房地产开发企业土地增值税的扣除项目和企业所得税的扣除项目有什么不同

房地产开发企业土地增值税的扣除项目和企业所得税的扣除项目有什么不同？

计算土地增值额时税法允许扣除的项目。主要包括：（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定.(5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上第一、二项金额之和加计20%的扣除额。

企业所得税扣除项目（1）利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。（2）计税工资的扣除。计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。

（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、1.5％），可以在计算企业应纳税所得额时予以扣除。纳税人超过按计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费。职工教育经费，则不得扣除。纳税人发放工资低于计税工资标准的，按其实际发放数计提三项经费。

4）捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在应纳税所得额3％以内的，允许扣除。超过3％的部分则不得扣除。

（5）业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；全年营业收入在1500万元以上，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的2‰；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超

过该部分营业收人的1‰。营业收入是指纳税人从事生产经营等活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。缴纳增值税的纳税人，其业务招待费的计提基数，是不含增值税的销售收入。

（6）职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。（7）残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府规定上交的残疾人保障基金，允许在计算应纳税所得额时扣除。

（8）财产、运输保险费的扣除。纳税人缴纳的财产。运输保险费，允许在计税时扣除。但保险公司给予纳税人的无赔款优待，则应计入企业的应纳税所得额。（9）固定资产租赁费的扣除。纳税人以经营租赁方式租入固定资产的租赁费，可以直接在税前扣除；以融资租赁方式租入固定资产的租赁费，则不得直接在税前扣除，但租赁费中的利息支出。手续费可在支付时直接扣除。

（10）坏账准备金、呆账准备金和商品削价准备金的扣除。纳税人提取的坏账准备金、呆账准备金，在计算应纳税所得额时准予扣除。提取的标准暂按财务制度执行。纳税人提取的商品削价准备金准予在计税时扣除。

（11）转让固定资产支出的扣除。纳税人转让固定资产支出是指转让、变卖固定资产时所发生的清理费用等支出。纳税人转让固定资产支出准予在计税时扣除。

（12）固定资产、流动资产盘亏、毁损、报废净损失的扣除。纳税人发生的固定资产盘亏、毁损、报废的净损失，由纳税人提供清查、盘存资料，经主管税务机关审核后，准予扣除。这里所说的净损失，不包括企业固定资产的变价收入。纳税人发生的流动资产盘亏、毁损、报废净损失，由纳税人提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，可以在税前扣除。

（13）总机构管理费的扣除。纳税人支付给总机构的与本企业生产经营有关的管理费，应当提供总机构出具的管理费汇集范围、定额、分配依据和方法的证明文件，经主管税务机关审核后，准予扣除。

（14）国债利息收入的扣除。纳税人购买国债利息收入，不计入应纳税所得额。（15）其他收入的扣除。包括各种财政补贴收入、减免或返还的流转税，除国务院、财政部和国家税务总局规定有指定用途者，可以不计入应纳税所得额外，其余则应并入企业应纳税所得额计算征税。

（16）亏损弥补的扣除。纳税人发生的年度亏损，可以用下一年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。

两个扣除项目差多了.土地增殖税扣除的只能是与房地产开发有关的费用,而企业所得税是整个房地产开发企业所发生的可扣除费用.两者覆盖范围是不同的

企业所得税税前扣除各项费用明细表

年最新企业所得税税前扣除各项费用明细表

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

2012年最新企业所得税税前扣除各项费用明细表 费用类别扣除标准/限额比例说明事项（限额比例的计算基 数，其他说明事项） 政策依据 以前年度实际发生的、应扣而未扣或者少扣的支出专项申报及说明后，准予追补 至该项目发生年度计算扣除， 但期限不得超过5年。 《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额 若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公 告2012年第15号）第六条 当年度实际发生的相关成本、费用未能及时取得该成本、费用的 有效凭证的，预缴季度所得税 时，可暂按账面发生金额进行 核算；在汇算清缴时，应补充 提供该成本、费用的有效凭 证。 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公 告》（国家税务总局公告2011年第34号） 第六条 职工工资 据实扣除任职或受雇，合理《企业所得税法实施条例》第34条 加计100%扣除支付残疾人员的工资《企业所得税法》第30条 《企业所得税法实施条例》第96条 《财政部国家税务总局关于安置残疾人员就业 有关企业所得税优惠政策问题的通知》（财税 [2009]70号） 职工福利费14% 工资薪金总额《企业所得税法实施条例》第40条 《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利 费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号) 职工教育经费 2.5% 工资薪金总额；超过部分，准 予在以后纳税年度结转扣除 《企业所得税法实施条例》第42条 8% 经认定的技术先进型服务企 业 《财政部国家税务总局商务部科技部国家发展 改革委关于技术先进型服务企业有关企业所得 税政策问题的通知》（财税[2010]65号）全额扣除软件生产企业的职工培训费 用 《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的 通知》（财税〔2008〕1号） 职工工会经费2% 工资薪金总额；凭工会组织开 具的《工会经费收入专用收 据》和税务机关代收工会经费 凭据扣除 《企业所得税法实施条例》第41条 《关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题 的公告》（国家税务总局公告2010年第24 号） 《关于税务机关代收工会经费企业所得税税前 扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告 2011年第30号） 雇用季节工、临时工、实习生、返聘离据实扣除应区分为工资薪金支出和职 工福利费支出，属于工资薪金 《企业所得税法实施条例》第34条 《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

