万能险投资特点和投资风险是什么

万能险投资特点和投资风险是什么

万能险有多火?它到底是天使还是魔鬼?它的特点是什么?风险又是什么下面来告诉大家。

万能险的含义

万能保险[1]除了同传统寿险一样给予保户生命保障外，还可以让客户直接参与由保险公司为投保人建立的投资帐户内资金的投资活动，将保单的价值与保险公司独立运作的投保人投资帐户资金的业绩联系起来。大部分保费用来购买由保险公司设立的投资账户单位，由投资专家负责账户内资金的调动和投资决策，将保户的资金投入到各种投资工具上。对投资账户中的资产价值进行核算，并确保投保人在享有帐户余额的本金和一定利息保障前提下，借助专家理财进行投资运作的一种理财方式。

万能险投资特点和投资风险是什么

在万科宝能系股权之争的“口诛笔伐”中，前海人寿正面否认了“万能险有洗钱嫌疑”的质疑。不过，在险资频频举牌背后，万能险的确是机构配置风险资产的主要杠杆资金来源，那么这种“被动加杠杆”到底有多大风险?

事实上，对于妖魔化万能险，不少业内人士并不认可。有观点认为，保险业是除了银行外唯一可以合法低成本聚揽大规模资金并形成资金池的行业，这就决定了险资加大股票资产配置才刚刚开始，“即

便不是万能险，也会是分红险、投连险，不可能把所有投资型产品停掉”。

万能险特点：提高保单灵活性和投资属性

简单说来，万能险就是一种保费分成两部分，分别用于保险保障和投资账户的人身保险，投保人可根据不同需求对保障和投资额度进行调节，投资账户的资金收益上不封顶，下设最低保障利率。

据悉，在英美，万能险是在1970年代利率大幅提高的环境中，为提高保单灵活性和投资属性而出现的。1971年首推的就叫可调整缴费的寿险，1979年才演变为保费保额都可调，而且是利率与市场水平挂钩的万能险。

由于缴费灵活与保障可调等特点，万能险一经推出就受到了市场的青睐。美国寿险协会统计显示，美国市场1985年万能险占比为38%，其后一直保持在25%左右。从上个世纪80年代中期开始，万能险登陆欧洲后迅速抢占了英国、荷兰等国的保险市场，而在登陆亚洲以后，也迅速风靡日本、新加坡、中国香港等地。

2000年左右，万能险开始引入中国，并且主要通过银行渠道来销售。对外经济贸易大学保险学院副教授徐高林介绍，1999年，在寿险利差损压力下，传统寿险预定利率被统一下调到2.5%，导致寿险陷入萧条。为了突围，平安在1999年推出投连险，太保在2000年推出万能险，两类投资理财型保险的一个重要区别就在于万能险有最低保证利率。

这样的突围显然颇有成效：2003-2007年间，万能险保持了两

位数以上的增长，2007年在股市暴涨的推动下实现了113%的增长。不过，在2008年，受累于股市暴跌，万能险结算利率集体跌破4%，此后步入低谷。2011年，保险业开始实施新的会计准则，投连险和万能险中用于投资的缴费不再计入保费收入，使得不少保险公司弱化了投资型险种的工作力度，主攻传统险和分红险。

转机出现在2010年。由于保险资金投资收益率持续走低，保监会开始推出一系列保险投资新政，进一步放宽投资渠道，使得保险资金更便于捕捉短期投资机会。与部分传统保险产品相比，万能险投资渠道更可谓无所不包，覆盖银行存款、债券、基金、股票、基础设施建设等。在此背景下，一种保障与投资功能彻底分离的万能险产品出现了。

“产品特点是如果客户不购买附加险，这个万能险投资账户与保险没有丝毫关系，就是一个纯粹的理财账户。其后，许多保险公司纷纷跟进。用寿险业的行话来说，这叫高现金价值产品。”徐高林表示。

这一时期，作为投资型保险的投连险在资本市场几乎没有了声音，曾经是稀有品种的万能险则成为市场上最热门的保险品种。

尤其对于新成立的中小保险公司而言，万能险更成为有效的吸金利器。2014年元宵节，在“预期年化收益率7%且保本保底”的口号下，珠江人寿和天安人寿一举创下了3分钟内分别销售3.8亿元和2亿元的纪录。

不过，这期间监管部门也开始注意到一些万能险产品过分强调收益、忽视保障功能、过分重视营销的行为，因此2014年以来，万能

险已经遭遇了两次下架潮。

万能险的风险：期限错配和流动性风险

按照监管规定，保险公司只能将保底收益确定在2.5%-3.5%，并且按规定在页面醒目地方提示“万能险保底收益率以上部分的收益是不确定的”。

从往年情况来看，万能险的结算利率不仅普遍高于银行理财产品收益率，而且即使在投资情况普遍不好的年份，保险公司也能保障保底部分的收益。

保证产品年利率高位运行的秘诀在哪里?徐高林分析称：“万能款的各种人身险，表面上期限比较长，甚至可以是终身险，但由于高收益率投资机会只能在中短期内有一定把握，而且寿险业有过惨痛的利差损教训，所以，缩短万能险的高收益率期限就成为另一个技术。方法就是以与银行理财及信托等资管工具竞争为目的，通过不收管理费、退保费等措施来提高保险概念中的保单现金价值，这使得在相同期限的各款理财产品中，万能型保险的收益率略高。最常见的就是一年内退保优惠，甚至强制退保。”

