某房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告

二O O八年六月

目录

调查人员声明 (1)

第一部分项目总论 (2)

1.1项目背景 (2)

1.2项目概况 (7)

1.3可行性研究报告编制依据 (11)

1.4可行性研究结论及建议 (11)

第二部分市场研究 (12)

2.1宏观环境分析 (12)

2.2全国房地产行业发展分析 (15)

2.3本市房地产市场分析.......................................... 错误！未定义书签。

2.4板块市场分析 (33)

2.5项目拟定位方案 (42)

第三部分项目开发方案 (2)

3.1项目地块特性与价值分析.................................. 错误！未定义书签。

3.2规划设计分析...................................................... 错误！未定义书签。

3.3产品设计建议...................................................... 错误！未定义书签。

3.4项目实施进度...................................................... 错误！未定义书签。

3.5营销方案.............................................................. 错误！未定义书签。

3.6机构设臵.............................................................. 错误！未定义书签。

3.7合作方式及条件.................................................. 错误！未定义书签。

第四部分投资估算与融资方案 .......................... 错误！未定义书签。

4.1投资估算.............................................................. 错误！未定义书签。

4.2融资方案.............................................................. 错误！未定义书签。第五部分财务评价 (11)

5.1财务评价基础数据与参数选取 (11)

5.2财务评价（方案1） (11)

5.3财务评价（方案2） (13)

5.4财务评价结论 (13)

第六部分不确定性分析 (15)

6.1盈亏平衡分析 (15)

6.2敏感性分析 (16)

6.3风险分析 (17)

第七部分综合评价 (19)

7.1社会评价（定性） (19)

7.2环境评价（影响及对策） (19)

7.3公司资源匹配分析 (19)

第八部分研究结论与建议 (20)

8.1结论 (20)

8.2建议 (20)

第九部分附录 (21)

9.1附件 (21)

9.2附表 (21)

9.3附图： (22)

调查人员声明

调查人员声明

我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分项目总论

1.1项目背景

多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。

优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。

而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。展望未来，随着浏阳“十二五”规划的全面实施，一个“西融长株潭、南接珠三角、东连长三角”的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。本项目位于湖南省长株潭一体化和“一点一线”区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；长沙市国家生物医药科技园。

湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一；

长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。

随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。

园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。为浏阳的经济又好又快发展做出贡献。

1.1.1项目所在区域发展情况

项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离长沙市35公里，距黄花机场18公里，距离浏阳市区25公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。8年来，浏阳自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发8.5平方公里，引进各类医药企业110多家，配套企业80多家，总投资46亿元。2006年，园区实现工业总产值51.25亿元、利税

3.07亿元，2007年产值将突破70亿元，利税突破5亿元。由于我园的贡献，湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、长沙市十大标志性工程。2006年10月，园区被国家发改委认定为长沙国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。

拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。园区投资公司今后将采取市场化运作，通过资产置换、引入社会资本和民间资本增资扩股、合资投建企业、股份转让及管委会员工持股等方式，拓展盈利模式，实现上市融资。从1999年至今的十年园区以集聚生物医药产业为主，未来十年园区将以“生物经济社区”为追求方向，一方面继续做强产业形成世界知名的生物医药产业基地；另一方面则以完善生活配套为主线进行城镇化建设，建设生态宜居的生态社区城。同时积极引进社会投资者，大力建设园中园及各种生活服务、生产服务设施。浏阳生物医药产业园区，正准备着力打造世界生物经济社区和临空

经济区，使长沙这座深厚底蕴的文化古城，又将成为生物经济中心和生物产业创业之都。

1.1.2项目发起人及发起缘由

本项目由浏阳市东玉房地产开发有限公司开发建设，该公司是在长沙市浏阳市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机构，并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵盖物业管理、酒店经营、投资实业等多个领域的综合公司。浏阳市东玉房地产开发有限公司董事长陈小英，浏阳市政协委员，大专文化，2002年至2006年分别获浏阳市、长沙市“三八红旗手”、省农村“巾帼科技带头人”、全国“双学双比”女能手。“追求完美品质，超越用户期望”是陈小英对房地产项目建设的承诺。

公司秉承“以人为本，服务为先”的企业理念，“服务浏阳、服务长沙、服务湖南”经营理念开发本项目。

本项目坐落于长沙市生物科技园区，项目的建设承担着长沙市商业的辅助配套及园区商业、住宅的配套需求，为配合项

目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。

1.1.3项目投资的必要性

随着浏阳城市中心区开发的深度推进，‘纯居住地产’已渐次退出了市场舞台，取而代之的是后来居上的‘商务地产’。例如联邦房产打造的香山国际名苑、创意房产打造的财富新世界、醴浏铁路打造的醴浏大厦、鸿宇房产打造的中央公园、湘鑫房产打造的名河鑫都……商务性质已经慢慢凸显，很多购房者看中的还是它们的地段价值和商务前景。目前，浏阳城市中心商业地产正呈现两个特点：一是从推出规模上看，中心区的?商务地产?大大超过以前的住宅；二是从楼盘品质上看，?商务地产?也将超过以前开发的住宅，成为打造中心区形象的?名片?。

与国外接轨的写字楼类型公寓正成为一些投资者的首选。无论是在浏阳主城区还是在工业新城区域，人口的聚集和企业的增加势必直接导致优越地段的商务地产成为稀缺资源。

展望未来，随着浏阳?十二五?规划的全面实施，一个?西融长株潭、南接珠三角、东连长三角?的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重大、高新产业快速发展、外

贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。当?新四路?正迅速拉近浏阳与世界的距离，当城铁满载希望沿着融入长株潭?两型社会?试验区的跑道奔来，当工业新城建设的步伐全面开启，浏阳城，这个古时?易守难攻?的要塞之地今天正全力融入长株潭，孕育着新一轮建设的高潮。

伴随着城市的提质和交通的提速，在市场调研的基础上，依托?新四路?带来的区位优势，积极引导主动对接域外市场，探索度假型、商务型、养老型等复合型特色房地产市场，实现差异化发展将成为浏阳房地产发展的未来大势。浏阳工业新城启动的投资优势。近三年来，浏阳市委、市政府提出了建设工业新城、助推浏阳经济进入高速时代的战略构想并大力推动。目前，形成了工业新城投资公司、长沙国家生物产业基地、浏阳制造产业基地三个投资主体，永安、洞阳、北盛、蕉溪四个乡镇分片负责、共同发力的开发热潮。浏阳在对接长沙省会经济圈、连通珠三角、长三角的思路和实践上，达到了前所未有的高度统一。这有利于浏阳全市发展现代工业精力集中、资源集中，有利于政策持续、长远规划，对激活投融资、企业招商引资、产业集聚和城市建设都是很好的契机。十二五?期间园区将新增开发面积10平方公里，规划人口达到15万人，项目的建设进一步完善了工业园区的配套，促进了商业的繁荣、提高了园区人民生活的品质。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：浏阳?园中园?（暂定名）项目

1.2.2项目建设单位概况：浏阳市东玉房地产开发有限公司

1.2.3项目地块位臵及周边现状

①地块位臵

项目位于长沙长沙国家生物产业基地医药科技园，东经113°18′48″～113°24′31″，北纬28°11′52″～28°14′52″。西距长沙市区35km，黄花机场18km；东距浏阳市区25km。东起砰山屋场、西南至洞阳河、北至捞刀河，总规划用地面积28平方公里。其中克里小学以西范围用地面积18.6平方公里作为近期建设范围，克里小学以东约10平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展的备用地予以控制。

园区总体规划充分考虑浏阳—长沙中间的区域关系，挖掘、创立、坚持自己的产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合、共生，提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设“生态型、环保型”园区。地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。

地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建

筑杂物；

地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在10米左右（在地块东面），最小落差在2米左右（在地块西北面）。

(2).项目SWOT分析

优势（S）：

1、地块方正，场地平整；

2、周边交通路网十分发达，交通便捷；

3、净地，无拆迁工作；

4、临街面开阔，适宜发展商业。

劣势（W）：

1、地块内的高低落差增加开发成本；

2、周边配套不完善。

机会（O）：

1、园区中心位置，紧邻园区中央商务区；

2、随着园区日益发展地块优势日益凸显；

3、园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。

威胁（T）：

1、周边多为厂区，商业氛围较差；

2、周边同类型项目的建设。

（3）项目周边配套

项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有：

1、通信：中国移动、中国联通；

2、银行：中国邮政、工商银行；

3、园区管委会；

4、商业：家润多超市、商贸街及中央大街；

5. 交通:开元东路及建设中的长浏高速、浏醴高速、大浏高速、即将启动的长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区的区位交通即将成为新的优势

1.2.4项目规划控制要点

规划控制要点:（技术经济指标）

1.2.5项目现状：

. 1.项目于2010年11月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在2011年5月投资建设；

2.项目总建筑面积约28.9万平米，计划4年开发周期，分三期开发；2011年开发一期5.6万平米，2012年开发二期14.1万平米，2013年开发9.2万平米。

3.各项报批手续正在陆续申请报批中,基础设施已在完善中,建设方案已经形成.

1.3可行性研究报告编制依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《长沙市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》(9)浏阳市发改局”十二五”规划.(10)项目单位提供的资料及数据.

1.4可行性研究综合评价

该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动浏阳工业化经济发

展，城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。目前项目所在区域的开发氛围逐步成熟，随着浏阳融入大长沙，必定为区域经济的发展带来更广阔的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。本项目属于长沙副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商

业及居住配套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。

第二部分市场研究

2.1宏观环境分析：

，最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其他地区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。

从这些趋势预测，未来几年，浏阳房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，浏阳房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。

具体来说，在土地政策方面，政府将实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则；在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视，复合型人才

严重奇缺也将成为最近一段时期浏阳商业地产行业的发展趋势。

浏阳市居民房产位置选择（单位：%）

按人口变量细分，包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。如表1和表2所示，大部分浏阳购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。

表1 不同年龄消费者房产类型选择

足30，数据不稳定，仅作参考，请慎用。）

从收入来看，中等收入消费者的房产消费较活跃（如表3所示）。这部分消费者多为工薪阶层，开发商应当根据他们的消费特征和需求，设计相应的经济适用房或低价位商品房，而对于高收入群体则开发高档商品房和别墅。

类似的，心理和行为变量也可作为细分市场的依据。例如，调查显示，在事业上，浏阳市居民是非常敬业的。他们中有78.4％的人认为“家

人认为自己做的很成功是非常重要的”，76.2％的人希望自己能够达到职业的顶峰（如图2所示）。

在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视。最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与省内其他市区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。

2.2全国房地产行业发展分析：

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。

房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。

从图中我们可以清楚看到，2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。

二、对我国现在房地产价格合理性的分析