借力城镇化：联东U谷目标100个园区

借力城镇化：联东U谷目标100个园区

21世纪经济报道荆宝洁北京报道2013-03-13 23:28:51 评论(0)条随时随地看新闻核心提示：产业园区的失败案例触目皆是，如此快的扩张速度同时将极大的挑战资金和人力资源。“产业园区不管是从土地属性、社会价值等方面，是区别于整个地产行业的，我从来不以一个地产开发商的角度去思考问题。”北京联东投资（集团）有限公司董事长刘振东说。

在住宅地产、商业地产的竞争红海之外，产业地产正在“疯狂生长”。

仅在2012年12月单月，联东U谷一连签下6个项目，重庆两江新区国际企业港、合肥包河区产业综合体、无锡锡山国际企业港、南京江宁产业园、长沙国际企业港、唐山产业园。截至目前，联东U谷已在16个城市拥有25个产业园区，入驻企业2600余家。

无限的空间突然展开。在新型城镇化的背景下，地方政府希望摆脱过去卖地生财的模式，寻找新的产业发展路径，而企业期望寻找到更低成本、更优化的办公环境和市场。据透露，2013年联东开发的产业园区将达到40个，远期是100个园区。联东每个产业园区均较为适中，占地规模约为1500亩，以此推算，100个园区的规模约为1亿平方米，入驻企业达万家，这将为上市提供最佳素材。

然而，产业园区的失败案例触目皆是，如此快的扩张速度同时将极大的挑战资金和人力资源。“产业园区不管是从土地属性、社会价值等方面，是区别于整个地产行业的，我从来不以一个地产开发商的角度去思考问题。”北京联东投资（集团）有限公司董事长刘振东说。

蓝海抑或陷阱？

传统的住宅开发商一直在寻觅进入工业地产的机会。

早在2007年开始，万通集团董事长冯仑就开始筹划进军工业地产。2008年他在接受本报记者采访时曾表示称，万通将成为国内最大的工业地产商。“工业地产的需求很旺盛，受宏观调控的程度影响较小。”此外，绿地、陆家嘴、复地、鹏欣等开发商也均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。

尽管有旺盛的需求存在，但建成功的园区却非易事。中投顾问高级研究员薛胜文指出，国内园区建设的失败案例远多于成功案例，空置率高企是普遍的状况，特别是商务园区，空置率高达60%甚至更高。我国正处于结构调整、产业升级的阶段，各种新型、高端的产业园区不断涌现，但当地经济却未能相应地跟上步伐，资源禀赋和市场需求也并不足以承载，园区后期运营状态堪忧。

另一方面，各地产业园区几乎具有高度一致的发展目标，同质化现象极其严重。这不但加剧了相互之间的竞争，造成资源的浪费，供过于求的现象突出。这就加剧了各园区招商的压力，高空置率难题凸显。

公开资料显示，武汉市郊区的卓尔生态工业园、蔡甸区天润工业园、黄陂前川新城工业园等多个工业园区都存在着大量厂房空置、工业用地撂荒的现象。北京社科院副院长赵弘指出，“有一些地产商，占据着成千亩，成万亩的土地，自己没有能力开发，也不愿意让有能力的开发商进来，阻碍整个城市化推进和整个工业化的进程。”

考察多个城市后，联东集团副总裁王东升发现，工业园区供应量过剩是相对的，市场上缺乏的是符合需求的产品，2003年，联东集团首先提出“产业地产”的概念，希望对旧有的工业地产产品进行更新换代，最近几年，越来越多的地方政府认可联东的理念。而新一轮的城镇化浪潮，无疑打开了产业地产的巨大空间。“新型城镇化是人的城镇化，产业园成功的关键是引入产业，而非将其房地产化。”王东升说。

标准化的模块组合

在资金运营上，大多数做产业地产的开发商，除了依靠企业内部融资之外，主要靠住宅销售反哺产业地产，以补充资金投入。但如果以住宅开发的传统模式开发产业园区，失败的几率就会大大增加。

刘振东表示，从前期拿地开始，联东不会重点关注政府能够提供多少配套用地，而是关注政府能为入驻园区的企业提供什么样的政策。

产业地产不是建房子卖房子那么简单。据介绍，联东每进入一个新的城市，第一件事是全方位调研当地企业的需求。某个行业需要什么样的生产设备、什么样的硬件支持，甚至承重量是多少，都要了解。连公司的设计人员也被要求长期走访各类企业。截至2012年底，联东U谷的企业类型，涵盖生物医药、电子信息、新能源、新材料、机械、电子信息等行业。

全国化的布局，多元化的客户网络，使得体系内的资源共享成为可能：产业上下游客户联动、旧客户带新客户。有的国外连锁企业跟着联东的脚步在全国开分店，而有的国内品牌则借助联东的网络去国外拓展渠道。

对于产业地产商来说，核心竞争力不是卖房子，而是提供企业成长的服务平台。有的住宅开发商，投入大把资金，圈下大块土地，工房、办公楼也很快建好了，但招不到企业入驻，就因为对企业的内在需求一无所知。

王东升说，联东用了10年的时间，研究产业地产的规律，形成了一套完整的产品标准化模式，不久将对外发布有关产业地产标准的白皮书。虽然过去几年来自住宅地产和商业地产的诱惑很大，但联东在产业地产坚持下来了。城镇化和经济结构调整所带来的产业地产蓝海，就是国家战略给予联东坚守不渝的回报。

目前，联东提供三条产品线，总部综合体、研发综合体和产业综合体。标准化产品的复制并不意味着完全照搬，而是进行模块组合。产业开发商必须将政府的产业政策、主要诉求与企业的需求整合在一起考虑，提供投资、建设、施工、招商、运营的全过程服务，没有一定时间的经验积淀，模仿是模仿不到的。

目前，制约联东扩张的不是资金，而是人力资源。“资金可以通过销售来实现，并且好的项目和经营模式自会有资金主动追逐，但专业人才却难在短时间内培养。”联东集团营销策划部副总经理朱振波称。据透露，2013年，联东将集中精力打造三个服务平台，即为园区企业提供投融资服务平台、政策扶持服务平台、人力资源服务等。