一手房二手房评估表

一手房/二手房评估表

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中介联系电话: 中介公司：时间:

小区名称: 小区期数：单元号：

建筑面积: 使用面积：低价(总价):

总分: 底价(每平): 性价比:

本中介与本房东承诺已认真确认本表信息完全正确，若存在隐瞒事实或作假欺骗行为，

承诺赔偿买方（）的损失，

中介签名：房东签名：

1.列入拆迁范围(必备)

否

是

2.改造私搭私建(必备)

否

是

如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题

3.是否被抵押被查封(必备)

否

是

4.业主是否与售房者是同一个人(必备)

是

否

5.产权性质(必备)

商品房

经济适用房

国有房产，直管产、自管产、军产

集体所有房产，小产权

6.产权年限(必备)

住宅的土地使用年限为70年

经济适用房使用年限为50年

办公用房使用年限50年

商业用房使用年限40年

7.政府批地时间

2010年后(+30)

2005年后(+20)

2000年后(+10)

1995年后(+0)

8.建筑开盘时间

2010年后(+21)

2005年后(+14)

2000年后(+7)

1995年后(+0)

9.离公司开车时间

15分钟内(+15)

30分钟内(+10)

45分钟内(+5)

60分钟内(+0)

10.周边配套（多选）

□地铁(+10)

□公交(+7)

□银行(+2)

□医院(中等距离) (+5)

□学校(+5)

□幼儿园(+3)

□餐饮(+3)

□商场(+5)

□娱乐(+5)

□园内健身器材(+2)

□园内广场(+4)

健身器材无多年失修，老年人活动中心免费

11.周边隐患（扣分）

□垃圾处理场(-10)

□医院(近距离) (-10)

□臭水沟(-10)

□高压电塔，变电站，和电视塔，移动通讯基站(-3)

□立交桥交通干道(-5)

□飞机航线(-5)

□噪声源(-5)

12.学位排行

学位可用，并小学本区排名前5名(+15)

学位可用，并小学本区排名前10名(+10)

学位可用，并小学本区排名前15名(+5)

学位可用，并小学本区排名前20名(+0)

(详见学校排行)

13.学位涵盖（多选）

小学(+8)

初中(+8)

高中(+8)

如果户籍地址已有常住户口存在，户口迁移这一过程必须要在交易结束前完成，目前通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金

学位仍被占用的情况偶有发生，置业者需搞清楚该房学位是否已被占用，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如像有中学的区域，福田的百花园学位一般是9年，9年之后才会买卖;

14.户型（多选）

动静分区(+5)

干湿分区(+3)

公私分区(+3)

通透良好(+5)

动线合理(+3)

尺寸合理(+3)

带阳台(+10)

首先入口有过渡空间，便于换衣、换鞋，避免一览无遗

餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口

客厅的面积要尽量大些，厅内开门的数量应尽量减少

下水道和存水弯管不得在室内外露

厨房不宜距卧室太近，厨房门更不能正对卧室房门

阳台栏杆不低于1.1米，如实体栏板应不高于0.9米，太高会影响采光及观景

台最为忌讳的是朝向好，面积大，宽度大

卫生间的门不要正对客厅

厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康

15.朝向（多选）

客厅正正南朝向(+10)、东南(+8),西南 (+7)，东(+5)，东北(+3)，

主卧正正南朝向(+10)、东南(+8),西南 (+7)，东(+5)，东北(+3)，主卧不在西外墙(+3) 大次卧正南朝向(+7)、东南(+5),西南 (+4)，东(+3)，东北(+2)

小次卧正南朝向(+5)、东南(+4),西南 (+3)，东(+2)，东北(+1)

卫生间不朝西(+8)

厨房不朝北(+8)

16.采光通风实测

佳(+15)

良(+10)

中等(+5)

差(+0)

很差(-10)

看房的天气也很重要，晴雨晚

17.结构

钢结构（住宅）：(+15)

指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑，自重最轻。从结构上分上面四类就可以了，其中钢筋混凝土结构里面，还可以再细分：

框架结构：由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。

剪力墙结构：由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。

将上面两个小类组合起来，就衍生了：框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。

钢筋混凝土（住宅）：(+10)

