物业公司相关案例
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1、高空坠物砸坏汽车物业公司能否免责 (1)
2、业主在小区内遭袭击物业公司是否应担责 (2)
3、楼上业主擅自砸掉楼板5厘米楼下邻居起诉获赔30万元 (3)
4、物业要检修业主不配合 (4)
5、物业收费标准要现场公示 (5)
6、小区公共收入不能成糊涂账 (5)
7、小区设广告收益归谁？ (6)
8、业主举报：物业“借”消防栓浇绿地 (7)
9、超市起火消防设施成摆设 (9)
10、物业告业主就为“不配合” (10)
11、物业不作为赔三成损失 (11)
12、破案没证据物业有责任 (12)
13、空置房物业费该不该打折？ (13)
14、本市空置房不减免物业费 (14)
15、业主拒物业入室检修被起诉 (15)
16、开发商欠缴维修资金业委会起诉成功追回 (16)
17、业主委员会成员要收取劳务费 (17)
18、业主委员会可否解除物业服务合同 (17)
19、消防通道上锁了？ (18)
20、居民区的消防设备都好用吗？ (19)
21、物业起诉违约业主被指报复 (20)
22、房屋“得急病”用上“速效药” (21)
23、人性化修改体现民心民意 (22)
24、从严治理八大城市陋习 (23)
25、“私搭”为何有恃无恐 (25)
26、物业费怎么调商量着办 (26)
27、业主须10天内恢复原状 (26)
28、关注身边消防设施 (27)
29、业主装修房子封阳台被物业公司起诉 (28)
30、物业无保管义务不担责 (28)
31、谁动了小区广告收益？ (29)
32、未尽安保义务业主被盗物业也担责 (30)
33、物业制止不当存车业主不服意外受伤 (31)
34、车辆停放小区被损坏业主持车位协议索赔 (32)
35、小区“义诊”连哄带骗居民上当难于理论 (32)
36、楼顶挑檐上脱落下的水泥块将汽车砸坏 (33)
37、房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？ (34)
38、出租屋物业服务费由谁承担 (35)
39、危而不乱忙中见细 (36)
40、小区“义诊”连哄带骗居民上当难于理论物业公司是否担责？ (37)
41、业主在小区道路上摔倒状告物业公司 (38)
42、物业会所经营引发纠纷 (39)
43、业主家进水责任归谁？ (41)
44、“好事”变“坏事”大家要注意 (43)
45、楼顶挑檐上脱落下的水泥块将汽车砸坏物业公司是否承担赔偿责任 (44)
46、车库水淹新奔驰物业赔偿86万 (45)
47、物业公司不是“第二警力” (47)
48、小区铁门砸伤儿童物业公司被判赔偿 (47)
49、居民进入小区撞上栏杆物业被判侵权担责六成 (48)
50、物业管理公司应如何对业主的装修进行监管 (48)
51、业主被盗物业应否赔偿 (50)
52、承重墙凿眼一楼住户起诉邻居法院判决支持其诉求 (50)
53、物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务 (51)
54、外墙装护栏法院判整改 (53)
55、物业管理常见纠纷解析 (54)
56、男青年意外摔死父母公堂讨说法 (56)
57、业主与业主直接对簿公堂 (57)
58、私自搭违侵犯公共利益肇事业主被判限时拆违 (57)
59、房前小院扩建至人行道物业公司起诉获支持 (58)
60、建假山挡窗侵犯相邻权 (59)
61、业主住得不舒心拒交物业费法院判交费 (60)
62、因新买房屋漏水业主拒交物业管理费 (61)
63、业主被盗物业应否赔偿 (62)
64、触电受伤问谁索赔 (63)
65、房前小院扩建至人行道物业公司起诉获支持 (64)
66、热水管爆裂引发的纠纷 (65)
67、底商起火烧毁物业公司担责三成 (66)
68、这家防护网是否该拆除？ (67)
69、私设车位锁法院判拆除 (68)
70、名噪一时的大安翠薇园车位费案以大安物业公司终审胜诉告结 (69)
71、承重墙凿眼一楼住户起诉邻居法院判决支持其诉求 (69)
72、这笔物业费，应该谁来交？ (70)
73、植物伤人，物业公司该不该负赔偿责任 (71)
1、高空坠物砸坏汽车物业公司能否免责
【案情回放】
2008年5月29日，车主王某将其小轿车停放于A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的秩序维护员，秩序维护员称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的物业管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费1000元。
原告徐某起诉的主要理由是，B大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小，不足以防止损害的发生，应负赔偿责任：而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。
被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找施单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则，做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车，其意图值得揣测。
被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。
【法院审判】
人民法院审理认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车--发现被砸--交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。
【案例评析】
B大厦发展商某房地产公司确应承担民事损害责任。我国《民法通则》作了明确的规定，法院也是据此作的判决。至于施工单位未妥善防护的过错，某房地产公司司依据建设施工合同，与施工单位协商解决。