据华宝证券统计，从万能险近年来的投资收益情况看，年结算利率分布在4%-6%之间的产品占比最大，2015年1月-10月基本稳定在6%上下。此外，参与举牌的主要保险公司旗下万能险产品的投资收益率基本都在5%以上，甚至接近8%。

在目前利率下行、各类资产配置收益不高的情况下，万能险还能

保持如此高的收益，这势必迎来了市场的担忧。“这部分高收益的万能险产品占比恰恰是期限错配的重要领地。特别是通过互联网销售的产品期限一般都非常短，大部分都在1年以内，甚至还有几个月的，但为了保证高收益，这类产品主要还是投资非标等长期资产，这种期限错配很可能会提升保险公司的退保率，对偿付能力也提出了更高的要求，很容易引起流动性危机。”华宝证券数据显示，2015年1-9月，行业退保金同比增长三成多，正是因为2014年大量销售的高现金理财产品到了集中兑付的时期。

不过，对于保险公司用万能险资金投资股市存在期限错配的问题，有业内人士认为，这是误解。“过去这些年，保险公司用万能险资金投资信用债，市场也没有人质疑期限匹配和流动性风险的问题。”在枫润资产董事长吴明远看来，尽管万能险投资股票的比例上限是80%，在债券收益率较高的时候，保险公司大多都选择投资信用债或者另类资产，而其实信用债和另类资产的期限都比较长，流动性也远不如股票。甚至有保险分析师指出，在保险产品创新方面，既然负债端的路已经被走死了，那差异化的道路就只能在资产端重新开一局，而在资产配置大类中，至少现在来看，权益投资是最容易出彩的。

“长期来看，随着无风险利率的大幅下降，市场资金的大幅增加，优质资产包括A股优质上市公司股价上升趋势将不可阻挡。一些保险公司大规模举牌上市公司应该只是这种趋势的开始，未来将会有更多的保险公司加入这一行列。”

万能险投资特点和投资风险是什么

投资项目风险评估报告文本

《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程，在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的，适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价，采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则，最关键的是如何识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险，提出防范的措施和解决的办法，避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性，或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目，从技术的研发、产品的试制与生产，到产品的销售要经历许多阶段，而投资风险存在于整个过程中，并来自于多个方面，所以风险投资的失败率极高。因此，对投资项目的风险进行客观的评估和分析，从而有效地规避风险，是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程，投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息，即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况（如

对某些定性评价指标）有所了解，但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性，如何准确识别所有风险，如何衡量各个风险影响程度，如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价？这只能借助专家的意见和知识，并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现，并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上，按照国际通行的投资风险评估方法，站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容，并在此基础上，以第三方角度，客观公正地对投资风险进行评估。 附：项目投资风险评定（评审）报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况

蒙牛风险投资案例分析

蒙牛风险投资案例分析

蒙牛风险投资案例分析 小组成员：许倩倩 何佳飞 田琳琳 王萍萍 翟利娟 胡娟 孙飞

这时，风险注资还未开始，壳公司架构搭建已经完成，壳公司的结构和预计注资完成后的股权结构如下图。 这样设置壳公司结构的目的一方面是为了避税，一方面是为蒙牛将来上市做准备 ②风险投资的进入 2002年9月24日，在完成了壳公司结构搭建后，风险投资正式开始。 第一步，股本结构准备：中国乳业开曼公司扩大股本1亿倍，即从原来的1美元扩大到1亿美元，共计1亿股，并将股本分为A类股5200股和B类股99999994800股。其中，A类股每股拥有十票投票权，B类股每股拥有一票投票权，另外规定了AB类股票的分红权，中国乳业同时规定，金牛公司和银牛公司原先持有的1000股为A类股。这些关于投票权和分红权的规定为双方之后的对赌协议提供了条件。 第二步，注资过程开始：摩根士丹利、鼎辉和英联三家风险投资机构以530美元/股的价格，分别投资17332705美元、5500000美元、3141007美元，认购了中国乳业公司32685股、10372股、5923股的B类股票，合并持有B类股票48980股。三家金融机构总计为中国乳业开曼公司注入资金2597.3712万美元。 第三步，注入蒙牛公司资产：中国乳业将得到的全部资金以增资的方式，转移给毛里求斯公司，毛里求斯公司使用这笔资金（2597.3712万美元）购入内蒙古蒙牛66.7%的股份。中国乳业是毛里求斯公司的母公司，因此，中国乳业间接成为了蒙牛乳业最大的股东 第四步，股权分配，金牛公司与银牛公司以1美元/股的价格，分别投资1134美元、2968美元认购了1134股和2968股的A类股票，加上以前各自持有的500股旧股，“金牛”与“银牛”合计持有A类股票5102股。第一轮注资后，蒙牛股份的股权结构如下