指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

砖混结构（住宅）：(-50)

建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

砖木结构（住宅）：(-100)

指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

通过楼书查询。开发商在宣传楼书上一般都会标明房屋的具体结构。

18.装修

优(+12)

良(+8)

中(+4)

差(+0)

防盗门质量

19.楼层

15+ (+10)

13~15 (+8)

9~12 (+5)

8- (-10)

20.质量（多选）

防水工程，无渗水(+10)

排水顺利(+8)

墙壁无裂缝(+10)

具备《住宅质量保证书》、《质检合格证书》、《住宅使用说明书》(+8)

下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板

21.车位

空置车位多，车位与户数比例高达2∶1 (+12)

空置车位中，车位与户数比例高达1.5∶1 (+9)

空置车位少，车位与户数比例高达1.25∶1 (+6)

空置车位经常无，车位与户数比例高达1∶1 (+3)

22.小区绿化

绿化覆盖率60%+，绿地率 50%+ (+15)

绿化覆盖率50%+，绿地率 40%+ (+10)

绿化覆盖率40%+，绿地率 30%+ (+5)

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

23.容积率 (越小越好）

2 (+15)

3 (+10)

4 (+5)

5 (+0)

6 (-5)

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率

24.电梯数目

电梯户数比三梯四户 0.75+ (+15)

电梯户数比两梯三户 0.67 (+10)

电梯户数比一梯两户 0.5 (+5)

电梯户数比 0.5- (+0)

楼梯畅通

消防设备完善

25.电梯品牌

奥迪斯、芬兰通力KONE、德国蒂森(+9)

日本三菱、日本日立HITACHI、瑞士迅达(+6)

日本东芝Toshiba、美国通用、广日、富士达(+3)

其它品牌(+0)

26.用水（多选）

有热水(+3)

排水快(+3)

水压高(+5)

不漏水(+3)

27.开发商

2014中国房地产百强企业“综合实力TOP10”(+10)

排名公司名称

1 恒大地产集团有限公司

2 万科企业股份有限公司

3 保利房地产(集团)股份有限公司

4 绿地控股集团有限公司

5 中国海外发展有限公司

6 绿城房地产集团有限公司

7 碧桂园控股有限公司

8 龙湖地产有限公司

9 华润置地有限公司

10 北京首都开发控股(集团)有限公司

28.物业评价

优(+9)

良(+6)

中(+3)

差(+0)

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰

29.房屋历史（扣分，多选）

发生过不良事情(-50 )

房主为什么要卖房子( )

周边有污染问题(-50 )

上家的大致背景( )

和小区管理员或保安聊天 ( )

房地产估价报告-工业房产(成本法)

山西同业房地产咨询估价有限责任公司 地址：太原市迎泽南街鼎元时代广场第G区28号A座十七层1704室电话:（0351）8390255 房地产抵押估价报告 估价项目名称： ******有限公司位于****** 房产抵押价值评估 估价委托人：******有限公司 房地产估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任公司 参加估价的注册房地产估价师：*** *** 估价报告编号：晋同房评报字[201*]第*F***号 估价报告出具日期：二○一*年**月***日

致估价委托人函 ******有限公司： 我公司接受贵方的委托，为了抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用成本法对贵方所属的位于******，总建筑面积******平方米的房产在价值时点201*年**月***日的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 经评定，估价对象在价值时点时的正常市场价值为人民币********元整（RMB:*******元）； 估价对象在考虑法定优先受偿款后的抵押价值为人民币********元整（RMB:*******元）。 具体见《估价结果明细表》（下页）。 估价有关情况和说明，请见附后的估价报告。本估价报告使用期限至201*年**月***日止。另请特别关注估价报告中的价值内涵和假设和限制条件及变现能力分析。 此致 法定代表人： 山西同业房地产咨询估价有限责任公司 二〇一*年**月***日

估价结果明细表

目录 一、估价师声明 (4) 二、估价假设和限制条件 (5) 三、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 (7) （二）房地产估价结构 (7) （三）估价目的 (7) （四）估价对象 (7) （五）价值时点 (9) （六）价值类型 (9) （七）估价原则 (9) （八）估价依据 (10) （九）估价方法 (10) （十）估价结果 (11) （十一）注册房地产估价师 (12) （十二）实地查勘日期 (12) （十三）估价作业日期 (12) 四、估价技术报告 (13) 五、附件 (21)

