房地产住宅项目的操盘流程-销售部-fsw

房地产住宅项目的操盘流程（销售部）房产项目的开发需要经历四个阶段：投资决策分析阶段，前期工作阶段﹑项目建设阶段﹑竣工验收交付使用阶段。四个阶段每一个阶段都有不同的内容。

投资决策阶段：是项目开发最基本的最关键的一项工作，工作内容主要是项目的选择和可行性研究。

前期工作阶段：是投资分析决策后到正式施工前，其主要工作内容是获取土地使用权﹑落实资金和项目的规划设计。

项目建设阶段：主要内容是落实承发包﹑组织施工﹑建设监理﹑市政和共建配套等

竣工验收交付使用阶段：主要内容就是组织竣工验收和交付使用的成功。

以上房产开发的四个阶段销售部门（特别是代理公司）真正发挥作用的是后三个阶段，在代理公司刚开始接触项目时，项目估计正处在刚开工，售楼处要么没有搭建，要么就是刚刚搭建起来，首先为了对项目由一个整体的了解和掌握，就要对项目做一份项目的整体营销方案，该方案是对当前项目销售的整体分析及应对策略。整体的营销方案的内容可分为一下几个部分：

1 项目评价：项目区位交通环境及项目内的各项技术指标

2 项目SWOT 分析包含项目市场宏观环境调研分析和项

目优劣势及跟主要竞争项目对比（swot分析）

3潜在客户群体分析：按不同人群的各类性质划分为不同的群体，加以区分。

4 项目市场定位：对项目的形象及概念定位

5 价格定位：结合当地消费者及市场的特点，对价格敲定

6 制定完整的销售策略：结合调研成果，根据市场定位，对

项目制定出整体的销售策略。

（俗话说，万事开头难，项目整体销售策略的制定，对项目前半部分的销售起到总领全局的作用）

第二部分：前期蓄水（开盘前）

在项目整体销售策略制定好后，剩下的的时间至开盘前的工作就只有一个目的:项目前期蓄水，为开盘准备。这段时间的工作重点主要有以下几个方面：

1 制定开盘前的销售计划及工作安排

1准备硬件设施，谈客工具。搭建售楼中心，销售人员到位，

2 人员培训，完善答客问，精炼说辞。

3 宣传（公关）活动

4 积累客户

5 时刻关注市场变化，及时调整销售策略。

第三部分:开盘

1制定整体的开盘销售策略及工作安排

2疏导积累的客户房源冲突

3解决前期存在的客户问题

4做好充分的广告宣传

5准备开盘公关活动

6 具备开盘各类条件，准备开盘的软硬工具。

7 开盘，分析开盘效果

第三部分：快速回笼资金，销售走向正途。（第三部分时间比较长，如果项目在开盘后近期没有新的楼座退出的话，就是在消化开盘后的剩余房源，可能时间比较长）

1 快速回收订房客户的资金

2 针对不同的销售阶段推出不同的销售策略及方法。

3 针对性的做出些宣传活动辅助销售

4

2.房地产公司各部门工作流程图及职责

（试行） 二00五年十一月二十二日

工程技术部部门职责 全面负责公司土建工程技术、施工管理、协调与施工有关的各方的关系，具体： 一、负责事业部在建工程的施工管理工作。 二、参与图纸会审、技术交底工作。 三、负责编制符合科学规律的施工进度计划，经领导审批后执行。 四、负责计划与统计工作：1、对施工进度、进度资金支付、质量进行全程计划，并 负责向领导和相关专业人员进行报告和沟通。 五、严格按要求做好施工前的各项准备工作，做好施工进度控制，保证进度符合要 求。按照规范要求做好质量控制工作。 六、监督检查监理及施工单位，按施工图组织设计，进行施工。 七、负责工程的验收组织工作，对各施工工序进行验收。 八、配合财务部依据合同约定，编制工程进度款拨付计划，负责施工过程中的成本 控制。 九、检查监督施工单位消防，安全防护设施等各项安全工作。 十、主持施工项目的日常管理工作，签署相关工程管理文件。 十一、对工程资料档案化管理，分目录详细记录和登记，保证工程档案资料完备。 十一、处理施工过程中的各类突发事件。 十二、根据工程进度计划，配合预算部实施各项招采工作，提出部门意见。 十三、负责工程前期项目的准备工作。 十四、负责事业部开发项目的技术管理工作。 十五、负责初步设计或方案设计、施工图设计，并参与前期编制项目建议书、可行性研究报告。 十六、组织施工图会审，技术交底工作。协助各部门就与工程有关的技术问题作出解释，提出处理意见。 十七、监督检查按施工图组织施工情况，确保施工符合图纸要求。

