楼顶“春笋”是城市美景还是城市毒瘤？

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楼顶“春笋”是城市美景还是城市毒瘤？

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来源：《商场现代化》2013年第25期

随着人济山庄的“空中别墅”等空中违建接踵查处、逐步拆除，大多群众拍手称快，但也有不少人感叹“可惜了，花费了那么多时间、金钱、精力，要不作为景观、景点该多好啊！”

那么，恰似“雨后春笋”般冒出的楼顶建筑，到底是“城市美景”？还是“城市毒瘤”？据本刊记者调查分析认为：楼顶违建至少有四大公害：

公害一：侵犯了同楼业主的共有产权

有些住在顶层的业主会认为：楼顶闲着也是闲着，反正自家在顶层，合理开发利用一下也不会影响其他业主的生活。但是任何创意或改变都应该在法律框架下进行。

从法律的角度看，一栋楼房的楼顶，如同这栋楼的电梯、过道一样，都是整栋楼全体业主的公共空间、公共产权；如同小区的道路、花园、停车场一样，都是小区所有业主的公共空间、公共产权。对楼顶空间的处分和使用等事项，应由全体业主共同决定。

一些开发商打出“买顶层送楼顶平台”的招牌，让很多顶层的业主认为只要我买顶楼的房子，房子上的楼顶平台就归我。那么开发商到底是否有权赠送屋顶面积？答案是否定的。“买顶楼送楼顶平台”只是开发商的一种违法性营销策略。根据2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，楼顶平台原则上属于共有部分。而《中华人民共和国物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

也就是说，屋顶是建筑物的基本结构，属于共有部分，所有业主对其享有共有和共同管理的权利。对屋顶的使用，也应由全体业主共同约定。因此，开发商“买顶层送屋顶”的承诺，无论是口头还是书面，都属无效，而且违法。

由此可见，楼顶不属于个别业主的私人财产，在此公共空间私搭乱建的行为，侵犯了相关业主的共有产权，侵害了公众的合法权益。即使经小区物业管理机构允许，这种私搭乱建亦属违法。

公害二：危害了小区业主的公共安全

楼顶修建房屋等改变了楼顶的用途，影响了同楼业主的正常生活，且绝大多数属于违章建筑，存在严重的安全隐患，危害了小区全体业主的公共安全。