20131216星级酒店财务测算研究

五星级酒店测算模型研究

（2013年12月11日）

目的：

1.计算结果与酒店的实际经营情况更加接近，各项指标根据市场实际情况可以逐步调整

2.可以更好的考察酒店各部门的指标情况以便根据项目的实际特色进行调整

3.对各项指标的假设和市场情况预测更加合理，假设的大前提是保守性的估计原则

4.模型指标的安排与数据的可获得性相一致

一、酒店基本设施分类

1.酒店内部区域划分

（1）客房分类：标准间、豪华房、行政房、豪华套房、行政套房、总统套房。数量标准见统计数据（套内使用面积）。

星级 五星 四星 三星+有限服务

标准房 249 72% 200 74% 206 88%

行政房 55 16% 42 16% 17 7% 套房 41 12% 26 10% 10 4% （2）公共区域：餐饮设施、会议设施、其他设施（商务中心、健身中心、水疗及桑拿、大堂、行政区、零售商店、游泳池及娱乐场所）

（3）后勤及行政办公：后勤区、设备间、工作人员办公区等

（4）停车场：规划中要求设定的停车位

2.重要指标

（1）标准房间面积：标准房间的套内使用面积。通常度假型酒店要高于普通商务酒店。参考指标范围35-55㎡，详见统计数据。

星级 五星（㎡） 四星（㎡） 三星+有限服务（㎡）标准房 38 28 22

行政房 43 31 24

套房 79 60 49

（2）客房面积占比：客房区域面积/总建筑面积。一般来说，旅游度假类的酒店，此项指标要低于商务类酒店。参考指标范围60%-70%（以下的计算不包含停车场面积，停车场按照

规划要求计算）

（3）客房得房率：客房套内面积/客房区域总建筑面积。扣除的区域主要是指电梯厅（核心筒）走廊、布草等后台辅助区域。参考指标范围65%-75%

（4）公共区域得房率：公共区域使用面积/公共区域总建筑面积。扣除的区域主要是指走廊（一般宴会厅等客流大的区域会设置比较大的空间）、后台操作间（餐厅的操作间以及宴会厅的备餐间等需要较大面积）、电梯厅等等。参考指标范围60%-75%

（5）后勤及行政办公：后勤及行政办公面积/总建筑面积。参考指标范围10%-20%

（6）平均每间房建筑面积：总建筑面积/房间数量。星级和标准越高的酒店该指标越高，一般度假型酒店和以商务会议为主的商务酒店指标也会较高。参考指标范围：100-150㎡/房 （7）停车场面积：停车位毛面积*规划要求的数量。一般高端酒店的停车场设计会叫普通住宅和普通写字楼更为宽阔以体现酒店的品质，有些酒店还设有地上停车位。停车位毛面积参考指标范围：35-45㎡/位

（8）房间数量：将能够居住的每件卧室极其配套的必要性附属房间（洗手间、客厅等）称作房间，一般按照标准房间面积估算房间总数量

（9）钥匙数量：在全部房间数量里，根据酒店定位的标准确定套房的数量即按照客房分类计算的客房数量称作钥匙数量。

在匡算阶段酒店的客房配比无法精确计算，一般会根据酒店房间数量完成后续的测算。

二、酒店市场分析的常用指标

2.1入住率方法：通过比较各酒店渗透率水平确定入住率

渗透率：渗透率的概念是基于“平等市场份额”的假设，即如果其他所有因素都相同，则市场中各家酒店的客房所吸引的房晚需求量也将相同。任何不一致都是由于某一家酒店假定所拥有的有利特征较多或较少所引起的。

例如，如果一个市场有1000间客房，酒店A有100间客房，则它在该市场中的平等份额是10%。如果该酒店市场总共获取了250000间房晚，按照平等市场份额假设，该酒店应该获得25000房晚，而如果酒店A只获得了20000间房晚，那么该酒店的市场渗透率为80%（20000/25000）。

（1）在统计数据齐全的情况下，通过将拟建酒店的分客户市场渗透率水平与存量酒店的渗透率水平进行比较来确定拟建酒店的入住率水平。需要取得的数据包括，竞争酒店的客房数量、入住率水平、不同客户市场（商务、旅游团体、旅游散客、会议市场以及其他市场）

的入住率水平。通过将拟建物业的各项优劣势与竞争酒店进行比较确定其市场渗透率水平从而确定其市场入住率。通常情况下在匡算阶段如果没有顾问公司的协助我们很难获得以上详尽信息，因此亦比较困难采用此方法进行计算。

（2）在统计数据不齐全的情况下，可参考同等级酒店的入住率亦可以根据拟建酒店的定位与市场平均水平进行比较确定入住率。这里我们可以分客户市场进行比较以确定入住率水平。市场平均入住率、客户市场分配等市场平均指标可以通过《饭店业务统计年鉴》获得。最终的入住率水平建议根据市场平均水平、市场最佳酒店水平以及竞争最近似的酒店水平进行预测和调整。

通常情况下我们获得的数据均是目前市场状态下的入住率水平（当然我们也可以直接采用目前的入住率水平），关于拟建酒店运营稳定年份的市场平均入住率水平我们可以通过目前的竞品酒店市场对目标客源的吸引水平、未来市场酒店客房的供应以及未来目标客源的增长率等指标进行预测。

（1）目前市场吸引力水平=客源总数量/总房晚数量=客源总数量/（当前市场平均入住率*市场总供应）

（2）预测市场吸引力水平：假设市场吸引力水平不变，亦可以根据市场情况进行调整。比如预测今后的经济形势好转或者收入水平提高以及消费习惯的改变，客户可能会更倾向入住高端酒店，那么市场吸引力水平可以适当提高。

（3）预测的市场吸引力水平=客源总数量（可预测增长率）/总房晚数量=客源总数量/（待求解的市场平均入住率*预测的市场总供应）

（4）未来市场平均入住率=客源总数量（可预测增长率）/（预测的市场总供应*预测的市场吸引力水平）

2.2平均房价估计：参考市场平均水平根据标杆酒店平均房价进行调整，按照稳定期之后3%-5%的通货膨胀率分年度调整房价。一般情况下，在开业初期我们会给予一个较高的折扣价格获得较低的房价水平以吸引客源，因此在开业期至稳定期之间我们会设定一个相对较高的房价增长率水平，8%-15%（根据当初的折扣价格确定）。

平均房价的概念：是不同细分市场各种价格的平均加权，如门市价（不打折扣的挂牌价格）、宣传价（对外的宣传价格）、协议价（对大订单客户的协议价格）等，如果该酒店存在免费房即按照惯例给重要客人或赌场客人的免费房那么在计算平均价格时要予以注意。同时平均房价也包括了旺季和淡季的价格差异，不同的房型也有不同的价格差异。我们在计算时

给定的是标准房间平均房价，因此在总收入测算时我们亦是根据总房间数量而非总钥匙数量进行测算。这里我们假设如果套房是2间标准房的组成，那么其价格也是标准房间的2倍，而真实情况是远超过标准房倍数的房价，这也符合我们测算的相对合理保守的原则。