十八、参加分部工程和单位工程验收，参加重要材料和设备的验收，并提出验收意见。 十九、审核设计变更文件，参与审批施工组织设计和监理实施规划。 二十、配合招标采购部，参与各项招投标工作，包括：勘察、设计、施工、监理等及材料设备的采购，提供相关技术指标及部门意见。 二十一、负责办理工程的各项前期手续，如土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、水、电、煤气等手续。负责面积实测并办理产权登记手续。 二十二、工程资料管理员负责工程全部资料的收集和整理工作 二十三、协助分管经理做好施工过程中的相关技术管理工作。 二十四、完成领导交办的其它各项工作。

房地产营销策划工作流程

房地产营销策划工作流 程 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门： 完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》

内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。 本阶段工作重点： ●完成当地整体市场调研 ●完成竞争楼盘调研 ●完成客户调研 ●完成项目环境调研 ●协作完成项目投资分析 ●完成《项目策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》 3、通过调研结果进行项目综合定位 负责部门： 完成《**项目综合定位报告》

房地产项目操盘方案

房地产项目操盘方案 第一章进场前 第一部分营销组织 一、人员的筛选： 1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1) 是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2) 简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3) 简历中能展现自身的才华和特长； 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试： ? 让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ? 面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。 ? 面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问： 1) 简历的真实性 ? 你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？ ? 能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？ ? 能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？ ? 能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？ 2）激励此人工作的动力是什么： ? 你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？ ? 你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？ ? 你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么? 3）此人是否能配合经理并与其他同事合作： ? 你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？ ? 当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？ ? 你怎么看待被别人误会？ ? 你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？ 4）此人是否正直、诚实： ? 能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？ ? 你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？ ? 你的上司对你的评价？你对上司的评价？ 5）此人的专业度： ? 能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？ ? 你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？

房地产营销部早会流程(总2页)

房地产营销部早会流程 (总2页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

锦秀·御景早夕会流程 8:00前打卡并同时填写考勤表 早会前检查：☆工装、工牌佩戴规范☆检查卫生区清洁完毕 开始早会 ◇早会开场白： 1，全员点到：稍息！立正！稍息！！ 2，下面进行早会第二项：工作口号 3，下面进行早会第三项：诵读《服务准则》，别人能做到的…… 掌声送给今后生涯中最年轻的自己！ ◇开始早会：（早会所有内容需要记录下来） （1）发放日计划报，安排工作注意事项以及其他事项。 （2）当天需要上级领导配合或者落实的事物或者建议（非必选） （3）销售经理分配每人当天任务或者工作注意事项。 （4）确认书“yes！”相互拥抱结束早会。 ◇夕会（下班前半小时，全员列队！） 1，全员点到：稍息！立正！稍息！***！； 2，工作口号 3，下面进行夕会第二项：宣读感谢语，之后准备会议 ◇开始夕会 1，填写、核对、检查完毕当天来电、来访登记表、销售日报表以及工作计划表。 2，依次提出自己重、难点客户，一起剖析。 3，表扬当日表现优异者，安排当日工作总结以及明日计划。 4，安排明日工作安排 【早会夕会注意事项】 站姿：抬头挺胸，五指并拢紧贴裤缝，声音干脆有激情 附件： ◇公司口号： 各位中央公馆的家人们！大家上午好！“好！很好！今天最好！”（拍手） 我们的集团宗旨是？“以人为本、健康生活” 我们的口号是：业绩证明存在！业绩证明自己！ 我们团队目标是：创蓬莱销冠！做一流团队！ ◇早会《服务准则》 别人能做到的，我们必须做到！ 别人能想到的，我们必须提前想到！ 别人能提供的服务，我们会服务的更好！ 别人能拥有的专业，我们会更专业！ 没有最好，只有更好！ 我承诺，今天的我必须超越昨天的我 我要用业绩证明自己的存在！ 为了我和我的家人更美好的生活， 我必须全身心投入工作！ 加油！加油！！加油！！！ 夕会：感谢语： 我有一颗感恩的心。 我感谢公司选择了我，

房地产项目营销管理程序流程

房地产项目营销管理程 序流程 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

第一部分营销体系 完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。 (一)组织结构 根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织结构如图一 该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。（二）功能体系 通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。 根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。 功能体系结构如图二。