本案中的某物业公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。根据《天津市物业管理条例》的有关规定，物业公司与车主之间是“场地占用费”的租赁关系，则免除了上述之虞。
值得一提的是，物业公司对事件的处理方式是非常恰当的。巡逻停车场的秩序维护员发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。与车主取得联系后，物业公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。
【该案例给我们的启示】
在物业管理活动中如发生意外，可能导致纠纷时，物业公司可从本案中借鉴以下两点：
1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。
2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事
主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。
根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。
【核心法条】
《中华人民共和国民法通则》
第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、业主在小区内遭袭击物业公司是否应担责
【案件回放】
某花园A栋1606房业主王某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。王某以某物业公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。
某物业公司辩称，物业管理的公共秩序服务的范围是协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，其进行物业管理服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按物业服务合同要求配置了24小时公共秩序维护人员，案件发生时，门岗当班的秩序维护员及负责巡逻的秩序维护员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入某花园小区。因此不同意原告的诉讼请求，但是愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。
【法院判决】
一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。王某不能提供其被袭击系物业公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：
（1）原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。
（2）被告某物业公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。
一审判决后，王某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业公司不承担王某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。
【案例分析】
本案的焦点是物业公司是否履行了物业服务合同约定的安全防范服务义务，这是物业公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理公共秩序维护服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业公司的安全防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏
忽，不存在管理上的缺陷，则物业公司就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业公司存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理公共秩序维护的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。
本案中的王某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业公司在履行安全防范义务上存在过错。物业公司不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业公司对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业公司存在管理上的过错，就不承担民事责任。
3、楼上业主擅自砸掉楼板5厘米楼下邻居起诉获赔30万
元
一住户擅自将楼板砸掉5厘米安装地热。3个多月后，楼下邻居发现房顶多处出现裂缝，并且有漏水现象；因担心其私刨地面存在安全隐患，在协商无果的情况下将楼上住户告上法庭，要求其将房屋地面恢复原状并赔偿经济损失。日前，本市二中院终审宣判此案，楼下邻居获赔30万元。
【案情回放】
黄女士夫妇购买了本市河西区解放南路某小区2楼的一套房子。后来他们发现3楼的邻居林某私自将室内水泥地面砸掉约5厘米厚，铺设了地采暖设施。黄女士夫妇认为房顶变薄严重危害了房屋结构安全，便把林某拆改采暖设施的行为反映给小区物业公司。
3个多月后，黄女士发现三个卧室和客厅的屋顶均有多处裂缝，并且有漏水现象。夫妻俩当即在外面租下一处房子，搬出新家。后经物业公司组织协商，黄女士与林某签订《协议》，确认了造成损害的原因、经济损失的承担等事宜，由林某负责修复。
虽然房子不再漏水，但在黄女士眼里，自己的家已经成了“危房”，不能再住下去了。她找到林某，要求鉴定房屋结构安全性。对此，林某表示异议。无奈之下，黄女士夫妇把林某告上法庭，要求林某赔偿其因无法入住诉争房屋产生的各项损失；将林某家采暖设施恢复原状；鉴定房屋渗水和裂缝的成因、房屋结构安全性及维修方案，并将其房顶的裂缝修复至符合国家安全居住标准和交房标准；如不能达到国家安全居住标准和设计寿命，则为其调换相同小区内的相同面积、相同朝向、相同楼层房屋。
