2009年河南省房地产市场调研报告

报告要点

◆在应对国际金融危机一揽子刺激政策作用下，2009年，中国经济从2季度开始呈现企稳

回升的良好态势，最终实现了“V”型反转，率先复苏。经济增长的核心动力来源于：信贷爆发式增长、货币极度扩张，但经济复苏具有结构不平衡和动力不稳定特征。由于信贷的过度投放，通胀预期逐步抬头，预计2010年中国经济将高增长、温通胀。

◆ 2009年底前政府出台的一系列宏观调控政策，其目的是遏制房价快速上涨。在外部需求

不振，内需尚未完全启动之际，预计2010年的宏观调控措施会在“保增长”和“稳房价”

两方面取得平衡。短期来看，房地产市场将面临压力。长期来看，在我国城镇化水平提升带来的庞大的刚性需求推动下，房地产价格上涨的趋势不改。

◆按平均汇率折算，河南经济社会进入3000美元的重要发展阶段，按照国际经验，河南省

将进入城镇化、工业化的加速发展阶段，住房、汽车等大宗商品消费将呈现快速上升趋势。

◆ 2009年集团销售收入全省市场占有率为3.13%，集团销售面积全省市场占有率为2.01%，

两项市场占有率指标均出现不同程度的下降。造成市场占有率下降的原因有两方面：一是集团主动调整开发节奏，整体经营并未随宏观经济及行业周期而上升；另一方面，土地储备分布的不够科学，资产周转率低，土地储备未能转化为业绩。建议集团加大在郑州、洛阳等重点城市土地储备规模，同时要根据各地市市场容量设定合适项目个数及土地储备规模。

◆调研发现，地市竞争企业以郑州的优秀项目为蓝本，在当地进行直接拷贝，产品营造水平

提升较快，建议集团加大对竞争楼盘的细部研究及顾客敏感点的收集，并以此为基础提高建造标准，加速现有系列产品的升级换代，增强集团项目在地市市场的竞争力；同时要固化技术标准，提升项目开发效率。

◆建议重视工程细节管理，树立“精品”意识，一方面要贯彻执行集团交房标准和验收制度，

另一方面要总结工程管理经验，完善施工工艺和标准，提升集团产品品质。

◆根据实地调研结果，建议制定客户资本经营方案，动态修正，逐项落实；要善于运用新兴

媒介渠道，如通过网络论坛维系与客户的良性关系，创新城市公司公共关系的危机处理方式。

◆根据实地调研结果，建议提升集团全成本管理能力，一方面要坚定推行现行的成本管理制

度；另一方面要强化城市公司公关能力，鼓励城市公司争取地方政府在行政事业性收费和服务性收费减免的优惠政策，有效降低成本。

◆根据实地调研结果，建议提倡“坦诚沟通，强力执行”的企业文化，讨论时可以对立、争

论，行动时必须分工配合、服从统一，会议决定与领导指令必须立即呼应。对集团已经确定的目标任务，各团队应立即执行，杜绝讨价还价。

目录

第一章国家宏观经济描述 (1)

1.1 宏观经济主要指标企稳回升 (1)

1.1.1 GDP (1)

1.1.2 固定资产投资 (1)

1.1.3 规模以上工业增加值 (2)

1.1.4 财政收入 (2)

1.1.5 消费 (2)

1.1.6 CPI及 PPI (2)

1.1.7出口贸易出现负增长，外商直接投资同步减少 (3)

1.2 先行指标持续向好 (4)

1.2.1 发电量 (4)

1.2.2 PMI (5)

1.2.3 股票价格指数 (5)

1.2.4 货币供应量（M2） (5)

1.3 小结 (6)

1.3.1经济稳步回升 (6)

1.3.2民生领域投资大幅增长 (6)

1.3.3市场普遍回暖 (6)

1.3.4金融运行平稳有力 (6)

1.3.5社会信心明显增强 (7)

1.3.6 通货膨胀压力较大 (7)

2.1 房地产开发完成情况 (7)