信息反馈 注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与发展商具体商榷后再定。 （三）岗位职责 一、部门建制 根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精 神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗 位工作。 销售经理 是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目管理 的直接监督及执行。 定期向发展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。 与发展商结算应结佣金。 销售主管

管理、激励本组销售人员完成销售任务。协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。协助销售经理进行现 场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。 销售人员 销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后服务。 行政、客户服务人员组成 包括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。 二、理负责制 在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务纳入有序、高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发挥主观能动性，掌握利用资源达成目的的各种方法。其职能包括：人力资源管理、计划任务制定、推广控制及评估、销售管理及协调、签约及后续工作。 人力资源管理 岗位职责制定 人员招聘 人员培训及再培训 （项目培训手册定制） 人员定岗

房地产销售流程图

《金鹏房地产企业业务管理系统》 销售业务参考流程 1、 来电来访流程 1.1 流程图 1.2 流程说明 a) 置业顾问接客户来电，为客户解答并讲解项目相关信息，填写来电登记表；置业顾 问接待来访客户，为来访客户讲解项目沙盘等信息，填写来访登记表；

《金鹏房地产企业业务管理系统》 b) 置业顾问针对来电、来访客户的信息必须在第一时间内录入到系统里； c) 置业顾问对客户的周期跟进情况，都需要在系统里进行记录，以便销售主管、经理 查询对每个客户的跟进情况； d) 根据客户归属，销售经理可在系统里进行调配； e) 销售主管、经理查阅客户的跟进情况、客户的其他基本信息等。 2、 诚意认购流程 2.1 流程图 2.2 流程说明 a) 置业顾问接待客户，协助客户填写《vip 申请书》等信息； b) 销售秘书在系统里进行诚意认购的登记；如果客户在交诚意金的过程中，停止办VIP

《金鹏房地产企业业务管理系统》 申请，则需要删除客户已经进行诚意认购登记的客户信息； c) 置业顾问带领客户到财务室去缴纳诚意金； d) 财务收取客户诚意金，在系统里进行收款操作并打印收款收据； e) 客户交诚意金后，给客户发放会员卡，送客户离开； f) 销售助理每天收集办卡客户资料，核对VIP 卡办理情况，并归档。 3、 认购业务流程 3.1 流程图 3.2 流程说明 a) 客户来到现场，置业顾问进行接待，介绍项目信息，明确客户购房意向；

《金鹏房地产企业业务管理系统》 b) 置业顾问到销售销控处确认客户选择的房源是否可售，然后在系统里进行快速销控， 并打印购房缴费单； c) 置业顾问核对缴款单，并签字，带领客户到财务处进行缴款，财务核对所要缴纳的 款项，收款，在系统里进行登记，并打印收款单据； d) 销售秘书核对客户缴款票据，在系统里进行认购操作，然后打印认购协议； e) 销售经理审核认购协议，盖章签字； f) 置业顾问给客户一份认购书及相关资料，并把客户的齐全资料放置在档案袋里，提 醒客户签署合同时需要准备的资料，最后送客户离开。 4、 签约业务流程 4.1流程图

如何操盘一个房地产项目

如何操盘一个房地产项目? 如何操盘一个房地产项目? 三亚房地产项目全程营销策划操盘全案 （针对住宅项目） 如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做

什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下! 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。 第一部分：项目投资（代理）可行性研究 项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

房地产营销策划管理制度及工作流程

第一章营销策划部组织结构 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

2、组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、完成公司下达的其他任务。

第三章部门岗位职责描述

第四章市场调研管理规范

地产公司操盘全过程图文稿

地产公司操盘全过程 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

地产公司操盘全过程 第一篇前言 地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。操盘时需要各专业共同操作的内容我特别介绍。介绍的内容主要来源于自己对工作内容的理解，供你们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。 我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。以后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。对地产行业有了一定了解。 我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、工作用心，责任心强，很有管理天赋。我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。 房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。行业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。

地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。 地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。 正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。 成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、策划销售和成本控制五个方面。另外品牌和社会信誉度也要好。——华锐地产在以上几个方面还是比较强的，我认为华锐地产还是比较好的地产公司。 第二篇买地的过程 开发公司获取利益的第一步就是得到土地的开发权，一块待开发的土地不能再生，不能复制。土地的好坏将基本决定开发项目的成败，成本和利益的大小。所以确定购买土地是非常重要的事情。李嘉诚先生说过“地段、地段、还是地段。”地段是决定地产价值的第一要素，地段的好坏意味着生活的便利和房产的价值。 一、评价一块地好坏的方法 如果员工有机会参与选地的工作，我们要从投资成本大小，方便销售和易于建设等几个方面分析土地的好与坏。可以从下边几个方面分析：

