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1、物业费服务范围及事项

物业服务范围及事项

1、物业服务范围：主要包括公共区域和甲方指定的地面设施的物业服务，主要包括：

1）秩序维护，项目整体区域；

2）消防安全，项目整体区域；

3）保洁服务，项目公共区域；

4）垃圾清运服务，项目公共区域；

5）绿植管理，项目公共区域；

6）公共设备设施，项目公共区域；

7）广告设施维修维护管理；

8）能源控制管理，项目公共区域；

9）防汛管理项目整体区域；

10）装修施工进度安全质量监督检查，项目整体区域；

2、物业服务事项

2.1、制定与本物业的物业服务工作相关的所有规章、制度和管理文件，经甲方审批备案后执行，

包括但不限于：

1）服务总体设想；

2）公共区域治安保卫方案；

3）消防安全方案；

4）公共设备设施及广告设施维修维护管理方案；

5）能源控制管理方案；

6）防汛管理方案；

7）环境卫生方案；

8）绿化管理方案；

9）装修施工管理方案；

10）应急预案；

2.2、安全秩序与消防管理，其中包括：维持本物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修

管理、货物进出、访客登记），本物业区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理。

火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。

2.3、日常保洁与定期清洁，其中包括：本物业公共区域内的清洁卫生，每日生活垃圾及装修

垃圾的收集和清运、化粪池定期清掏服务；冬季除雪铲冰工作，应保证营业期间随下随清理，夜间降雪，在每天开业前清理完毕，门前三包服务区，达到相关管理标准；物业内的通道、地面清洗、灭虫、灭鼠有偿清洁服务。

2.4、绿化与花卉租摆，其中包括：为本物业公共区域内的提供花木和养护服务；同时为客户

提供室内有偿花卉租摆服务等。

2.5、所有公共建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、

楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等本物业共用部分的维护、保养和管理。

2.6、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、

地漏、化粪池、隔油池、油脂分离器、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）等。

2.7、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、燃气管

路系统、供暖系统，给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、客服广播系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、送排风系统、临时应急供电系统等。

2.8、本物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、

安防监控系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、手机信号增强系统、变配电设备系统。

2.9、对本物业区域内甲方所有的广告设施进行维护维修工作。

2.10、管理与本物业相关的工程竣工图纸、物业业户（或物业使用人）档案与竣工验收资料。

2.11、对各项设施设备运行建立节能制度，积极采取节能措施，最大限度的节省能源费用。2.12、制定防汛应急预案，准备充足的防汛物资，做好汛期防汛工作。

2.13、对于物业业户（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他

服务要求，在当事人提出委托时，经甲方许可，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。

催缴物业费实施方案

催缴物业费方案

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物业管理相关费用清欠工作作业指引（试行）一目的规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作（简称清欠工作），实行责任到人，确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。二适用范围适用于物业公司全体员工。三职责清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。项目负责人负责监督员工的服务行为。财务部负责复核清欠费用的实现情况。综合部负责绩效考核及对外法律（司法）行为、信息汇总工作全体员工负责按照本规程开展催缴工作。四支持文件《物业管理综合服务费清欠任务单》（以下简称《清欠任务单》）。五清欠流程图派发清欠任务单，管理处结合实际上报催缴方案，报清欠工作小组审核后实施管理处负责人给派发任务单的催缴人员（简称催缴员）进行培训，按有关作业指引进行摸拟电话或上门催讨催缴员根据各自负责的《清欠任务单》进行首次电话或上门催缴（三天内完成）

首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成）近期交纳类：业主明确具体交费日期暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机异地出差类：长期在异地出差，短时间内无法回来特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费根据欠费类别，针对性采取二次、三次电话/上门催缴措施（一周至一月内进行）近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式异地出差类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向项目负责人进行反馈，由项目负责人指导其催缴措施项目负责人每日监督检查各前台催缴员《清欠任务单》，及时统计催缴月报，及时纠正任务单接单人员在催缴期间的不足之处。项目负责人每月召开物业管理综合服务费清欠总结例行会议，上报清欠信息和催缴月报，落实“催缴工作奖罚制度” 清欠工作小组针对清欠情况每月汇总，经公司同意后布置进行司法诉讼工作，对重点难点分分析后上的报公司领导

通常物业管理单位费收费规范标准测算

第一章物业费测算准备一、了解当地法律法规查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下： 1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。 2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。二、了解项目基本情况 1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下：项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。 2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：（1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。三、查询当地收费标准通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下： 1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准； 2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。第二章物业费测算内容管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案