我们在没有顾问公司的帮助下通过公共渠道获得的竞争酒店的房价水平需要扣除早餐费用，通常情况下将早餐费用直接计入餐饮收入。

（1）在有顾问公司协助的情况下，我们可以获得并预计拟建酒店的客户的需求份额，并通以及不同客源对房价的恒收能力从而估计不同客源主体的预期平均房价，在此基础上确定其对平均房价的贡献从而计算出预计的平均房价。

浩华酒店顾问对平均房价的预测方法

（2）并不建议采用第一种方法进行计算，这主要是因为虽然不同客源对拟建酒店的价格承受能力不同，但是酒店在确定房价时并不能根据不同客户的承受能力确定房价。

此外，客户的需求份额以及预期平均房价水平对于业主方来说也比较难以估计。因此，通过比较市场平均水平和标杆酒店平均房价水平进行调整而确定的平均房价反而简单易行。

三、酒店运营的指标（收入和支出）

3.1 运营损益表

我们根据“国际酒店统一会计制度”（Uniform System of Accounts for Lodging Industry）

和“中国饭店业务统计”编制酒店运营期间的运营损益表，考察其收入和支出情况，这也是目前国内HTL和HVS等国际酒店管理顾问所使用的测算表格。

标准格式 统计年鉴匹配的精细化格式匡算阶段可使用的简洁格式1 经营部门收入 经营部门收入 经营部门收入

1-1 客房收入 客房收入 客房收入

1-2 餐饮收入（食品和饮料）餐饮收入（食品和饮料） 餐饮收入（食品和饮料） 1-3 其他运营部门收入 通讯收入 其他收入

1-4 水疗及健身收入

1-5 小型运营部门收入

1-6 租金及其他收入 租金及其他收入

2 经营部门支出经营部门支出经营部门支出

2-1 客房支出 客房支出 客房支出

2-2 餐饮支出（食品和饮料）餐饮支出（食品和饮料） 餐饮支出（食品和饮料） 2-3 其他小型运营部门支出 通讯支出 其他支出

2-4 水疗及健身支出

2-5 小型运营支出

2-6 租金及其他支出 租金及其他支出

3 未分配经营开支 未分配经营开支 未分配经营开支

3-1 行政及一般开支 行政及一般开支 行政及一般开支

3-2 市场推广及营销 市场推广及营销 市场推广及营销

3-3 能源费 能源费 能源费

3-4 物业运营及保养 物业运营及保养 物业运营及保养

4 经营毛利(GOP)=1-2-3 经营毛利(GOP)=1-2-3经营毛利(GOP)=1-2-3

5 固定费用 固定费用 固定费用

5-1 基本管理费 基本管理费 基本管理费

5-2 奖励金管理费 奖励金管理费 奖励金管理费

5-3 资本重置储备 资本重置储备 资本重置储备

5-4 保险等固定费用 保险 保险

6 税费 税费 税费

6-1 房产税 房产税 房产税

6-2 营业税及附加 营业税及附加 营业税及附加

7 EBITDA/NOI=4-5-6 EBITDA/NOI=4-5-6 EBITDA/NOI=4-5-6

8 所得税 所得税 所得税

9 利息 利息 利息

10 折旧摊销 折旧摊销 折旧摊销

11 净利润=7-8-9-10 净利润=7-8-9-10 净利润=7-8-9-10

指标解释说明:

（1）客房收入：客房收入主要取决于入住率和平均房价,在此模型下的平均房价不包含实际情境中的早餐费用，要将早餐费用计入餐饮收入。

（2）餐饮收入：在USALI中餐饮收入除跟食物、饮料等饮食相关的收入外，还包含会议室等公共房间的租赁收入以及餐饮服务费。

（3）其他运营部门收入：主要是跟酒店运营相关的收入，例如高尔夫球场、SPA、停车费、健身房、商务中心、洗衣店收入等。

（4）租金和其他收入：商业空间的出租、代理费还有利息收入等。

（5）行政及一般开支：包括所有行政部门员工以及不属于某一部门的员工薪资。因酒店的管理和运营产生的相关开支项目也归属于此类开支。大部分行政及一般开支都是固定的。

（6）市场推广及营销：包含所有的广告、销售和促销成本。一般情况下酒店开业前几年的推广及营销费用一般较高，而随着酒店的运营深入此项费用一般会受到控制。

（7）能源开支：大部分费用都是固定的，受客房入住率的变化影响很小。

（8）物业运营及保养费用：包含那些消费而非资本化的费用，计入运营费用中。主要包含维持设施运营和预防设备损毁而进行的维修。通常情况下，随着酒店的老化维护费用会逐步上升。当然，如果酒店的预测运营期限较长我们为了维持其市场竞争力还要考虑对酒店的升级和改造。

（9）基本管理费和奖励金管理费：一般情况下酒店会聘请专业的酒店管理公司进行管理，除了获取专业的管理经验外还获取了酒店的品牌影响和渠道影响力，因此业主将要支付给酒店管理公司相应的管理费用。其中“基本管理费”一般按照总收入的某一百分比衡量（1-2.5%），奖励金管理费用通常按照经营毛利润的某一百分比衡量（2-8%）以起到激励作用。通常情况下国际高端品牌的酒店管理费用会比较高。

（10）资本重置储备：酒店的设置完整度对酒店的运营尤为重要因此通常情况下都会计提（一般是提前一年预留明年）对陈设、家具和设备更换的准备经以保证酒店的高品质运营。通常此项费用是应该被资本化的，在匡算阶段我们假设此项费用作为经营性费用列支。参考值范围1%-4%，一般随着酒店的运营时间增加此项费用会递增。

（11）保险以及其他固定费用：在USALI此项内容包含相关的税费，而我们在测算模型中进行了区分。保险费用及其他通常按照1%-1.5%进行估计。

（12）资本重置储备：在USALI中对NOI的计算是不需要扣除资本重置储备的，而将NOI扣除资本重置储备称作Adjusted net operating income。但是考虑到在酒店运营当中每年都要有一定数量的损耗物品的更新而这些也是对酒店运营能力的重要考量，因此我们的NOI 即为USALI中的ANOI。

（13）固定费用前收益：一般酒店统计和测算业务中会计算固定费用前收益，即经营毛利（GOP）减去基本管理费的差额。我们在计算过程中省略了此项目标值，直接用EBITDA/NOI和净利润等指标考察酒店的经营情况。

（14）EBITDA和NOI：EBITDA和NOI的区别是在于前者是包含非营业收入（如投资性收益）的利息、所得税和折旧摊销前利润，而NOI则不包含非营业收入。通常情况下EBITDA出现在利润表中，而NOI多出现在运营损益表中，在单一业务下两者可以视为同一个概念。

