临海市养老地产调查研究报告

临海市养老地产调查研究报告

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临海市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告

2017-2022年

前言

养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分:养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年,老年人口总数将达到3亿；到20５0年我国老年人口总数将超过４亿,即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例,这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。

随着我国步入老龄社会,养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域,以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来,养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下,中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。

中商产业研究院发布的《2017-２022年临海市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析,深入而客观地为您剖析临海市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型,综合运用定量和定性的分析方法,分析了临海市养老地产行业发展概况，行业发展现状,临海市养老地产市场投资机会，临海市重点区域养老地产布局;临海市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对临海市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态,把握市场机会,做出正确经营决策的依据。

【出版日期】20１６年

【交付方式】Emaiｌ电子版/特快专递

【价格】纸介版：98０0元电子版：9500元纸介＋电子：9８00元

第一章养老地产发展基础概述

第一节养老地产概述

一、养老产业的定义和目标

二、养老地产的内涵及特征

三、养老地产利益主体分析

四、成熟养老地产特点分析

第二节养老地产行业政策分析

一、中国房地产市场调控政策分析

二、中国养老地产的支持政策分析

三、《中华人民共和国老年人权益保障法》

四、《关于加强老年人优待工作的意见》

五、《关于加快发展养老服务业的意见》

六、《中国老龄事业发展“十二五”规划》

七、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》

八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》

九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布

十、２01４年7月试点实施“以房养老”