判断企业经营风险的36项指标

判断企业经营风险的36项指标

判断企业经营风险的36项指标 在受理企业贷款业务时，首先围绕着还款能力展开系列调查，有时会将落脚点放在银行流水上，有时又将重心转移到财务报表上，那么，财务报表上哪些指标能看出企业经营是否正常，前提报表应该是真实度比较高的，那么可以通过36项指标展开分析： 1.企业销售业绩是反映还款能力的真实写照，基于此，银行首当其冲会将目光锁定在企业三年来的销售收入上，与此同时，可以看出企业的销售收入情况是愈加渐入佳境，还是陷入窘境。 一般来说，主营业务收入增长率大于8%，说明该企业的主业正处于成长期，如果该比率不足5%，说明该产品将进入生命末期了。 2.企业近三年的利润总额和销售利润分别是多少？三年来这些数据的变化 情况，反映了企业怎样的成长曲线，原因几何？是企业竞争乏力，是行业不景气，还是企业具有季节性销售模式，诸如此类的种种猜测会迅速在信贷员的脑海中跳转。 3.企业近三年的资产负债情况如何？资产、负债、所有者权益分别是多少？资产负债率与行业总体特征是否趋同，保持“步调”一致。 4.企业近三年的经营现金流量是多少？净利润与现金净流量之间的差额又 是多少？若现金净流量小于净利润，那么为何企业总向外掏钱，导致荷包扁扁。

5.企业流动资产和流动负债是多少？流动资产减去流动负债，剩余的运营资本有多少？若流动负债处于高位，是什么原因所致？是企业出现短贷长用的现象，还是显现出山穷水尽的迹象。 6.企业应收账款明细账上，有哪些应收账款的账龄超过1年，它们中有多少会沦为呆账，企业是否按照财务制度制定坏账准备。 7.应收账款的客户群体是单一化，还是零零散散、较为分散，它们是否有债务违约或取消合作的可能性。 8.应收账款周转速度是快如飞瀑，还是慢如蜗牛，是否符合同业标准？应收账款周转速度应大于六，速度越高，应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。资产流动性既然就有了保障，偿债能力当然也不会受拖累。 9.正所谓勿以“数”小而不为，当收入增长率敌不过应收账款增长率时，银行异样眼光也会向企业投射过来，眼神中夹杂着一丝疑惑，好像在说导致这一现象的原因究竟是企业经营管理不善，还是市场竞争环境加剧所致。 10.查看企业库存商品明细账，摸清其收发结存的情况及规律。 11.了解囤积在企业1年以上，不易变现的库存商品和半成品分别有多少。 12.产品售价以低于采购价出售时，损失达到多少？存货是否计提跌价损失。 13.存货周转速度中小企业应大于五次。存货周转速度越快当然越是一件好事，存货占用水平越低，流动性越强，流动资金能够在企业的控制范围内，为偿债能力上了一道安全锁。

公司投资风险与财务分析报告

（七）投资风险与财务分析 7.1 资金来源与运用 公司注册资本60万元，全由出资人自筹资金。 公司资本主要用于购建生产性固定资产(9万)，电脑20台、办公桌椅、其他硬件设备以及进行初期的市场推广和刚开始的经营需要等。 资金运用：25.5万 公司开办费：3.5万元 各种证明、证书、注册商标费：5000元 初期公关费：1.2万 人员培训费：1.8万 工作室投资费用：4万元 装修费：2万 设备购买：18万

及其余各项基本费用等等 7.2 风险分析 7.2.1投资回收期 通过净现金流量、折现率、投资额等数据用插值法计算。从现金流量表中看出，累计现金流量首次出现正值是在第五年，则 投资回收期=5-1+622191/ 4971348 =4.125，换算得投资回收期为四年零两个月 回收期=累计净现值出现正值年数-1+(未收回现金/当年现值) 7.2.2投资净现值 计算得出：NPV=175.22（万元） 银行短期借款（1年期）利率为6.31%，考虑到目前基金的机会成本较低，基于对机会成本及相关投资风险的考虑，k 取10%（下同），此时，NPV=175.22（万元）＞0。计算期内净现值大于零，表示该投资方案盈利能力很好，投资方案可行。 7.2.3内含报酬率 根据现金流量表利用如下公式计算内含报酬率： 计算得出：IRR=34.57% 内含报酬率达到34.57%大于资金成本率10%，由此看出，此项旅游服务产品推出之后盈利很强，即使很高的贴现率也能满足投资者的需求，达到获利的目的。由该项指标显示，显然该项目是可行的。 7.2.4 盈亏平衡分析 () C n t t t k -=∑ +=1 1NCF NPV () NPV 1 IRR 1NCF =-=∑ +=C n t t t