培训项目评估办法

培训项目评估办法 制度名称培训项目评估办法受控状态 编号 第1章总则 第1条目的 为了规范培训项目评估工作，提高培训效果，保证培训质量，建立完善的培训项目管理体系，特制定本办法。 第2条适用范围 本办法适用于公司所有培训项目的评估工作。 第3条管理职责 1.人力资源部全面负责公司培训项目评估工作的组织与管理。 2.培训评估小组负责培训项目评估工作的实施。 第2章培训评估小组的组建 第4条成立培训评估小组 公司成立培训评估小组，负责各项培训评估工作，评估小组组长为人力资源部经理，组员由培训专员、参训人员所在部门负责人等组成。 第5条评估方案的制定 培训评估小组进行培训需求分析，确定培训目标，并选择合适的评估方法，制定评估方案。 第6条评估工作的展开 培训评估小组开展培训评估工作，制作培训问卷，收集评估信息，编写培训评估报告和提出工作改进意见。 第3章培训过程的评估 第7条培训方案评估 评估小组对培训方案的评估，需从以下四个方面进行考察： 1.评估培训对象、培训目标以及培训内容等方面是否合理。 2.考察培训方式和培训方法是否科学、有效。 3.考核培训讲师安排是否扬长避短，培训工作的实施是否符合公司的相关制度和机制。 4.考察培训项目的预测效果是否达到公司的要求与目标，是否符合公司的开展规划。 第4章培训方案的评估内容 第8条培训课程评估 员工在参加培训后须对培训课程进行评估，评估小组整理和分析员工的反馈信息，并编制培训课程评估报告。 第9条培训讲师评估 评估小组需对培训讲师进行考核，包括其语言表达能力、传授能力、课堂组织能力等项目。 第5章培训效果的评估 第10条培训效果的评估标准 公司对培训效果的评估从培训学员的反应评估、学习评估、行为评估和成果评估四个层次进行，具体培训效果评估说明如下表所示： 培训效果评估表

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案 一、目的 通过一二手房部门联动，充分借用对方的渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方的渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统的联动计划，明确合作双方及各方内部资源的配置计划和协同安排，做到“有的放矢”的高效联动，初步联动合作项目如下。 1、二手房部为一手房部推荐客户二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，通过走全民经纪人系统，成交后二手房部以全民经纪人的身份获得收益，收益按成交金额的0.5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0.5%作为公司佣金，具体佣金分配如下：经纪人提取0.15%，经纪人所在门店经理提取0.05%，区域经理提取所辖门店 0.03%，运营总监提取总成交额0.02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源登记表》，房源成交后，由登记房源的经纪人，参照《房源登记收益》分配到的收益（说明：二手房收集到房源的人，房源成交后，收到钥匙的房源是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3 的比例分成；未收到钥匙的房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2 的比例分成；），与推荐房源的推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场T一手房销售同事首先确认并接待T当天填写并完善推荐客户确认单7（—手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交的《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字7一手房部置业顾问签字确认7主管签字确认7销售经理签字7上报集团公司OA。 融侨公司文山分公司 2016/5/23

房地产估价业务操作流程

房地产估价业务操作流程 必须调查的贷款基本信息情况内容： 委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。 一、受理估价委托 1、明确估价目的 估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用 符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。 任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象 明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑

一手房二手房评估表

一手房/二手房评估表 Ver 2.0 中介联系电话: 中介公司：时间: 小区名称: 小区期数：单元号： 建筑面积: 使用面积：低价(总价): 总分: 底价(每平): 性价比: 本中介与本房东承诺已认真确认本表信息完全正确，若存在隐瞒事实或作假欺骗行为， 承诺赔偿买方（）的损失， 中介签名：房东签名： 1.列入拆迁范围(必备) 否 是 2.改造私搭私建(必备) 否 是 如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题 3.是否被抵押被查封(必备) 否 是 4.业主是否与售房者是同一个人(必备) 是 否 5.产权性质(必备) 商品房 经济适用房 国有房产，直管产、自管产、军产 集体所有房产，小产权

