太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析

姓名：李兴指导老师：李金仙

内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。

关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施

引言：

房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模，

据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。

近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析

(一)我国房地产市场发展总体态势

我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。

表一：全国房地产开发景气指数趋势图

我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要

（二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

受这次金融危机的影响，我省大多数城市都出现了房地产市场低迷，商品房销售大幅下降的

现象。据统计资料显示，2008年1-12月，全省商品房现房销售面积同比下降14.7%，商品住房下降23.2%。同时，我省房地产业发展明显不足，2008年，全省完成房地产开发投资326.72亿元，同比增长26.3%，按工程用途分，商品住宅投资227.9亿元，增长19.8%；办公楼投资8.2亿元，增长58.2%；商业营业用房投资38亿元，增长54.8%。经济适用房、廉租房、国有重点煤矿和城市居民棚户区改造共开工建设 900万平方米，100个地质灾害村治理、3000户农村困难群众住房试点、2400户残疾人危房改造任务全面完成。 表二：2008年山西省房地产建筑统计

投资完成额 其中住宅 房屋施工面积 其中住宅 房屋新开工面积 其中住宅 房屋竣工面积 其中住宅 商品房销售面积 其中住宅

亿元 亿元 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米

326.7 227.9 3891.0 3282.7 1418.5 1253.8 882.8 747.6 904.4 804.2

26.2 19.8 15.0 15.3 15.5 14.1 10.8 8.9 -1.0 -5.0

省委、省政府高度重视房地产业的健康发展，尤其是保障性住房建设，2009年2月9日，省政府常务会议审查通过了《关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要从减轻住房消费税负，下调购房首付款比例和贷款利率，加大廉租住房和经济适用住房建设用地供应，加大保障性住房建设力度，加强市场监管，创优市场环境等方面明确了具体措施。并在《若干意见》中明确了2009年至2011年保障性住房建设目标：以实物配租方式，保障22.8万户廉租住房保障对象的基本需求；解决20万户经济适用住房供应对象的住房困难；完成城市居民棚户区改造

(三)太原市房地产市场运行情况分析 1.供给分析

目前，太原市的产业区域基本集中在府东、府西、迎泽大街、南内环街、亲贤北街、长风大

街等沿线区域内。在城市建设的周边区域，市政配套、商业配套或多或少存在不足。2003年，市政府提出“南移西进、扩容提质”的整体发展目标，以汾河为轴心，沿河开发，跨河发展，高起点，大手笔推进“改造提升老区，启动建设新区”的城市化进程后，城市建设逐步向南发展，以及城中村改造步伐加快，促使太原住房市场结构将发生很大变化

2008年度，太原市住房建设用地规划为390.87公顷，其中政府保障型住房39.86公顷，商品

指标

单

位

绝对数 比上年

增长%

房351.01公顷。住宅建筑面积456.15万平方米，其中政府保障型住房55.36万平方米，商品房400.79万平方米。

表三：08年太原建设住房结构规划

其中在政府保障型住房中，廉租房建筑面积4.15万平方米。经济适用房建筑面积51.21万平方米。商品房中，限价商品房与中低价位、中小套型普通商品房建筑面积40万平方米。单套套型建筑面积小于90平方米的普通商品房建筑面积223.94万平方米。单套套型建筑面积大于90平方米的普通商品房建筑面积136.85万平方米。2008年，太原市开工建设廉租住房14.98万㎡，完成年任务的197%, 占全省19.35%；开工建设经济适用住房68.02万平方米，完成任务的110.8%，占全省

17.3%，

2.需求分析

目前，就太原几个大型项目的销售中心反映，太原的置业人群不是普通的市民，从事商业和贸易工作占大多数。山西地市区县在太原置业的比例相当之高，各地市的煤老板及富起来的人向往省会居住生活，约占20%左右，是很大的一个消费群体。同时，外地来晋投资置业群明显增多。另外，太原市购房群体低龄化发展，08年60-100平米的中小户型交易量增加10%，这种趋势还会在09年继续下去

⑴太原市居民对住房需求旺盛

区别于其他城市其他区域，地处内陆的太原市场，它的未来住宅市场需求将分为两个部分：一是相对静止的原有城镇人口的住房需求；二是相对活跃的新增城镇人口的住房需求。在一次调查的200户家庭中，月收入在2000元左右的有68.3%，1000元以下的有31.7%，有购房需求的占

