2018西安年报-贝壳

2018年西安房地产市场年报

西安贝壳新房|策略支持中心

2019年1月

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数据统计范围：城六区+长安+沣东新城，TOP10排行包含城六区+长安+高陵+临潼+户县+周至+蓝田+阎良+西咸新区

目录

宏观环境

西安市场

后市预判

关于贝壳

01

02

03

04

CONTENTS

PART1 宏观环境

政策环境

2018年房地产市场主基调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为中长期市场供求走向平衡积累基础

上半年

政策调控从”四限”限购、限贷、限售、限价蔓延到公证摇号选房，禁止向事业单位售房等

重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，各地政策密集出台

加强资金监管，严控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为货币政策稳健，金融杠杆与防风险并行

下半年

落实地方主体责任，大部分政策集中在加强市场监管及推进住房租赁市场发展及探索共有产权新模式等方面

中央政治局会议明确表态，遏制房价上涨，加快建立长效机制

供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划，需求侧聚焦完善和落实差别化信贷、税收政策，同时因地制宜的推进棚改政策

调整住房和土地供应结构，构建购租并举的住房体系，部分城市探索共有产权房

年末中央经济会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，完善住房市场体系和住房保障体系

政府不再为居住用地的唯一提供者

Jan

1月

1月15日，国土资源部表示，改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房

地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

2月16号，新华社发布文章《“房住不炒”让房价渐回理性》，强调““房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。2018年房地产市场“从紧”调控，同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任，强调“分类调控”、“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

房住不炒，让房价回归理性

Feb

2月

炒房

自3月起，各地人才引进政策的频繁发布，武汉、郑州、合肥、南京、西安等在内的多个二线城市，频繁出台落户新政，降低落户门槛，向各类人才抛出橄榄枝。传统的一线城市也纷纷推出极具吸引力的招人政策，天津市的“海河英才”计划将此轮“抢人大战”推上了高潮，本科以上学历即可在天津直接落户。2018年全国已经有超过35个城市发布了40余次人才引进政策。城市间的人才竞争背后是各地在落户、资源、人才优惠政策等方面的博弈，人口的流动为城市的房地产市场提供了新鲜血液，使相关城市的房地产市场随之热度增加。

“抢人大战”，城市间的人才竞争

Mar

3月

……

武汉

合肥郑州南京

西安

住房租赁资产证券化

4月25日，证监会、住建部联合发文，推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITS），同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。10月13日，国内央企首单权益性长租公寓资产类REITS保利“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，此次保利租赁住房REITS树立了“以REITS打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。

住房租赁资产

证券化

Apr

4月

探索推动供地主体多元化

住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申了我国坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的政策，并明确要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

May

5月

“四限”下的摇号选房，优先保障刚需

6月24日，西安摇号选房细则出台，西安成为继上海、南京、长沙、成都、杭州、武汉后第7个出台摇号政策选房的城市；各地出台的摇号政策多为明确刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求，抑制投机投资性的购房需求，保障新房销售公正性。

Jun

6月

13城试点构建购租并举的住房体系

国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都这13个城市纳入试点。利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；拓展集体土地用途，丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

July

7月

深圳二次房改，人才乐居

8月3日，深圳市政府正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，在2018-2035年内，政策性住房的供应将占整个市场供应量的60%，商品房仅占40%；是深圳吸引人才、提升城市竞争力的重要举措，为人才的安居乐业提供了保障。

Aug

8月

探索共有产权新模式

在中共中央政治局7月31日的会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制“的政策基调下，9月份地方加快推进住房保障体系建设，探索共有产权新模式，优化居住用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，满足居民基本居住需求。如：9 月10 日，广东明确共有产权住房享有同等的落户、入学等公共服务；12 月27 日，北京市挂牌的三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地将用于建设共有产权房等，大大扩充了共有产权房的土地供给渠道。

Sep

9月

央行降准，棚改政策不搞“一刀切”

从2018年10月15日起，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

10月，国务院常务会议对棚改发声要求严格把好棚改范围和标准，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。住建部也强调：“各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，严禁违规支出，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。”

Oct

10月

提速城市群建设，推动区域协同发展

11 月29日，中共中央、国务院下发《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，提出以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领，以西部、东北、中部、东部四大板块为基础，促进区域间相互融通补充。12 月21 日，中央经济工作会提出要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。推动京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区成为引领高质量发展的重要动力源，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。