（15）资产增值或减值的准备：不出现在运营所以表中，而在匡算阶段我们在利润表中忽略了此项内容。

3.2 固定成本和可变成本

酒店的固定成本是影响酒店前期运营收益能力的重要因素。通常情况下，酒店的硬件和软件配套以及人员安排都会根据酒店最高入住率的情况进行设置。其中利润能源、人员、行政等由于受固定成本的影响，即使在酒店入住率较低的情况下也不会大幅的消减开支，尤其是季节性较强的酒店，通常在淡季也会维持相对稳定的运营结构。这可能导致酒店在低入住率期间的利润情况非正比例的小于稳定期的利润。

浩华酒店管理公司对酒店固定和变动费用的比例统计结果

在不同入住率情况下酒店的费用支出公式如下：

（1）部门费用支出=客房满租时收入*固定费用比例（人工/其他）*该部门的支出收入比+客房满租时收入*可变费用比例（人工/其他）*该部门的支出收入比*入住率 （2）该部门支出收入比=该部门的支出/收入。为了与统计标准一致同时也符合酒店运营的基本情况，对于运营项来说收入是指该部门的收入情况，对于未分配经营开支项来讲收入是指总收入。

在匡算阶段，我们假设酒店的所有配置标准均按照100%满租时进行配置。为了更接近酒店的实际支出，我们可以假设部分项目的配置标准按照90-95%的出租率进行配置，但是实际上对我们的匡算结果影响不大。

各项占比情况我们可以参考“中国饭店业务统计”，根据2013年统计数据对于一些差异性情况给予以下说明：

（1）客房收入在酒店经营中起到决定性作用

三亚酒店主要靠客房收入，餐饮收入水平低于国内其他城市水平，由于客房部的经营毛利较高而餐饮部的经营毛利较低因此也导致三亚酒店的经营毛利（43%）高于其他城市。城市级别越低客房收入占总收入水平越低，餐饮收入逐步提高，这也导致三线城市的经营毛利较低（27%）。

城市 三亚（五星） 一线（五星） 二线（五星） 三线（五星） 客房收入 68% 52% 47% 43%

餐饮收入 27% 42% 47% 50%

经营毛利率 43% 37% 31% 27% （2）国际品牌酒店注重客房收入，经营毛利高

国际品牌酒店的客房收入比例高，餐饮收入比例低，经营毛利较高，业主自行管理的经

营毛利较低。

星级 国际（五星）国内（五星）自主（五星）国际（四星）国内（四星）自主（四星）客房收入 52% 42% 43% 60% 43% 38%

餐饮收入 43% 49% 49% 36% 50% 46%

经营毛利率 35% 33% 28% 32% 25% 21% （3）国际酒店会降低四星级酒店的用工数量

酒店实际入住客房分配的员工数量较高。

城市 三亚（五星） 一线（五星） 二线（五星） 三线（五星）

可出租客房 1.48 1.44 1.40 1.53

实际入住客房 3.04 2.31 2.73 3.01 四星级酒店用工数量会适当降低，国际管理酒店用工数量下降明显

星级 国际（五星）国内（五星）自主（五星）国际（四星）国内（四星）自主（四星）可出租客房 1.34 1.60 1.65 1.03 1.43 1.54

2.45 2.74 2.83 1.64 2.39 2.47

实际入住客

房

注：用工类别包括全职员工、临时员工和实习生，临时员工和实习生数量约占20%左右。

3.3开办费及营运费用

通常情况下，酒店的开办费主要指在开业筹备期间，除固定资产以及购置易耗品、棉织

品、服装等开业所需物资费用外的开业前广告、营业推广、开业前期的人力成本、筹备费用

和培训费等。将购买的家具等固定资产以及易耗品、棉织品、服装等指为营运费用，这部分

费用通常计入企业的固定资产进行摊销而不计入开业费用中去。

因此开办费主要包括人工成本、市场营销费用和行政一般开支。由于酒店的管理公司不

同以及酒店定位不同开办费的差异往往较大，按照浩华管理公司的经验酒店开办费通常维持

在10-12万元/房，营运费用通常在10-15万元/房的水平。根据上海景合投资管理有限公司

的研究（2009）北京和上海国际五星级酒店的开业费远高于二线城市的费用，而国际五星级

酒店的开办费又高于普通高星级酒店50%以上。研究结果显示，每间客房北京国际五星级酒

店的开办费约为17万元人民币，上海约为22万元人民币，且酒店的开办费在酒店开业前达

到高峰，其中人工成本占比最大约为45%（根据浩华经验人工成本也有可能达到60%，近些

年酒店会所见前期的营销和推广费用）。在匡算阶段，我们将营运费用亦计入到开办费中，一方面是便于简单计算，另一方面也是考虑到酒店运营前几年尚未进入稳定阶段利润水平较低，此种计算方法并不会影响现金流水平对而对利润水平的影响也较小。

3.4参考国内会计准则需要说明的地方

（1）关于开办费的分摊

在USALI中规定，开办费在发生时进入递延资产，开业后一般按5年进行摊销。然而新会计准则取消了递延资产科目，开办费在开业后当年一次性进行摊销，计入当期损益。实际上这样会夸大酒店在运营前期的亏损情况，通常在财务报表编制时会将开办费进行分列，即酒店开业时一次性购入的物料用品和低值易耗品往往不会全部用于开业，其配置数量一般都可以使用数年，因而可以将真正用于开业的物料用品、低值易耗品计入开办费，而将暂时不用或以后年度使用的物料用品、低值易耗品计入存货中物料用品、低值易耗品等科目，在实际使用时再计入成本费用。然而在匡算阶段我们省去了此项细分，直接按照新会计准则将开办费计入当期损益，在开办费和营运费用的说明中也提到此种计算方法对实际情况影响不大。

（2）关于资本重置储备

在酒店管理中通常会计提一部分费用用于陈设、家具和设备等的更新，然而在新会计准则中要求企业不允许计提预提费用，因此对计提资本重置储备则有悖于新会计准则。通常建议的处理办法是当年计提费用，使用不完当年冲回，另一种方法是对当年所发生的费用进入长期待摊费用，摊完之后再进行新一轮的更新。前者的缺点是不能进行累计使用，而且会导致更新年成本费用大幅度增加。后者的问题在于在摊销期间内难以进行新的更新改造。在匡算阶段，我们采用当年计提并假设当年使用完毕，本质上含有长期摊销的性质，当然这要是为了计算方便。

（3）关于固定资产的折旧

对不同固定资产按照会计准则进行折旧是保证项目拥有准确利润的重要方式，在匡算阶段我们假设全部固定资产按照同样年限进行折旧，这样的假设主要是为了便于计算，也是因为在此阶段我们还没有办法详细的给出不同固定资产的价值清单。

四、重要财务指标的讨论

折现率、关于酒店的退出时间及价值评定、资本化率、NOIR

四星级酒店项目财务分析

四星级酒店项目财务分析 一、项目相关参数： 2、四星级酒店：临高殿三号路一侧 单层面积：约4100平方米 总面积：约41000平方米 酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。 酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用，主要内容包括：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。 3、酒店公寓：另外三侧 单层面积：约7770平方米 总面积：约77700平方米 酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。 酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用，主要内容包括：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。 二、项目运做思路： 1、四星级酒店（委托凯莱国际酒店有限公司管理） 四星级产权酒店：酒店房间全部出售，预计售价至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的装修），然后再以每平方米30元/月的价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每年还可以免费入住酒店12天。 2、酒店公寓： 酒店公寓全部出售，预计售价至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的装修）。