【法院判决】
两审法院经审理查明，被告林某曾和物业公司签订了《装修管理协议》，约定林某不得拆改房屋。法院认为，被告林某擅自剔除楼板表层、铺设地采暖设施，导致原告房屋屋顶出现裂缝、漏水，造成原告经济损失，理应承担民事责任，给予赔偿，酌情确定被告林某赔偿30万元。
鉴于被告在立案后以各种借口不配合鉴定机构对涉诉房屋进行鉴定，致使原告的相关主张缺乏必要的证据支持，法院无法做出客观的裁判。该项请求待原告取得充分证据后，另行解决。由于上述鉴定尚未做出，且原告房屋已无渗漏，法院暂不支持原告“采暖设施恢复原状”的诉求。
4、物业要检修业主不配合
——法院：被告业主已签确认书认可前期物业合同应协助检修
称不是前期物业合同签约方
物业公司依职责为小区燃气管路和热水阀门进行检修，没想到却遭到一业主的拒绝，其以前期物业合同是开发商与物业公司签订的，自己不是合同当事人为由不同意配合。双方成讼后，河东区法院经审理认为，该业主已签署确认书认可了前期物业合同及业主公约，所以其全部条款之效力应当及于该业主，由此判令该业主配合、协助物业对其房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、维修、养护与管理。
业主拒绝入户检修
某物业公司是本市一住宅小区开发商委托的前期物业管理服务企业。据该公司称，其接到该小区20号楼1门业主报修无生活热水后，准备进入一楼住户翟某房屋内进行检查、维修、养护，没想到遭到翟某的拒绝，导致其公司无法正常行使物业管理服务职权。
另外，小区已具备通气（燃气）条件，其公司通知包括翟某在内的全体业主积极配合通气工作，协助、配合物业和燃气公司进行通气前的例行检修。翟某不但不配合，而且当工作人员发现翟某所在楼门燃气管路存在泄漏现象，试图进行全面检修时，翟某依然不履行协助义务，拒绝工作人员进入房屋。
物业公司认为，翟某的行为严重阻碍了其正常行使物业管理职权，进而侵犯了其他业主的合法权益，为此，请求法院判令翟某协助、配合物业对位于翟某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、维修、养护与管理。
认为物业无权约束
对于该项诉求，翟某提出了自己的理由，其认为原告物业公司依据前期物业管理服务合同提起诉讼，主体不合格。因为此份服务合同的签约双方为原告和此楼盘的开发商，翟某并非此合同的签约人，基于合同相对性原理，合同权利义务仅能够约束签订合同的双方，对合同双方以外的第三人并无约束力，所以原告无权依据此份物业管理服务合同要求翟某承担义务，因此请求法院驳回原告的起诉。
法院认定应予配合
法院审理后查明，2006年2月6日，翟某签署确认书，其中载明“翟某作为上述小区的业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”。而翟某自2006年取得涉诉房屋后一直没有实际使用，其室内安装有供该楼其他业主的生活热水阀门，因翟某家中无人，致翟某所在楼栋其他业主家中无生活热水。2008年4月22日原告通知翟某所在小区燃气开通事宜，同年9月26日翟某所在小区进行燃气开通打压测试，翟某家中无人。结合以上事实，法院认为，翟某于2006年2月6日签署确认书，认可前述《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，所以该合同及公约的全部条款内容之效力，依法应当及于翟某，同时翟某亦认可原告系涉诉房屋的物业管理服务单位，故原告依据物业管理服务合同主张权利，主体适格，翟某之抗辩于法无据，不予采信。原告诉讼
请求合法，应当予以支持。
摘自《今晚报》有改动
5、物业收费标准要现场公示
■落实物业管理联席会议制度
■落实新建物业交接过程控制制度
■落实机动车辆场地占用费收取和使用公示制度
■落实物业服务内容和收费标准的现场公示制度
■落实物业服务企业退出项目
管理预警报告制度
市政府日前在天津礼堂召开全市物业管理工作会议提出，今年全市物业服务管理将落实五项制度。
落实物业管理联席会议制度。物业管理联席会议制度是解决物业管理纠纷、维护社区和谐稳定的制度保障。全市街道办事处（乡镇政府）作为牵头单位将建立分工明确、落实有力、快速高效的工作协调沟通机制，做到“部门、人员、分工”三落实，形成合力，及时调处化解社区物业管理纠纷。
落实新建物业交接过程控制制度。未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》的新建住宅小区，物业服务企业不得接管。
落实机动车辆场地占用费收取和使用公示制度。按照“业主大会决策、物业企业执行、业主委员会监督”的原则，严格落实业主大会通过的机动车辆停放方案和管理办法，明示机动车辆场地占用费标准并定期向全体业主公布场地占用费收取和使用情况，主动接受业主监督，共同维护停车秩序。
落实物业服务内容和收费标准的现场公示制度。物业服务企业要依据《物业服务合同》约定，将服务内容、标准和收费标准在物业项目内显著位置公示，接受业主监督。
落实物业服务企业退出项目管理预警报告制度。物业服务企业要严格执行解除物业服务合同三个月前预警报告制度，要将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会和辖区物业办以及街道办事处（乡镇人民政府），同时在物业管理区域内公告业主，并就退出事项与业主委员会协商。要加大对拟退出项目网上监控力度，及时解决退出过程中的问题。
6、小区公共收入不能成糊涂账
中国青年报社会调查中心对2797人进行的一项调查发现，79.6%的人说“小区物业收支情况从未公示”是目前物业的最大问题，业主的很多权益都被物业公司侵占了。（据9月1日《中国青年报》报道）
小区电梯间的镜框广告、道路两旁的广告灯箱以及地上停车位都是收费的，但这些属于业主公摊面积的收益，不仅很少有物业公司公示，业主也很难从中得到实惠，这些收入基本都进了物业公司的腰包。收了业主的物业费，每年还能收取不菲的广告费和停车费，小区的物业管理的确大有赚头。难怪很多非开发商旗下的物业公司入住小区提供前期物业管理时，开发商不仅不用付费，反而可以按小区的建筑面积或楼栋数量向物业公司收费。
