产权式商铺研究

] 产权式商铺研究

投了７０万元，本想坐收租金，眼看着情况不妙，想退出保本却被套住了，”于先生愁眉苦脸地告诉记者。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三环边上的某商业楼盘，此时空空如也，虽然坐拥北京西

南商圈，却不见任何旺铺的景象。

在这座楼盘的对面就是该商铺的售楼处，“经济头脑＋明智选择＝稳当置业＋轻松赚钱”的广告词还清晰如昨。不断有业主前来打探情况。在他们眼中，当初的“肥肉”已经变成“烫手山芋”。产权式商铺的投资风

险再一次给投资者们敲响警钟。

利益诱惑

站在冷冷清清的售楼处，于先生向记者诉说着当时这个楼盘热销的情景：“每个办公室都挤满了人，周末也不休息”。和于先生一样，约４０００名业主们都抱着同样的心理：手里有些闲钱，股市不敢进入，存在银行利率又太低，既然有投资回报率高、风险低、收益稳定的投资项目何乐而不为？

此时，卖方已经为业主们算好了账：购买该商铺产权后，每天可得到每平方米４元的租金收入；如果投资１０平方米的话，每年得到的租金收入为４×３５８×１０＝１４３２０元（扣除春节７天公假）。在售楼处，记者看到，墙上张贴着明细计算方式：投资一个１３平方米的商铺，共１７３４２０元，首付７３４２０元，贷款１０万元，贷款期为１０年，月供为１０９８元，月租金为１４４０．６４元；月租减去月供３４２．４４元，１０年的收益为４１０９２．８元 投资回报率达１１．９３％（税前）。同时，购买后就可以返租金，典型售后包租，以租养供。

面对如此诱人的“肥肉”，业主们纷纷解囊。对于其中存在的风险的考虑，于先生表示，当时，发展商以该家居广场的部分房产和全部营业收入，连同集团旗下饭店的营业收入对业主实施三联担保，并且投资者还有灵活的退出机制——若投资方中途转让，发展商还以合约的方式承诺，以原价或溢价回购所售商铺。

看起来几乎是“零风险”。

对于这种产权式商铺的运作模式有着深入研究的北京晟智律师事务所律师赵小波则指出，大多数产权式商铺的路数同出一辙：售后包租，回报率高达８％～１２％。可是其中却隐藏着巨大的风险，全国产权式商铺７０％难逃失败的命运，北京的“巨库”就是一个前车之鉴。

风险暗藏

“对方是按季度返租金的，返了两个月之后，开始不正常返租，出现拖欠现象，”这时候，于先生隐隐意识到了其中的风险。赵小波指出，每平方米４元的租金在周边商圈来看并不算高。可是关键就在于其实现的可能性，而且其中有着很多不可控因素。记者采访了该公司的一位姓温的负责人。对于为何能给业主４元的返还租金。温先生告诉记者，该广场２００１年开业时，每天每平方米的租金是８元，也就是说扣

除返给业主的租金，公司还可以赚４元。

可是这只是一厢情愿的计算方式。由于该商场原来经营建材，随着建材市场竞争激烈，投资回报率越来越低。从２００２年的情况看，整个家居建材行业有１／３在亏损，１／３在苦苦支撑，只有１／３

盈利，但利润也出现大幅缩水。该家居广场也未能躲过亏损的命运，于去年１０月份停业，原先预期８元的租金来源没有了，加上集团其他担保的产业收入低，也无力维持给业主４元的租金。

记者同时了解到，该公司还欠着银行借款３．３５１亿元。记者粗算了一下，通过出售商铺，该公司首付款至少收入６亿元，加上银行的负债，该公司共负债１０亿元左右。温先生告诉记者，该集团有矿山等固定资产７０亿元，正在通过出卖这些固定资产来融资解决目前业主的问题。另外广场也在积极融资以期盘活。但问题也明摆着：经营不善导致租金无法兑现，现金流的中断使发展商陷入窘境。

业内人士分析指出，产权式商铺零风险只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着

最大的风险。

法律缺陷

赵小波指出，产权式商铺被投资者看好是因为其高投资回报率。而被开发商青睐，则是因为这种模式是开发商短期内快速回笼资金的好办法，另外，还可以将企业的经营风险转嫁到业主头上。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产

权的管理者来说，却无关痛痒。

“很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种…包租套现?的开发模式”赵小波分析说，不能排除开发商融资的目的。在这个过程，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。他指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多，这种投资心态更加

大了商铺包租的商业风险。

更值得注意的是，其实这种方式对于开发商来说其法律风险也是极低的。赵小波指出，无论开发商一开始是不是抱着套现或者欺诈的目的，也最多是民事纠纷。一旦走上法律诉讼程序，即使败诉，也是被判合同无效，卖方退回已付款；而买受人不能获得本来应该获得的租金收入，投资人的钱在卖方手里白白周转了一段时间。这样一来，有过错一方反而因其过错而受益，法律的缺陷或者说合同无效的法律规定，被违法者利用了。赵小波指出，在国外，企业一旦有这样行为，其不良信用纪录将会给其下一步发展带来巨大阻力。而在国内由于法律不够健全，信用体系不够完善，使此类违法往往不留痕迹，业主应该在对方

违约之初及时行动以减少自身的损失。

产权式商铺研究系列二

投资专家提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段和运营商，不要一时被高回报吸引。资料图片

临近年终，产权式商铺的销售广告格外地多，区别于以往地产权式商铺，这些商铺都不约而同地打出长期包租、固定回报的承诺。但投资专家依然提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段、运营商和银

行担保，不要轻信高回报承诺。

产权式商铺再起风云“即日购买，即返两年以上租金20%”、“开发商负责出租，坐享8%的年回报率”……临近年底，诸如此类的商铺销售广告分外地多。记者在国贸冬季房展会上看到，几乎所有参展的商

业项目都涉及产权式销售问题，其中，产权式商铺尤为明显。看来，因某家居建材市场引发的产权式商铺

销售危机似乎已经过去，产权式商铺再次卷土重来。

伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔认为，今年之所以出现产权式商铺增多的情况，主要有两个原因。一方面，投资者已经从因为某概念而投资的误区走出来，开始比较理性地对待市场，需求虚幻的概念之外货真价实的投资回报率，产权式商铺对未来几年的投资回报率的保证，满足了这部分投资者的愿望；另一方面，商铺的开发商希望尽快收回投资成本，因为“产权式商铺”实际为那些没有强大的资金实力和足够的商业地产运营管理经验的开发商提供了一个迅速回笼资金的销售办法。

产权式商铺的优势有关统计数据显示，目前市场上的游资主要集中在纯商业区店铺（王府井、西单）、办公楼底商、市场商铺、住宅底商四大版块上。其中，纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受

过大的资金压力。

产权式商铺销售最容易出现在市场商铺的销售中，而市场商铺正是最受中小投资者欢迎的商铺投资方式。产权式商铺的特点是面积小、总价低，最小的不过四五平方米，投资门槛不到10万元，这为中小投资者降低了投资门槛；再加上多年的投资回报保证，又降低了风险。因此，产权式商铺普遍受到中小

