(房地产管理)菏泽市房地产公司市场调研报告

第一部分目标市场投资环境分析

一、菏泽市宏观环境分析

1、区位形象环境

处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。

菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。

2、历史文化环境

菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。

中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。

3、自然环境

菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7℃。

4、交通环境

菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。

5、城市资源

?水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，

黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。

?地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，

总地质储量286亿吨。巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计

建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。石油储量16亿吨，天然气3000

亿立方米。

?劳动力富足，素质优良。现有专业技术人员15万多人，其中高、中级技

术人员5万人。菏泽现有农村剩余劳动力100余万人。

?菏泽是全国著名的农产品商品生产基地。2003年实现农业增加值115亿

元。年产小麦、玉米等粮食270万吨，棉花24万吨，油料56万吨，瓜

菜四季丰盛，年产蔬菜947万吨，中药材资源达402个品种，年产1.5

万多吨。在新亚欧大陆桥经过的28个地级市和京九铁路沿线22个地级

市中粮食、棉花、油料、水果产量均居前三位。

?林业资源丰富，是全国首批四个平原绿化达标地区之一，全国平原绿化

先进地区，是国家批准的林产品交易中心，每年举办一次全国林产品交

易会。木材蓄积量1340万立方米。占山东省六分之一。年加工木材500

万立方米，出口创汇5000万美元。200万亩速生丰产林基地和50万亩

南竹北移基地正在建设。菏泽是全国农区最大的经济林基地，果树面积

达到130多万亩，年产果品58万吨。菏泽牡丹独具特色，现有种植面积

5万亩，分九大色系，800个品种。菏泽国际牡丹花会每年举办一次。

?畜牧业优势突出，鲁西南大黄牛、小尾寒羊、青山羊并称三大“国宝”，

已通过中国科学院的技术鉴定。黄牛体型大、肉鲜嫩，可生产制作高档

牛肉，牛皮适应生产高档皮具，全市存养88万头，占山东省三分之一，列全国农区第三位；青山羊是中国的特产，青猾皮花纹自然漂亮，质地

柔软，其制品行销世界，目前存养量已达700多万只；小尾寒羊是世界

上体型最大、繁殖率最高的绵羊，也是中国唯一的角斗型羊种，目前存

养100多万只，羊存养量列全国农区第一位。全市年产各种皮张1736

万张。肉类总产量33万吨。在京九铁路沿线22个地级市中和新亚欧大

陆桥经过的28个地级市中，牛羊饲养量和肉类产量均居第一位。

6、旅游环境

以人文景观为主线、以自然风光为映衬、以生态园林为特色的菏泽旅游区正在形成。菏泽牡丹景区、孙膑旅游城两大特色景区初具规模，水浒景区、黄河旅

游线和金山渡假村正在建设。曹州书画院、菏泽博物馆、菏泽冀鲁豫边区纪念馆、仿山古墓群、单县百狮坊、成武文亭湖、巨野永丰塔等景点已对外开放。

7、经贸环境

菏泽是鲁西南唯一的二级内陆口岸，海关已实现了与青岛海关直通。海关、商检、铁路和公路口岸、集装箱运输中心一应俱全。

菏泽与世界50多个国家建立了经贸关系，累计建设合资合作项目600多个，实际利用外资4亿美元。2003年进出口额完成3亿美元。形成了果蔬制品、木制品、纺织服装、化工、皮革等五大出口主导产品。菏泽开发区（对外加工贸易区）是省级开发区，规划面积60平方公里，进区大型企业已有58家，五纵六横的路网已建成，开发区规划有工业园区、出口加工区、金融商贸区、生活娱乐区。各县区的九个工业园区各具特色，基础设施逐步完善，已成为功能齐全，环境优美，政策优越的改革开放试验区。

8、战略环境

优越的环境，独特的区位，丰富的资源，蕴藏着巨大的发展潜力，菏泽已具备了腾飞的基础。

城市发展战略：建设“以“花城、水邑、林海”为特色的平原生态城市；建设以现代商贸流通为特征，辐射苏、鲁、豫、皖四省的区域中心城市。

经济发展战略：建设“三大基地”。

——能源化工基地，以煤炭、石油、天然气和精细化工为重点，建设现代化能源化工基地。

——绿色农产品生产加工基地，发挥畜牧、林业、果蔬、花卉产业优势，建设优质绿色农业生产基地。

——商贸物流基地，以现有流通设施基础，发挥区位优势，建设辐射全国的商贸物流基地。

二、目标市场（菏泽市）投资性（房地产）环境分析

（一）经济环境分析

为了更好地分析判断整个城市的经济发展水平，我们可以重点看一下2002年——2003年的城市经济发展态势，以为有关投资性的决策提供参考依据。

国内生产总值（GDP）:

501001502002503003504002002年

2003年

2004年

从上图可以看出，2002年全年实现国内生产总值249.84亿元， 按可比价格计算， 比上年增长10.1％；2003全年实现国内生产总值290.1亿元， 按可比价格计算， 比上年增长12.3％；2004年全年实现国内生产总值365亿元， 按可比价格计算， 比上年增长17.1％。城市经济的发展水平在逐步地提高，经济的发展速度在加快。另外，从上图的整个经济发展态势看，菏泽市正处在快速发展的阶段，未来几年内的发展前景比较客观。

产业结构与发展水平： 第一产业：

-10

010********

从上图的变化态势可以看出，城市第一产业的产业结构比重在逐年下降，这说明了城市的产业结构在逐步优化。另外，从第一产业的增长态势可以看出，城市的第一产业（农业经济）在2003年是个转折点，2003年后受“三农”政策的影响，第一产业经济也同时跨上了快速发展的道路。

第二产业：

10203040502002年

2003年

2004年

从上面的图示中可以看出，菏泽市第二产业在城市经济产业结构中的比重在逐步地加大，已经超过第一产业，成为城市的主导产业，这也说明菏泽市已经由农业城市转向了工业城市，城市的地位与经济实力随着工业经济的稳固发展将有着质的提升。

另外，从第二产业的增长速度看，2002年第二产业发生了大跨度的发展，这与菏泽市经济开发区工业园的规划与发展密切相关。自2003年以来，城市的工业经济的发展速度趋缓，逐步踏入了稳步的发展阶段。