6.产权年限(必备) 住宅的土地使用年限为70年 经济适用房使用年限为50年 办公用房使用年限50年 商业用房使用年限40年 7.政府批地时间 2010年后(+30) 2005年后(+20) 2000年后(+10) 1995年后(+0) 8.建筑开盘时间 2010年后(+21) 2005年后(+14) 2000年后(+7) 1995年后(+0) 9.离公司开车时间 15分钟内(+15) 30分钟内(+10) 45分钟内(+5) 60分钟内(+0) 10.周边配套（多选） □地铁(+10) □公交(+7) □银行(+2) □医院(中等距离) (+5) □学校(+5) □幼儿园(+3) □餐饮(+3) □商场(+5) □娱乐(+5) □园内健身器材(+2) □园内广场(+4) 健身器材无多年失修，老年人活动中心免费

2017房地产估价师《案例分析》辅导：工业房地产的估价

2017房地产估价师《案例分析》辅导：工业 房地产的估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。下面是小编为大家带来的关于工业房地产的估价的知识，欢迎阅读。 一、工业房地产及其估价特点 (一)涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。 (二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大 工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便

准确确定建筑工程造价。 (三)要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的建造安装是和建筑物(厂房)同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 (四)受腐蚀的可能性大 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。 二、影响工业房地产价格的主要因素 (一)影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。 2.基础设施 工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案 一、目的 经过一二手房部门联动，充分借用对方的渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方的渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统的联动计划，明确合作双方及各方内部资源的配置计划和协同安排，做到“有的放矢”的高效联动，初步联动合作项目如下。 1、二手房部为一手房部推荐客户 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，经过走全民经纪人系统，成交后二手房部以全民经纪人的身份获得收益，收益按成交金额的0.5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0.5%作为公司佣金，具体佣金分配如下：经纪人提取0.15%，经纪人所在门店经理提取0.05%，区域经理提取所辖门店0.03%，运营总监提取总成交额0.02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源

登记表》，房源成交后，由登记房源的经纪人，参照《房源登记收益》分配到的收益（说明：二手房收集到房源的人，房源成交后，收到钥匙的房源是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3的比例分成；未收到钥匙的房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2的比例分成；），与推荐房源的推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场→一手房销售同事首先确认并接待→当天填写并完善推荐客户确认单→（一手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交的《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字→一手房部置业顾问签字确认→主管签字确认→销售经理签字→上报集团公司OA。 融侨公司文山分公司 /5/23 融侨房产推荐客户确认单

房地产估价报告-工业房产(成本法)

房地产抵押估价报告 估价项目名称： ******有限公司位于****** 房产抵押价值评估 估价委托人：******有限公司 房地产估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任公司参加估价的注册房地产估价师：*** *** 估价报告编号：晋同房评报字[201*]第*F***号 估价报告出具日期：二○一*年**月***日

致估价委托人函 ******有限公司： 我公司接受贵方的委托，为了抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用成本法对贵方所属的位于******，总建筑面积******平方米的房产在价值时点201*年**月***日的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 经评定，估价对象在价值时点时的正常市场价值为人民币********元整（RMB:*******元）； 估价对象在考虑法定优先受偿款后的抵押价值为人民币********元整（RMB:*******元）。 具体见《估价结果明细表》（下页）。 估价有关情况和说明，请见附后的估价报告。本估价报告使用期限至201*年**月***日止。另请特别关注估价报告中的价值内涵和假设和限制条件及变现能力分析。 此致 法定代表人： 山西同业房地产咨询估价有限责任公司 二〇一*年**月***日

估价结果明细表 目录

一、估价师声明 (4) 二、估价假设和限制条件 (5) 三、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 (7) （二）房地产估价结构 (7) （三）估价目的 (7) （四）估价对象 (7) （五）价值时点 (9) （六）价值类型 (9) （七）估价原则 (9) （八）估价依据 (10) （九）估价方法 (10) （十）估价结果 (11) （十一）注册房地产估价师 (12) （十二）实地查勘日期 (12) （十三）估价作业日期 (12) 四、估价技术报告 (13) 五、附件 (21) 估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