投资者的欢迎。

但正是由于产权拆分，产权式商铺很容易导致纠纷，不利于统一经营。新一代产权商铺一般承诺10年包租，并且在签订销售合同的同时签订长期租赁合同。这样就使投资者有了回报上的法律保障。

看好运营商和地段蔡宇翔认为投资者要看准商铺开发者和经营者的能力。据伟业统计，全市有75%的商铺项目并没有考虑自营问题，也就是说这些商铺仅以销售为主，没有能力在销售不利的情况下经营商铺，因此，商铺开发者和经营者的实力就尤为重要。其次，要看好地段，注重“扎堆效应”。

上古房地产经纪公司总经理吴江也认为，投资产权式商铺要看准运营者和地段，而不仅仅是单价和承诺的回报率。比如，位于西四环外的锦绣大地物流港，它的开发商就是商业运营商，目前经营的锦绣大地农副产品批发市场，拥有4000家成熟商户，年销售额近60亿，占北京农副产品市场过半的份额，而且地处华北交通要塞，公路铁路路网发达，是中国非常重要的绿色产业集散地。所以，这里虽然远离市区，

但是原有的特定商业氛围很浓。

银行担保降低风险为了让中小投资者放心投资，不少商业地产项目推出“银行担保”的项目，就是凭借

银行这一外力来担保业主的收益。

锦绣大地物流港项目负责人马静介绍，他们推出的“10年包租、银行担保、年收益9%”，其中银行担保就是指，一旦投资者买下商铺后，开发商就将前4年的投资回报全部打入银行专用账户，并且专款专用，由银行每月直接将回报汇入投资者的个人账户。其间即使项目出现问题，银行也会继续确保投资人的利益。同时，他们还为投资者设计了清晰的退出机制，从第5年至第7年，开发商无条件原价回购；从第8年至第10年，高于原价5%回购；自第11年起，可有菜单式多种选择。采取了商业银行担保的项目，普遍受

到中小投资者的欢迎。

产权式商铺研究系列三

中原统计资料显示，从2004年京城商业地产的投资者比例来看，其中个人投资比例达到了65.6%，个人投资者成为了商业地产的主要购买者。众所周知，投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同问题。

大部分初次投资者都不敢涉足商铺

“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物业的升值潜力，很难预测”。

李女士半年前在金融街购买了一处总价350万元的商务公寓进行投资。她当时手头有资金500万元，但为了保证流动资金，因此选择了银行按揭贷款，首付共70多万元。按照开发商的承诺，每月收取相当于总房款5%的回报。在此之前，李女士并没有涉足过房地产方面的投资，作为初次试水，她选择了商务公寓而不是其他的产品，李女士称，“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物

业的升值潜力，很难预测”。

李女士同时告诉记者，她有很多朋友都在进行物业投资，但绝大部分人对商铺投资认识不多，选择住宅或者酒店式公寓的投资者比较普遍。她认为，如果这次投资试水成功，下一步投资将不排除选择商铺的可能，“毕竟，商铺的投资回报率更高一些。”李女士表示。

李女士的想法实际上代表了目前不少投资者的心声，众所周知，在房地产投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同

问题。

投资小产权分割商铺要了解经营定位

对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。

按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。伟业商业运营总监周宁指出，小产权分割商铺的特点在于产权和经营权的分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，或者共担风险。据了解，今年京城在商业地产的销售方式上采用此模式的项目有10多家，典型的包括韩SHOW、白云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目。

小产权分割商铺一般会打出3-5年内8%-10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5- 6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。12月25日，中关村科贸中心开盘，推出了7万元买5平方米商铺，开发商承诺年返回收益率为8％，五年后回购部分商铺。大家均对这种销售方式的合同细节表现出相当的关注度，开盘当天吸引了上百人到场。虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。

不过，这并非意味着小产权商铺投资模式的失败。

昆泰国际中心的成功经营从另一个侧面说明了，位置好、资源好仍然是商铺投资的重要参考指标。

专家告诫投资者，投资这类商铺，要对商场的经营定位有一个基本的把握，尽量把风险降低到最小。

投资带租约商铺要注明租赁时间

为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合

同或者有意向租户。

上面提到的另一种行销模式———带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。周宁认为，带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。据了解，温特莱中心以及建外SO鄄HO、第五大道等都是带租约商铺的典

型项目。

周宁告诫投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条

款。

单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割，但并非所有此类商铺都能得以稳妥运作。针对第五大道的经营失败，业内人士认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法进入。周宁表示，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。

■风险防范

了解开发商是不是专业的经营者

东方凯悦(北京)投资管理顾问有限公司首席运营官徐世恒认为，目前盲目投资商业物业的现象较普遍，外资零售业的进入，一方面将带来商业地产的升温，另一方面也将驱使商业物业开发朝更加理性更加规范的方向发展。目前国内商业地产运作尚处于学习阶段，坐守好的地段未必能够安稳地收取租金，如果投资项目周边有很多著名的商家、卖场，主力客源就相对稳定，这样的商铺往往具有较强的抗风险能力。

蓝图地产总经理傅文慧认为，商铺投资的关键取决于开发公司的信用以及后期经营管理，很多不懂商业的开发者参与到商业运营中来是使市场变得混乱的主要原因。因此对于投资商铺者来说，特别是初次尝试的投资者，最重要的是之前一定要做好充分的市场调研，对于开发商实力、招商经营管理和市场定位

状况应有详细的考察。

考察商铺是否引入第三方责任担保

中原地产市场研究总监徐成峰认为，投资产权式商铺，要具有规避风险的意识。据了解，继第一城在去年率先引进第三方责任担保以后，在今年市场上所推出的投资产品中，已经有越来越多的项目开始引入第三方进行担保。“这应该是投资者规避风险的较好办法。”一位投资专家认为。

目前京城在售的这些产权商铺中，比如韩SHOW百货就通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。

合同约定对业态不会大范围调整

“无论是普通购物中心还是底商，不管开发商承诺的回报率是8%，还是12%，投资者都要做出理性分析，主要看其商业定位是否准确，市场运营能否到位。”徐世恒这样对记者表示。“此外，投资者应尽量避免按揭贷款，尤其是大笔资金的贷款，不少中小投资者希望用租金去算入还贷，但应考虑到，租金能否稳定还贷还取决于租金是否可以持续。”他告诫投资者一般来说，投资者在进行商铺投资时应注意以下问题：首先，不要一次性投资太大，并与开发商在合同中详细约定补偿措施。其次，在购买商铺前应了解到开发商承诺的投资回报是从商家进驻之日算起还是从购买时起，对于已经附带租约的商铺，投资者应仔细阅读租约合同。再次，购买者还应明确一旦周边商户有所变化，开发商如何进行调整。因为这关系到整个商业物业的经营状况，以及所购物业的投资回报。最好能够在合同中约定，开发商对商业业态规划不能进

行大范围调整。

■案例分析

带租约型商铺投资收益分析

梁女士目前有启动资金50万元，购买一个面积为62.5平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元(十年)，经计算月供为7500元/月，假如市场平均投资收益率(有租约的情况下)为10%左右，根据市场

