年均成本法

平均年成本法的基本原理，这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而

不能计算净现值或其他指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产

更新决策。

【知识点】更新项目现金流量估计及其决策方法

――平均年成本法的应用

一、平均年成本法的基本原理

这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而不能计算净现值或其他

指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产更新决策。

下面以固定资产更新决策为例介绍其基本原理（为了与教材内容一致，暂不考虑所

得税问题）。

所谓更新决策是继续使用旧设备还是购置新设备的选择。

平均年成本法把继续使用旧设备和购置新设备看成是两个互斥方案，并且假定将

来设备再更换时可以按原来的平均年成本找到可代替的设备。

平均年成本=未来使用年限内的现金流出总现值/年金现值系数

1. 教材中介绍了三种具体的方法，只需要掌握第一种方法即可。另外，教材例题

中没有考虑所得税，如果存在所得税，还应该考虑所得税对现金流量的影响。

2. 如果新旧设备使用年限相同，则不必计算平均年成本，只需计算总成本即可。

这种方法也可称为“总成本法”。

二、平均年成本法的应用（考虑所得税影响）

「【例9-3】某公司有一台设备，购于3年前，现在考虑是否需要更新。该公司所得税率为40%其他有关资料见表5-11。假设两台设备的生产能力相同，并且未来可使用年限相同。

表9-3 单位元

表9-4 单位：元

更新设备的现金流出总现值比继续使用旧设备的现金流出总现值多3134.80元，因

此，继续使用旧设备较好。

【提示】本题中，新旧设备尚可使用年限相同，因此，比较现金流出总现值，如果尚可使用年限不同，则需要计算年均总成本，然后进行比较。

【总结】考虑所得税的固定资产更改决策现金流量确定要点

1.折旧与折旧抵税的计算

按照税法规定计提折旧。即按照税法规定的折旧年限、折旧方法、净残值等数据计算各年的折旧额。折旧抵税的计算也按照税法折旧计算。

【双倍余额递减法】双倍余额递减法，是指在不考虑固定资产预计净残值的情况下，根

据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的金额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。

应用这种方法计算折旧额时，由于每年年初固定资产净值没有扣除预计净残值，所以在

计算固定资产折旧额时，应在其折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的余额平均摊销。计算公式如下：

年折旧率=2/预计使用年限X 100%

年折旧额=固定资产账面净值X年折旧率

最后两年，将固定资产账面净值扣除预计净残值后的余额平均摊销

【例?计算题】某企业某项固定资产原值为60000元，预计残值为2000元，预计使用

年限为5年，该项固定资产采用双倍余额递减法计提折旧。年折旧率及各年折旧额计算详见

下表。

『正确答案』折旧计算表（双倍余额递减法）

r#斫期初浄值-年折旧率，年析旧额P累计折旧屛期末淨値?

60000-2/5<24000"24002 f36000^ 2P30000』2/5^14400^33400-21600」+

缶21600.2/5*864247040-12960-

4”，12360-5480」52530*J7480* *

T480^一应5480门eaoocp2WQQ *（12960-2000） /2=S

【年数息和法】丄

年数总和法,又殊年限&计法，是瘤备固定耀产的原价减去10计净残值后的余亂乘以一个以固定资产間可演用券命詢卄子、以喷计艇用寿命逐年数宇之和为分母的逐年谨减K）分数计算垣年的折旧颔.计算公式如下沢年折旧率二尚可使用年猱士前计便用寿命的年数总和Xiw%x

年折IBS- I園定浇产膜价一顼计净残低）X年折旧率丄

【例?计算題】某企业某项固傘产原值为60000元’顼计净殁值湖3000元预计便用年陳为5年.该项固定谨产按年数总和法计提折侶.该项固烹资产的年数总刑为*心

* . 「J

证贻剽年数总和=叶卄0+汁尸⑸

各年折阳率和折旧颔计算洋见下蔻?4

2.初始现金流量确定

对于继续使用旧设备方案来说，其初始现金流量的金额，其实就是出售旧设备所获得

的现金净流入。一般包括两部分：

(1) 旧设备变现价值

(2) 旧设备变现对所得税的影响。即变现损失减税或变现收益纳税。

3. 残值相关现金流量的确定

包括两部分：

(1) 实际残值收入

(2) 实际残值收入与税法残值不一致对所得税的影响

4. 设备使用过程中大额支出(如大修支出)的处理

(1) 费用化支出。按照税后付现成本处理，将税后支出的金额列作现金流出。

(2) 资本化支出。

发生时点：全额列作现金流出。

各年摊销或计提折旧时：将折旧摊销抵税(即折旧摊销额乘以税率)列作现金流入。

【例?单选题】在计算投资项目的未来现金流量时，报废设备的预计净残值为12000元,

按税法规定计算的净残值为14000元，所得税率为25%则设备报废引起的预计现金流入量

为()元。

A.7380

B.8040

C.12500

D.16620

『正确答案』C

『答案解析』设备报废引起的现金流入量=12000+2000 X 25%=12500(元)

【例?单选题】年末ABC公司正在考虑卖掉现有的一台闲置设备。该设备于8年前以

40000元购入，税法规定的折旧年限为10年，按直线法计提折旧，预计残值率为10%目前

可以按10000元价格卖出，假设所得税率25%出售该设备对本期现金流量的影响是()。

A.减少360元

B. 减少1200元

C. 增加9640元

D. 增加10300元

『正确答案』D

『答案解析』税法年折旧=40000 X (1-10%)/10=3600元

变现时的账面价值=40000-3600 X 8=11200元

变现损失=11200-10000=1200 元

变现损失减税=1200X 25%=300(元)

对本期现金流量的影响=10000+300=10300元

【例？计算题】D公司正面临印刷设备的选择决策。它可以购买10台甲型印刷机，每台价格8000元，且预计每台设备每年末支付的修理费为2000元。甲型设备将于第4年末更换，预计无残值收入。另一个选择是购买11台乙型设备来完成同样的工作，每台价格5000元,