第三节中国养老地产社会环境分析

一、中国人口老龄化趋势分析

二、中国老年人养老模式分析

三、中国养老观念的转变分析

四、社会养老服务体系的现状

五、中国的老龄人口红利分析

第二章养老地产发展状况分析

第一节养老地产行业发展现状

一、养老地产处于摸索阶段

二、房企布局养老地产情况

三、保险企业涉足养老地产

四、外资在华投资老年住宅

五、中国养老地产开发特点

第二节不同类型养老地产市场分析

一、养老服务嵌入式住宅市场

二、养老服务型老年公寓市场

三、“学院式”养老地产市场

四、健康养生型养老地产市场

五、养老综合体养老地产市场

第三节养老地产开发运营模式分析一、养老地产商业模式分析

（一）中国现有养老地产模式分析（二）适合中国养老地产开发模式

(三)中国养老地产运营模式分析

(四)中国养老地产盈利模式解析(五）养老地产商业模式创新分析

二、养老地产管理模式分析

（一）房地产开发商管理的模式（二)与专业公司建立战略联盟

（三）引进专业公司的管理模式（四）各种管理模式的优劣对比(五)养老地产管理的收益分析

第三章临海市房地产市场环境分析

第一节临海市行政划分

第二节临海市地理气候资源环境分析

一、地理位置

二、地质

三、气候

四、资源

第三节临海市交通环境分析

一、交通

二、铁路

三、公路

四、水路

五、民航

第四节临海市宏观经济环境分析

一、临海市GDP增长情况

二、临海市固定资产投资

三、临海市居民收支情况

四、临海市产业结构分析

第五节临海市地产业社会环境分析

一、临海市消费市场情况

二、临海市人均住房面积

三、临海市安居工程建设

第四章20１５-2０１6年临海市房地产市场发展分析第一节20１5-２016年临海市房地产市场政策环境

一、临海市土地政策综述

二、临海市房地产政策分析

三、临海市住房公积金新政

第二节2015-2０16年临海市房地产市场分析

一、临海市房地产投资情况

二、临海市房地产供给分析

三、临海市商品房销售情况

四、临海市房地产成交情况

(一）住宅成交情况

(二)商铺成交情况

(三)写字楼成交情况

四、临海市房地产优势企业

第三节临海市优惠楼盘情况

第四节2015-2016年临海市房地产价格走势

第五章临海市人口老龄化现状分析

第一节人口老龄化标准

一、老年人年龄划分标准

二、老龄化社会划分标准

第二节临海市人口结构分析

一、年龄结构

二、性别结构

三、户籍结构

四、教育结构

第三节临海市老年人口数量统计

一、２０14年临海市老年人口数量

二、2０15年临海市老年人口数量

三、2016年临海市老年人口数量

第六章临海市养老地产市场投资机会分析第一节临海市养老地产业发展优势

一、临海市区位优势

二、临海市气候特征

三、临海市政策支持

第二节临海市养老服务供应分析

一、临海市养老机构数量

(一）城市养老机构数量

(二）农村养老机构数量

二、临海市相关社会组织数量

三、临海市专业养老服务人才数量

第七章临海市重点区域养老地产布局分析第一节重点布局区域——区域Ａ

一、房地产开发投资分析

二、养老地产发展优势分析

三、养老地产重点项目分析

四、养老地产需求前景分析

第二节重点布局区域——区域B

一、房地产开发投资分析

二、养老地产发展优势分析

三、养老地产重点项目分析

四、养老地产需求前景分析

第三节重点布局区域——区域C

一、房地产开发投资分析

二、养老地产发展优势分析

三、养老地产重点项目分析

四、养老地产需求前景分析

第八章养老地产市场目标消费者分析

第一节老年人特征与消费能力分析

一、老年人的生理特征研究

（一）老年人人体工程学

(二)老年人的生理特征

(三)老年人的生理需求

二、老年人的心理特征研究

（一）老年人的心理特征

（二)老年人的心理需求

三、老年人的行为活动特征

（一)老年人活动分布圈

（二）老年人的活动特性

四、老年人群购买力分析

(一）老年人经济收入来源

（二）老年人购买力正提升

第二节中国养老地产客户群体分析

一、企事业单位老年退休人群

二、收入学历较高的中年子女

三、追求安逸老年生活退休者

四、休闲度假养生的老年客流

五、养老地产的潜在客户分析

六、养老地产客户群消费特征

第三节养老地产消费者行为分析

一、中国居民养老意愿调查

二、老年人的养老消费观念

三、消费者对养老地产认识

四、不同老年人关注度调查

五、养老地产设施服务需求

六、养老地产入住方式调查

第九章临海市养老地产项目营销策略分析第一节养老地产项目的选址及定位

一、养老地产项目的选址策略

二、养老地产的项目定位分析

第二节临海市养老地产项目营销策略研究

一、养老地产营销中存在的问题

二、养老地产市场营销策略分析

三、养老地产项目销售渠道类型

四、养老地产项目销售渠道选择

第三节临海市养老地产项目促销策略分析

一、养老地产促销目标分析

二、养老地产促销方式分析

三、养老项目促销策略分析

（一)养老地产广告促销策略

(二)养老地产人员推销策略

(三)养老地产营业推广策略

(四）养老地产公共关系策略

第四节临海市养老地产产品价格策略分析

一、养老地产项目定价策略分析

二、养老地产项目价格影响因素

三、养老地产项目定价方法研究

四、养老地产项目调价方法研究

第五节临海市养老地产网络营销策略分析

一、养老地产网络营销运作模式分析

二、养老地产开展网络营销的优势

三、养老地产开展网络营销的缺陷

四、养老地产网络营销的整合互补

五、养老地产实现网络营销的策略

第十章临海市养老地产业扶持政策分析

第一节社会保障政策

一、医疗保险政策

二、养老保险政策

三、离退休政策

第二节“以房养老”政策解读

一、政策路径

二、适用条件

三、国内实践

四、发展困局

第三节养老地产业其他相关政策解读

一、政府鼓励民间资本参与养老服务

二、政府购买公共服务政策解读

三、养老服务业“十二五”政策导向

第十一章临海市养老地产投融资市场战略分析

第一节临海市养老地产投资开发影响因素

一、地区经济水平

二、地区居民收入

三、社会福利制度