平均估价，市场平均租金为5.5元/天/平方米，则：

●年租金收入：5.5元/天/平方米×62.5×365≈125000元

●年供款：7500元/月×12=90000元

●年收益额：125000-90000=35000元

●贷款十年净收益：35000×10年=350000元

●十年后资产总额：1250000+350000=1600000元

●毛利润为：1600000(十年后资产)-500000(启动资金即首付款)=110万元

●平均每年收益(年利)：110万/10年=11万元注：需要指出的是，这只是一个在静态情况下的初步分

析，投资是复杂的，只有充分分析市场、认识市场、了解市场，才可以使得投资得到良好的回报。

以上案例以及分析由伟业精锐商业管理顾问公司提供)

■投资备忘

投资产权商铺备忘

购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力，现就考察商铺时需要注意的问题归结在一起，以供读者借鉴。

项目名称：开发商：将来的物业管理公司

注：物业公司管理水平也是决定将来物业升值的关键。)

一、项目基本情况：

售价：(元/平方米)周围商铺售价：(元/平方米)

租价：(元/平方米)周围商铺租价：(元/平方米)

使用年限：五年□十年□二十年□

商铺面积：可以自由分割□不可以分割□：

否售后包租：是否每年返利：元；

租约合同中是否约定时间和租金递增条款：是□否□

开发商是否曾有操作商铺的经验：是□否□

是否引入第三方责任担保：是□否□

二、项目周边情况

商铺所在位置：住宅区附近□公交车站□十字路□

(注：这些地点的人流较大，较适于投资)

项目定位：餐馆□娱乐□美发□咖啡厅□

服务对象：为小区业主服务□为周边商业服务□

周边交通：步行10分钟可到公交车站的线路有

项目定位：餐馆□娱乐□美发□咖啡厅□服务对象：为小区业主服务□为周边商业服务□周边交通：步行

10分钟可到公交车站的线路有

产权式商铺研究系列四

在中国内地，自1995年登陆以来，产权式酒店从萌芽到发展，已经走过十年的时间，经历了一个由

怀疑到了解、由陌生到熟悉、由拒绝到追捧的过程。

而2004年8月以来的房地产宏观调控，则在打击投机炒房的同时，再次唤醒了沉寂已久的产权投资。在前不久落幕的北京首届商务地产节上，产权投资型酒店、公寓、商铺再次成为主角，并受到了投资者的热力追捧。业内人士预计，由于房贷新政使“以房养贷”的住宅房产投资利润大打折扣，因而在当前股市低迷、个人投资渠道较少、利润普遍较低的情况下，资金门槛较低、利润一般在6%至8%的产权式投

资有望走出低谷，重新获得投资者的青睐。

产权酒店投资前景广，风险大

时下被冠以“产权酒店”的地产项目总也不断涌现，在引起社会各界关注的同时，也让越来越多的人对

之产生了更多的思考。

休闲度假催生产权酒店

“产权酒店”是上个世纪70年代兴起的产物，欧美发达国家进入所谓的“富裕社会”，中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare·Hotel）的概念，即出售转让或者交换。产权式酒店英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

目前世界上已有60多家产权式酒店集团，4500个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。2004年，全球产权酒店销售达300亿美元。

伴随着中国经济同欧美等发达国家差距的缩小和旅游产业的兴起，中国中产阶级的消费及投资能力不断增强，自1995年开始, 产权酒店在国内著名旅游度假区不断开花，北京、上海、深圳、海南等地已相继诞生了300多家产权酒店，其中成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅兰大酒店; 倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店; 位于有“东方夏威夷”之称的亚龙湾国家度假区的三亚华宇皇冠假日酒店，还有青岛佳信大酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、兴隆康乐园大酒店，海航度假酒店; 北京的快乐无穷大——龙庆

峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。

四大因素是成功的关键

有了大的宏观背景后，我们再从市场运作层面来探究“产权酒店”，作为休闲、度假，并赚取投资回报的新型物业形式，“产权酒店”迎合了众多有消费潜能的中产阶层，那么，怎样才能成功运作“产权酒店”呢？

笔者认为最起码须满足四点:

其一是地理位置好。产权酒店一般都建在景色优美的著名旅游度假圣地，这是因为，度假区吸引来的络绎不绝的客源是产权酒店经营的基本保障; 同时风景优美的度假区能购满足投资者更多精神层面的需

求，从感性层面冲击着对产权酒店的占有欲。

其二是规划完善。“产权酒店”是度假产品，酒店客人是来度假的，酒店在规划中无论是建筑形态、建筑风格等既要满足实际功能还要全面呵护度假客人的心理感受，并能提供丰富多彩的度假休闲配套产品，如洁净的泳池、风情餐吧、沙滩休闲吧、美体健身房、水疗SPA、国内外知名酒吧、咖啡屋、茶艺坊、夜总会外，周边最好有游艇、高尔夫等高尚配套全面提升度假享受。

其三是酒店经营管理水平有保障。一流的知名酒店管理公司是产权酒店成功运作的关键，这不仅能提供专业的服务，让所有来酒店度假的客人享受完美假日; 其次，管理公司通过其庞大的酒店集团网络实施连锁行销赢取更多利润，而且专业的管理公司还能合理降低酒店运作成本，为业主们赢得更多的利润。

其四是开发运作商要有实力。由于产权式酒店的投资成本高，同时，其销售对象与一般的房地产项目存在巨大差异，这就要项目的开发商具有一定的实力和很强资源整合能力。只有这样才能保证项目的成

功运作，实现开发商与投资者的双赢。

房产新政将引发产权酒店投资热

在国外，上世纪70年代出现的休闲地产发展至今，已经形成支撑整个休闲产业和房地产业的一个重要产业链。相对而言，中国休闲产业的发展则起步较晚，直到上个世纪末才在海南等旅游资源丰富的城市出现，作为其代表之一的产权式酒店也因此缓慢起步。近几年，在中国的旅游热、房地产投资热的推动下，特别房产新政的影响下，产权酒店投资又开始新一轮的发展，其原因如下:

一是房产新政的影响。近几年来，随着中国经济和房地产市场的不断发展，沿海地区一些大型城市的房价节节攀升。为了稳定住房价格，我国政府从2004年年底开始，对房地产市场实施了一系列宏观调控政策，尤其是5月11日国务院转发的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的出台，使得京、沪、杭等一些房地产市场发展较快的城市房价受到了不同程度的影响，房价涨幅出现回落。受此影响，房地产投资的利润大打折扣，原先的房地产投资者不得不转移投资，于是，投资收益高且具有休闲度假功能

的产权式酒店投资就成为投资者关注的目标。

二是度假概念逐渐成熟，商务旅行急剧增长。在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行呈急剧增长趋势，产权酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑对这一市场具有极大吸引力，其间蕴藏着无限商机。如由前沿集团开发的位于江苏常州溧阳市天目湖畔的天目慧谷项目刚进入前期推广

期，就已经积累了近300组意向客户。

三是我国中产阶级层的增长，社会理财观念的转变。随着我国中产阶级的形成并迅速增长，社会理财观念现已发生了根本性改变，且随着银行利率经过3年中8次的调整，包括7次降息1次增纳利息税，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级的投资首选。且投资产权酒店的回报大大高于银行利息或国债回报。同时，比较其他投资品种，产权式酒店在年限、投资回报方式和升值、保值方面，都有着相对优势。