有专家认为，物业侵权问题存在的重要原因是业主缺乏维权意识，“业主忍了，认了，就等于放弃了自己的权利。”其实，并不是业主不想争，而是业主维权成本实在太高。虽然《物权法》对这些公共建筑的所有权作了明确规定，这些收入应该归全体业主共同所有。但业主要想取得小区广告和停车费收益还是十分困难。物业公司一般在购房时就由开发商选定，物业费的收费标准也早就确定了。业主要维权却不能单独行动，必须通过业主委员会进行。别说很多小区根本没成立业主委员会，就算是已经成立了业主委员会的小区，业主委员会的几个主要负责人愿不愿意和物业公司撕破脸还真是不好说。即便业主委员会肯站出来维权，起码也得经过几年的拉锯战，弄不好还得上法院解决。
小区公共部分的收益被物业公司侵吞之所以成为普遍现象，除了业主维权成本过高外，关键是监管部门的不作为。一些政府部门只关心小区的卫生和安全问题，却忽视了小区公共资源收入的合理分配问题。这一问题看似不大，但却极容易造成业主与物业公司的对立，进而引发各种冲突。无论是从维护社会稳定还是从保护业主合法权益角度出发，有关部门都应该尽快解决小区公共资源收入的分配问题。监管部门有必要出台规定，在要求物业公司向业主公开小区公共部分收益情况的同时，按照合理比例将小区公共资源收入分配给业主。
7、小区设广告收益归谁？
——业主决定物业不能独吞
在写字楼工作或生活在市区较繁华地带的人们，或许会发现自己正在被越来越多的广告包围。电梯间、过道墙壁上、居民楼门口，缀满了五颜六色的张贴画甚至电子屏幕，楼顶上、玻璃窗外、小区绿地里，悬挂或竖立着各式各样的广告牌。是谁允许广告商在小区内投放广告？如果广告商支付了费用，小区设广告取得收益，又应如何管理或分配？
小区设广告牌，业主决定
小区内存在的大量广告牌，给业主们带来强烈的“视觉冲击”。管理规范的小区，广告设置还算赏心悦目，而稍微缺乏秩序者，则让各式稀奇古怪的小广告充斥各个角落，造成严重的视觉污染。在采访中，多数居民表示，广告进小区时并没有任何人向自己征求意见，对于小区广告有多少收益以及收益的归属也不知情。
进居民小区设广告，真的和小区业主没关系吗？对此，儒法律师事务所郑辉律师认为，恰恰相反，只有小区业主才能决定是否悬挂广告。如果售房时没有特殊约定，依照法律，小区内电梯、外墙、楼顶、绿
地等适于设置广告的地方，都是全体业主共同所有的公共设施，因此只有小区业主才可以共同决定将这些公共部分出租用于广告使用，相关收益也属于全体业主所有。即使是物业管理公司，也需取得业主授权后才可以管理或出租这些公共部位。
广告收入，物业不能独吞
“我们是大厦的业主，但大厦楼顶做屋顶广告，我们业主没有见到钱！”在本市某写字楼拥有一套办公用房的何小姐在接受采访时向记者反映。何小姐2004年在某大厦购买了一套房子用于出租，之后，她发现大厦楼顶竖起了一个很大的广告牌。她从媒体上得知，小区屋顶属于小区公共部分，屋顶广告收入应归业主所有。由于该大厦至今没有成立业主委员会，何小姐只好直接问物业管理公司。公司答复说，使用楼顶打广告的合同是开发商签的，收入有一些，但开发商把这钱都交给了物业管理公司，用于补贴物业管理的亏损。
律师分析认为，法律规定建筑物的共有部分归全体业主共同所有，写字楼大厦中开发商可能仍有保留的房产，开发商也是业主之一，这种情况下楼顶广告收入应按物业面积由业主分摊享有共同所有权。物业公司可以代为管理设置广告事宜，但应当取得全体业主或代表全体业主利益的业主委员会的授权，物业公司应接受业主的监督，公开广告收入的明细和使用情况。
收入多少，业主有知情权
有些小区地处闹市区，人流量大，是打广告的好地段，可以从广告商处拿到不菲的收入。对此，郑辉律师建议，可由业主委员会同物业管理公司共同做好管理工作，由业主委员会与广告商就广告位置、大小和收费先行进行协商，并形成广告收益和分配的初步方案，再召开业主大会表决或逐户征求业主意见，如大多数业主同意，则可正式签订广告合同，同时可安排物业管理公司承担协助安装、定期检查和维护保养的责任，并提取一定比例的收入作为物业管理费用支付给物业公司，其余由业主委员会按照预定方案使用或分配。
对于物业公司不公开小区广告收入的情况，律师提出，业主可以通过业主委员会向物业公司讨个说法。目前也出现了业主起诉物业管理公司要求公开广告收入账目的案件。另外，如果业主对物业公司的做法不满意，在物业合同期满后，业主委员会还有权撤换物业公司，以达到维权目的。
8、业主举报：物业“借”消防栓浇绿地
打开消防栓接出三十米长管子直通小区池子和绿地
消防栓里接出一条水管，直通小区的池子和绿地，北辰区景瑞阳光尚城物业这免费水用得是挺痛快，但没想到有业主将此情况举报，物业被抓了个正着。目前，该物业涉嫌偷水，此事已归警方处理。
消防栓被打开
接出一根管子
据天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作人员介绍，本月18日凌晨1时左右，他们接到业主举报，北辰区景瑞阳光尚城物业在偷盗消防栓里的自来水，他们迅速赶到现场，发现该小区33号楼后消防栓已经被打开，且接出一根三十多米长的管子，然后再分流成两根管子，一根通到小区池子内，一根直接延伸到绿地中浇水。他们迅速拍照，并拨打了110报警。民警到场后，对此事进行了调查取证。
物业也承认了
说是为蓄水快
“我们当时就找了物业负责人，他们也承认了，说那样蓄水快，我们对此很无奈。这水是用来救急的，属于城市的公共用水，他们难道不知道偷水违法吗？”据天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作人员说，偷盗消防栓的水危害很大，首先会造成水资源浪费，严重影响城市供水；其次会严重损坏消防设施，擅自启用消防栓盗水的行为会造成部分区域管网供水压力不足，扰乱正常供水秩序。根据群众举报，物业已经不止一次利用消防栓偷水，用于往池里蓄水和浇绿地。
昨日记者联系到了该小区物业，但其工作人员以领导不在为由婉拒了采访。
偷水量需测算
数额大是犯罪