每台每年末支付的修理费用分别为2000元、2500元、3000元。乙型设备需于3年后更换，在第3年末预计有500元/台的残值变现收入。

该公司此项投资的机会成本为10%;所得税率为30%(假设该公司将一直盈利)，税法规

定的该类设备折旧年限为3年，残值率为10% ；预计选定设备型号后，公司将长期使用该种

设备，更新时不会随意改变设备型号，以便与其他作业环节协调。

要求：分别计算采用甲、乙设备的平均年成本，并据此判断应购买哪一种设备。（2002年考

题）

『正确答案』

甲设备：

设备投资（第0年）=8000（元）

每年税后修理费（第1-4年）=2000 X （1-30%）=1400（元）

每年折旧抵税（第1-3 年）=[8000 X （1-0.1）/3] X 30%=720（元）

残值损失减税（第4年）=800 X 30%=240（元）

现金流出的总现值=8000+1400X （P/A , 10% 4）-720 X （P/A , 10% 3）-240 X （P/S , 10% 4）=8000+1400 X 3.1699-720 X 2.4869-240 X 0.6830=10483.37

平均年成本=10483.37/（P/A , 10% 4）=3307.16

10台设备的平均年成本=3307.16 X 10=33071.6（元）

乙设备：

设备投资（第0年）=5000（元）

每年修理费：第1-3年分别为2000元、2500元、3000元

每年折旧抵税（第1-3 年）=[5000 X （1-0.1）/3] X 30%=450（元）

残值流入=500（元）（实际残值与税法残值一致，对所得税无影响）

现金流出总现值=5000+2000 X （1-30%）X （P/S , 10% 1）+2500 X （1-30%）X （P/S , 10% 2）+3000 X （1-30%）X （P/S , 10% 3）-450 X （P/A , 10% 3）-500 X （P/S , 10% 3） =7801.93 平均年成本=7801.93/（P/A , 10% 3）=3137.21

11台设备的平均年成本=3137.21 X 11=34509.31（元）

甲设备的平均年成本较低，应当购置甲设备。

案例：假设某公司为降低每年的生产成本，准备用一台新设备代

替旧设备。旧设备原值100000元，已提折旧50000元，估计还可使用5 年, 5年后的残值为零。如果现在出售，可得价款40000 元。新设备的买价、运费和安装费共需110000元，可用5年，

年折旧额20000元，第5年末税法规定残值与预计残值出售价均为10000元。用新设备时每年付现成本可节约30000元（新设备

年付现成本为50000元，旧设备年付现成本为80000元）。假设销售收入不变，所得税税率为50%，新旧设备均按直线法计提折旧，资本成本为15%。

1.排列顺序法

2.增量收益分析法

3.总费用现值法：适用于收入相同、计算期相同的项目之间的比选。

新设备费用现值=65000+15000*PVIFA15% ，5-10000* PVIF15% ，5=110311 （元）

4.年均费用法

例题：某公司目前使用的P型设备是4年前购置的，原始购价20000 元，使

(完整版)成本法的理论依据是什么

第五章成本法 1、成本法的理论依据是什么？ 2、试列出成本法估价的基本步骤？ 3、新开发土地价格构成的项目有哪些？ 4、何谓房地产重新购建价格？ 5、何谓建筑物的重置成本与重建成本？ 6、土地的重新购建价格如何求取？ 7、建筑物的重新购建价格如何求取？ 8、何谓建筑物折旧？其造成的原因有哪些？ 9、求取建筑物折旧的方法有哪些？ 10、求取建筑物折旧时，需注意哪些问题？ 11、取得某3平方公里成片荒地的价格为600元/平方米，将其开发成熟地的费用为550元/平方米，税收和利润为可转让熟地价格的14%，其可转让土地面积为3平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？ 12、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/平方米，现值为284 800元。该建筑物已使用15年，经济寿命为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用价值总额和残值率。 13、某建筑物于8年前建成，重置价格为1000元/平方米，耐用年限50年，土地总面积2500平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时建筑造价800元/平方米，现时建造同类建筑物每平方米为1100

元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 14、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的土地，使用年限为40年，于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/平方米，重新建造建筑物的建筑造价为1000元/平方米。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年，假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）

完全成本法

高低点法:Y=a+bx b=(最高点成本-最低点成本)/(最高点业务量-最低点业务量) a=最高(低)点成本-b*最高(低)点业务量 变动成本法本期产品成本=直接材料+直接人工+变动性制造费用 期间成本=固定性制造费用+销售费用+管理费用+财务费用 完全成本法:本期产品成本=直接材料+直接人工+制造费用期间成本=销售费用+管理费用+财务费用 变动成本法利润计算: 营业收入-变动成本=贡献边际 贡献边际-固定成本=营业利润 变动成本=本期销货成本+变动非生产成本=单位变动生产成本*本期销货量+单位非变动成本*本期销货量 固定成本=固定生产成本+固定非生产成本=固定性(财务,管理,销售,制造)费用之和 传统式计算方法: 营业收入-营业成本=营业毛利营业毛利-营业费用=营业利润营业成本=期初存货成本+本期发生的生产成本-期末存货成本 本量利的基本关系式: 营业利润=销售收入-销售成本=销售收入-(固定成本-变动成本)=单价*销售量-单位变动成本*销售量-固定成本=(单价-单位变动成本)*销售量-固定成本 贡献边际指标的计算公式: 贡献边际(Tcm)=销售收入-变动成本=px-bx=单位贡献边际*销售量=cm*x=销售收入*贡献边际率=px*cmR 单位贡献边际(cm)=单价-单位变动成本=p-b=贡献边际/销售量=Tcm/x=销售单价*贡献边际率=p*cmR 贡献边际率(cmR)=贡献边际/销售收入*100%=Tcm/px=单位贡献边际/单价*100%=cm/p*100% 本量利基本关系式 营业利润(P)=贡献边际-固定成本=Tcm-a=单位贡献边际*销售量-固定成本=cm*x-a 变动成本率公式=变动成本/销售收入*100%=bx/px=单位变动成本/单价*100%=b/p 贡献边际率与变动成本率的关系 贡献边际率(cmR)+变动成本率(bR)=1 cmR=1-bR 或bR=1-cmR 保本点基本公式