工程风险分析

工程风险分析 ——以PPP模式及万达为例 风险管理理论的萌芽首先是来自于保险业。在20世纪50年代以前，个经济单位一直把保险作为处理风险的唯一方法，后来在20世纪50年代，风险管理在美国才开始发展为一门学科，到了70年代的时候进而渗透到企业经济生活的各个领域。80年代中期，我国才引进项目风险管理。 工程项目风险的特点主要有六大类：一，客观性和可预测性，风险是不以人的意志为转移而客观存在的，人们只能发现、认识并利用这些规律。二，普遍性和多样性，工程项目从立项、土地买卖、设计、施工、到最后的交接、营销，风险因素种类复杂且数量多。三，相对性，不同经济单位对风险承受能力是不同的，处理的方法也不同，比如地产公司与建设单位对风险的控制方法，意识就不同。四，动态性和阶段性，风险本身会随着时间，空间条件发生改变。五，全局性，各个项目相互错杂，又相互关联。六，风险后果的双重性，风险是一把双刃剑，风险的背后往往隐藏着较大的利益。 因此主要有三种方法可以辨别风险;第一，风险核查表（风险汇总表），主要是将本项目与以往历史项目中的风险清单进行对比，从而确定本项目存在的风险。对于业主的风险主要有政治风险，比如国家政策的改变；经济和法律的风险，比如通货膨胀率，税法，或法规改变；资金风险，工程款支付风险，开户信用问题，方案变更，建设单位增加投入；自然与环境风险以及人员管理风险等。第二，专家调查法：又分为智暴法、专家个人调查法、德尔菲法，其中德尔菲法是征得各个专家意见后，进行整理、归纳、统计、在匿名反馈给专家，如此循环直到得到较集中稳定意见。第三，图解技术：分为因果分析法（鱼刺图法）、故障树分析法、暮景分析法、流程图法、WBS-RBS风险矩阵法，其中WBS是工作分解结构，RBS是风险分解结构，它比较适合于风险复杂的工程项目，能够分别将工作和风险逐级分解，系统的识别风险因素，在一定程度上规避了其他方法凭借主观判断识别风险的弊端，能够全面而有效的识别风险因素。另外还有常识、经验和判断法以及实验或实验结果。 在工程的风险控制中，第一个例子是从PPP模式中，简要探讨下地方政府和民营企业所扮演的角色。

项目风险分析及对策-[全文]

项目风险分析及对策 一、主要风险因素分析 项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 1、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。 2、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。 3、财务风险 财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。 作为物流业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。 4、管理风险 项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。 二、风险防范和降低风险对策 1、应对政策风险的对策 公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略； 加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。 2、应对市场风险的对策 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代（顾客、竞争、变化），面对市场的激烈竞争和飞速变化，物流企业正字啊不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。 1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。 2）搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成

第七章 工程项目不确定性分析与风险分析

工程经济学习题 第七章工程项目不确定性分析与风险分析 1．线性盈亏平衡分析的前提假设是什么？盈亏平衡点的生产能力利用率说明什么问题？ 2．敏感性分析的目的是什么？要经过哪些步骤？敏感性分析有什么不足之处？3．风险分析和不确定性分析有何区别和联系？风险测度的基本方法有哪些？风险决策的最显著特征是什么？风险控制的基本方法有哪些？ 4．某企业生产某种产品，设计年产量为6000件，每件产品的出厂价格估算为50元，企业每年固定性开支为66000元，每件产品成本为28元，求企业的最大可能盈利，企业不盈不亏时最低产量，企业年利润为5万元时的产量。 5．某厂生产一种配件，有两种加工方法可供选择，一为手工安装，每件成本为1.2元，还需分摊年设备费用300元；一种为机械生产，需投资4500元购置机械，寿命为9年，预计残值为150元，每个配件需人工费0.5元，维护设备年成本为180元，如果其他费用相同，利率为10%，试进行加工方法决策。 6．某投资项目其主要经济参数的估计值为：初始投资15000元，寿命为10年，残值为0，年收为3500元，年支出为1000元，投资收益为15%，（1）当年收入变化时，试对内部收益率的影响进行敏感性分析；（2）试分析初始投资、年收入与寿命三个参数同时变化时对净现值的敏感性。 7．某项投资活动，其主要经济参数如下表所示，其中年收入与基准收益率为不确定性因素，试进行净现值敏感性分析。 8．某方案需投资25000元，预期寿命5年，残值为0，每年净现金流量为随机变量，其可能发生的三种状态的概率及变量值如下：5000（P=0.3）；10000元（P=0.5）；12000元（P=0.2）；若利率为12%，试计算净现值的期望值与标准差。9．某投资方案，其净现值的期望值E[NPV]=1200元，净现值方差D[NPV]=3.24×106,试计算:(1)净现值大于零的概率;(2)净现值小于1500元的概率。 1

风险分析及对策

风险分析及对策 项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 一、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本公司创立来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。 应对策略： （1）公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略； （2）加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。 二、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且

处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。 应对策略： 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代（顾客、竞争、变化），面对市场的激烈竞争和飞速变化，公司需不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。 （1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。 （2）搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性…… （3）财务数据从业务数据自动形成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。 （4）建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要。 （5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。 （6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。（7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办事效率。 （8）发展电子商务，实现网上订单、销售、竞价、状态查询、资金结算。

