武汉生物与医药科技园建园构思及建议

武汉生物与医药科技园建园构思及建议（１）

背景材料

生物技术与新医药产业所带来的经济和社会效益，已经引起世界各国、社会各界的高度重视，武汉当然也不例外，在武汉市制订的高新技术产业发展战略规划中，生物工程及新医药产业与电子信息产业、光机电一体化产业一道成为鼎立的支柱产业，然而，与电子信息及光机电一体化已经形成的为全国瞩目的"中国光谷"的壮观声势相比，在科研力量、产业规模及产业化队伍等方面具有一定国内优势的武汉市生物工程与新医药产业的发展步伐无疑相形见绌。

1999年底，武汉国有资产经营公司联合其他机构投资设立了《武汉医药科技园》（以下简称科技园）项目公司，由项目公司在庙山开发区汤逊湖边投资1亿元建立现代化的医药科技园。

国资公司站在产业发展的高度和对未来生物医药产业发展前瞻性的思考，结合本系统现有医药产业的资源条件，投资建设专业性的医药科技园是一个十分前瞻性的构想和明智的决策。

武汉创新科技投资有限公司结合自身对高科技产业风险投资的研究与探索，按照新经济形态下企业运作及发展的规律，特别针对近年来大量出现的各种建软件园、科技园、生物园的热潮，试图从理论和研究上对此现象进行些探讨，以使各种科技园建设的思想、功能定位和产业发展既能符合中国当前的经济态势，同时又能站在世纪的高

度而尽量少留我们无法设想的软性后遗症。为此我们选择了武汉医药科技园作为个案。在大量的调查与研究的基础上，提出建议性方案设想，供决策参考。

一、科技园投资的模式选择

近一、二十年来，国内外发展高新技术的经验表明，建立具有技术孵化功能和产业化发展功能的专业科技园是促进高新技术产业发展的有效途径。然而，由于科技园基础设施建设所需的投资较大，在引进可孵化的项目后，虽可通过技术的成熟孵化和项目的产业化发展，实现项目服务和运作费用的投资回收，但园区基础设施建设的投资，却难以收回。因此，国内外多数科技园都是由政府出资建立的。

近几年来，随着风险投资的不断发展，专业投资机构已探索出一种将科技园建设与风险投资相结合的模式，即把风险资本的运作引入科技园的建设与发展中，在使科技园具有各种基本功能的基础上，通过选择具有广阔市场发展前景的项目入园，并对项目配以风险资金，提供增值服务，促进项目迅速成熟发展，待条件成熟后，将项目推向资本市场，最后通过项目的股权增值变现来实现投资回报。按照这种将科技园投资与风险投资相结合的模式，既可促进高新技术产业的发展，又可实现项目及园区建设的投资回报，因而成为目前国内外专业投资机构的首选模式。然而由于这种模式主要是通过对所选择的入园项目进行风险资本运作来获取收益，并要待相当一部分入园项目股权增值变现后才能收回园区基础设施建设的投资，因而这种模式的投资回收期较长，只有具有相当资本实力的专业投资机构和财团才有条件

采用这种模式。据了解，国内也只有深圳赛博尔集团等几家有国外投资基金为背景的大型投资机构按此模式投资建设了具有风险资本功能的专业科技园。另外，有些在过去已投资形成了大量闲置房地产的专业投资机构，为使闲置的房地产能有机会重新增值、变现，也将其房地产项目改造为科技园，并配以风险资本，进行建设、运作，以期按这种模式收回其房地产的投资，并探索出一条新的产业投资发展之路。宝安集团武汉创新科技园就是宝安集团按此模式利用其闲置的武汉南湖花园的部分房产和地产，通过重新改造构建而成。

武汉国有资产经营公司（以下简称国资公司）由于资本实力有限，项目投资主要靠自有资本及借贷资本，不是依靠政府提供资金由公司来运营，所以如果选择建立一个仅仅具有几个工厂这种功能的纯粹的专业工业园，将永远无法收回园区基本建设投资，因而是不可取的。如果照搬其他专业投资机构的运作模式，也将因园区基本建设投资回收期较长，会影响或拖累国资公司自身的生存与发展。因此，国资公司简单按照这种模式来投资建园也是不可取的。

我们认为，建立一个按风险资本模式运作的科技园，虽然在短期内难以收回投资，没有盈利能力，但从长期来看，不仅有盈利能力，如果运作得好的话，还能有相当好的盈利能力，可以将这种未来的盈利能力，转化为投资机构认可的盈利预期，从而使科技园整体资产价值增值，再通过资本运作方式，将科技园的整体股权在一定时期内增值变现，同样可收回科技园的投资，并获取较高投资回报。因此，基于上述分析，我们建议选择的建园模式是：建立一个按风险资本方式