物业费催收话术

催收物业费的话术好话一句三冬暖，冷言半句六月寒。同理，好的话术对于催收物业费来说也是十分重要! 1 催费对象：每次都说会来交费，却总不来的业主催费话术：您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦着来这边缴费了，大老远的。像您平时比较忙，还经常出差，也可以考虑银行转账啊，我们这边有农商行、工行和建行的，您看哪个还比较方便啊你好，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误（针对曾答应说要银行转账的业主）你好，刚财务通知我，你的管理费还未到账哦，所以我赶紧打电话给您，看是不是转账遇到什么问题(答应某天转账，到期却未转账的业主) 2 催费对象：曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主催费话术：

你好，我今天看到您的报修，家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗你好，以后家里有什么事的话直接给我打电话，我的手机是XXXX现在我们小区里准备举行XX活动，我看您家里有老人/小孩，有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。你好，现在我们有XX优惠活动，您可以体验一下，也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。 3 催费对象：因房屋问题拒交物管费的客户催费话术：你好，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。你好，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望XX你也能配合我们。 4 催费对象：欠费较短，平日联系多，彼此认识的业主催费话术：

物业费包括哪些有什么收取标准

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。今日吉屋小编与您探讨具体的物业费包括哪些。物业费包括哪些收费项目呢?物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。收取标准一级收费标准 1.00元/平方米·月(已包含税、费) 1、基础条件小区封闭; 有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房; 绿化率 35%以上(包括水面); 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上; 固定活动馆所300平方米以上; 专用固定停车泊位1个/3户;

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施; 固定体育活动场馆不少于二项设施。 2、公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 3、保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

商业项目物业费收费标准测算

峨眉项目一期费用测算（A1）方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。方案适用范围：该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。第一章当地已开项目

水晶广场大致面积情况：商铺名称面积（平方米）备注好家乡超市23000 馆内自备物业盛大百货20000 项目物业公司管理水晶酒店14000 馆内自备物业苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡物业人员配置及工资情况：岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 2500~3000 维修：9:00~18:00/周轮休两天工程专员15 2500 运行：12H/上一休一秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休秩序领班 4 3200 12H/月休4天

内场秩序专员20 2400 12H/月休4天外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐保洁主管 1 3400 9:00~18:00/双休/部门值班轮休公区保洁员45 1620 8H/月休4天外包/包一餐收费员0 暂未收费合计配置129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：专业名称岗位人数人均管理面积月工资测算工程专业19 5800平方米/人52500 保洁专业46 2500平方米/人76300 秩序专业60 1840平方米/人155400 物业客服 3 37000平方米/人6600 物业经理 1 11万平方米/人7000 合计129 853平方米/人297800 第二章XXXX物业情况一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置：岗位名称数量配置说明班次情况

物业费催收方式及证据保存

物业费催收记录表

物业费催收记录方式及步骤简述：催缴方式以下各种方式，不做强制性流程化要求，以便在不同项目，结合物业费催缴工作现状，由项目中经理结合本项目所处催费阶段选择具体催缴方式，在选定催缴方式后，按要求执行。 1、催缴： 1.1适用围：项目全体欠费业主 1.2催缴时间：夏令时：上午9：00-12：00、下午15：00-20：00；冬令时：上午9：00-12：00、下午14：00-19：00。进行催缴时拨打业主预留。 1.3标准用语：“xx/先生或女士，您好！我是XXXXxxx客服中心的xxx，工号xxx。您xx年度的物业管理服务费已欠费，请您尽快到xxx客服中心缴费，如您不方便来访，物业项目人员可以携带pos机和票据提供上门收费服务，具体时间您可提出预约需求，我们也可以将公司账号发送短信给您，您也可以转账给我们，票据可以替您保管，待您方便时领取或预约项目人员送到您的家中，也可以快递给您。感您对物业工作的大力支持与配合，最后祝您全家生活愉快、身体健康！” 1.4凡拨打过催费的项目人员，负责将拨打过的每户业主所回馈的情况，详实、全面、准确的记录在《物业费催收

