房地产估价实务全套实验材料

《房地产估价实务》实验指导书

学院: 管理学院

系别：信息与工程管理系

专业: 工程管理

2011年 3 月26 日

目录

一、实验大纲 (1)

二、实验项目卡片 (7)

三、实验项目指导书 (10)

实验项目一、市场法估价实务 (10)

实验项目二、成本法估价实务 (11)

实验项目三、收益法估价实务 (13)

四、经济管理实验教学中心实验课程考核办法 (15)

《房地产估价实务》实验大纲

学院: 管理学院

系别：信息与工程管理系

专业: 工程管理

2011年 3 月26 日

第一部分：《房地产估价实务实验》教学大纲

一、课程代码

03060006

二、课程名称

（一）中文名：房地产估价实务

（二）英文名：Real Estate Appraisal

三、课程管理院、系

管理学院信息与工程管理系

四、大纲说明

（一）适用专业、层次

本课程适用高等院校工程管理、房地产经营管理、土地管理、城市规划等专业的本科及专科学生的实验教学。

（二）学时与学分数

12学时，0.8学分

（三）课程的性质、目的与任务

1、本课程是一门专业选修课。

2、本课程的教学目的是房地产估价这门课程的开设旨在让学生系统地掌握房地产估价的理论与基本方法，为将来进入房地产估价、咨询或其他中介行业打下良好的专业基础。

3、实验教学任务是通过实验和实例操作，验证学生对房地产评估的基本理论及三大估价方法的实际操作，了解房地产估价结果报告和技术报告的内容，培养学生进行房地产评估的工作方法和基本技能。

（四）先行、后续课程

1、先行课程：西方经济学、房地产经济学、房地产经营管理

2、后续课程：房地产投资分析、投资项目评估

（五）考核方式与成绩构成比例

1、考试方式：考试采用提交实验报告方式。根据学生的平时表现、实验方法、实验结果的准确性、实验报告的质量等情况进行评定。

2、成绩评定：以实验报告的结果及质量进行评定，满分100分。

五、纲目

实验项目一、市场法估价实务

一、本实验目的和实验内容要求

实验目的：通过案例分析及评估项目模拟让学生掌握房地产估价三大方法---市场法、成本法、收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。

实验内容：1、介绍市场法的基本程序、估价对象及条件要求；

2、交易案例调查表设计；

3、用EXCEL表格制作市场法估价计算模板。

二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)

在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产3-5个作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等，最终得出估价对象的公开市场价值。

计算公式：

比准价格＝交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

三、本实验使用的仪器设备（软件）

不需要单独的软件，只需要office软件即可。

四、实验基本步骤(操作流程)

1、介绍市场法估价的含义、基本原理及应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。

2、学生实际操作并出具实验报告。

五、实验记录与数据处理要求

1、搜集交易实例：学生通过市场调查与分析，选择3-5个近期交易的，与估价对象相关程度较高的实例作为参照物。

2、学生制作评估项目比较因素条件系数表、因素比较修正系数表，并综合以上因素修正分数，确定可比实例的修正系数，最后根据市场法公式计算估价对象的比准价格。

六、实验中的注意事项

1、注意选择合适的可比实例，即可比实例与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易。

2、提醒学生注意不同用途的估价对象要设计不同的比较因素才能进行准确估价。

七、实验预习与准备要求

1、了解房地产估价的含义及应用领域。

2、能够掌握excel表格的基本操作。

八、实验思考题

商业用途房地产和办公用途房地产分别应该选择哪些比较因素？

九、实验报告的基本要求

按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

实验项目二、成本法估价实务

一、本实验目的和实验内容要求

实验目的：通过案例分析及评估项目模拟让学生掌握成本法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。

实验内容：1、成本法估价的基本程序、估价对象及条件要求；

2、房地产项目成本和折旧的计算；

3、用EXCEL表格制作成本法估价计算模板，计算房地产项目成本价格。

二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)

