当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
摘要
我国现行的房产税税制体系是由1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》加上沪、渝两地的房产税暂行办法共同构成的。随着经济社会的发展，该条例逐渐暴露出一系列亟待改进的问题，主要包括房产税税制的法律层级、房产税的税基、税率和计税依据等问题。与此同时，从2011年开展房产税改革试点的上海和重庆改革效果并不理想。结合我国当前房产税的改革背景，本文分析并总结了我国房产税的基本现状以及现行税制存在的主要问题。最后，针对表现出的问题结合美国等国家房产税征收的先进经验提出了当前我国房产税税制的改革对策，即通过推进房产税立法为房产税征收提供法律保障，通过扩大房产税税基、调整房产税税率、以评估价值为计税依据等措施促进房产税收入正常增长，并使其在地方经济和地方财政方面发挥应有的调节作用，同时，简化房产类相关税费，通过加强税收征管确保上述政策得以有效实施。
关键词：房产税；税制；改革对策
III
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
ABSTRACT
Current system of property tax tax was promulgated by the state council in 1986 "the provisional regulations on tax of the People's Republic of China and Shanghai, chongqing and the interim measures for the property tax together.With the development of economy and society , the regulation gradually exposed a series of problems need to be improved, including property tax tax law level, the property tax base, tax rate and tax basis, etc.At the same time, from 2011 to carry out the pilot reform of Shanghai and chongqing real estate tax reform effect is not ideal.This paper, therefore, in this paper, the background of the current real estate tax reform in our country the basic situation of the property tax, and sums up the main problems existing in the current real estate tax system;Finally, aiming at the problems shown in combination with the advanced experience of the United States and other countries to impose house property tax to put forward the idea of real estate tax system reform in our country, by advancing the property tax legislation to provide legal protection for property tax levy, by expanding the property tax, adjusting tax rate, tax base to assess the value of such measures as tax basis property tax revenues to normal growth, and make it in the local economy and local finance play their regulatory role, at the same time, simplify the housing related taxes and fees, by strengthening tax collection and administration to ensure that the policy is able to effectively implement.
Key words:building taxes; tax system; reform countermeasure
IV
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
目录
第1章绪论 (1)
1.1 研究背景和意义 (1)
1.2 国内外研究状况 (1)
1.2.1 国外研究状况 (1)
1.2.2 国内研究状况 (2)
1.3 研究思路 (3)
第2章我国房产税的基本现状 (4)
2.1 房产税的定义及基本功能 (4)
2.2 当前我国房产税的基本现状 (5)
2.2.1 房产税收入占总体财政收入的比重过小 (5)
2.2.2 房产税引导社会资源配置的作用没有得到充分发挥 (5)
2.2.3 房产税只能在有限范围内抑制房价过快上涨 (6)
第3章我国房产税税制存在的问题 (7)
3.1 法律层级相对较低，法律体系尚不完善 (7)
3.2 税基过窄，导致房产税收入增长乏力 (7)
3.3 税率较低且僵化，房产税难以发挥调控作用 (8)
3.4 计税依据设置不合理，与经济社会现状不相适应 (9)
3.5 房产类税费多种并存，制约房产税收入正常增长 (10)
第4章我国房产税改革的国际经验借鉴 (11)
4.1 美国房产税税制经验借鉴 (11)
4.2 其他发达国家及部分发展中国家经验借鉴 (13)
第5章我国房产税税制的改革对策 (14)
5.1 推进我国房产税立法，完善房产税法律体系 (14)
5.2 扩大税基，并与优惠减免政策相结合 (14)
5.3 打破房产税税率僵化，科学制定税率 (15)
5.4 以评估价值作为计税依据 (16)
5.5 简化房产类相关税费,促进房产税收入正常增长 (16)
5.6 加强房产税税收征管 (17)
结语 (18)
参考文献 (19)
致谢 (20)
V
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
第1章绪论
1.1 研究背景和意义
在2014年3月召开的两会期间，“房价问题”成为仅次于“食品安全”和“环境污染”的第三大关注议题。同时，在房地产政策关注度上，“不动产登记”和“房产税立法、改革”成为最受关注的两大房地产政策。
我国现行的《房产税暂行条例》出台于20世纪80年代，该条例已经很难适应当前的经济社会发展现状。虽然上海和重庆于2011年起开展了房产税改革试点，但效果并不理想。我国民众普遍期待房价能趋于合理，房屋这一特殊商品能真正从投资投机工具做回基本生活需求品的角色。然而，地方政府却难以摆脱对土地财政的依赖。这些现状表明，房产税改革必须从体制入手，是一个复杂的系统性工程。
“房产税改革”已经成为社会焦点问题，学界在进行理论研究的同时，政府层面也正采取相应的行动。“新国十条”在2010年发布，“新国八条”于2011年紧随推出。在今年刚刚过去的2月24日，国务院已经批复同意了由国土资源部牵头九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度，这一系列行动表明了本届政府推动不动产统一登记制度的决心。
在房产税亟待改革的今天，学术界对于房产税税制改革的理论研究无疑将为政府政策提供重要的理论支撑。总体来讲，目前学术界对中国房产税税制研究各自侧重点有所不同，取得了一定的研究成果，但也存在质量不高、研究深度不够、对税收实务的指导性不强等问题。在这样的情况下，有必要对有关问题进一步深入研究，为我国房产税税制改革提供更好的政策建议。因此，在充分借鉴国外房产税征收的先进经验下，兼顾上海、重庆两地试点改革的优点和不足，分析我国现行房产税税制的问题并提出相应的改革对策是具有重要意义的。
1.2 国内外的研究状况
1.2.1 国外的研究状况
国外对房产税的研究起步较早，尤其西方发达国家在房产税税制的建设中积累了十分丰富的经验，现已基本形成较为成熟和稳定的制度。其部分理论研究成果如下：第一，关于房产税的功能研究理论。房产税的功能理论主要包括效率说、公平说、财政收入说、能力说以及受益说。其中，关于房产税的收入分配效应大致有以迪克·纳泽（Dick Netzer,1966）为代表“累退论”和以艾伦（Herry Aron,1975）为代表的“累
1
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
进论”两种相反的观点。关于房产税资源配置效率的研究包括费尔德斯坦（Feldstein,1977）的“地租非中性论”以及卡福（Calvo,1979）的“地租税中性论”。
第二，关于房产税的税制要素的研究理论。该类研究理论的基本观点如下：其一，“宽税基、低税率”是税制设计的原则；其二，地方政府可因地制宜设置税率；其三，完善的登记制度和房产税评估制度是房产税顺利实施的重要保障。
第三，有关房产税的新研究成果。Michaele.Ben在2003年对财产税的征收方法以及税制要素设计做了新的研究，进行了系统论述，对学界提供了很好的理论及行为参考。William Meeluskey在2004年主要针对住宅类房产的物业税征税以及评税方法提出了新的创新点。Cornia.Gary C,Slade.BarrenttA.在2005年对一体式公寓或拥有多套住房的居民进行了实证分析，并总结了两者的优劣。
1.2.2 国内的研究状况
房产税作为当前调控房地产市场的政策手段之一，被民众寄予厚望。与此同时，理论界和实务界对房产税改革始终保持着高度热情。截止到2013年12月9日，中国知网知识资源总库收录以“房产税”为关键词的文献记录达59421条，其中近三年时间就新增了25064条。总体上看，围绕房产税主要有以下五个研究方向：