四、老龄人口数量

五、居民养老观念

六、地区生态环境

七、地区地价水平

第二节临海市养老地产投资特性分析

一、养老地产行业投资特性分析

二、养老地产项目投入产出分析

三、投资养老地产关键决策要素

四、养老地产的投资价值点分析

（一)进入品牌效应

（二)售租获取利润

(三）运营管理获益

（四）地区辐射效应

（五)社会口碑效应

第三节临海市房地产企业投资养老地产可行性分析

一、养老地产成房企开发新方向

二、房企开发养老地产优势分析

三、房企开发养老地产前提分析

四、房企投资养老地产效益分析

五、房企开发养老地产战略分析

第四节临海市养老地产投资风险分析

一、产业政策风险

二、房产信贷风险

三、新兴市场风险

四、投资收益风险

五、物业管理风险

第五节临海市养老地产投融资策略分析

一、房地产投融资主体分析

二、养老地产融资渠道分析

三、养老地产融资方式分析

四、养老地产融资策略分析

五、养老地产PＦＩ融资模式

第十二章２017-２022年临海市养老地产投资前景趋势预测第一节２0１7－2022年养老地产发展趋势分析

一、综合性住宅将成为主导产品

二、市场竞争激烈设计更重细节

三、更加注重以人为本开发理念

四、小户型是养老地产开发首选

五、将逐步从主城区向郊区转移

六、开发不再片面追求规模档次

第二节2017-2022年临海市养老地产市场机会分析

一、养老综合体的市场机会

二、养生养老地产市场机会

三、养老旅游地产市场机会

四、养老地产区域投资潜力

五、保险企业养老地产机会

六、医疗康复机构市场机会

七、酒店管理企业市场机会

第三节２0１7-2０22年临海市养老地产市场发展前景

一、养老地产成房地产新增长点

二、养老地产产品渐成新型刚需

三、养老地产潜力巨大尚需升级

四、养老地产市场需求前景广阔

五、养老地产市场规模预测分析

第四节2017-２02２年临海市养老地产业发展前景预测

一、养老地产需求前景预测

二、养老地产的机遇与挑战

(一)开发养老地产贵阳有优势

(二)发展养老地产面临的“瓶颈”

三、２022年老年人口预测

四、养老服务机构需求预测

五、养老地产业前景展望

图表目录（部分）

图表传统住宅地产与养老地产的对比

图表2０1１-２01６年６0岁以上老年人口数量及占比统计图表中国主要房企试水养老地产一览表?

图表异地养老模式及其特征?

图表专门建设综合型养老社区

图表普通社区中配建各类养老产品

图表养老设施与幼儿园并设

图表国内养老地产的盈利模式

图表养老地产管理模式优劣势对比

图表临海市行政区划概览

图表20０８-2015年临海市房地产开发投资额统计

图表２010-20１5年临海市老年人口数量增长趋势图

图表２011－2015年临海市城市养老服务机构统计

图表2011－2０15年临海市农村养老服务机构统计

图表2０11－2015年临海市老年人与残疾人服务机构统计图表养老地产消费者配套设施需求调查结果

图表养老地产消费者意愿入住方式调查结果

图表养老地产投资决策的关键要素图

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4、互联网金融研究报告

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１0、现代服务业系列报告

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《20１6-20２1年中国教育改革创新前景及发展战略研究报告》

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《2016-2０２1年中国体育服务行业深度调查与前景预测研究报告》

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《2016-2021年中国职业教育培训市场潜力与投资前景研究报告》

《20１6-２021年中国冷链物流市场前景调查及投融资战略研究报告》

中商产业研究院简介

中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，研究范围涵盖智能装备

制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。公司致力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研究报告及高价值的咨询服务。

中商行业研究服务内容

行业研究是中商开展一切咨询业务的基石,我们通过对特定行业长期跟踪监测,分析行业需求、供给、经营特性、盈利能力、产业链和商业模式等多方面的内容,整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源,为客户提供深度的行业市场研究报告，全面客观的剖析当前行业发展的总体市场容量、竞争格局、进出口情况和市场需求特征等，对行业重点企业进行产销运营分析，并根据各行业的发展轨迹及实践经验,对各产业未来的发展趋势做出准确分析与预测。中商行业研究报告是企业了解各行业当前最新发展动向、把握市场机会、做出正确投资和明确企业发展方向不可多得的精品资料。

中商行业研究方法

中商拥有1０多年的行业研究经验，利用中商Askci数据库立了多种数据分析模型,在产业研究咨询领域利用行业生命周期理论、SCP分析模型、ＰEＳT分析模型、波特五力竞争分析模型、ＳWOT分析模型、波士顿矩阵、国际竞争力钻石模型等、形成了自身独特的研究方法和产业评估体系。在市场预测分析方面，模型涵盖对新产品需求预测、快速消费品销售预测、市场份额预测等多种指标,实现针对性的进行市场预测分析。

中商研究报告数据及资料来源

中商利用多种一手及二手资料来源核实所收集的数据或资料。一手资料来源于中商对行业内重点企业访谈获取的一手信息数据;中商通过行业访谈、电话访问等调研获取一手数据时,调研人员会将多名受访者的资料及意见、多种来源的数据或资料进行比对核查,公司内部也会预先探讨该数据源的合法性,以确保数据的可靠性及合法合规。二手资料主要包括国家