Nov

11月

坚持房子是用来住的，分类指导

12月19日至21日中央经济工作会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。不同城市可以根据市场变化对现有政策进行主动微调，以防市场大起

大落。在菏泽放开“限售”之后，广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策，但作为长期住房制度的“房住不炒”并不会改变，地方政府根据自身实情的微调，并不会改变楼市的整体从严态势。

Dec

12月

2013年至2018年3季度全国GDP 走势分析

制造业PMI 指数

●2018年，制造业PMI 均值为50.9%。12月PMI 指数跌破枯荣线，创34个月新低，全年制造业总体保持增长，较去年下降了0.7个百分点，景气度有所减弱。主要原因在于近期受国际贸易摩擦加剧、全球经济增长放缓等多重因素影响，我国制造业发展环境稳中有变。

●国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标

任务有望较好完成。坚持稳中求进工作总基调，推动高质量发展要求，坚定践行新发展理念，继续深化供给侧结构性改革，加大稳就业、稳金融、稳外

贸、稳外资、稳投资、稳预期政策落实力度，经济运行在合理区间，保持总

体平稳、稳中有进发展态势。

51.3

51.6

51.8

51.251.2

51.7

51.4

51.7

52.4

51.6

51.8

51.6

51.3

50.3

51.551.4

51.9

51.5

51.251.3

50.8

50.2

50.0

49.4

47

484950

5152537.8

7.5

7.9

7.6

7.4

7.5

7.37.3

7

7

6.9

6.8

6.7 6.7 6.7

6.8

6.9 6.9

6.8 6.8 6.8

6.7 6.7

6

6.26.46.66.87

7.27.47.67.8

8国民经济保持总体平稳、稳中有进|制造业总体保持增长，景气度减弱

CPI 走势趋于下行，温和通胀格局并未改变|PPI 缓慢下行趋势更明显

全国CPI 同比增速

全国PPI 同比增速

●11月，CPI 环比下降0.3%，同比上涨2.2%。同比增速较前值小幅回落。今年二、三季度全国部分地区的异常天气（霜冻、降雨等）因素，造成部分食

品供给偏紧，可能加大鲜菜和鲜果价格的季节性波动，但这些因素对整体通胀的中期影响有限，今年四季度通胀上行风险较低。

●11月，PPI 同比放缓至2.7%，较上月回落0.6个百分点；年末最后一个月，

PPI 的环比下降幅度有望继续加大，同比增速预计将会创年内新低，缓慢下行趋势更为明显，原因有以下两点，一是接近年末和环保限制，工业生产仍然疲软；二是12月国际油价仍处在跌势中，只有煤炭和水泥的环比涨幅为正，但也显著低于前值。

2.5

0.80.9

1.2

1.5 1.5 1.4

1.8

1.6

1.9

1.7 1.8

1.9

2.9

2.1

1.8 1.8 1.9

2.1

2.3

2.5 2.5

2.2

0.511.5

22.533.5-2.6-1.7

-0.8

0.1

1.2

3.3

5.5

6.9

7.87.6

6.4

5.55.55.5

6.3

6.96.9

5.8

4.9

4.3

3.7

3.1

3.4

4.1

4.74.6

4.1

3.6

3.32.7

-4

-2

2

4

6

8

16.06

16.07

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16.10

16.11

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17.01

17.02

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18.01

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0%

10%20%30%40%50%

60%70%0

0.20.40.60.81

1.21.41.6

1.8

●11月，M2同比8%，增速并未见回升，仍然保持在与10月相同的低位(8%)。从影响因素来看，11月外汇占款继续下行，同时表外融资增速仍持续下行，均对M2的回升形成了抑制；但从资金供给来看，12月前期降准的影响逐步显现，且去年12月M2处于较低水平，也为回升提供了支撑。

●房地产按揭贷款投放有所收紧。个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末回落4.3个百分点。房地产开发贷款余额10.06万亿元，同比增

长24.5%，其中，保障性住房开发贷款余额4.25万亿元，同比增长34.4%，增速比上年末高1.8个百分点。

M2增速维持在低增速区间|房地产按揭贷款投放有所收紧

2015年-2018年Q3个人房贷新增金额及占比

2016-2018年11月全国M2同比增速

14

13.313.4

12.8

11.811.8

10.2

11.411.511.611.411.311.3

11.1

10.610.5

9.49.49.2

8.9

9.2

8.8

9.1

8.2

8.68.8

8.9

8.38.3

8

8.5

8.28.38

8

24

68

1012

1416

2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.012018.022018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.102018.112018.12