2.2 商品房销售情况 (8)

2.3 房地产开发企业资金来源情况 (9)

2.4 全国房地产开发景气指数 (9)

2.5 全国大中城市房屋销售价格指数 (9)

2.6 2009年全国房地产市场的基本特征 (10)

2.6.1宽松的货币政策助推房价大幅攀升 (10)

2.6.2 存量去化加速，供应缺口增大 (11)

2.6.3土地市场开始活跃，开发商拿地意愿高涨，“地王”频出 (13)

2.6.4 开发商现金流从短缺转向充沛 (15)

2.7 影响2009年房地产市场的因素分析 (15)

2.7.1 在中央政府宏观调控政策的鼓励作用下，自住需求、改善型需求稳步回升15

2.7.2 通货膨胀预期的影响下，投资投机需求逐步活跃 (15)

2.7.3 市场政策环境宽松，开发企业资金压力大大缓解 (16)

2.8 2009年市场总结和2010年市场预测 (16)

2.8.1商品住宅成交面积大幅拉升，呈现"量价齐升"的局面 (16)

2.8.2房地产企业投资信心有所恢复，土地市场明显升温 (16)

2.8.3 全国商品住宅市场"供不应求"状况突出 (16)

2.8.4 房价平稳运行成交量将回落 (16)

2.8.5 整体市场供应略有增长，一线城市仍趋紧张 (16)

2.8.6经济好转政府将加强楼市调控以保持市场稳定 (17)

3.1 经济总体描述 (17)

3.1.1 全省生产总值持续增长 (17)

3.1.2农业生产持续增长，但增速放缓 (18)

3.1.3 工业生产V形反转，结构调整成效明显 (18)

3.1.4 服务业发展速度不断加快，房地产业由冷趋旺 (18)

3.1.5 资金供应比较充裕 (19)

3.1.6 固定资产投资快速增长 (19)

3.1.7 消费品市场运行平稳，部分消费品快速增长 (19)

3.1.8 民生进一步改善 (19)

3.2 河南省经济经济发展所面临的困难 (20)

3.2.1 工业持续回升的后劲仍显不足 (20)

3.2.2 投资持续增长的后劲不足 (20)

3.2.3 亟需调整产业结构、转变经济发展方式 (20)

3.2.4 国家宏观调控政策的作用尚未充分发挥 (21)

3.2.5经济回升过程中存在明显波动 (21)

第四章河南省2009年房地产运行状况 (21)

4.1 河南省房地产市场运行态势 (21)

4.2 2009年河南省房地产市场的基本特征 (22)

4.2.1 房地产开发投资在结构优化中继续保持高速增长 (22)

4.2.2 房屋施工面积继续扩大，竣工面积增速加快，新开工面积增速继续回升. 23

4.2.3 资金来源继续好转，自筹资金继续保持高速增长 (24)

4.2.4 商品房销售面积和销售额齐涨 (25)

4.2.5 土地购置及完成土地开发面积增速继续回升 (26)

第五章各城市2009年经济及房地产运行状况 (27)

5.1 郑州市 (27)

5.1.1郑州市经济概况 (27)

5.1.2 郑州市房地产市场概况 (28)

5.2 开封 (32)

5.2.1 经济环境 (32)

5.2.2市场概况 (33)

5.3 平顶山 (36)

5.3.1 平顶山市经济状况 (36)

5.3.2 平顶山市房地产市场概况 (36)

5.4 南阳 (38)

5.4.1 经济发展概况 (38)

5.4.2 房地产市场概况 (40)

5.4.3 各区域产品特征 (41)

5.4.4 当地客户住宅消费特征 (43)

5.5洛阳 (43)

5.5.1 经济概况 (43)

5.5.2 房地产发展概况 (44)

5.5.3 城市发展规划 (45)

5.5.4 小结 (46)

5.6 三门峡 (47)

5.6.1 经济概况 (47)

5.6.2 房地产市场概况 (47)