那么物业究竟偷了多少水呢？天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作人员表示，那需要专业人员进一步测算。一般来说，能确定单位时间内用水量的，所盗水量按其最大单位用水量和最小单位用水量的平均值乘以实际盗水的时间计算。不能确定单位时间用水量的，所盗水量按其在城市公共供水管道及设施上擅自接管的最大流量乘以实际使用时间计算。盗水时间以有证据证明的时间确定，无法查明的盗水日数至少以180天计算。每日盗水时间用于经营的按6小时计算，用于生活的按1小时计算。
根据天津市《关于打击盗用城市公共供水违法犯罪行为的若干规定》，对盗用城市公共供水行为的处罚：盗水数额较大构成犯罪的，按照《中华人民共和国刑法》第二百六十四条盗窃罪定罪处罚。尚未构成犯罪的，由供水管理部门按照有关规定处理。
偷水逐年递减
手段五花八门
天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作人员说，根据他们统计，随着人们素质的提高和法制意识的增强，现在偷水情况是逐年递减的，但手段却是五花八门。
“偷水的方法各种各样，有的倒装水表，还有的反着往后拨水表，从消防栓接水、地下自来水井内私接管道……只有你想不到的，没有做不到的！”工作人员说，对于这种违法行为，市民的积极举报起到了很大作用。“除了我们的日常巡查，市民举报占了查处总量的很大一部分。”工作人员提醒，偷水可能会受到刑事处罚，大家千万别以身试法。
摘自《城市快报》有改动
9、超市起火消防设施成摆设
——小区物业赔偿超市业主30%损失
简要内容：业主租用小区底商办超市，自行堆放的纸箱起火引燃超市。依据被告物业公司与业主签订的物业服务合同，物业公司应具备公司消防队，并应搞好防火保卫工作，保证设备运转正常。
8月12日电：业主租用小区底商办超市，自行堆放的纸箱起火引燃超市。由于本身没有消防器械，加之室内消防喷淋设备未喷水、小区消防栓内没水，超市付之一炬。业主遂上诉至法院，要求小区建筑开发商和物业公司赔偿损失。日前，津南区人民法院判处小区物业赔偿业主30%损失，建筑开发商不承担赔偿责任。
超市着火消防没水
经审理查明，被告某公司为津南区咸水沽镇某小区的建筑开发商，被告天津某物业公司具有该小区物业经营权。2007年7月31日，天津市公安消防局做出的关于该小区《6-7号楼消防验收合格的意见书》认为，该小区6-7号楼消防验收合格。2007年9月，市民刘俊岭从该开发商购买该小区6号楼底商，同日，刘俊岭与该物业公司签订物业管理服务合同，第2条规定“保证设备设施运行正常，各种功能齐全有效”；“公司消防队配合底商，安全员搞好安全防范工作”；“配合公安消防部门搞好防火防盗安全保卫工作”。
2007年10月，原告业主文敏和承租刘俊岭所有的该小区6号楼底商。2007年12月原告注册登记了超市，开始经营。2008年9月4日13时许，超市堆放在西侧窗外的纸箱着火，超市工作人员用盆接自来水灭火，在超市购物的韩某跑到距离燃烧点4米的消防栓处，但未能打开消防用水。韩某立即报警，此时火已引燃超市内物品，室内消防喷淋未喷水。该小区内的消防系统至今未正常开启，消防设施未正常运转。
物业疏漏应当担责
津南区法院认为，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案案外人刘俊岭与被告物业公司签订的物业合同，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。原告文敏和与刘俊岭签订房屋租赁协议后，即取得涉案房屋的使用权，原告因此也就享有作为业主所享有的接受物业服务企业提供服务的权利。
依据被告物业公司与业主签订的物业服务合同，物业公司应具备公司消防队，并应搞好防火保卫工作，保证设备运转正常。而物业公司未有公司消防队，当原告堆放在窗外的纸箱存在安全隐患时，被告物业方亦未进行劝阻，做好防火防范工作。火灾发生后，消防栓内无水，室内喷淋未正常启动，物业公司作为物业服务企业未尽到责任，扩大了火灾造成的损失，对原告损失的产生有一定过错，应承担相应的赔偿责任。原告将纸箱堆放在窗户下面是引发火灾的直接原因。
原告超市内的食品多为易燃物品，作为超市经营者应自备一些消防器械，以备应急所需。当火灾发生时，原告用水盆接水救火，采取的扑救方式不恰当，也是造成火势增长的一个原因，故原告应承担火灾的主要责任。原告基于物业管理合同要求景明公司承担赔偿责任，因原告与开发商之间不存在物业管理关系，原告的主张无法律依据，不予支持。
综上，原告火灾的损失由原告及被告物业公司分别承担。根据具体情况考虑原告承担70%，被告物业公司承担30%为宜。判决被告天津某物业有限责任公司赔偿原告文敏和各项经济损失3.6万元，驳回原告的其他诉讼请求。
摘自《渤海早报》有改动
10、物业告业主就为“不配合”
——物业需入室维修煤气管遭拒业主不让进成被告败诉
在城市里高层住宅早已普及，通常情况下，住宅楼的公用实施的总阀门设在一楼，有些甚至位于一楼的住户的室内，因此在这些公用设施的日常保养和维修方面，免不了要给一楼的业主添点儿麻烦。楼上楼下、左邻右舍免不了因为公用设施的使用和维修等产生纠纷和矛盾。遇到通情达理的双方，很快就解决了，但如果遇到一些业主不情愿配合，事情就有点儿麻烦。前不久，某高档小区的物业公司将业主孙某告上了法庭，物业公司诉求孙某协助、配合物业对位于孙某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、维修、养护与管理。日前，法院对此案进行了审理。
起诉业主
只因不配合维修
作为原告的物业公司是开发商委托的小区前期物业管理服务企业。
该物业公司介绍，物业在接到业主报修无生活热水准备进入孙某房屋内进行检查、维修、养护时遭到孙某的拒绝，导致原告无法正常行使物业管理服务职权，对公用设施进行检修。另外，小区现已具备通气（燃气）条件，物业已通知包括孙某在内的全体业主积极配合原告和燃气公司的通气工作，协助、配合原告和燃气公司进行通气前的例行检修，但孙某拒绝协助配合物业工作人员进行通气前的检修工作。当物业和燃气公司发现孙某所在楼门燃气管路存在泄漏现象，试图入室进行全面检修时，孙某依然不履行协助、配合的义务，拒绝原告工作人员进入其房屋。
物业公司认为，孙某的行为严重阻碍原告正常行使物业管理职权，进而最终侵犯了其他广大业主的合法权益。为此，请求法院判令孙某协助、配合物业对位于孙某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、维修、养护与管理。