三、财务分析： 1、收益分析： 说明：A、单位成本的计算：2400元/平方米的购入价，四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。 B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益，也可销售。 分析：A、若完全全部实现销售，至少可实现盈利1293万元， B、若酒店营业配套不销售，至少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每年租金约300万元。

五星级酒店各项功能指标要求

1、客房： 自然间与钥匙数是酒店最主要的指标。 ●60%—70%的客房面积 ●景观房的比例最大化 ●单个标准层的有效率、客房数量安排：单人间55%、双人间 35%、套房10%

●客房开间4.5m—5.5m ●阳台 ●4件套卫生间8㎡—12㎡，房内走廊±6㎡—8㎡，宽度＞1.3 ㎡ ●根据星级，房间25㎡—40㎡不等，机电设备走廊、服务面 积35㎡—40㎡ ●理想层高为3.5m左右 2、餐饮： ●餐饮不可忽视的收入

●一般五星级酒店：客房面积可能占65%，餐饮只有10% 收入结构为客房占52%，餐饮占37% ●中餐厅：可能占总面积5%—8%（包括厨房和后勤） 零点与包房比例 包房内配置 零点区座位的布置 每人3.5㎡—4㎡的平均用餐面积 ●咖啡厅：好咖啡厅翻台率＞2 五星级咖啡厅翻台率＞1.3 国际五星级标准，每间客房0.5席位，人均用餐面积2㎡●大堂吧：五星级翻台率在0.5左右 大堂吧是洽商的首要地点

大堂吧的设计要求：空间尺度适中 了解使用群，功能主要是初步的商务接触， 显眼、但私密 人均面积超过2.5㎡ ●特色餐厅 ●行政酒廊 3、宴会厅： ●位置布置相当关键（因为上方不允许出现其他结构） ●市场趋势，面积日趋变大，如何有效分隔 ●系数，每人1.5㎡ ●厅的面积，厨房面积，厅与厨房距离（宴会厅*1/3=厨房后勤， 前厅=1/3宴会厅） ●高度、吊顶净高不宜≤6.5m，不宜＞9m ●其他配套设施：4—6个，60㎡—120㎡的会议室 一个董事会会议室 一个VIP接待室 一个新娘房 商务中心 独立的出入口 4、公共空间： ●大堂：纯面积300㎡—800㎡，进深面宽1:2

天津2017年上半年房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算试题

天津20XX 年上半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能 用房收益的测算试题 本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 1 80分钟，总分 100分，60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1 、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要 想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好 A .项目策划 B. 项目方案的设计 C. 可行性研究 D. 成本收益分析 2、 依法不能免征房产税的房屋是 __。 A .政府机关的办公楼 B. 武警部队的营房 C. 个人自住的住房 D. 百货公司的商场 3、 路线价估价法是一种评估大量土地的 __。 A .迅速估价方法 B. 较慢估价法 C. 简易法 D. 延迟法 4、 房地产权属档案应当以 __为单元建档。 A .街道 B. 房号 C. 幢 D ．丘 5、 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有 A .自然寿命》经济寿命 B. 自然寿命W 经济寿命 C. 自然寿命=经济寿命 D. 无关 6、 土地增值额未超过扣除项目金额 50%的，土地增值税应纳税额的速算公式是。 A :应纳税额=土地增值额X B :应纳税额=土地增值额X C :应纳税额二土地增值额X D :应纳税额=土地增值额X E :执行层的组织协调 7、 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为 A ． B ． C ． 工作。 30％ 40% -扣除项目X 5% 50% -扣除项目X 15% 60% -扣除项目金额X 35% 年。 40 50 60

D ．70 8、 开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项 目，这种业务模式下的现金流入是。 A :销售收入 B :出租收入 C :禾息收入 D :转售收入 E :借款合同 9、 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及 建造新建筑物的费用之后的余额，则应以 __进行估价。 A .保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 10、 地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于 A : B : C : D : E :执行层的组织协调 11、 某房地产开发企业经过市场调研后， 决定在某城市开发供老年人居住的 发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是 A .选择专业化 B. 产品专业化 C. 大量定制 D. 单一市场集中化 12、 当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度， 出现了空置率上升、 价格和租金下降的情况是指。 A :房地产泡沫 B :房地产市场申的过度开发 C :房地产适度经营 D :房地产过剩 E :借款合同 13、 评估某底层商铺的价格时， 估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺， A : 0.40.2 B : 0.40.3 C : 0.40.2、 0.4 D : 0.3 0.3 E :工业用地的监测点评估价格 14、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是 __。 A .企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B. 经营收入=销售收入+出租收入 mm 。 120 240 360 490 模式。 物业 丙为 二层商铺 （其成交价格经调整后为底层商铺价格 ），在求取最终价格时， 对甲、乙、 丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

五星级酒店年度财务分析(业主方)

XXXXXXXXXXXXXXX 2018年12月份财务分析 2018年XX酒店主体403间客房、西餐厅、中餐厅、室内泳池、健身房及温泉等均已进入整体运营阶段。 通过2018年的整体运营情况来看，整体运营指标的完成情况良好，酒店全年超额完成预算目标。在资金方面，酒店已完全实现经营资金的自我平衡，并已归还业主往来资金1,255万元，减轻了业主的资金负担。 财务管理方面，酒店分公司严格执行预算管理、加强成本管控，所有采购都严格按照用量计划控制采购数量，执行市场多方比价程序控制采购价格；对成本费用支出进行严格控制，节约经营成本，根据酒店的度假属性，将部分劳务进行外包，根据客房预订情况及时调整劳务人员需求及酒店能源的供应范围，采用各种方式费用支出，实现了酒店的低成本运营。 2018年12月份公司财务情况如下： 一、经济指标完成情况 经济指标完成情况 单位：万元 本月实现营业收入万元,较上年同期万元增加万元，本月净利润万元,较上年同期万元减少万元，主要因为（一）本月增加酒店16年房租万元，比15年房租万元增加万元（二）本月增加酒店房产税及土地使用税万元。截至本月累计实现营业收入10,万元，较上年同期4,万元增加5,万元，完成年度预算9,万元的%，累计实现净利润万元，完成预算目标%。 本月客房入住率%，比上年同期%增加%，比预算增加%,；平均房价551元/间（不含服务费），比上年同期509元/间增加42元，比预算增加40元。 2018年度客房入住率%，比上年同期%增加%，高于年预算目标%；平均房价元/间，比上年同期元/间增加元，高出年度预算目标元/间，元/间。 2018年12月温泉接待人数15,718人，日均人数507人，接待人数较上月9,914人相比增加5,804人。本月温泉收入万元较上月万元增加万元。平均每位客人带来收入元比11月元增加元。2018年1-12月温泉累积接待人数126,044人，日均人数人，平均每位客人带来收入元。 二、运营指标完成情况 （一）入住率及平均房价 2018年12月份酒店的平均出租率为%，高于预算%，平均房价551元(不含早餐，不含服务费)，高于预算40元；其中：客房收入万元，高于预算%，餐饮收入万元，低于预算%，其他部门收入万元，高于预算%；酒店营业总收入万元，高于预算%，GOP 万元，年累积GOP 1,万元。

