城中村改造对房地产市场影响的实证分析

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城中村改造对房地产市场影响的实证分析

作者：吕谨王拉娣

来源：《科技视界》2014年第06期

【摘要】城中村改造是城市化进程中普遍而独特的现象，也是城市发展的瓶颈，对城市

房地产有重大的影响。本文在全面认识城中村改造的基础上，以山西省太原市城中村改造为例，概述了太原市城中村改造的概况，从供给、需求和价格的角度出发，深入探讨城中村改造对房地产市场的影响。

【关键词】城中村改造；房地产市场；太原市

自20世纪末我国进入城市化加速阶段后，城市用地矛盾日益突出，其中城中村改造已成为各地大中城市旧城改造和城市扩张中最典型的问题之一。山西省太原市城中村启动和推进速度都较快，对当地的房地产市场影响最明显，在可预期的时间范围内对房地产市场的冲击也最强烈，因此，以该市为例的研究有较典型的现实意义。

1 山西省太原市城中村改造概况

太原市待改造的城中村共有30个，截止到2013年4月，其中已启动或完成改制的有21个，已完成规划或进入改造阶段的达17个。以小井裕的新庄村为例，村集体在主动改制之后，与万科（太原）房地产有限公司合作，从2009年开始，陆续开发了金棫国际一期和二期楼盘，向市场提供了3642套住宅。即使是尚待改造的城中村，比如南上庄、南屯村等，实际上已经完成了集体经济体制的转变，并开发了部分楼盘进行商业运作。

2 太原市城中村改造对当地房地产市场的影响分析

2.1 对房地产市场供给的影响

2.1.1 城中村改造增加了商品住房的供给量

根据太原市房地产交易信息中心的数据，2008年至今，太原市共有70个房地产项目交易，建筑面积达509.61万m2，总套数110123套。其中项目选址在城中村的有10个，共向市场提供了105.73万m2的商品房，占该时期房地产交易总数的20.75%。2009年，城中村改造向市场提供了2432套房，占到了该年市场总量的17%，2008年下降到9.04%，2012年为

25.6%，而2013年上半年达到了65.2%。

城中村改造在2011-2012年比例下降，可能是房地产市盘销售需要一定时间且城中村改造存在大量的拆迁工作和补偿纠纷，从而延长了项目的开发周期，因此，城中村改造在2013年大幅度地增加了太原市房地产市场的供给。另外，笔者在太原市城中村居民的走访中，发现私