通常运用房地分估的方法评估待估房地产的总价值。

1、先运用重置成本法求取建筑物重置价格，即以购置或重建估价对象所需的各项费用之和为基础，加上正常的利息、利润及税费，得出估价对象房产价格的一种估价方法。

2、用基准地价系数修正法求取地价：基准地价系数修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等，按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素影响地价的程度，再对照修正系数表相应的影响程度，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。同时，根据基准地价评估期日、使用年限、宗地成熟度、容积率、土地使用权类型等，分别对待估宗地进行期日修正、年期修正、宗地成熟度修正、容积率修正及土地使用权类型修正等，最后求得待估宗地在评估期日的土地价格。基本公式为：待估宗地价格=基准地价×（1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数

三、本实验使用的仪器设备（软件）

不需要单独的软件，只需要office软件即可。

四、实验基本步骤(操作流程)

1、介绍成本法估价的含义、基本原理及应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。

2、学生实际操作并出具实验报告。

五、实验记录与数据处理要求

1、先运用重置成本法模板计算建筑物重置价格，再通过实地查看结合年限法计算建筑物成新率，计算估价对象房产价格。

2、用基准地价系数修正法或成本法求取地价。

基准地价法公式：待估宗地价格=基准地价×（1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数

成本法地价公式：土地单价＝ (土地取得成本＋开发费用＋利息＋利润)×年限修正系数×（1＋位置修正系数）＋土地增值收益

3、成本价格＝房屋价值＋土地价值

六、实验中的注意事项

成本法估价在实际工作中非常复杂，注意不同的估价对象要采用不同的估价公式，新建房地产和旧房地产有所不同。

七、实验预习与准备要求

1、了解房地产估价的含义及应用领域。

2、能够掌握excel表格的基本操作。

八、实验思考题

新建房地产和旧房地产的估价思路有何不同？

九、实验报告的基本要求

按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

实验项目三、收益法估价实务

一、本实验目的和实验内容要求

实验目的：通过案例分析及评估项目模拟让学生掌握房地产估价收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。

实验内容：1、收益法估价的基本程序、估价对象及条件要求；

2、净收益的计算、折现率的计算、收益法公式的选择；

3、用EXCEL表格制作收益法估价计算模板，计算房地产项目收益价格。

二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)

收益法的估价思路为：收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场客水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观完置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(资本化率)，运用适宜的收益法计算公式，计算估价对象的收益价格。

公式V=a/r[1-1/(1+r)n]

其中：V-房地产收益价格（元/m2）

a-年净收益价格（元/m2）

r-资本化率（%）

n-未来可获收益的年限

三、本实验使用的仪器设备（软件）

不需要单独的软件，只需要office软件即可。

四、实验基本步骤(操作流程)

先调查评估对象房地产月正常的年平均租金水平，再计算评估对象年管理费、年维修费、年保险费、税金等扣除项目，计算评估对象年平均净收益，再运用合适的折现率以及测算的收益年限、收益法公式，计算估价对象的收益价格。

五、实验记录与数据处理要求

1、搜集类似房地产的租金数据和成本费用数据、收益年限、折现率等。

2、选择合适的收益法公式，运用收益法EXCEL模板进行计算。

六、实验中的注意事项

1、注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。

2、不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限及收益公式，一定要有足够的理由。

七、实验预习与准备要求

1、了解房地产估价的含义及应用领域。

2、能够掌握excel表格的基本操作。

八、实验思考题

实际操作中如何调查租金、费用和成本、报酬率及收益年限等数据？

九、实验报告的基本要求

按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

六、课程学时分配表

(注：表中“演示”、“验证”、“综合”、“设计”、“必修”、“选修”和“开放”栏用“√”表示对应的选择)

七、建议教材与教学参考书

1.房地产估价（修订第六版），首都经济贸易出版社，柴强著，2008年8月

2.教学参考书：

（1）《房地产估价》（新世纪高校工程管理专业系列教材），上海财经大学出版社，王人己、姚玲珍编著，2002年12月

（2）《房地产估价理论与方法》（中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材），北京，中国建筑工业出版社，柴强主编，2010年06月1日出版。