记录表》中。需要跟进和进一步协调追缴的业主，需将全部跟踪记录填写在《物业费催收记录表》中，以“周”、“月”为单位进行统计检查，由按月归档，并将统计数据信息上报项目经理。（注意：项目人员需每月定期去电讯公司打印上月催收记录，并加盖电讯公司业务章） 2、短信催缴： 2.1适用围：项目全体欠费业主 2.2发送人（项目经理指定专项专人负责）需留存发送截图等相关存档资料。 2.3短信发送标准措辞：尊敬的业主：您好！您家的物业费已于年月日到期，请您尽快到XXX物业服务中心续缴费，感您对物业工作的支持与理解，祝您生活愉快！物业服务:XXXXXX。 3、贴催费通知 3.1适用围：长期联系不上业主、租户缴费的、、短信均催缴无效的业主和其他欠费原因的业主。 3.2项目经理需进行物业费欠费数据审核，确保楼门号、欠费金额、滞纳金金额、欠费时间等准确无误。 3.3贴时，注意要在业主家防盗门外距离楼门号下面处，拍照时要清晰体现，拍照后项目以影印件保留存档，并及时填写《物业费催收记录表》。（注：贴催费通知不需工作人员合影），以便后续作为诉讼时效中断证据提供。

物业管理费催缴方法及技巧

物业管理费催缴方法及技巧 1．收费工作首先要有自信心，包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。 2．制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和维修员遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。 3．加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。 4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。 5．xx拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。 6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。

7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。 8．明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户的核查。 9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。 10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。 11．做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。 12．收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费

2015年新物业法物业费收取标准

2015年新物业法物业费收取标准 2016-05-20 我国物业收取标准分为一级物业收费标准;二级物业收费标准;三级物业收费标准和四级物业收费标准。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。物业管理费收取标准如下：一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费) 【基础条件】小区封闭; 有不少于小区住宅总建筑面积3?的物业管理服务用房; 绿化率35%以上(包括水面); 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上; 固定活动馆所300平方米以上; 专用固定停车泊位1个/3户; 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施; 固定体育活动场馆不少于二项设施。【公共秩序维护】 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。【保洁服务】 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。 3、公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。 4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。 8、公共区域玻璃每周擦洗1次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放

物业管理纠纷民事诉状

物业管理纠纷民事诉状民事诉状原告：北京市朝阳区Z花园小区业主委员会负责人：z 主任住所：北京市朝阳区Z花园小区电话：被告：北京Z物业管理有限公司法定代表人：Z 联系电话：住所：北京市通州区马驹桥镇工业区8号案由：物业管理纠纷诉讼请求：一、判决被告立即排出妨碍，撤离北京市朝阳区Z花园小区; 二、移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地; 三、判决被告移交物业管理资料包括 (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(特别是电梯维修维护资料和相关许可文件); (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的其他资料。事实与理由北京市朝阳区Z花园小区总占地2.35万平方米，总建筑面积约14万平方米，2001年6月交付给业主使用。该小区由开发建设指定被告提供前期物业服务。 2008年2月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会，2008年2月14日业主委员会在北京市朝阳区房屋管理局备案。 2009年9月6 日—7日，北京市朝阳区Z花园小区业主大会通过选聘北京杏林物业管理有限责任公司为小区物业服务企业、北京市朝阳区Z花园小区业主委员会与北京杏林物业管理有限责任公司预签订的物业服务委托合同。 2009年9月17日，北京市朝阳区Z花园小区业主大会正式形成决议：选聘北京杏林物业管理有限责任公司为小区物业服务企业;北京市朝阳区Z花园小区业主委员会与北京杏林物业管理有限责任公司签订的物业服务委托合同生效。 2009年9月17日，被告自动撤管。但是，被告继续滞留小区，拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施。2009年9月18日，经朝阳区信访办、朝阳区房屋管理局、朝阳区望京街道办事处等机关协调，被告仍然拒绝撤离和移交。

2019国家规定物业收费标准是什么

2019国家规定物业收费标准是什么小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费)。一、国家规定物业收费标准小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费)。二、物业费包括什么? 物业费构成要素有以下几点： 1、人工费，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;

2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用; 3、物业管理区域绿化养护费用; 4、物业管理区域清洁卫生费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧费用; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其它费用。物业服务费为物业企业经营性收费，其中已经包括小区卫生保洁相应费用。至于不少人咨询的“卫生费”是否为“垃圾处理费”的问题，在这里要特别说明一下，此项费用属于行政事业收费，由城市环卫部门收取(也由委托居委会、物业代收的情况)。三、物业费交多少怎么确定? (一)物业管理费如何确定物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费;有