第一，对房产税征收目的及功能研究。例如，宣志欣：《房产税的功能、定位与制度设计》（《法制与社会》，2013年6月）等。该类研究将房产税的传统功能与当前政府调控房价的时代背景相结合，对当前形势下的房产税定位进行探讨、对制度框架的设计进行思考。
第二，对我国房产税实施现状探讨。例如，马丽佳：《我国房产税的实施现状与改革建议》。该类研究分析了当前房产税税制存在的不足之处，尤其针对沪渝两城市房产税改革的后续效应进行评价分析，总结可取以及尚待改进之处。
第三，对我国现行房产税税制改革对策的研究。例如，张红：《我国房产税制改革研究》。该类研究针对现行房产税税制存在的问题，结合沪渝两地以及西方发达经济体的改革经验，对税制设计中的税基、税率、计税依据、优惠减免政策等方面提出了对策建议。
第四，对我国房产税税制改革影响的研究。例如，马思：《中国房产税改革对地方财力影响的测算》，周莎：《房产税改革试点对我国住宅价格的影响研究》。该类研究主要针对现有或将要实施的改革措施的影响，包括对地方政府财政收入、开发商以及购房者的影响等。通过对改革影响的评估可及时修正或调整现有的以及未来的改革政策。
第五，对房产税国外经验的研究。国外的房产税征收历史悠久、经验丰富，对国外经验对比借鉴有助于我国房产税改革。主要有吴彤珺的《中美房产税的比较与启
2
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
示》，李连凯的《美日韩三国房产税征税方式对我国的启示》，这些研究对国外的房产税改革情况进行了介绍和分析，并提出了对我国进行改革的借鉴之处。
1.3 研究思路
本文以我国当前房产税的基本情况为切入点，较为系统地疏解了房产税基本情况背后的房产税税制存在的不足。在分析问题的同时也兼顾了上海和重庆两地房产税改革试点的经验教训。最后，在充分借鉴国外先进经验的基础上提出了符合我国国情的房产税改革对策。
本文将依次对以下四方面内容进行研究：第一，我国房产税的基本现状；第二，我国现行房产税税制存在的主要问题；第三，国外房产税税制设计的先进经验；第四，我国房产税税制的改革对策。
3
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
第2章我国房产税的基本现状
我国现行的房产税税制始于1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。随着我国经济经过改革开放30年的高速增长，社会经济结构变化巨大，房屋所有权也变化出多种形式，故从计划经济时期沿袭至今的房产税税制逐渐暴露出一系列亟待解决的问题。房屋不同于其他商品，它是居民生活的基本保障，民众普遍期待房价能趋于合理，地方政府却难以摆脱土地出让金带来的高额财政收入，种种问题的出现促使我们不得不改进现有的房产税税制以与我国目前的经济社会发展现状相适应。
2.1房产税的定义及基本功能
根据国务院颁布的《房产税暂行条例》的规定，房产税是把房产作为征收的对象，对房产经营方或者所有人征收的，以房产的租金收入或者按一定比例扣除后的余值为计税依据的一种财产税。位于县城、城市、工矿区以及建制镇的房产是房产税的征税对象，目前房产税的征税范围暂不包括农村地区。我国于1994年进行了分税制改革，房产税属于地方税种。
房产税的基本功能如下：
第一，房产税作为一项地方税收最基本也最重要的功能就是增加地方政府的财政收入。西方国家征收房产税的历史较为悠久，经过不断地发展改进，房产税现已成为其地方政府财政收入的主要来源。从长远的角度来看，房产税成长为地方税收主要税种是我国房产税必然的发展趋势。目前，我国地方政府的财政收入高度依赖土地出让金收入。但是土地资源毕竟是有限的，这种发展模式将不可持续。因此我们必须找到长期、稳定的财政收入来源逐步减轻对土地财政的依赖。目前，房产税在增加地方财政收入方面是最有潜力也最为理想的选择。根据瑞银经济学家的研究，“中国城镇存量住房的价值为国内生产总值的75%左右”。由此看来，房产税增加地方政府财政收入的功能还有巨大的潜力可挖。在如今地方政府税源缺乏、债台高筑的情况下，增加地方政府财政收入的功能显得十分重要，也十分迫切地需要其发挥更大的作用。
第二，调节社会财富分配和引导社会资源配置。房产税作为一项财产税，应当具有实现居民收入再分配的功能。一方面，富人可以拥有多套豪华住房，而有的人工作一辈子都买不起房，房产税则可以让前者承担更高的税负，对老弱病残则可采取优惠减免措施。具体的讲，房产税可以根据所在地区、居民收入、房屋品质以及居民拥有的房产数量来制定区别的税率。在不增加住房刚性需求和改善性需求购房者负担的同时，让投资及投机者因所购高档住房或拥有多套住房而承担更多的纳税义务。更高的持有成本能在一定程度上降低此类持有动机，从而尽可能地释放出空置房屋来增加供
4
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
5 给，以此达到调节社会财富分配和引导资源配置的目的。与此同时，地方政府可以将房产税收入的资金投入到当地的廉租房以及保障房等的建设中去，为了提高城市品质和居民幸福指数，还可以将资金用于学校、公园等公共基础设施的建设。
第三，引导房地产市场良性发展。房屋不同于其他普通商品，它是人们必不可少的生活必需品。然而，我国的房产很大程度上成了投资投机品。甚至由于人们热衷炒房，房地产市场出现了一定程度的泡沫化倾向。一旦泡沫破裂，我国的经济以及居民生活将面临严重打击。为此，国家出台了一些限购政策，某些地方政府还针对首套房、二套房等制定了不同的税率，希望通过这些措施给楼市降温。部分学者认为征收房产税可以在某种程度上发挥使房价趋于合理、避免过快上涨的作用。需要指出的是，实现房地产市场的良性发展并不等同于打压房价。相反，政府可以通过征收的房产税收入改善居住环境、提高城市品质，最终达到房地产价值的自然增值。所以目前的房产税政策承担着在特殊时期引导房地产市场良性发展的功能。
2.2 我国房产税的基本现状
2.2.1 房产税收入占总体财政收入的比重过小
税收在我国政府的财政收入中扮演着主要角色，房产税作为一项地方税收理应为地方财政收入做出重要贡献，尤其应为地方公共服务以及基础设施建设提供重要资金来源。然而，我国目前的房产税收入从数额上看，只能充当小税种的角色。虽然其收入总量逐年有所增长，但占总体财政收入的比重还非常小。“2011年全国房产税收入仅占税收总额的1.2%，2012年为1.4%[1]”，“2013年前三季度房产税收入约1152亿元，占税收总额比重仍仅为1.4%[2]”。我国房地产市场已逐渐趋于成熟，社会的房产保有量十分巨大，如果能将房产税的征收范围拓宽，那么未来我国房产税将有望在地方政府财政收入中扮演重要角色。
2.2.2 房产税引导社会资源配置的作用没有得到充分发挥
由于我国走的是市场经济体制道路，所以分配机制很大程度上受市场左右。在这样的情况下，社会的贫富和收入差距拉大在所难免，所以客观上要求税收能够发挥其调节作用来缩小这种差距。然而，现实情况却不甚乐观。我国的房地产已经很大程度上沦为一种投资工具，而这种投资工具正在逐步拉大我国的贫富差距。一方面，大部
[1] 马丽佳，《我国房产税的实施现状与改革建议》，（《经济科苑》2013年1月17日，第157页）。 [2] 中华人民共和国财政部税政司，《2013年前三季度税收收入情况分析》，2013年10月。
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
分中低收入者在持续增长的高房价下成为房奴，被迫降低生活质量。另一方面，以“房姐”、“房叔”以及各种炒房团为代表的富人阶层则通过房地产市场让个人财富迅速膨胀。我国政府一方面大力推动廉租房、保障房的建设，另一方面也制定了一些列针对高房价的措施。但遗憾的是，廉租房、保障房的建设需要投入大量的资金，而很多地方政府都负担有大量债务难以抽身。现有的房产税收入对于保障房建设所需资金来讲也不过是杯水车薪而已，所以在现阶段更不能指望房产税收入能在其他公共基础设施建设上发挥较大作用。
2.2.3房产税只能在有限范围内能抑制房价过快上涨
在如今房价高企的大背景下，房产税被民众寄予厚望，希望房产税的征收能为楼市降温。其实，一个地方房产市场的供求关系以及信贷政策等因素比房产税对房产市场的影响要大得多。房产税征收的本质不是为了调控房价，只是在特殊时期引导房地产市场正常发展。在当前情况下，扩大对存量房的征收范围及力度，一定程度上可以增加存量房的持有成本。2011年，我国房产税改革的序幕率先在渝沪两地拉开，但到目前为止两地的改革效果尚不明显。“2013年2月5日，国家相关部门发布的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》（国发[2013]6号）中关于房产税改革的部分指出：‘应完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管’[3]”。通过这一系列政策不难发现国家对于房产税的改革正稳步推进。未来房产税改革的范围还将逐渐扩展、程度也将更为深入。目前，我国正在推动全国房地产信息联网工作。我国40个重点监控城市已于2013年二季度大体完成住建部与其个人住房信息系统的联网工作。与此同时，改革范围还将进一步过大。我国预计实现个人住房信息系统联网的城市将在2015年末扩大至全国几乎所有设区的市。而今后上海、重庆推出的针对第二套及以上房屋征税的措施很可能在全国铺开，这一举措将会对包括跨地区在内的投资及投机性购房起到打击作用，让房屋这一特殊的商品能够回归生活基本需求品的角色。
[3]唐卓、韩晓琴，《房产税试点改革的效应分析及实施建议》，（《税收经济研究》2013年第2期）。
6
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
第3章我国房产税税制存在的问题
国务院于1986年出台的《房产税暂行条例》在我国关于房产税的法律体系中已属于最高层级。与此同时，上海、重庆也颁布了针对个人住房征收房产税的改革试点的暂行办法。在这些暂行办法中，当地政府已经开始对个人居住用房征税，这一点与《房产税暂行条例》中不对个人自住用房征税的规定相抵触，这种情况的出现是对我国税收权威性及严肃性的质疑。同时，国内有相当一部分专家认为政府高昂的地价推高了房地产的总成本，最终导致高房价。如果能将房产税开辟为主要税源，让政府减轻对土地出让金的依赖，降低开发商的拿地价格，可以在很大程度上降低房地产总体成本，进而使房价趋于下降。因此，我国的房产税体制应朝着健全税收体制、优化税制结构、完善税权配置的方向进行改革。
3.1法律层级相对较低，法律体系尚不完善