五星级酒店基本功能要求与基本配置

凤凰岛酒店基本配置 一、酒店总体基本要求 1. 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。 2. 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。 3. 酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001 标准。 4. 有中央空调系统。 5. 有背景音响系统。 6. 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。 二、酒店接待大厅基本要求 1. 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 2. 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24 小时有工作人员在岗。 3. 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18 小时提供外币兑换服务。 4. 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 5. 可8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 6. 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 7. 至少能用2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。 三、客房基本要求 1. 至少有40 0间（套）可供出租的客房，70% 客房的面积不少于40 平方米（不含卫生间和走廊），至少有 5 个开间的豪华套房，有残疾人客房。 2. 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。

五星级酒店年度财务分析(业主方)

精品 xxxxxxxxxxxxxxx 2018年12月份财务分析 2018年xx酒店主体403间客房、西餐厅、中餐厅、室内泳池、健身房及温泉等均已进入整体运营阶段。 通过2018年的整体运营情况来看，整体运营指标的完成情况良好，酒店全年超额完成预算目标。在资金方面，酒店已完全实现经营资金的自我平衡，并已归还业主往来资金1,255万元，减轻了业主的资金负担。 财务管理方面，酒店分公司严格执行预算管理、加强成本管控，所有采购都严格按照用量计划控制采购数量，执行市场多方比价程序控制采购价格；对成本费用支出进行严格控制，节约经营成本，根据酒店的度假属性，将部分劳务进行外包，根据客房预订情况及时调整劳务人员需求及酒店能源的供应范围，采用各种方式费用支出，实现了酒店的低成本运营。 2018年12月份公司财务情况如下: 经济指标完成情况 经济指标完成情况 单位：万元 本月实现营业收入954.51万元，较上年同期732.74万元增加221.77万元，本月净利润-819.54万元，较上年同期-372.92万元减少446.62万元， 主要因为（一）本月增加酒店16年房租808.92万元，比15年房租379.12 万元增加429.80万元（二）本月增加酒店房产税及土地使用税159.96万元。截至本月累计实现营业收入10,378.45万元，较上年同期4,801.22万元增加5,577.23万元，完成年度预算9,530.55万元的108.9%，累计实现净利润379.84万元，完成预算目标177.04%。 本月客房入住率50.1%，比上年同期43.3%增加6.8%，比预算增加 2.8%,;平均房价551元/间（不含服务费），比上年同期509元/间增加42元，比预算增加40元。 2018年度客房入住率53.5%，比上年同期27.4%增加26.1%，高于年预算目标8.1% ;平均房价546.83元/间，比上年同期501.7元/间增加45.13元，高出年度预算目标528.24元/间，18.59元/间。 2018年12月温泉接待人数15,718人，日均人数507人，接待人数较上月9,914人相比增加5,804人。本月温泉收入225.40万元较上月137.37万元增加88.03万元。平均每位客人带来收入143.40元比11月138.56元增加4.84元。2018年1-12月温泉累积接待人数126,044 人，日均人数344.38人，平均每位客人带来收入118.71元。 二、运营指标完成情况 （一）入住率及平均房价

酒店经营收入测算

酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：

星级酒店财务部工作手册模板

星级酒店财务部工 作手册模板

财务部工作手册 第一节财务部概述及组织机构 一、概述 财务部杲酒店总经理对整个酒店经营管理工作的参谋和管理的职能机构。负 责酒店资金的总核算，监督和指导业务部门进行资金运作和管理，根据酒店 经营状况，编制整个酒店的年度财务预算，结合本酒店经营活动的具体实际 情况，制定本酒店财务部工作岗位职责。 组织机构图 第二节财务部岗位职责 一、财务部经理 岗位名称:财务部经理 直接上级:总经理

管理对象:核算会计、成本合计、核单员、出纳员 具体职责： 1.在总经理的直接领导下，贯彻酒店各项经营方针和规章制度与领导 决策，全廂负责财务部的工作； 2.结合酒店的实际情况，拟订会计核算方法，全面规范并组织全酒店 的经济核算工作，建立收入.成本费用、固定资产和利润的核算,保 证财务报告的真实性和完整性； 3.加强财务管理，负责编制和执行年度财务预算，合理使用资金协调 财务部与其它各部门的工作关系，督导财务预算的实施，为实现酒 店经营目标而努力； 4.负责总分类帐的设置，督导检查各种财务报告的及时性.正确性，按 时向总经理呈报会计报表； 5 ?定期检查分析酒店的财务状况、经营成果，使成本、现金流量等都 在有效的控制下运作,及时向总经理汇报； 6.根据有关会计法规和酒店财务制度对会计人员岗位职责、量化标准, 检查、指导属下人员的工作，并进行严格考核； 7.审核属下会计人员编制的原始凭证和记帐凭证，使日常的营业收入 等业务既严密又有条理地进行，为会计核算提供准确、可靠的基础 资料； &定期或不定期的检查仓库管理工作，检查固定资产和各种物品物料的使用、控制与管理情况； 9?负责组织和安排盘点工作，确保帐帐、帐实相符；

星级酒店月财务分析报告模板

年月财务分析报告 一、经营情况概述： 二、收入分析： 1、酒店整体收入分析 2、客房收入分析：（附表） 本月收入预算完成比率平均房价备注旅行社团队 旅行社散客 商务公司 会议客人 网络订房 自来散客 长包房 政府客户 机组机场 合计： 3、餐饮总收入分析：（附表）

本月收入预算收入完成比率用餐人数人均消费中餐厅 大堂吧 送餐 宴会厅 合计： 4、其他销售部门总收入分析（附表） 本月收入预算收入完成比率占比备注 客房酒吧 商务中心 洗衣服务 电话收入 汽车租赁 杂项收入 客房其他 康乐部收入 合计： 5、酒店收入占比图：

6、收入分项分析： 三、成本分析 1、酒店总成本分析表： 中餐厅 大堂吧 送餐服务 宴会厅 合计 客用收入 店用ENT 店用DM 营业收入小计： 上期盘存 直购成本 仓库领用 内部调拨 本期盘存 总成本小计： 成本率： 店用成本 净成本 营业毛利润 3% 47% 50%

（1）其中，中餐厅如下列： 食品饮品香烟杂品合计客用收入 店用ENT 店用DM 营业收入小计： 上期盘存 直购成本 仓库领用 内部调拨 本期盘存 总成本小计： 成本率： 店用成本 净成本 营业毛利润 （2）其中，大堂吧如下列： 食品饮品香烟杂品合计客用收入 店用ENT 店用DM 营业收入小计： 上期盘存 直购成本 仓库领用 内部调拨 本期盘存 总成本小计： 成本率： 店用成本 净成本 营业毛利润 （3）其中，西餐厅如下列：