工程项目投资风险分析

《项目投资评估》课程论文 工程项目投资风险分析 姓名：张爽 班级：经济112班 学号：113934246

目录 1. 工程项目投资风险管理基本概念........................... - 1 - 1.1 风险的含义及构成.................................. - 1 - 1.2 研究工程项目风险的意义和内容...................... - 1 - 2. 工程项目的投资与风险................................... - 3 - 2.1 工程项目投资的特点................................. - 3 - 2.2 工程项目投资风险的分类............................ - 3 - 2.3 工程项目投资风险管理............................... - 4 - 3. 工程项目投资风险的分析................................. - 5 - 3.1 原材料供应风险.................................... - 5 - 3.2 资金风险.......................................... - 5 - 3.3 施工因素.......................................... - 6 - 3.4 技术风险.......................................... - 6 - 3.5 管理风险.......................................... - 7 - 3.6 其他风险.......................................... - 7 - 4. 工程项目风险的决策防范措施............................. - 8 - 4.1 风险管理措施决策.................................. - 8 - 4.2 实施中的风险防范措施.............................. - 9 - 5. 结论.................................................. - 12 -

企业投资风险的成因分析及控制对策

【摘要】随着市场竞争的日趋激烈，投 资风险对企业生存发展的影响愈来愈大。 本文分析了企业投资风险的成因，并提出 了控制投资风险的对策。 在市场经济体制下，进行投资活动是 企业财务工作的一项重要内容，有效的投 资活动能达到企业资源的最佳配置和生产 要素的最优组合，是企业增加利润的源泉，但风险贯穿于企业财务活动的全过程，任 何投资活动都有其特定的投资风险。“金融大鳄”索罗斯有句名言：“没有风险就不能称之为事业，但重要的是要知道什么地方 有风险，给自己留有出路和活路。”因此，企业经营者需做好投资风险的成因分析，制 定出能够防范、控制、管理投资风险的具体措施，以达到降低风险、改善经营管理和提高企业效益的目的。 一、我国企业投资风险的成因分析 投资风险是企业以现金、实物、无形资 产方式或者以购买股票、债券等有价证券 方式向其所选定的特定对象进行投资．由 此遭受经济损失的可能性，或者说不能获 得预期投资收益的可能性。企业对外投资 主要有直接投资和证券投资两种形式。在 我国，根据公司法的规定。股东拥有企业股权的25％以上应该视为直接投资。证券投 资主要有股票投资和债券投资两种形式。 股票投资是风险共担，利益共享的投资形式；债券投资与被投资企业的财务活动没 有直接关系，只是定期收取固定的利息，所

面临的是被投资者无力偿还债务的风险。企业投资风险有三种：一是投资项目不能按期投产，不能盈利；或虽已投产，但出现亏损，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。二是投资项目并无亏损，但盈利水平很低，利润率低于银行存款利率。三是投资项目既无亏损，利润率也高于银行存款利率，但低于企业目前的资金利润率水平。造成投资风险的原因很多，现简要归纳如下：(一)企业财务管理环境的复杂性 企业的财务管理环境又称理财环境， 是指对企业财务活动产生影响作用的企业外部条件。财务管理环境是企业财务决策国 口湖北民族学院财经政法学院陈霞／撰稿难以改变的外部约束条件，企业财务决策更多的是适应它们的要求和变化。财务管理环境涉及范围很广，包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的不利变化必然会给企业带来财务风险。目前，我国许多企业建立的财务管理系统由于在机构设置、管理人员素质、财务管理规章制度等方面存在诸多问题，导致企业财务管理系统缺乏对外部环境变化的适应和应变能力。由此产生了财务风险。 (二)财务管理可控范围的局限性 财务管理过程中存在大量的主观判 断，财务管理依据的信息也是不完全的。企

工程项目风险分析.doc

工程项目风险分析、控制与转移 工程项目在营建过程中，从承包商角度来看，存在着建设周期长，投资数额大，工作和工序繁多的特点。因此，在施工中，这些因素制约着承包商未来获取收益的多寡。建设周期长，各个时期的不可预见因素就会相应增多，与时间相关的外界因素和内部因素的变化都会影响工期的按期完成；投资额巨大，若筹资、付款方式、利率或者有关合同条款发生变化，就会加大成本，从而减少了承包商的利润；工作、工序繁多，一旦施工组织不尽合理或者返工，同时发生索赔，就会极大地影响工程进度、成本和质量，使承包商的利益受损。所以，对工程项目施工进程中风险问题的分析和控制研究，具有重要意义。 1、承包商面临的风险 工程承包，既是一项商务活动，又是一项工程施工活动。它必然受到工程所在地的自然环境、社会环境和相关人为因素的影响。其中有关合同条件所确立的责任、权利和义务对承包商影响极大，这些都要求承包商具有全面的专业技术知识和较强的经营管理能力。目前，建筑市场的竞争日趋激烈，技术含量提高，项目趋向大型化和复杂化，企业趋于联合，资金相对集中，这些对中小型企业尤为不利，使它们面临着更多的风险，使企业的平均利润率下降。由此看来，工程承包是一项风险较大的工程施工活动。 工程承包风险，是指工程实施结果相对于预期的结果的变动程度，即承包商预期收益的变动程度。工程承包风险的起因是由许多不确定因素造成的。如果在投标和工程实施过程中，不考虑风险因素，就会加大实际成本而导致利润降低甚至亏损。但是，过多地把潜在风险因素的可能费用转移到投标标价的成本中去，又会使失标的几率大大增加。因此，要想获取目标预期利润，必须正确地考虑工程承包风险。 从有关统计资料来看，承包商在标价中风险费用所占比例都比较低，这是因为承包商对众多的风险因素采取了积极的管理措施，如风险责任的转移、分担、保险等控制风险事故发生或降低风险损失的措施。根据JCEM关于美国承包商对工程风险的分配和重要性的调查表显示，风险市场时期相对于繁荣市场时期，