当前，我国房产税的政策体系是在20世纪80年代出台的《房产税暂行条例》之下，与税务机关和各地方政府的有关文件规定协同形成的。今年两会期间，财政部部长以及国家税务总局局长均表示将尽快推动房产税立法，以此为房产税改革打下法律基础。“中国的《立法法》规定，对私有财产征税只有通过法律才能设定[4]”。除此之外，上海和重庆两地推行的房产税改革暂行办法中针对第二套及以上房屋征税实际与国务院的暂行条例中不对个人居住用房征税的规定有抵触嫌疑，因此上海和重庆改革试点区的暂行办法还缺乏相应的法律依据。
3.2 税基过窄，导致房产税收入增长乏力
由于税基过窄，收入过低，房产税在我国税收体系中扮演着小税种的角色，且目前无法作为长期稳定的地方财政收入来源。税基过窄主要体现在征收广度和征收环节上。
我国房产税征收广度过窄。目前，在中国的市，县征收房产税，以及城镇和工矿区，未覆盖所有的行政区划。已有学者提出将农村地区纳入房产税征税范围[5]，但是我国不同地区之间的农村经济发展差异巨大。东部沿海地区的农村居民生活相对富裕，居住环境良好，而西部地区的农民普遍收入偏低、房屋分散，居住条件较差，甚至还存在土墙房。如果对农村地区开征房产税，应避免加大农民的经济负担，并结合其他税种降低农民的总体税负。如何在保证税收成本效率的基础上实现财政收入是一个亟
[4]张蕊，《沪渝房产税改革试点方案的比较与评价》，华中师范大学硕士学位论文，2012年4月。
[5]王双进，《房产税改革争论难点及建议》，（《经济研究参考》2013年19期）。
7
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
待解决的问题。除此之外，居民自住用房、非经营性用房以及机关事业单位等用房也属于免税对象。
我国目前的房产税征收环节单一。除了开展房产税改革试点的地区以外，我国尚未对存量房中的非经营性用房开征房产税。这就意味着在绝大部分地区，只对取得租金收入的环节征收房产税。而即便是在改革试点区的重庆，被纳入第一批征收对象的仅是私人新买的高档次房产以及私人保有的独幢商品住房。“以改革实施的第一年为例，上海和重庆两地的税务机关核定的应纳税房产数量仅分别为七千和八千余套，这与两地房产总量相比犹如九牛一毛[6]”。
我国的房产税收入在2013年1至9月实现同比增长约138亿元，总额达约1152亿元，但仍仅为税收总收入的1.4%左右。综上所述，由于税基过窄，房产税收入虽然绝对数有所增加但相对数依然偏小。
3.3 税率较低且僵化，房产税难以发挥调控作用
在我国2011年启动改革试点的沪渝两地，房产税不仅面临税基过窄的问题，其税率也相对较低。上海根据房屋的价格水平将0.60%和0.40%作为基础税率，因为计税依据是70%的房屋价值，所以实际的税率为0.24%和0.28%。而重庆除了小部分高档住房外，税率基本在或稍高于0.5%。“从世界其他国家的经验来看，虽然房产税叫法不同，但税率基本达到1%的水平[7]”。税率过低只会小幅增加房地产的持有成本，对于持有人增加的经济负担不大。一般来讲，投资及投机性需求的消费者相较于刚性需求的消费者具备更强的经济实力。因此，仅凭幅度在0.5%左右的税率难以遏制投资及投机性需求，也难以发挥税收调节收入分配的作用。同时，我国的房产税税率也存在一定程度的僵化。如今我国的经济发展已经形成了较为明显的地域差异，1986年制定的全国“大一统”的税率已经难以适应经济社会发展现状，一成不变的税率也难以发挥调节社会财富分配的作用。
“以上海为例，上海市2011年房产税收入为73.66亿，较上年增长15.42%，仅占全年税收收入的0.77%，而在2012年1到6月实现房产税征收额约67亿元，仅占税收总额的1.10%[8]”。综上所述，由于税基过窄加之税率较低致使房产税改革试点效果并不明显。虽然房产税收入占比有所增长，但很大程度上是由于其税额自身基数过小的原因。由此可见，要将房产税培养成地方政府财政收入重要来源还需扩大房产税税源，还应当制定符合经济发展现状的税率。
[6]郭玲、王玉，《国情约束下的房产税税制设计分析》，（《郑州大学学报》2013年3月第2期）。
[7]郭玲、王玉，《国情约束下的房产税税制设计分析》，（《郑州大学学报》2013年3月第2期）。
[8]马智辉，《当前中国房产税改革的问题及相关建议》，（《中国市场》2012年第39期）。
8
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
3.4计税依据设置不合理，与经济社会现状不相适应
我国现行的房产税计税依据设置不合理，主要体现在以下两方面：
第一，计税依据未能随经济发展合理变动。
经济的发展带来的是房地产价值的不断增大，然而房产余值却不能随之增长，导致实际所征收房产税是在相对减少。我国对于自用的房产按照房屋原值一次扣减10%到30%后的余值为计税依据。而房产原值只能代表历史成本，所以无论以后房产的实际价值随着市场变化如何波动，计税依据都不能随之变动，这显然不能与我国高速发展的经济相适应。因此，房产税的计税依据不应是静止不变的而应是现行的市场评估价值，当然这还有待于建立我国统一的资产评估体系。沪渝两地存在着类似的问题。两个城市的居民自住用房均采用了交易价格计算应纳税额。一方面，这样的计税依据存在与按房产余值为计税依据同样的缺陷，即计税依据将静止不变。另一方面也未能体现税收的公平原则，因为房屋的交易价格受到很多因素的影响，即便是同一套房，也会因为取得的时间和方式的区别产生不同的交易价格进而导致不同的税负。
第二，当前的计税依据存在有违税收公平原则之处。
其一，我国的房产税征收根据房屋用途来区别，房产如果是自住就按照房屋原值扣减10%—30%比例后的余值为计税依据，而将自用房屋出租给他人使用，就将按照租金收入的12%征收房产税，这就造成了同一房屋要负担不同的税率[9]。除此之外，出租房屋的租金收入还要同时缴纳营业税等其他几种税率，因此还涉及到重复征税的问题，有悖于税不重征的原则。
其二，上海的房产税试点改革暂行办法规定：“征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房[10]”，除此之外，相应的税收减免标准同样因户籍而异。我认为，根据购房者户籍的区别而制定区别的税收政策违背了税收的公平原则，是对持有外地户口纳税人的户籍歧视。根据税收公平的原则，凡是在该市购买房产，其财产就应当受到当地政府的平等对待，故在制定房产税缴纳办法时应当采用统一的标准。
其三，在上海和重庆等房产税改革试点区，房产税主要针对自2011年1月28日起新购置的二套及以上房产。我认为暂行办法这样设置的原因一定程度上是想在不影响刚性需求的前提下抑制投资及投机性购房。但与此同时，这样的规定导致同样拥有两套或以上房产的居民由于购买时间的不同而负担不同的税率。对于在2011年1月28日以前购置二套及以上房产的居民是一种变相的税收优惠，但对在这之后的购房者就是相对的税收不公平。
[9]张红，《我国房产税制改革研究》，华中师范大学硕士学位论文，2013年4月。
[10]郑龙佳，《对沪渝两地试行房产贺改革的思考》，（《财会研究》2013年第2期）。
9
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
3.5房产类税费多种并存，制约房产税收入正常增长
房产税只是我国目前房地产业所涉及众多税费中的一员，其发挥的作用在其他税费面前相形见绌，更无法与西方发达经济体中把其收入作为地方重要收入来源的局面相比。当前，“我国房地产业涉及的税费包括有房产税、土地使用税、营业税等超过十个的税种，政府收取的各个环节行政事业收费也多于四十项[11]”。从其他国家的经验来看，应当减少统一征收的定量税费，遵循“少税种、宽税基”的原则进行税制设计。当前我国房地产业税费混乱的局面阻碍了房地产业的正常发展，造成了较为严重的后果。一方面，税费混乱加大了房地产的总成本，成了高房价的元凶之一。比如，“土地使用费占到房产总价的约30%，行政事业收费占到了约20%[12]”。另一方面，房产税应有的调节作用被严重削弱。由于房产类相关税费众多，且分属多个行政管理部门，难以形成协同作用。从税费数额上看，房产税占所有税费总额的比重很小，难以作为一种有效的调控手段予以应用，这也就不难理解为什么上海和重庆两地的房产税改革效果平平。
[11]张红，《我国房产税制改革研究》，华中师范大学硕士学位论文，2013年4月。
[12]李辉，《推进我国房产税改革的国际经验借鉴》，（《价格理论与实践》2012年05期）。
10
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
第4章我国房产税改革的国际经验借鉴
世界各国的房产税称谓多种多样，比如物业税、固定资产税、家庭税等等，但都主要以房产为纳税对象。在众多国家中，房产税均被列为地方税种，且对地方政府收入的贡献度较大，为地方的社会建设发挥了很大作用。从《房产税暂行条例》出台算起，今年是我国征收房产税的第28年。与西方发达国家相比，我国房产税制度起步晚、发展慢，尚处在摸索阶段，所以借鉴国外的先进经验是很有必要的。
4.1美国房产税税制经验借鉴
美国的财税制度拥有较为完整的体系。其中房产税制度更是历经了超过两百年的发展与完善，在世界上是非常具有借鉴意义的。“目前，美国的房产税收入大约占其各州财政收入的百分之三十，是其各州财政收入的稳定来源[13]”。
在美国房产税制度的历史发展中，也曾出现过一系列的问题，比如政府的财政收入过度依赖房产税收入、居民税负过重、征收效率低下等。但是美国却通过一系列的改革措施，使得房产税成为地方主要税种的同时，保证了税收的效率与公平，很好地发挥了调节贫富差距的作用，并将房产税征收带来的财政收入很好的用于地方公共项目的建设[14]。
本文结合美国的房产税制度总结以下几点经验：
第一，税制结构具有“宽税基少税种”的特点。
在美国，不动产税占财产税的比重非常大，因此，其财产税可近似地理解为我国的房产税。美国的土地是私有制，因此美国房产税的征税对象是包括农村在内的所有房屋、土地及地面附着物。“在美国，如果房屋用于宗教或者慈善等公共用途的话，可以免于缴纳房产税，除此之外要按规定缴纳[15]”。而我国除了改革试点城市对二套房及以上居民个人住房征税以外，其他地方仅对生产经营用房征税，从税基上就比美国窄了许多。美国的宽税基政策就是对地方财政收入的保障。其房产税制度主要针对房产的保有环节，而且在保有环节不征收别的税种。而我国在保有环节征收的税种就非常多了，比如营业税、所得税、印花税等等。少税种还有利于避免重复征税。
第二，税率更加灵活。
美国的房产税实行单一税率，地方政府可以根据下一年度的财政收支状况自行确定。其确定的依据是下一年度的需要由房产税承担的政府开支以及当地房屋的总计税价值。比如，A地地方政府需要房产税承担政府开支为1亿元，而房屋的总体计税价