统计局、国家发改委、商务部、工信部、农业部、中国海关、金融机构、行业协会、社会组织等发布的各类数据、年度报告、行业年鉴等资料信息。

数据来源数据种类

金融机构金融机构公开发布的各类年度数据、季度数据、月度数据等

政府部门宏观经济数据、行业经济数据、产量数据、进出口贸易数据等

行业协会年度报告数据、公报数据、行业运行数据、会员企业数据等

社会组织国际性组织、社会团体公布的各类数据等

行业年鉴农业、林业、医疗、卫生、教育、环境、装备、房产、建筑等各类行业数据公司公告资本市场各类公司发布的定期年报、半年报、公司公告等

期刊杂志在开期刊杂志中获取的仅限于允许公开引用、转载的部分

中商调研研究人员、调研人员通过实地调查、行业访谈、获取的一手数据中商的产业研究服务优势

产业研究优势优势体现

丰富的数据资源、强大数据挖掘能力中商是中国首家自建数据库系统的产业研究咨询机构,公司自主研发的Askcｉ数据库和ＣＩSｏｕrｃe中商情报通对各类数据建立中商企业数据库、全球数据库、宏观经济数据库、行业数据库、区域数据库、调研数据库等专业数据库，覆盖近5０0０多个细分产业数据。

知名的研究团队，优质的研究咨询服务中商拥有具备专业背景知识和熟悉产业运营的复合型人才, 产业分析师、行业专家及咨询顾问共计３00余名，在宏观经济、区域经济、细分行业及政策法规研究方面具备很强的实力。公司研究团队为客户提供专业的产业研究咨询服务及个性化的专项咨询服务。

专门的客服团队，满足客户个性化咨询服务公司建立了专门的客服团队,能够更为准确的了解客户的需求并满足，并且能够对客户的需求进行快速的处理,深入为客户提供多样化、个性化产品解决方案。通过加强员工培训与业务创新，开创了民营银行筹建、保险公司筹建等新型咨询服务业务。

产业大数据平台成就最具影响力行业门户公司旗下中商情报网是是国内专业的商业大数据发布和查询平台,经过多年的发展吸引培养了一批忠实用户,已成为中国财经领域“最具影响力行业门户”,为国内外企业、金融从业人员、创业人员、科研院所工作者等提供客观、时效、高价值的商业资讯。

中商的影响力

国家政府部门及权威媒体广泛报道与引用中商产业研究院专业研究结论

国内外主流财经媒体及国家政府部门大量引用中商数据及研究结论，如央视财经、凤凰财经新浪财经、中国经济信息网、国家商务部、发改委、国务院发展研究中心（国研网)等。

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

15种养老地产开发模式分析

15种养老地产开发模式分析

[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开

发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还

会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

上海地区养老现状分析

上海地区养老现状分析 建国以来，我国长期实行“城乡二元体制”，导致广大农村地区居民一直被排除在社会保障体系之外。随着我国人口老龄化时期的到来，我国部分地区甚至呈现出“未富先老”的现象，给农村基层和家庭带来了沉重的包袱。特别是我国取消农业税后，如何维持和提高原有农村社会保障的水平，如何解决“农村五保户”的养老经费问题，将成为“免税”后凸显出来的首要问题。上海地区作为全国经济和社会发展的最前沿，在雄厚经济实力的支持下，养老发展正处于高速发展的阶段，其现状又是如何？ 一、上海地区农村养老现状 就算是经济发达的上海，农村的养老问题依然如同全国一样，那么苍白无力，其不完善主要体现在以下四点： 第一，农村老龄居民多子多女，未来将呈现老龄化加速趋势。在新中国成立初的十几年，由于社会保障制度的不完善，绝大多数的家庭本着养儿防老的危机意识，都育有多个子女，平均每户家庭都基本有至少两个或两个以上的子女，其子女在20年后也将步入老龄人群中，所以对社会的养老职能是个不小的挑战。 第二，农村老龄人口在经济上属于弱势群体。2009年，上海农村居民家庭人均可支配收入比上年增长8.2%，达到了12324元人民币，相比城市居民家庭人均年可支配收入28838元，两者还是有较大的差距。年轻人在满足自身生活需求之后再拿出钱去赡养老年人，就显得力不从心了，有时候老人生个大病，整个家庭一年的辛苦都白费了，是农村老年人的悲哀。 第三，农村老龄居民以家庭赡养为主要养老方式。由于土地的征用，许多农村家庭的自留地已经没有了，许多60~70岁的老人已经没有地可种，而自己又已经丧失了基本的劳动能力，不少老年人都是以儿子或女儿的赡养为主要养老方式。 第四，农村老龄居民缺乏精神、心理供养体系。由于子女大都都在工厂上班，时常不在家，造成留守在家中的老年人缺少与家人的沟通，在精神上形成了一种寂寞的状态，只能通过串门或四处聊天来排解心中的寂寞。而大多数农村尚没有专门为老年人设立的娱乐场所和设施，或设施场所较远，导致缺乏精神供养条件，大多老人还处于精神、心理自养阶段。 虽然农村的建设速度很快，但农村养老的现状依然没有实质性的改变，农村通常都是老年人口聚集的地方，养老事业在农村的发展是刻不容缓的，老年人在农村辛苦奋斗了一辈子，就是希望在年老阶段能有所依靠，安度晚年，光靠子女的赡养是不够的，还需要政府投入大量的人力物力改善农村居民的生活水平，医疗卫生水平。 二、上海地区社区养老现状 目前，上海老年人口养老保障已经完成了由家庭养老到社会养老的转变。2005年，82％的老年人主要生活来源来自离退休金、养老金，其中非农业老人比重高达93.1%。2006年，上升到86.8%的老年人口拥有养老保障保险。到2008年，已经高达90％。虽然现状还令人满意，然而，上海养老居住方式还处于自主选择、政府积极引导阶段，很多观念、构想尚在探索之中。