业主孙某认为，物业公司依据前期物业管理服务合同提起诉讼，物业公司作为原告的主体不合格。
孙某说，因为物业提出的天津市前期物业管理服务合同，此份合同的签约双方为原告和此楼盘的开发建设单位，被告并非此合同的签约人，也不是此合同的当事人，基于合同相对性原理，合同权利义务仅能够约束签订合同的双方，对合同双方以外的第三人并无约束力，既然原、被告不存在合同关系，原告无权依据此份物业管理服务合同要求被告承担义务，因此原告起诉主体不适格，被告要求法院驳回原告的起诉。
法院审理
判决物业胜诉
法院认为，2006年2月6日，孙某签署确认书，认可《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，孙某签署确认书的行为合法、有效，故对于《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效力，依法应当及于被告，同时被告亦认可原告系涉诉房屋的物业管理服务单位，故原告依据物业管理服务合同主张权利，主体适格。
最终，法院判决，作为原告的物业公司对被告孙某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、维修、养护与管理时，孙某应予以配合、协助。
（文中人均系化名）
摘自《城市快报》有改动
11、物业不作为赔三成损失
业主停在小区内的轿车被盗，过门岗时未刷卡也未登记就给放行，业主状告物业公司索赔。北辰法院一审判被告赔偿原告30%的直接损失。
去年底，北辰区某小区住户苏某发现存放在小区的轿车被盗，经查看监控录像，证实该车通过小区门岗时，既未刷卡也未被要求在门岗处登记，门岗还主动抬杠放行。报警后该车至今未追回。苏某认为，作为封闭式管理小区，物业公司未履行安全管理义务，故将其告上法庭，索赔各项经济损失共计24.6万元。
被告物业公司辩称，原告苏某在被告处登记的是黑色桑塔纳，而原告声称被盗车辆为广本雅阁，原告没有通知被告修改车辆登记，原告始终没按被告管理要求办理相关手续，双方未形成保管关系。被告与原告签订租用固定泊位协议书，明确被告收取的是泊位费，而非存车费、保管费。根据协议，对于车辆丢失、损坏，被告不承担任何责任。此外，原告一直未交物业管理费，双方未形成物业管理关系，被告对原告财产没有安全保障义务。
北辰区人民法院经审理认为，根据租用固定泊位协议书，被告收取的车位占地费，在双方没有明示保管义务的情况下，被告对原告车辆没有保管义务。被告与原告签订物业服务合同，原告逾期未缴纳物业费，被告并未停止物业服务，故双方物业服务关系仍然存在。
法院认为，被告应向原告履行物业服务义务，其中包括被告承诺的安全保障义务，即行人、机动车均须刷卡出入，无卡机动车须在门岗处登记。因被告疏于对原告居住小区的安全管理，与造成原告车辆丢失有一定关系。原告未及时通知被告更换车辆事项，车辆丢失也因原告存放地点不当，故原告负有主要责任。原告购车费用和购置税共24万元，属于原告因车辆丢失造成的直接损失，被告承担30%责任。原告主张检测费、养路费等间接损失，不予支持。
一审判决，被告赔偿原告车辆被盗损失24万元的30%，即7万余元，驳回原告其他诉请。
摘自《渤海早报》有改动
12、破案没证据物业有责任
——业主车内十万元现金丢失小区监控录像一片空白
构成违约物业公司被判赔偿业主3万元
一业主将车临时停在小区大门处，3分钟后回来发现车内的十万元现金不翼而飞。由于小区监控系统不力，以致案件一直没有侦破。业主遂将责任归咎于物业公司，诉至法院向其索赔。两审之后，市二中院认为，被告物业公司未能履行对小区实施闭路监控的义务，构成违约，应承担部分责任，酌情判令物业公司赔偿业主3万元。
本市宁河县某小区居民卢某因事向朋友邱某借款十万元，邱某同意后，将其身份证及存折交予卢某。2008年4月12日16时23分许，卢某持户名为邱某的存折从银行支取现金十万元，后卢某将提取的现金全部放在其驾驶的夏利轿车副驾驶座位。16时45分左右，卢某驾驶该车到其居住小区的南门——小区物业办公室办事，下车前卢某将放置在副驾驶座位上套有黑色塑料袋的现金用风帽遮盖，过了大约3分钟，卢某从物业办公室出来后，发现车窗被砸，十万元现金丢失。卢某随即向110报警，公安人员到达现场，在调取监控录像时，发现该录像是空白。公安机关经侦查控制了两名嫌疑人后，因无监控录像证据，同时两名嫌疑人拒不承认实施了犯罪行为，导致案件一直未能侦破。事后，卢某提出，案发当天他将车停在了小区保安的视线范围内，且该地点应位于监控范围内，但由于物业公司的失职，导致监控录像一片空白，无法取证。为此，卢某将物业公司告上法庭，索赔相关损失。
法庭上，被告物业公司辩称，卢某没有交纳2008年物业费，不应享受其物业管理服务，而且前期物业管理服务合同也没有约定其公司负责闭路监控系统的安装工作，其公司更没有与卢某约定特约服务，所以不同意卢某诉求。
结合案件事实及相关法律，法院认为，原告作为业主与被告物业公司存在物业合同关系。原告作为完全民事行为能力人，应该意识到将大量现金放置在轿车中存在安全隐患，仍离开车辆放松对十万元现金的实际控制，其自身存在重大过失。被告物业公司作为原告居住小区的物业部门，其不对因刑事案件导致的业主损失承担赔偿责任，但天津市商品住宅使用说明书已经对闭路监控部分予以说明，被告物业公司应当对上述小区按照约定实施闭路监控，但该公司未能如约履行该义务，显属违约。因被告物业公司的违约行为致使原告在现金丢失后，公安机关对确认嫌疑人丧失必要的证据材料，进而导致原告的经济损失无法被追回，故被告应承担相应的违约责任。综合原告的过错程度及被告的违约程度，法院酌定由被告赔偿原告3万元。
摘自《今晚报》有改动
13、空置房物业费该不该打折？
不能因为“口水仗”开小灶
如果说物业公司征收全额物业服务费对不常住业主有“霸王条款”嫌疑的话，那么“修订案”对不常住业主就是地地道道的开小灶。
物业服务是物业公司针对管辖区域提供给全体业主的服务，公共物业及配套设施的维护保养、公共区域花草种植及养护，以及日常的清洁维护等等，这全是公共服务范畴。如果因为一些不常住业主的“口水抗争”，导致“修订案”的妥协，其逻辑之荒诞不辨自明。物业公司的进驻，是因为有业主组成的群体，而所有物业服务的维持延续，必然仰仗全体业主的支持。按照“修订案”的折扣，如果社区非常住业主比例增大，物业公司的收入就会锐减，社区的公共服务必然难以保证。这样，常住业主便成了直接受害者。