运作的具有孵化功能和产业化发展功能的在短期内能使其具有良好盈利预期并使其整体资产价值能迅速增值的科技园。按照这种模式建设和运作的科技园，由于具有增值变现的条件，国资公司今后可将其股权与相关上市公司或有资产重组需求的上市公司进行重组，实现增值变现。国资公司按这种模式建设的科技园既可成为其进行战略调整的手段和工具，又可成为其资本运作的优良资产资源，从而改善其目前缺乏可资运用的优质资产资源的局面，为进一步开展更大的资本运作活动创造空间与条件。

二、科技园的发展方向和运作目标

1、科技园的发展方向：

根据科技园的投资模式选择--建立一个具有较好盈利预期和较大资产增值潜力的按风险资本方式运作的新型专业科技园，为使科技园具有较大的产业发展空间和资本运作空间，从而为今后科技园提高盈利预期和资产增值创造条件，建议将科技园的发展方向由医药产业调整为生物工程产业与医药工程产业，简称生物与医药产业。这种调整主要是基于：

（1）生物工程产业包括生物制药、生物制品、基因工程等多方面产业，比医药产业具有更大的产业发展空间和运作空间。

（2）医药工程产业比医药产业的范围要更广泛，它包括新的医用材料、新的医药器械，其产业发展空间和资本运作空间也相对要大。

（3）既使原有的"医药科技园"的名称包含了生物医药和医药工程，但将其改为"现代生物与医药科技园"后，名称虽然只有几字之差，但

所包括的产业范围与运作理念将大大拓展，便于宣传、引导、运作。

2、项目投资运作的目标

根据科技园投资的模式，结合国资公司的实力条件和资本运作需要，我们建议，投资运作的目标为：

建立一个硬件和软件功能完备、按风险投资方式协调运作、具有较大盈利预期和整体资产价值增值的现代生物与医药科技园，力争用三年左右的时间，使科技园的整体资产价值增值二至三倍，为国资公司进行资本运作创造条件。

确立这样的目标主要是基于：

（1）科技园的功能完备和良好运作是实现其盈利预期和资产增值的基本条件，而这种功能的完备，包括硬件功能和软件功能的建设与完善需要一定的时间。作为硬件功能的基础设施建设和配套生产设施建设需要1-2年时间逐步完善，作为软件功能的孵化功能、产业化生产服务功能、风险资本运作功能也需要1-2的时间来逐步完善。

（2）科技园入园项目的成功运作是科技园成功运作的基础和收益来源基础，由于入园项目来自不同的层面，要把这些入园项目运作成功，需要一定的时间，即使是可产业化的项目入园，要发展到成功上市，至少也需几年的时间。

（3）在科技园具有基本的软、硬件功能，并选择吸引到优秀的可产业化项目入园的条件下，通过风险资本运作并对科技园进行整体品牌经营，可以实现科技园的盈利预期和资产增值，如果运作得当，三年左右的时间，完全可以实现投资建园的目标。

要实现科技园的投资目标，关键是要设法实现科技园整体资产的价值增值。科技园整体资产的价值增值将主要来源于三个方面：一是科技园有形资产价值的增值；二是科技园无形资产价值的增值；三是科技园的实际收益与预期收益。

科技园有形资产增值将主要来源于其投资形成的土地、房产、生产和办公设施等方面资产价值的增值，如通过低成本取得土地，合理配套、使用生产办公设施及房产都可以促进固定资产价值的增值。据了解，按目前"医药科技园"运作的情况，整个园区的土地已形成价值增值。

科技园无形资产的增值将主要来源于科技园功能的完备与协调运作（主要包括孵化功能、产业化生产服务与配套功能以及风险资本功能的协调运作）、科技园的人才队伍建设以及科技园的品牌形象建设。组建高素质的管理与运作团队（这一团队主要应包括风险投资、投资银行、企业管理、营销策划、会计、法律等领域的专家以及生物与医药领域的技术管理专家），构建功能完善、运作协调的功能平台，加强科技园企业文化建设及品牌建设，都将有助于实现科技园无形资产的增值。

科技园的实际收益将主要来自固定资产的租费、物业管理费、功能服务费（如项目中试孵化服务费、产业化生产技术辅导服务费、项目运作的增值服务费等，其中，对部分入园项目的服务费将以入股的方式实现）以及投资入园项目的股权增值变现收益等几方面，其中，最主要的来源将是投资入园项目的股权增值变现收益。科技园的盈利