中国养老地产模式经典案例集锦

中国养老地产模式经典案例集锦目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放； 1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；

15种养老地产开发模式研究

周燕珉：15种养老地产开发模式研究 清华大学建筑学院教授周燕珉 各位领导、各位来宾、各位同行大家好！ 今天我讲的题目是“15种养老地产开发模式研究”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种)，我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式非常的关注，我们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到规划建设或者室内设计，今天我讲的稍微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况，有些东西有一些共同的特点。第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型 下面讲一下第一类：与社区共同建设 模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型) 模式2——新建居住区中同时开发养老社区 模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等 模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施 这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。 开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。 案例：广东惠州养老社区 地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房

案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例

案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标 养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。 养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。 养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。 二、上海亲和源老年公寓发展简况 上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。 其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，

充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。三、公寓规划设计分析 亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。公寓内橱柜床椅、家用电器齐备，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水24 小时供应，随时可入住。 在社区建筑方面，亲和源充分考虑到老年人的生活特点，建有各式各样的宜老设施。主要包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施，高低扶手栏杆、可容纳双轮椅通过的宽大通道等，在卧室和浴室两处意外事故高发处都装有红外线感应装置，既保证了老人的隐私，又便于值班人员监控老人。 亲和源还建有智能化总控中心，800 多个摄像头和紧急呼叫按钮联网(机)工作，全方位地保障老人的人身和财产安全。具体包括电视监控系统，无线求助定位系统，室内红外线监控系统，紧急呼叫按钮系统，智能“一卡通”系统，周界报警系统，数字自动化控制系统(BA)，企业资源计划管理系统(ERP)等八大系统。除此之外，亲和源社区还设有游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种适合于老年人运动、休闲的场所，硬件设施之齐备，可以说是传统意义上的养老院所无法比拟的。 四、公寓运营模式分析 亲和源老年公寓入住的男性必须满60 岁，女性满55 岁。老年人提供会费，企业则保证终身的会员服务。亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。不记名卡需支付一笔89 万元，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋

国内养老地产投资建设情况一览表

国内养老地产投资建设情况一览表 企业名称项目概况项目启动时 间 运营模式其他 1 万科地产“万科幸福汇”项目已落户北 京房山，项目坐落于风景秀丽、 气候宜人的CSD后花园——窦 店。窦店，作为未来重点发展的 卫星城以及北京链接周边城市经 济群的中央枢纽区，蕴藏着巨大 的发展潜力。是万科进军老年地 产领域的首个项目。2011年1月 22日“万科幸 福汇”项目历 时近五年五 年华彩入市 严格限定于产 品层面，计划 建更多更好的 “长者住宅” （已纳入公司 发展战略），服 务上除引入亲 和源外，亦会 与水博克合 作。 利用商业配套建设的“活 跃长者之家”和配建于住 宅部分的“活跃长者住 宅”。前者以销售为主， 后者则主要用作自持。 2 保利地产已成立“善居养老研究中心”，并 与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。 2010年11 26日 上海保利地 产西塘项目 奠基仪式隆 重举行 拟引入日本模 式，但合作方 式尚在规划设 计中。 日本经营模式有两种:一 种是将住宅卖给老人 然后采用倒按揭，在老人 去世后，如果有剩余，则 返还给其后代或用作公益 用途； 另一种模式就是俱乐部会 费形式。 模式可供参考 3 花样年地产2011年6 月底收购深圳南山区 TCL 项目地块兴建第一个养老地 产项目。定位于健康产业园，并 与其它产业实现组合，涉及老年 人的健康体检、运动、体育训练、 健康理疗等具体项目。将于明年 开业。2013年启动， 预计2015年 完成 公司称在养老 地产领域的经 营模式研究已 完成。具体不 详，待了解。 花样年集团自身成立了福 泰年投资管理有限公司以 负责养老产业的工作，提 供服务的全部是自己的员 工，并且以收取服务费为 主要的盈利手段。 4 北京太阳城 房地产开发 有限公司北京太阳城坐落于京城北郊昌平 区小汤山镇，社区建有：北京太 阳城医院、国医堂、文化宫、购 2001 年，北京太阳 以地产开发模 式进行运营， 仅象征性拿出 在项目内部，从物业管理、 购物、餐饮到医疗，已经 形成了一个产业链，与央

