世联研究：2011年1季度全国房地产市场回顾与展望
2011年1季度全国房地产市场回顾与展望
2011-04-19
2011年1月26日推出的“国八条”将本轮房地产调控推向新的高潮，政府干预市场力度不减，导致2011年1季度各地楼市分化更为明显。世联研究认为，楼市调控政策对买卖双方质的影响正在逐步显现。
2011年1季度政策回顾
“国八条”后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。全国608个城市出台房价控制目标，尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限，但可执行性比此前明显提升。中央的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”，也凸显出本轮楼市调控中央政府的决心。
与此同时，2011年一季度，通胀问题愈发严重，成为上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务。一季度CPI（居民消费价格）同比上涨5.0%，3月份CPI同比上涨5.4%，是08年金融危机之后的峰值，且已经连续五个月在5%上下波动。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心，一方面国务院督察组到各地督察调控落实情况，另一方面频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期。世联研究认为，对于中央政府来讲，抗通胀、控房价是难题，但却是必须尽快解决的民生问题，因而在今后相当长一段时期内政府调控决心不会改变。
政府近期实行的调控政策正在发挥着潜移默化的作用。世联数据显示，2011年1季度，表示受信贷政策影响的群体从2010年3季度的44%提升至目前的72%，认为保障房对房价有较大影响的比例从2010年3季度的16%提升至目前的25%，预期房价上涨的比例由去年3季度末的52%降至目前的45%。
2011年1季度市场回顾
我们选取了12个典型城市进行分析（见表1）。从季度来看，一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长；二三线城市（无锡除外）的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看，“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下，一线城市受政策影响更大，3月成交同比全面下滑，而三线城市所受影响较小。均价方面，一二线城市价格均出现结构性回调，而三线城市仍有向上趋势。正是因为这种市场表现，导致不同战略布局的开发商在1季度的业绩表现非常不同。世联数据显示，在2011年一季度销售业绩前20强开发商中，有12家开发商业务覆盖20个城市以上；业务覆盖城市数量越多，开发商销售业绩增长越快，对调控政策的免疫力就越强。
表1 主要城市2011年1季度成交面积同比变化情况
数据来源：世联数据平台
一季度由于一二线城市全面限购，导致其市场表现不是非常理想。根据历史经验，春节过后各地成交量一般是逐步回升，3月份会迎来1季度的销售小高峰。但2011年由于受限购政策的影响，限购城市在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。住宅市场销售不理想的局面直接传导到了土地市场。根据世联对全国35个大中城市的监测，2011年1季度，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化，中西部地区住宅土地成交占比从2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明显。
未来政策研判
今后调控政策会视市场发展的情况而使用。如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从下面四个方面进行调控：
1、政策严格执行：之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税；
2、政策力度加强：如购房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高；
3、政策范围扩大：如目前限购城市有39个，未来很有可能继续扩大；
4、新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，将会进一步限制需求。
未来量价研判
1、从供给来看：由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。世联研究认为，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求，二季度市场走量不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。
2、从开发商资金来看：08年金融危机使地产商都意识到现金为王的重要性。从历史来看，08年金融危机爆发后，房地产企业资金来源分类指数几乎与房价保持同步，房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比出现下跌。本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式。从去年“新国十条”政策颁布后，房地产企业资金来源分类指数一直下滑，2011年2月份房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100，在近几年只有金融危机才出现过，这预示着房企资金压力空前。
世联监测数据显示，2011年以来，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发
商累计融资额超620亿元人民币。此外，在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额再创新高。数据显示，2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起，比上季度减少2起；但并购总额明显增加，一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长高达229.1%，环比增长72.6%。
世联研究认为，考虑到目前高通胀的局面，短期内货币政策很难放松，如果二季度成交量继续走低，对于开发商资金链将是一个严峻考验，尤其是对于一些城市布局少的中小开发商来讲，将存在较大的降价促销压力。鉴于一些资金充裕的大开发商出于战略布局的需要，我们可以预期未来行业并购将进一步加速。
3、从购房者信心来看：2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。其中，三线城市（59.3）购房者信心高于二线城市（57.1），二线城市高于一线城市（52.9）；西部地区（62.5）购房者信心高于中部地区（58.4），中部地区高于东部地区（54.4）。购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强。三线城市56.2%的购房者预期房价继续上涨，明显高于一二线城市。西部地区57.6%的购房者预期房价继续上涨，高于东部地区的43.4%和中部地区的53.9%。
世联数据显示，限购政策对购房者的影响是“自上而下”的，收入越高、支付能力越强，受影响越大；而限贷政策对购房者的影响则是“自下而上”的，收入越低、支付能力越弱，受影响越大。这造成广大首次置业者受制于信贷政策而买不起房或推迟买房，导致政策实际效果与设计初衷恰好相反，严厉的限贷政策打击的却是无房者和首次置业者的信心。数据显示，无房者和首次置业者的信心指数均低于54，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。基于此，世联研究认为，目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。调查数据显示，近期有置业意向的投资客预期未来房价上涨的比例较高，接近六成（59.2%）。正是因为投资客预期未来房价仍然上涨，因而他们的信心指数值更高。相比之下，首置者和改善者预期未来房价继续上涨的比例均较低，分别为47.7%和39%。
世联研究认为，从不同购房者类型来看，未来自住客户受信贷政策影响较大，信心度偏低，这将会影响他们的购买行为。从不同城市来看，一线城市和东部发达城市购房者信心度偏低，未来走量将面临压力。而二三线城市和中西部地区购房者相对偏乐观，未来成交量回升的可能性较大。
【撰写世联地产市场研究部】