第三产业：

510152025302002年

2003年

2004年

从上图可以看出，菏泽市第三产业的年产值随着城市经济的发展在逐步的提高，但是整个产业在城市经济产业结构中的比重正在呈下降态势，而且年度的增长幅度自2003年以来也在下降。这充分地说明城市经济虽然在发展但是还不够活跃，城市的商业经济、服务业经济还不够发达，这在一定程度上限制了城市商业地产的发展。

城镇居民人均可支配收入（DPI ）与人均消费性支出（Shopping ）:

2468101214162002年2003年2004年

从上图可以看出菏泽市城镇居民的人均可支配收入与人均消费性支出都在逐步地提高。其中，人均可支配收入在2003年以来产生了大幅度提高，人均收入踏上了新的台阶，但从总体水平上看还不高，尚低于全国的平均水平。2002年中国的人均可支配收入已经达到了7000元，说明整个城市的尚处于发展的起步阶段，城市的各行业（包括房地产业）受城市消费水平的制约也都处于发展的起步阶段。

（二）人口环境分析

2002年末全市总户数为229.93万户，总人口847.47万人，其中：非农业人口132.14万人。人口出生率12.0‰，死亡率4.9‰，自然增长率7.1‰。

2003年末全市总人口864.45万人，出生率13.28‰，死亡率5.30‰，自然增长率7.98‰。

2004年末全市总人口880.69万人，出生率11.1‰，死亡率4.4‰，自然增长率6.7‰。

从整体上看城市的人口增长得到了有效的控制，从侧面反映了城市人口结构的优化。

为了更好地研究分析菏泽市的人口环境，我们重点看一下2003年的城市市区（牡丹区）人口状况：

从上表的统计中可以得出：

牡丹区的家庭平均人口为1368962÷376909=3.63人/户。从这一点可以反映出，在房地市场中的户型定位应当以2居室与3居室为主，这也将成为市场上的主力户型。

从人口的变动情况可以看出，菏泽市的迁入人口主要以省内为主，省外人口的比例较小，充分说明城市的对外开放程度还不够。

另外，还可以看出，城市的迁出人口明显大于迁入人口，这一点在很大程度上制约了城市房地产业的发展，使得房地产业的发展呈现出明显的自产自销特点，需求市场的有效购买力劲头不足，容易出现市场供给与需求的脱节现象，

市场的发展基本呈“起步热——需求趋缓——发展节奏变慢——政策性再发展——趋势性发展”的态势。

因此，对此类市场的投资开发，应当重点把握项目的开发时机与入市时机，这是关系开发周期与开发利润的关键。

（三）房地产投资环境分析

246810121416

2002年2003年2004年

菏泽市的房地产投资现正日趋活跃，2002年全市完成房地产投资3.66亿元，比上年增长57.26%，占全社会固定资产总投资的4.1%。2003年房地产开发投资8.28亿元，占全社会固定资产总投资的5.1%。2004年房地产开发投资13.50亿元，占全社会固定资产总投资的4.8%。

从总体上看，房地产投资在全社会投资中所占的比重还很小，菏泽市房地产业的发展还刚刚处于起步状态，还未体现出城市支柱性产业的作用。因此，菏泽

市房地产投资的潜力与空间还比较大。现在是起步状态，房地产业正处于加温的阶段，是投资开发的有利时机。

三、菏泽市牡丹区房地产市场发展现状分析

（一）市场楼盘个案分析

（二）供给市场现状分析

根据上面的楼盘调研资料显示，目前菏泽市的牡丹区的房地产开发规模是刚上规模，正在掀起第一轮的开发热。据市房管局有关领导分析，整个菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。

从上述楼盘的资料显示，目前菏泽市已经吸引了像浙江、福建、济南三庆等外地开发商的入驻开发，从侧面反映了菏泽市房地产发展的可观前景。

从楼市的供给特点看，市场上主要以三室的户型为主，面积主要集中在110—140㎡，而且目前市场上的户型格局以南卧室的形式为主。

从规模上看，2004年市区住宅施工面积为175.07万㎡，其中住宅新开工面积为84.51㎡，市区住宅竣工面积为78.14万㎡。而且目前已经出现了20-30万㎡的大盘，反映出市场中已有实力比较雄厚的开发公司入驻，使得市场的发展与竞争节奏逐步加快。

从开发的产品类型上看，已经出现了多层、小高层、别墅、Townhouse等多种产品形态，而且楼盘的规划设计受外地开发企业先进开发理念的影响，设计水平呈现出参差不齐的状态，当地开发商开发的楼盘设计理念还比较落后，外地开发公司的产品设计理念较先进，楼盘的品质比较高。

从销售情况上看，受第一轮住房需求热的影响，2004年全市的住宅空置率为6.2%，各楼盘的销售情况相对比较理想，但是受当地消费者消费观念的影响，高楼层的销售情况并不被看好，使得一些代理公司不得不采取销控的手段将低层

房源封售。另外，从各楼盘的销售水平上看，大多数都处于比较落后的销售阶段，销售人员的专业度还不够，即使是代理公司代售的楼盘在销售理念与专业程度上也存在很大的欠缺。

从价格水平上看，各楼盘的均价水平基本如下图所示：

5001000150020002500

3000

均价水平主要在1500-1900元/㎡之间，集中分布在1500元/㎡左右。而其理论均价水平根据全国的参考标准推算应在6734×2200÷7000=2116元/㎡。理论与实际的价格差距，充分说明市场有效需求不足的特点。在这种情况下，我们对于年度的开发量与供给量都要进行合理的控制，以免增加开发的回收周期，导致资金的滞压。

第二部分 消费者市场需求市场调查统计及分析

针对于原目标地块市场的，为了更好地把握消费者市场的需求特征，特组织了针对性的问卷调查，调查问卷共计30份。

关于调查的统计结果与相关分析如下： 1、期望的住宅类型：

50%

多层与小高层（7—12层）的期望比例平分秋色，说明市场中对于这两种住宅类型具有较好的认知和认可程度。随着整个房地产市场的发展和成熟，小高层将是未来市场的主角。调查结果正体现了市场发展拥有良好的购买群体认知基础。

2、面积：

从面积比例图中，可以看出：需求的面积范围在60㎡至150㎡内分布，主要集中于90㎡至120㎡的区域内。90㎡以下和120㎡以上的面积也有相当比例的分布。这说明市场中需求面积的多样化和跨度大，面积需求分布相对集中，对于未来市场产品开发具有很高的指导意义。

