人均商业面积

算上未来三至五年新增优质商业面积，将达到

人均优质商业面积

杭州0.83平方米

北京0.56 平方米

上海0.19 平方米

广州0.18 平方米

在发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。

据相关研究显示，一旦人均GDP超过3000美元，商业生态也将从商业中心转向各个类型的社区商业。在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%，意味着社区服务O2O具有潜力惊人的发展空间，并将为各方带来亿元级别的市场机会。

针对网友的懒惰程度提出问题，共19694名网友参与调查，其中不爱做家务或者对于家务活拖沓的用户占据76%，愿意尝试生鲜食材配送服务的用户高达71%，对洗衣的上门取送，有53%表达了兴趣，同时，有69%的用户明确表示，自己的社区没有相关O2O服务。

腾讯调研数据显示，社区O2O中的家政、洗衣、生鲜和生活品配送、社区电商及社交信息交互等其他服务被视为五类具备市场发展潜力的方向，进而通过互联网解决懒人们“家务活”等方面的终极难题。

南京西路写字楼平均租金约10－11元/平方米/天，部分项目可达13－14元/平方米/天。而南京西路商铺的平均租金为70－80元/平方米/天，优质购物中心的首层租金更是能达到平均80元－85元/平方米/天以上，而且和写字楼租金类似，商场租金也在不断地增长。

走出人均商业面积的误区

走出“人均商业面积”的误区 近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米。 在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。例如，2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。 再如，天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8项标准是“健全商业服务网络”，明确提出要将“人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。 对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008年上海人均零售商业面积已达2.3平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的2倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米这个更具体的概念。众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。 然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足0.6平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。 以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是东至燕南路，西至华富路，北至红荔路，南至深南路这样一个总面积为1.45平方公里的长方形地段。据华强北街道办的统计，该片区内的常住人口约10万，日平均人流量却有50万，两者相加为60万。若要计算人均零售商业面积，则60万人可视为该片区人口数量。 华强北目前大多数商业面积都是利用旧厂房或旧建筑改造而成，其商业业态以电子专业市场、百货零售、餐饮娱乐这三大类为主。截止2007年底，包括现有、新建和改造的这三类大中型物业总面积为99万平方米，人均零售商业面积1.65平方米，超过了1.2平方米这个国际标准。 下面的图表，是位于华强北的明通通讯市场自2005年开业后至2007年期间，

怎样确定项目的商业体量

按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据 可以从以下几方面综合考虑： 1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等） 2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数 3、居民年人均收入、人均年消费性支出 4、城市人均商业面积 5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈 6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点 7、城市现有商业饱和程度 8、城市在建、在售商业体量 9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势 10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等 在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。 商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。 商业规模（占住宅建面的比例） 外向型(5%~11%): 商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 中间型(2%以下) 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业: 《汉略－社区商业经营开发手册》 https://www.wendangku.net/doc/1510389354.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1 《深圳社区商业专题研究》 https://www.wendangku.net/doc/1510389354.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发

商业地产商业面积配比要求

商业地产商业面积配比要求 2013-11-03中国房地产策划师联谊会 （来源：网络资料整理，不代表本站观点。） 大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道） 建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时 电：二路供电，4500KVA 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求：

楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：500—700个汽车位 800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KVA 建筑物长宽比例：10：7 或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。 4、建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 m2，楼层最好不要超过二层。 5、停车面积至少：机动车10000 m2（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 m2~3500 m2（室、内外均可）。 6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/ m2，收货区、库存区需要1000kg/ m2。 7、建筑面积在20000m2以上，大厅面积超过3000m2，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA。建筑面积在20000m2以下，大厅在3000m2以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA。生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m?。 卜蜂莲花（易初莲花）选址条件： 一、经济指标： 1、所在城市的年人均国内生产总值10,000元以上。 2、所在城市的年社会消费品零售总额在140亿元以上。 3、职工年平均工资9,500元以上。 4、城市居民年可支配收入7,000元以上。 二、人口指标： 1、所属全市的人口330万以上。 2、所属市区的人口在100万以上。 3、项目3公里范围内人口25万以上。 4、项目5公里范围内人口50万以上。 三、道路交通指标： 1、面临道路主干线，车行道4快2慢。