不过，这个“修订案”还是给了我们很多启示。如果“口水抗争”那么有效，没有小孩的业主可以去打“口水仗”，争取减免儿童活动区设备维护费用；从不坐电梯的业主可以去打“口水仗”，争取减免电梯电费及维护费用；不喜欢社区花花草草的业主可以去打“口水仗”，争取减免社区花园及草坪的维护费用。业主确定自己不会享受的所有物业收费可以通过打“口水仗”去争取减免。这样，物业管理条例不单不会再显得“霸王”，还可能会变成任人打扮的小姑娘。
连最基本的逻辑都照顾不了，这个“修订案”如何去面对民意的质疑呢？很叫人忧心。因为已经有人指出，现在买了房子不住的人，大多是拥有多处房产的“资产阶级”。这样的判断尽管没有科学数据支撑，但挡不住人们的质疑。老子说：“天之道损有余而补不足，人之道损不足而补有余。”白话翻译一下：自然之道是劫富济贫，“修订案”的路数是“劫贫济富”。此说若是比照眼下现实，“修订案”又该当何罪？
物业管理应更具人性化
按照常理，物业公司与业主，实际上是一种服务与被服务的关系，所以费用支付和征收，得符合基本的买卖原则。所以如果物业公司所提供的服务缩水或业主并未享受到物业公司提供的服务，业主有权降低甚至拒绝支付费用。
此次《石家庄市物业管理条例修订案》，正好弥补了此前物业公司在物业服务费用征收上的一刀切。如果业主房屋空置，说明他们并没有直接享受物业公司提供的物业服务，那么适当减少物业服务费用可以说是合情合理的。
网上很多争议，把矛头指向这一部分非常住业主，认为这一部分人非富即贵，减少物业服务费有点“劫贫济富”的味道。殊不知，房屋空置还有很多其他可能，比如工作变更、出国留学等等。况且空置房屋，是业主的基本权利，在法律上无可厚非。横空出世的道德指责缺乏足够的理性。
当然，由于这一规定与物业公司及部分业主的利益存在一定的“冲突”，出于利益或“整体意识”考虑，他们将空置房业主加以“一视同仁”看待是可以理解的。但“人去房空”的业主，并非都有多么富裕，或者就一定是炒房者。如果不加区分，统统征收全额费用，对于部分业主确实存在不公平，甚至是一种“霸王条款”。他们可以说，人都不在，又不享受多少物业方面的服务，为什么还要缴纳相同的物业费呢？这就难免会造成很多纠葛，形成业主与物业之间“唾沫横飞”的扯皮结局。
基于此，石家庄对物业管理进行修订，对于解决业主与物业之间的矛盾具有一定的指导意义，某种程度上也顺应了不少民众的需要。事实上，物业管理工作是关涉千家万户的民生工程，也是衡量一个城市文明及发展水平的参考之一。如何实现更为人性化的、更加以人为本的物业服务，已经是一个不容回避的问题。
摘自《每日新报》有改动
14、本市空置房不减免物业费
——物业费成本算细账共管义务不能免
市国土房管局相关部门负责人接受记者采访时表示，目前本市对于空置房的物业费依然是按照全额费用收取。按照《天津市物业管理条例》规定，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。因此，业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费，即便房屋空置，业主也应全额交费。
市国土房管局物业管理处相关负责人介绍，作为业主，花钱购买的商品房包含两部分财产，根据《物权法》规定，一部分属于业主个人所有的专有部分财产，另一部分属于全体业主共同所有的共有部分财产，如小区内的绿地、道路、电梯、楼梯、房屋的屋顶、外墙等。对于共有部分财产在项目竣工验收合格开发商交给业主后，不论业主是否实际入住，作为每一位业主都拥有对该部分财产的共有权利，根据规定：“业
主对建筑物专有部分以外的共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。不论采取聘请物业公司管理，还是业主自行管理，业主都要履行自己对共有财产的管理义务。
按照国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
对于一个小区来讲，在业主入住后物业公司就会按照物业服务合同的约定开始提供各种服务，空置房屋的存在对服务成本支出的影响是微乎其微的。以生活垃圾为例，有的业主说我没有在小区里居住，也没有产生生活垃圾，这部分钱应该在收取物业费时减掉，针对这一问题，记者通过采访一些物业公司了解到，目前本市的物业公司多数都采取和物业项目所在地的环卫部门按自然月包干结算费用的合作方式，不会因为空置房业主没有产生生活垃圾而减少成本的投入。记者在采访中还了解到，大多数业主和物业公司对给空置房业主减免物业费的做法不认同，认为这种做法等同于把空置房业主理应承担的物业费转嫁到其他入住的业主身上，同时会影响物业公司的收支平衡，造成运营困难，直接影响的是住宅小区的物业管理服务品质，将侵害全体业主的公共利益和生活品质，危害小区业主共有财产的保值增值。
业主张女士认为，自己的房屋空置没有入住，并没有享受到物业公司提供的服务，全额缴纳物业费不合理。对此观点，市物业管理协会负责人表示，这实际上是忽略了自己对小区共有部分的所有权，忽略了专业物业管理对自身财产保值增值所起到的重要保障作用。物业管理服务具有公共性特征，物业公司不可能因有空置房的存在，就可以减少服务内容、降低服务标准。记者查阅相关法规了解到，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提道：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