5.6.3 城市发展规划 (49)

5.6.4 小结 (50)

5.7 驻马店 (50)

5.7.1 经济概况 (50)

5.7.2 房地产发展概况 (51)

5.7.3 城市发展规划 (52)

5.7.4 小结 (53)

5.8 信阳 (54)

5.8.1 经济概况 (54)

5.8.2 房地产市场概况 (54)

5.8.3 城市发展规划 (56)

5.8.4 小结 (56)

5.9 商丘 (56)

5.9.1 商丘市经济状况 (56)

5.9.2 城市发展规划 (57)

5.9.3 商丘市房地产市场概况 (58)

5.9.4 客户消费特征 (59)

5.10 周口市 (59)

5.10.1 周口市经济状况 (59)

5.10.2 城市发展规划 (60)

5.10.3 周口市房地产市场概况 (60)

5.10.4 客户消费特征 (62)

5.11 许昌市 (62)

5.11.1 许昌市经济概况 (62)

5.11.2 城市发展规划 (62)

5.11.3 许昌市房地产市场概况 (63)

5.11.4 客户消费特征 (64)

5.12 漯河市 (64)

5.12.1 漯河市经济状况 (64)

5.12.2 漯河市房地产市场概况 (65)

5.12.3 客户特征 (66)

5.13 安阳市 (66)

5.13.1 经济情况 (66)

5.13.2 房地产市场整体运行状况 (67)

5.13.3 客户特征 (69)

5.13.4 小结 (69)

5.14 鹤壁市 (69)

5.14.1 经济情况 (69)

5.14.2 房地产市场整体运行情况 (70)

5.14.3 区域市场特征分析 (71)

5.15 新乡市 (72)

5.15.1经济情况 (72)

5.15.2 房地产市场整体运行情况 (72)

5.15.3 城市发展规划 (74)

5.15.4 区域市场特征 (74)

5.15.5 客户特征 (74)

5.16 焦作 (75)

5.16.1 整体经济情况 (75)

5.16.2 房地产市场整体运行情况 (75)

5.16.3 城市发展规划 (76)

5.16.4 小结 (77)

5.17 濮阳 (77)

5.17.1 整体经济情况 (77)

5.17.2 房地产市场整体运行情况 (77)

5.17.3 城市发展规划 (79)

5.17.4 区域市场特征 (79)

5.18 济源市 (79)

5.18.1 济源市经济状况 (79)

5.18.2 城市规划 (80)

5.18.3 济源市房地产市场概况 (80)

5.18.4客户消费的特征 (81)

第六章建业集团市场占有率分析 (82)

6.1 集团全省市场份额 (82)

6.2 集团各地市市场份额分析 (82)

第七章发展对策及建议 (83)

7.1 项目拓展 (83)

7.2 产品设计 (83)

7.3工程管理 (83)

7.4 客户资本 (83)

7.5成本控制 (83)

7.6 人力资本 (83)

第一章国家宏观经济描述

1.1 宏观经济主要指标企稳回升

2009年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的带动下，国民经济形势总体回升向好，各项社会事业取得新的进展。

1.1.1GDP

2009年，国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，同比增长8.7%，增速比上年同期回落0.9个百分点。其中，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%，占国内生产总值的比重为10.6%，同比下降0.1个百分点；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%，占国内生产总值的比重为46.8%，同比下降0.7个百分点；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%，占国内生产总值的比重为42.6%，同比上升0.8个百分点。

数据来源：国家统计局

1.1.2 固定资产投资

全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。

数据来源：国家统计局全年房地产业投资43065亿元，占2009年固定资产投资总额的22.18%，同比增长19.9%。全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。

1.1.3 规模以上工业增加值

全年全部工业增加值134625亿元，比上年增长8.3%。规模以上工业增加值增长11.0%，其中国有及国有控股企业增长6.9%；集体企业增长10.2%，股份制企业增长13.3%，外商及港澳台商投资企业增长6.2%；私营企业增长18.7%。分轻重工业看，轻工业增长9.7%，重工业增长11.5%。