标准成本法

幻灯片1 成本管理学课程快速导读图 1. 导论 2. 成本会计的发展和环境 第一篇总论 3. 生产成本核算原理 4. 生产费用汇集与分配的程序和方法 5. 成本计算基本方法 6. 各种成本计算方法的结合应用 第二篇 成本核算 第三篇 成本计划与控制 7. 成本计划和控制原理 8. 标准成本法 9. 责任成本制度 第四篇 成本报表与分析 10. 成本报表 11.成本分析

12. 其他行业成本计算 13. 作业成本法 14. 物流成本15. 质量成本会计 16. 计算机在成本会计中的应用 第五篇 成本会计专题 幻灯片2 第三篇成本计划与控制 第七章成本计划和控制原理 第八章标准成本法 第九章责任成本制度 幻灯片3 第八章标准成本法 ■学习的目的与要求: 通过本章学习，了解标准成本法的概念、标准成本的种类和制定，掌握成本差异的计算与分析、标准成本法的核算程序及账务处理方法。 幻灯片4 第一节标准成本的种类与制定 第二节成本差异的计算与分析 第三节标准成本法的核算程序及账务处理 本章小结 思考与练习 幻灯片5 第一节标准成本的种类与制定 一、标准成本和标准成本法的概念 （一）标准成本的概念 标准成本——是在特定的生产技术水平和有效的经营管理条件下应当发生的成本。 它是成本控制的依据、评价成本升降的尺度和衡量工作绩效的标准。 幻灯片6 （二）标准成本法的概念 标准成本法，亦称为标准成本制度、标准成本系统和标准成本会计。 标准成本法——是以预先确定的标准成本为依据，把实际发生成本与标准成本进行对比，通过成本差异的计算与分析，揭示成本差异产生的原因，对成本差异进行账务处理，并通过成本差异的报告，促使有关部门采取控制措施，将成本核算与成本控制结合起来的一种方法。 幻灯片7 标准成本法产生于20世纪20年代的美国，是配合泰罗制的实施而引入成本管理中，形成成本管理的一个组成部分。

年均成本法

平均年成本法的基本原理，这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而 不能计算净现值或其他指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产 更新决策。 【知识点】更新项目现金流量估计及其决策方法 ――平均年成本法的应用 一、平均年成本法的基本原理 这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而不能计算净现值或其他 指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产更新决策。 下面以固定资产更新决策为例介绍其基本原理（为了与教材内容一致，暂不考虑所 得税问题）。 所谓更新决策是继续使用旧设备还是购置新设备的选择。 平均年成本法把继续使用旧设备和购置新设备看成是两个互斥方案，并且假定将 来设备再更换时可以按原来的平均年成本找到可代替的设备。 平均年成本=未来使用年限内的现金流出总现值/年金现值系数 1. 教材中介绍了三种具体的方法，只需要掌握第一种方法即可。另外，教材例题 中没有考虑所得税，如果存在所得税，还应该考虑所得税对现金流量的影响。 2. 如果新旧设备使用年限相同，则不必计算平均年成本，只需计算总成本即可。 这种方法也可称为“总成本法”。 二、平均年成本法的应用（考虑所得税影响） 「【例9-3】某公司有一台设备，购于3年前，现在考虑是否需要更新。该公司所得税率为40%其他有关资料见表5-11。假设两台设备的生产能力相同，并且未来可使用年限相同。 表9-3 单位元

表9-4 单位：元 更新设备的现金流出总现值比继续使用旧设备的现金流出总现值多3134.80元，因 此，继续使用旧设备较好。 【提示】本题中，新旧设备尚可使用年限相同，因此，比较现金流出总现值，如果尚可使用年限不同，则需要计算年均总成本，然后进行比较。 【总结】考虑所得税的固定资产更改决策现金流量确定要点 1.折旧与折旧抵税的计算

成本法练习题

实际成本法例题 【例题1】甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。原材料采用实际成本核算，原材料发出采用月末一次加权平均法计价。运输费不考虑增值税。 2015年4月，与A材料相关的资料如下： （1）1日，“原材料—A材料”科目余额20 000元（共2 000公斤，其中含3月末验收入库但因发票账单未到而以2 000元暂估入账的A材料200公斤）。 4/1 借：应付账款 2000 贷：原材料 2000 （2）5日，收到3月末以暂估价入库A材料的发票账单，货款1 800元，增值税额306元，对方代垫运输费400元，全部款项已用转账支票付讫。 4/5借：原材料 1800+400=2200 应缴税费——应交增值税（进）306 贷：银行存款 2506 （3）8日，以汇兑结算方式购入A材料3 000公斤，发票账单已收到，货款36 000元，增值税额6 120元，运杂费用1 000元。材料尚未到达，款项已由银行存款支付。 借：在途物资——A材料 36000 应交税费——应交增值税 6120 销售费用 1000 贷：银行存款 42220 （4）11日，收到8日采购的A材料，验收时发现只有2 950公斤。经检查，短缺的50公斤确定为运输途中的合理损耗，A材料验收入库。 借：原材料37 000 贷：在途物资37 000 （5）18日，持银行汇票80 000元购入A材料5 000公斤，增值税专用发票上注明的货款为49 500元，增值税额为8 415元，另支付运输费用2 000元，材料已验收入库，剩余票款退回并存入银行。 借：原材料 49 500+2 000=51 500 应交税费——应交增值税（进项税额） 8 415

第36讲_更新决策现金流量确定及平均年成本法应用(1)