房地产销售人员工作流程

售楼员应了解和知道的 前言 售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。 有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。 有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？ 所以，公司希望你们精通、了解、掌握以下一些问题，并能在提问中用自己的话回答。

一、你必须了解当地所有现售楼盘的名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等，并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给你所代表的楼盘带来的影响。 二、你必须精通你所代表楼盘的一切特点。如它的品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等，这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。 三、你必须掌握一些相关的房产知识以及它的专有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、房价的组成等。 四、你必须了解一些家装方面的知识。甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。 五、你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜（如贷款按揭、分期付款等）了如指掌。这是最后一步，也是最关键的一步，千万要把握好，不要前功尽弃。 六、你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。在知识相等的情况下，你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。 优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。 内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯； ④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；

房地产营销策划管理规定及工作流程

房地产营销策划管理规定 及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021

第一章营销策划部组织结构及岗位设置 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。

1、房地产销售流程图

销售业务参考流程 1、来电来访流程 1.1 流程图 1.2 流程说明 a)置业顾问接客户来电，为客户解答并讲解项目相关信息，填写来电登记表；置业顾 问接待来访客户，为来访客户讲解项目沙盘等信息，填写来访登记表； b)置业顾问针对来电、来访客户的信息必须在第一时间内录入到系统里；

c)置业顾问对客户的周期跟进情况，都需要在系统里进行记录，以便销售主管、经理 查询对每个客户的跟进情况； d)根据客户归属，销售经理可在系统里进行调配； e)销售主管、经理查阅客户的跟进情况、客户的其他基本信息等。 2、诚意认购流程 2.1 流程图 2.2 流程说明 a)置业顾问接待客户，协助客户填写《vip申请书》等信息； b)销售秘书在系统里进行诚意认购的登记；如果客户在交诚意金的过程中，停止办VIP 申请，则需要删除客户已经进行诚意认购登记的客户信息； c)置业顾问带领客户到财务室去缴纳诚意金；

d)财务收取客户诚意金，在系统里进行收款操作并打印收款收据； e)客户交诚意金后，给客户发放会员卡，送客户离开； f)销售助理每天收集办卡客户资料，核对VIP卡办理情况，并归档。 3、认购业务流程 3.1 流程图 3.2 流程说明 a)客户来到现场，置业顾问进行接待，介绍项目信息，明确客户购房意向； b)置业顾问到销售销控处确认客户选择的房源是否可售，然后在系统里进行快速销控， 并打印购房缴费单； c)置业顾问核对缴款单，并签字，带领客户到财务处进行缴款，财务核对所要缴纳的

款项，收款，在系统里进行登记，并打印收款单据； d)销售秘书核对客户缴款票据，在系统里进行认购操作，然后打印认购协议； e)销售经理审核认购协议，盖章签字； f)置业顾问给客户一份认购书及相关资料，并把客户的齐全资料放置在档案袋里，提 醒客户签署合同时需要准备的资料，最后送客户离开。 4、签约业务流程 4.1流程图 4.2流程说明： a)合同签订准备工作：在合同签订之前，权证人员需确认客户的贷款资格； b)客户来到现场，置业顾问进行接待，并向客户详细介绍、核对合同签署所需资料以

房地产项目操盘思路

由于我在房地产开发公司任职时的工作岗位涉及到各个部门，并因为岗位轮换亲身经历过他们的工作和实践，所以对前期部，开发部，客服和物业均有比较深刻的了解，现结合综合知识浅谈一下我对项目开发的一些思路。 对于房地产的甲方来说，工作程序大致为： ?投资机会研究及土地竞投阶段 ?项目立项阶段 ?项目全程策划阶段 ?规划设计阶段 ?工程施工阶段 ?市场推广和营销阶段 ?物业管理阶段 而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为： 1．地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析 2．可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测 3．编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针 4．编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划 5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、 发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞 6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分， 市场研究 一、项目市场环境分析