[13]宣志欣，《房产税的功能、定位与制度设计》，（《法制与社会》2013年6月）。
[14] History of Property Taxes in the United States[EB/OL],2013.03.15
[15]吴彤珺，《中美房产税的比较与启示》，（《贵州师范大学学报》（社会科学版）2013年02期）。
11
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
值为100亿元，则下一年度房产税率为1%（1/100*100%=1%）。按照该种制度，“房产税税率在美国大多在1.50%左右，其波动一般不会超出0.80%到3.00%的范围[16]”。这种政策的好处在于各地方政府可以根据自己的经济发展状况以及财政收支情况较为科学地制定税率，也因为是以支定收，所以更能保证征税收入的充分利用。不仅如此，美国的房产税税制设计甚至还考虑到婚姻状况、地理位置等因素。我国的房产税率除了改革地区以外，全国都执行房产余值的1.2%和房屋租金收入的12%的统一税率。然而我国东中西三部经济发展差距较大，各省也有着不同的具体情况，所以我认为我国可借鉴美国政府的做法，在统一的框架下给予各地方政府在一定范围内制定符合自身实际情况的税制的权利。
第三，计税依据采用评估价值，且多种评估方式并存。
房产自身的价值加上土地的价值共同构成了美国的房产价值。美国政府在对房产价值的评估体系中，根据其用途和性质的区别将房产分为了三个大类，并根据各类房产的特点制定了相应的评估方法。
第一类房产是大型公共建筑类，比如医院、图书馆、学校、体育馆等建筑。对于这一类房产，通常采用成本核算法。在该种方法下，房地产的价值通过原始建造成本和当前折旧情况综合评估得出。该类建筑本身具有公益性质，采用成本核算法有利于其降低纳税负担。
第二类房产是住宅类。对于这一类房产，适宜采用市场比较法。在该种方法下，被评估的房产价值将通过与类似房地产价值的市场价值进行综合比较分析得出，比如房屋楼层、小区环境、交通状况等因素。将相似楼盘已有数据作为参考依据能够大大提高税收效率，节省税收成本。
第三类房产是商用、出租类。对于这一类房产，通常采用收入分析法。在该种方法下，房产价值将根据租金收入情况并结合投资回报率来测算得出。此方法充分结合了房产的经营性质。
以上三种方法并不相互排斥，也可同时使用。相比我国从价计征或从租计征的方式，美国采用的评估方式虽更加合理但也加大了相应的征管成本。因此，美国引入了计算机辅助评估系统CAMA和GIS参与评估工作，大大提高了工作效率。如果我国今后以评估价值取代现有的僵化计税依据，也可引入第三方评估机构以减轻政府的工作压力。
第四，拥有多种减免优惠政策。
美国房产税的征收范围广泛，为了不对公益事业、老弱病残以及低收入群体等造成过重的经济负担，美国政府也制定了一系列的税收优惠减免措施。美国的州政府以及部分地方政府享有制定税收优惠减免政策的权力。
[16]李连凯，《美日韩三国房产税征收方法对我国的启示》，2013年。
12
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
美国的公路、公园以及政府用房等免于缴纳房产税。对于居民住房的减免，跟中国类似，是根据拥有住房数量来区分的。居民购买首套房免缴房产税，而后随着房产数量增加征税比例也随之升高。
优惠减免政策中的延期纳税政策是一种人性化设计。该种政策的适用范围限于老人、残疾人等低收入群体。它并不是免去纳税人的纳税义务，而更像是政府发放的一种低息或免息的贷款。此项政策不同于其他减免措施，它并不会增加政府的额外负担，同时也给了纳税人资金周转时间，值得我国参考、借鉴。
4.2其他发达国家及部分发展中国家经验借鉴
在日本和韩国两个亚洲经济最为发达的国家里，房产税收入全部归地方政府所有，并主要用于义务教育、改善环境等公共事业，因此调动了纳税人的积极性。我国应继续坚持将房产税作为地方税，以补充地方政府财政收入。除此以外，两国的房产税征税范围非常广。同时，为了避免对低收入群体造成额外经济负担，还制定了一系列的优惠减免政策。与中国除改革试点城市以外一成不变的税率相比，韩国的税率更具灵活性。“其中农田的税率仅为0.07%，而高尔夫球场等奢侈场所的税率为4%[17]”，这种累进制的税率安排更有利于调节社会财富分配。
印度是世界上仅次于我国的第二大发展中国家，同样亟需解决社会贫富差距的问题，与我国的国情相似。其房产税制度设计值得我们借鉴。在印度，房产税被称为“房屋税”。印度的地方政府主要针对个人居住用房并以房屋和土地为依据征税。其计税依据的选择也较灵活，非经营用的房屋以其建造成本为依据测算。同时，国家机关用地和尚未利用的空地免于缴纳。我认为印度房产税最大的特点在于城市和农村的房屋均要征税，其中针对农村实行单一税率，对城市则根据房屋价值采用累进税率。另外还有澳大利亚、加拿大等国也对农村房屋征税。如果参照这一模式将起到扩充我国房产税税基的作用。
房产税在印度尼西亚是由中央政府来征收的，按照规定大多以房屋或者土地的市价为计税依据。英国、德国等国家为了能客观、合理评估房地产的市价，特别设立了相应的资产评估机构，并配备有评估师等专业人员，以使评估结果准确、工作高效。评估房屋市场价值的工作量巨大是我国的房地产计税依据尚未采用其市场价值的原因之一。因此，我们可以参照其他国家专门设立房地产评估机构或者委托第三方机构来完成这一工作。同时，英国的地方政府下一年度需要征收的房产税额是根据财政预算状况预先确定的。
[17]彭志华，《美韩两国调控房价的经济政策对我国的启示》，（《涉外税务》2011）。
13
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
第5章我国房产税税制的改革对策
5.1 推进我国房产税立法，完善房产税法律体系
当前，我国房产税法律体系是由20世纪80年代发布的《房产税暂行条例》和上海、重庆两地的房产税暂行办法构成的。前者年代久远，后者的地方性法规在对个人住房征收房产税的问题上甚至与《暂行条例》中“个人住房免征房产税”的规定相违背。这一情况反映出我国房产税相应的法律架构还不够严谨和完整。我认为如果地方政府确有制定税收办法的权利，就应当在更高层次的法律层级中予以明确，那么现行的《房产税暂行条例》就应当先行修订。
“根据税收法定原则，有关税收的所有基本和一般事项，应当以法律形式明确规定，并不得授权行政机关或由行政机关自行决定[18]”。而当前国家最高行政机关颁布的暂行条例和地方政府颁布的暂行办法均不能与法律相提并论，更不能代替应由法律扮演的角色。在今年3月召开的两会上，财政部部长楼继伟表示将会加快房产税的立法进程。因此，我国全国人大及其常委会应尽快推动房产税的法制建设进程，以法律的形式出台我国的房产税法，为我国房产税征收工作提供坚实的法律基础，以彰显税收的严肃与权威。
5.2扩大税基，并与优惠减免政策相结合
与其他国家尤其与欧美国家相比，我国的房产税收入相对和绝对的数目都相对偏小。我国要想房产税收入有所增加，就应当扩充税基并辅之以相应的优惠减免政策。
首先，扩大房产税税基。
第一，我国应当考虑将农村地区房产纳入房产税征税范围。1986年制定的房产税暂行条例是考虑到农村地区经济贫困、农村居民居住条件恶劣而未将农村地区房产纳入征税范围。现在随着经济社会的进步，我国农村地区居民的居住环境大为改善。甚至某些经济发达地区的农村住房质量和居住环境并不亚于城市。而且当下我国正在推动城镇化进程，现在的农村地区也会逐渐融入城市。将农村地区纳入征收范围也体现了税收公平原则。因此，现在有必要考虑将农村地区纳入征税范围。值得注意的是，我国东西部农村之间差距较大。因此要根据农村与城市发展状况的区别，公平、合理地制定纳税政策。同时，农村住房集中度远低于城市，因此在制定征收政策时必须充分考虑税收征管成本的因素科学制定税收政策。
第二，扩大居民个人住房征收范围。我国的房地产市场经历了高速的扩张期，逐[18]沈加佳，《现行房产税制度浅析及改革的几点建议》，（《兵团党校学报》2013年第1期）。
14
湖南工业大学本科毕业设计（论文）
渐趋于成熟和稳定。为此，我国应将房产税的征收重点转向保有量巨大的存量房上来。只有通过对个人居民住房开征房产税，才能有效遏制房产市场投机及投资性需求，才能让拥有多套住房者承担更高的税负，才能释放出一定量的被囤积的个人住房以增加住房供应量。同时，制定的税收政策不能打击居民的刚性需求和改善性需求。本文不建议采取以住房套数为唯一征收依据的政策。例如，甲一家3口居住在150平米的价值200万元的住房，而乙家5口人分别居住在80平米和50平米总价值160万元的住房。乙无论是住房价值还是人均住房面积都小于甲，但乙因为二套房则会承担更高的税负，这样便无法体现税收公平，也无法起到调节贫富差距的作用。因此，税收的制定必须结合家庭住房数量、住房价值以及人均住房面积等因素综合考虑。
同时，制定科学的优惠减免政策。
扩大税基的根本目标是使得税收总额有所增长，而不是增加每一个纳税个体的纳税负担。因此，在扩大税基的同时必须与之匹配相应的优惠减免措施，以避免加重老弱病残及低收入群体的经济负担。
农村方面：随着我国经济的发展，将农村地区纳入征税范围是大势所趋，但是具体征收时切不可“一刀切”。本文建议应根据农村地区的经济发展状况，将经济发展滞后的农村地区列入暂免征收对象。同时，对农村房屋及土地的计税依据不宜采用市场价值而应采用历史成本价值，以减轻其纳税负担。
个人住房方面：本文建议在全国范围内将个人住房纳入征税对象，但是税收不应该打击居民对住房的刚性及改善性需求。在此，不妨参照个税“起征点”的模式，对未超过一定数量、一定价值、一定人均住房面积的房屋免于征收。
除了纳税空间上的优惠政策以外，还可以辅之纳税时间上的优惠。我国可以对老弱病残及低收入群体采取“纳税延时政策”。即纳税人可以支付较少利息甚至免息申请延长支付期限，相当于纳税人获得了政府提供的低息或免息贷款。这一政策有助于纳税人的资金周转。
5.3 打破房产税税率僵化，科学制定税率
我国的房产税税率已经执行了30多年，全国大一统的税率已不能适应我国的经济发展现状。参照部分发达国家的房产税税制设计的经验，结合我国的具体国情，我认为应从以下三个方面打破房产税税率的僵化。
第一，打破区域间的税率僵化。我国东中西部以及省域经济的发展存在着较大的差距。如果按照统一的税率征收，很难起到税收的调节社会财富分配、缩小贫富差距的作用。我认为应在适度的范围内，按照一定比例上浮发达地区的房产税税率，同时下调经济欠发达的房产税税率，并随着发展状况的变化进行动态调整。