数据来源：国家统计局1.1.4 财政收入

全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.8%。

数据来源：国家统计局1.1.5 消费

全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%。分地域看，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。分行业看，批发和零售业零售额105413亿元，增长15.6%；住宿和餐饮业零售额17998亿元，增长16.8%；其他行业零售额1932亿元，增长2.5%。

数据来源：国家统计局1.1.6 CPI及 PPI

全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%。分类别看，

八大类商品价格四涨四落：烟酒及用品上涨1.5%，医疗保健和个人用品上涨1.2%，食品上涨0.7%，家庭设备用品及维修服务上涨0.2%；居住下降3.6%，交通和通信下降2.4%，衣着下降2.0%，娱乐教育文化用品及服务下降0.7%。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年工业品出厂价格下降5.4%，12月份由负转正，当月上涨1.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%；商品零售价格下降1.2%。

数据来源：国家统计局

1.1.7出口贸易出现负增长，外商直接投资同步减少

全年货物进出口总额22072亿美元，比上年下降13.9%。其中，货物出口12017亿美元，下降16.0%；货物进口10056亿美元，下降11.2%。进出口差额（出口减进口）1961亿美元，比上年减少1020亿美元。年末国家外汇储备23992亿美元，比上年末增加4531亿美元。年末人民币汇率为1美元兑6.8282元人民币，比上年末升值0.1%。全年非金融领域新批外商直接投资企业23435家，比上年减少14.8%。实际使用外商直接投资金额900亿美元，下降2.6%。其中，制造业占52.0%；房地产业占18.7%；租赁和商务服务业占6.8%；批发和零售业占6.0%；交通运输、仓储和邮政业占2.8%。全年非金融类对外直接投资额433亿美元，比上年增长6.5%。全年对外承包工程业务完成营业额777亿美元，比上年增长37.3%；对外劳务合作完成营业额89亿美元，增长10.6%。

2009年货物进出口总额及其增长速度

1.2 先行指标持续向好

1.2.1 发电量

2009年全国发、用电增速稳步回升，去年全年我国发电量总计36506亿千瓦时，较上年增长7.0%。其中去年12月份发电3498亿千瓦时，较上年同期增长25.9%。全年发电量增速比上年提高1.28个百分点，全社会用电量增幅提高0.47个百分点，各季度用电量同比增幅分别为-4.02%、-0.59%、7.97%和20.72%，总体呈现逐步回暖、加速增长的态势，这是宏观经济回暖的一个重要标志。6月份月度用电量增速结束了八个月来的负增长，8月份累计用电量增速年内首次转正，12月份全社会用电量达到历史最高水平。

数据来源：国家统计局

1.2.2 PMI

2009年12月份，全国制造业采购经理指数(PMI)为56.6%，高于上月1.4个百分点，创2008年5月以来新高。该指数已连续10个月位于临界点——50%以上，表明制造业经济总体继续保持回升向好势头。

数据来源：国家统计局1.2.3 股票价格指数

总体而言，上证指数在2008年底探底之后逐渐回升，今年个股普遍大涨，部分股票更是涨幅翻倍，但在年末股市出现小幅震荡，截止12月31日，上证指数收于3277点。

数据来源：国家统计局1.2.4 货币供应量（M2）

年末广义货币供应量（M2）余额为60.6万亿元，比上年末增长27.7%；狭义货币供应量（M1）余额为22.0万亿元，增长32.4%；流通中现金（M0）余额为3.8万亿元，增长11.8%。年末全部金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元，比年初增加13.2万亿元。其中人民币各项存款余额59.8万亿元，增加13.1万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额42.6万亿元，增加10.5万亿元。其中人民币各项贷款余额40.0万亿元，增加9.6万亿元。