风险项目投资决策案例分析

一、引言 风险型决策的主要特点是具有状态发生的不确定性。这种不确定性不能通过相同条件下的大量重复试验来确定其概率分布。因而往往只能根据“过去的信息或经验”由决策者估计。为区别由随机试验确定的客观概率，我们把前者称为主观概率。 在进行风险型决策时，常用的两种传统方法是决策树法和贝叶斯法。 决策树法多用于随机性决策，是随机性决策的一种图解形式。决策树是把所有备选方案和各方案可能出现的各种未来事件，按它们之间的相互关系用树形图表示出来。最后采用逆向简化法修枝选择方案，即用收益的期望值来代替随机事件，然后按期望值大小从后向前得出最优决策方案。而贝叶斯法则是通过先验信息它估计出先验概率（分布）；为了提高先验概率分布的准确性和客观性，人们常常设计一些抽样调查、质量检验等方法，借以收集新信息来修正先验概率分布，即后验概率分布；最后利用后验概率分布求出期望收益最大的决策。但两种方法都存在着一些难以弥补的缺陷，使得在复杂的系统中难以应用这些方法。决策树法可以应用于复合决策的情况，我们可以根据所需做的决策，将决策树的层层伸展，以包括所有可能的决策。但是决策树方法一般仅用于离散型概率分布的决策，而无法应用于连续型概率分布的决策，因为连续型概率分布会使得决策树的枝叶无限增多。贝叶斯法可以通过积分的方法来解决连续型概率分布的决策。但是采用积分方法需要建立起收益的函数，而当系统涉及多个不同参数，而且参数之间相互影响密切时，建立这样的函数就相当困难；此外，如果出现复合决策时，采用贝叶斯法的复杂度就大大增加了。为了改进这两种方法，本文引进了蒙特卡罗模拟的方法，来进行复杂的风险型决策。 二、风险项目投资决策案例综述 本部分通过一个风险项目投资的案例，对蒙特卡罗模拟在风险决策整个过程中的应用做综合的分析。 （一）风险项目概况 假设要投资一个新兴市场，该投资项目投资周期为5 年，初始投资需要2500 万元，其中2000万元是固定资产投资，按直线法摊销，无残值，500 万元是营运资本，在投资结束可以收回。假设该产品目前市场单价为5 元/ 件，市场价格增长与通货膨胀率一致。产品的成本包括变动成本和固定成本两种，变动成本与销售额直接相关，假设变动成本率是70% ，固定成本是400 万元/ 年，其增长与通货膨胀率一致。假设企业的所得税率为30% ，如果发生亏损，亏损额可由下一年度的盈利进行弥补，由于投资周期只有 5 年，所以假设可向后无限期弥补。 （二）涉及的风险 1 ．市场风险 由于是新兴行业，其市场容量（或者是市场规模）是不确定的，本案例中假设投资第一年的市场容量在一定范围内均匀分布；此外由于是新兴行业，那么市场容量也不是一成不变的，是处于一个增长的过程，但增长率本身又是一个不确定的因素，假设增长率成正态分布，并且均值和方差已知。此外，企业的市场份额也不会是固定的，会在一定的范围内波动，本案例中假设第一年的市场份额在一定范围内均匀分布，而且变动率成正态分布，并且均值和方差已知。具体参数 参见表1 。 2 ．通货膨胀风险 在现实生活中，通货膨胀是不可避免的，本案例中假设已知当前（第0 年）的通货膨胀率，并假设通货膨胀率的变动率成正态分布，并且均值和方差已知。通货膨胀影响到几个因素：一个是产品的单价，另一个是固定成本，它们都要根据通货膨胀进行适当的调整。具体参数参见表1 。

风险投资存在的问题及对策研究分析

风险投资存在的问题及对策分析

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西安培华学院专科毕业论文 题目：风险投资存在的问题及对策研究姓名： 院系： 专业： 学号： 指导教师：

摘要 随着我国高科技产业的发展，风险投资成为推动我国的科研成果商品化、高新技术产业化、高科技企业的成长发展的重要因素。风险投资是一种把资金投向蕴藏着高风险的高科技项目，旨在促进高科技成果尽快商品化，以取得高资本收益的投资行为。它也是高新技术产业化过程中的一个资金有效使用的支持系统，高新技术产业的发展离不开风险投资。本文主要研究了目前我国风险投资存在的问题及分析，并提出发展和完善我国风险投资的策略。 关键词：风险投资；投资主体；投资资本