养老地产项目选址研究_臧雯静

养老地产项目选址研究 臧雯静 新华家园养老服务（北京）有限公司 摘　要：鉴于养老地产项目选址方面的文献研究较少，笔者主要结合自身工作经验，阐述养老地产项目选址的普遍性要素，并对不同类型的养老地产项目选址的特殊要求分别分析，并对国内养生度假型养老项目的选址给出几个推荐区域。 关键词：养老地产　项目选址　推荐区域 鉴于养老地产项目选址方面的文献研究较少，笔者主要结合自身工作经验，阐述养老地产项目选址的普遍性要素，并对不同类型的养老地产项目选址的特殊要求分别分析。　 一、影响养老项目选址的普遍性因素 1.经济和人口基础。从美国、日本等国家的老龄化及经济发展趋势来看，养老产业均在老龄化率达到10%且加速上升、人均GDP达到1万美元左右时进入快速发展期。2015年是我国65岁以上人口占总人口比率达到10.2%，人均GDP预计2019年将达到1万美元，目前，北京、天津、上海、浙江、江苏等省市人均GDP已超过1万美元。根据国外老龄化经验，结合我国的发展现状，北京、上海及一些东南部沿海省份已经具备了较好的经济和人口基础，对于养老地产项目的需求逐渐增加，在养老地产项目选址时，应优先考虑这些省市。 2.政府政策支持情况。近年来，国家和地方政府相继出台了很多支持养老产业发展的政策，包括土地、税收、建设及运营补贴等，由于各地经济发展和老龄化程度不同，支持力度也有所不同，影响着养老项目拿地难易程度、审批效率、开发及运营成本等。此外，各地对于引进外来投资有不同的优惠政策，甚至同一城市各个区县、开发区政策也会有所不同。养老项目选址，要充分考虑这些政策因素的影响。 二、护理型项目选址因素 护理型项目主要面向身体机能退化较严重、在半自理乃至护理状态、甚至需要专业医疗照护的老年人。我们讨论此类项目的选择，主要是讨论此类项目如何在城市中选址的问题。 1.人口学基础。区域内的常住人口密度，是护理型养老项目的市场基础。老人人口的结构是支撑护理型养老项目市场的核心和关键，由于护理型养老项目面向的是不能自理的老人，在无法全面掌握区域内老年人健康情况的情况下，根据人口结构进行市场预测是较为合理的方式。除了人口密度和结构指标，还可将常住家庭数量、5-10年以上房龄的商品住宅小区数量等作为考察指标。 2.区位因素。根据笔者所在单位的调查，老人的子女多希望护理型养老项目离子女家或者工作地点不是非常远，以半小时左右车程为最佳，以方便探望，因此护理型项目不要建于过于偏远的郊区地带。但项目也不应建在过于繁华的商业闹市区，不利于老人的休息、护理和紧急救治。护理型养老项目应选择在地段较为平坦的区域，切勿修建于山区、坡度较大的地区。 3.配套设施。对于护理型养老项目而言，优质的医疗资源至关重要。如项目三公里半径范围内有不少于三家医院，且其中有一家三甲医院，那么项目将产生较强的吸引力。项目在选址阶段就应提前考察医疗资源，与医院建立良好的合作关系，规划绿色通道，确保老人出现紧急状况可以及时送医院就诊。 4.竞品项目。根据我国目前老年人的消经济能力和消费习惯，老年人在消费时一般较为理性、谨慎。根据笔者工作经验，老年人在选择养老机构时，90%的老人都会实地考察3-5家养老机构，并进行全面比较，才会决定最终是否入住。因此，在项目三公里半径范围内，如存在1-2家竞品项目，并不是一件坏事，反而有可能促进老人在比较中做出选择。而当竞品项目超过三家，则应按照该区域人口密度、人口结构等因素考虑市场容量。 综上所述，护理型养老项目应综合考虑人口密度、老年人口结构、地势、交通、配套等因素，优先选择既不远离市区、也不过于繁华的区域。以北京为例，三环至五环之间是护理型项目较为理想的选址区域。 三、活跃型项目选址因素 活跃型项目指专为健康老人设计，提供适老性居住环境、配套设施和服务，适宜老年人常年居住生活的社区。 1.经济水平。