3、牡丹区中华西路体育场对面建商品房，可接受价格：

看图知，在该地段商品房可接受的价位分布中，1200元至1600元的范围占绝对主体地位。1600元以上的分布比例几乎可以忽略不计。这反映出1600元为心理价位的上限。若突破这一上限，需要相关市场大环境品质的提升和有效的营销引导。

4、户型：

从上图中可以看出，当地消费者对于户型的需求主要以2居室和3居室为主，其中对3居室的需求比例较大，这也有效的反映了市场上目前的主力户型现状。

5、户型平面形式：

从调查结果看，平层的比例为50%，占主体地位。错层和两代居（同一楼层2套相邻的房屋）的被选比例位列第二、第三。跃层和复式被选比例较低。

6、装修标准：

很明显，毛坯房的被选比例较高，超过了60%。初装修的比例接近30%，几乎是精装修被选比例的3倍。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市场欢迎的。

7、喜欢的装修风格：

从统计图中，我们可以看到自然风格的被选比例接近70%，其他风格各有一定分布。这说明当地购房群体对于装修的品位比较生活化一些，更加寻求自然惬意的感觉和享受。

8、能承受的物业管理费：（元/㎡*月）

图中显示,0.2元至0.5元的范围内，被选择的比例超过了80%。0.5元以上比例的比重较少。低价位的物业费用仍然是首选。

9、采暖方式：

房地产开发公司安全管理实施细则实用版

YF-ED-J3997 可按资料类型定义编号 房地产开发公司安全管理实施细则实用版 In Order To Ensure The Effective And Safe Operation Of The Department Work Or Production, Relevant Personnel Shall Follow The Procedures In Handling Business Or Operating Equipment. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日

房地产开发公司安全管理实施细 则实用版 提示：该管理制度文档适合使用于工作中为保证本部门的工作或生产能够有效、安全、稳定地运转而制定的，相关人员在办理业务或操作设备时必须遵循的程序或步骤。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 第一章总则 第一条为了加强公司安全管理，保障人 员人身安全和财产安全，依据相关安全法规及 公司关于安全管理的要求，制定本实施细则。 第二条公司安全生产活动及开发的工程 项目、公司内部各工作岗位及人员必须遵守本 实施细则。 第三条公司在安全生产及安全管理过程 中必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针。 第四条公司内部涉及安全生产及安全管

理的岗位、人员必须严格按照本实施细则执行，承担相应责任。 第二章公司内部安全管理 第五条为了更好的进行安全生产管理，首先应加大公司内部安全管理力度，对涉及安全生产管理的部门、岗位建立安全责任制度，明确安全生产管理内容、职责及目标。公司内部安全管理的内容如下： （一）建立健全安全管理责任制度； （二）公司防火、防盗方面的措施及责任制度； （三）安全事故应急救援措施及方案； （四）公司岗位安全管理及操作规程实施情况； （五）安全教育培训及学习；

某房地产公司建设项目施工管理方案

********房地产开发有限公司 ****建设项目施工管理方案 2006-8-15

一、对建设项目的管理规划 因为场地及项目开发区域的特殊性，我们按如下图所示分为三个开发周期。 针对该项目的周期规划，在正式进入别墅施工前，先进行整个小区的道路及综合管网的施工。小区道路的施工，在建设过程中，只能做到路面面层下，即暂不做道路的面层施工，当按上述所分区域分别完成（绿化工程）后，按完成的区域进行小区道路面层的施工以交付使用。这样做的目的，一是保证在建设过程中不损坏已完的路面，二是保证在交付时有一个干净的路面，三是通过施工过程中的反复碾压和对回填土在较长时间的自固结作用，保证以后道路的完全性和合理性以及正常的使用。 关于施工单位的选择，土石方工程可以只选择一家施工单位，道路及综合管网的施工可只选择一家施工单位，如果按上述分为三个开发周期，第一、

二期至少分别需要两家施工单位作为别墅的承建商方能完成整个建设项目的施工工作。关于监理单位的选择，同样也可选择两家以上的单位进入现场进行管理。选择多家单位进场，作为建设单位在管理工作量上的协调工作可能会增加，但通过多家公司进入，可以有一个相互的比较和体现出行业的竞争能力，我们从他们的相互竞争和一定时间的接触，选择一家长期合作的单位。 二、工程监理控制程序 为适用于对公司工程项目监理的控制，通过对工程监理的控制，确保工程监理工作的顺利进行，保证工程投资、进度、质量、安全目标的顺利实现，采取授权的方式和明确其职责范围来具体实施。 1.职责 1.1工程部组织项目部确定监理单位，协调监理工作中的重要事项。 1.2项目部是工程部的派出机构，代表工程部实施对工程监理的监督协调等工作。 2．控制程序 2.1 工程部组织项目部依据相关规定，由总工带队考察、拟定监理单位，在公司研究确定监理单位后，协助合同部签定“工程建设监理合同”，明确工程监理的任务，监理单位依据合同规定按时进驻施工现场。 2.2 工程部依据“工程建设监理合同”，审查监理单位的开工准备工作，填写“工程监理审查记录”： 2.2.1审查监理规划中的以下内容是否满足工程监理的要求: a) 工程概况； b) 监理工作范围和实现的目标以及保证措施；

房地产经营管理工作的经典案例

房地产经营管理工作的认 房地产经营是从是房地产业的人房地产项目进行的经济营建，主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系，而房地产管理是房地产企业内部的资源，方案进行人性化，科学化，经济化的优化操作和操作和整合，其实，房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中，或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程，通过合理有效的房地产经营与管理达到房地产企业利润最大化，风险最小化资源郑和最优化，最终实现社会责任化。 我本人从事地产经营管理10年，几年来总结了一些经营管理经验，总体来房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因数素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现，近几年，企业经过市场经济的洗礼，在房地产经营管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管理要求还有一定距离，现就房地产经营管理工作，谈几点粗浅认识。 理论上的认识： 1、房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的 指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内 部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出长时期 的总体性和谋化和行动钢领。 2、房地产经营管理战略的作用因人而异。 通常在项目管理中除了项目的资金措施之外，人们关心项目的市场前景，尤其是短期经济效益。但要获取这一经济或者保证这一目标实现，

