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2007年东莞房地产市场总结系列报告-商品房需求篇

2007年东莞房地产研究报告

商品房需求篇

统计时间：2007年1-12月

数据来源：没有特别注明，报告数据均来自东莞中原研究部对东莞市房产管理局公众信息网的监测；相关的统计分析方法来自东莞中原研究部；

备注：1）统计范围是在东莞市房产管理局公众信息网网上备案的楼盘；2）由于个别楼盘没有上网备案，因此基于这个因素统计数据理论上会小于市场实际成交数据。

一、商品房成交总体情况：

1、2007年东莞商品房成交情况：

商品房

住宅非住宅

面积(万m2) 金额（亿元）面积(万m2) 金额（亿元）套数(套)面积(万m2) 金额（亿元）

663.33 395.21 620.09 361.02 5467843.24

34.19

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年全年商品房销售面积663.33

万㎡，其中住宅620.09万㎡、54678

套；平均每个月消化住宅51.67万㎡、4557套；成交住宅户均面积为113.4㎡；住宅销售面积占商品房总体93.5%，住宅成为2007年投资热点。

在全年663.33万㎡的消化量中，消化2007年新增供应439.33万㎡，消化2006年存量供应224.00万㎡。

2007年东莞商品房供求分析（单位：万㎡）

500

1000

商品房住宅非住宅

数据来源：东莞中原研究部监测

100%

200%

300%

销售量供求比

东莞2007年商品房批准预售面积798.15万㎡，实际销售663.33万㎡；商品房市场吸纳率为83.1%，住宅市场吸纳率为87.3%，总体商品房市场供需两旺。整体上商品房供求比为1.2∶1，住宅市场需求旺盛，非住宅（含商铺、写字楼、车位等物业）则严重供过于求，销售压力较大。

二、商品房需求趋势分析：

2007年东莞商品房成交季度环比情况：

2007年东莞商品房成交季度环比情况（单位：万㎡）

100200300第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

数据来源：东莞中原研究部监测数据来源：东莞房地产公众信息网

从2007年东莞全市商品房成交季度环比分析，在“五·一”黄金周旺盛的需求带动下，2007年第二季度商品房成交面积环比增长51.42%。而第四季度环比下降30.82%，主要由于第四季度政策频出，包括土地交易、住房建设规划、房贷、税收、市场销售等方面的政策，各种政策累积效应明显，使得整个楼市观望气氛浓重，成交下降。

2007年东莞商品房吸纳率季度变化情况(单位：万㎡)

100200300第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

数据来源：东莞中原研究部监测

50%100%150%销售量

市场吸纳率

市场吸纳率=新建商品房实际销售量/批准预售量×１００％。数据来源：东莞房地产公众信息网

2007年全年新建商品房市场吸纳率为83.11%。从2007年东莞全市商品房供求季度环比分析，第二季度随着“五一”黄金周的来临，加上股市高位风险，获利盘资金回流楼市，成交量剧增，市场吸纳率高达117.21%；第三季度供求关系已趋向缓和，供求比由第二季度的0.85：1上升为1.1：1；第四季度市场供应集中放量，供求比达到2：1的比例，由于国家宏观调控带来的观望情绪，市场成交相对低迷，第四季度的吸纳率仅为50.07%。

2007年东莞商品房成交月度走势情况：

2007年1-12月东莞商品房成交月度走势（单位：万㎡）

501001501月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

数据来源：东莞中原研究部监测

供应量

成交量

从2007年东莞全市商品房供求月度环比分析，5、6月份供求趋势相对不平衡，成交旺盛而供应不足，加上“5.1”黄金周销售旺季，更显得供求进一步趋向紧张。9月供应集中放量以后，供求矛盾缓和，12月由于取消购房入户政策的刺激促成成交，加上结构性需求变化，成交量反弹。但相对年底供应集中大幅放量，成交差距甚大。年底的集中放量成为了2008年消化的巨大压力。

三、新增商品房成交区域分析

1、新增商品房区域成交分析

从各区域新增供应量与销售率的矩阵图分析，企石、桥头供应量较小，但销售率很高；反映了这些区域的消化压力较小；谢岗、望牛墩、石排等供应量较小，同时销售率相对低些。反映了这些区域的消化压力较大。

