江西省地方税务局关于印发《房地产开发企业所得税征收管理暂行办

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江西省地方税务局关于印发《房地产开发企业所得税征收管理暂

行办法》的通知

【标 签】房地产开发企业所得税征收管理

【颁布单位】江西省地方税务局

【文 号】赣地税发﹝2004﹞115号

【发文日期】2004-07-20

【实施时间】2004-09-01

【 有效性 】全文失效

【税 种】企业所得税

注释：上述法规因如下原因被废止：

参见：发文标题：江西省地方税务局关于发布已失效或废止的税收规范性文件目录的通知文号：赣地税发﹝2007﹞68号

各设区市地方税务局，省局稽查局、省局直属分局：

现将《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行，并将执行中的有关情况和问题及时上报省局。个人所得税的征收管理按有关规定办理。

二四年七月二十日

房地产开发企业所得税征收管理暂行办法

第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国企业所得税为，根据《》及其实施细则、《

暂行条例

》及其实施细则、国家税务总局关于印发《核定征收企业所得税暂行办法》(国税发﹝2000﹞38号)和《关于房地产开发企业征收所得税有关业务问题的通知》(国税

发﹝2003﹞83号)等有关税收法律、法规规定，结合房地产开发企业生产经营特点，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省地税机关管辖的实行独立经济核算的各种经济性质的房地产开发企业纳税人，以及从事房地产开发业务的其他企业纳税人。

第三条 房地产开发企业，每一纳税年度的收入总额扣除成本、费用及损失等准予扣除项目后的余额，为应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税，并按月或按季实行

分期预缴，年终汇算清缴。

应纳所得税额=应纳税所得额×;适用税率

应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

第四条 房地产开发企业的收入总额包括生产经营收入和其他收入。生产经营收入包括：商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等；其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他有关收入等。

第五条 房地产开发企业开发产品销售收入应根据收入来源的性质和销售方式的不同，按下列原则分别确认收入的实现：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；

(二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认销售收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；

(三)采取银行按揭贷款方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结算已销开发产品的清单。已销开发产品的清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

(五)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

(六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

(七)开发产品视同销售行为的，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。下列行为应视同销售确认收入：

将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励；转作经营性

资产；用于对外投资、分配给股东或投资者；抵偿债务；用于非货币性资产交易。

上述(六)(七)款收入确认的方法和顺序为：

1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2、由主管地税机关参照同类开发产品市场公允价值确定;

3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体由主管地税机关确定。

(八)代建工程和提供劳务的，应按以下原则确认收入的实现：

1、房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；

2、持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现；

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

3、房地产开发企业在代建工程和提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

其他开发产品销售以及房地产企业的其他收入按现行相关规定执行。

第六条 采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行调整。

预计营业利润额=预售开发产品收入×;利润率

当期应缴企业所得税额=(当期应纳税所得额+预计营业利润额)×;适用税率

预售收入的利润率不得低于15%，由主管地税机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。

对列入省级以上安居工程计划的开发项目，其发生的预售开发产品利润率由主管地税机关按3%审核确定。

第七条 预售开发产品完工后，企业应及时按本办法第五条收入确认的原则计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

第八条 房地产开发企业准予扣除项目包括开发产品经营过程中发生的与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。

第九条 房地产开发企业应正确核算列入开发成本的各项费用，并严格区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

第十条 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及

拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

第十二条 下列项目按以下规定进行扣除：

(一)销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

销售成本=已实现销售的可售面积×;可售面积单位工程成本

成本对象总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费(或土地出让金)，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设备费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

(二)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

(三)借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

(四)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

(五)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

(六)成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

(七)广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

(八)折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作本企业经营性资产，可以按规定

提取折旧准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

(九)其他扣除项目和标准按税法有关规定执行。

第十三条 纳税人应按照国家法律、法规和税法规定设置帐簿，按国家财务制度规定，建帐建制，区分不同开发项目准确核算收入、成本、费用和盈亏。每一项目开发前，企业应将项目立项书、规划许可、国有土地使用权证、工程概算等资料的复印件，以及地税机关要求提供的其他资料报主管地税机关备案。