物业起诉业主拒交物业费起诉书

民事诉状原告：九江民生新城镇物业服务有限公司社会信用代码：91360406083913832A 被告：诉讼请求及滞纳金2000元和公共能耗费304.91元，共计8106.88元。 2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 20016年2月24日，原告与九江民生新城镇物业服务有限公司有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对九江“民生·瞰江郡”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取滞纳金。被告2007年8月14日与九江民生新城镇发展有限公司有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买九江民生新城镇发展有限公司开发的“民生·瞰江郡”15幢1205室住宅一套(其住宅面积为135.18㎡)，并于2008年3月30日与原告签订了《业主临时公约》,双方约定前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任。被告身为“民生·瞰江郡”15幢1205室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年2月6日起未缴纳物业管理费，累计欠物业服务费5801.97元及滞纳金2000元和公共能耗费304.91元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请! 此致九江市浔阳区人民法院具状人：九江民生新城镇物业服务有限公司二○一九年1月17日

物业费催缴方案

物业费催费方案一、目的规范小区物业费催缴工作，实行责任到人，确保物业费正常收取。二、职责 1、项目经理/客服主管负责监督员工的服务行为； 2、全体员工负责按照本规程开展催缴工作。三、催费工作流程 1、首先发放缴费通知予各单元门禁处（告知业主在年前交费有内衣礼品赠送）； 2、楼管根据对自负责区域进行首次电话催缴（一周内完成）； 3、首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成）； 4、前台用短信群发进行催缴，并制作《物业费催费记录表》； 5、对业主实际情况进行分类，根据欠费类别，针对性采取二次电话/上门催缴措施（每天进行）； A、近期交纳类：业主明确具体交费日期 B、暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等） C、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类：长期在异地出差，短时间内无法回来 E、特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒； B、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类； C、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式； D、异地居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用； E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施； 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处；

9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议，贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 五、催费流程具体操作说明 1、电话、短信联系业主确定交费时间； 2、在缴费的约定时间内未来交费的业主，客服部对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业费催缴记录表》；《物业费催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、联系电话、欠费金额； 3、客服主管根据欠费数量及欠费催缴疑难程度，平均分配给楼管、前台、秩序、工程，明确每位员工的催缴工作量； 4、催缴前，必须将分配到各自负责的《物业费催缴记录表》进行全面了解，核查其欠费户是否存有历史遗留问题。注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使楼管能及时应对，促进催缴工作有效，因此，楼管必须在催缴前先了解其是否存在历史遗留问题。 5、催缴前，必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在自己的《物业费催缴记录表》上作记号，表示已缴纳，防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感； 6、催缴中楼管进行首次电话催缴时应以提醒为主。规范用语：您好！我是橄榄城物业的楼管XXX，您是X栋X单元X的业主吗您2015年的物业费需要缴纳，在年前缴纳的，我们会有礼品赠送。您具体能在几月几日到管理处来楼管及时将通话情况详细记录在《物业费催缴记录表》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人； 7、楼管必须一周内完成第一次电话催缴工作后，将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下：（1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期（2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机）（3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机（4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来（5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费

物业费测算及收费标准两篇

物业费测算及收费标准两篇篇一：物业费收取标准一级收费标准1.00元/月.平方米(已包含税、费) 基础条件小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆

停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。 3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。 4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。 8、公共区域玻璃每周擦洗1次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。二级收费标准0.75元/月.平方米(已包含税、费) 基础条件

物业起诉业主不交物业费官司的超完美答辩状

答辩状答辩人：地址：呼和浩特新城区名都枫景小区电话：答辩人就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、《业主临时管理公约》内写明原告枫华物业公司为物业服务甲级标准，根据《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准(甲级)》所规定引述： 1、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户用有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。

2、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一一个老年活动室也是一位业主开设的老年活动室。第十三条建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。 3、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。每年停水电在七八次左右，但只有两次提前公告。 4、公共秩序维护小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库【证据照片】，只有距岗亭二十多米的停车场收费亭内有一名保安，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，此事还有呼市晨报的报道【证据照片】，其中一位业主一年中被盗三次。很多业主汽车被划被刮蹭.名都小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责【证据照片】。 4、保洁服务水池、沟、渠、沙井每天清理一次，及时清扫积水、积雪，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。原告对下雪后积雪的清理非常差，至今小区还到处是积雪和冰。【证据照片】，施工后的场地长时间没有清理【证据照片】二、根据业主临时公约第二章第六条业主依法享有一下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权：共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等，