目录 摘要 (4) 目录 (5) 1绪论 (6) 2风险投资概述 (7) 3我国风险投资存在的问题及分析 (8) 3.1 风险投资资本总量不足，缺乏合格的风险投资主体 (8) 3.2 风险资本退出缺乏有效渠道 (9) 3.3 有关风险投资的法律法规滞后不健全 (9) 3.4 风险投资中介机构的发展滞后 (10) 3.5 风险投资人才极度缺乏 (10) 4促进我国风险投资发展的策略 (12) 4.1拓宽资金来源，实行风险投资主体多元化 (12) 4.2 建立符合我国国情的风险投资退出机制 (12) 4.3优化风险投资环境，加快制定相关法令法规 (13) 4.4加快风险投资中介机构及项目评估机构的发展 (13) 4.5培养高素质风险投资人才 (13) 5结论 (15) 参考文献 (16) 致谢 (17)

项目投资风险综合论证及盈利分析报告

项目投资风险评定报告 所谓项目可行性研究报告，是指通过有关的资料的整理、数据的调查研究，对项目的技术、经济、工程、环境等进行的整体论证和预测的书面材资，从中提出项目是否值得投资和如何进行投资的可行性意见，为项目决策审批提供全面的依据。 在过去，考量一个项目投资与否主要依靠的是《商业计划书》和《项目可行性分析报告》，虽然在一定程度上为投资决策提供了依据，但仍然是以定性分析为主，无法真正使投资人体会到资金价值及风险评估的量化指标，对未来收益的预测则更多凭借的是行业经验和主观判断。在金融危机的大背景下，投资公司的风险意识已得到了明显的增强，如何把有限的资金利用到最大化收益的项目中去已成为投资人最关注的问题，而解决这一问题的关键正是项目投资的量化分析。因此，《项目数据分析报告》在中国正逐渐成为投资公司的新宠。 财务数据分析报告是通过对项目数据全方位的科学分析来评估项目的可行性，为投资方决策项目提供科学、严谨的依据，降低项目投资的风险。 项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，

为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点. 项目投资价值分析报告 在过去，考量一个项目投资与否主要依靠的是《商业计划书》和《项目可行性分析报告》，虽然在一定程度上为投资决策提供了依据，但仍然是以定性分析为主，无法真正使投资人体会到资金价值及风险评估的量化指标，对未来收益的预测则更多凭借的是行业经验和主观判断。在金融危机的大背景下，投资公司的风险意识已得到了明显的增强，如何把有限的资金利用到最大化收益的项目中去已成为投资人最关注的问题，而解决这一问题的关键正是项目投资的量化分析。因此，《项目数据分析报告》在中国正逐渐成为投资公司的新宠。 财务数据分析报告是通过对项目数据全方位的科学分析来评估项目的可行性，为投资方决策项目提供科学、严谨的依据，降低项目投资的风险。 在各个投资领域中，为降低投资者的投资失误和风险，每一项投资活动都必须建立一套系统科学的，适合自己的投资活动特点的理论和方法。投资价值分析报告正是吸纳了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性与定量相结合，对投资项目的价值进行全方位的分析评价。 项目投资价值分析报告是投资前期一个重要的关键步骤，项目的规模、区域分析、经营管理、市场分析、经济性分析、利润预测、财务评价等重大问题，都要在投资价值分析报告中呈现。

投资理财案例分析

客户姓名：李先生、赵女士 规划团队：三人行 团队口号：驰骋赛场勇争赢， 投资理财我最行！ 制作时间：2014/11/4

摘要 投资理财是生活必需的技能，人们应该通过充实财务方面的知识，针对自身不同的情况，合理配置资金，具备抵御风险的能力，避免出现财务危机。本文以李先生家庭为例，通过对李先生家庭的基本情况、理财目标、投资风险承受能力、家庭财务等方面的分析，总结李先生家庭的投资理财的规划及对其财务结构等提出建议。 关键字 李先生家庭资产家庭财务状况财务分析理财目标 目录 一、案例简介 二、家庭基本情况分析 （一）家庭成员基本信息 （二）家庭基本财务状况 1、家庭资产负债表 2、家庭月度税后收支表 3、家庭年度收入支出表 4、家庭现金流量表 三、金融假设 四、财务分析 （一）家庭财务指数分析 （二）家庭财务规划中的不足 五、理财目标 （一）短期目标 （二）中期目标 （三）长期目标