（四）固定资产更新决策 1.更新决策现金流量的特点 更新决策的现金流量主要是现金流出。即使有少量的残值变现收入，也属于支出抵减，而非实质上的流入增加。 2.固定资产的平均年成本 （1）含义：固定资产的平均年成本是指该资产引起的现金流出的年平均值。 （2）计算公式：固定资产的平均年成本=现金流出总现值/（P/A，i，n） 3.确定相关现金流量应注意的问题 （1）旧设备的初始投资额应按其变现价值考虑。 （2）设备的使用年限应按尚可使用年限考虑。 【教材例5-4】某企业有一旧设备，工程技术人员提出更新要求，有关数据如表5-11所示： 表5-11 单位：万元 旧设备新设备 原值22002400 预计使用年限1010 已经使用年限40 最终残值200300 变现价值6002400 年运行成本700400 图5-1 继续使用与更新设备的现金流量 【教材例5-4答案】旧设备的平均年成本=[600+700×（P/A，15%，6）-200×（P/F，15%，6）]/（P/A，15%，6）=836（元） 新设备的平均年成本=[2400+400×（P/A，15%，10）-300×（P/F，15%，10）]/（P/A，15%，10）=863（元）使用旧设备的平均年成本较低，不宜进行设备更新。 （3）使用平均年成本法需要注意的问题： ①平均年成本法的假设前提是将来设备再更换时，可以按原来的平均年成本找到可代替的设备。 ②平均年成本法是把继续使用旧设备和购置新设备看成是两个互斥的方案，而不是一个更换设备的特定方案。因此，不能将旧设备的变现价值作为购置新设备的一项现金流入。对于更新决策来说，除非未来使用年限相同，否则，不能根据实际现金流动分析的净现值或内含报酬率法解决问题。 【提示】更新决策的两种处理方法： 方法一：互斥方案选择 方法二：差量分析法（售旧购新） 前提：新旧设备尚可使用年限一致。 【例题?单选题】在设备更换不改变生产能力且新旧设备未来使用年限不同的情况下，固定资产更新决策应选择的方法是（）。（2015年）

标准成本法和实际成本法

标准成本法和实际成本法 许多人都认为成本核算是ERP中十分重要的部分，正在选型的公司也往往对成本功能非常关注。我也认为其十分重要，甚至认为应该把成本核算能否自动完成作为ERP实施是否成功的标志之一。 ERP软件中一般都有多种成本核算方法可供选择，通常分为两大类：标准成本法和实际成本法。实际成本法中一般再分为移动加权平均法、先进先出法、后进先出法等等。说起来各种方法并无优劣之分，然而为什么顾问常常推荐采用标准成本法？为什么企业中（尤其是国有企业）却总有人不喜欢标准成本法？这就成了不得不解释清楚的问题了。 先说说为什么顾问常常推荐采用标准成本法，原因是外资企业多采用标准成本法，或者说在西方国家多数企业采用标准成本法。我常常听到看到有人这样解释，有时还会加上一句“这是先进管理思想的体现”。更多的人可能是更糊涂了，因为他们不明白标准成本法何处体现“先进”二字。我不认为标准成本先进，实际成本落后，前面说过各种方法无优劣之分。我认为西方多数企业采用标准成本的原因是： o§标准成本简单 o§标准成本有效 说标准成本简单，对应的就是说实际成本复杂。事实确实如此，假定遇到以下业务：物料A库存数量为0，有两个采购订单，价格分别是1元和1.1元，数量都是100个。两个订单到货后，物料A被生产消耗160个，库存剩余40个。发票收到后，价格略有不同，分别是1元和1.05元。这样的情景是经常遇到的，来看看标准成本和实际成本是如何进行帐务处理的，假定相关科目的初始余额都为0。 先看标准成本，首先假定物料A标准成本是1元。那么在入库时，分录如下： 领用时，分录如下： 收到发票后，分录如下： 这时相关科目的余额分别为存货40，在制品160，应付款－205，采购价格差异5，材料采购0。 再看一下实际成本，以移动加权平均法为例。入库时分录如下：

11i期间平均成本法简明手册

Periodic Average Costing ORACLE EBS 应用系统 -----期间平均成本法 (Periodic Average Costing) 文档作者: 郭甲烯 文档校对： 需校对，请指正 创建日期: 2007-12-01 确认日期: 控制编码: 当前版本: 1.2

Periodic Average Costing 目录 目录 (2) 概述 (3) 文档控制 (3) 内容简介 (3) 系统环境 (3) 基础介绍 (4) 会计原理 (4) 成本计算步骤图示 (5) 系统相关术语 (6) 系统设置 (7) 启用要求 (7) 相关模块设置 (7) 成本模块设置 (8) PAC逻辑 (13) 计算逻辑简介 (13) 成本更新 (14) 差异处理 (14) 计算逻辑实例（源自：Oracle白皮书） (15) 操作流程 (33) 成本调整 (33) 成本获取 (34) 计算PAC成本 (34) 产生会计分录 (35) 成本更新调整 (35) 应计冲销 (36) 关闭PAC会计期间 (36) 传送总账 (36) 附注：关闭期间相关说明 (37) 其他操作 (40) 物料成本查询 (40) 物料事务处理查询 (40) 查询WIP事务处理 (41) 复制成本 (42) 系统报表 (43) 会计分录 (44) 采购分录 (44) 在制品分录 (45) 库存事务分录 (46) 成本更新 (47) 成本调整 (47) PAC存在问题 (49) 问题 (49) Patch list (50) 未解决问题 (51) 参考文档 (51)

Periodic Average Costing 概述 文档控制 内容简介 本文主要对ORACLE 11i 期间平均成本法的运算逻辑、系统设置、日常操作、月末主 要工作及产生的会计科目进行了详细的介绍，并附有实例。同时也对相关会计原理、 关闭会计期间的通用步骤、问题产生原因和注意事项进行了详细的说明。对于平时测 试过程中发现的问题、Metalink上列出的BUG也有介绍； 文档主要来源公司培训文档、日常测试和ORACLE白皮书，所有操作均在ORACLE EBS 中测试通过。具有很高的参考价值，^_^ 。 系统环境 RDBMS : 9.2.0.6.0 Oracle 应用产品 : 11.5.10.2