食品饮品香烟杂品合计客用收入 店用ENT 店用DM 营业收入小计： 上期盘存 直购成本 仓库领用 内部调拨 本期盘存 总成本小计： 成本率： 店用成本 净成本 营业毛利润 2、餐饮成本经营数据： 3、餐饮成本分析： 4、小酒吧成本为235.95元，如下表： 食品饮品香烟杂品合计客用收入 店用ENT 店用DM 营业收入小计： 上期盘存 直购成本 仓库领用 内部调拨 本期盘存 总成本小计： 成本率： 店用成本

五星级酒店功能、装修设计要求

五星级酒店功能、装修设计要求

美国戴斯酒店集团五星级酒店设计要求 ?酒店设计应首先按照中华人民共和国国家标准“旅游饭店星级的划分与评定” 标准中的五星级分数420分的要求进行设计，并在具体的功能设计、装修标准、星级分数的评定要求方面留有充分的余地。 ?酒店管理集团针对五星级酒店的设计，在酒店功能方面、室内装修方面、 机电设备方面提出如下具体要求。 一、酒店大堂： 1.酒店大堂应空间宽敞，与接待能力相适应，不使客人产生压抑感。 2.大堂应气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足。 3.应设计与酒店规模、星级标准相适应的总服务台（站立式服务台）。 4.总服务台各区段有中英文标志。 5.应设计礼宾部、行李房。 6.应设计酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐 蔽，能够保护客人的隐私。 7.大堂内应设计男、女分设的卫生间，卫生间内应设计良好的排风系 统，卫生间内每个坐便器间应设计密封的门，门的下面设计通风的百 页，每个坐便器间的天花处均应单独设计良好的排风装置。

8.应设计残疾人专用卫生间。 9.应设计大堂休息区、封闭式收费公用电话间、内部分机电话间。 10.应设计大堂经理服务台。 11.应设计礼品店、文具店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等 商品。 12.应设计独立的鲜花店。 13.应设计商务中心，代售邮票，代发信件，代办电报、电传、传真、复 印、国际长途电话，提供打字和电脑出租等服务。 二、餐厅及吧室： 1.应设计装饰豪华的酒店大堂吧。 2.应设计装饰豪华、独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅（或西餐 厅），能提供自助早餐、西式正餐。 3.应设计布局合理、装饰豪华的中餐厅散座、包房。 4.应设计布局合理、装饰豪华、格调高雅的专业外国餐厅，并配有专用 厨房。 5.应设计风格独特、格调高雅的专业酒吧。 三、酒店厨房： 1.厨房设计应位置合理、布局科学、传菜路线不与其他公共区域交叉。 2.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶。

国际五星级酒店功能区设计要点(1)

国际五星级酒店功能区设计要点（大堂、餐厅、酒吧、行政酒廊）酒店大堂各功能区设计要点 1.入口 1.1 车道 1.2 残疾人坡道 1.3 景观 1.4 礼宾台 1.5 雨伞架 2.大堂 2.1 接待台 2.2 保险柜室 2.3 保险柜存储室 2.4 接待经理室 2.5 总办公室 2.6 电话总机 2.7 总出纳台 2.8 清点室 2.9 快捷服务 2.10 礼宾台 2.11 礼宾部领班存储室 2.12 行李间 2.13 行李存储室

2.14 公共电话 2.15 大堂休息座位区 2.16 男女公共卫生间 2.17 残疾人卫生间 2.18 中央景观 2.19 大堂电梯厅（烟灰缸、楼层液晶显示牌） 2.20 观景楼梯 3. 零售 3.1 饼屋 3.2 书店、花店 3.3 精品店 3.4 ATM机 3.5 中央景观 酒店功能区设计要点（餐厅、酒吧、行政酒廊） 1全日制餐厅 1.1 入口 1.1.1 迎宾台（名片、电话、呼叫器、菜单架/夹） 1.1.2 食品、产品、艺术品展示区 1.2 席位区 1.2.1 2人桌、4人桌、6人桌、8人及以上、VIP间 1.2.2 POS台（收银、餐具存放） 1.2.3 服务台（餐具存放、搁板、抽屉可锁、放冷/热毛巾）

1.2.4 水果、植物景观 1.2.5 艺术品陈设区 1.3 自助餐台/展示厨房 1.3.1 冷餐 （1）多功能吧（展台、餐具存放、入墙式冰块储藏柜、榨汁机、搅拌机）（2）冷餐自助台（大型冰块储藏柜、嵌入式冰块机、桌面展柜、餐具存放） （3）甜点自助餐台（入墙式展示柜、冰淇淋储藏柜/分发区、华尔饼干、煎饼制作区、展台、餐具存放） 1.3.2 热餐 （1）西式（披萨、意大利面、早餐、蛋品、烤食）意大利操作台、引入式加热器、煎蛋台、烤箱、食品材料展示、餐具存放 （2）中式（炒菜、面食、点心）面条操作台、炒菜区、蒸炉区、食品展示、餐具存放区1.3.3 咖啡吧（咖啡机、酒水展示、储藏、分发区） 1.4 厨房（主厨房、冷餐间、洗碗间、酒水间、高温冻库、员工卫生间） 1.5 洗手间 1.5.1 男洗手间（洗手盆、烘干机、座便器、小便斗、穿衣镜、艺术品、休息椅） 1.5.2 女洗手间（化妆台、洗手盆、烘干机、座便器、穿衣镜、艺术品、休息椅） 2 特色餐厅 3 中餐厅 3.1 入口 3.1.1 迎宾台（名片、电话、呼叫器、菜单架/夹）

星级酒店经营收入数据估算及财务预算

【酒店经营收入数据预算】酒店总投资亿元，资金来源为资本金亿元，银行贷款 1 亿元。酒店建筑面积万平方米，共有客房 108 间，经营项目。 一、酒店经营收入数据预算 ?? 参考：酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，经济型酒店平均房价应在 200-230元之间。 ?? 【常规】例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价200元 / 天，旺季平均房价 230 元 / 天， ?? 按当地经营情况测算收入为 590万元，详见下表： 项目名称测算模型实例（元）金额 （万元） 客房收入旺季客房收入＝客房数量 * 经营旺 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 108*6*30*80%*230=357万元 108*6*30*60%*200=233万元 590 茶餐厅平均5000/天183 二、成本费用数据预算 ?? 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 ?? 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化