第十四条 纳税人有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：

一、依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；

二、只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；

三、只能核算成本费用支出的，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的；

四、收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料，难以查实的；

五、帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；

六、发生纳税义务、未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

第十五条 采取核定征收方式征收所得税的，全部实行核定应税所得率的方式征收，核定应税所得率的幅度为10%-20%。当期应纳所得税额按下列公式计算：

应纳所得税额=(当期销售收入+当期预售收入-上期预售款在当期结转销售收入)×;应税所得率×;适用税率

第十六条 企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为每年的1月至3月底。新办企业应在领取税务登记证后三个月内进行鉴定。征收方式一经确定，如无特殊情况，在一个纳税年度内不得变更。实行纳税人自行申报纳税，地税机关查帐征收方式的，如有第十四条规定情形，一经查实，可随时变更为核定征收的方式。

第十七条 鉴定征收方式的程序如下：

1、纳税人填写《企业所得税征收方式鉴定表》报主管地税机关。

2、主管地税机关调查后，写出详细的调查报告，并在鉴定表上签署意见。

3、对实行核定征收方式的，由县(市、区)地税局审核批准；对实行查帐征收方式的，由设区市地税局审核批准。

第十八条 纳税人享受税收优惠和涉税事项应按税收管理权限报经批准后，方能施行。但实行核定征收方式的纳税人不能享受税收优惠。

第十九条 纳税人应按税法规定的申报期限办理纳税申报，每月(季)终了后15日内向其

所在地主管地税机关报送预缴企业所得税纳税申报表和财务报表；年度终了后45日内向其所在地主管地税机关报送《企业所得税纳税申报表》、年度会计决算报表和地税机关要求提供的其他材料。年度终了后四个月内按项目汇总进行汇算清缴，多退少补。

纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上年度应纳税所得额的1/12或1/4预缴，或者经当地地税机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

企业在报送《企业所得税纳税申报表》时，必须按开发项目单独申报，如有多个开发项目应汇总一张申报表。各分项目的申报表作为汇总表的附表。

第二十条 主管地税机关要对房地产开发企业实行全程跟踪管理，要建立分项目的税收征收管理辅助资料，资料内容包括每个开发项目以及住宅、商铺等分类项目的总投资、总建筑面积、施工面积、总可售面积、销售面积、平均售价；每个年度实现的销售收入、预售收入、结转销售成本、应缴税款、预缴税款、应补税款、应退税款等情况。

第二十一条 主管地税机关要加强对房地产开发企业纳税申报的审核、稽核，对财务核算和纳税申报不正确的，应责令限时改正。各级地税机关要合理调配稽查力量，加强对房地产开发企业的稽查力度，将房地产开发企业列入每年检查的重点。对不按期申报或申报不实中华人民共和国税收征收管理法