八、本教学大纲使用说明

课程实验项目的背景资料主要由教师给出，学生只须验证和综合性实验。

第二部分：重庆工商大学实验项目卡片

制卡日期：2013年7月19日

制卡日期：2013年7月19日

制卡日期：2013年7月19日

第三部分实验项目指导书

实验项目一、市场法估价实务

一、本实验目的和实验内容要求

实验目的：通过案例分析及评估项目模拟让学生掌握房地产估价三大方法---市场法、成本法、收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。

实验内容：1、介绍市场法的基本程序、估价对象及条件要求；

2、交易案例调查表设计；

3、用EXCEL表格制作市场法估价计算模板。

二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)

在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产3-5个作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等，最终得出估价对象的公开市场价值。

计算公式：

比准价格＝交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

三、本实验使用的仪器设备（软件）

不需要单独的软件，只需要office软件即可。

四、实验基本步骤(操作流程)

1、介绍市场法估价的含义、基本原理及应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。

2、学生实际操作并出具实验报告。

五、实验记录与数据处理要求

1、搜集交易实例：学生通过市场调查与分析，选择3-5个近期交易的，与估价对象相关程度较高的实例作为参照物。

2、学生制作评估项目比较因素条件系数表、因素比较修正系数表，并综合以上因素修正分数，确定可比实例的修正系数，最后根据市场法公式计算估价对象的比准价格。

六、实验中的注意事项

1、注意选择合适的可比实例，即可比实例与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相

关性、替代性且属近期交易。

2、提醒学生注意不同用途的估价对象要设计不同的比较因素才能进行准确估价。

七、实验预习与准备要求

1、了解房地产估价的含义及应用领域。

2、能够掌握excel表格的基本操作。

八、实验思考题

商业用途房地产和办公用途房地产分别应该选择哪些比较因素？

九、实验报告的基本要求

按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

实验项目二、成本法估价实务

一、本实验目的和实验内容要求

实验目的：通过案例分析及评估项目模拟让学生掌握成本法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。

实验内容：1、成本法估价的基本程序、估价对象及条件要求；

2、房地产项目成本和折旧的计算；

3、用EXCEL表格制作成本法估价计算模板，计算房地产项目成本价格。

二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)

通常运用房地分估的方法评估待估房地产的总价值。

1、先运用重置成本法求取建筑物重置价格，即以购置或重建估价对象所需的各项费用之和为基础，加上正常的利息、利润及税费，得出估价对象房产价格的一种估价方法。

2、用基准地价系数修正法求取地价：基准地价系数修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等，按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素影响地价的程度，再对照修正系数表相应的影响程度，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。同时，根据基准地价评估期日、使用年限、宗地成熟度、容积率、土地使用权类型等，分别对待估宗地进行期日修正、年期修正、宗地成熟度修正、容积率修正及土地使用权类型修正等，最后求得待估宗地在评估期日的土地价格。基本公式为：

待估宗地价格=基准地价×（1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数

三、本实验使用的仪器设备（软件）

不需要单独的软件，只需要office软件即可。

四、实验基本步骤(操作流程)

1、介绍成本法估价的含义、基本原理及应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。

2、学生实际操作并出具实验报告。

五、实验记录与数据处理要求

1、先运用重置成本法模板计算建筑物重置价格，再通过实地查看结合年限法计算建筑物成新率，计算估价对象房产价格。

2、用基准地价系数修正法或成本法求取地价。

基准地价法公式：待估宗地价格=基准地价×（1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数

成本法地价公式：土地单价＝ (土地取得成本＋开发费用＋利息＋利润)×年限修正系数×（1＋位置修正系数）＋土地增值收益

3、成本价格＝房屋价值＋土地价值

六、实验中的注意事项

成本法估价在实际工作中非常复杂，注意不同的估价对象要采用不同的估价公式，新建房地产和旧房地产有所不同。

七、实验预习与准备要求

1、了解房地产估价的含义及应用领域。

2、能够掌握excel表格的基本操作。

八、实验思考题

新建房地产和旧房地产的估价思路有何不同？

九、实验报告的基本要求

按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

实验项目三、收益法估价实务

一、本实验目的和实验内容要求

实验目的：通过案例分析及评估项目模拟让学生掌握房地产估价收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。