二、项目市场竞争分析 三、项目市场需求分析 四、项目开发条件分析 产品定位 一、产品分析及定位 二、目标客群分析 策划推广 一、推广总体概念 二、楼盘形象定位 三、广告诉求重点 四、项目卖点提炼 五、广告传播策略 六、媒介传播平台 八、专案推广策略 九、媒介投放计划 十、广告费用预算 销售策略 一、价格策略 二、产品市场导入策略 三、销售进度计划及销售周期 四、销售手法 五、销售业务执行策略 产品定价 一、定价依据 二、成本的核算 三、竞争市场价格参考 四、公司的销售目标 五、定价范围 六、定价策略 八、销售价格表的制定

房地产合作操盘项目运营管理流程(A0)

页码：第1页共9页 合作操盘项目运营管理流程 编制汪浩日期 审核陈东彪、丁元刚日期 批准林峰日期 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

页码：第2页共9页 1.目的 为保证兼并收购、合作拿地、前期融资（股权）等合作项目在合作管理工作、公司及项目运控工作规范、高效，防范运营风险，为各合作方创造项目最优价值，特制定本流程。 2.适用范围 本流程适用于集团、事业部、城市公司的合作操盘项目的运营管理工作。 3.术语及定义 3.1.三会：合作公司股东会、董事会、监事会（或董事会审计委员会）； 3.2.合作对接负责人：事业部委派的和合作各方联络对接的第一负责人。 4.职责与权限 4.1.合作项目团队三会成员、项目团队及事业部内部各职能对接人 4.1.1.负责与事业部合作项目工作小组对接，把控合作各方前期约定合作相关要求；并与合 作各方参与项目人员进行交底； 4.1.2.负责合作公司及项目的整体运营管控及信息提供。 4.2.事业部各职能 4.2.1.事业部运营职能：负责合作项目指标、计划、权责、制度文件及月报总结等的管控； 4.2.2.事业部财务职能：负责合作项目预算、资金计划、资金管理、费用管理的管控； 4.2.3.事业部法务职能：负责合作项目合同管理、运作风险、法人治理文件、合作协议的管 控； 4.2.4.事业部行政职能：负责合作项目工商变更、印章、固定资产、档案的管控； 4.2. 5.事业部成本职能：负责合作项目成本管控； 4.3.集团合作战略推进小组、事业部合作项目工作小组 4.3.1.负责合作项目运营管控的对接、交底及指导协调。 5.项目团队管理 5.1.针对直线职能、大工程部、矩阵片区三种不同模式及架构在合作协议签订前各事业部人

房地产客服部工作流程

泛海信华置业有限公司客服部工作流程 目录 第一部分：预留流程 第二部分：签约流程 第三部分：退房流程 第四部分：工作项 第一部分：预留流程 一、工作原则： ⒈公司对预留业务的原则：原则上我公司不得预留房源，但是鉴于 目前的市场形势，以及引导客户促成签约，现采取短期预留迅速 换签的方式。 ⒉操作原则：房源预留工作本着公平、公正、公开的原则，保证所 审核内容精准无误，信息及时有效，为后期签约做好前提准备。 二、预留流程 1. 销售人员根据明源销售管理系统销控情况为客户选定房源后，填写《泛海国际居住区预留审核单》，由销售主管以及销售总监签字确认后，且持客户身份证原件到客服部审核；

2. 客服部人员依照明源“房屋信息”内容审核《泛海国际居住区预留审核单》中相关房屋信息，依据客户电话在明源“销售机会”查询中甄别客户身份以及客户归属，确认无误后客服人员需亲自向营销副总请示预留意向，经同意后方可进行此房源的预留，并在《泛海国际居住区预留审核单》上确认签字，销售人员持次单到财务交款； 如在“机会查询”过程中发现同一电话有两条以上“激活”记录且不属于同一销售人员，则可初步判断发生业务交叉，应及时收集跟进信息，初步判断首次接触时间以及跟进程度，将交叉情况反映给相关领导，最终由公司判定，具体判定程序以及规定可参考《北京泛海信华置业有限公司房屋销售管理制度》中“客户确认原则”。 3. 销售人员引导客户在财务部交款并财务人员确认签字后，销售人员将《预留审核单》连同客户身份证复印件以及收据复印件一并交到客服部留存。客服部对以上文件单据留存归档。 4. 客服部须在明源系统中预留详细信息中填写完整“预留时间”、“客户当日付款金额”、“客户大致签约时间”、“业务员姓名”等相关信息。 三、退预留款流程： 1. 销售人员填写《泛海国际居住区退预留款审批单》及《资金划拨申请单》，并附客户交款收据原件，相关人员及领导签字确认； 2. 若交款时是刷卡形式，退款时需附客户刷卡小票原件及交款收据原件，并且每刷一笔扣除50元刷卡手续费； 3. 若刷卡小票原件丢失，客户本人必须出具丢失声明； 4. 财务复核无误，总经理、董事长、财务总监签字后方可退款。 第二部分：签约流程 一、工作原则： ⒈工作态度原则：认真负责 ⒉操作原则：及时、准确、全面、细致