怎样确定项目的商业体量

按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据 可以从以下几方面综合考虑: 1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等) 2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数 3、居民年人均收入、人均年消费性支出 4、城市人均商业面积 5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈 6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点 7、城市现有商业饱与程度 8、城市在建、在售商业体量 9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势 10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等 在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。 商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。 商业规模(占住宅建面的比例) 外向型(5%~11%): 商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围

中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。 中间型(2%以下) 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业: 《汉略－社区商业经营开发手册》 《深圳社区商业专题研究》 随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。 商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念与流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位,还就是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性就是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、 建设、运营的每个过程与环节。 在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案 设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。

人均饱和商业面积分析

人均饱和商业面积分析 一个城市的人均GDP超过3000，人均饱和商业面积是1.0平方米/人；低于 3000，人均饱和商业面积是0.8平方米/人。 人均商业面积=城镇人口/为城镇本地人口服务的商业面积！ 如果商业面积趋于饱和，主要看档次，经营内容，规模是否存在供需矛盾。 如果人均面积明显过大，就会出现激烈的竞争，逐渐淘汰不被接受的商业，所以需要合理规划，提升档次，加强经营管理。 在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就是市场需求总量。市场需求潜力=总需求量—调查期现有零售面积.如果市场需求潜力大于 0 有开发空间；具有开发可行性。反之无开发空间。 用“饱和指数”比较城市内不同市场区： 饱和指数：在市场区内某一类商业房产过多或者不足的一系列指数。消费者在特定市场区雷某种商品上的消费支出与该种商品在该市场区内总的零售面积之比。 饱和度指数=消费者在某种（类）商品消费支出/该种（类）商品的总的零售面积

实例： 在一个市场区内有1000个家庭，平均食品支出是1200元/月，A 内有5个食品超市，总面积8000平方米，那么， 饱和度指数=（1000×1200）/8000=150元/月.平方米 在假设市场区B的饱和度指数是135元/月.平方米 在假设市场区C的饱和度指数是160元/月.平方米 比较A、B、C哪一个开发潜力最大？ 如果以A作为参照物： （1） B

商住用地居住和商业的比例怎么定

盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。 商住用地居住和商业的比例怎么定 商住用地居住和商业的比例怎么定 2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积”的误区 近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米。 在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。例如，2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。 再如，天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8项标准是“健全商业服务网络”，明确提出要将“人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。 对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008

年上海人均零售商业面积已达2.3平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的2倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为 参照标准。至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米这个更具体的概念。众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。 然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足0.6平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。 以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是东至燕南路，西至华富路，北至红荔路，南至深南路这样一个总面积为1.45平方公里的长方形地段。据华强北街道办的统计，该片区内的常住人口约10万，日平均人流量却有50万，两者相加为60万。若要计算人均零售商业面积，则60万人可视为该片区人口数量。

百强县商业面积研究

百强县商业情况研究 一、研究背景： 近几年一二线城市综合体项目遍地开花，存在一定程度的饱和，截至2012年末，全国知名商业地产企业，如万达、龙湖华润等地产公司在全国重点一、二线城市已建、在建综合体项目已超过240个。其中，万达已在全国开业66座万达广场，持有物业面积1290万平方米；凯德置地在国内40个城市均有业务布局。

三、四线城市需要大型城市综合体这样的商业形态，三线城市也是地产商规避“调控寒冬”的理想阵地。所以综合体项目正在从一二线城市向三四线城市发展。发展的首要因素是当地区域的消费能力和收入水平相对较高，尤其是浙江、江苏等东部区域。同时，三、四线城市本身的商业模式比较传统。很多商业街是自发形成的，缺乏系统科学的规划。商业形态比较初级，商业杂乱，零散商业居多，大品牌商家、知名品牌不是特别多。鉴于以上因素，购物中心连锁企业选择进入该区域后，自然成为当地商业地标，成为当地唯一的集生活、休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的一站式家庭时尚生活广场，来引领整个城市的消费能力。