2009年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度

单位：亿元

数据来源：国家统计局1.3 小结

2009年第4季度的GDP同比增长由第3季度的9.1%(经修订)加速至10.7%，全年增长8.7%，超过政府的官方目标8%。从以上宏观经济的各项指标走势看，2008年底显现了比较明显的底部特征。2009年，宏观经济回暖趋势逐渐明朗，积极因素进一步增多，经济向上的动力进一步增强，企稳回升态势进一步发展，中国的经济复苏正在加快。

1.3.1经济稳步回升

2009年全年全社会固定资产投资比上年增长了30.1%，增速比上年加快4.6个百分点。全年规模以上工业增加值比上年增长11.0%，增速比上年回落1.9个百分点。其中，一季度增长5.1%，二季度增长9.1%，三季度增长12.4%，四季度增长18.0%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润25891亿元，同比增长7.8%，比上年同期加快2.9个百分点。在39个工业大类中，30个行业利润同比均有增长。

1.3.2民生领域投资大幅增长

涉及民生领域的投资大幅增长。全年基础设施(扣除电力)投资41913亿元，增长44.3%。其中，铁路运输业增长67.5%，道路运输业增长40.1%，城市公共交通业增长59.7%。居民服务和其他服务业增长61.8%，教育增长37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长58.5%。全年房地产开发投资36232亿元，增长16.1%，增速比上年回落4.8个百分点。汽车类销售增长32.3%，使汽车板块成为2009年股市的大黑马。

1.3.3市场普遍回暖

全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%，扣除价格因素，实际增长16.9%，实际增速比上年同期加快2.1个百分点。分地域看，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。分行业看，批发和零售业零售额105413亿元，增长15.6%；住宿和餐饮业零售额17998亿元，增长16.8%；其他行业零售额1932亿元，增长2.5%。预计，随着下半年CPI转正、通胀预期增强，社会消费品总额同比增幅将有明显提高。

1.3.4金融运行平稳有力

年末广义货币供应量（M2）余额为60.6万亿元，比上年末增长27.7%；狭义货币供应量（M1）余额为22.0万亿元，增长32.4%；流通中现金（M0）余额为3.8万亿元，增长11.8%。

年末全部金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元，比年初增加13.2万亿元。其中人民币各项存款余额59.8万亿元，增加13.1万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额42.6万亿元，增加10.5万亿元。其中人民币各项贷款余额40.0万亿元，增加9.6万亿元。

1.3.5社会信心明显增强

12月份，全国制造业采购经理指数(PMI)为56.6点，高于上月1.4个百分点，已连续10个月位于临界值50%以上，表明制造业经济总体继续保持回升向好势头；12月，剔除季节和随机因素后的工业从业人员的增速为1.17%，比上月上升0.49个百分点。随着生产的恢复，就业形势逐渐好转；二季度企业家信心指数127.7点，比一季度回升7.6点；2009年四季度，中国消费者信心指数为103.9，比三季度提高3.1点。

1.3.6 通货膨胀压力较大

CPI比上一年下降了0.7%，但在4季度CPI上涨0.7%，超出此前市场预期。其中，12月CPI同比增长1.9%。全年PPI下降了5.4%，是1978年该项数据公布以来的最低值，不过也在12月由负转正，当月上涨了1.7%。食品价格的大幅上升是推动CPI上行的最重要因素，此外居住类价格止跌回升也为CPI超预期上涨创造了条件；PPI各细项也呈现出全面回升的态势。通货膨胀压力在2009年底有所显现。2010年上半年通胀压力较大，可能进入上升通道，其中，6、7月份可能会达到最高点，在4-5%左右。当前经济发展面临的困难和挑战仍然很多，国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定，回升格局还不平衡，回升过程中还存在不确定、不稳定的因素。

第二章全国房地产市场运行状况

2.1 房地产开发完成情况

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%；全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%；全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

数据来源：豫房景气指数

2.2 商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

2.3 房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

2.4 全国房地产开发景气指数

12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月份提高0.88点。

数据来源：中国房地产指数信息研究中心从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.42，比11月份下降0.18点；本年资金来源分类指数为110.77，比11月份提高1.25点；土地开发面积分类指数为95.69，比11月份提高0.33点；商品房空置面积分类指数为96.87，比11月份提高3.03点；房屋施工面积分类指数为102.51，比11月份下降0.50点。