谈及在业主与物业公司关系中最为敏感的物业费问题，记者了解到，对于普通商品住宅来讲，按照本市新出台的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的规定，普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，分4个等级，各等级指导收费标准（即中准价格）分别为1.2元/平方米/月、0.9元/平方米/月、0.7元/平方米/月和0. 5元/平方米/月。具体到每个小区的物业管理服务费标准是根据业主提出的服务内容、服务标准等需求后，由物业公司进行测算，并经双方协商而确定的，费用标准与服务内容、服务标准是一致的。一味寄望于少花钱而享受超值服务是不现实的。有的物业公司为了取得小区的管理权而承诺低收费标准大多是在欺骗业主，当接管小区出现亏损后很快退出的现象时常发生，希望广大业主不要上当受骗，防止因频繁更换物业公司对业主的正常生活秩序造成影响，给房屋本体和共用设施设备维护带来影响，造成自己的房产贬值。
摘自《天津日报》有改动
15、业主拒物业入室检修被起诉
——买房半年从未居住水气管路有泄漏
市民刘先生购房半年来从未居住。同楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，且该楼层燃气管路存在泄漏。但物业每次提出检修，都遭到刘先生拒绝。日前，物业将刘先生告上法庭。河东法院审理后认为，刘先生已签署《业主公约》，理应按约定条款配合物业各项工作。
某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区。该小区8号楼5门101业主刘先生，自购房后始终未入住。由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检修带来不便。而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝。后来，物业和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修。
2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、养护与管理。物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务职权，侵犯了其他业主合法权益。
庭审中，刘先生辩称，物业以《前期物业管理服务合同》内容起诉；但该合同签约双方为物业和开发商，自己不是合同当事人，原告起诉主体不适格。河东区法院审理查明，刘先生购房时签署《确认书》，载明“刘某作为某小区业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”《业主公约》载明“全体业主均须自觉支持、配合物业管理服务企业的各项管理服务活动……在供水、采光、维修、环境卫生等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则处理好相邻关系。”
法院认为，被告签署确认书后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效力，依法应当及于被告。原告依据《物业管理服务合同》主张权利，主体适格。被告之抗辩于法无据，其应当按照约定配合原告对位于被告房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检修、养护与管理。综上，法院一审判决，支持原告全部诉讼请求。
摘自《渤海早报》有改动
16、开发商欠缴维修资金业委会起诉成功追回
《今晚报》与市国土房管部门联合推出的“物业满意度调查活动”受到了社会的广泛关注。针对一些读者咨询如何解决“因开发商欠缴房屋维修资金小区无钱维修”的问题，记者从维修资金主管部门获悉，本市已有业委会成功追缴维修资金案例，管理部门表示积极支持和配合业主利用法律武器维护自身的权益。
近日，河东区人民法院向河东区某项目业主委员会及该项目开发建设单位下达了民事调解书，根据双方当事人达成的协议，开发建设单位总计需支付56万余元房屋维修资金。据悉，该项目属于维修资金追缴范围，按照《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金工作意见》规定，应当由开发建设单位按照建安工程费的2%交存维修资金，但是这笔房屋“养老金”却迟迟未能到账。项目保修期已过，业主房屋共用部位、共用设施设备出现问题无钱维修。经多次协商无果，项目业主委员会将开发建设单位告上法庭，
经法院调解，双方达成协议：被告一次性向天津市房屋维修资金管理中心交纳维修资金564637.66元，小区终于得到了本应属于自己的房屋“养老金”。
据了解，依据《天津市商品住宅维修基金管理办法》，全市2003年后出售的新建商品房应当由开发商和购房人统一交存维修资金，截至目前，全市累计归集71亿元，61万套房屋实现应交尽交。
为了进一步维护购房人的合法权益，使更多的百姓住上放心房，2004年，市政府出台了《批转市房管局关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金工作意见的通知》，对1996年7月24日至2002年12月31日之间出售的早期商品房维修资金进行追缴。
几年来，经主管部门多方协调、催缴，全市708个项目，近18.4万套“早期商品房”维修资金已追缴到账，累计金额达3亿元。
摘自《今晚报》有改动
17、业主委员会成员要收取劳务费
我是河东区一品家园小区居民。近日，小区业委会在小区内贴出公告，内容是业主委员会成员要收取报酬，还列出了人数和具体标准。我们居民感到很奇怪，小区业主委员会应该是代表业主的利益，热心公益事业，怎么能这样公然收钱呢？——一品家园小区居民
附记接到读者来信后，记者采访了一品家园小区的部分居民。一位居民告诉记者，在业主委员会张贴的公告上，明确地写着劳务费分配情况：主任150元/月，副主任100元/月，委员50元/月。居民们算了算，每月总共需要800多元。
市物业办工作人员向记者介绍，业主委员会是公益组织，不能收取报酬。按照《天津市物业管理条例》中的规定：业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费。但这笔经费专款专用，主要用于召开业主大会等活动，不应该变成劳务费。
摘自《今晚报》有改动
18、业主委员会可否解除物业服务合同
问：我所在的小区业主因不满意物业服务公司的工作，经过半数以上业主同意，决定解聘该物业服务公司。之后，小区的业主委员会向物业服务公司提出解除物业服务合同，然而该物业服务公司以部分业主