五、相关附件 (15) 六、房地产估价技术报告 (16) (不提供托付方,供估价机构存档及有关部门查阅) 致托付方函 ***先生：

受您的托付，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对***所属的***蔡子池办事处*****，总建筑面积为214.16平方米商业用途房地产抵押价值进行评估。估价时点为2009年12月8日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 本公司依照估价目的，遵循估价原则，采纳科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上通过测算，结合估价经验与对阻碍房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在估价时点，满足本报告的假设和限制条件下，同时在能够持续经营的前提下的市场价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。具体结果见下表： 估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的抵押价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元整（￥0.00

元)。 以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。 41 法定代表人： 二○一○年一月十五日

关于房地产抵押价值的思考

关于房地产抵押价值的思考 在深圳，房地产评估机构所做的评估业务中，抵押房地产价值评估占了大约3／4，全国其它地方应该与此大同小异。但是我们对于房地产抵押价值概念的了解却是模糊的。房地产的抵押价值是不是就是房地产的市场价值?在这一点上，我认为《房地产估价规范》中的规定是不严密的，也是与评估实践相脱节的。这里我们主要以房地产抵押贷款这种典型的债权及其担保形式为例来做一点探讨。 一、问题的提出 《房地产估价规范》第6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响”；第6．4．3条规定：“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值”。可以看出，按《房地产估价规范》的规定，房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个问题，抵押是担保的一种形式，而担保要求相对应。相对应有两重含义，一是担保针对的是主合同债权；二是担保与主合同债权等额。比如，贷款 40万人民币，可以用40万人民币存款或相当于40万人民币的外币存款来担保，而不用存50万人民币或更多；我们在法院打官司，要求诉讼保全，查封被告方的银行存款，法院会要求我们提供与查封金额相等的资产作为担保，而不用提供超出查封金额的资产。这就是担保与债权的相对应。可是为什么我们提供市场价值100万的房地产作为抵押物，却只能贷到 60-70万的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?显然，在贷款人眼里，市场价值100万的房地产其抵押价值只有60-70万，在抵押时，100万的房地产与100万的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100％贷款给你，因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。二、房地产抵押价值的内涵 房地产的抵押价值到底是什么?我认为，《房地产估价规范》第6．4．2条已经包括抵押价值的含义，只是没有更为肯定地表达。从评估理论角度来看，房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。客观地看，贷款人为确保贷款本息按时回收，并将风险降到最小，必然要考虑到贷款到期时，借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响以及可能发生的费用，因此只能按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值，给予相应的贷款。实际上，大部分逾期的房地产抵押贷款都要通过司法途径来解决，被抵押的房地产在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖的。 从评估实践来看，我们在为银行提供的抵押房地产价值评估报告中的表述是：“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为××元”，这里并没有提到抵押价值。我认为，这是正确的，因为我们评估的的确不是抵押价值，抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。在房地产估价制度建立之前，贷款人(主要是银行)就是凭借经验来做这件事的，目前仍然在做。将来，在房地产估价机构建立起足够大的之后，贷款人会将评估房地产(建议)抵押价值的工作交付给估价机构来做。实际上，近两年来，广东发展银行深圳分行已经要求评估报告后要附“贷款(比例)建议书”；交通银行深圳分行也要求评估机构出具的预估报告要确定强制变现价值。这在一定程度上就是抵押价值评估了。三、房地产抵押价值的评估 假如由房地产估价机构来评估房地产的抵押价值，那么应该注意些什么呢?我认为应考虑以下几个因素： 1．估价时点应为贷款到期日，必须考虑贷款存续期间房地产的市场风险因素对抵押房地产的影响。

房地产抵押贷款评估问题及对策

东方企业文化?百家论坛 2012年12月 162 房地产抵押贷款评估问题及对策研究 刘 辰 周天驰 侯魁等 （首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079） 摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。 关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02 一、房地产抵押贷款评估文献综述 《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。 我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。周建佐（2002）指出，在我国抵押贷款资产评估实践中，应采用清偿假设。与之相对应的评估价值类型应为清算价格，评估方法应为清算价格法。刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。刘元庆、刘光平（2006）指出我国商业银行贷款抵押品普遍存在贷款存续期间价值衰减的现象，认为抵押品的价值管理是抵押贷款管理的核心和难点，并从价值角度分析了抵押在信用风险缓释中的作用机理，提出要强化抵押品的全过程动态监管。 总观国内外文献，我们可以发现，国内外学者主要是从评估价值类型、评估时点、评估方法、抵押贷款评估风险以及国内现存问题的角度对房地产抵押贷款进行研究。对于如何建立一个系统的房地产抵押评估体系，如何从实际操作中更加合理地评估房地产抵押品的价值，以尽可能地防范房地产抵押贷款风险的研究非常少。本文从房地产抵押贷款评估的实务调查入手，统计分析目前我国房地产抵押贷款评估存在的问题，以及其中潜在的风险。尝试构建一个包括抵押前、抵押中以及变现时三个阶段的完整的房地产抵押评估体系，从而规范房地产的抵押评估实务操作，降低风险。 二、房地产抵押评估现状及问题 1、持续经营假设的应用 在国内抵押贷款评估中，评估师总是以持续使用为前提，采用“重置成本法”对抵押物进行评估。但在债务人履行债务前，银行实际上拥有该抵押财产的处置权和收益权，之后，当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖的方式行使处置权和收益权，不会对该财产进行“持续经营”。即便对于获得该资产的第三方有可能经营该资产，但至少评估的是银行的权益价值，评估值只能是银行作为资产拥有者时，资产经营或变现时产生收益的价值。由此看来，在该评估目的下，采用“重置成本法”的前提“持续使用”并不存在。 2、市场价值类型的选择 抵押品评估中，大部分评估师选择以市场价值作为房地产抵押品的评估价值。在经济过热时期，市场价格和预期价值都可能包含有一定的高估成分。由此就形成了了抵押品的市场价值中包含很大程度的价值泡沫的情况。因此在经济过热时期抵押品评估选择市场价值作为评估结果的价值类型，抵押品评估作为安全底线的保底作用就不能发挥出来。所以我们考虑用其他价值类型代替市场价值，例如清算价值。从抵押品的作用来看，抵押品及其价值是对贷款人在未来规定时间不能偿付银行贷款本金和利息的保证，在抵押品评估中考虑未来时点抵押品被“清算”的因素也是正常的。因此，从理论的层面上讲，市场价值不一定是抵押品评估价值类型的唯一选择，清算价值一定程度上更能反映抵押品在变现处置时的价值。 3、评估基准日与贷款期限问题 通常情况下，企业办理银行抵押贷款的时间，也就是对抵押物进行评估的时间，而企业（债务人）不能偿还债务的时间往往是评估目的实现的时间。除了一年期的抵押贷款与当时资产评估有效期一致意外，多数情况是评估目的实现不在评估结论有效期内，即使是有效期内，其资产的数量和价格也都发生了变化。有的资产被拍卖时，某固定资产早已报废。有些根据贷款风险的大小事前设定了一个抵押率，形成了与放款额一致的安全价格。但是当资产报废或者大幅度贬值时，银行方面也会受到很大的损失。因此存在评估价格是何时的价格、如何使用的问题。 4、商业银行抵押贷款风险