就必须有强大的项目管理班子或者项目操作主体。从众多的事例分析中，同样的项目、同样的资金，如果由不同的人操作，结果有时完全不一样。这一规律同样适用房地产经营管理战略的实施，从系统工程的角度来说，更复杂，也就是说要求更高。 房地产经营管理战略的作用因人而异是个带普遍意义的问题，经营管理战略作用的基础一个是企业战略本人，另一个则主要是企业领导实施企业经营管理战略的控制能力。从这层意义上说，提高企业领导战略实施控制能力是一项带普遍性的十分重要的工作。 3、房地产经营管理战略作用的发挥大对外依赖于行业及市场的准 确预测和把握房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展 的途径上如何适应市场，将企业所具有的资质如何配置，并形 成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目 的来看，首先就必须解决好企业所在行业的发展阶段、发展周 期、发展空间等，进行正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、忠诚度、客户的需求爱好以及 区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预 测，就能较清晰地看清楚未来市场及产品发展趋势，为企业发 展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理 战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 4、房地产经营管理作用的发挥内依赖企业全体员工深刻理解和共 同努力，房地产经营管理战略作用的发挥，不仅仅是由一个部 门的力量起作用，更多地依赖于参与企业经营管理战略的全体

房地产企业安全管理

房地产企业安全管理 安全管理采用立法和技术组织措施，保护劳动者在劳动过程中的安全健康，保护财产不受意外损失而采取的综合性措施。住宅小区建设项目安全管理就是探索和研究如何消除施工过程中的各种有害因素，研究施工过程中的不安全、不卫生因素与劳动者之间的矛盾和对立统一规律，并运用这些规律制定科学的、合理的、行之有效的各种安全生产管理制度，改进并不断完善安全技术措施，预防伤亡事故，以保障劳动者的安全健康，保证建设项目顺利进行。保护劳动者在生产过程中的安全和健康，是我们党和国家的一项重要政策。贯彻执行党和国家的“安全第一，预防为主”的安全生产方针，是建设项目管理的一项基本原则。安全管理就是为防止和消除施工生产过程中的各种有害因素向伤亡事故转化所进行的一项企业管理工作。工程项目安全管理有以下内容：1．项目安全生产制度。在工程项目施工过程中必须建立符合项目特点的安全生产制度，参加施工的所有管理人员和工人都必须认真执行并遵守制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家和地方以及本企业的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。2．项目安全技术管理。安全技术是从技术的角度对安全生产加以控制，在生产过程中采取措施，防止和消除伤亡事故或减轻繁重的劳动。它控制的对象是劳动手段和劳动对象。3．工业卫生管理。是侧重于从“环境”的角度出发进行安全生产控制，在生产过程中采用一系列的防护或医疗措施，防止高温、严寒、粉尘、毒气等污染对劳动者身体健康的危害。安全生产制度，安全技术和工业卫生从不同的角度进行生产控制，各自的控制内容也各有侧重，安全生产制度的主要控制内容是：安全生产责任制，安全教育，伤亡事故调查与处理。安全技术和工业卫生的主要控制内容是，安全检查和安全技术管理项目经理的安全生产职责 1．按照国务院所确定的“管生产必须管安全”的原则，项目经理既是工程项目生产的最大责任者，也是项目安全生产的最大责任者。因此，项目经理是安全生产职责的核心，是对参加本工程项目施工的全体职工的安全与健康负责，在组织与指挥生产的全过程中，把安全生产措施落实到每一个生产环节中，严格遵守安全技术操作规程。2．要组织工程项目施工的全员安全教育，对工程项目的管理人员和施工操作人员，要按其各自的

房地产工程现场管理办法

工程管理部施工现场管理办法

第一章总则 第一条为促进工程项目管理科学化、规范化、制度化，加强工程质量监控工作，保证项目管理处于受控状态，实现责任目标，特制定本办法。 第二条安全管理原则：贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，实现工程建设“常态化、动态化”管理，切实消除工程安全隐患，保护工程参建者的安全与健康，保证工程财产的安全。 第三条工程质量管理原则：认真贯彻国家和北京市的有关规范和规程，促进质量管理工作的科学化，服从和服务于公司的经营宗旨。 第四条工程进度管理原则：以合同总工期为目标；以阶段性工期目标的实现为基础；以前瞻性的管理为保证，确保实现工程的进度管理目标。 第五条工程竣工验收管理原则：精心策划、组织和管理，认真做好各项验收和检测工作，严格按照程序实施，确保按期竣工备案并交付使用。 第六条本办法将根据国家和北京市地方规范和规程的相关规定，以及具体项目的相关合同规定进行适当调整。 第二章职责和权限 第一条主管工程副总经理的职责 1. 审核项目开发工作方案，确定项目安全、质量、进度目标。 2. 督促、检查工程管理部按照开发工作方案完成项目的全过程管理工作。 第二条工程管理部（副）经理的职责 1. 组织编制项目开发方案，提出项目安全、质量、进度目标。 2. 检查和指导施工单位、监理单位做好工程安全、质量、进度管理工作。 3. 检查和指导专业工程师的具体工作，明确人员分工和职责权限。 4. 主持工程阶段性验收和竣工验收、备案等工作。 第三条工程管理部专业工程师职责 1. 具体实施工程安全、质量、进度控制，做好有关工程资料文件的整理和归档工作。 2. 组织实施专项检测和专项验收，做好各专项验收文件的整理和归档工作。 3. 编制所负责项目的年度、季度内部控制计划。 4. 对施工单位的计划执行情况和监理单位的进度控制管理情况进行监督、

房地产公司安全管理制度

********有限公司 安全管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强公司的安全管理，增强员工的安全意识，落实各项安全措施，保障公司各项工作的顺利开展，本着“预防为主、杜绝隐患”的原则，结合公司实际，特制定本制度。 第二条定义本制度的安全管理是指消防、财产、用电突发事件处理及项目施工现场等方面的安全管理。 第三条职责公司成立安全责任领导小组，全面负责本公司的安全管理工作。 第四条适用范围本制度适用于眉山大地之屋置业有限公司全体员工。 第二章消防安全管理 第五条公司安全领导小组应每半年组织员工学习一次消防安全，开展多种形式的消防安全宣传教育，以增强全员安全意识，使员工了解和掌握必备的安全防范知识。 第六条公司应按照消防法规和消防部门的要求，在办公区域内配备消防设施设备，并对消防设施设备的性能情况经常进行检查，确保消防栓、灭火器具完好、有交往，消防通道畅通，消防标识清晰、准确。 第七条安全设施的摆放要有固定位置，不得随意改动，“注意”、“禁止”标牌、标志、应醒目标准，消防标识清晰、准确。 第八条办公区域严禁存放易燃易爆物品。 发生火情应立即拨打报警电话，并上报公司应急指挥办公室。准确报告起火部位、燃烧品等情况，按动附近火灾报警器，关掉一切电源，并利用附近灭火设备灭火。