预期是建立在其实际收益基础上以及对未来实际收益的展望，由于实际收益结构中，其它三项收益基本上是固定收益，不具有可展望性，只有投资入园项目的股权增值变现收益具有可展望性，因此，科技园的盈利预期将主要来自对入园项目的股权增值变现的预期。

综合比较科技园整体价值增值的三个来源，相对来说，有形资产价值的增值空间相对有限，无形资产的价值增长空间及建立在入园项目股权增值基础上的盈利预期的增长空间相对较大。因此，要实现投资建设科技园的目标，工作的重点和关键不是园区的硬件建设，而是软件建设，即园区的功能建设及项目运作与科学营运的规模和水平。

三、科技园建设与发展的基本构想

根据科技园建园的模式要求及目标要求，可提出如下科技园建设与发展的基本构想：

运用市场化的方法，聚合本地区发展现代生物与医药产业的各种相关资源优势，用尽可能低的成本，构建适合现代生物与医药技术和产业发展的功能平台，吸引具有广阔发展前景的优秀项目入园，在此基础上，进一步聚合国内以及国外的相关优势资源，按风险资本运作的方式科学管理与运作，促进入园项目发展，提高科技园的运作功能、规模、水平及品牌认知度，尽快实现科技园的整体资产价值增值，为国资公司开展资本运作创造条件，并在促进入园项目和科技园自身发展的过程中，实现国资公司产业结构的提升和生物、医药产业在本地区发展的战略目的。

上述建园的基本构想可以概括为相互联系的六个方面，即聚合优

势资源，构造功能平台，优选项目入园，再聚优势资源，科学资本营运，实现价值增值。

聚合优势资源是指用市场化的方法聚合本地区现有生物与医药产业及相关的优势资源，包括资金资源、土地资源、技术资源、信息资源以及管理资源（风险资本运作、项目企业管理、项目策划、项目运作等），其目的是降低建设与运作成本，促进科技园发展，为科技园的整体资产价值增值创造条件。

构造功能平台是指构建生物与医药技术和产业发展以及项目运作发展所需的硬、软件功能平台。硬件功能平台主要包括园区的供水、供电、通信等基础设施，生产、办公设施及其他配套服务设施。软件功能平台包括园区所能提供的各种服务功能和运作功能，如生产配套服务功能、物业管理服务功能、技术孵化功能、产业化发展功能、风险资本运作功能等等，其中，最主要的是技术孵化功能、产业化发展功能以及风险资本运作功能。

科技园的功能平台是科技园运作的基础和核心，科技园的发展规模、水平以及资产增值水平都是建立在功能平台基础上，特别是建立在孵化功能、产业化发展功能以及风险资本运作功能等几项运作功能上，因此运作功能建设是功能平台建设的重中之重。

优选项目入园是指在招商引项目入园工作中，要选择具有广阔市场发展前景的优秀项目入园。选择优秀项目入园是入园项目成功运作的基础，也是科技园预期收益和投资回报的基础。

再聚优势资源是指在科技园具有基本运作功能和条件，并引入优

秀项目入园的基础上，以优秀项目为核心，再次聚合优势资源入园，包括资金资源、技术资源、人才资源、产业发展资源等等，特别是要注重吸纳国外的相关优势资源，这样不仅可进一步促进和提高科技园的发展层次水平，而且有助于把科技园建成一个开放式的、能不断适应技术发展、经济发展及商业环境变化的科技园，为科技园长期稳定发展创造条件，最终可促进科技园整体资产的价值增值。

科学资本营运是指科技园要按风险资本的运作方式对入园项目及科技园自身的资产资源进行科学管理和运作。由于科技园的管理与运作水平将决定科技园发展的规模和水平，可以说，管理与运作是科技园的真正价值所在，只有科学的管理与运作，才能实现入园项目和科技园的发展，才能真正实现科技园整体价值的提高。

实现价值增值是指在促进入园项目和科技园发展的过程中，利用各种方式和手段，促进科技园有形资产、无形资产增值，提高盈利预期水平，最终实现科技园整体价值增值，为国资公司资本运作创造空间条件，这是投资科技园的最终目的。

以上六个方面是相互联系的。前五个方面是实现价值增值的条件和手段，在前五个方面中，各个方面又是相互影响、相互制约的，因此，建设和发展科技园工作是一项系统工程工作，在目标和方向确定后，要全面规划、协调运作，才能真正实现投资建园的目的