总之，随着中国经济持续快速发展，也必将涌现更多的“中产阶层”，而在未来消费结构当中，休闲度假等精神层面的消费会占到越来越大的比重，也就使得度假房产成了香饽饽，大有众星捧月之势。当然购买“产权酒店”，一定要考察清楚它所处度假区（地段）的未来潜力与魅力——即它具有的唯一性、不可替代性，这样才有旺盛的生命力，同时还要满足如前所述的良好的产品规划、一流酒店管理公司的介入和开发集团的实力作证方能让购买“产权酒店”的业主们高高兴兴地购买、欢欢喜喜地度假、心满意足地赢取

酒店经营分红。

海南:产权酒店投资热

作为中国产权酒店的发源地，海南的产权酒店在沉寂了几年之后，借本轮房地产宏观调控的东风，再度在内地市场的风行，一度因房地产泡沫而损失惨重的海南房地产市场也重新火爆: 新的产权酒店项目相继推出，并且取得了上佳的销售业绩，一些新的投资方式也被开发出来，吸引了众多内地投资客的眼光。

权酒店助海南地产突围

因其独有的气候和环境方面的优势，如洁净的空气、冬季的阳光、沙滩(避寒胜地)、湛蓝的大海、热带植物花卉等生态环境，以及丰富的热带滨海旅游资源，海南已经被国家旅游局定位为著名的热带海岛度假旅游目的地，海南省政府也将旅游业作为海南的主要发展产业，这为海南产权酒店的发展创造了条件。

另外，上世纪90年代，海南房地产开发热留给了海南一堆“烂尾楼”、“半拉子工程”和大量空置房。为盘活房地产，2000年以来，海南省政府以及海口市政府陆续出台了一系列盘活房地产的政策和措施，包括银行按揭、购房入户、降价、减免有关收费等等，这些政策和措施对刺激海南旅游房地产业、增加活力、走出低谷起到了十分积极的作用，但海南的房地产仍不为人们看好，不少外地客户谈及海南房地产时仍为之色变。在这种背景下，产权式酒店这一“旅游＋房地产＋投资”的模式便在2004年再次成为海南房地产市场的热点，一个个产权酒店项目相继面市，并受到了上海、北京等内地投资者的追捧，从而有效带动海南

的房地产的突围。

权式酒店的四大“软肋”

作为中国产权酒店的发源地，海南产权酒店无论是数量，还是类型样式在国内都是一流的。但由于它是舶来品，且发展时间短，因此仍然存在许多不足的地方，其中最为突出的是以下四大“软肋”:

第一，价格偏高，回报“虚高”。据了解，海南产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。另外，在投资回报率的宣传上，大部分定在8%以上，但事实上能做到8%以上固定回报的产权酒店很少。

第二，设置不合理，限制因素多。海南目前推出的大多数产权酒店规定: 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。另外，目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而我国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有24个国

家和地区。

第三，市场竞争激烈，开发商实力参差不齐。受近期产权酒店热的吸引，不少没有产权式酒店开发经验，且实力不雄厚的发展商纷纷到海南开发产权酒店。由于缺乏经验和项目仓促上马，资金实力不足，不少开发商只管前期大力炒作，而不管工程进度和后期配套服务，从而导致产权酒店销售时承诺的回报难

以兑现。

第四，缺乏规范。海南产权酒店目前应该属于什么部门管理还是个问题，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。同时，传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的

抢先进入，也影响了海南产权酒店市场健康发展。

投资需警惕

2004年下半年以来，三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。海南产权式酒店数量再上台阶，并吸引了内地投资者的目光。应该说，海南独特的地理位置和优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。但是，由于开发商的参差不齐，海南产权酒店的发展注定不平坦。今年4月，中国经营报等诸多媒体相继报道了“号称海南首家产权酒店的皇冠滨海温泉酒店与投资者的纠纷事件”，这也引起广大投资者对海南产权酒店投资的警惕。

专家认为，在这一轮以产权酒店投资热为核心的海南旅游地产高潮背后，难免有虚火的成分。海南旅游业表面上很热闹，实际上淡旺季反差很大。海南淡季时通常会有大量资源闲置，导致酒店经营成本居高不下，而且一直以来，旅游市场环境欠佳，宰客现象严重，行业和政府管理又相对滞后，很多人去一趟之后吃亏了不想再去的，这些因素都直接影响了酒店业包括产权酒店的市场空间，导致海南酒店业长期整体亏损。尤其是在东南亚海啸之后，滨海度假的概念受到很大冲击。皇冠酒店长期入住率只有30%，恐怕

正是受这种市场环境拖累。

专家建议，投资者应从以下几方面来预防投资风险: 就需要注意从以下几个方面入手，选择好的产

权式酒店进行投资。

一是要选择高资质、高资信的开发商。因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确，所以开发商的诚信就成为保障投资

人居住权和投资收益的前提条件。

二是要对项目进行严格的考察和评价。首先要分析目标酒店的地段价值。根据该地的酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，已有及在建项目的规模，来预测整体客户入住情况。其次要分析该酒店的定位。根据该酒店的档次、配套设施、客房价格以及希望吸引的客源，站在想入住酒店的客户角

度，分析这个酒店的定位是否合理。

三是要对未来的管理方案进行理性的审视。首先要看由哪家酒店管理公司管理。有成功经验的管理公司能够最大限度地挖掘和发挥酒店资源，保证经营效益。当然，如果委托的是国际知名的品牌公司管理的话，那同样也意味着要承担巨额的服务费用。其次要分析该酒店的运作模式和管理方案是否严密、可

行。

四是明确业主对于经营管理的监督权利。最好能够成立由业主代表、开发商、管理公司组成的董事会，使经营决策可以反映广大业主的意见; 由业主组成监事会，监督管理公司的经营行为，审计酒店财务状况，确保业主合法权益。同时，也要明确业主作为出资人身份可以向管理层提出质询，管理层必须给

予合理答复。

五是要查验房地产开发“五证”和该酒店加入分时度假网络的证明文件。

六是要签订投资收益担保补充协议。为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，应该同开发商签订担保补充协议。投资收益担保有两种方式，一是开发商担保。如果是由该项目公司担保，风险仍然较大，因为项目公司的资产大部分已经卖给了业主，而且只承担有限责任。如果由母公司担保，则相对稳妥。二是保险公司担保。这是理想的担保方式，能够确保投资人的投资收益。

总之，虽然目前的产权酒店投资还存在这样或那样的问题，但作为国际上一个发展成熟的投资产品，可以预见，随着我国产权酒店开发企业在产品品质、投资方式等方面的不断创新，这一新兴的房地产投资品种必将在我国掀起新一轮投资热潮，而海南房地产业，也将借势这一轮的开发热潮逐步走出困境。

广州:

项目少回报好

由于投资轻松、风险小、回报丰厚，产权式商务酒店而在北京、上海、三亚等地非常火热，但在

广州，产权投资市场总体表现淡静。

项目少

到目前为止，广州的产权式投资品种有两种类型: 一是建在城市中心区商务圈里的产权式商务酒店，二是建在市区周边的度假旅游胜地的产权式度假酒店。

目前，广州市区的真正意义的产权投资商务酒店项目只有“远洋商务大厦”，该项目于2001年发售。远洋商务大厦是广州远洋宾馆的姊妹楼，楼高28层，集商务、居住、办公为一体的综合性大厦，亦是广州首家产权商务酒店（11-20层为产权式商务大厦，共80套）; 大厦傲居广州中环环市东路，占据广州金融、酒店、商业汇集的黄金地段，信息灵通，交通便利，当时的销售情况非常良好，同时，目前的入住及经营

情况都非常好。

此外，在广州周边的一些城区，如清远、南海、佛山等地，由于远离大城市的喧嚣，在一些具有自然环境优势的地方，亦推出过产权式度假酒店、别墅项目，如位于清远的广州后花园、位于南海影视城

内的香格里拉花园等项目。

产权酒店投资回报好

产权式酒店的投资方式，投资者实际得到的是由运营商提供的“代客理财＋投资置业”的服务，如果运营状况良好，投资回报率比住宅、商铺等要高得多。由于产权式商务酒店大多在城市核心地段，具备有独立增值潜力的土地资源，以远洋商务大厦为例，一套58平方米的一房一厅套间，其年投资回报率达

11.60%。

另据有关统计数据显示，广州酒店年均入住率为65%左右，且在每年的春秋两届交易会期间，酒店的房价普遍翻倍，因此，上述的投资回报率为最保守的测算。

前景可期待

广州的产权式酒店投资不如北京、上海等火热，其原因了广州人的务实特色外，广州酒店业的整体发展水平不如上述城市也是一个重要的原因。而随着广州综合竞争力的提高，以及城市基础建设的不断

投入，这种情况将有可能被打破。

据广州市旅游局有关人士透露，根据有关规划，至2010年亚运会前，广州星级酒店将从现在的203家增加到300家，约一半为四星级以上高端酒店。据悉，目前广州已有琶洲香格里拉、太古汇香格里拉、海景大酒店、正佳万豪、富力丽思·卡尔顿、富力凯悦等8家以上正在建设中的豪华五星级酒店，此外还有亚洲国际、天伦万怡、嘉逸豪庭等正申报五星级酒店; 广州市副市长王晓玲曾对媒体透露，在未来3

至5年内，广州在建和拟建的高星级酒店接近30家，预计新增客房近8000间，其中，四星级酒店约20家，而这些高星级酒店80%左右都将建在广州的天河区，尤其是以珠江新城、天河路、琶洲为中心。随着这些酒店的建设，有可能带动产权式酒店投资的兴起。

深圳:

回报惹眼

风险烫手

产权式项目在深圳已经小有规模，为数不少的人也成了产权式酒店、产权式公寓的业主。那么，

深圳市产权式投资价值究竟如何呢？

模小市场成熟

自九十年代初至今，深圳开发的较为出名的产权式投资项目有: 地王公寓、丹枫白露、雅兰酒店，华乐星苑，庐山酒店等，他们以其在深圳悠久的历史而在产权式酒店市场上占据一定位置。

而近两年在深圳市场上新浮现的产权式酒店，应市场的需求，较之早期在服务质素及内容上有了较大的变化，管理更趋向于国际化水准，硬件设备更高端完善。如深圳福田区的辉盛廷国际公寓及位于深圳蛇口的泰格公寓采取只租不售的产权集中式经营，由新加坡著名的酒店管理公司FRASER进驻管理，除在传统酒店式公寓的清洁服务会所设施外，还依据商务人士生活习性提供有免费早餐，商务及会议专区，

将星级酒店与商住公寓进行完美结合。

产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨

产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨 （发布日期: 2009-7-6 作者：朱程）来源：《房地产权产籍》 合肥市房地产产权监理处朱程 一、产权式商铺及其类型 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也展现为一种全新的投资产品。产权式商铺的基本操作模式是：先由地产商开发建设一大型商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。 产权式商铺有两种类型：一种是“独立产权式商铺”，即开发商将敞开式卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。出于统一经营的需要，委托经营期间发展商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，此种利用方式的变更也就非常普遍。 二、产权式商铺权属登记实践 现行房屋权属登记规则对产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，实践中各地对产权式商铺（尤其对“虚拟产权式商铺”）的登记标准差别较大。 一些城市，如北京、南京、长沙、常州等地，规定产权式商铺可以进行权属登记；而另一些城市则禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记。比如，2004年2月上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定，“可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售”。深圳市规划与国土资源局《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》规定，商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。合肥市房地产管理局2005年1月规定，禁止销售、转让划线分割的商场、办公楼。如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，即房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，并且每个销

谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式 mall返租模式必将退出历史的舞台 再谈产权式商业物业的售后返租模式 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的”售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业::产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作”管理型商铺”,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名”管理型商铺”,其运作方式往往概括为”售后返租”。 一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3 层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的”地铁经济”和”地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营管理。 该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年7.5%,每三年递增0.5%,租赁回报期长达20年。 二、三方利弊分析 (一)开发商 对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运- -这或

上海商铺租金分析报告书

上海商铺租金分析调查 2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达35元/平方M/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方M/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方M/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。 商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业工程，由此形成了一个“交通＋商业”的商业形态。 轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后，可以增加25万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至90万 今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公

寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业工程开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。 售价：继续走上升通道 今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。 2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和 市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会

经营性租赁式商铺与投资性产权式商铺对比分析

经营性租赁式商铺与投资性产权式商铺对比分析 近几年全国各地开发建设大型住宅小区，都不屑一顾地引入商业广场。沿街店铺小区超市等。其中有不少的商业广场广告做得热热闹闹，销售也红红火火。但是开业之后却冷冷清清，最后成了“空壳”。之所以会形成这种局面，通常是因为这类物业（商业广场）走的是“短、平、快”的投资性路线。为了达到迅速回笼资金的目的，他们往往在销售的前期，引进大量投资客来炒高售价，但对决定能否成市、兴市、旺市的经营环节却重视不够，结果开业之后，冷冷清清也是理所当然的事了，最后形成恶性循环。现就在这一类物业中二种操作模式的情况谈一下个人体会。 一、投资性产权式商铺分析 这类产权式商铺偏重广告宣传，现场销售，它通常分三步走：第一步，通过概念炒作，吸引投资客户关注；第二步，开发商将商铺产权出售给投资客户，并承诺每年有一定的回报率；第三步，商业经营管理公司与投资客户会订“包租合同”，并将商铺的使用权租赁给经营商家。其操作 利弊特点如下： ▲概念炒作先行，通过向投资客户描绘美好前景来吸引大批投资客户的后顾之忧。 ▲由于投资客户非常分散，所以广告是联系投资客户的主要细节。为了吸引到大量的投资客户、广告投放狂轰滥炸，铺天盖地。 ▲注重现场销售环节，投资客户非常不稳定，购买心理很容易发生变化，往往在开盘阶段速战速决。 ▲羊毛出在羊身上，采取提升房价的形式，包租合同中许以一定的年回报率。 ▲经营商业物业管理公司与投资客户签订“包租合同”。（经营商业物业管理公司与开发商没有直接关系，产生相应问题很容易推脱责任。 ▲商业广场其中有许多产权商铺投资客户是自营性的经营户。造成商业的状态行业，经营品种不合理、不科学，不统一导致经营中的不合理无序