企业所得税可抵扣项目有

企业所得税可抵扣项目有 费用类别 扣除标准/限额比例 说明事项（限额比例的计算基数，其他说明事项） 政策依据 职工工资 据实 任职或受雇，合理 《企业所得税法实施条例》第34条 加计100%扣除 支付残疾人员的工资 《企业所得税法》第30条 《企业所得税法实施条例》第96条 《财政部国家税务总局关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知》（财税[2009]70号） 职工福利费 14% 工资薪金总额 《企业所得税法实施条例》第40条 《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)

职工教育经费 % 工资薪金总额；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除 《企业所得税法实施条例》第42条 8% 经认定的技术先进型服务企业 《财政部国家税务总局商务部科技部国家发展改革委关于技术先进型服务企业有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2010]65号） 国家自主创新示范区 《财政部国家税务总局关于中关村东湖张江国家自主创新示范区和合芜蚌自主创新综合试验区有关职工教育经费税前扣除试点政策的通知》（财税[2013]14号） 全额扣除 集成电路设计企业和符合条件软件企业的职工培训费用 《财政部国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》（财税〔2012〕27号） 职工工会经费 2%

工资薪金总额 《企业所得税法实施条例》第41条 业务招待费 （60%，5‰） 发生额的60%，销售或营业收入的5‰；股权投资业务企业分回的股息、红利及股权转让收入可作为收入计算基数《企业所得税法实施条例》第43条 《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号） 广告费和业务宣传费 15% 当年销售（营业）收入，超过部分向以后结转 《企业所得税法实施条例》第44条 30% 当年销售（营业）收入；化妆品制造与销售、医药制造、饮料制造（不含酒类制造）企业 《财政部国家税务总局关于广告费和业务宣传费支出税前扣除政策的通知》（财税[2012]48号） 不得扣除 烟草企业的烟草广告费 （同上） 捐赠支出

常见企业所得税各项费用税前扣除标准(20200706103157)

常见企业所得税各项费用税前扣除标准 1工资薪金支出企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除 2职工福利费不超过工资薪金总额的14%的部分，准予扣除 3工会经费不超过工资薪金总额的2%的部分，准予扣除 4职工教育经费一般企业：不超过工资薪金总额的%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后年度结 转扣除 高新技术企业：不超过工资薪金总额的8%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后年 度结转扣除 技术先进型服务企业：不超过工资薪金总额的8%的部分，准予扣除；超过部分，准予在 以后纳税年度结转扣除。 5职工培训费用集成电路设计企业和符合条件的软件企业(动漫企业)：单独核算，据实扣除。 6“五险一金”按照政府规定的范围和标准缴纳“五险一金”，准予扣除 7补充养老保险费不超过工资薪金总额的5%的部分，准予扣除 8补充医疗保险费不超过工资薪金总额 的5%的部分，准予扣除 9业务招待费按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的% 10广告宣传费和业务 宣传费一般企业(烟草企业不得扣除)：不超过当年销售（营业）收入的15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除 化妆品制造或销售、医药制造、饮料制造（不含酒类制造）企业：不超过当年销售（营 业）收入的30%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除 11公益性捐赠支出不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除；超过部分，准予结转以后三年内在计算应 纳税所得额时扣除 12手续费和佣金一般企业：不超过与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、 代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%的部分，准予扣除 财产保险企业：不超过当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%的部分，准予扣除 人身保险企业：不超过当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%的部分，准予扣除 电信企业在发展客户、拓展业务等过程中因委托销售电话入网卡、电话充值卡所发生的 手续费及佣金支出，不超过当年收入总额的5%的部分，准予扣除 从事代理服务、主营业务收入为手续费、佣金的企业（如证券、期货、保险代理等企业）， 其为取得该类收入而实际发生的营业成本（包括手续费及佣金支出），准予在企业所得 税前据实扣除 13党组织工作经费非公有制企业：党组织工作经费纳入企业管理费列支，不超过职工年度工资薪金总额1%的部分，可以据实在企业所得税前扣除 国有企业（包括国有独资、全资和国有资本绝对控股、相对控股企业）、集体所有制企 业：纳入管理费用的党组织工作经费，实际支出不超过职工年度工资薪金总额1%的部分， 可以据实在企业所得税前扣除。年末如有结余，结转下一年度使用。累计结转超过上一 年度职工工资总额的2%的，当年不再从管理费用中安排