2007年东莞新增商品房销售率前十名区镇排行

50%100%企石

桥头

万江

寮步

沙田

石龙

望牛墩

石排

长安

谢岗

数据来源：东莞中原研究部监测

各区镇新增商品房销售率排行：

排序区域销售率排序区域销售率排序区域销售率 1 企石 88.94% 12 黄江 57.54% 23 清溪 47.20% 2 桥头 84.79% 13 东城 57.47% 24 樟木头 45.86% 3 万江 75.68% 14 大岭山 57.05% 25 厚街 45.25% 4

寮步

72.41%

凤岗

53.30%

麻涌

43.33%

5 沙田 71.57% 1

6 常平 52.66% 2

7 中堂

35.67% 6 石龙

68.70% 17 南城 51.66% 28 松山湖 27.88% 7 望牛墩 68.04% 18 塘厦 51.46% 29 东坑 24.24% 8 石排 65.11% 19 莞城 50.64% 30 茶山 15.27% 9 长安 64.25% 20 横沥 49.59% 31 石碣 10.04%

10 谢岗 62.94% 21 道滘 49.23% 11

大朗

61.03%

虎门

48.87%

数据来源：东莞中原研究部监测

2、 2007年新增供应商品住宅区域成交分析

2007年东莞网上签约商品住宅镇区分布（按套数计算）数据来源：东莞中原研究部监测

根据东莞市房管局的网上签约数据监测统计，2007年东莞商品住宅网上签约城区（含松山湖产业园区）共18062套数，占全市总成交量的34.6%，镇区成交34081套，占全市的65.4%。

2007年东莞前十名区镇网上签约商品住宅套数

5000

10000东城

南城

常平

寮步

凤岗

石龙

万江

塘厦

厚街

虎门

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年东莞各镇区商品住宅网上签约套数：

排序区域成交套数排序区域成交套数排序区域成交套数1 东城 8756 12 大岭山 1513 23 望牛墩 475 2 南城 6048 13 清溪 1495 24 麻涌 302 3 常平 4962 14 长安 1458 25 茶山 285 4 寮步 3507 15 黄江 1291 26 谢岗 239 5 凤岗 2786 16 桥头 1207 27 企石 196 6 石龙 2236 17 沙田 1117 28 松山湖 117 7 万江 2187 18 中堂 991 29 东坑 91 8 塘厦 2075 19 大朗 978

30 石碣 84 9

厚街

2042

莞城

954

道滘

10 虎门 1742 21 石排 783 11

樟木头

1580

横沥

582

数据来源：东莞中原研究部监测

从前10名镇区商品住宅成交情况看，城区及经济强镇商品住宅成交相对比较活跃，前10名成交量城区约占五成。东城和南城成交量分列第一、第二。镇区中常平镇成交量最大，仅次于东城和南城，寮步镇受益主城区，成交量排第四位，凤岗镇临近深圳的地缘优势，受到深圳投资者的追捧，成交量排第五位。另外，成交量在1000套以下的镇区主要集中在东莞西北部片区，片区内房地产市场发展仍然比较缓慢。

四、新增别墅成交分析

1、

新增别墅成交总体情况（含类别墅，如联排、叠加别墅等）

2007年新增别墅成交31个项目，面积21.9万㎡，678套。其中独栋别墅成交10.9万㎡、223套，联排别墅成交8.9万㎡、364套，叠加别墅成交2.1万㎡、91套。

2007年三种类别的别墅销售率情况(单位：万㎡)

20406080别墅

叠加别墅

独栋别墅联排别墅

20%40%

60%

成交量

销售率

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年新增别墅成交情况来看，独栋别墅成交量最大，但销售率最低，主要由于其户均面积大，总额大，高端需求群体相对有限；叠加、联排别墅销售率约达四、五成，成交情况比较可观。 2、新增别墅成交区域分析

2007年新增别墅成交城区镇区情况(单位：万㎡)

204060城区

镇区

31%

32%33%34%供给

销售率

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年新增别墅城区成交面积4.1万㎡，163套，面积占18.6%；镇区成交17.8万㎡，515套，面积占81.4%。别墅从成交量上看主要集中在镇区；从销售率上来看，城区销售率要微低于镇区，城区供应量的缺乏，使得价格在一定高度上，由于别墅的特征追求更多资源，镇区具有更大的价格优势。