15
当前我国房产税税制存在的问题及改革对策
第二，打破同一区域时间上的税率僵化。税率不应该一经设定就保持不变，尤其如我国保持近30年不变是不合理的。税收应当发挥调节经济运行、充当财政收入来源的功能。首先，我认为应当从法律的角度赋予各省自主确定房产税税率的权利。各省的房产税税率可根据下一年度的政府预算及经济运行情况推算得出。但由于我国目前房产税收入基数过小，改革须循序渐进。
第三，打破不同价值房产间的税率僵化。我国对居民住房均采用1.2%的税率，但居民的住房也有三六九等的档次之分。我认为应当借鉴重庆和上海的改革经验，根据住房的档次设定不同的税率。高档房屋承担更高的税率，而普通住房使用一般税率。
值得注意的是，房产税的改革并非一朝一夕之功夫。在赋予房产税率灵活性的同时，应避免其变动过于剧烈和频繁，以体现税收的稳定性和严肃性。
5.4 以评估价值作为计税依据
世界上多数国家均采用评估价值作为房产税的计税依据，因为评估价值更能体现经济发展变化下的房屋的动态价值。从价计征的房产在我国现行的房产税政策中是把扣除一定比例后的余值作为计税依据。在我国经济高速发展的背景下，以不变的房产余值为计税依据，征税收入实际在相对的逐年减少。对于不同类别的房产应按照不同的评估原则进行评估。公共建筑类房屋因其公益性质，宜采用历史成本原则；居民自住用房因其具有财产性质，宜采用市场价值原则，但考虑到农村居民收入偏低，农村房屋可采用历史成本原则；商业用房因其具有盈利性，应以租金收入或投资回报进行价值评估。
采取评估价值取代现有计税依据，必然带来更大的工作量和更高的税收征管成本。因此，本文建议将评估工作委托给独立于国家机关的第三方专业机构。原因有三：第一，有助于减轻政府部门的工作量；第二，第三方机构因其独立性可以给出更为客观可信的评估结果；第三，专业的评估机构可利用其专业技术优势降低评估成本。
5.5简化房产类相关税费，促进房产税收入正常增长
我国的房地产从“开发”到“交易”再到“保有”三个环节中需要缴纳的房产类相关税种多达12个[19]，种类繁多的税种再加上各种行政事业收费无形中推高了房价。如何简化房产类相关税费、实行统一规范的税费征收已经在政府及学界中研讨了多年。2003年10月，“物业税”的概念首次在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》里被提出，该决定同时建议相应地取消有关税费。
[19]分别有：土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、房产税。
16
关于我国房产税改革的及长期规划
关于我国房产税改革的分析及长期规划 殷海娜 （北京交通大学 经济管理学院，北京 100044） [摘要]我国房产税改革试点以来，所取得的效果与预期目标尚有一定差距。我国房产税改革的难点主要在于 我国房地产市场情况复杂，尤其是在房地产为卖方市场的前提下，对房地产商的征税最终转到消费者身上。其表现是只要房产的增值速度高于CPI ， 投资者就有买房动力，进而抬升房价或租赁价格，将成本转嫁给买房者或承租方。在这一过程中，必然会加重自住型购房者的住房负担，自然就增加了房产税改革的实施难度。从长远看，我国实施房产税改革，应该制定合理税收政策，强化房产税的执行力度；大力推进廉租房、经适房的建设；构建避免重复征税的征收体系，创新可持续性的土地财政政策。 [关键词]房产税；改革；长期规划[中图分类号]F812.2 [文献标识码] A Analysis on House Property Tax Reform in China and the Long-Term Planning Yin Haina Abstract:Since the house property tax reform experimented in selected areas,there still exists a gap between the achieved result and the expected goal.The difficulties to the reform are mainly caused by the complex real estate market,especially when the real estate market is the seller'market,transferring the tax put on land agents to the consumers.It shows in a way that whenever the price appreciation of house property overpasses the CPI,investors will be motivated to buy houses and then raise the house or rental prices,imposing the cost on buyers or tenants.In this process,the burden of home-based property buyers will be worsened,which increases difficulties to the enforcement of house property tax reform.In the long run,with respects to the tax reform of house prop-erty in China,we should formulate reasonable taxation policy,enhancing the implementation force;vigorously push forward low-rent housing and economically affordable housing;set up a taxation system that avoids repetitive taxation and create sustainable land fi-nancial policies. Key words:house property tax,reform,long-term planning [收稿日期]2012-03-20 2011年1月27日，上海市、重庆市开始推行房产税征收试点工作。从政策细则来看，改革力度不大，试点意味较重。但改革实施一年后，改革的实际执行效果跟预期 存在一定差距。以重庆市为例，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，而房产税收入仅有1亿元。与此同时，同年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。因此，在房产税的改革上尚需深思。本文将从房产税的渊源，征收原理及影响对其进行分析，并从长远规划角度给出建议。 一、房产税改革的起源 房产税始征于1986年，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人 征收的一种财产税。目前我国市面上普遍征收的为一次性收缴的为从房产余值计征(年税率为1.2%)和从租计征(年税率为12%)。 从财政角度讲税收的作用包括两个方面：一是指由于征税使纳税人的收入水平下降，从而影响其商品购买 和消费行为;二是指征税使国家的财政收入增加，财政支出扩大，从而明显改善居民收入分配状况。因此，征收房产税的目的最终可归结于两点：一是打压房价，稳定市 场，遏制投机炒房行为，促进社会财富分配的公平化；二是为政府增加持续稳定的财政收入，扩大税基和征税范围，完善房产税体系。利用税收调节供求关系如下图： 对保有环节征收，持有房产的成本上升，即购买房产的成本上升，使得投机者的购房需求向下移动，需求数量由Q 下降到Q ’， 投机商的放弃购买和抛售使市面上可购 图1房产税的调控效果图 第2012年第4期（总第396期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.4，2012Total No.396 [文章编号]1009-6043 （2012）04-0014-0214--
宏观调控下房产税改革的几点思考
全国中文核心期刊· 财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税是以 房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。 自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。虽然国家利用 房产税改革和 “限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆 等地房价又有不同程度的回暖和上升。 今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大 房产税试点范围。2012年即将过去，房产税改革将如何推进， “十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房 产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术 界亟待解决的重要课题。本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。 【关键词】房产税改革宏观调控公共财政 杨晶晶 （中南财经政法大学财税学院武汉430071） 宏观调控下房产税改革的几点思考 选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司 的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。 五、研究结论 有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者 们的广泛关注。 本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高 质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的 程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。