及经营管理能力的高低会有所不同。 ?? 按当地经营情况测算酒店总成本为 404.9 万元，其中固定成本万元，运营费用万元，详见下表： 项目名称测算模型实例 ( 元 ) 金额 ( 万元 ) 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用 年限 财务费用贷款额 * 贷款利率 固定成本折旧费 + 财务费用 人工成本费 用 详细见附件2500*56人168 排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店 实际用水及排污量而定 数字电视费率 * 客房总数量216*108 2.3 消防器材维 保 费率 * 灭火器数量 1 电梯维保价 格 年固定收费 2 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费 率 5 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区 不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 56*8*365*2 32 日常设备设 施维保费 全年营业收入 *1% 590万元 *1% 2.9 能源消耗水电费用108 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单 间客房客用一次性消耗品价格＋布 草洗涤单次价格＋单次清洁费用价 格） ; 108*70%*12*30*8=22万元 清洗费用：12万 34 公共区域地毯清洁保养每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月

各星级酒店功能区面积配置

酒店功能的面积配置 酒店设计的目标是确立最佳规模，寻求形式和功能的最佳结合，最大限度地优化酒店管理、美学和科技因素的结合，具体反映在酒店各功能区,各部门,备房间的面积指标和大小，以及恰当地配置，寻求最优化的面积组合, 最大限度发挥每平方米面积的作用，让它满足客人和酒店管理的要求。 由于具体项目的差异胜很大，这些指数与比例可作为酒店开发测算用不同的项目需根据各自的情况，按投资和酒店管理要求进行调整，最终实现最佳面积配置 （一）五星级酒店建筑面积配置（以500套客房为例） 序号项目规模 单间指标 （m2/间）建筑面积 （m2） 占建筑面积的 百分比（%） 1 客房部分500套71 35500 53.8 2 公共部分27.4 13700 20.8 大堂 2.4 1200 管理 1.0 500 餐饮920位7.0 3500 多功能厅1640位10.0 5000 娱乐设施 6.5 3250 商店0.5 250 3 后勤部分9.0 4500 6.8 机房部分 4.6 2300 3.5

4 停车库300辆20.0 10000 15.1 合计132.0 66000 100 因此，一个500套客房的五星级酒店，建议按66000m2来安排和设计，总体 而言，酒店约总建筑面积的一半（或以上）为客房面积，四分之一为后勤、机房 与停车所占面积，而其他的四分之一（或五分之一）是酒店公共部分。由于具体 工程项目间的差异性还是很大的，不同酒店项目根据不同的情况，按投资者和酒 店管理要求进行调整，最终总会得到最佳面积配置。 1．客房部分35500，占总建筑面积53.8%。 客房面积包括： 1）客房 45×582= 26190m2； 2）交通面积 8700m2； 3）服务间 500m2； 4）其他 ll0m2； 合计35500m2 房型房间面积（m2）套数间数百分比例（%）标准房（豪华房）45 227 227 45 标准房（双人房）45 218 218 44 无障碍客房45 5 5 1 行政套房90 30 60 6

上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析

上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析

上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析 摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 关键词：星级酒店收益与成本，测算分析 一、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。

国际酒店经营指标术语

ADR (Average Daily Rate)——已售客房平均房价 已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。 【替代指标：Average Published Rate (APR)—平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价（ADR）】 ADR=客房收入/实际售出客房数量 Occupancy (Occ)——入住率 入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。 Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量 RevPAR (Revenue Per Available Room)——每间可售房收入 每间可售房收入（RevPAR）等于客房收入除以可售客房数。RevPAR不同于ADR，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量。 RevPAR= 入住率（Occupancy）X平均房价（ADR） 这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得，于此同时，与这三个指标对应的还有三个指数： ADR (Rate) Index/ARI (Average Rate Index)——平均房价指数 ADR index是针对ADR而言的一个指数，由于ADR是针对单个酒店而言的绝对量，而ADR index用于衡量酒店平均房价与细分市场平均房价数据的对比状况（酒店可以根据自身的需要来定义细分酒店，一般而言是与其具有竞争关系的一类酒店的集合）。 若平均房价指数（ADR index）为100，则表示酒店的平均房价达到了细分市场整体表现的平均水平。若平均房价指数（ADR index）大于100，则表示酒店平均房价高于细分市场平均数值。相应地，若平均房价指数（ADR index）低于100，则表示酒店的平均房价低于细分市场平均数值。 计算平均房价指数（ADR index）的公式：平均房价指数（ADR Index）=[酒店平均房价（ADR）/ 细分市场酒店平均房价（ADR）] x 100 OCC (Penetration) Index/MPI (MarketPenetration Index)——市场渗透指数 OCC Index是针对OCC而言的一个指数，市场渗透指数用于衡量酒店在某个细分市场所占有的份额。 Occ Index计算公式如下： 市场渗透指数（Occ Index）＝(酒店出租率/ 细分市场客房出租率) × 100 RevPAR (Yield) Index/RGI (Revenue GeneratedIndex)——每间可售房收入指数 RevPAR Index用于计算一家酒店在所处细分市场的中每间可售客房收入的应得市场份额。若一家酒店在市场中获得了应有的市场份额，则每间可售房收入指数为100；若低于应得的市场份额，则每间可售房收入指数将低于100，相应地若酒店的份额高于平均市场份额，则收入指数将高于100。

星级酒店配置及功能上的差别

星级酒店配置及功能上的 差别 Newly compiled on November 23, 2020

一星级酒店与二星级酒店的区别（一）一星级与二星级在相同配置上的功能差别 一星级：1、前厅接待人员18小时以上以普通话提供接待、问询、结账和留言服务 2、客房:至少有15间（套）可供出租的客房，24小时供应冷水，16小时供应热水。 小时提供冷热饮用水。 二星级：1、前厅接待人员24小时以普通话提供接待、问询、结账和留言服务； 2、至少有20间（套）可供出租的客房，24小时供应冷水，18小时供应热水 3、24小时提供冷热饮用水 （二）二星级在具有一星级功能的基础上应具备以下配置与功能： 1、前厅：.提供传真服务；提供小件行李存放服务；有管理人员24小时在岗值班；设客人休息场所

2、客房：有方便使用的电话机，可以拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并配有使用说明；有彩色电视机，画面音质清晰；具备防噪音及隔音措施. 设有至少两种规格的电源插座.；提供洗衣服务 3、餐饮：应客人要求提供送餐服务 4、公共区域：提供回车线或停车场；4层(含4层)以上的楼房有客用电梯；公用电话应配备市内电话簿；代售邮票，代发信件，代售旅行日常用品 二星级与三星级的区别 （一）二星级与三星级在相同配置要求上的功能差别： 二星级：1、有适应所在地气候的采暖、制冷设备，各区域通风良好。 2、能够用英语提供服务。 3客房：至少有20间（套）可供出租的客房；至少75%的客房有卫生间， 24小时供应冷水，18小时供应热水。 三星级：1、有空调设施，各区域通风良好，温、湿度适宜。 2、各对客服务区域能用普通话和英语提供服务。 3、客房：a.至少有30间(套)可供出租的客房； b.全部有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独

星级酒店评估-分析与测算部分

酒店评估-收益与成本测算分析 上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析 摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 关键词：星级酒店收益与成本，测算分析 一、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店