2007年新增别墅成交区域供应、成交比重(按面积计算)

5%10%

15%20%25%30%

35%道滘

凤岗

南城

常平

东坑寮步石排樟木头

东

城

-10%

-5%0%5%10%供应比重

差值

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年新增别墅在16个区域有成交，别墅区域的成交基本由该区域别墅的个盘成交反映。区域成交前五名分别是道滘、虎门、凤岗、松山湖、南城，其中道滘主要是沿海丽水佳园、新世纪·上河居的成交；虎门别墅供应量较大，但成交比较可观，主要有半岛城邦、丰泰·东海山庄、蟠龙山庄一期的成交。从供应和成交的结合分析来看，相对而言道滘镇的别墅消化压力较大。 3、

新增别墅成交户型分析

2007年三种类别的别墅成交面积区间分布（按面积计算）

20%

40%

60%80%

100%

叠加别墅

独栋别墅联排别墅

数据来源：东莞中原研究部监测

从2007年新增别墅三种类别的成交面积区间来看，联排别墅成交面积主要集中在201-300㎡，占51%；独栋别墅成交大多为500㎡以上；叠加别墅面积区间较为分散，在

201-400㎡面积区间比例较大。 4、 2007年别墅的需求分析

2007年别墅的三种类别供应、成交比重(按面积计算)

20%40%60%80%叠加别墅

独栋别墅

联排别墅

-10%

-5%0%5%10%供应比重

差值

数据来源：东莞中原研究部监测

从供应和成交的结和分析来看，在三种别墅类型产品中，联排别墅销售情况较好，其次是叠加别墅，独栋别墅供应放量较大，销售面临着较大的压力。

五、新增写字楼成交分析

1、新增写字楼总体情况

2007年新增供应9个写字楼项目，4个项目有成交，成交面积62305㎡，332套，销售率42.07%，商住项目中有少量写字楼单位的，均无成交。写字楼成交主要集中在南城，有三个项目。政府把南城规划成行政、文化、商务中心等，随着南城的城市化进程的快速发展，写字楼作为南城商务中心的不可缺少的配套因素，成交聚集南城。 2007年新增供应写字楼项目销售情况（略） 2、

新增写字楼面积分布

2007年网上签约写字楼面积分布（按面积计算）

5000

1000071-90

91-110111-120141-160161-180181-200201-300301-400401-500500以上

数据来源：东莞中原研究部监测

东莞中原研究部监测结果统计显示，2007年成交写字楼的单位面积为188㎡，面积区间主要集中在161-180㎡，占31%；其中301-500㎡的比例也较高，占24.8%，一方面是中小户型的办公楼比较适合东莞中小企业较多的产业现状，可以根据需要灵活进行调整，另一方面随着东莞产业结构的调整，进驻东莞的大型企业也在增多，对大面积的写字楼需求也比较高。

3、 2007

年新增写字楼户型面积的需求分析

2007年新增写字楼各面积区间供应、成交比重(单位：万㎡)

20%40%60%100以下

100-150

151-200

201-300

301-400

401-500

500以上

-20%

-10%0%10%供应比重

成交比重差值数据来源：东莞中原研究部监测

2007年新增供应的写字楼，成交比大于供给比的有三个区间，分别是151-200㎡、301-400㎡、401-500㎡，反映了这些面积区间的写字楼成为市场热捧的单位。100㎡以下的写字楼产品，成交比远低于供给比，是市场相对滞销的产品。

六、城区2007年新增商品住宅成交分析

（注：以下数据仅包括2007年内开盘的项目商品住宅成交数据，不包括07前开盘而在07年销售的数据；反映的是新增供应的销售情况；数据不包括松山湖产业园区的数据，不包括不可销售面积及车库物业。） 1、

新增供应总体情况及项目分布

御花苑

2007年东莞城区新增供应项目分布图

绘图：东莞中原研究部

2、 2007年城区总体销售情况

2007年东莞城区新增商品住宅303.38万㎡，成交面积190.69万㎡，整体销售率为62.9%；成交套数17945套。成交以普通住宅为主，占89%，其次是公寓，占到10%。普通住宅32个项目有成交，销售率68.8%；公寓成交15个项目，销售率35.94%，作为投资型物业，由于公寓下半年的集中供应，整体销售率较低；别墅2个项目有成交，销售率39.19%。