实验内容：1、收益法估价的基本程序、估价对象及条件要求；

2、净收益的计算、折现率的计算、收益法公式的选择；

3、用EXCEL表格制作收益法估价计算模板，计算房地产项目收益价格。

二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)

收益法的估价思路为：收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场客水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观完置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(资本化率)，运用适宜的收益法计算公式，计算估价对象的收益价格。

公式V=a/r[1-1/(1+r)n]

其中：V-房地产收益价格（元/m2）

a-年净收益价格（元/m2）

r-资本化率（%）

n-未来可获收益的年限

三、本实验使用的仪器设备（软件）

不需要单独的软件，只需要office软件即可。

四、实验基本步骤(操作流程)

先调查评估对象房地产月正常的年平均租金水平，再计算评估对象年管理费、年维修费、年保险费、税金等扣除项目，计算评估对象年平均净收益，再运用合适的折现率以及测算的收益年限、收益法公式，计算估价对象的收益价格。

五、实验记录与数据处理要求

1、搜集类似房地产的租金数据和成本费用数据、收益年限、折现率等。

2、选择合适的收益法公式，运用收益法EXCEL模板进行计算。

六、实验中的注意事项

1、注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。

2、不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限及收益公式，一定要有足够的理由。

七、实验预习与准备要求

1、了解房地产估价的含义及应用领域。

2、能够掌握excel表格的基本操作。

八、实验思考题

实际操作中如何调查租金、费用和成本、报酬率及收益年限等数据？

九、实验报告的基本要求

按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

第四部分：经济管理实验教学中心实验课程考核办法

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产估价计算题

计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成， 贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。 卷考解析： (1)计算已抵押贷款 利用公式―令 求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元 已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元￡42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎 的变瞬公式可得： V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元 極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌 真世法定t诜受勰 可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元 则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后

房地产评估报告模板

房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：

目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)

致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~

房地产估价习题集计算题和论述题-2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则）， 公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）； 2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）； 3 ．所需资料不同； 4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元） 建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元） 购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元） V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元） 故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。

房地产估价报告模板

房地产估价报告模板-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳

2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)

致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日

估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

房地产估价心得

房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现 有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值 分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1）独一无

房地产评估报告

房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)

致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日

房地产评估报告模板

房地产评估报告模板

房地产估价报告 项目名称：xxxx房地产 委托方：马玉桂 估价方：xxxxxx 估价人员：xxxxx 估价作业日期：2011年03月15日至2011年04月28日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一一年

致委托方函 马玉桂： 受您的委托，我公司对xxxx之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2011年03月15日的市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 安祺 xxxx地产评估有限公司 法定代表人xxx 2011年04月28日

估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：马玉桂 2、权属方：马玉桂 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司负责人：xxx 联系人：xxx 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：xxxx； 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业；

房地产估价理论计算题

房地产估价理论计算题汇总 假设开发法 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 注意点 1.今年计息发生了变化 ①未知、需要求取的待开发房地产的价值 ②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例 ③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。 2.在计算税费的问题上注意基数不同 如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例 某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%. 设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。 用传统方法进行估价 开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元 销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元 土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元 购买土地应缴纳税费＝0.03X 投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。 投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X 开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X 土地价格。 X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70万元 某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12％)。