二、调研的数据信息来源： 1.常住人口：全国第六次人口普查结果； 2.GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入等经济数据：各地区2011年国 民经济和社会发展统计公报； 3.商业面积：主要来自互联网数据，如赢商网，搜铺网、搜房网以及政府官方 网站的统计； 4.商业体类型：以综合体内购物中心、商业街为主，还包括单体百货店以及大 型超。 三、人均商业面积简介： 人均商业面积=为城镇本地人口服务的商业面积/城镇人口 按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。但是由于中国社会的经济和商业发展尚未成熟，居民消费水平能力相对较低，因此对商业面积的需求也相对较少。根据行业测算，根据城市发展程度不同，合理的人均面积也不同，具体分类为： 1.一线城市：人均商业面积1平方米； 2.二线城市：人均商业面积0.75平方米； 3.三线城市：人均商业面积0.5平方米。 此项调研对象为全国百强县，依据中国城市的划分标准：市区常住人口50万以下的为小城市，50万—100万的为中等城市，100万—300万的为大城市，300万—1000万的为特大城市，1000万以上的为巨型城市。以此为标准，百强县中的97个城市属于中等城市水平（人口超过50万），同时由于其经济较为发达，我们可以将其看做三线城市进行比较对比。其中浙江桐乡、余姚、江苏昆山、

商业面积配比要求

大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时 电：二路供电，4500KV A 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求： 楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：500—700个汽车位 800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KV A 建筑物长宽比例：10：7 或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。 4、建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 m2，楼层最好不要超过二层。

商业面积与人口 业态比例

主题商业商业面积与人口比例 一、辐射范围 从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批 发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范 围内的商品贸易产生影响。比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称 谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。虽然不同量级的小商品批发市场辐射 范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交 易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。 超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便 利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。 处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以 持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。百货 的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地 扩大了辐射范围。娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。一般 而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们 需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限 制，同时还占据很大的面积。尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和 商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量 的人流正是百货等商业业态所渴求的。在发育比较完善的大型商业中心，

商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中 心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。 二、租金成本 关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式： 租金额(天/m2)=(总交易额×8%)/(经营面积×365) 其中经营面积=总面积—公摊面积 在租金方面，娱乐和餐饮的租金成本则相对较低。在大型的商业中心，可 以把餐饮娱乐和商业的关系概括为“餐娱支持商业，商业反哺餐娱”，正 是因为餐饮和娱乐在吸引人流上的巨大优势，决定其虽然商业效率比较低，仍然能在商业中心立足并享有较低的租金。 三、商业面积与人口比例 一般在 0.8-1.2之间，表明了一个区域商业发展的成熟程度，数值越高商业相对越成熟。它仅仅是作为商业发展周期的一种阶段性的反映和度量，并 不代表区域商业的繁荣程度。

商业地产商业面积配比要求参考

商业地产商业面积配比要求参考 大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道） 建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时

电：二路供电，4500KVA 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求： 楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KVA 建筑物长宽比例：10：7或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。

商业市场分析作业指引

项目论证阶段 商业市场分析作业指引 第一部分：项目商业市场调研分析 一、项目区位 宗地所处城市、行政区域的地理位置、区域属性、区域成熟度描述，并在地图上标出来。 列表示例： 图例： 重点项目与重要商圈、城市中心、重要公共实施机场、火车站、地铁站点、政府部门等的空间距离数据。

二、项目主要商业技术指标 1.总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 2.商业建筑面积、公建建筑面积，公建的内容、其他配套要求与商业经营销售要求； 3.容积率、建筑密度、控高、绿化率等。 三、宗地现状（如与经营同时研究可略） 1.地块形状，用红线图表示； 2.四至范围，在地图上标示； 3.地块是否存在高压线或者需要拆迁等影响土地价值的情况； 4.土地的完整性，是否被市政绿化带、市政道路等因素分割土地； 四、交通情况 地块周边及所在区域路网、公共交通情况，特别要注意道路的通达性，地块的到达性，及是否有山河高架、隧道等，并在地图上标出。地块周边的人流与机动车流的方向是否便利，有无单行道或交通拥堵的情况。 列表示例：