物业类型供应面积（㎡）销售面积（㎡）销售率供应套数（套）销售套数（套）销售率

别墅 4.38 1.72 39.19%135 50

37.04%公寓 50.92 18.30 35.94%9003 3474 38.59%普通住宅 248.08 170.67 68.80%20098 14421

71.75%总计

303.38

190.69

62.85%

29236

17945

61.38%

3、成交商品房住宅区域分析

2007年南城新增商品住宅成交量最大，成交项目23个，东城新增供应成交量其次，

成交项目12个，莞城成交5个项目，万江成交5个项目。

2007东莞城区各区商品住宅网上签约情况

200040006000800010000数据来源：东莞中原研究部监测

2007年城区各区商品住宅网上销售率情况(单位：万㎡)

50100150200东城

南城

莞城

万江

20%40%60%80%100%数据来源：东莞中原研究部监测

2007年城区新增商品房整体销售率为62.9%，其中东城、南城销售率相当，但东城供应量大，其销售压力相对较大；莞城供需比最大为1.8：1，供应量最小，但销售不容乐观；万江供需比最小，其供应中理想0769占据比重较大，需求较为旺盛。 4、城区成交商品住宅户型分析

2007年城区网上签约商品住宅户型结构分布（按面积计算）

别墅单身公寓

两房

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年城区网上签约商品住宅户型面积分布（按面积计算）

200000

40000021-40

41-60

61-80

81-100101-120121-140141-160161-180181-200200以上

数据来源：东莞中原研究部监测

东莞中原研究部监测结果统计显示，2007年城区成交住宅的户均面积为106.3㎡，其中公寓户均面积52.7㎡，普通住宅户均面积118.4㎡，别墅户均面积343.4㎡。 2007年城区成交住宅的户型面积主要集中在81-160㎡这个区间，合占68.03%；其中121-140㎡的比例最高，占总体的

24.65%。

2007年城区网上签约商品住宅各户型结构的面积比重（按面积计算）

20%40%60%80%100%21-40

41-60

61-80

81-100101-120121-140141-160161-180181-200200以上

数据来源：东莞中原研究部监测

东莞城区成交商品住宅，21-40㎡主要为单身公寓，41-60㎡主要为一房，两房面积主要集中在61-100㎡，三房以101-140为主，四房面积集中在161-200㎡。东莞城区成交主要以中大户型为主，三房、四房户型面积均偏大，反映了东莞市场主流需求的户型特征。

5、城区各区的户型结构分布

2007年城区各区网上签约商品住宅户型结构（按面积计算）

20%40%60%80%100%单身公寓

一房

两房

三房

四房

五房以上

复式

别墅

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年城区各区成交商品住宅户型结构分析，单身公寓和别墅主要集中在南城，公寓项目主要有城南尚品、城市假日三期、第一国际三期、汇景上层、晶城、名门公寓等，别墅主要是御花苑二期和中信·森林湖二期；四房及五房东城分布最大，主要是天骄峰景、中信凯旋城三期等项目的拉动；一房、两房万江集中较多，风临美丽湾一期、理想0769等项目。

6、

城区成交商品住宅各物业的户型结构

2007年城区网上签约商品住宅各物业户型结构的比重（按面积计算）

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

公寓

普通住宅

2007年城区成交普通住宅户型结构以三房、四房为主，合占75.96%，公寓以单身公寓、一房、二房为主力户型，一房占据比例最大，为41.02%。 7、

城区成交商品住宅户型的需求分析

2007年城区成交商品住宅各户型供应、成交结合分析(按面积计算)

20%40%60%单身公寓

一房

两房

三房

四房

五房以上

复式

别墅

-4%

-2%0%2%4%供应比重

成交比重

差值

数据来源：东莞中原研究部监测

2007年城区成交商品住宅各面积区间供应、成交比重(按面积计算)

10%20%30%60以下

61-80

81-100101-120121-140141-160161-180181-200200以上

-4%

-2%0%2%4%供应比重

成交比重

差值

数据来源：东莞中原研究部监测

从供应和成交的户型结构对比分析，101-140㎡的三房、四房、181-200㎡的大户型比较畅销，60㎡以下的单身公寓和一房、200㎡以上的复式住宅相对滞销。 8、 2007年主城区新增商品住宅项目销售率排行（略）

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