产权式商铺分析报告

产权式商铺简析报告 目录： 一、产权式商铺的概念、定义、操作模式 二、产权式商铺的优势和风险 三、近年来国内产权式商铺的简况 四、产权式商铺的操作方案 五、产权式商铺的案例分析 六、产权式商铺相关合约样例 一、产权式商铺的概念、定义、操作模式 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”。 1、售后返租的界定 目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。 融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。这是一种特殊的融资租赁形式。

产权式商铺的概念及风险

一、产权式商铺的概念及风险 （一）产权式商铺的概念 产权式商铺就是开发商将大商场分割成若干个小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司（即中间商）的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。 （二）产权式商铺存在的风险 投资者基于投资目的，将商铺委托中间商统一经营，投资者获得稳定的租金收益。这种所有权和经营权分离的模式表面看起来收益稳定，但是随着时间的推移，以及产权式商铺本身的特点和经营状况的变化，会出现投资者难以控制的风险。主要风险如下： 1．分割布置的风险 产权式商铺大多是分割销售，即将大型商场分割成若干小块，而且分割后没有封闭、永久、固定的维护结构。即使销售时有维护结构，但是一办完产权手续，有些开发商出租给大商家或超市，承租方为了整体利用而将其拆除。产权式商铺铺位由于分割造成实际经营卖场布局与产权单元不吻合，—般现场难以分清其界限。一旦经营困难，由于界限不清，会导致诸如再继续使用、变现方面出现困难。 2．经营期间的收益风险

“零风险，高回报，低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景”是大多数产权式商铺销售中宣传的内容。承诺高回报是许多开发商销售产权式商铺采取的销售模式：有的产权式商铺承诺前3年返30%的租金，3年后成交价7~9%的年回报率；有的保证10年全部收回本金，给购买者以良好的升值前景。开发商为了将商场未来的经营风险转嫁出去，成立只中间商（即物业公司或商业经营管理公司），在与单个购买者签订购房合同同时要求购房者与中间商（即物业公司或商业经营管理公司）签订一份委托经营合同，由中间商来支付租金或固定回报。一般中间商是独立于开发商的法人，主要负责经营与管理，一旦出现经营困难，谁也无法保证承诺的回报。 3．包租期满后继续经营的风险 由于界定不清，经常会出现经营铺位与销售铺位不一致的情况，这就导致购房者在包租期满后很难找到自己所购买的铺位。特别是中间没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买者权益得不到保障，权利无法行使。即使能独立经营，由于受大卖场的影响，其经营内容和方式也受到很大的限制。 由于大商家整体租赁的租金较低，包租期满后商铺购买者通常不能接受商家过低的租金要求。出于产权分散的特性，重新议定租金的过程中难免出现部分购买者无法接受低租金，

产权式商业物业分析

产权式商业物业分析 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式，发现文中提到的“售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣，论坛上的跟贴众多，我也收到很多邮件，大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道，但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨，希望起到抛砖引玉的效果，对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。 一、案例情况 A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。 该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。 在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目，其租金回报率为每年7.5%，每三年递

2020年(店铺管理)产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析

（店铺管理）产权式商铺销售和登记中若干问题的法律评析

产权式商铺销售和登记中若干问题的法律评析 壹、关于产权式商铺销售的标的物 产权式商铺是将大型商场分割成众多小商铺进行出售的。例如，芜湖三泰国际大厦2．3万㎡面积商场被分割成5000个独立产权的铺位对外销售，最小的仅有2．67㎡。小商铺是合法的房地产交易标的物吗? 根据《民法通则》规定，民事行为合法的条件之壹是标的物必须合法。大商场中的小商铺是建筑物，要成为买卖的标的物，必须具备建筑物区分所有的专有部分的条件：第壹，必须具有构造上的独立性。第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每壹部分均能够被独立地使用或具有独立的经济效用。第三，通过登记予以公示且表现出法律上的独立性。而产权式商铺通常只于图纸上区分、确定，且不于物理形态上进行实际分割，从而于实物形态上且未固定；以划线、地钉或铜条等为界线的小商铺也未形成封闭的空间。这就是说，这种商铺不具有构造上的独立性。大型商场被主力运营商整体租赁，由其统壹布置运营；小商铺有的成了走道，有的成了装饰物，有的成了货柜的壹部分，实际且不具有独立的使用价值、经济效用。由此可见，不形成封闭空间的产权式商铺不符合区分所有的建筑物的条件，不能成为所有权的客体，因而不能成为房地产买卖的标的物。 二、关于售后包租 产权式商铺的卖点之壹是售后包租，即由开发商或第三方XX公

司(通常是物业管理XX公司或者商业管理XX公司)和各个投资者签订《租赁合同》。通常于商铺出售前，开发商或第三方XX公司和主力运营商签订《物业租赁合同》，将大型商场整体转租给主力运营商统壹运营，即带租约销售，以提高商铺的吸引力，增加投资者的信心。售后包租既是统壹运营的需要，又能够使投资者“甩手当老板”，省心省力，坐享收益。 2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”笫45条第2款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以于壹定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”由此可见，现行法律明令禁止的是开发商对“未竣工商品房”的售后包租行为；对已竣工的商品房，开发商售后包租且未被禁止。即使是“未竣工商品房”，禁止的也只是房地产开发企业自己售后包租，第三方XX公司如物业管理XX公司或者商业管理XX公司承诺包租，亦不违反该条之规定，不于禁止之列。实践中，“售后包租”的运营方大多不再是开发商，而是第三方XX公司。因而，绝大多数产权式商铺售后包租且不违法，全面禁止售后包租依据不足。 三、关于投资回报 “××大厦产权式商铺，每年给予产权人投资额8％-9％回报，3个月结算壹次，不到12年就赚了壹番。投资零风险，收益确无忧”，

产权商铺优点和缺点

产权商铺优点和缺点 我做一手房商铺好几年了，使用权商铺和产权商铺亲自接手过的楼盘都有十几个，大体上卖使用权商铺的时候，客户纠结商铺没有产权，卖产权商铺的时候客户纠结价格太高了，物美价廉这个词在房产里不存在的，一分东西一分货，如果真的有地段好，价格便宜的商铺，里面肯定有不为人知的猫腻！ 产权商铺优点: 商铺有产权，那么这个商铺永远都是你的，一般商业地产商铺产权是40年，一般40年后你在交契税等一些税，这个商铺还是你的！所以产权商铺才存在“一铺养三代”的说法！ 拥有产权意味着你对商铺有绝对的控制权，三证办下来以后，可以自由买卖，商铺以后升值，升值的部分是你的，租金上涨的部分还是你的！商铺可以出租给别人，或者自己经营都可以！ 产权商铺意味着你拥有三证，打个比方你投资一个商铺100万，当你资金紧张的时候，可以拿去银行抵押贷款套出一部分现金出来，或者民间融资等等！（我有个客户，买商铺手里没有多少流动资金，但他经常看