第三章财产安全管理 第九条公司全体员工都有保障公司财产安全的责任和义务，在公司财产受到损害时，应采取果断措施，维护公司资产的完整和安全。部门总监应全面负责本部门配置资产的安全，资产的直接使用者或保管者为第一责任人，如因不负责任造成丢失或损坏，将根据公司相关制度处理。 第十条每天下班及节假日应关好门窗、电灯、开关、水龙头或其他用电、用水设施，公司定期对下班及夜间值班情况进行检查；上班时间外出应及时锁了抽屉，钥匙随身携带，最后离开者关窗锁门。 第十一条财务部、档案室等重要部门应安装防盗门窗，财务部门的重要票据、支票等一律入保险箱，随时上锁。 第十二条财务部应严格按照现金管理规定，巨额资金的存取应保证在保安不少于两人及专车护送的条件下，由财务人员专人办理；帐面资金的管理严格按照有关制度输，对不按照规定办理造成损失的，当事人应全额赔偿，直至追究法律责任。 第十三条公司印章应存放在保险柜或其他安全的地方，财务专用章和法人代表印章应分开存放（具体参照公司印章管理制度） 第十四条公司车辆使用应严格遵守公司车辆管理制度，公司司机及驾车人员必须严格遵守交通法则和行国规范，杜绝酒后驾车违章行为，服从交警指挥，保证行车安全。公司车辆应停放在指定地点，并要做好安全防范工作，要关窗锁门、不得存放贵重物品。（具体参照公司车辆管理制度）第十五条员工上下班途中要牢固树立交通安全意识，如遇加班超时至深夜，尽量避免单人独行。 第四章用电安全管理 第十六条员工使用各类设施设备，应遵守相关的操作程序和要求，禁止违规操作以保障用电安全。 第十七条除办公设备以外的电力设施设备的维修应由物业管理人员负责，公司人员不得擅自维修。 第十八条维修人员在维修各类电力设备时，应严格按照安全操作规程操作。

房地产公司建筑设计管理流程[详细]

建筑设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录

一、流程图

二、流程概述 三、工作程序 3.1概念方案阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供建设成本限额； b)项目公司营销管理部提供《产品定位报告》；

c)集团开发部提供项目简报和与土地相关的资料信息。 2)编制《概念方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《概念方案设计任务书》； b)集团规划设计部负责组织相关部门参与会审《概念方案设计任务书》，报集团常务副总审 核，董事长审批。 3)设计单位选择 a)集团规划设计部在第1）、2）项工作进行的同时，按照【设计单位选择管理流程】选定设 计单位。 4)概念设计 a)集团规划设计部向设计单位发放《概念方案设计任务书》，并提供相关资料； b)集团规划设计部负责跟踪设计单位的概念设计过程； c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传 真等。集团研发设计部负责归档整理。 5)概念设计评审 a)集团规划设计部负责组织项目公司工程部、综合部部、成本管理部、营销管理部、商业管 理部、项目公司决策层、集团商业运营中心参加概念方案阶段的设计评审工作。 b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，集团规划设计部负责 联系设计单位，根据评审结论调整方案，报集团常务副总审核，董事长审批。 3.2规划、单体方案设计阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供土地版目标成本及设计限额； b)集团开发部提供土地成交确认资料； c)项目公司综合部提供四源情况调查报告； d)项目公司营销管理部提供产品建议书。 2)编制《规划、单体方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《规划、单体方案设计任务书》（一般应含项目名 称、地址、用地现状、设计阶段、设计依据、功能定位、设计理念提要、技术经济指标、 功能设置、设计文件内容、设计文件提交时间等内容要求）； b)设计部负责组织相关部门参与会审《规划、单体方案设计任务书》，报集团常务副总审核， 董事长审批。 3)设计单位选择

房地产开发公司工程管理制度样本

房地产开发公司工程管理制度样本

房地产开发公司工程管理规则 一、总则 第一条公司为使各项工程顺利进行,并提高施工水准,特订立本准则。 第二条工程人员在工程进行中应确切依本规则监工,如遇有疑难之处,或设计上欠妥时,应即刻与有关单位人员连络,迅速解决,以免贻误工期。 第三条各种厂商带标单到工地时,工地主任应将工程施工要求的标准、工期、范围,详加说明后,在估价单上签章,若标单上有漏列的部分,应加注明,以便订约时列入。 第四条各种工程或工资合约副本送至工地时,工程人员应详阅合约内容的说明及有关规定,严格执行。 第五条工程管理员每日应详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初一、十六检讨进度,记录于表中。 二、每一工程开工前应准备及注意事项 第六条工程人员进驻工地时应先请设计科派员指出建筑线及

地界线的木椿,并订定地盘高度的基准点。 第七条建筑线地界线木椿应设法固定,不使其动摇走样,必要时加设辅助点,并记录于手册上,以便随时查核。 第八条基地上原有的行道树、消防栓、消防水池、给水管、污水管、煤气管、油管、电线管、电杆及其它公共设施,如有妨害施工时,应由工地主任报请各该主管机关或所有权人移拆,不得任意剪断移动。 第九条工地主任在了解现场后,应即着手筹划开工事宜,其主要内容包括:拟定开工日期、工期、机具、材料、工寮及工务所配置计划;数量计算、核对、进度表编制及结构体发包期限等事项,准备开工前检讨会。 三、各项工程施工时应注意事项