成本会计第七章 分步成本法

《成本会计》第七章分步成本法 一、分步成本法的含义 分步成本法是按照产品的生产步骤归集生产费用，计算各步骤半成品和最后完工产品成本的一种方法，简称分步法。它主要适用于大量大批的多步骤生产的企业或车间。如纺织、冶金、化工制品、肉类加工、造纸等制造企业。 二、分步法的特点 分步法是按照产品的生产步骤归集生产费用，计算产品成本的一种方法。分步法的特点主要表现在以下几个方面： 1.成本计算对象 在分步法下，成本计算对象是各个生产步骤的各种产品，因此，在进行成本计算时，需为每个生产步骤的每种产品设置产品成本计算单，用来归集生产费用，计算产品成本。对于生产过程中发生的费用，凡是直接计入费用，应直接记入各成本计算单中；间接计入费用则应先按生产步骤归集，然后按一定标准在该步骤的各种产品之间进行分配。必须注意，产品成本计算的分步与实际的生产步骤不一定完全一致，也就是分步法的步骤与产品的生产车间有时相同，有时并不完全相同。产品成本计算的分步是根据简化成本计算工作和管理上的要求来确定的，一般来说，分步计算成本也就是分车间计算成本，但根据成本管理的需要，有时可将几个车间合并为一个步骤，有时一个车间又分为几个步骤。因此，分步计算成本不一定就是分车间计算成本。 2.成本计算期 在采用分步法计算产品成本的企业里，成本计算期是定期的，即成本计算工作在每月末定期进行，因此，成本计算期与产品生产周期不一致，而与会计核算期一致。 3.生产费用在完工产品与在产品之间的分配 在大量大批多步骤生产的企业里，其产品往往跨月陆续完工，月末经常有一定数量的在产品，因此，归集在各生产步骤产品成本计算单中的生产费用，大多要采用适当的分配方法，在完工产品与月末在产品之间进行分配，计算出完工产品成本和月末在产品成本。如采用约当产量比例法，在产品又按先进先出法计价，在这种方法下，是假设生产的产品按投入生产的时间先后顺序完工，那么月初在产品应先于本月投产产品完工，在产品生产周期小于一个月的情况下，月初在产品将在本月全部完工，这样，月初在产品成本应全部计入本月完工产品成本，而本月发生的生产费用只需在本月完工产品与月末在产品之间进行分配。

成本核算的8种方法

成本核算的8种方法 成本核算的意义：正确计算产品成本，及时提供成本信息；优化成本决策，确立目标成本；加强成本控制，促进成本责任制的巩固和发展，增强企业活力。 01移动加权平均法 货的计价方法之一，是平均法下的另一种存货计价方法。即企业存货入库每次均要根据库存存货数量和总成本计算新的平均单位成本, 并以新的平均单位成本确定领用或者发出存货的计价方法。移动加权平均法是永续制下加权平均法的称法。 移动加权平均法：移动加权平均法下库存商品的成本价格根据每次收入类单据自动加权平均；其计算方法是以各次收入数量和金额与各次收入前的数量和金额为基础，计算出移动加权平均单价。 其计算公式如下：移动加权平均单价= (本次收入前结存商品金额+本次收入商品金额)/(本次收入前结存商品数量+本次收入商品数量 ) 举例：在第一次发出时，期初是300，2万。8日风入200，2.2万，到10日发出时，共计500，4.2万。则加权平均单价为4.2万除以500件等于 84元。 所以10日发出的成本为400*84=33600元。 10日余额为100件，8400元。从10日到28日第二次发出做为一个“月”来计算。期初就是10日的余额100件，8400元，入库为20日购入300件，2.3万，合计为400件，3.14万。则加权平均单价为3.14/400=78.5元。 所以，28日发出成本为200*78.5=15700元。 28日余额为200件，15700元，28日到31日为一个“月”计算，没有发出。所以，31日余额为400件，金额为15700+25000=40700元 总计，全月采用移动加权平均法计算的发出存货成本为：33600+15700=49300元 移动加权平均法计算出来的商品成本比较均衡和准确，但计算起来的工作量大，一般适用于经营品种不多、或者前后购进商品的单价相差幅度较大的商品流通类企业。 02全月平均法 全月平均法（Weighted-average System）是以本月的期初数量和本月全部进货数量作为权数，取出本月全部进货成本加上期初的进货成本，计算出本月存货平均单位成本，以此作为基础算出本月的发出存货的成本以及月末的库存实际成本。主要适用于生产企业的产成品、半成品的成本核算；原材料的成本核算。 加权单价＝（月初结存货成本＋本月购入存货成本）/（月初结存存货数量＋本月购入存货数量） 举例：如果原有材料单价5元，数量5个，一次购入原材料实际单价6元，数量6元，那么当发出原材料时，我们算发出成本的单价则为：(5*6+5*6)/(5+6)=5.45元/个 在全月平均法下，采用全月平均法使得本期销货成本介于早期购货成本与当期购货成本之间。这种方法计算得到的销售成本不易被操纵，因而被广泛采用。