企业所得税税前扣除18个项目(最全整理)

企业所得税税前扣除的18个项目(最全整理) 1、公益性捐赠 企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。 公益性捐赠是指企业通过公益性社会团体(同时具备9个条件)、或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。 2、工资薪金支出 企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。 工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。 “合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。可按以下原则掌握： (1)企业制订了较为规范的员工工资薪金制度; (2)企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平; (3)企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的; (4)企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。 (5)有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的; “工资薪金总额”，是指企业按照上述规定实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不

得超过政府有关部门给予的限定数额;超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。 3、社会保险支出 (1)基本保险：企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。 (2)补充医疗、补充养老：企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除;超过的部分，不予扣除。 (3)其他保险：人身安全保险费、财产保险据实扣除 除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费(强制险：如航空意外险)外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。 4、借款费用 基本规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。 (1)企业间借款 企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： 1)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出; 2)非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

2017年土地增值税税率表

2017年土地增值税税率表 注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 ——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文 计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问 题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

土地增值税细则(关于加计扣除项)

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。 第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。 第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。 第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。 第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。 （一）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 （二）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 （三）房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 第五，取得土地使用权所支付的费用，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。

转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形

转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形 新房、旧房的区分标准 旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 各地对于新房和旧房的判定标准举例如下： 1.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）关于新建房与旧房的界定问题，经研究确定：凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。 2.《上海市财政局地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定：财税字[1995]48号第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。 3.《成都市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（成地税函发[1995]158号）规定：新旧房的界定，根据川财税[1995]18号文精神，暂定为“新建房建成后使用时间超过一年的为旧房”。 4.《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财税字[1995]第28号）规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。 转让旧房如何确定扣除项目的三种情形 计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。 （一）按照评估价格确定扣除项目 财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 （二）不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形 根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行

营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除

营改增后土地增值税应税收入和土地价款扣除分析 一、相关文件规定、 1、2016年3月23日财税［2016］36号附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第10条：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、2016年3月31日国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 3、2016年11月10日国家税务总局公告2016年第70号：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 4、2016年12月24日国家税务总局公告2016年第86号第五条：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 二、案例 例：房地产项目可供销售建筑面积12,000.00平方米，其中：地上可供销售建筑面积10,000.00平方米，地下车位建筑面积2,000.00平方米。假设项目已全部售完，全部价款和价外费用20,000.00万元。

企业所得税税前扣除项目审批依据及附报资料一览表

企业所得税税前扣除项目审批依据及附报资料一览表 货币资产损失 一.现金损失税前扣除审批事项： (一)审批依据： 1、国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知（国税发[2009]88号） 2、财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税[2009]57号) (二)损失原因：现金短缺 (三)税前扣除条件： 1.附报资料是否完整 2.外部证据是否具有法律效力；内部证据是否符合企业内部有关规章，是否合理 3.损失是否已作会计帐务处理 4.损失金额是否准确 (四)附报材料： 1.纳税人申请报告（纳税人应对申报理由、损失原因，赔偿追讨等内容和情况在书面申请中详细说明）。 2.资产损失税前扣除申请（审批）表； 3.公司的申明书； 4.现金保管人确认的现金盘点表（包括倒推至基准日的记录）； 5.现金保管人对于短款的说明及相关核准文件； 6.对责任人由于管理责任造成损失的责任认定及赔偿情况的说明； 7.涉及刑事犯罪的，应提供司法机关的涉案材料。 8.资产损失的会计处理凭证。 9.税务机关所需的其他材料。 二.存款损失税前扣除审批事项： (一)审批依据： 1、国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知（国税发[2009]88号）