的，要按《》有关规定处理。

第二十二条 本办法从2004年9月1日起执行，由江西省地方税务局负责解释。

关联知识：

1.中华人民共和国税收征收管理法

江西省地方税务局关于进一步加强城建税征管的通知

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江西省地方税务局关于进一步加强城建税征管的通知 【标 签】城建税,城建税征管 【颁布单位】江西省地方税务局 【文 号】赣地税发﹝2006﹞108号 【发文日期】2006-07-24 【实施时间】2006-07-24 【 有效性 】全文有效 【税 种】城市维护建设税 各设区市地方税务局： 为进一步加强城建税的征收管理，提高单项税种征收管理的科学化、精细化、规范化水平，切实解决城建税与增值税、消费税、营业税（以下称“三税”）增长不同步的问题，现将有关事项通知如下： 1.加强重点税源监管，做好收入分析。各级地税机关要建立城建税重点税源监控制度和预警机制，县（市、区）地税局重点监控上年缴纳城建税10万元以上、20万元以下的企业；市地税局重点监控上年缴纳城建税20万元以上的企业。同时主管地税机关要经常深入了解重点税源企业生产经营情况，科学合理地分析预测城建税收入情况，做到心中有数，对重点税源变化较大的纳入预警范围，掌握企业“三税”的征收情况，比对收入进度，分析差异原因，采取针对性措施，提高城建税征管质量，确保城建税的增长高于或与“三税”增长同步。 2.坚持依法治税，做到应收尽收。各主管地税机关要始终坚持组织收入原则，及时掌握纳税人的“三税”缴纳情况，特别应加强对“三税”重点纳税人城建税的征管，主动督促纳税人申报入库城建税，做到应收尽收，均衡入库，坚决杜绝人为调节城建税收入进度，造成城建税与“三税”入库不一致现象。 3.强化征收管理，加强部门协作。一是要落实好省地税局与省国税局联合下发的有关门市开票代征城建税工作的通知要求，加强与国税部门的协调，尽快推进代征工作；二是要加强与国税部门征管信息的交流，防止城建税与“三税”管理脱节，收入不同步，特别是要加强与国税稽查部门的联系，及时掌握增值税、消费税的查补情况，以便按时附征城建税入库，同时要加强“双定”户核定工作，及时同国税部门协调和交流，防止漏征漏管；三是要

江西省税务局网上申报系统(客户端版)操作手册-增值税

国家税务总局江西省税务局网上申报系统 2018年增值税操作手册 江西税友 更新日期：2018.8

目录 一、系统介绍 (2) 二、软件安装注册 (2) 2.1 软件下载 (2) 2.2 注册 (2) 2.3系统登录 (3) 2.3 找回密码 (4) 三、网上申报-增值税 (5) 3.1下载期初数据 (5) 3.2申报表填写与编辑 (5) 3.3申报表发送 (8) 3.4申报结果查询 (9) 3.5扣款请求 (10) 3.6查询统计 (10)

一、系统介绍 系统主体模块区分为两块，分别为：网上申报、汇算清缴。 网上申报：主要实现除企业所得税汇算清缴外的其他税种（如：增值税、企业所得税月季报、消费税、财务报表等）申报及扣款功能，并实现包括发票数据、历史申报数据的查询功能； 汇算清缴：主要实现企业所得税年度汇算清缴申报扣款功能及年度关联业务往来报告表的申报功能。 图1-1 软件界面 二、软件安装注册 2.1 软件下载 软件下载地址：https://www.wendangku.net/doc/129640586.html,–自助服务-下载中心下载“江西省税务局网上申报系统（客户端版）安装包”。安装完成后，桌面上自动生成红底税字图标（江西省税务局网上申报系统）的快捷方式。 2.2 注册 初次点击图标启动会弹出注册向导，帮助您完成企业信息注册。 企业信息：包括纳税人识别号、单位名称和行政区划，设置后点击【下一步】。

纳税人识别号：输入企业的税号，三证合一的企业输入三证合一后的社会信用代码； 单位名称：企业完整的单位名称； 行政区划：企业注册地的行政区划。 图2-1 注册 2.3 系统登录 为了给用户带来更安全的办税体验，2018年8月开始我们对客户端登录方式进行了修改，原默认的登录名admin修改为用户注册时输入的【纳税人识别号】，登录密码修改为原来的【申报密码】。

(江西省地方税务局2015年第2号)江西省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告

江西省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税困难减免税 有关事项的公告 江西省地方税务局2015年第2号 为进一步规范房产税、城镇土地使用税困难减免审批管理，防范执法风险，切实维护纳税人权益，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号）的相关规定，现将房产税、城镇土地使用税困难减免(以下简称“困难减免”)的有关事项公告如下： 一、困难减免的情形 （一）符合下列情形之一的纳税人，可申请困难减免： 1.因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他意外因素等不可抗力，导致纳税人遭受重大损失（减免金额不超过纳税人因不可抗力遭受的损失额）； 2.因经批准关闭、重组改制等原因停产、停业一年以上（含1年）且无生产经营收入； 3.国家及省级重点建设项目、扶持发展项目，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难； 4.从事国家鼓励发展产业（主营业务为国家《产业结构调整指导目录》中所