SAP中的存货移动平均法与标准成本法

SAP中的存货移动平均法与标准成本法 本文主要以SAP为例，论述在ERP系统的物料移动过程中，移动平均法和标准价格法这两种存货计价方法的应用。 企业的各种存货，由于是分散购入或分批生产形成，同一次领用或发出的存货，其单位成本可能有所不同。为了合理的核算低值易耗品和包装物以外的存货发出和领用的价值，就需要选择一定的计价方法，对企业发出或领用的存货进行计价，使企业的生产成本和产品销售成本有统一的计价标准。我国企业所得税法和会计制度提供了几种可供选择的会计制度，如先进先出法、后进先出法、移动平均法、计划成本法、个别计价法等计价方法。本文主要以SAP为例，论述在ERP系统的物料移动过程中，移动平均法和标准价格法这两种存货计价方法的应用。 移动平均法能够使管理当局及时了解存货的结存情况，而且计算出的平均单位成本以及发出和结存的存货成本比较客观；标准成本法的按标准价格计价存货，可以简化会计处理工作，有利于考核部门业绩。但二者在收发货比较频繁的企业，都需要进行大量的计算工作。ERP系统强大的数据处理功能使这方面已经不成问题，在ERP系统运做中，许多模块的多数功能都涉及到物料的移动及计价，系统将他们有机的整合在一起，并生成物料凭证和会计凭证。物料凭证反映每种物料的移动数量、方向时间及操作员；而财务凭证反映的是每种物料数量和价格的变化。根据这些凭证可以跟踪和分析每一笔物料的移动变化记录。 ERP系统中，存货的计价方法主要控制在物料主数据内。物料主数据（Material Master Data)包括基本数据部分(Basic Data)、采购部分（Purchasing)、MRP部分、会计部分(Accounting)及成本部分(Costing)。在建立每一种物料时，会计部分可设定选用移动平均价格(Moving Average Price)还是用计划/标准价格（Standard Price)计价。选择相应的方法后，如果该物料已经有历史记录，在会计部分还可以显示该物料的单价和库存。 移动平均法在系统收货及收发票中的计价过程： 1.当采购主管在SAP中建立采购订单时，首先要估计（Accrual）每一种物料的价格、运费及杂费。系统根据采购数量计算出总价值。 2.收货时，根据实际收货数量录入系统，系统依据采购订单价格计算出采购物料的总价值。下面举例说明这一过程。 收货过程 ● 在物料凭证中反映为原料库物料增加。 ● 在会计凭证中一方面反映存货中该种物料的数量及金额增加，另一方面反映暂估应付账款的增加。暂估应付款（GR/IR）是资产负债表中的可抵消科目。 ● 移动平均价格被重新计算。 计算过程为： New M.A.P=(100x2.00+100x2.40)/(100+100)=2.20 3.当收到供应商提供的发票后，首先检查发票中的物料数量与系统中收货的数量是否一致。确认无误后录入系统。 收发票过程 ●系统会重新计算存货总价值。如果估计的价格大于发票价格，其差额系统会依据订单冲减库存中物料的价值；反之，该差异会被分配到库存中的物料价值中。

年均成本法

阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根平均年成本法的基本原理，这种方法 解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而但不限于固定资产不能计算净现值或其他指标的 方法。主要适用于固定资产更新改造决策，更新决策。【知识点】更新项目现金流量估计及 其决策方法——平均年成本法的应用一、平均年成本法的基本原理这种方法解决的问题 主要是不能计算完整现金流量，从而不能计算净现值或其他 指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产更新决策。暂不考虑所(为 了与教材内容一致，下面以固定资产更新决策为例介绍其基本原理得税问题)。所谓更新 决策是继续使用旧设备还是购置新设备的选择。平均年成本法把继续使用旧设备和购置新设备看 成是两个互斥方案，并且假定将 来设备再更换时可以按原来的平均年成本找到可代替的设备。 /年金现值系数未来使用年限内 的现金流出总现值平均年成本=教材中介绍了三种具体的方法，只需要掌握第一种方法即可。另外，教材例题 1. 中没有考虑所得税，如果存在所得税，还应该考虑所得税对现金流量的影响。如果新旧设备使 用年限相同，则不必计算平均年成本，只需计算总成本即可。 2. 这种方法也可称为“总成本法”。考虑所得税影响) 二、平均年成本法的应用(现在考虑是否需要更新。年前，购于9-3】某公司有一台设备，3【例假设两台设备的生。40%。其他有关资料见表5-11该公司所得税率为产能力相同，并且未来可使用年限相同。元单位: 9-3 表 旧设备新设备项目 50 000 60 原价 5000 000 税法规定残值（10%）4 6000 税法规定使用年限（年）0 6 已用年限4 3 尚可使用年限5000 4 每年操作成本 8600 两年末大修支出 10000 28000 最终报废残值 目前变现价值7000 : 10000 （年数总和法）每年折旧额 4/10）（直线18000（45000×第一年 ×3/10）45000法）第二年 13500（ 2/10（45000×）9000 第三 年9000

什么是加权平均资本成本

什么是加权平均资本成本 加权平均资本成本(Weighted Average Cost of Capital，WACC) ，是指企业以各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。加权平均资本成本可用来确定具有平均风险投资项目所要求收益率。 计算个别资金占全部资金的比重时，可分别选用账面价值、市场价值、目标价值权数来计算。 市场价值权数指债券、股票以市场价格确定权数。这样计算的加权平均资本成本能反映企业目前的实际情况。同时，为弥补证券市场价格变动频繁的不便，也可以用平均价格。 目标价值权数是指债券、股票以未来预计的目标市场价值确定权数。这种能体现期望的资本结构，而不是像账面价值权数和市场价值权数那样只反映过去和现在的资本成本结构，所以按目标价值权数计算的加权平均资本成本更适用于企业筹措新资金。然而，企业很难客观合理地确定证券的目标价值，又使这种计算方法不易推广。 [编辑] 加权平均资本成本的计算 加权平均资本成本的计算公式为： 举例说明： 某企业共有资金100万元，其中债券(W b)30万元，优先股(W p)10万元，普通股(W s)40万元， 留存收益(W e)20万元，各种资金的成本分别为：6％、12％、15.5％和15％。试计算该企业加权平均资金成本。 1、计算各种资金所占的比重 2、计算加权平均资本成本