本文以2007～ 2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司 构建的平衡面板数据（共计3432个观测值 ）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东 性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关 系。研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。这说明 高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与 债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资 风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。 进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质 使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。这说明 由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上 市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对 银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7 ２０12．11下旬·39·□
中外税制比较与中国税改方向研究
中外税制比较与中国税改方向研究 摘要：本文针对我国在税制结构、税种设置以及税款征收和管理等各方面存在的问题，通过比较的角度探寻税制改革的一般规律，提出适合的税制改革思路和有关政策建议，以促进我国社会主义和谐税收制度的建立与不断的完善。 关键词：税制；税制改革 我国目前已初步建立了一套适应社会主义市场经济发展水平的税收制度，对确保国家财政收入，加大对外开放和促进国民经济持续、快速、健康发展发挥了重要作用。然而作为国家宏观调控的重要手段，我国税收政策仍存在许多需要改进和完善的地方。研究比较各国税制状况，可以总结出某些富有共性的经验，以便对我国税制改革有所助益。本文通过比较对我国现行税制结构、税收结构、征管模式以及税种结构等方面的改革和优化问题进行了研究。 一、我国税制现状 近年来，我国税收收入保持高速增长的同时，税制结构比较稳定。2009年，全国税收总收入完成59514.7亿元，比上年同期增长9.8%，同比增收5290.91亿元，增速比2008年的增速回落了9个百分点。由于上半年工业生产下滑、进口低迷、增值税转型等多种因素影响，国内增值税、企业所得税和进口税收三大主体税种增收额仅占税收总收入增收额的16.9％，明显低于历史上其他年份。消费税政策调整对税收增收的贡献达到了四成以上，房地产交易和保有环节税收对税收增收的贡献显著提高。其中，流转税收入33737.57亿元，占税收收入的56.3%；所得税收入15483.72亿元，占税收收入的26.0%；其他税收10534.10亿元，占税收收入的17.7%。然而，我国目前的税收制度仍存在种种问题，总结起来大致有以下五点：一是税收管理制度不健全；二是民众保障较少；三是对于工薪阶层而言税负较重；四是法制监督不力，税制不健全；五是税负不均。 二、中外税制的比较 1.税制结构差异 目前大多数发达的西方国家采用的是以所得税为主体的税制结构，采取这种税制结构能起到加速商品流通与交换，减少国家之间的贸易障碍，扩大市场。我国现行的税制结构是以增值税和所得税为主体的税制模式。和大多数发展中国家和地区相同，我国人均国民收入水平和生活水平都比较低，还没有出现发达国家那样高度发达的市场经济和国际贸易，因此采用这种以流转税为主体的税制体系更能保证国家的税收收入。 2.中外税种结构的比较 税负的提高必然会导致税种的增多，高税负国家的税收往往呈现多税种的特
个人所得税政策解读课后习题答案
个人所得税政策解读 一．单选题 1.在个人取得的所得难以界定应纳税所得项目时，应由（）确定。 主管税务机关 地方政府 财政部 国务院财政部门 2.我国个人所得税中工资、薪金采用的税率是（）。 比例税率 五级超额累进税率 三级超额累进税率 七级超额累进税率 3.我国个人所得税的基本规范是1980年9月10日第五届全国人民代表大会第（）次会议通过。 二 四 五 三 4.我国个人所得税的征税范围主要划分为（）类。 九 十一 十二 十 5.对涉外人员的工资薪金所得征收个人所得税时，采用的费用扣除标准是（）元。 2000 4800 1600 3500 6.我国个人所得税税制改革的目标模式是建立（）税制模式。 分类税制模式 分类与综合相结合的税制模式 其他税制模式 综合税制模式 7.税法规定，对于特定行业职工取得的工资、薪金所得采取（）的方式计征个人所得税。按年计算、分月预缴 按季度计算，分月预缴 按年计算，分季度预缴 按月计算并预缴 8.个体工商户每一纳税年度发生的与其生产经营业务直接相关的业务招待费支出的扣除额最高不得超过当年销售（营业）收入的（）。 5‰ 60%
30% 15% 9.个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入，其收入在当地上年职工平均工资（）倍数额以内的部分，免征个人所得税。 2 3 4 5 10.对于在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的纳税义务人和在中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税义务人，每月允许再附加减除费用为（）元。1300 1600 3500 4800 11.中国公民张某2015年12月取得年终奖奖金14400元，当月工资为3600元。则张某取得该笔奖金应缴纳的个人所得税为（）元。 3 432 3495 442 12.某人2015年取得特许权使用费收入两次，一次收入为3000元，另一次收入为4500元。则该人特许权使用费所得应纳的个人所得税为（）。 1160 1180 1200 1340 13.某人将其取得的80000元劳务报酬所得中的30000元通过教育机构捐赠给某希望小学，则该人的这部分劳务报酬应缴纳的个人所得税为（）。 8200 10000 11440 18600 14.个体工商户的生产、经营所得适用（）级超额累进税率。 三 四 五 七 15.某人商场购物抽奖获得价值5800元的电冰箱一台，则该部分所得应缴纳的个人所得税为（）。 125 928 1160 16.建筑设计院某工程师为一工程项目制图，3个月完工交付了图纸。对方第1个月支付劳
对沪渝房产税改革试点的思考
对沪渝房产税改革试点的思考 摘要：上海、重庆两地征收房产税试点暂行办法出台后，迅速成为国人关注的焦点。但房产税试点改革却遭到了是否违法甚至违宪的质疑。本文从房产税立法面临的问题以及在近几年税收高速增长的下，地方财政困难反而与日俱增，房产税能否成为地方财政税收的主要来源，和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样的挑战几个方面来反思房产税改革试点。 关键词：合法性质疑；立法问题；地方财政；政府的挑战 众所周知，征收财产税有助于抑制房地产投机、减少金融体系的不稳定、但却对中低收入者不利。但在现行的分税制体制下推行财产税，面临的问题就是要妥善处理好中央和地方财政利益的分割问题。 2011年1月27日，国务院常务会议通过决议，同意在部分城市改革试点对个人住房征收房产税，具体征收办法授权试点省、自治区、直辖市自行确定。同日，《上海市人民政府关于印发的通知》（以下简称《通知》），要求从2011年1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。该《通知》称，征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建的商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。与此同时，重庆市也作为首批个人住房房产税改革试点城市，其房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆市无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。自此，争论多年的房产税在上海和重庆开始“破冰”。然而，无论是经济学界还是法学界，无论是学者还是老百姓，都开始从不同角度关注这次房产税改革的试点。 一、沪渝开征房产税的合法性质疑 国家产生以后，税收的不可或缺使主权者一直面临着征税依据合法性的诘问。征税的合法性应该包括如下方面：国家征税时应予征税说明，必须要有法律依据。税收史上有句箴言：没有民主，便没有税收。而且，直到今天，对于国家征税合理性的说明已经是一个民主国家政治生活中的必经程序。征税不仅要看经济上的承受能力，还要看征税是否平等、是否普遍等；征税是否合法不仅要看是否符合狭义上的制定法，而且更应该看是否合宪，是否符合民意，是否符合公平正义的法律精神。换言之，征税对象的可税性首先要符合法律、法规的要求，尤其是在现代社会发展过程中，很多新的税源出现，政府在追求丰厚收入的冲动支配下，急切地想把它们纳入税收征管范围之内。就程序上而言，这不是那么简单的事情。因此，征税对象的合理首先是征税对象的合法，不能不经法定程序就仅仅因为征税对象的税源丰富而擅自征税，这显然会极大损害纳税人遵从税法的积极性。 从以上衡量，房产税试点征收明显存在瑕疵：一是没有作详细的征税说明，
我国房产税税制改革研究(1)
我国房产税税制改革研究(1) 房产税属财产税类。从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。我国情况相反，房产税收入在省以下政府财政收入结构中比重很低，房产税税收政策也比较混乱，基层财政对房产税征管相当轻视。目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。这种巨变实际上向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。 一、我国房产税收入状况总结大全/html/zongjie/ 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。总结大全/html/zongjie/ 改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入
呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模． 实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占
房地产税改革的政策背景(DOC)
房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善 房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政 数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。 近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。 地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。 对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失
个人所得税税制改革的影响
我国个人所得税目前实行的是分类所得税制，即对纳税人各项所得，根据其来源不同或性质不同分为工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；其他所得等十一项，分别适用不同的费用扣除标准和税率。 两会期间，在十二届全国人大三次会议新闻中心举行记者会上，财政部部长楼继伟在回答记者提出的“财政工作和财税改革”的相关问题时，提到目前个人所得税分类税制面临着税制不合理的问题。党的十八届三中全会要求将我国的个人所得税制朝着综合与分类相结合的个人所得税制。 一、解读个税改革会给您带来怎样的影响 一、他山之石 纵观世界各国的实践，个人所得税制除了分类制，还包括综合制和混合制。 1.综合制 综合所得税制，是指归属于同一纳税人在一定时期内的各种所得（资本利得、劳动所得、其他所得等），无论其所得来源，都综合起来作为一个所得总体，在减去各种扣除额和政策豁免额后，以其余额为应税所得，按适用税率进行课征。 2.混合制 混合所得税制，即分类所得税制与综合所得税制的结合，其理论依据是分类所得税制不能充分实现累进税负、体现公平原则，因而需要综合所得税加以协调，混合所得税制具体又可分为交叉型和分立型。 交叉型是指先将纳税人的所得按来源和性质分类，适用不同的税率，然后在此基础上，总收入超过一定标准的，再按照累进税率课税，当然应该减除之前已征收的分类税。这种早期的混合制税制模式产生于1917年的法国，该税制模式下征收起来较为繁琐，容易产生重复征税和税收执行难度大等问题。 分立型是指对纳税人的部分所得实行分类征收，部分所得实行综合征收，两者不重合。施行分立型混合制的典型国家是日本，将纳税人的所得按照性质和来源的不同分为10类，对其中部分适用分类课税，剩下部分所得实行综合课税，两种税制并行不悖。 二、我国个人所得税税制改革方向——分立型混合制 在我国目前的个人所得税分类制模式下，对于取得相同数额但性质不同的所得的纳税人适用的费用扣除及税率不尽相同，不利于实现税收的公平原则。而对不同性质的所得分别适用不同的费用扣除标准和税率，税前扣除及税额计算繁杂，导致纳税人的纳税成本和税务机关的征税成本升高亦有悖税收效率原则。本着强调税收公平、简化税制、降低税收征纳成本的目标，我国现行分类所得税制应进行改革。 尽管，综合制模式下，对纳税人取得的各种收入均统一综合纳税有利于实现税收公平原则，但综合制也存在固有的弊端，如制度设计较为复杂，对税务机关的征管能力和纳税人的
对我国房产税改革的思考与建议
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/1e8359063.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况
关于推进我国房产税改革的思考
关于推进我国房产税改革的思考 我国新一轮的房产税试点改革已蓄势待发。但目前我国的房产税改革在征税范围、技术支持等方面还存在诸多问题亟待解决。在当前的社会经济环境和技术水平下，我国房产税改革应谨慎试点，不宜加速全面推行。同时提出推进我国房产税改革的相关建议。 标签房产税改革；存在问题；相关建议 2011年1月，上海、重庆两地个人住房征收房产税试点正式启动，拉开了国内房产税改革的序幕。今年下半年，有关房产税试点扩围的消息频出，各方推测第二轮房产税改革试点工作将在今年年底或明年初启动。房产税改革扩容似乎已箭在弦上。 然而，房产税改革不仅仅是时间进程问题，更重要的是与之相配套的法律、制度保证及技术水平的跟进。如果改革只是一味追求进度，而缺乏经济、社会和法律基础的有力支撑，必然会导致改革失败，造成严重后果。我们必须正视当前房产税改革所面临的诸多问题。 一、当前房产税改革试点存在的问题 目前已有的沪渝两个房产税改革试点方案各有侧重，但两者均存在一定不足之处。对现阶段房产税改革试点存在的问题和困难进行分析，将有助于今后更好地把握改革方向，以顺利推进我国房产税改革。 （一）房产税定位问题 改革必须明确最终目标，只有明确房产税改革的目标，才能对其进行清晰的定位，进而制定科学合理的政策。房产税改革究竟是定位于完善我国房产税制体系，调节财富分配，实现社会公平；还是定位于配合短期房地产调控，抑制对住房的投资投机需求。这一点是政策制定者必须明确的。如果对房产税改革的定位不清晰，极易导致政策制定的短视行为，造成相关阶层的利益受损，改革政策不具有可持续性，改革初衷被扭曲。 （二）房产税征税范围问题 现有沪渝两地的试点方案在征税对象的覆盖面上都比较单一。上海的试点方案只对新购住房征收房产税，重庆试点方案虽有对高端存量房征税，但真正涉及的房产数量十分有限。一些学者和专家认为现有政策都主要针对增量住房，而对大量的存量住房并未产生实质性的影响，这样的政策有失社会公平，也限制了房产税作用地发挥，他们主张将更多的存量房住宅也纳入房产税的征收范围；同时业界一批专业人士和学者则认为鉴于我国的经济社会形势，不具备全面征收房产税的条件，他们主张房产税征收应主要针对高档别墅和高端住宅。面对各方不同
(XXXX11)中国现行税制情况介绍及下一步税制改革的重点
中国现行税制情况介绍及下一步税制改革的重点 一、中国现行税制运行的基本情况 中国现行税收制度基本上是中国实行改革开放后30年内，特别是1994年税制改革后逐步建立起来的。主要税种包括对商品及劳务征收的流转税和对企业及个人所得征收的所得税两大类。另外，还有属于地方政府收入的一些财产行为类、资源类税种等。目前，中国共设有20个税种，除海关征收的关税和船舶吨税外，税务部门负责征收的税种有17个，分别是：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、资源税、车船税、车辆购置税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、烟叶税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。 按照现行分税制财政管理体制的规定，中国的税收收入分为中央政府固定收入、地方政府固定收入和中央政府与地方政府共享收入。其中，中央政府固定收入包括：消费税（含进口环节海关代征部分）、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税；地方政府固定收入包括：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、车船税、契税、烟叶税；中央政府与地方政府共享收入主要包括：增值税（不含进口环节由海关代征的部分），中央政府分享75%，地方政府分享25%；营业税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；企业所得税，除铁路运输、国家
邮政、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行以及海洋石油天然气企业缴纳的所得税作为中央收入外，其他企业所得税收入由中央与地方按比例分享，中央分享60％，地方分享40％；个人所得税，中央分享60％，地方分享40％；资源税，海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；城市维护建设税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；印花税，证券交易印花税收入的97%归中央政府，其余3%和其他印花税收入归地方政府。 近年来，中国税收保持了良好的发展势头，税收收入持续快速增长。2001年－2007年，税收收入总额（不含关税，未扣除出口退税）由15710亿元，增长至49451亿元，年均增长率达21％左右，高于同期GDP年均14.7％（按现价计算）的增长速度。中国税收收入能够呈现出这一良好的发展势头，最主要的原因是中国经济长期以来保持了快速、健康、稳定地增长，为税收增长奠定了坚实的基础。 在税收收入持续较快增长的同时，中国税收结构也得到了不断优化。主要体现在三个方面：一是以流转税为主所得税并重的双主体税制结构稳定。2007年，流转税和所得税占税收收入的比重分别为62％和26％，2008年，这个比例为58.2％和27.47％。二是中央和地方收入的比例关系趋于稳定。近几年，中央税收收入与地方税收收入占全部税收收入的比例基本保持在六四开这一稳定合理的区间，较好地适应了中央强化宏观调控的要求，同时也有利于满足地方财力所需。
关于个人所得税税制改革调查问卷
关于个人所得税税制改革调查问卷 您好，感谢您在百忙之中抽出时间参加这次调查，您提供的真实资料与数据对我们这次调查据有重要意义，请您如实填写，对您的个人信息我们定会做到绝对保密，谢谢您的合作。 第1项：您的性别是 ○男 ○女 第2项：您的年龄 ○16-25 ○26-35 ○36-50 ○50-65 ○65以上 第3项：您的职业是 ○公务员 ○教师 ○金融机构人员
○企业职工 ○个体工商户 ○学生 ○其他 第4项：您目前的收入来源 □工资薪金 □劳务报酬所得 □个体经营所得 □财产租赁所得 □财产转让所得 □稿酬所得 □投资所得 □其他 第5项：目前您薪酬发放是采取何种方式○日薪制 ○月薪制 ○年薪制 ○无 第6项：您目前月收入大致是多少