活跃型项目本质上是对老年人原有住宅和居住方式的替换，项目的需求刚性不强，而且此类项目的收费模式多为产权销售、会员卡、押金等，需要老人一次性支付大笔金额。根据笔者所在单位的调查，已经入住及正在考察活跃型项目的人群中，65%的老人和59%的子女预算在8000-11000元/月之间；更有15%的子女的预算在15000元/月以上。由此可见，此类项目需要较高的收入水平做支撑，因此选址首先应考虑北上广深等一线城市，以及东南沿海地区。 2.区位因素。活跃型项目一般应选择建在城市郊区，并避开工业园区、交通干线，建议选择与市区的车程大约在1.5-2小时之间的近郊区域，近郊与市区的联系较为紧密，不至于让老人产生脱离城市、被人遗忘的感觉，也便于老人与子女联络。 3.配套设施。根据笔者所在单位的调查，医疗条件依然是老人最关注的配套设施，但老人对医疗资源的依赖会降低，有简单的医务室即可，最好能与周边综合性医院建立绿色通道。老人一般不要求周边有完善的商业、文体配套，只要项目配备有定期前往市区、商业区的通勤工具即可。 综上所述，活跃型项目应优先考虑经济较发达城市的近郊地带、交通便利、环境优雅的地区。此类项目对选址的要求并不太高，若想项目取得成功，更重要的是自身的规划设计、成本控制、运营服务等能力。 四、养生度假型项目选址因素 养生度假型养老项目主要针对健康老人季节性、区域性的需求。越来越多的健康老人在刚刚退休、生活完全自理的阶段，愿意在特定阶段前往特定区域，开展养生、休闲、度假、社交为目的的退休新生活。此类项目的选址与旅游度假地产有相似之处，但要考虑老人特有的生理及精神需要。 1.气候及生态条件。一般而言，18-25度气温是人体感受最舒适的温度，45%～65%是人体最适宜的湿度。老人多采取季节性养生度假的方式，只要当一个区域每年的温度、湿度维持在适宜范围内超过半年以上，就具备建设养生度假型养老项目的基本气候条件。养生度假型项目在选址时，应全面衡量区域的生态环境。良好的生态环境指优良的空气质量、较高的植被覆盖率、健康的水资源等，良好的生态环境有利于老年人某些慢性疾病的改善。 2.旅游资源。丰富的旅游资源对于任何度假类项目都是至关重要的。对于老人而言，较为有吸引力的自然资源包括相对清净的山、水、林及具有保健功能的温泉等；较为有吸引力的人文资源包括有较高历史价值、或有浓郁当地风情的景观。 3.交通条件。养生度假型项目要着重考虑飞机、高铁、高速公路等交通工具的可达性。老人前往项目所换乘的交通工具绝对不能超过三种以上，否则会不便于老人行动，也会增加不安全因素。 4.配套设施。由于大多数养生度假型项目会在项目内部配备较为完善的软硬件设施，老人对于周边环境的依赖相对较弱。但由于老人在养生度假型项目内居住时间较长，会有自己生火做饭的需求，因此希望项目周边有菜市场、超市等生活配套。 综上所述，笔者结合工作经验，对国内养生度假型养老项目的选址给出几个推荐区域。 海南地区热带海岛气候，空气干燥，滨海、温泉等休闲资源丰富，核心城市是三亚西南地区 冬无严寒、夏无酷暑，年温差小，拥有丰富的生态旅游资源，核心城市是成 都、昆明、腾冲、西双版纳 东北地区 属于中高纬度，夏季凉爽，地热资源丰富，核心区域有长白山、阿尔山等地 区，适合夏季避暑 两广地区 山海兼备，有自然景观、人文景观、民俗风情等，核心城市是桂林、珠海、 厦门、广州、深圳等 参考文献： [1]中国新一线城市之争 突围之战看成都[N]. 杜冉乐. 每日经济新闻. 2016-12-02 (015)． [2]房地产或迎新发展方向[N]. 蒋劲劲. 南方日报. 2016-12-16 (B01)． [3]养生旅游与全球化：一个概念框架(上)[N]. 周珍,谢雯. 中国旅游报. 2011-12-21 (011)． [4]互联网+背景下房地产企业如何实现转型升级[J]. 唐红英. 企业改革与管理. 2016(14)． 工 程 管 理 经营管理者　Manager' Journal 314