(房地产)评估报告模板

房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号

目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)

致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日

房地产估价报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

如何判断抵押物评估价值的准确性解读

如何判断抵押物评估价值的准确性 作为专业的房地产估价人员，我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测算、并衡量多种方法测算结果，最终综合得出抵押价值。 此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论，而是站在《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）使用方或报告审核方的角度，在不具备进行完整的房地产评估过程条件下，如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。经过我多年从事报告审核的经验，我认为基本做到以下两个步骤，就可以实现。 第一步：对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断 通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查，判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。 即在对《估价报告》进行审查之前，首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解，先大体把握项目的价格水平。做到心中有数。 第二步：判定《抵押估价报告》评估价值的合理性 这一步骤是在完成第一步骤的基础上，再对《估价报告》进行审查。 要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。 一、抵押项目房地产市场价值的调查判断 1、判断方法—市场提取法 “房地产市场价值”从字面意思可以看出：即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。因此，判断房地产市场价值最直接，也是最简便的方法。就是—市场提取法。也就是评估中说的比较法。即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。 2、不同市场状况下价格提取方法 根据其物业类型不同、所处区域位置不同，可分为：

房地产评估报告模板样本

房地产抵押估价报告 估价项目名称: 所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯( 一期) 7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人: 估价机构: 房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期: 1月5日— 1月18日 估价报告编号: 川房评二字[ ]第001号 目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5)

四、估价结果报告 (7) ( 一) 估价委托人 ( 二) 估价机构 ( 三) 估价目的 ( 四) 估价对象 ( 五) 估价时点 ( 六) 价值定义 ( 七) 估价依据 ( 八) 估价原则 ( 九) 估价方法 ( 十) 估价结果 ( 十一) 估价人员 ( 十二) 估价作业日期 ( 十三) 估价报告应用的有效期 ( 十四) 变现能力分析 ( 十五) 风险提示 五、附件..................................................................... (18) 致委托方函 :

受你的委托, 我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套, 房屋建筑物结构为钢混结构, 总建筑面积为446.87 m2, 房屋总层数4层, 其中地上3层, 地下1层。商品房买卖合同备案号为( 尚未办理房屋产权证) 的房地产市场价格进行估价, 估价时点为1月5日, 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中, 注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则, 在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上, 全面分析了影响估价对象市场价格的因素, 运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估, 估价人员经过实地查勘和测算, 确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) , 估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) 。 详细情况见下表: 房地产评估事务所有限公司 法定代表人:

房地产抵押评估及其风险防范

appraisal of real estate，including identification of risk models and risk assessment model，and give quantitative analysis of the risks.The fifth part is empirical research， as mortgage appraisal of real estate of Jinan City for actual demonstration.The problems are brought foreword.The approaches of eluding risks are analyzed on the two views of assessment and financial institutions.The sixth part based on the conclusion of the above，gives the construction framework of risks prevention system on mortgage appraisal of real estate.The last part is the conclusions of this article. Keywords:Mortgage Appraisal of Real Estate，the Risks of Appraisal，Risk Assessment，Fuzzy Mathematical Model，the System of Risk Precaution 业作为代替市场的新型交易形式应运而生。交易费用决定了企业的存在，企业采 取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。 房地产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协 议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需 要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运 营，这些投资就一定会带来预期的回报。 （1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地 勘查和估价，从而直接增加了银行的成本。 （2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的 占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产 权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。 （3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了 价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠 纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做 法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显 然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、 执行费等。 2.1.3地租理论 现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德?马歇尔 (Alfted.Marshall)成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说 结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际 分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同 起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完 善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上，马歇尔是现代 西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰.B·克拉克(John B. Clark)是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证 了地租地价问题。 地租理论是地价评估的基础。地价是地租的资本化。在我国，地价评估时对 土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。级差地租理论性，使评估结果尽量接近客观实际情况，对同一评估对象通常采取两种以上的方 法进行估价。可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。作为一种方法 体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价 修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确应用。此 外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些 特定情况下也用于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。如果从方法论的角