秦皇岛市物业费收费标准

秦皇岛市物业费收费标准秦皇岛市物业费收费标准秦皇岛市物业费收费标准秦皇岛市物业费收费标准六等级六等级六等级六等级来源：焦点天津写字楼网作者：不详发布时间：2009-10-13 13:57:00 浏览次数：473次此信息由 ninaguo 志愿者发布 [提要] 秦市政府正式发布了由市物价局和房产局两部门联合制定的《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》，该办法依据“分等定价，按质论价”的原则，可以最大限度地避免物业企业和业主之间的纷争。物业费将分两类收取根… 秦市政府正式发布了由市物价局和房产局两部门联合制定的《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》，该办法依据“分等定价，按质论价”的原则，可以最大限度地避免物业企业和业主之间的纷争。物业费将分两类收取根据办法，秦市的物业服务收费将根据不同物业的性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价。其中，普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费和接受个别业主委托为其提供公共性物业服务合同以外的特约服务所收取的费用，实行市场调节价。同时办法中明确规定了物业服务费的构成因素，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工资总额内的福利费等相关费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行（不包含电梯和二次供水所发生的电费）、维护费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主大会同意的其他费用；合理利润普通住宅不超过10%）；法定税费。普通住宅分六个等级收费备受关注的普通住宅小区的物业费实行政府指导价，根据物业企业所服务的住宅小区的整体环境、公共服务设施的配备、绿化美化以及服务内容和服务质量等情况，实行星级管理制度，全部分为六个等级，即五星级、四星级、三星级、二星级、一星级、星外级。其中，五星级的等级指数最高，具体价位由业主与物业双方协商确定，星外级最低，收费标准为不超过0.3元/平方米.月（其中不含0.3元）。其他等级收费标准为四星级多层住宅不超过0.7元/平方米.月，高层住宅(七层以上含七层，下同)1.00元/平方米.月；三星级多层住宅不超过0.55元/平方米.月，高层住宅0.85元/平方米.月；二星级多层住宅不超过0.4元/平方米.月，高层住宅0.70元/平方米.月；一星级多层住宅不超过0.3元/平方米.月，高层住宅0.60元/平方米.月。其中高层住宅物业收费标准不含电梯和二次供水电费，高层住宅楼道照明与电梯共用一个电表的电费也不含在物业标准内。同时，按物业硬件设施增减、服务质量高低的实际变化情况，允许在各自等级定价的基准上作一定范围内的上下浮动，但幅度不得超过10％。空置物业交90%费用办法对今年以来物价投诉的热点———前期物业收费问题进行了详细规定，要求实行前期物业管理的住宅小区，具体收费标准由物业服务企业与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并报价格主管部门备案确认。双方约定不成的，由物业服务企业提出申请，报价格主管部门核定。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位负责全额交纳。业主在收到入住通知并自应办理入住手续后次月起,交纳物业服务费用。业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的90%交纳空置物业服务费。前期物业管理住宅小区因开发建设单位分期开发，分批交付原因，造成小区配套设施和绿化环境未到位的，业主交纳的物业服务费应低于规定（约定）收费标准的5-10%，减少部分由开发商承担，具体比例应在前期物业服务合同中约定。不达要求可被降收费标准办法为实现物业收费的公开透明基本要求、房屋管理、公用设施、设备保养、维护公共秩序、保洁、绿化养护方面按照不同等级物业服务企业应达标准都做了进一步明确和细化。并要业公司在收费前将物业服务等级、服准、收费项目、收费标准、“12358”价报电话、价格公示监制单位等在物业区域内的显著位置进行公示，同时每少公布一次物业服务费的收支情况，住宅小区业

2019物业费收费标准

2019物业费收费标准物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月.平方米、0.75元/月.平方米、0.35元/月.平方米、0.35元/月.平方米(已包含税、费)。一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。二、需要注意些什么在四级物业费收取标准中，除基础设施、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业公司必须符合所有的条件，才能向业主收取相应的费用。其实不管是物业公司还是业主，都应该多站在对方的立场上多考虑问题，这样就会减少很多矛盾的产生，共同营造一个和谐温馨的大家庭。

北京市小区物业费收取标准

北京市小区物业费收取标准时间:2012-02-01 01:19来源:车俊作者:七卅之夕郑州律师点击:11 281次字体大小:tT 序号项目收费标准收费依据备注 1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号 2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号 3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年 4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号 5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号 6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号 7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分 8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号 9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号 10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号 11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月 12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5% 13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%) 14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%) 合计2.157元/平米.月一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的