房地产估价报告实例模板

房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）

致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××

房地产估价计算教学教材

1. 假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。 解： 2. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？ 解： 3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？解： 万元1.286%81%311%3%812 %81%511%5%8201111115050 =??????????? ??++---??????????? ? ?++--=??? ? ??????? ??++---?? ????????? ??++--= n C C n A A r g g r C r g g r A V 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m 2 USD1000/ m 2 RMB8800元/ m 2 成交日期 2004年1月31日 2004年4月30日 2004年7月31日 交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素 -3% +2% +1% ()()()()()平方米 元平方米 元平方米 元/57.84610101100103100103100%118800/26.8437102100101100100100%11%5.0127.81000/13.862797 10010210099100%11%5.0180003 4 24 3=???+?==???++??==???++?=C B A V V V 平方米 元/65.85083=++=C B A V V V V ()()22 2162165616520018%18%18%V =++=+++万元

房地产评估报告模板样本

房地产抵押估价报告 估价项目名称: 所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯( 一期) 7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人: 估价机构: 房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期: 1月5日— 1月18日 估价报告编号: 川房评二字[ ]第001号 目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5)

四、估价结果报告 (7) ( 一) 估价委托人 ( 二) 估价机构 ( 三) 估价目的 ( 四) 估价对象 ( 五) 估价时点 ( 六) 价值定义 ( 七) 估价依据 ( 八) 估价原则 ( 九) 估价方法 ( 十) 估价结果 ( 十一) 估价人员 ( 十二) 估价作业日期 ( 十三) 估价报告应用的有效期 ( 十四) 变现能力分析 ( 十五) 风险提示 五、附件..................................................................... (18) 致委托方函 :

受你的委托, 我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套, 房屋建筑物结构为钢混结构, 总建筑面积为446.87 m2, 房屋总层数4层, 其中地上3层, 地下1层。商品房买卖合同备案号为( 尚未办理房屋产权证) 的房地产市场价格进行估价, 估价时点为1月5日, 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中, 注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则, 在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上, 全面分析了影响估价对象市场价格的因素, 运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估, 估价人员经过实地查勘和测算, 确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) , 估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元( 人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整) 。 详细情况见下表: 房地产评估事务所有限公司 法定代表人:

房地产估价常见错误案例分析

房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨

前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误

2020房地产资产评估报告模板

2020房地产资产评估报告模板 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点

xx年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法

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. . . 房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托：符向桃 估价：谭路芳 估价人员：谭路芳

2016年11月23日 目录 一、致委托函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)

致委托函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵委托，对贵位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司格按照有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵提供的相关资料，选用适宜的估价法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日

估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照人民国标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

房地产估价练习题及其答案精

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (

A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:( A.实物

B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价 D.标定地价

房地产估价计算练习

例5－1 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 解：(1)取得土地的费用=1.2×104(万元) (2)开发土地的费用=2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104 ×［(1+10%)3-1］ (3)正常利税=可转让土地的总价×(5.5%+9.5%) (4)可转让熟地的总价=1.2×104+2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］ +可转让熟地的总价(5.5%+9.5%) 可转让熟地的总价= (5)可转让熟地的单价＝ =439.4(元/平方米) 例5—1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润 =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×(销售税费率+销售利润率) 得出： 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率) 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积 =(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-(销售税费率+开发利润率))÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率) =[(120000000×(1+10%)3+250000000×(1+10%)1.5)÷{[1-(5.5%+9.5%)]×(2000000×60%)=4 39.4(元/㎡) 例6－13：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。 商店一层价格的估算： 租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元） 租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元） ＝375.69（万元） 商店二层价格的估算：

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房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳

2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)

致委托方函 房地产开发： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估

二○○八年十一月十日 估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

房地产估价理论与方法(计算选择题)

房地产估价理论与方法（计算选择题） 2004年 1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为700元/ m2。理论上应补地价（）。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。 A、44% B、50% C、67% D、86% 4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2 5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。 A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2 2005年 9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。 A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。 A、1250 B、1750 C、2050 D、2150 11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58 12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格