[编辑] 加权平均资本成本的假设条件[1] ?企业的经营风险可以用息税前收益X的标准差来表示，并 据此将企业分成不同的组。若不同企业的经营风险程度相 同，则它们的风险等级也相同，因而应属于同一组。 ?资本市场是完全的。其表现主要方第一，不存在交易费用; 第二，对于任何投资者，无论是个人投资者还是机构投资 者，其借款利率与贷款利率完全相同。 ?企业的负债属于无风险型，且永久不变，其利率等于无风险 的市场基准利率。 ?企业所承担的财务风险不随筹资数量与结构的变动而变动， 且不存在破产的可能性。 ?企业新的投资项目的风险与企业原有水平一致。即新项目的 投入不会改变企业整体的经营风险水平。 ?企业的息税前收益X是个恒定的常量。 [编辑] 加权平均资本成本的应用 随着收益法的应用在我国评估实践中的逐步增多，新的问题也在逐步增多。因为收益法不像以前大部分评估师所能轻车熟路的资产加和法那样有历史成本作为依据，而是需要更多的分析与判断，有着更多的变化和不确定性。这也正是要求我们的评估师提高业务素质，力争尽快与国际接轨的一个动力。收益法中最常用的就是折现现金流量法，也叫DCF法。 [编辑] 加权平均资本成本的评估方法

成本法经典案例

成本法 例1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。 可转让熟地的总价＝取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润 ＝取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的总价×（销售费用、销售税费和开发利润的比率） 例2：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/m2，则该建筑物的重新购建价格为多少？ 例3：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%，试计算该房屋的重新购建价格。 例5：某旧住宅测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元；因户型设计不好没有独立卫生间等导致的功能折旧为6万元；位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。 例6：某建筑物的建筑面积100平方米，使用10年后，单位建筑物的重置价格为500元/m2，该建筑物的经济寿命为30年，残值率为5％，试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

【常用的几种成本核算方法】成本核算的方法有些

【常用的几种成本核算方法】成本核算的方法有些 存货的计价方法之一。是平均法下的另一种存货计价方法。即企业存货入库每次均要根据库存存货数量和总成本计算新的平均单位成本,并以新的平均单位成本确定领用或者发出存货的计价方法。单位成本=存货成本/存货数量移动加权平均法,是指以每次进货的成本加上原有库存存货的成本,除以每次进货数量与原有库存存货的数量之和,据以计算加权平均单位成本,以此为基础计算当月发出存货的成本和期末存货的成本的一种方法.移动加权平均法是永续制下加权平均法的称法。移动加权平均法：移动加权平均法下库存商品的成本价格根据每次收入类单据自动加权平均；其计算方法是以各次收入数量和金额与各次收入前的数量和金额为基础，计算出移动加权平均单价。其计算公式如下：移动加权平均单价= (本次收入前结存商品金额本次收入商品金额)/(本次收入前结存商品数量本次收入商品数量 )移动加权平均法计算出来的商品成本比较均衡和准确，但计算起来的工作量大，一般适用于经营品种不多、或者前后购进商品的单价相差幅度较大的商品流通类企业。 加权平均法,亦称全月一次加权平均法,是指以当月全部进货数量加上月初存货数量作为权数,去除当月全部进货成本加上月初存货成本,计算出存货的加权平均单位成本,以此为基础计算当月发出存货的成本和期末存货的成本的一种方法。加权单价＝（月初结存货成本＋本月购入存货成本）/（月初结存存货数量＋本月购入存货数量）

注：差价计算模块中原来就是按这种方法处理月综合差价率＝（期初差价＋入库差价）／（期初金额＋入库金额）差价＝出库金额＊月综合差价率 物料的发出(领用)以该物料(或该类物料)各批次入库的时间先后决定其存货发出计价基础，越先入库的越先发出。采用先进先出法时，期末结存存货成本接近现行的市场价值。这种方法的优点是企业不能随意挑选存货的计价以调整当期利润；缺点是工作量比较繁琐，特别是对于存货进出量频繁的企业更是如此。同时，当物价上涨时，会高估企业当期利润和库存价值；反之，会低估企业存货价值和当期利润。 与先进先出发正好相反。在物价持续上涨时期，使当期成本升高，利润降低，可以减少通货膨胀对企业带来的不利影响，这也是会计实务中实行稳健原则的方法之一 个别计价法是指进行存货管理时存货以单个价格入帐 计划成本法先要制定计划价格，按计划价格发出材料，然后分摊材料差异（成本会计，制造业）例：物品A，计划成本120（暂估入账），实际成本100，计划和实际相差20（结转材料成本差异）

不动产评估成本法计算题1

成本法作业 1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。 解：（1）求折旧额D ()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-??=+÷-=n t R C D （2）至估价时点的折旧总额E t 为 ()元52.1954281271.16285=?=?=t D E t 或()()元57.1954281=+? -=n t t R C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元） 注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。 2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B 建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价V V= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价P P=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2） 3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m 2，同类建筑物重置价格是1000元/m 2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。 解：（1）计算土地现实价格V L ()()()万元26.98%811 1%811 12000500040 36 =+- +- ? ?=L V （2）计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D 1=5（万元） ③求装修部分折旧D 2 D 2=30×2.5÷5=15（万元）

SAP移动平均价和标准价

SAP移动平均法与标准价格法 本文主要以SAP为例，论述在ERP系统的物料移动过程中，移动平均法和标准价格法这两种存货计价方法的应用。 企业的各种存货，由于是分散购入或分批生产形成，同一次领用或发出的存货，其单位成本可能有所不同。为了合理的核算低值易耗品和包装物以外的存货发出和领用的价值，就需要选择一定的计价方法，对企业发出或领用的存货进行计价，使企业的生产成本和产品销售成本有统一的计价标准。我国企业所得税法和会计制度提供了几种可供选择的会计制度，如先进先出法、后进先出法、移动平均法、计划成本法、个别计价法等计价方法。本文主要以SAP为例，论述在ERP系统的物料移动过程中，移动平均法和标准价格法这两种存货计价方法的应用。 移动平均法能够使管理当局及时了解存货的结存情况，而且计算出的平均单位成本以及发出和结存的存货成本比较客观；标准成本法的按标准价格计价存货，可以简化会计处理工作，有利于考核部门业绩。但二者在收发货比较频繁的企业，都需要进行大量的计算工作。ERP系统强大的数据处理功能使这方面已经不成问题，在ERP系统运做中，许多模块的多数功能都涉及到物料的移动及计价，系统将他们有机的整合在一起，并生成物料凭证和会计凭证。物料凭证反映每种物料的移动数量、方向时间及操作员；而财务凭证反映的是每种物料数量和价格的变化。根据这些凭证可以跟踪和分析每一笔物料的移动变化记录。 ERP系统中，存货的计价方法主要控制在物料主数据内。物料主数据（Material Master Data)包括基本数据部分(Basic Data)、采购部分（Purchasing)、MRP部分、会计部分(Accounting)及成本部分(Costing)。在建立每一种物料时，会计部分可设定选用移动平均价格(Moving Average Price)还是用计划/标准价格（Standard Price)计价。选择相应的方法后，如果该物料已经有历史记录，在会计部分还可以显示该物料的单价和库存。 移动平均法在系统收货及收发票中的计价过程： 1.当采购主管在SAP中建立采购订单时，首先要估计（Accrual）每一种物