图例： 五、商业目标消费群 项目周边不同距离内的人口规模与人口特征描述。 列表示例： 项目距离人口规模人口特征 步行10分钟 1公里 六、商业竞争分析 竞争项目选择需要考虑一是项目周边竞争项目、二是市场类似竞争项目、三是目前市场入市的商业项目、四是考虑未来入市的商业项目（未来商业竞争项目尽量详细了解其商业规模、形态、业态及主力店商家品牌的规划及入市时间）。 分析内容包括区位交通条件，注意要说明与本项目的距离，具体位置可在地图上标出，商业规模及层数、商业形态是传统商铺/专业市场/大型综合商业市场/购物中心/社区商业中心/度假商业/商务住宅底商/百货/大型综合商场/超市/专业店/专卖店/便利店/家居中心/仓储商店、业态是零售/餐饮/娱乐/休闲/教育培训/社区配套商服（邮局、银行、社区诊所等）及品牌、主力店次主力店品牌及规模、开业时间、分层/分业态租金水平、经营状况商业空置率、租金涨幅。如有销售性商业需了解销售性商业的新开工面积/施工面积/销售面积/存量面积/存量数量/价格/销售率/价格涨幅/销售时间。可列表说明，也可每个项目一个内容表并附图说明。

商业地产商业面积配比要求及示例

商业地产商业面积配比要求及示例 大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道） 建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时 电：二路供电，4500KVA

水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求： 楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KVA 建筑物长宽比例：10：7或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。

总结：社区商业比例

社区商业比例 定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜； 定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%~5.5%之间比较适宜； 定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。 另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。 自身配套所用： 这一模式主要适用于规模中等的楼盘，楼盘业主自身消费购买能力也不是很高，而且所在区域已有大型百货商场或专业市场，这些商铺主要是用于与业主日常生活有关的小的差异性配套服务，主要的服务对象是小区内部以及周边临近住户。按照国家规范的规定住宅小区商业服务面积是一个最低的底限，根据经验在实际操作中应该适当增加，增加比例一般在8%-10%之间，所增加的部分一般是指为小区内服务的自用配套部分。另外，临街的商业铺面和小区内铺面的矛盾问题也要考虑。临街由于售价高和客观的地理位置决定的，所从事的商业类型与小区内服务性质的商业类型是绝然不同的。

社区商业建筑规划 社区商业规划应提前介入到社区的整体规划中，应尽可能做到：法则1：独立出住宅 下商铺上住宅是社区商铺一贯的建筑模式，而事实证明独立于住宅的商铺其价值发挥的更高。这样不仅没给住户造成影响和不便，利于住宅销售，而且易于形成商业氛围。 法则2：尽量增加街铺比例 街铺是最易出售和出租的，并且是投资价值相对较高的商铺类型。所以社区商铺规划尽量不要以立体形式出现，而要尽可能拓宽平面面积，铺面尽量开在外围。 法则3：铺位进深不要太大 一个铺位的长宽比例适中才利于经营，相应的才利于出售和出租。若商铺进深与铺面宽度比例3：2，那么商铺价值的含金量就要缩水了。 法则4：适当规划、精细设计 一些发展商为使社区商业配套成为一个诱人的卖点，最好是郊区10万人口的居住小区配套有5000-6000平方米建筑面积的商业配套；市区一两万人口的小区配套三四百平方米的商业面积就足够了。 法则5：互补功能区分 发展商在规划社区商业时就应对经营种类分门别类地划分出“地头”，餐饮、服装、工艺品、电器、书刊等统一排布，若分散开来既不便管理，也影响各行业的营业效益。

