如何以法经济学为视角解释“买卖不破租赁”规则

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如何以法经济学为视角解释“买卖不破租赁”规则

作者：郝瑞琳

来源：《职工法律天地·下半月》2018年第05期

摘要：买卖与租赁之间冲突由来已久，传统民法中以“法定契约承受”和“有权占有维持”两种来解释“买卖不破租赁”规则。然而，该两种解释均存在着缺点。随着经济的发展，“租赁”的目的已经不完全是基于“生存权”，因此以生存权作为“买卖不破租赁”规则的理论基础开始动摇。

关键词：买卖不破租赁；法经济学；社会成本；登记

一、法经济学解释的可行性

在作出法学上的判断时，“正义”是我们所要考虑的最重要的因素。罗尔斯在其被誉为“二战”以来最著名的正义研究著作《正义论》中提出两条关于“正义”的原则：第一原则为每个人对于其他人所拥有的最广泛的基本自由体系相容的类似自由体系都应有一种平等的权利；第二原则为社会的和经济的不平等应该这样安排，使它们被合理地期望适合于每一个人的利益，并且依系于地位和职务向所有人开放。罗尔斯认为，只有在满足第一原则的前提下才能考虑第二原则，而第二原则又可以细分为差异原则和机会平等原则，其中差异原则通俗地将就是“适合于最少受惠者的最大利益”。因此，罗尔斯的理论为“弱者保护”提供了正当性基础，即在进行利益分配时，如果处于最不利地位的人能够获得最大的利益，那么这种分配被认为是正义的，而我们要做的便是重新审视在租赁关系中如何定义“弱者”。

从罗尔斯的论证方法看，其使用了“效率”“边际效用”等大量的经济学概念和相关的分析方法。尽管法学和经济学评判的最高价值标准不同，“某些法律和制度，不管他们如何有效率和有条理，只要他们不正义，就必须加以改造或废除”，但法学中的公平正义也并未完全排斥效率，波斯纳大法官在其出版的《法律的经济分析》一书中提出两个重要的观点：“第一，经济思考总是在司法裁决的决定过程中起着重要的作用，即使这种作用不明确甚至是鲜为人知；第二，法院和立法机关更明确地运用经济理论会是法律制度得到改善。”罗尔斯提出的两个原则恰巧反应了这两种关系，在第一原则范畴内的权利并不适用经济学价值，而在第二原则范畴内的权利分配恰恰就是符合经济学要求的。

回到本文研究的内容，传统的民法解释方法对“买卖不破租赁”规则的解释陷入了困境，而其之所以陷入困境的其中一个重要原因就是该规则所确认的权利已经脱离了生存权等属于罗尔斯第一原则中的基本自由体系内的权利。买卖是否需要破除租赁实际上就是在出租人、承租人和买受人三者之间如何在差异原则下进行权利分配的问题。因此，我们不妨采用法经济学的思维来重新认为该规则的目的和适用条件。