养老项目研究分析

2014年中国养老地产运行情况分析报告 一、国内参与养老地产的主力机构 随着中国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，已经占总人口的10%，由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。 （一）传统地产商拓展细分市场，秉承住宅开发思路采用销售模式 传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的，介入养老地产投资开发，多以开发住房的思路开发养老地产，以养老的概念将产品进行差异化打造，最终以产品销售实现投资回报，养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计，国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上，其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄；但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果，如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。

（二）产业资本积极介入，注重长期持有运营获取回报 专注于养老市场的产业投资者不同于房企，往往长期持有养老地产项目，以后期运营获得回报，相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。上海亲和源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性，其开发运营的项目上海亲和源养老社区，北京乐成恭和苑、北京太申详和山庄取得了较好效果。由于养老地产投资回报周期往往较长（业内普遍估计8-10年），采取持有经营模式的养老地产开发商常常采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地（甚至工业用地、军产地）的方式来获得土地，以减少土地的资金投入，缩短投资回报周期。虽然运营模式上，出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式，但实际运营效果差强人意，经过长达3-4年运营仅仅收回了投资成本，盈利尚需时日。

十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

目录 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 (2) 整体规划 (2) 项目特色 (2) 经营模式 (2) 项目配套 (2) 1.颐养院 (2) 2.健康会所 (3) 3.亲和学院 (3) 4.配餐中心 (3) 5.度假酒店 (3) 二、“大社区+养老组团”的开发模式 (3) ——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目 (3) 项目概况 (4) 配套设施 (4) 1.长者乐园：“金十字”养生休闲区 (4) 2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区 (4) 3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求 (4) 4.社区配套 (4) 服务理念 (5) 运营模式 (5) 项目特点 (5)

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层

(完整版)6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例

6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例 2014-09-09 养老 题图为蜗牛养老产业俱乐部LOGO |6个国外养老中心设计案例 1、美国太阳城养老社区 2、WoZoCo老年公寓——MVRDV作品 3、葡萄牙奥埃拉什老年中心 4、斯洛文尼亚Hodo?老年中心 5、德劳丁老年公寓 6、奥地利老年人公寓 一、美国太阳城养老社区 1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区 太阳城是美国著名的养老社区，它位于亚利桑那洲，凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。 社区于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。 太阳城占地37.8k㎡，其中陆地37.6 k㎡，水域0.2 k㎡。太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活的一切设施和法规 2、太阳城经历了20年的发展历史 1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施，也成为了所有养老社区规划学习的对象。 在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。 3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主

养老地产研究报告10.14

养老地产研究报告 引言 关于“老龄化”，国际上最简单的两条评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过了10%，或者65岁以上的人口数占总人口数的比例超过了7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。根据国际通行的评判标准，我国已成为人口老龄化国家，“银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述。 随着老龄化的到来，日渐弱化的家庭养老功能、政府有限的财力、不断增长的人口老龄化、机构养老的缺陷等问题开始凸现，各种社会力量逐步介入养老市场，多样化的养老方式不断涌现。虽然有关部门和不少民间机构、人士都看好养老市场的发展前景，但如何消除社会传统偏见、找出适合我国当前国情的养老方式、办好适应不同层次老年人需求的养老服务机构，还是需要在实践中不断摸索和探讨的问题。 一、我国老龄化现状分析 (一) 我国老龄化现状 据统计，截止2005年，我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。 在上海，2005年，全市户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%；北京目前60岁以上的老年人口已达188万，占总人口的14.6%，据预测，到2025年，北京全市老年人口将达到416万，占总人口的30%；2006年底，天津市户籍60岁以上老年人口有148.81万，占总人口比例达到15.68%。 据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、江苏（13.75%）、浙江（13.18%）、重庆（12.84%）、辽宁（12.59%）、