地产公司操盘全过程

地产公司操盘全过程 第一篇前言 地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。操盘时需要各专业共同操作的内容我特别介绍。介绍的内容主要来源于自己对工作内容的理解，供你们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。 我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。以后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。对地产行业有了一定了解。 我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、工作用心，责任心强，很有管理天赋。我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。 房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。行业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。 地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。 地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。 正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。 成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、

最新房地产营销策划工作流程

房地产营销策划工作 流程

房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门： 完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》

内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。 本阶段工作重点： ●完成当地整体市场调研 ●完成竞争楼盘调研 ●完成客户调研 ●完成项目环境调研 ●协作完成项目投资分析 ●完成《项目策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》 3、通过调研结果进行项目综合定位 负责部门： 完成《**项目综合定位报告》

房地产营销策划管理制度工作流程

第一章营销策划部组织结构及岗位设置 营销策划部经理 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案， 改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。

房地产营销策划工作流程

房地产营销策划工作流程 Final revision by standardization team on December 10, 2020.

房地产项目营销工作节点操作指引标准 为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。 本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。 一、〖初步研判阶段〗 1、项目资源条件整合及判断 负责部门： 协助部门： 完成《*项目市场研判》 主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状 地段资料：规划要点、坐标、片区趋势 周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门： 协助部门：

完成《**项目综合定位设想》 主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。 二、〖项目前期策划阶段〗 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门： 完成《**项目市场调查研究报告》 内容：区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦）、可类比及竞争楼盘相关资料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。 2、经济可行性分析 负责部门： 完成《**项目可行性分析报告》 《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，

房地产住宅项目的操盘流程-销售部-fsw

房地产住宅项目的操盘流程（销售部）房产项目的开发需要经历四个阶段：投资决策分析阶 段，前期工作阶段、项目建设阶段、竣工验收交付使用阶段。 四个阶段每一个阶段都有不同的内容。 投资决策阶段：是项目开发最基本的最关键的一项工作，工 作内容主要是项目的选择和可行性研究。 前期工作阶段：是投资分析决策后到正式施工前，其主要工 作内容是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。 项目建设阶段：主要内容是落实承发包、组织施工、建设监理、市政和共建配套等 竣工验收交付使用阶段：主要内容就是组织竣工验收和交付使用的成功。 以上房产开发的四个阶段销售部门（特别是代理公司）真正发挥作用的是后三个阶段，在代理公司刚开始接触项目时，项目 估计正处在刚开工，售楼处要么没有搭建，要么就是刚刚搭建起来，首先为了对项目由一个整体的了解和掌握，就要对项目做一份项目的整体营销方案，该方案是对当前项目销售的整体分析及应对策略。整体的营销方案的内容可分为一下几个部分： 1 项目评价：项目区位交通环境及项目内的各项技术指标 2 项目 SWOT 分析包含项目市场宏观环境调研分析和项 目优劣势及跟主要竞争项目对比（ swot 分析） 3 潜在客户群体分析：按不同人群的各类性质划分为不同的群体，

加以区分。 4 项目市场定位：对项目的形象及概念定位 5 价格定位：结合当地消费者及市场的特点，对价格敲定 6 制定完整的销售策略：结合调研成果，根据市场定位，对项目制 定出整体的销售策略。 （俗话说，万事开头难，项目整体销售策略的制定，对项目前半部分的销售起到总领全局的作用）第二部分：前期蓄水（开盘前）在项目整体销售策略制定好后，剩下的的时间至开盘前的工作就只有一个目的 : 项目前期蓄水，为开盘准备。这段时间的工作重点主要有以下几个方面： 1 制定开盘前的销售计划及工作安排 1 准备硬件设施，谈客工具。搭建售楼中心，销售人员到位， 2 人员培训，完善答客问，精炼说辞。 3 宣传（公关）活动 4 积累客户 5 时刻关注市场变化，及时调整销售策略。 第三部分 : 开盘 1 制定整体的开盘销售策略及工作安排 2 疏导积累的客户房源冲突