2、财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税[2009]57号) (二)损失原因：吸存机构依法破产、清算，或者被政府责令关停 (三)税前扣除条件： 1.附报资料是否完整 2.外部证据是否具有法律效力；内部证据是否符合企业内部有关规章，是否合理 3.损失是否已作会计帐务处理 4.损失金额是否准确 (四)附报材料： 1.纳税人申请报告（纳税人应对申报理由、损失原因，赔偿追讨等内容和情况在书面申请中详细说明）。 2.资产损失税前扣除申请（审批）表； 3.公司的申明书； 4.企业存款的原始凭据； 5.法定具有吸收存款职能的机构破产、清算的法律文件； 6.政府责令停业、关闭文件等外部证据； 7.清算后剩余资产分配的文件； 8.资产损失的会计处理凭证。 9.税务机关所需的其他材料。 五.坏帐损失税前扣除审批事项： (一)审批依据： 1、国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知（国税发[2009]88号） 2、财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税[2009]57号) 3、国家税务总局关于《关联企业间业务往来发生坏帐损失税前扣除问题》的通知（国税函[2000]945号）。 (二)损失原因： 1.债务人依法宣布破产、关闭、解散、撤销、被依法注销、吊销营业执照 2.债务人失踪、死亡

企业所得税准予扣除项目和不得扣除项目

企业所得税准予扣除项目和不得扣除项目 ●企业所得税法定扣除项目 是据以确定企业所得税应纳税所得额的项目。企业所得税条例规定，企业应纳税所得额的确定，是企业的收人总额减去成本、费用、损失以及准予扣除顶目的金额。成本是纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接耗费和各项间接费用。费用是指纳税人为生产经营商品和提供劳务等所发生的销售费用、管理费用和财务费用。损失是指纳税人生产经营过程中的各项营业外支出、经营亏损和投资损失等。除此以外，在计算企业应纳税所得额时，对纳税人的财务会计处理和税收规定不一致的，应按照税收规定予以调整。 企业所得税法定扣除项目除成本、费用和损失外，税收有关规定中还明确了一些需按税收规定进行纳税调整的扣除项目，主要包括以下内容： （1）利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。 （2）计税工资的扣除。计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。 （3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、

转让旧房土地增值税扣除金额如何计算

转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算 土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。 情形一：纳税人能提供原购房发票 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 应纳土地增值税计算步骤： ①计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期

至售房发票开具之日止的年数； ②计算土地增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额； ③计算土地增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%； ④根据土地增值率找出土地增值税适用税率； ⑤计算应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率。 情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实 根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除：取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

土地增值税计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

企业所得税税前扣除项目及其标准

企业所得税税前扣除项目及其标准 １.工资、薪金支出：无限额，但要求“合理”。 政策依据： □《实施条例》第34条：企业发生的合理的工资、薪金支出，准予扣除。 □国税函〔2009〕3号——《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》：“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握： （1）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度。 （2）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平。

（3）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的。 （4）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。 （5）有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。两个税收优惠：企业安置残疾人员所支付工资费用的加计扣除，即在据实扣除支付给残疾职工工资的基础上，再按其工资的100%加计扣除。使用下岗职工的，可按年人均4000元依次扣除营业税、城建税、教育附加、企业所得税。 冀地税函〔2009〕9号——《河北地方税务局关于关于企业所得税若干业务问题的通知》规定：对于已提取未发放的工资和奖金，欠发工资在次年汇算清缴期限内发放的，准予做为当年工资进行扣除。超过汇算清缴期限的，按下年实发工资进行税务处理。 例：某酒店10月份向职工发放下列支出： （1）

基本工资（2）提成工资（3）奖金（4）加班补贴（5）生活困难补助（6）五险一金（7）工作服冬装（8）交通补贴（9）通讯补贴（10）取暖补贴（11）工伤医疗费（12）旅游费（13）差旅费补贴（14）员工会餐支出（15）过节费（16）发放月饼食用油等过节福利 请指出：哪些属于税法上的计算福利费的基数“工资总额”内容，哪些属于税法上的福利费支出内容，哪些属于计征个人所得税的项目。 答案：工资总额包括（1）（2）（3）（4）；福利费包括（5）（8）（9）（10）（11）（14），其余不得列在福利费中进行税前扣除。应征个税项目：除（6）（7）（13）（14）外的所有项目。（注意有允许限额扣除项目） 工资中常见的涉税问题： （1）工资表中签名不全，有未签领工资； （2）一人代领多人工资手续不全，无法说明正当理由和充