二手房销售说辞

二手房销售说辞 客户进门------ 置业顾问A客户B A：你好！（先生/小姐/老师等）请问有什么我可以帮助您？（可以尽量和客户寒暄，不必直奔主题，尽量不要让客户对你有防备心理。对待客户要热情大方，要有亲切感。） B：我想买房。 A：我是这里的置业顾问，你可以叫我XX。你请坐，我们这里有最新的房源资料。你需要哪个地段的呢？ B：我想买近几年较新的房子，地段最好就在附近，你们这里有吗? A：好的，请稍等。我马上为你在电脑上为你查询。 B：听说要交什么税啊？ A：并没有增加税。只是新政策把营业税由两年该为五年而已。 B：费用由谁承担呢？ A：一般情况下都是由买方承担过户费。如果是卖方答应付这笔费用，那他也是把这笔费用算在房价内的，实际上你并不划算。 一般卖方考虑到这点都降低了房价的。更何况你选择了我们博顿，我们就会尽量在房价上和过户时为你争取到你更多满意。 B：不是说两年内才有这个税嘛？ A：以前是。今年1.1才出台的新政，并没有增加任何税收，只是由原来的两年改为五年，目的是为了稳定房价。其实对我们老百姓来说是件好事。 B：哦。那你帮我找一下房子吧。 A：你需要多大的户型呢？有老人和孩子吗？

B：X户型的吧，就我们两个人住。要装修了的吧，免得麻烦。 A：我给你查询到附近地段的好几套房源。好的，对楼层或其他周边环境有什么特殊的要求吗？ B：肯定要安静吧，交通要便利，离市场，超市最好要方便。楼层不喜欢四楼，楼层高矮无所谓了。 A：你们所需要的X户型正好有一套，只可惜是四楼。您为啥不喜欢四楼呢，多来咪发，四是发呀！ B：他不喜欢，我也没办法。 A：那你看你能不能考虑一下其他地方的房子。比如在XX的房子也很不错啊。 B：那么房价是多少呢？ A：那里的房价普遍都会有些高，很多客人都有你这样的需求，量比较大，供小于求，再加上你要的是X户型，在如今是很抢手的，自然价格不会低了。主要是买个心头好嘛。那里无论居家生活还是上班都很方便，很适合你的需求啊。 B：那可以嘛，我们先考虑一下。你再帮忙看看有没有最近的的房子，我们还是打算找附近的房子。 A：那好的。我在附近XX地找到一户很适合你要求的房子。户型不是很大，但平台很适合年轻人聚会娱乐。B：就在附近吗？那看看好吗？ A：当然可以。我们看房免费，但要麻烦你把你的身份证给我登记一下好吗？ B：为什么要登记身份证？ A：我们是正规的公司，是A级资质企业，也是重庆仅两家的全国百强企业。对于我们的信誉你无可质疑。登记你的身份证只是确立了我们之间的一个委托关系，表示此刻你成为我们的客户，我们会竭诚为你服务。同时，这也是

房地产估价案例

房地产估价报告 项目名称：沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估 受托估价方：房地产评估事务所有限公司 估价人员： 委托估价方：中国长城资产管理公司沈阳办事处

估价作业日期：估价报告编号：

目录 1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅) 6、附件

致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司： 受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下： 评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：17，147，604元人民币大写：壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二○○六年五月二十五日

附表

估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案 一、目得 通过一二手房部门联动，充分借用对方得渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方得渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统得联动计划，明确合作双方及各方内部资源得配置计划与协同安排，做到“有得放矢”得高效联动，初步联动合作项目如下。 1、二手房部为一手房部推荐客户 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，通过走全民经纪人系统，成交后二手房部以全民经纪人得身份获得收益，收益按成交金额得0、5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0、5%作为公司佣金，具体佣金分配如下：经纪人提取0、15%，经纪人所在门店经理提取0、05%，区域经理提取所辖门店0、03%，运营总监提取总成交额0、02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源登记表》，房源成交后，由登记房源得经纪人，参照《房源登记收益》分配到得收益（说明：二手房收集到房源得人，房源成交后，收到钥匙得房源就是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3得比例分成；未收到钥匙得房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2得比例分成；），与推荐房源得推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场→一手房销售同事首先确认并接待→当天填写并完善推荐客户确认单→（一手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交得《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字→一手房部置业顾问签字确认→主管签字确认→销售经理签字→上报集团公司OA。 融侨公司文山分公司 2016/5/23 融侨房产推荐客户确认单