□粗木工程 第十条粗木工程订定水平椿板时,应注明与基准水平点的高度差,并在水平椿板上绘明挖土宽度、墙厚、柱中心线等,做为施工的准绳,订立完成后,应由工地主任详细复核无误并报查验后,方可开始挖土的工作。 第十一条复核各项放样,特别是地下室及一楼,应重新核对所有尺寸,如有错误,即时改正,以免以后无法更改,楼梯、平台、踏步需画出墨线以为组模工作时的准绳。 第十二条放样完成立门窗框时,应注意位置是否正确,及垂直、水平等,并应加设保护板。 第十三条门窗框靠混凝土的面前,亦应事先加设铁件,以便灌浇混凝土时,埋没在内增加牢固。 第十四条砖墙施砌完成时,应注意固定门框材料,可收回者应即收回,以免使模板工随便裁剪损失浪费材料。 第十五条每层楼板灌浇混凝土前,在楼板四周模板上及各柱筋上画水平高度记号,作为灌浇混凝土时的高低凭据,施工前应复核门窗是否有变形或移位。 □土方工程 第十六条基础挖土时应核对其位置宽度及深度是否正常,并随时注意安全措施。 第十七条各层楼板灌注混凝土前,须以水淋湿模板,以水泥浆灌入柱底及施工接头。第十八条拌合混凝土时应注意水灰比

房地产开发公司管理制度

房地产开发公司管理制度 编制说明 一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件，旨在规范项目实施过程中的有 关业务活动。 二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执行过程中如有问题，应及时反馈 公司，以便及时补充和修改。 三、本制度作为公司内部文件，未经许可，不得外传。 二〇一七年十一月 一、项目管理管理框图 二、岗位职责 1 ．总经办 2 ．总经理助理（策化） 3 ．总经理助理（工程） 4 ．总经理助理（行政） 5 ．总工程师 6 ．行政办公室 7 ．办公室主任 8 ．人事管理

9 ．文秘管理 10 ．行政后勤 11 ．前期部 12 ．前期部经理 13 ．项目策化师 14 ．销售部经理 15 ．工程部 16 ．工程部经理 17 ．土建工程师 18 ．水暖工程师 19 ．电气工程师 20 ．技术档案管理员 21 ．合同预算部 22 ．合同预算部经理 23 ．合同管理员岗位职责 24 ．预算员 三、行政后勤管理制度 1 ．公文管理细则 2 ．档案管理办法 3 ．办公用品及设备管理规定 4 ．办公区域管理规定 5 ．考勤管理制度

6 ．休、请假管理制度 7 ．离职管理制度 8 ．保密细则 9 ．惩戒细则 四、工程建设管理制度 1 ．现场管理会议制度 2 ．合同管理制度 3 ．项目设计管理办法 4 ．工程监理管理办法 5 ．工程质量控制管理办法 6 ．工程进度控制管理办法 7 ．工程投资控制管理办法 8 ．工地安全、文明施工管理办法 9 ．材料、设备供应管理办法 10 ．工程签证管理办法 11 ．工程进度付款管理办法 12 ．工程结算管理办法 13 ．工程竣工验收及移交管理办法 14 ．建设项目综合验收管理办法 15 ．工程档案管理办法 职位名称：总经办（集体负责制） 所属部门：

房地产开发公司安全管理制度

某房地产开发公司安全管理制度 一、针对本公司危险性作业多，人员构成复杂，管理疏漏等情况，建立健全各各类的安全 规章制度是确保建立施工安全的基本保证。 二、建立完善和细化的安全管理制度在优化管理流程，精简管理层次，提高安全管理水平，实现全年安全生产目标等方面，能够产生一定的管理绩效。 三、安全管理制度建设是建立现代企业制度的客观要求，是严格安全生产要求的需要，时 贯彻落实公司规章制度的需要。 四、安全管理要变为事前预防与事中控制，则必须实现安全管理的四个凡事，即凡事有章 可循，凡事有据可查，凡事有人监督，凡事有人负责。要明确事前如何预防，事中如何控制， 时候如何处理。 五、为确保安全管理的时效性和可操作性，制度化建设必须实行动态管理，要实时分析生 产作业流程和管理上的薄弱环节，随时捕捉制度执行过程中的信息，结合情况，客观分析存在 的问题并及时修订或拟定可行的规章制度。 安全管理应急预案（制度） 为保证本公司安全管理工作顺利而有效地进行，根据《中华人民共和国安全生产法》、《消防法》、《山西省城市房地产安全生产条例》和市、做好安全管理工作的相关部署，并结合我公 司房产经营管理和其他经济工作的实际情况，特制定本预案，望公司部门及各单位务必遵照执 行。 一、指导思想 以"三个代表"重要思想和"十七大"精神为指导，牢固树立"安全第一，预防为主"的思想，在抓好日常安全管理工作的前提下，加强特殊时段的安全防护检查和举措，全面提升公司突发事 件应急处理能力，最大限度地减轻减少损害，保障公司员工的生命财产安全。 二、本预案适用的范围 （一）房屋结构性安全防护。 （二）供暖设备的生产安全。 （三）住宅楼及办公经营性用房的用电和防火安全。 （四）施工现场的安全生产管理。 （五）上述各项工作所涉及的安全突发事件和其他安全突发事件的应急处理。

浅谈房地产公司设计管理

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/1719161830.html, 浅谈房地产公司设计管理 作者：张洪伟 来源：《城市建设理论研究》2013年第04期 摘要：设计是整个房地产开发过程中的重要环节，是项目前期的主要工作，设计工作的好坏直接决定了项目整体品质的好坏。所以如何锻造设计管理能力，是房地产公司的核心内容。设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此，房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，本人结合自身在房地产开发中的经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。 关键词：房地产;设计;管理 Abstract: The design is an important part of the real estate development process, is the main work of project, design work directly determines the overall quality of the project. So how to forging design and management ability is the core content of the Real Estate Company. Design management obtained from preliminary land for analysis and planning research intention plots, design process management, technical cooperation and control in construction, has been basically runs through the whole process of real estate development. Therefore, the design management in the development of real estate as a real estate development of important component of management, can not cause height to take seriously, even determine the success or failure of a project. Here, a combination of my own in the real estate development experience, from several aspects in the development of real estate project management. Key words: real estate; design; management 中图分类号：TU2 文献标识码： A文章编号： 房地产公司的设计管理，重点在“管理”二子，主要是通过整个项目的设计工作计划，来管人、管事、管图；第二，设计人员应该站在经营的角度来考虑产品，在设计前期阶段充分考虑与营销人员互动，把市场的需求转化为建筑的语言，然后通过各种资源来开展工作。整个管理贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。下面就围绕这个定义，来对设计管理工作的内容进一步的阐述。 一、设计管理中的任务管理 设计任务书要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以我们公司正在开发一个项目施工图的设计任务书要求为例来说明它的组成及其来源：