商铺，买商铺，他是怎么做到的呢？我客户买的全是产权商铺，可以首付50%，另外50%贷款，首付的50%是拿其他商铺房产证去银行贷款拿到的，只要商铺年收益跑赢银行贷款利率，那么你的投资就是赚的！）买产权商铺一般可以去银行贷款，商业地产楼盘首付是50%。 产权商铺可以杜绝一房多卖的情况，因为一间商铺只能办一个房产证，所以开发商没有办法一房多卖！ 产权商铺缺点： 产权商铺一般单价就很高了，在加上产权要分割到户，一般面积都很大，总价就很高了，一线城市地段稍微好的点铺子都要300万以上！即使首付50% 很多投资户也吃不消，投资门槛很高！（例如杭州商铺地段好点的产权商铺都是沿街的，地段成熟的沿街商铺例如延安路那块基本一个平方要12万左右，一间商铺起码要七八百万左右，想要总价低的，只能买专业化市场商铺，地段都很偏！都是在绕城以外，连杭经济开发

商场式产权投资商铺的风险分析

商场式产权投资商铺的 风险分析 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

商场式产权投资商铺的风险分析 商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权分割销售后，会出现数量众多的不同背景的业主，致使项目在管理上难以协调，使项目在经营上难以成功。具体表现为以下几种情况： 1、管理失控：商场产权销售后，进入项目实际经营的是与产权小业主签订租赁合同的商户或是拥有产权进行自营的业主，而管理公司则是“纯粹”的第三方。一其在管理上没有多大的真正意义上的话语权。从而极易造成项目整体管理的失控。 2、业态失控：商铺投资者在购买产权成为小业主后，就有了选择租户的权利，而不同的业主对租户有不同的考虑，因此商场在整体上难以实现合保持科学合理的业态组合。 3、开发商将商业项目的产权出售后，已经不再享有物业升值带来的回报。因此不可能再投资对项目进行经营促销。而经营管理公司由于难以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利，因此其向商户收取促销费用也有相当大的难度。久而久之，经营管理公司也就丧失了举办促销活动的热情，使商场处于一种可怕的自然经营状态。 对商场内产权式商铺生存与发展的思考 目前，南阳产权式商铺的发展可谓如火如荼，也随着时间的推移，较早购买此类商铺的业主也面临着和商业经营管理公司继续签定委托经营合同的现状，而面对国内其它城市纷纷扰扰的产权式商铺，有开发商关门倒闭的、有主张返租和不主张返租两种意见业主斗殴的，有签约比率达不到要求商业经营管理公司处于两难决择的等等。产权式商铺成了雾里看花，业主究竟该何去何从，成了产权式商铺业主的心病。 笔者根据多年接触的商场内产权式商铺的经营状况，认为可以从以下几个方面客观看待此类商铺。 所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近几年才开始出现在国内的一些城市。

洛阳某商铺部分市场调研报告

洛阳九都银座商铺部分市场调查报告 目录 调查说明 一、本物业区域调查报告 1、本地块状况 2、本地块周边景观 3、本地块主要交通干道 4、本地块交通条件 5、本地块生活配套设施 二、本物业竞争楼盘调查报告 三、本物业目标客户需求调查研究报告 （1）目标客户人群特征分析

（2）主体部分 ——在本案购房的可能性 ——打算购房面积 ——本区域商铺的理想销售单价和总价——消费者最为满意的商铺 四、本物业开发建议报告 五、本物业楼盘开发问题预测报告

调查说明 调查目的：（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况； （2）重点把握洛阳市商铺市场的发展状况； （3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点； （4）为本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据； 调查执行情况如下： 调查时间：2002年4月2日至2002年4月6日 调查人员：信证公司4人 调查方式：在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的基础，又进行了本次调查行动，经过踏街记录、竞争个案调查、商铺调查、客户问卷征询进行系统调查。 调查内容：地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征分析。

调研对象：（1）竞争楼盘调查对象：竞争楼盘售楼部销售人员 （2）商铺部分目标客户需求状况研究：上海市场部分商户、广州市场部 分商户、时代广场部分业主。 样本量：竞争楼盘：5个 通过本次调研，我们获取了本案前期营销工作所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。 根据本次市场调研情况，下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费 者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。 第一部分：本物业区域市场调查报告 （一）地块分析 1、地块状况 （1）位置：位于洛阳市涧西区牡丹广场附近，安徽路以北，太原路以西，广州东路以东。

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（店铺管理）产权式商铺销售与登记中若干问题的法 律评析

产权式商铺销售和登记中若干问题的法律评析 壹、关于产权式商铺销售的标的物 产权式商铺是将大型商场分割成众多小商铺进行出售的。例如，芜湖三泰国际大厦2．3万平方米面积商场被分割成5000个独立产权的铺位对外销售，最小的仅有2．67平方米。小商铺是合法的房地产交易标的物吗? 根据《民法通则》规定，民事行为合法的条件之壹是标的物必须合法。大商场中的小商铺是建筑物，要成为买卖的标的物，必须具备建筑物区分所有的专有部分的条件：第壹，必须具有构造上的独立性。第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每壹部分都能够被独立地使用或具有独立的经济效用。第三，通过登记予以公示且表现出法律上的独立性。而产权式商铺通常只在图纸上区分、确定，且不在物理形态上进行实际分割，从而在实物形态上且未固定；以划线、地钉或铜条等为界线的小商铺也未形成封闭的空间。这就是说，这种商铺不具有构造上的独立性。大型商场被主力运营商整体租赁，由其统壹布置运营；小商铺有的成了走道，有的成了装饰物，有的成了货柜的壹部分，实际且不具有独立的使用价值、经济效用。由此可见，不形成封闭空间的产权式商铺不符合区分所有的建筑物的条件，不能成为所有权的客体，因而不能成为房地产买卖的标的物。 二、关于售后包租 产权式商铺的卖点之壹是售后包租，即由开发商或第三方X公司

(通常是物业管理X公司或者商业管理X公司)和各个投资者签订《租赁合同》。通常在商铺出售前，开发商或第三方X公司和主力运营商签订《物业租赁合同》，将大型商场整体转租给主力运营商统壹运营，即带租约销售，以提高商铺的吸引力，增加投资者的信心。售后包租既是统壹运营的需要，又能够使投资者“甩手当老板”，省心省力，坐享收益。 2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”笫45条第2款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在壹定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”由此可见，现行法律明令禁止的是开发商对“未竣工商品房”的售后包租行为；对已竣工的商品房，开发商售后包租且未被禁止。即使是“未竣工商品房”，禁止的也只是房地产开发企业自己售后包租，第三方X公司如物业管理X公司或者商业管理X公司承诺包租，亦不违反该条之规定，不在禁止之列。实践中，“售后包租”的运营方大多不再是开发商，而是第三方X公司。因而，绝大多数产权式商铺售后包租且不违法，全面禁止售后包租依据不足。 三、关于投资回报 “××大厦产权式商铺，每年给予产权人投资额8％-9％回报，3个月结算壹次，不到12年就赚了壹番。投资零风险，收益确无忧”，