房地产估价师不同类型房地产估价(六)

不同类型房地产估价(六) (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、{{B}}指错题{{/B}}(总题数：2，分数：50.00) 1. 房地产估价报告 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价对象 估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分工业用房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见下表。 四、估价目的 为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。 五、估价时点 2006年2月21日。 六、价值定义 本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。

本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。 七、估价原则(略) 八、估价方法 估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。 对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。 本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：1．对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。 由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。 ××县人民政府2006年发布的《关于公布某市2006基准地价更新成果的通知》，该基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。 2．对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。 估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。 3．对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。 4．确定估价对象的快速变现价格。 确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现)等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。 市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产(房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元(大写：人民币叁佰柒拾叁万贰仟叁佰元整)。 十、估价作业日期 2006年2月17日至2月21日。 十一、有效期 本估价报告应用的有效期自2006年2月21日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。 十二、有关说明(略) 估价技术报告 一、估价技术资料的查证(略) 二、个别因素分析(略) 三、区域因素分析(略) 四、市场背景分析(略) 五、最高最佳使用分析 房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经

一手房部与二手房部联动执行方案

—手房部与—手房部联动执行方案 一、目的 通过一二手房部门联动，充分借用对方的渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方的渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统的联动计划，明确合作双方及各方内部资源的配置计 划和协同安排，做到“有的放矢”的高效联动，初步联动合作项目如 下。 1、二手房部为一手房部推荐客户 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，通过走全民经纪 人系统，成交后二手房部以全民经纪人的身份获得收益，收 益按成交金额的0.5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0.5%作为公司佣金，具体佣金 分配如下：经纪人提取0.15%，经纪人所在门店经理提取0.05%，区域经理提取所辖门店0.03%,运营总监提取总成交额0.02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源登记表》，房源成交后，由登记房源的经纪人，参照《房源登记收益》分配到的收益（说明：二手房收集到房源的人，房源成交后，收到钥匙的房源是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3的比例分成；未收到钥匙的房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2的比例分成；）， 与推荐房源的推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场-一手房销售同事首先确认并接待-当天填写并完善推荐客户确认单一手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交的《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字-一手房部置业顾问签字确认-主管签字确认-销售经理签字-上报集团公司OA 融侨公司文山分公司

第六节工业房地产估价汇总

第六节工业房地产估价（★★） 知识点一：工业房地产及其估价4特点 定义：工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 知识点二：影响工业房地产价格3因素

知识点三：工业房地产估价的常用方法 （一）成本法 （二）市场法 工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同8一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。 【说白了，“非标不行、标的行”】

（三）收益法 如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。 知识点四：工业房地产估价的技术路线及难点处理 上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。 a.在地价评估时应注意：所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。 b.对建筑物的估价时应注意：根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。 【教材案例2－6】 ××房地产估价报告 封面（略） 目录（略） 致估价委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） ××保税区××厂房估价结果报告（节选）

一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象概况 估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。 【纠错1】缺估价对象区位状况介绍。 【纠错2】缺少建筑物实物状况、权益状况说明。 【纠错3】未交代估价对象是否设定了他项权利、是否有共有权等。 四、估价目的 为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。 五、估价时点 2006年9月12日。 【纠错】2011年教材新要求：应说明确定估价时点的理由。 六、价值定义 估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术

一手楼、二手楼购房流程及注意事项

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.wendangku.net/doc/1613291389.html, 一手楼、二手楼购房流程及注意事项一手房购房流程说明： 1、在选房过程中，如果您所购买的是现房，您可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能够以户型图来作为选房的依据了。 2、您向开发商或代理商支付一定数额的订金并签订房地产认购书。 3、如果您选择的是一次性付款方式的话，可以根据开发商要求分几次付清全部房款，开发商向您开具付清全部楼款发票。 4、如果您选择的是按揭贷款的话，那么您应交付一定成数(一般不少于2成)的首期款，并签署正式的房地产买卖合同(现售或预售)。 5、在开发商取得竣工验收证明书后会向您发放入伙通知书，要求您在接到通知书之日起若干天之内若无异议，即可入住。 6、由开发商到有关部门交纳税费(通常税费是由开发商向您提前代收)，办理房地产证。

