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不动产司法拍卖与房屋限购政策的冲突及其对策

河南财经政法大学学报2019年第1期（总第171期）

刘学在牛路

(武汉大学法学院，湖北武汉430072)

摘要：司法拍卖一直是房屋等不动产变现的重要方式，但近年来却不断被各级政府出台的房屋限购令限制交易，二者之间产生了激烈的冲突，实践中各种问题也层出不穷。分析冲突之性质，乃法院在代表国家行使公法上的处分权时，同各级政府履行行政职责而产生的冲突，实际上是司法权与行政权之间的对抗。论其原因，是由于法律规范体系不严、行政主体执法依据不明、司法权威仍然不足等造成的。司法拍卖作为公法明文规定的行为，不应受到除法律、法规明确规定之外的特别限制，故各地政府出台的房屋限购令不应，也不能对其产生拘束力。我国应当在完善相关立法、限制政府职权和规范相应程序等基础之上，维护法律权威与司法公信力。

关键词：司法拍卖；房屋限购令;规范性文件；虚假诉讼

中图分类号：D925.1 文献标识码：A文章编号:2095-3275(2019)01-0089-06

一、不动产司法拍卖与房屋限购政策冲突问题之提出

司法拍卖又称民事执行拍卖、强制拍卖，是指法院根据债权人的申请，在民事执行程序中，以公开竞价的方式拍卖债务人的财产，并以所得价金满足债权人之债权的活动。司法拍卖通过对各方主体的制约，能够保证拍卖在公平、公正、公开的基础上实现标的物价值的最大化，可以最大限度维护债权人权益，因此，一直是房屋等不动产债权执行的重要方式。

近年，各地政府为了贯彻中央关于房地产市场调控的政策精神，纷纷出台房屋限购政策并不断加大力度，以抑制在一些地方出现的因“炒房”等引起的价格畸高以及可能形成的房地产泡沫问题。但是，限购政策一经落地，在实践中便引出了司法拍卖的房产是否受限购政策影响的问题，各界产生了不同的认识，地方政府也出台了不同的规定。大部分地方政府尚未出台相关文件将司法拍卖房产纳人房屋限购管控范围之中，而一些地方政府则已经明确不将司法拍卖房产纳人限购政策之中，如西安市政府在2017年6月28日出台的房地产市场调控政策中明确规定，“通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制”。杭州住房保障和房地产管理局官网在2016年11月10日刊发的关于限购政策的答疑中，明确指出司法拍卖住房不在限购范围内。上海市房地产交易中心亦表示只要有法院的判决书、裁定书或是调解书，有拍卖行的协助执行通知书，这种行为就属于强制拍卖，不会被限购。而北京、深圳、佛山、东莞、珠海、厦门、南京、嘉兴、济

! 收稿日期:2018-09-24

基金项目：本文系2017年度教育部人文社会科学研究规划基金项目“民法典制定背景下程序法与实体法融合机制研究”的阶段性成果，项目批准号17Y JA820017。

作者简介:刘学在，男，武汉大学法学院教授，博士生导师，法学博士，研究方向：民事诉讼法学研究;牛璐，女，武汉大学法学院民事诉讼法方向硕士研究生，研究方向：民事诉讼法学研究。