列鼓励类项目），缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难； 5.从事救助、救济、教育、科学、文化、卫生、体育、环境保护、社会公共设施建设和其他社会公共福利事业等公益事业，以及从事自来水生产供应、公共交通、电气热供应、邮电通讯、园林绿化等居民生活服务事业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难。 以上3、4、5条所述“缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难”是指纳税人申请减免税款所属年度发生经营性亏损，亏损额不低于纳税人申请减免税款所属年度主营业务收入与其他业务收入之和的10%。 享受困难减免的房产、土地为纳税人自用的房产、土地，纳税人出租的房产、土地，不论是否收取租金，一律不予减免。 （二）纳税人存在以下情形之一的，不予减免： 1.纳税人从事国家产业结构调整指导目录中的限制类或淘汰类产业； 2.企业职工工资福利高于当地统计部门公布的上年在岗职工平均工资20%及以上； 3.企业财务制度不健全，不能真实核算收入、成本； 4.纳税人既往存在偷、逃、抗、骗税行为。 二、困难减免的申请 （一）受理机关。符合困难减免条件的纳税人应当向主管地税机关提交书面

江西省地方税务局全力支持南昌发展打造核心增长极税收优惠政策和服务措施60条

江西省地方税务局关于印发《江西省地方税务局全力支持南昌发展打造核心增长极税收优惠政策和服务措施60条》的通知 文号：赣地税发[2012]80号 颁布日期：2012-07-04 各设区市地方税务局，省局机关各处室、直属各单位： 为认真贯彻落实省委、省政府关于全力支持南昌发展、打造核心增长极的重大决策部署，充分发挥地方税收职能作用，在政策上倾斜，在措施上倾力，在服务上倾心，全力支持省会南昌创新发展体制机制，大力提升综合实力和竞争力，成为带动全省发展的核心增长极，省局研究制定了《江西省地方税务局全力支持南昌发展打造核心增长极税收优惠政策和服务措施60条》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 江西省地方税务局全力支持南昌发展、打造核心增长极税收优惠政策和服务措施60条 一、支持重大项目建设、基础设施建设，壮大建筑产业，提升总部经济发展，积极培植税源，挖潜增收，夯实财力基础，努力助推南昌成为全省核心增长极。 （一）企业凡从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》内符合相关条件和技术标准及国家投资管理相关规定，自2008年1月1日后经批准的公共基础设施项目，其投资经营的所得，自该项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。 （二）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。 （三）因建设规划需要，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的单位和个人，经县级以上人民政府批准可酌情给予减征或免征契税。 （四）对企业改建用于自身生产经营所需的铁路专用线、公路、码头等用地，除另有规定者外，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。 （五）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额计算征收营业税。 （六）允许符合条件的企业统一缴纳所得税。对总部在南昌的企业，其在全省范围内设立的跨区域分支机构，其企业所得税由总部统一缴纳。 （七）主动策应南昌市发挥好鄱阳湖生态经济区的先导区、示范区的辐射带动作用，积极争取排污费改环境税在江西试点，并在南昌市先行先试。 （八）支持建筑产业做强做大，进一步优化服务、公平税负，对南昌市辖区范围重点工程、跨区域工程税收管理实行统一政策、统一标准、统一协调、分别征收和清算，进一步规范管理，充分体现同一地区建筑业企业税负的公平。与此同时，加强与相关职能部门协调沟通，掌握税源变动信息，加强政策宣传解读，简化涉税流程，降低企业办税成本。 （九）积极培植区域税源，优化税源结构，支持南昌做强做大经济总量，推进集团大企业聚集，为推动南昌大发展提供坚实财力保障。 二、提升扶持现代服务业发展政策水平，落实金融业、文化产业、现代旅游业、现代物流业税收优惠政策，积极支持南昌市建设成为现代区域金融中心、文化创意产业区、休闲观光度假旅游区和商贸物流城市。 （十）支持金融服务业发展。金融企业根据《贷款风险分类指导原则》，对其涉农贷款和中小企业贷款进行风险分类后，按照规定比例计提的贷款损失专项准备金，在2013年底前准予在计算应纳税所得额时扣除。