(经典)房地产开发有限公司施工现场管理制度方案

（经典）房地产开发有限公 司 施工现场管理制度方案

目录 1．工程文件管理 (1) 2．施工准备阶段管理 (4) 3．工程进度管理 (7) 4．工程质量 (10) 5. 安全及文明施工管理 (15) 6．现场临时水电使用管理 (20) 7．工程材料（设备）管理 (22) 8．工程测量管理 (24) 9．工程试验管理 (26) 10．工程总包、分包以及配合问题的管理 (28) 11．竣工验收（建设单位验收）和移交规定 (30)

12．现场监理工作的管理 (34) 13．工程会议管理 (36) 工程文件管理 1.1 工程日常文件管理规定 1.1.1 建设单位项目部作为建设管理归口部门，所有设计文件、动态成本变更、政府指令性文件、集团管理文件均由项目部组织发放，对应项目产生的变更、签证、施工方案等也应由建设单位项目部收集，并按照集团业务流程流转。 1.1.2 业务活动往返文件必须采用书面形式，每份均应为原件，并有相关单位负责人签字，加盖公章或项目章。紧急情况下建设单位项目部专业工程师和监理工程师对参建单位的口头指令也应在事后24小时内办理书面确认。 1.1.3 各参建单位必须书面指定文件收发人，并保持与建设单位相关职能部门及监理单位的联系，积极索取有关文件，以保证文件及时收发。 1.1.4 对于建设单位及监理单位所发文件，施工单位不得以任何理由拒绝签收。否则，会将其视为违约事件，并将进行3000-10000元的经济处罚；施工单位若对建设单位项目部及监理单位所发文件内容持有异议，可在收文后一个工作日内以书面形式向建设单位项目部及监理单位提出报告或工作联系函，超过一个工作日未反馈意见者视为默认。

房地产公司安全生产费用管理办法

安全生产费用管理办法 一总则 第一条为建立企业安全生产投入长效机制，加强安全生产费用管理，保障企业安全生产资金投入，维护企业、职工以及社会公共利益，根据财政部、安全监管总局关于印发《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的通知（财企[2012]16号）要求，结合公司实际，特制定本办法。 第二条安全生产费用（以下简称安全费用）是指企业按照规定标准提取，在成本中列支,专门用于完善和改进施工安全生产条件的资金。 第三条项目各施工单位必须建立安全生产费用提取使用管理制度，落实管理责任，及时检查安全生产费用提取使用管理情况，保证本办法的实施。 第四条本办法适用于本项目所属各施工单位。各施工单位应根据本单位的实际情况制定实施细则。 二职责 第五条总经理职责 贯彻执行国家有关安全生产的法律、法规，确保安全生产费用提取、使用、管理符合相关规定要求，满足安全生产需要。 第六条工程副总职责

组织制定集团公司安全生产费用管理办法，领导各单位安全生产费用的提取、使用、管理。 第七条工程部职责 及时了解、掌握各单位年度安全生产费用计划，检查指导安全费用的使用，确保现场安全生产条件符合要求。 第八条财务部职责 掌握各单位年度安全生产费用计划，监督安全生产费用的使用符合要求。 第九条合约成本部职责 掌握各单位安全生产费用的提取和使用计划，在对项目评估和经济考核时将其纳入项目成本，控制费用结算，按实际投入进行计量和拨付。 第十条工会职责 监督各单位安全生产费用的提取和使用，确保员工劳动生产安全得到保障。 第十一条项目经理部职责 依据年度施工生产任务，编制年度安全生产费用使用计划，提取安全生产费用，并且专款专用，按照规定范围安排使用，确保现场安全生产条件符合要求。 三安全费用的提取 第十二条建筑施工企业以建筑安装工程造价为计提依据。各工程类别安全费用提取标准如下： （一）房屋建筑工程为2.0%；

房地产公司设计管理

第4章设计管理____________________________________________________________ 2 4．1 设计管理制度设计_____________________________________________________ 2 4．1．1 工程设计管理制度________________________________________________ 2 4．1．2 设计图纸自审制度________________________________________________ 7 4．2 设计管理操作工具_____________________________________________________ 8 4．2．1 工程项目设计任务单______________________________________________ 8 4．2．2 设计任务修改审批表______________________________________________ 8 4．2．3 设计投标企业审查表______________________________________________ 8 4．2．4 设计跟踪检查记录单______________________________________________ 9 4．2．5 设计输出文件审查表_____________________________________________ 10 4．3 设计管理工作流程____________________________________________________ 11 4．3．1 图纸设计管理工作流程___________________________________________ 11 4．3．2 设计变更管理工作流程___________________________________________ 12 4．4 设计管理方案设计____________________________________________________ 13 4．4．1 工程设计合同书编制方案_________________________________________ 13 4．4．2 工程设计任务书编制方案_________________________________________ 17

万科房地产开发有限公司工程施工管理

万科房地产开发工程施工管理 1．工程施工管理制度设计 （1）项目经理部管理制度 第一章项目经理部岗位编制 第1条项目经理部常规编制 每个项目在一般情况下设置四个岗位，即项目经理岗位一个；土建、绿化工程兼土建绿化工程预算及资料管理岗位一个；电气工程及相关配套市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个；水暖工程及相关配套市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个。 第2条项目经理部编制的变更 项目经理部的岗位随着项目的增加而增加，每增加一个项目，项目经理部便增加四个岗位，分别为项目经理岗位一个，专业工程管理及预算、资料管理岗位三个。随着项目的完工，项目经理部的岗位也随之减少，每完工一个项目，项目经理部相应减少四个岗位。 第3条岗位轮换 本着稳定队伍、培养人才的策略，项目经理部部根据实际情况和项目情况进行岗位轮换，以培养复合型人才，利于岗位的部晋升，增加项目经理部组织机构的精干和高效性。