商圈饱和度与商业需求计算方法

商圈饱和度与商业需求计算方法 一、商圈（专题阅读）饱和度什么是商圈饱和度 商圈饱和度是判断某个地区同类商业（专题阅读）竞争激烈程度的一个指标， 通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不 足，以决定是否选择在此地开店。 商家决定是否进入某市场前，首先要测算该市场是否已经饱和，也就市场是否 还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩余空间有限，不宜进入，但当饱和度较小时，说明市场空间很大，有很大的拓展机会。本文从租金、物业经营、商铺面积需求等方面分析商圈饱和度与商业需求的计算方法，为调研、策划人员提供参考。 商圈饱和度的计算 饱和度计算必须基于同一个产品（专题阅读）市场或者替代性很大的产品市场。 不同产品的饱和度不具有可比性。 商圈饱和度测算方法是：IRS=（C） X（RE）/RF 其中，IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购买额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。 IRS本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额数。人们自然地根据 此数的大小，来判定一个地区或商圈的零售设施是否饱和。该指数越大，表明该地区零售设施越缺乏；反之，则表明该地区设施越饱和。如果已知A区域饱和度为20000元/平方米，另一类似B区域饱和度为13000元/平方米，说明A区域的市场容量较大，商业设施还有进一步扩大的空间。

二、商业需求的合理估算 在商业地产项目投资决策中，对某个城市的商业发展发达程度的判断十分重要，这将直接影响项目的成败。该城市究竟是商铺供过于求还是供不应求，判断的标准是什么，如何进行定性定量的分析，本文将着力解决这些问题。 1、城市商铺需求的定义 商铺也是一种商品，因此，根据西方经济学中对商品需求的定义，城市商铺需 求是在一定的租金水平下，经营者愿意并且能够租赁的商铺面积。 在实际运作中，并不是所有商户都通过租赁方式来获取商铺的使用权，也有少数商户自购商铺自营，这种情况下，可以通过相关的财务计算换算成对应的租赁价格。2、影响城市商铺面积需求的因素 商铺面积的需求，直观的来说，分为两种，分别是经营用需求和投资用需求。 经营用商铺的购买者或租赁者为经营业主，而投资用商铺的购买者为投资者，两者购买的目的不同，但是投资者投资收益的实现依赖于商铺价值的升值和稳定的租金收入，归根到底还是依赖于当地实际的商业需求，因此，这两种不同的购买人群都基于同一种需求：城市人口的实际购买需求。 具体来说，影响城市商铺需求的因素主要有以下几点： 1）与城市人均GDP之间的关系：人均GDP可以反映一个城市的经济发展水 平，商业是依附于经济的，所以城市商铺需求与城市人均GDP有关。 2）与城市人均GDP的增长率有关： 3）与城市人口数量有关系：城市人口就是消费人口数量，商业与消费有关，人口数量多意味着需求相应增加因此商业服务的供给同样会增加。因此人均商业面积是一个非常重要的参数，但不是唯一的参数。

商住用地商业和住宅各占多少比例

商住用地商业和住宅各占多少比例 商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。 很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准， 商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一 衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商 业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市 场分析，然后确定商业定位，较后确定商业建设规模，说到 底是开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。商业配比（按面积），目前国内大多数城市商 业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2 平方米，我国是人均0.8~1 平方米。如果项目位置特别好，周边是成 熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业核心，或 者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。 否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。商业与住宅面积配比法：外向型的社区商业面积与住宅面积之比 在5％—11％之间；中间型的商业面积和住宅面积之比 在2％—5％之间；内向型商业面积与住宅面积的2％以下。人均面积推算法社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在0.8-1

平方米/人）根据当地住宅和商业的价格按照不同容积率测算出不同的可开发面积通过比较你可发现一条既可以 最快完成销售又能保证利润的规律那就是住宅和商业的 比例说通俗一点就是按照市场比较法来确定~ 并没有一定和绝对的比例这个要根据市场来确定如果当地住宅好销 售且溢价能力强以住宅为主商业为辅如果说商业市场比 住宅市场好建议以商业为主住宅为辅通过一定品牌力的 商家带动商业和住宅的销售！国家关于城市商业网点的 配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4% ，现在的情况是大大超过。商住用地，商业和住宅各占多少比 例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首 先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，较后确 定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。规划部门 只管容积率、建筑密度、绿化率。商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5% 至8% 之间。按人口计算的商业配比，一般发达国家是 人均1~1.2 平方米，我国是人均0.8~1 平方米。