（四）附表 六、风险测试 （一）主观因素 （二）客观因素 七、家庭成员保险规划 八、购房投资规划 九、子女教育投资规划分析 十、养老退休规划 十一、总结 一、案例简介 李先生和赵女士是一对夫妇，生活在二线城市惠州，今年均为35岁，二人有一可爱的女儿，今年5岁。 李先生在一家私企当主管，月薪15000元（税后），每年年终奖5万元（税后）。赵女士在一家国企当出纳，月薪5000元（税后）。李先生还有一套一居室的房屋用于出租，每月租金2000元。去年，李先生家庭的基金和股票获得收入10000元。 李先生夫妇除了单位给上的社保外并无其他商业保险。李先生夫妇俩目前有活期储蓄10万元，定期存款20万元，货币市场基金5万元。还有市值为10万元的股票和15万元的偏股型基金。 李先生家庭用于出租的一居室目前市场价值60万元；家庭的自住房目前价值120万元，于2010年1月贷款60万元购买，贷款期限20年，等额本息还款，利率7%，目前已还款2年。目前未还贷款本金为570421元。 除此之外，李先生还有一辆价值8万元的轿车。李先生家庭财务支出比较稳定，除了基本的伙食、交通、通讯费用外，就是不定期的服装购置和旅游支出。 一家人平均每月的日常生活开支为6000元，房贷月供4652元，女儿的学前教育费用为每年2万元，赵女士办的美容卡每年需要2000元，李先生应酬支出平均每月1000元，家庭每年旅游支出5000元。另外，夫妻俩每月都要给双方父母各寄去1000元的生活费。 目前，李先生想请理财规划师通过理财规划为其解决以下问题： 1.李先生家庭生活过的越来越富裕，希望在惠州购买一套价值80万元的房子给父母养老居住。李先生想知道，根据目前家庭的资产状况，应如何进行规划。 2.李先生想知道目前只依靠单位福利的风险保障是否完备，如果不足，还需要补充哪些保险。 3.孩子是夫妻二人的希望，夫妻二人希望女儿能茁壮成长，接受良好的教育。

企业投资风险的成因分析及控制对策(精)

企业投资风险的成因分析及控制对策 【摘要】随着市场竞争的日趋激烈,投资风险对企业生存发展的影响愈 来愈大。本文分析了企业投资风险的成因,并提出了控制投资风险的对策。 在市场经济体制下,进行投资活动是企业财务工作的一项重要内容,有效 的投资活动能达到企业资源的最佳配置和生产要素的最优组合,是企业增加利润 的源泉,但风险贯穿于企业财务活动的全过程,任何投资活动都有其特定的投资 风险。“金融大鳄”索罗斯有句名言:“没有风险就不能称之为事业,但重要的 是要知道什么地方有风险,给自己留有出路和活路。”因此,企业经营者需做好 投资风险的成因分析,制定出能够防范、控制、管理投资风险的具体措施,以达 到降低风险、改善经营管理和提高企业效益的目的。 一、我国企业投资风险的成因分析 投资风险是企业以现金、实物、无形资产方式或者以购买股票、债券等 有价证券方式向其所选定的特定对象进行投资,由此遭受经济损失的可能性,或 者说不能获得预期投资收益的可能性。企业对外投资主要有直接投资和证券投 资两种形式。在我国,根据公司法的规定,股东拥有企业股权的25%以上应该视 为直接投资。证券投资主要有股票投资和债券投资两种形式。股票投资是风险 共担,利益共享的投资形式;债券投资与被投资企业的财务活动没有直接关系,只 是定期收取固定的利息,所面临的是被投资者无力偿还债务的风险。企业投资风 险有三种:一是投资项目不能按期投产,不能盈利;或虽已投产,但出现亏损,导致 企业盈利能力和偿债能力的降低。二是投资项目并无亏损,但盈利水平很低,利 润率低于银行存款利率。三是投资项目既无亏损,利润率也高于银行存款利率, 但低于企业目前的资金利润率水平。造成投资风险的原因很多,现简要归纳如下: (一)企业财务管理环境的复杂性 企业的财务管理环境又称理财环境,是指对企业财务活动产生影响作用 的企业外部条件。财务管理环境是企业财务决策难以改变的外部约束条件,企业 财务决策更多的是适应它们的要求和变化。财务管理环境涉及范围很广,包括经 济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存 在于企业之外,但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的不利变化必然会 给企业带来财务风险。目前,我国许多企业建立的财务管理系统由于在机构设 置、管理人员素质、财务管理规章制度等方面存在诸多问题,导致企业财务管理 系统缺乏对外部环境变化的适应和应变能力,由此产生了财务风险。 (二)财务管理可控范围的局限性 财务管理过程中存在大量的主观判断,财务管理依据的信息也是不完全的。企业进行财务预测、计划、决策和控制所依据的会计报表、财务分析、经 营分析、市场分析等信息都只可能尽量接近真实情况而不可能完全反映事实,管 理依据的不可靠决定了财务风险的存在。企业在财务管理中常常会遇到采用不 同财务分析方法得出的结论大相径庭的情况,这时决策人员就要判断哪个方法更 科学,哪个方案更可行,大量的判断也决定了财务风险的存在。 (三)投资主体多元化、投资决策和管理水平相对滞后 近年来,我国不少企业追求多元化经营模式,试图通过多元化经营减轻企 业的经营风险,这本无可厚非,毕竟在这个世界上没有人敢保证哪个行业永远是

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因