企业所得税税前扣除办法

＜企业所得税税前扣除办法＞讲解[九] 发布时间：2004-7-2 9:10:28 阅读次数：1002 评分(0票，平均0.00分) 来源：待查作者：游有望磊编辑：sunny 提示：其他如要，请于我们联系 其他扣除项目 广告费用广告费用是企业为销售 商品或提供劳务而进行的宣传推销费用。 企业会计上将其直接计入发生当期的销售 费用中。由于企业发生的广告费用绝对数 额或相对数都可能较大，而且企业长期的 广告宣传可能为企业带来品牌效应，甚至形成著名商标。这样的品牌、商标甚至商誉会使企业终生受益，而不是仅仅对某一个或几个经营年度发生作用。因此，＜办法＞第40条规定，企业每一纳税年度可扣除的广告费用支出限制在销售（营业）收入的2％以，超过部分可以无限期向以后纳税年度结转。这实际上是要求企业将发生的广告费用支出接受益期均匀地摊销，而不是在某个实际发生的年度全部一次性扣除。 对于某种特殊产业，或者企业创办初期，确因经营活动需要每一纳税年度广告宣传支出大大超过＜办法＞规定比例限制的，凡属国家鼓励发展的产业，经主管税务机关审核，并逐级报国家税务总局特案审批，在一定期间可以适当放宽广告宣传费用的扣除比例。 根据＜办法＞第41条的规定，企业的广告宣传费用支出，实际上被分为两部分；一部分是正规的广告费支出，即“广告通过经工商部门批准的专门机构制作；已实际工取得相应发票；通过一定媒体传播“。对于未通过媒体传播的广告性质的业务宣传费，包括广告性质的礼品支出等，＜办法＞第42条规定，第一纳税年度企业可扣除的业务宣传费用不得超过销售营业收入的5‰的业务宣传费用可据实扣除；超过5‰的部分，永远不能申报扣除。这主要是为了限制企业开支过多的业务宣传费，特别是为了防止企业以广告礼品为名，行贿赂之实。

企业所得税减免及税前扣除项目审核手册(doc 96页)

企业所得税减免及税前扣除项目审核手册(doc 96页)

XX市国家税务局企业所得税减免及税前扣除项目审核审批操作手册 第一章综合规定 一、各级国税机关受理的纳税人申请的项目，属于本级权限范围内的应予以审查批复，超出本级权限的应审核上报。不论是审查批复，还是审核上报，都必须履行初审、复审、签批程序，初审人、复审人、签批人均要签名，并注明时间。 1、填制《企业所得税报批项目审核审批单》； 2、初审人要审查报送的资料是否真实，并审查申请事项是否符合政策规定（要具体注明相关税收法规的文件名称、文号、适用条款）、资料是否齐全，并提出初审建议，报复审人复审； 3、复审人要对初审人引用的税收法规是否恰当、初审意见是否准确进行审查，并提出复审意见，报签批人签批； 4、签批人根据初审人、复审人审查的意见，做出签批决定。 二、纳税人必须以正式书面申请向国税机关报送需审核审批的项目；国税机关可以企业所得税报批项目审核审批表的形式进行呈报和审批，但下列事项必须以正式公文进行申请和审批： 1、层报国家税务总局审核审批的项目；

2、提取或分摊管理费。 三、各级国税机关层报上级税务机关审批的纳税人申请的企业所得税报批项目，收到上级税务机关批复后，应按规定转达至纳税人，具体转达方式由各级国税机关自定；由纳税人直接向有审批权的国税机关报送的报批项目，国税机关做出审批决定后，应通知下级国税机关，同时抄送纳税人。 四、各级国税机关接收和呈报的资料一律使用《企业所得税报批项目附送资料专用袋》。 本办法自2002年度起施行。本办法下发前已按原规定报送和审核审批的项目继续有效。各市国家税务局可根据本办法，结合当地实际情况，制定补充规定，报省国税局备案。 (XX省国家税务局企业所得税报批项目管理办法（试行）) 五、实地核实 各县（市、区）国税局税政管理部门必须指定专人负责此项工作，在接到企业的申请后，必须及时深入到企业就以下内容进行认真审查核实： 1、企业申请扣除项目报送资料的完整性； 2、企业申请扣除项目的真实性； 3、企业申请扣除项目金额的准确性； 4、企业申请提供有关资料证明的有效性； 5、企业申请扣除项目与附带相关资料的一致性。

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法.doc

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘

察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目及 土地增值税计算方法 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。