2.5 全国大中城市房屋销售价格指数

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨 1.3%；分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%；分地区看，同比新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的城市是广州19.9%。环比新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的城市是：三亚5.1%。

二手住宅销售价格同比上涨6.8%，涨幅比11月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分地区看，同月比二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的城市是：深圳23.9%。环比二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的城市是：三亚3.3%。

新建非住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比11月份缩小0.3个百分点。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨6.4%，商业营业用房销售价格上涨 2.7%，其他用房销售价格上涨 4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格上涨0.6%，其他用房销售价格上涨0.3%。

数据来源：国家统计局

四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。

2.6 2009年全国房地产市场的基本特征

2.6.1宽松的货币政策助推房价大幅攀升

一系列的政策利好，使得2007年下半年到2008年被压抑的刚性需求大量释放；同时宽松的财政政策和货币政策，改变了人们的消费预期，增强了消费信心，提高了居民购买力；对通胀的普遍预期使房产的投资品特性愈发明显，房地产市场销量及价格远超预期。综合上述原因，2009年房价被大幅推高，1- 12月全国商品住宅成交均价达4,473.6元/㎡，同比增长达21.41%（此数据根据景气指数测算）。而根据对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、

成都、武汉、厦门及长沙十大城市房价的统计，相比2008年，除厦门呈下跌外，其余城市均为上升趋势。大部分城市房价从2009年年初的低谷迅速反弹，部分城市反弹幅度高达一倍。

2009年全国大中城市房屋销售情况

数据来源：中国指数研究院数据信息中心供应普遍紧缺，中高端产品成交活跃，令一线城市房价快速攀升。根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构统计，中高端住宅占总成交量的41%，成交量接近半数，中高端住宅成交对房价的推动作用明显。

2.6.2 存量去化加速，供应缺口增大

各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量超越历史高峰期2007年而再创新高，全年成交量约9.4亿平方米，比2008年增长36%，比2007年增长10%。其中一线城市商品住宅成交总量约4,940万平方米，同比增长82%。其中上海增幅最大，达100%；成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6,400万平方米，同比增长高达109%。

北京：量价齐涨，市场走出低迷；上海：成交量走出低谷，价格震荡上扬天津：年成交量涨幅超100%，价格稳中有升；重庆：年度总量、月均成交量均超历年水平；深圳：年成交量涨幅达50%以上，接近06年水平；杭州：成交量震动明显，量价高于往年；武汉：年成交量涨幅超150%，均价平稳；南京：市场年底发力，成交量推至顶峰；成都：年交易量涨幅近130%，单月交易量再创新高。

2009年1-12月10重点城市住宅用地累计供应情况 2009年1-12月10重点城市住宅用地成交情况

数据来源：中国指数研究院数据信息中心虽然2009年全国住宅市场成交量大增，但房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004至2008年的平均增幅，全年房地产开发投资约3.6万亿元，同比增长16.1%，商品住宅开发投资约2.6万亿元，同比增长14.2%。开发商开发意愿的降低，导致市场整体供应减少，供需不平衡情况加剧。在对一线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳等城市商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余八大城市供需比均小于1，约为0.69。对于2006年以来积压的库存，一线城市在2009年去库存化明显加快，除深圳仍需3个月的消化周期外，其余三大城市均已出清，一线城市的供需不平衡比较明显。而上述五大二线城

市库存只有长沙出清，其余仍需1至7个月的消化期。

2.6.3土地市场开始活跃，开发商拿地意愿高涨，“地王”频出

2009年土地市场随着整体经济的发展而变化，年初经济走势不明朗、开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃；到年中，经济复苏，房地产市场快速发展，大大刺激了开发商对土地的需求，使得土地拍卖竞争日趋激烈。纵观全年，全国土地购置面积约为3.1亿平方米，同比减少15%。随着下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张，储备土地力度加大。全国10大单价地王及总价地王均集中在下半年出现，活跃程度超过2007年。其中广州亚运城项目地块成交总价达255亿元，成为2009年总价最高的地王，而上海新江湾城C6地块则以每平方米33,147元的楼面地价成为2009年的单价地王。