星级酒店功能区与面积配置保存

五星级酒店功能区与面积配置 酒店设计的目标是确立最佳规模，寻求形式和功能的最佳结合，最大限度地优化酒店管理、美学和科技因素的结合，具体反映在酒店各功能区, 各部门,备房间的面积指标和大小，以及恰当地配置，寻求最优化的面积组合, 最大限度发挥每平方米面积的作用，让它满足客人和酒店管理的要求。 由于具体项目的差异性很大，这些指数与比例可作为酒店开发测算用不同的项目需根据各自的情况，按投资和酒店管理要求进行调整，最终实现最佳面积配置 （一）五星级酒店建筑面积配置（以500 套客房为例） 因此，一个500 套客房的五星级酒店，建议按66000m2来安排和设计，总体而言，酒店约总建筑面积的一半（或以上）为客房面积，四分之一为后勤、机房与停车所占面积，而其他的四分之一（或五分之一）是酒店公共部分。由于具体工程项目间的差异性还是很大的，不同酒店项目根据不同的情况，按投资者和酒店管理要求进行调整，最终总会得到最佳面积配置。 1．客房部分 35500，占总建筑面积 %。

客房面积包括： 1）客房 45 ×582= 26190m2； 2） 交通面积 8700m2 ； 3） 服务间 500m2 ； 4） 其他 ll0m2 ； 合计 35500m2 2．公共部分 13700m2占总建筑面积 %，包括： 1） 大堂 1200m2、其中：大堂 632m2、总台 63m2、接待 :33m2（7 个标准登记台）、贵重 物 品 15m2、收银结算 17m2、接待经理 11m2、团体接待 24m2、商务中心 139m2、行李房 50m2、 礼宾 47m2、公用电话 10m2、男女卫 32m2+32m 、2 服务间 20m2、清洁 18m2、交通 57m2。 2） 管理 500m2，其中：总经理 20m2、秘书 10m2、接待 16m2、值班经理 13m2、会议 30m2、 财务部 189m2、市场部 68m2、销售部 40m2、茶室 8m2、卫生间 10m2、库房 14m2、文档 26m2、 交通 55m2。 3） 餐饮部分： 3500m2。

星级酒店月财务分析报告

月财务分析报告年一、经营情况概述：收入分析：二、 1、酒店整体收入分析客房收入分析：（附表） 2、备注平均房价本月收入预算完成比率旅行社团队旅行社散客商务公司会议客人网络订房自来散客 长包房 政府客户 机组机场 合计： 餐饮总收入分析：（附表）3、人均消费完成比率用餐人数本月收入预算收入中餐厅大堂吧送餐宴会厅合计：4、其他销售部门总收入分析（附表） 本月收入预算收入完成比率占比备注 客房酒吧商务中心洗衣服务电话收入汽车租赁杂项收入 客房其他 康乐部收入 合计： 5、酒店收入占比图： 6、收入分项分析：三、成本分析 客房酒商务中心 1、酒店总成本分析表电话服洗衣服其他收汽车租22242%88%合计送餐服务宴会厅中餐厅大堂吧客用收入ENT店用店用DM营业收入小计：上期盘存直购成本仓库领用内部调拨本期盘存总成本小计：成本率：店用成本净成本营业毛利润（1） 其中，中餐厅如下列： 食品饮品香烟杂品合计 客用收入ENT店用． DM店用营业收入小计：上期盘存直购成本仓库领用内部调拨本期

盘存总成本小计：成本率：店用成本净成本营业毛利润）其中，大堂吧如下列：（2合计杂品食品饮品香烟 客用收入店用ENT DM店用营业收入小计：上期盘存直购成本仓库领用内部调拨本期盘存总成本小计：成本率：店用成本净成本营业毛利润（3）其中，西餐厅如下列： 食品饮品香烟杂品合计 客用收入ENT店用DM店用营业收入小计：上期盘存直购成本 仓库领用内部调拨本期盘存总成本小计：成本率：店用成本净成本营业毛利润、餐饮成本经营数据：2 3、餐饮成本分析：、小酒吧成本为235.95元，如下表：4合计杂品食品饮品香烟客用收入ENT店用店用DM营业收入小计：上期盘存直购成本仓库领用内部调拨本期盘存总成本小计： 成本率：店用成本净成本营业毛利润5、小酒吧分析： 6、员工餐厅总成本43,123.16元如下： 合计食品项目上月盘存本月直购本月盘存抵扣外来单位实际成本： 早餐人数： 早餐成本： 早餐人均成本：午餐人数：午餐成本：午餐人均成本晚餐人数：晚餐成本：晚餐人均成本夜宵人数;夜宵成本：夜宵人均成本：7、员工餐厅成本分析：（附表）四、费用分析：经营费用总计：1、人员工资及福利费用（附表）2备注差异比率本月实际福利项目本月预算工资费用员工膳食养老保险金失业保险金医疗保险金工伤生育险个人所得税工会经费住房公积金小计3、能源费用：附表 项目本月实际本月预算发生比率 水费电费天然气小计；、其他经营费用：4． 五、概述及利润分析

各星级酒店功能区面积配置

各星级酒店功能区面积配 置 Prepared on 24 November 2020

酒店功能的面积配置 酒店设计的目标是确立最佳规模，寻求形式和功能的最佳结合，最大限度地优化酒店管理、美学和科技因素的结合，具体反映在酒店各功能区,各部门,备房间的面积指标和大小，以及恰当地配置，寻求最优化的面积组合, 最大限度发挥每平方米面积的作用，让它满足客人和酒店管理的要求。 由于具体项目的差异胜很大，这些指数与比例可作为酒店开发测算用不同的项目需根据各自的情况，按投资和酒店管理要求进行调整，最终实现最佳面积配置 （一）五星级酒店建筑面积配置（以500套客房为例）

因此，一个500套客房的五星级酒店，建议按66000m2来安排和设计，总体而言，酒店约总建筑面积的一半（或以上）为客房面积，四分之一为后勤、机房与停车所占面积，而其他的四分之一（或五分之一）是酒店公共部分。由于具体工程项目间的差异性还是很大的，不同酒店项目根据不同的情况，按投资者和酒店管理要求进行调整，最终总会得到最佳面积配置。 1．客房部分35500，占总建筑面积%。 客房面积包括： 1）客房 45×582= 26190m2； 2）交通面积 8700m2； 3）服务间 500m2； 4）其他 ll0m2； 合计35500m2

2．公共部分13700m2占总建筑面积%，包括： 1)大堂1200m2、其中：大堂632m2、总台63m2、接待:33m2（7个标准登记台）、贵重物品15m2、收银结算17m2、接待经理11m2、团体接待24m2、商务中心139m2、行李房50m2、礼宾47m2、公用电话10m2、男女卫32m2+32m2、服务间 20m2、清洁18m2、交通57m2。 2)管理500m2，其中：总经理20m2、秘书10m2、接待16m2、值班经理13m2、会议30m2、财务部189m2、市场部68m2、销售部40m2、茶室8m2、卫生间10m2、库房14m2、文档26m2、交通55m2。 3)餐饮部分：3500m2。 4)多功能厅： 5000m2。