○3500元以下 ○3500-5000元 ○5000-10000元 ○10000-35000元 ○35000元以上 第7项：目前您缴纳个人所得税是采取何种方式○企业代缴 ○委托中介机构申报 ○互联网申报 ○直接到办税服务厅申报 第8项：您对现行个税制度有所了解吗 ○很清楚 ○一般 ○听说过，但知道很少 ○完全不了解 第9项：您对现行的个人所得税制度满意吗○满意 ○不满意
第10项：您认为征收个人所得税最主要的作用是什么○调节贫富差距 ○增强公民的纳税意识 ○增加财政收入，更好地行使政府的职能 ○不清楚 第11项：您觉得现行个税征收有哪些不合理 □征收环节有漏洞 □高收入者交税利率低 □起征点低 □偷逃漏税处罚太轻 □其他 第12项：您是否有索取个人所得税完税凭证的习惯吗○有 ○没有 第13项：您觉得个人所得税起征点是否应该上调○应该 ○不应该 ○无所谓
房产税改革方案分析
房产税改革方案分析 ——基于房产税功能视角 摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案 在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。 一、房产税及房产税改革功能分析 （一）房产税内涵 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。 （二）房产税改革功能分析 近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响
房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。 1、提高地方政府财政收入 税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。 2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距 国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。 在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。 3、影响住房供求关系 开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。
浅析我国房产税存在的问题与改革构想
摘要：随着我国经济的飞速发展，近年来房价增速过快，《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定诸如征税范围、计税依据、税率等逐渐凸显出不合理的一面，房产税改革的呼声越来越高。今年年初，重庆和上海分别出台了《房产税试点暂行办法》，打响了我国房产税改革的第一炮。我国房产税改革究竟该朝着什么方向前行，能否借鉴国外的经验，建立抑制房价的有效机制？本文对此作了简要的论述。 关键词：房产税；国外比较；改革；建议 中图分类号：F812.42文献标识码：A 一、我国现行的房产税制度概况 我国现行的房产税制度涵盖了三大环节，即房地产的开发环节、保有环节和交易环节，涉及到流转税、所得税、资源税、特定税目、财产税、行为税等六大税收类别，甚为复杂。目前，我国与房产税制度相关的税种共计11个，分别是耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和印花税。 自20世纪90年代以来，房产税收入呈现出扩张趋势，地位也有所提升。目前，我国年房产税收入已达上百亿规模。实行分税制之后，在个人所得税和印花税等小税种收入规模快速扩张同时，房产税收入规模扩张速率也很快。据财政部《2009年税收收入增长的结构性分析》披露的数据显示，2009年，我国房产税完成803.64亿元，同比增长18.1%，房产税收入在财产行为税收入中已占据了较为重要的地位。 二、我国房产税制度问题分析 自1994年以来，我国的房地产税制度已经经历了相当程度的发展，但随着经济的发展，现行的房产税法已不能适应目前的社会经济发展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。 （一）税、租、费分类混淆 税、租、费是3个经济范畴，有着十分明确的概念界定。税是国家凭借政治权利无偿、强制、固定地占有国民收入的形式，租是土地使用者向土地所有者支付的报酬，费是政府为特定对象提供特定服务而有选择性收取的补偿费用。但是，目前我国房地产市场税租费体系比较混乱，以税代租、以费代税现象非常严重。例如土地闲置费，虽然称之为“费”，但政府并未提供相关服务，根本无需补偿，应该归属于税而非费。由于税、租、费三者分类混淆，使得税收的地位被削弱，从而间接导致乱收费现象严重。 （二）征税范围狭窄 根据我国房产税暂行条例的规定，房产税的征税范围仅限城市、县城、建制镇和工矿区。对于农村范围内则予以免税，对于个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行不同程度的减免政策。但随着我国政府对农村建设的扶持力度逐年加大，不少农村已经和城镇的标准已经十分接近，但却仍不属于房产税的征税范围，并且大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房都有理由纳入征税范围。因此这种较窄的征税范围会影响房产税征收的公平性，也可能抑制房产税收入的正常增长。 （三）计税依据不合理 目前，我国房产税的计税依据主要有房屋余值和租金收入两种。以房屋余值为计税依据的，按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。但是房产余值是基于其原值为基础，是历史成本，不能体现时间价值，因此房产税的收入并不能与实际的经济增长情况挂钩，脱离的社会的发展。以租金收入为计税依据的，税率为12%。虽然租金收入反映了市场价格，但同一种税有着两种截然不同的计税依据，会造成税负不公，并为一些避税者提供了条件。更何况，现行的房产税只是按固定比例征税却没有考虑房屋的价值、所在区域、用途等方面的因素，在很大程度上缺乏弹性。 三、各国房产税制度比较 （一）征税目的 各国征收房地产税都是出于不同的动机。在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利。由于这些活动关乎到百姓的日常生活，并且民众可以监督，因此民众的纳税意愿十分积极。美国的收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。房产税的主要收入来源是学区税，其规定的税率一般是县、市政府的5倍。学区税用于支持公立教育系统，而美国的公立教育系统一半是免费的，因此即使一些地区房产税税率较高，当地的纳税人也十分欢迎。在韩国，政府开征综合不动产税和房产转让所得税，其目的是为了应对房地产泡沫。而在日本，住房和土地所有权都是可交易的，因此政府为了兼顾社会公平，同时对住房和土地征固定资产税。 （二）征税对象 有些国家对房地产按用途进行了细分。如在英国、荷兰、芬兰，房地产按用途分为住宅用、商业用；加拿大、新西兰、澳大利亚将其更细分为工业用和农用。也有国家对其按地理位置进行了分类，比如在西班牙和阿根廷，房地产分为农村、郊区和城市用房地产。 （三）税率（下转114页） 浅析我国房产税存在的问题与改革构想 赵珂 （中南财经政法大学会计学院，湖北武汉430074） ·182·
我国房产税改革的借鉴
我国房产税改革的借鉴 [摘要]十八届三中全会再次将房产税改革推上了风口浪尖，如何进行房产税改革成为舆论的焦点。在美国，房产税已经发展成为一项较为成熟的税种，同时它也是美国州政府及地方政府重要的税收来源，已经形成较为完善的税收管理体系。本文通过总结美国房产税体系的税率、价值评估和税收减免，就如何完善我国的房产税体系提出相关建议。 [关键词]房产税；美国；经验借鉴 1我国房产税发展现状 十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种，分别是房产原值和租金收入。2006年以来，我国商品房价格迅猛上涨，直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年，国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革，两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定，两者在改革中既有自己的特色，同时又有相似之处。2012年，重庆房产税征收额为27.43亿元，上海为92.56亿元，而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799.58亿元、3743.71亿元，房产税仅占财政收入的0.72%、2.47%，与众多西方发达国家相比，房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系，充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源，本文选取美国典型的两个州，总结房产税发展的现状，从而为我国房产税改革提供经验借鉴。 2美国房产税的发展概况 美国50个州都征收房产税，各个州的房产税税率不等，维持在1%～3%之间，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此联邦政府和州政府不征收房产税，房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲，房产税要占到地方财政收入的50%～80%，房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定，房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化，因此每年的房产税率都有差异，税率的计算公式为：房产税税率=预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。 因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额，所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目，各州对房产税的减免规定不尽相同，主要是针对自住房屋，通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。