SAP标准成本法和移动加权平均法

[摘要]本文简单介绍了ERP环境下采购核算的两种方法:标准成本法和移动加权平均法。同时还介绍了新环境下对存货采购的控制。 关键字:存货计价，信息化，ERP，SAP 存货作为企业的一种资产，在企业资产中占有相当比重，有的企业甚至在其流动资金中占了70~80%的比率。合理选择存货的计价方法对企业的财务状况、经营成果和现金流量会产生不同的影响。因此，企业对存货的管理成为企业管理中非常重要的工作重心之一。随着经济的快速发展，企业对存货的管理手段也在不断加强，技术也越来越先进。党的十六大报告中也指出:信息化是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。很多大型的企业随着企业的不断发展，也逐渐从手工或小型的物资或库存管理信息系统(MIS)转向集成的企业信息化来管理企业。 ERP(Enterprise Resource Planning，企业资源计划/规划)是集成了企业采购、库存、生产制造、销售、财务成本、人力资源、资产、质量、资金、项目投资管理等在内的企业管理信息系统。与传统的存货管理和财务软件核算上，ERP环境下存货的管理出现了一些新的变化，这种变化不仅对于企业对存货的管理是重要的，另一方面对于会计师审计存货也是具有重要意义的。ERP系统的重要特点之一就是高度的集成性和数据的共享。在高度集成的ERP环境下，大多数和库存相关的财务核算都是由系统在业务发生时自动产生的，而不再需要财务单独计帐完成。 由于ERP环境下的存货管理出现了这些新的特点，因此有必要弄清楚ERP系统中的物流及资金流的情况以加强存货管理控制。ERP系统中的存货计价一般都支持计划/标准价、移动平均价、先进先出法和后进先出法等。这里主要介绍ERP系统中最典型也时最常使用的两种计价方法:标准成本和移动平均价。本文将以ERP软

不动产评估成本法计算题

成本法作业 1、 今有一建筑物，建筑总面积 1200m 2 ,在估价时点时，已使用 12年。该类建筑物的重置价格为 600元 /m 2 ,耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为 30年，残值率5%。试用直线折旧法计 算其 折旧额、折旧总额，并估计其现值。 解：（1）求折旧额D D =C 1 - R 亠 t n >1200 600 1 -5% ：T2 30]=16285.71 元 （2 ） 至估价时点的折旧总额 曰为 E t = D t =16285.71 12 =195428.52 元 或 E t 二 C 1 - R — =195428.57 元 t （3） 建筑物现值V : V=C-E t =600 XI200-195428.52=524571.48 （元） 或 V=C[1- （1-R ） Xt/ （t+n ） ]= 524571.43 （元） 注：公式要写完整； Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。 2、 某一房地产，土地总面积 2500m 2 ，是6年前通过征用农地取得，当时费用 800元/m 2 ，现时取得该类土 地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积 6000m 2 ,是2年前建成交付使用的，当时建筑造价 800元/m 2 , 现实建造同类建筑物每平方米为 1100元，估计该建筑物有 8成新，该类建筑物的残值率为 2%,试选用所给资 料评估该房地产的现时总价和单价。 解：（0求土地价格V L V L =2500 X 000=250 （万兀） （2）求建筑物价格 V B 建筑物的重置价格 C=6000X 1100=660 （万元） V B =C.q=660 X 0=528 （万元） （3 ）计算房地产总价 V V= V L + V B =250+528=778 （万元） （4）计算房地产单价P P=V/S=778/6000=1296.67 （元 /m 2 ） 3、 某宗房地产占地2000m 2 ，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是 40年。 建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地 40年使用权的市场价格是 500元/m 2 ,同类 建筑物重置价格是1000元/m 2 。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5万元, 装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为 50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率 为8%,求该 房地产在2003年4月的市场价格。 解：（0计算土地现实价格 V L 1 (1+8% F （2 ）计算建筑物的现实价格 V B ① 求建筑物重置价格C C=1000 >2000 >3.0=600 （万元） ② 求可修复部分折旧 D 1 D 仁5 （万元） ③ 求装修部分折旧D 2 D 2=30 X2.5 5=15 （万元） V L =5000 2000 1 (1+8%)36 =98.26万元

成本法的基本原理

第一节成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。如果所购买的房地中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。 由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 二、成本法适用的对象和条件 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为， 在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。 运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进人市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下： 首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给也正好等于需求，然后假设有某个因素引发了供大于求。在供大于求时，由于供求规律的作用，价格会下降；价格下降而成本已经发生，则利润会减少；利润减少使开发商得不到其原先期望的利润，开发商就会缩小投资规模或转产；开发商缩小投资规模或转产就会使以后的供给减少，供给减少而如果需求不变就会出现供小于求，供小于求就会使价格上升，价格上升就会使利润增加，利润增加就会重新吸引投资，重新吸引投资就会使供给增加，供给增加就会出现新一轮的供大于求。如此往复。 显而易见，如果不是在长期内，没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，这个循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。因此，开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。当求大于供时，房地产价格可以大大高于其开发成本；当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。也正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从