走出“人均商业面积”概念的误区

走出“人均商业面积”概念的误区 内容摘要：在近年的商业网点规划制订中，往往面临商业规模如何确定的问题。本文认为，利用“人均商业面积”这一指标不科学，也缺乏文献依据。本文对“人均商业面积”这一问题进行了论述，旨在呼吁学者们走出这一政策误区。 关键词：人均商业面积商业网点 按照商务部的统一部署，近几年，各大中城市纷纷在制订或修订当地商业网点规划。在规划的制订中，往往面临着一个不可回避的问题，那就是商业规模如何确定。从笔者的实际调查看，许多城市都是以人均商业面积指标来进行推算，而且声称是参考了发达国家人均1—1.2平方米的标准。事实上，笔者认为，“人均商业面积”这一指标是不科学的，而且从国际文献来看也是缺乏依据的。本文旨在呼吁人们走出“人均商业面积”这一政策误区，否则有可能对今后商业工作造成不良后果。 笔者认为，商业的发达与否不能简单地用面积比照，也不是越多越好，而是要与当地整体经济状况、消费环境、信用体系、交通方式等诸多因素相适应，当地居民觉得“便利”、“实惠”、“享受”便是唯一标准。 发达国家的情况决不能简单地套用到我国的实际中，我国的国情决定了人均商业面积的拥有量有自身的特色。这是因为：发达国家的城市化基本完成，其居住环境和社会消费文化与我国截然不同。以美国为例，汽车作为家庭主要交通工具，居民的居住比较分散，因此在各个交通枢纽地段才会出现一个购物中心，如此而来，摩尔成为一种重要的购物场所，而在所谓的城市中心地段才有所谓的便利店、食杂店等业态。总的来看，美国消费者多数是每周集中购物一次，个别的会临时到附近店铺购买。因此，他们对商业设施的需求与我国消费者对本地的需求存在着根本性的差别。即使在北京如此繁华的城市、即使对于白领阶层而言，可以采取一周驾车购物一次，但是对于大多数消费者而言，每日购物、日购日新，对社区商业便利性的要求非常高，所以，在自行车文化甚至步行健康的意识主导下，在传统对新鲜的偏好甚至是误读下（比如对现场屠宰的认识），特别是对价格的敏感与讨价还价的乐趣支配下，为什么在我国的许多城市“农改超”面临着难以为继的尴尬局面呢？ 在我国计算人均商业面积要十分谨慎，至少有以下几点值得警觉：第一，人均是指常住人口，还是包括流动人口在内的所有人口？从全国来看，全国流动人口数量从1993年的7000万增加到2003年的1.4亿，10年内翻了一番，超过了全国人口总数的10％，约占农村劳动力的30％。北京市第五次人口普查报告显示，北京市人口数量已达1382万人，其中流动人口数量已达303.9万人，这没有包括每年到京旅游的外地和外国游客。因为像王府井和前门地段的商业设施中，有许多商业企业是以外地客和外国客为主要服务对象的。

商住用地居住和商业的比例怎么定

商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。 按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。 如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。 商业与住宅面积配比法： ?外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； ?中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； ?内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 人均面积推算法 ?社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积 （社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人） 根据当地住宅和商业的价格按照不同容积率测算出不同的可开发面积通过比较你可发现一条既可以最快完成销售又能保证利润的规律那就是住宅和商业的比例说通俗一点就是按照市场比较法来确定~ 并没有一定和绝对的比 例这个要根据市场来确定如果当地住宅好销售且溢价能力强以住宅为主商业为辅如果说商业市场比住宅市场好建议以商业为主住宅为辅通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售！ 国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是