一手楼选购的注意事项 1、选房基本因素 ■地段■价格■周边市政规划■环境、配套■房屋结构、朝向■物业管理 2、购房三要素 ■开发商的信誉■价格不是唯一因素■良好的物业管理很重要 3、了解以下几个重要的建筑参数 容积率——楼盘全部建筑面积与建设用地之比。 绿化率——“绿化率”一词并不是规范的用词，准确的应为“绿化覆盖率”，即指绿化垂直影面积之和与小区用地之比，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿入率。 层高——从当层楼板百到上层楼板面之间的距离。

净高——层高减去楼板厚度的高度，是您站在房屋当层所视的高度。 框架结构——房屋的承重体系为柱子。 剪力墙结构——以部分墙体代替柱子作承重体系。 房屋建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积 公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 4、挑选户型应注意：挑选户型时至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图，您可以向楼盘销售人员索取。 规划图——反应了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具本位置，涉及到环境、 交通、服务设施等多方面因素; 住宅单元平面图——体现了一个信宅单元中几种不同户型的布局，他们之一间的关系可能影响到住宅的使用。 户型平面图——描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、

一手房和二手房的区别

一手楼与二手楼的区别 一手楼不就是无限的。无论有多少一手楼,买入之后就变成二手楼,再次买卖也就是二手 楼,所以二手楼可以说就是无限量的 即便大家都喜欢购买一手楼,那么二手楼也有有一个适当的价格定位让二手楼有人喜 欢买的,不存在无人购买二手楼的 我在网上搜索了一下二手楼相对于一手楼的优势 1:价格便宜,送家电装修在价格上,二手房总的来说比一手房便宜;二手楼一般都送装修,部分还有家私电器,省却您装修选家电之苦,节约您不少时间与金钱, 装修费用如今就是越来越贵了,材料都变成了天价,更重要的就是可以直接入住了,不用像买一手楼那样至少要等一年后才交楼,交楼后要搞大半年的装修,装修后要等气味消了才能住,费时又费力,何况还要买家电。对于部分刚出来工作没多久、手头不太宽裕且有供楼压力的购房人士而言特别合适。 2、小区成熟配套齐大部分二手楼的小区已发展多年, 小区或周边配套多数比同地段新房成 熟,出行购物更方便 3、产权清晰,风险低绝大多数二手楼都有房产证, 产权清晰,而新房大多最少需要两到三年才能办出房产证,有的甚至要五年以上;如果发展商资金链断裂, 或者遇到土地、报建等先天问题,买家将承担买烂尾楼的危险,不仅没有房产证, 而且交楼\水电供应都成问题。 4、转手方便,适合投资二手楼大都有房产证, 产权清晰,可以随时转让,为绝大多数投资者追 捧 5、选择面大,现楼直观新房选择余地较少,二手楼选择多,可以在该地区所有楼盘进行选择,如果第一套物业不适合,经纪人还可以介绍其它的,您可以瞧超过10套物业,直到您认为合适为止。在选楼方面,一手楼还没有建成,不好把握,而二手楼非常直观,可以从位置、楼层、面积、坐向、户型、价格、环境等方面选到自己中意的房子。这几年,业主与开发商闹矛盾的不在少数,当初描绘的“住房蓝图”,在交房的瞬间变为泡影。要么地面裂了,要么暖气没通上,