数据来源：中国指数研究院数据信息中心

值得一提的是，2007年的地王多集中在二、三线城市，而2009年地王则回归一线城市，一线城市的核心地块成为众多开发商的争夺目标。根据对20大开发企业的统计，单在市场成交进入高峰期、土地交易开始活跃的第2、第3季度，这些企业投入到一线城市的土地储备金占其总金额的45%，而在楼市高峰期的2007年第3、第4季度，其投入在一线城市的土地购置金额只有20%。在2009年10大单价地王及总价地王中，各有7宗地块分布在一线城市，可见大型开发企业对一线城市的未来投资依然看好。

2.6.4 开发商现金流从短缺转向充沛

在房地产市场的迅速发展及银行信贷的大力支持下，大部分开发企业已扭转现金流紧缺的局面，30大上市开发企业2009年第3季度的净现金流比同年第1季度上涨305%。年初信贷的政策支持，使开发商全年共获得国内贷款达11，293亿元，而居民购房热情的空前高涨，带动全年个人按揭贷款总值及其增速均成为1998年住房改革以来最高，达8，403亿元，同比增长130%。

2.6.5 保障性住房建设力度加大，住房保障体系不断完善

随着房价的快速上涨，低收入家庭的住房困难问题更加突出。从2007年开始，国家不断加强住房保障力度。为落实国家保增长、扩内需的政策部署，2009年共完成260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。各地保障性住房建设量迅速增大。

另外，一些地方政府出台了很多因地制宜的住房政策，促使住房保障体系不断完善。如北京市政府规定，允许提取住房公积金用于支付购买政策性住房的首付款，从而解决部分政策性住房购房人因首付款支付困难而无法购房的问题；昆明市开始尝试廉租房租售并举；厦门、深圳、北京等地开始建设公共租赁房，用于解决无经济能力购买经济适用房的住房困难家庭以及新就业的大学生等“夹心层”的住房问题；全国第一部保障性住房地方法规《厦门市社会保障性住房管理条例》也于2009年6月1日起正式施行，使厦门市住房保障制度迈出了由建立到健全的重要一步。

2.7 影响2009年房地产市场的因素分析

2.7.1 在中央政府宏观调控政策的鼓励作用下，自住需求、改善型需求稳步回升

在国际经济衰退、国内经济增长放慢、股市持续低迷的形势下，国家实施了增加投资、鼓励消费、扩大内需的一系列政策措施。房地产业作为国民经济的重要支柱产业，对于拉动经济增长的作用十分明显。自2008年下半年开始，国家出台了一系列鼓励普通住房消费的调控政策：降低了住房交易税费，支持自住型和改善型住房消费；扩大了普通自住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例，支持居民购房；鼓励和引导各金融机构优先保证符合条件的中低收入家庭购买自住型住房的需要；放宽购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的贷款政策；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

在以上调控政策的刺激之下，自住需求改变持币观望的态度，率先入市，需求品种以小户型为主；随后改善性需求也在自住需求的带动下逐步进入市场。

2.7.2 通货膨胀预期的影响下，投资投机需求逐步活跃

在两年四万亿元的经济刺激方案以及空前宽松的货币政策的共同促进下，投资成为经济强大的推动力。仅6月份金融机构人民币新增贷款就达1.53万亿元，半年新增贷款近7.4万亿元。随着信贷投放量的持续放大，“通货预期”开始在全社会蔓延，在实体经济尚未转暖、投资渠道狭窄的情况下，人们对楼市、股市等资产的需求大大增加。从第二季度末，除自住需求、改善性需求外，投资性需求、投机型需求迅速入市，共同促成了房地产市场量价齐升