农村宅基地判别标准中界限调查分析

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2016年11月下

【建筑经济】住宅与房地产农村宅基地判别标准中界限调查分析

沈 捷

（同济大学，上海 200092）

摘 要：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，包括用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。根据中央（2016）1号文件精神，加快推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。由此，本市以奉贤区四团镇拾村为试点区域，开展了农村宅基地使用权调查工作。试点工作中，界线调查是最重要的工作，其中主要包括宅基地审批界线、建筑物占地、宅基地使用范围等。关键词：农村；宅基地；标准中图分类号：TU241.4 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2016）11-0085-01

1 试点区域宅基地调查中各类界线

1.1 宅基地审批范围

宅基地审批范围是指审批材料上记载的合法范围。宅基地产证附图或审批表附图一般标注有建筑物主体尺寸和相邻关系尺寸。现场指界后通过细部测绘和边长检核，可以作初步判定或“落地”(如图1、图2所示)。

代久远，部分村民为改善居住条件或出于安全问题的考虑，对部分房屋进行了改建、翻建甚至扩建。上述情况都造成审批材料与现场房屋无法建立对应关系，使宅基地审批范围难以落地。2.2 宅基地使用范围限定困难

调查中发现，村民为了出行方便，在宅前屋后建造了道路、小桥等。指界过程中将自建的道路、小桥包括在宅基地使用范围内。同时，部分村民有在庭院内种植农作物的习惯，被圈入围墙内的土地用来种植蔬菜等农作物，没有破坏耕作层实际上还是用来进行农业生产的耕地，划入宅基地的使用范围易与自留地范围的界定产生混淆，造成宅基地使用范围远远大于宅基地审批范围。3 试点区域各界线调查的难点解决办法

3.1 宅基地审批范围

对于审批材料不清不齐等造成的无

法落地情况，通过现场描述及对特征地物精确落地，有利于后期内业数据处理时对审批范围的确定。对于部分房屋改建翻建造成无法落地情况，通过对宅基地主体房屋、各类生产生活附属建筑物等测绘，并比对审批材料，确定未改建翻建的房屋，从而建立审批材料与现场房屋的对应关系，一般以现场未改建翻建房屋的房角点为基点，现场主房的长边为基线，解算出宅基地审批范围。3.2 宅基地使用范围

通过调查人员对宅基地使用范围进行解释，合理的引导指界人将宅基地房屋旁的自留地排除在宅基地使用范围外。同时，对于自建的道路、小桥等，应结合宅基地审批范围进行区分。若自建的道路、小桥等在宅基地审批范围内，则应包括在宅基地使用范围内。对于不在宅基地审批范围内的，则不得包括在宅基地使用范围内。

4 全市面上铺开各类界线调查的建议针对上述试点区域宅基地使用权调查工作所出现的情况，开展全市宅基地使用权调查工作时需考虑以下几方面的内容：

4.1 明确宅基地界线范围

宅基地使用权涉及三条界线，即户宅实际使用界线、宅基地界线和其他建

图1

面积计算表 设用地界线。由于宅基地历史权源资料种类多样，明确宅基地界线范围确定方式为：

（1）对有审批附图的宅基地，根据宅基地审批附图记载的面积，结合现场合法房屋位置、各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况，将审批范围落地，并解算出宅基地界线。如有附图记载外且经审批的新建合法房屋时，房屋批准文件中有宅基地面积记载的，按记载的面积确定新增的宅基地范围；没有宅基地面积记载的，新增的宅基地范围按各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况落地。新增宅基地范围落地后，解算新增宅基地界线。最终的宅基地界线应包含原附图记载的宅基地界线和新增宅基地界线两部分。宅基地范围外户主独立使用的封闭空间（如围墙内用地等）的范围，以及未经审批的房屋占地范围（按各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况确定），共同构成其他建设用地的范围，其他建设用地界线可由此解算。

（2）对有权源证明但无附图的宅基地，以村民代表所指房屋范围的实测数据为基础，配负面积，解算界线；解算界线时，应注意结合农村建房惯例，充分考虑各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况，解算宅基地界线。

（3）对无权源证明但可依法认定的宅基地，根据村民代表所指房屋范围的实测结果，按认定标准，解算界线。4.2 宅基地使用范围认定公平公正

宅基地使用范围不应该由宅基地使用权人单方面指界。除了宅基地使用权人指界外，同时应该由村、队推选出的村民代表一同出席指界工作，由宅基地使用人和村民代表共同现场确定宅基地使用范围。参考文献：

[1]印子.农村宅基地地权实践及其制度变革反思——基于社会产权视角的分析[J].中国农村观察,2014,(4):52-62+83.

[2]贺茂林,赵俐.农村宅基地登记发证工作中存在的问题及对策建议[J].国土资源,2011,(3):43-45

[3]刘锐.农村宅基地性质再认识[J].南京农业大学学报(社会科学版

),2014,(1):75-82.

图2勘丈记录表

1.2 建筑物占地范围

建筑物占地范围是指建筑物所占用和使用的土地范围。建筑物占地指建筑物主体边界，不包括阳台、露台等构筑件的投影范围。可能包括宅基地主体房屋、各类生产生活附属建筑物等，通过现场重新测绘确定具体占地范围，并测量房屋边长，以便现场判定审批范围和后期数据处理时做边长检核。1.3 宅基地使用范围

宅基地使用范围一般包括建筑物占地和宅前屋后的实际占地。建筑物占地包括主体房屋占地和附属生产生活设施占地；宅前屋后实际占地包括晒场、围墙等。现场必须按照指界情况进行测绘。2 试点区域各类界线调查的难点

2.1 宅基地审批范围落地困难

（1）审批材料因素。宅基地审批材料保存在区县土地所、村规建办等部门，由于相关部门办公场所搬迁、资料更新不及时和部分资料保管不当，造成审批材料的缺失。审批材料尺寸标注不全、不清。审批材料上尺寸标注有误，根据审批材料的尺寸解算出来的面积与宅基地审批面积不符。

（2）房屋因素。由于宅基地建房年