一手房与二手房的区别

（静谧幽雅的社区环境，核心发达的外部商圈，得天独厚的地理位置和四通八达的交通线路让该物业成为居家的选择!）————建议二手房首选房源五大要素1、地理位置社区成熟，购物、休闲、医疗、教育等配套相对成熟的2、交通环境二手房社区在出行方面都更显便利的。3、现房供应购房人在确定购买之间可以对房源进行查看、核实，能够有效避免许多购房风险。4、户型结构：尤其是2000年以后建设的房源无论在户外景观还是内室格局方面都能够符合现代人的居住理念5、物业管理：社区物业管理对于居民来讲占有非常重要的地位，二手房社区随着时间的积累，物业管理和社区居住环境都已基本成熟。----- 一手房与二手房的区别 1. 一手房基本上都是期房，二手房都是现房 2. 一手房按揭比例大一点（贷30%），二手房少一点（贷40%） 3.一手房产权可能出问题的几率大（先买房，建成后办房产证），二手房比较简单（签完合同可以直接过户，产权明晰） 4. 一手房一般价格比较高（但是按揭首付一般比二手房低），二手房总价一般都比期房低（但是按揭首付比较高） 5. 一手房买的时候省心（房产证办理的手续自已只用提供基本手续就可以，其他不用操心，开发商完全给办好）。二手房手续比较繁琐（主要 是从过户到领证都得自己直接出面，到场，签字什么的，比较麻烦） 6. 一手房在交房后装修还是一笔很大的开销，二手房一般都是装修好的房子，姑且不算装修的花费，反正在装修污染上比新房挥发性燃料少很多了

7.流程：一手房。你只给开发商提供你自己的基本条件，其他什么都不用管，只要等着领证就可以了。二手房，先签合同，然后公证。一次性付款的话直接到房管局过户（过户流程比较麻烦，各地又有些差异，不过都有人指点你怎么做的，这里不细细复述了），过户完直接领证就一切OK了。如果你需要按揭的话，公证过以后先到银行做房产评估，申请贷款，看这个房子的评估价是多少，如果银行审批通过，可以去过户，过户完以后，《抵押权证》在银行，你直接拿房产证。 8.一手房一般来说，位置都不怎么样。特别是大城市，市中心能建个房子贵上天才是真的，而且还都不行。二手房位置选择性比较大，哪里有人气哪里就能买到二手房（选择买二手房的您、选择的余地比较大，您又可以看现房，所以您喜不喜欢这房子都可以知道，不象一手房只是能看到样板房，所以这是二手房的优势） 总结起来： 1一手房一般都是预售的所一只能看样板房，二手房可以看现房： 2一手房是毛坯的，二手一般都有装修，可以省装修的费用 3一手房的房产证不知道什么时候才可以办，二手的有房产证即使在银行也用不了多久就可以写你的名字了 4一手的要交入伙费等等，二手就不用，只要交纳相关税费就可以了 5一手的是开发商价钱没有什么谈的空间，二手的是小业主可以砍价，砍到自己满意 二手房的年限是70年减去已住年数 一手房是标准的70年产权

2017房估-案例与分析-精讲班-23、第二章第六节-工业房地产估价(一)

第六节工业房地产估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 一、工业房地产及其估价特点 （一）涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能有很大区别，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。 （二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大 工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，如在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。 另外，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙），如我国南方的铸造、锻压等热加工车间等。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象的建造标准与要求，以便准确确定建筑安装工程造价。 （三）要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 （四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联 动执行方案 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

一手房部与二手房部联动执行方案 一、目的 通过一二手房部门联动，充分借用对方的渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方的渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。二、联动合作内容 双方制定系统的联动计划，明确合作双方及各方内部资源的配置计划和协同安排，做到“有的放矢”的高效联动，初步联动合作项目如下。 1、二手房部为一手房部推荐客户 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，通过走全民经纪人系统，成交后二手房部以全民经纪人的身份获得收益，收益按成交金额的%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取%作为公司佣金，具体佣金分配如下：经纪人提取%，经纪人所在门店经理提取%，区域经理提取所辖门店%，运营总监提取总成交额%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源登记表》，房源成交后，由登记房源的经纪人，参照《房源登记收益》分配到的收益（说明：二手房收集到房源的人，房源成交后，收到钥匙的房源是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3的比例分成；未收到钥匙的房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2的比例分成；），与推荐房源的推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场→一手房销售同事首先确认并接待→当天填写并完善推荐客户确认单→（一手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交的《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字→一手房部置业顾问签字确认→主管签字确认→销售经理签字→上报集团公司OA。 融侨公司文山分公司 2016/5/23