法拍房(商铺)尽职调查报告 (专业律师版)

关于“XX市XX区XX路X号X栋X楼X号 商铺”的 尽职调查报告 编号：XXXXXXXXXXXX 致：标的物竞买人（委托人） XXXX律师事务所（以下简称“本所”）接受贵方委托，指派经办律师（下称“本所律师”）就“XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺（下称“标的物”的尽职调查事宜，出具本报告。 一、本所律师为出具本报告所依据的相关文件资料（电子档）： （一）标的物竞买公告、竞买须知、标的物介绍等信息（阿里拍卖·司法，详见：附件1）； （二）XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺实地拍摄图及位置示意图； （三）公开可查询信息及实地走访标的物所在小区物业、执行法院、XX 市房管、税务等部门调查所得信息。 二、为出具本报告，本所律师特作如下声明： （一）调查报告仅就阿里拍卖·司法网已发布的与该标的物相关的信息、实地调查所得信息进行分析，存在因标的物信息发布错误、不完全而导致分 析出现偏差的可能性，本所律师对此不承担责任。本报告仅作为竞拍人参考 使用。

（二）为出具本报告，本所律师已遵循勤勉尽职原则，以律师行业公认的业务水准和执业方式，就您提供的资料进行审查；保证本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。 （三）本报告所载事项及分析结论的依据均为调查基准日所获取的相关信息，调查基准日为XXXX年X月X日。 （四）本报告仅限委托人于标的物产权拍卖、变卖等相关情况使用，禁止用于其他目的。 三、调查情况 本所律师于XXXX年X月X日-XXXX年X月X日，首次参与对XX、XXX共同共有的位于XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺进行核实性尽职调查，出具如下报告： （一）房屋产权归属基本情况 1、标的物信息 规划用途：商业 宗地性质：出让 宗地代码：20XX/XX/XX截止 房屋所有权人：XX、XXX 房屋所有权证号：监证XXXXXX、监证XXXXX 房屋坐落：XX市XX区XX路X号X栋X层XXX号 建筑面积：XXX㎡ 登记时间：XXXX-XX-XX 土地使用权期限：20XX/XX/XX截止 标的物变卖价：XXXXXX元

四川省成都市地产商铺市场分析报告

四川省成都市地产商铺 市场分析报告 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录

图表目录 注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。

一. 市场环境分析 1. 宏观经济环境 1.1 GDP保持高速增长 2010年，成都市国民生产总值为5500亿元（预计），同比增长16%，第三产业增加值2700亿元，同比增长13%，占全市国民生产总值的48.1%。经济的强势增长以及第三产业的快速发展为商业市场繁荣提供了有力的支撑。 图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年） 数据来源：成都市统计局 1.2 社会零售商品销售总额持续走高 2010年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2179.72亿元，其中，批发零售业实现销售额1888.28亿元，同比增长18%，占社会消费品零售总额比重为86.63%。餐饮住宿业实现销售额291.44亿元，增长较快。受到经济强劲增长的影响，居民消费者水平提高，商品市场持续繁荣。 图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2010年11月） 数据来源：成都市统计局 1.3 居民购买力不断增强 2010年成都市城市居民人均可支配收入达18659元(预计)，位于西部城市之首，可支配收入逐年提高，购买力不断增强。与此同时，人均消费性支出为14264元（预计），占可支配收入的76.4%，居民消费意愿较为强烈，商业市场发展具有较好的基础。 图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004-2010年） 数据来源：成都市统计局

写字楼租赁业务分析分析报告

写字楼租赁业务分析报告 伴随着我国经济的日益发展，很多世界500强的大型企业开始逐步的入驻我国的一、二线城市，国内的一些中小企业也如雨后春笋般的涌现，而这些企业在发展和扩张的同时，就会选择在城市核心商业区域租用或买入商铺、写字楼作为营业场所和办公场所（租用场所占大部分），这种需求量是庞大的，这无疑给房地产经纪行业带来了巨大商机，若我们能将这一市场把握，专注商业地

综合表一中各个项目可以发现，高端业务中商铺租赁成单较难，而写字楼的成单相对比较容易，故在上述两种业务中选择一项业务进行操作的话，写字楼租赁业务则是首选。 （二）写字楼租赁业务与传统业务对比 1、业务成本与传统业务对比（以石家庄地区为例） 1 （1）团队中有专业人员 新员工入职后有老员工帮带，以老带新，传授业务经验、要领，缩短新员工成长周期。平均成长周期为10-15天 （2）团队中无专业人员 新员工靠自身对业务的理解，逐渐摸索，平均成长周期为20-30天 成长标准：能够独立形成带看，谈判直至成单 2、薪酬支持、业务支持、培训体系支持

业务前期启动阶段，公司要给予优越的薪酬待遇，吸引大批有相关经验的优秀经纪人加入，入职后进行集中业务知识培训，并配发业务必要工具（网络端口等）； 说明：各公司可根据实际情况制定略高于当地同行业薪酬标准（含底薪标准和提佣标准）的薪酬待遇。 3、人员招聘支持 由于业务特性，业务过程中接触人士多为成功人士，所以要求招聘人员的形象，素 1 2 2.5单， 1 （1 ★业主名单 从物业购买整栋楼业主名单，电话拜访，找出租房源。 ★物业合作、小业主合作、大业主合作 物业公司是获取写字楼房源的一个重要的渠道，通过与物业公司的合作，我们可以掌握整栋楼乃至整个小区的出租房源，与物业公司打好关系对于我们不仅仅只有获取房源的好处，还对于以后我们成交的房源能够顺利的办理各项手续。 所谓的小业主就是业主本人有很多房源的人，以写字楼出租作为主要利润来源，通过合作可以很

关于产权式商铺的利好与风险分析 精品

产权式商铺的利好与风险分析 链接 投资者在购买时与开发商签订两份合同，一份是《商品房买卖合同》，另一份是《房屋租赁合同》。 此前，很多商业地产开发商的操作模式是抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，急于回笼周转资金，分割出售小产权的大型商业物业。 这种高租金承诺和高售价圈钱的做法，已经使“返租卖铺”式的销售模式成为陷阱：一旦商铺经营惨淡或者租约到期，投资者很可能面临租金不保或者零回报的风险。 【要点】 1.小产权分割商铺和带租约出售商铺的区别。 2.产权式商铺有哪几大优势？ 概念： 在商铺销售市场，我们常常见到一些返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达10%”等等，这些广告在实际销售运用上，起到了很好的功效，也掀起了一阵阵投资浪潮。这种以借助大商家承租商场，发展商长期包租的销售模式，简称为“产权式商铺”销售。 目前商铺销售分为两种模式：一种是由大商家承租商场，发展商长期包租销售模式，也称“虚拟产权式商铺”；另一种是独立经营店铺，短期返租销售的商铺。而事实上，目前市场的商铺销售主要还是以“虚拟产权式商铺”为主，只不过“虚拟产权式商铺”的销售形式变换了方式，过去可能由开发商同小业主签署的“包租”换成了大商家同小业主签订。 随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即