第4条项目经理部的岗位调整 项目经理部随着项目的开展和工程量的增加，或项目的完工和工程量的减少，项目经理部的岗位会随之增加或减少，项目经理部对实际情况做出全面评价后向主管副总或总经理提交项目经理部岗位调 整申请，批准后进行调整。 第二章项目经理部人员及劳动纪律管理 第5条项目经理部的人员变动和调整要遵循严进严出的原则。 第6条项目经理部的人员考核要遵循公开、公平和公正的原则。 第7条工作时间的规定：有关工作日及节假日的时间规定参见企业总体管理制度。 第8条不准迟到早退，如有特殊情况需提前请假，并填写《请假单》，以备记录并将记录纳入到绩效考核之中。 第9条工作中需外出办事的必须提前申请，填写《申请单》，以备记录和考核。 第10条工作需要去外地出差的必须提前申请。节假日需离开本地的，同样须申请。 第11条工作中严禁聊天和从事其他娱乐活动，影响他人工作。 第12条必须维护工作环境的整洁，爱护公共设施与财物。 第13条对办公物品的领用进行统一管理，要先计划、批准，后统筹、安排、领用，避免浪费。

房地产公司安全生产制

L J A1-1各级治理人员安全 生产责任制 施工单位: 工程名称: 日期: 年月日 资料员(章): 资料员 证号: 山东省建筑施工安全监督总站监制 公司文件

字[2009]第2号 ★ 关于落实《各级治理人员安全生产责任制》等的通知 各项目经理部： 为认真贯彻执行《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》及现行安全生产相关法律、标准、规范，顺利完成本年度安全生产责任目标，确保工程安全生产、文明施工。公司特制定《各级治理人员安全生产责任制》、《各级治理人员安全责任制》、《各部门安全责任制》、《各级各部门及治理人员安全生产责任制考核方法》、《各级目标责任、各工种操作规程、《安全检查制度》、《安全教育培训制度》、《班前安全活动制度》、《特种作业人员治理制度》、《工伤事故报告、调查处理和统计制度》、《安全防护、临时设施与备案证治理制度》，现下发给你们，望认真贯彻执行。 2009年2月20日 公司安全生产责任制

一、公司安全经理对安全生产统一领导，公司安全科负责日常业务，安全科在安全经理的领导下开展工作，各项目部必须成立以项目经理为首，安全员、安全监管员、施工员、质检员、材料员、机管员等参加的安全生产领导小组，具体负责本项目部和项目工程的安全生产工作。 二、各项目部必须配备1-2名责任心强、专业素养过硬的专职安全人员，对配备的专职安全员要保持相对稳定。项目部依照项目工程的规模，在施工现场设立安全机构，配备齐全安全治理人员。 三、各级安全领导机构要建立例会制度，定期召开安全会议，分析安全生产情况，掌握安全生产动态，研究解决安全生产的突出问题。 四、所有生产班组均设兼职安全员，并在班组长的领导下，负责本班的安全生产工作。 五、公司对所属项目部的安全生产采取定期或不定期的安全检查活动。各项目部每月组织两次安全检查，各项目工程每周组织一次安全检查，各班组每天作业前必须进行安全检查。

房地产公司设计管理部制度

项目设计管理制度 第一条项目设计（产品设计）是地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。 第二条本部分内容体现了以下指导思想： （1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。 （2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。 （3）选择境内外著名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。 （4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。 （5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计水平。 第三条根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容： （2）设计委托与设计方案评审管理制度； （1）项目定位与策划管理制度； （3）施工图会审与技术交底管理办法； 第四条本部门应以“提高设计效率和设计质量”为己任，积极配合、支持公司各部门的工作。 第五条项目设计管理职权分工 设计部：负责本部门的制度建设；负责项目概念设计方案、项目方案设计、

初步设计、施工图设计；负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；对项目的设计管理提供技术支持；负责设计单位的选择、评价；负责拟制设计类标准化合同并监督实施。 施工图会审与技术交底管理办法 第一章总则 第一条为了加强对施工图的管理，提高施工图会审质量，规范技术交底程序，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，制定本办法。 第二条职责 （一）设计部负责施工图设计交底与图纸会审相关方的组织进行；负责图纸的接收、整理、编号和分发；负责对图纸会审记录进行签字确认，保留会审记录；负责与设计单位的沟通联络。 （二）公司工程部,预算部参与图纸会审。 第三条本办法适用于公司所有工程图纸的施工图会审和技术交底。 第二章施工图管理 第四条施工图管理是地产企业技术管理中的重要环节。规范化的施工图管理是工程施工管理、竣工结算的基础，也是工程竣工验收后物业管理工作的必需。 第五条施工图纸管理内容 （一）设计部接到设计单位送来的图纸应立即进行整理、编号和分发，并负责电子文件的整理和存档。 （二）完整的施工图应包括总图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。 第六条施工图纸的管理程序 （一）图纸的整理

房地产开发公司工程部管理制度及措施

工程部管理制度及措施 一、工程部的组织机构设置 （一）工程部组织机构的设置原则： １、精干高效的原则 ２、灵活弹性的原则 （二）工程部组织机构设置 １、工程部的编制 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为3人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加2人。 ２、工程部的岗位设置 目前运做一个项目情况下工程部设置为工程部经理１个；土建装修工程、绿化工程管理兼土建装修工程、绿化工程预算员、资料管理员岗位１个；水电工程、水电相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位１个。 以后每增加一个项目相应增加2个岗位：各专业管理人员各一个（同上）。 项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。 （三）工程部组织机构图 二、工程部部门及岗位职责 （一）工程部部门职责： 1、配合开发部、销售部等部门进行项目前期运作。 2、工程部配合项目部负责工程开工前的准备及审查工作。 3、负责工程项目和监理单位招投标工作。

4、协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。 5、负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。 6、负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。 7、配合项目部进行工程竣工验收及移交工作。 8、对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 （二）工程部经理岗位职责： 1、负责工程部的日常管理工作。 2、配合开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 （1）对承包商、监理单位进行考察、评价。 （2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。 （3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。 （4）组织评标和开标工作，确定中标单位。 （5）参与合同谈判与合同的签定。 4、负责项目管理。 （1）负责项目的工程人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。 （2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。 （3）对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。 （4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。 （5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。 （6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。 （7）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。 （8）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。 （9）配合项目部进行竣工验收及移交。 （10）监督检查工程和项目文件资料的管理。 （11）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。 5、负责工程监理的管理。 （1）对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。 （2）根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。 （3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。 （4）负责监理费用控制与结算。 6、负责与设计单位协调 （1）参与设计单位的选择。 （2）参与设计方案的选择工作。 （3）组织工程技术人员进行图纸预审。 （4）委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。