72.8%。目前太原市80％的购房者年龄在40岁以下；高达75％的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的65％；79％的家庭能够承受的商品房价位在每平方米2300元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41％，短期内购房意愿强烈。

表四：05年-08年太原人口统计

501001502002503003504002005年2006年2007年2008年

总人口 万城镇人口 万乡村人口 万

⑵外地人购房比例上升

随着“大太原经济圈”和“南移西进、北展东扩”战略方针的实施，来购房的外地人络绎不绝。据统计数据，外地人购房比例（按面积）在08年为37.43%（本省29.01%、外省8.2%、境外0.22%），比2007年增加了5.57%；在销售套数方面，2008年上半年销售商品住房4000套，其中，外地人购买的为1488套，占37.2%（本省29.2%、外省7.85%、境外0.15%）。在太原市购买商品住房的外地人群中，省内的占75.25%。而在省内购房人群中，产煤区与太原周边地区人群比例较高：吕梁人占15.3%、忻州人占13.2%、晋中人占12.8%、大同人占11.4%、朔州人占10.3%。太原市住宅诸如阳光地带、一品嘉园、华宇绿洲、滨东花园等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”和温州商人。

3.销售分析

据统计，与去年同期相比，2009年1月太原商品房成交均价下降了12.77%，2月份下降了17.27%，3月份下降了14.29%；而商品住房的成交均价，1月份同比下降了8.09%，2月份同比下降了7.14%，3月份同比下降了5.57%。

表五：09年一季度商品成交均价下降百分比

同时此现象被业内人士认为是：“太原楼市还没有落到底”！

4.房价分析

在商品房成交量下跌的同时，成交价格也出现了明显下降。据时代精奇市场研究部统计，2008年上半年太原市区商品住宅销售均价约为5500元/m2左右,但进入2009年2月份太原市约有7成在售楼盘项目均有优惠促销，最为典型的项目为太原富力城，精装房销售均价为5300元/ m2，并不定期推出优惠特价房，另外恒大水岸、银海水韵、欣中富丽城、特别特花园、浦东雅典等项目也有不同折扣的优惠销售。

表六：太原六个市辖区主要楼盘报价。

表一：

地区类型楼盘名称价位（元／㎡）地址

小店区住

宅

北美晶域蓝港香丽时尚街16000小店体育路与南中

环交叉口

御苑1号9000 小店长治路与长风

街交叉口东南角千禧世纪广场8600 小店长风大街北侧

飞云第一国际6800 小店平阳路186号

华龙盛大厦5600 小店亲贤街中段

大唐长风外事国际公寓4900 小店长治路196号

(北京居然之家对

面)

熙梧苑3380 小店坞城南路,山

西财大南校往南

100米

经济适

用房

世纪花园3780 小店小店北入口、

平阳路南端

写

字

楼

财富国际广场10000小店南内环街98-2

号

汇都MOHO 9400 小店平阳路与学府

街交汇处西南

角

五峰国际7200 小店高新区振兴街

11号

高新动力港6200 小店长治路高新技

术开发区内入口大

道约100米处路东方大领地4600 小店高新区创业街

19号

商民生国际行馆18000小店亲贤街94号

铺奥林礼顿10000小店长治路130号怡和国际广场6500 小店亲贤北街中段

215号

迎

泽区住

宅

铜锣湾城市福邸39000迎泽铜锣湾广场北

侧

桃园商城13000迎泽桃园二巷

景观新贵豪庭二期9200 迎泽五一路90号,

天坤水岸6500 迎泽桃园南路西里

街南四条十一号御庭华府6000 迎泽上马街与五一

路交汇处

庙前大隐3300 迎泽长江大酒店西

侧

一方雅居2560 迎泽双塔南巷(双

塔寺公园南侧

经济适

用房

汇隆花园1300 迎泽五龙口以南写

字

楼

泰华国际中心6880 迎泽滨河东路与迎

泽大街交汇处往南

100米

王府商务大厦6350 迎泽府西街9号

盛唐万象6000 迎泽府西街36号

锦绣桃园写字楼4600 迎泽桃园路106号

金港国际商务中心4550 迎泽并州路91号

鼎元时代中心4100 迎泽南街

商

铺

华宜大厦13000迎泽双塔西街30号

新贵购物13000迎泽柳巷南路15号

环球世运村8500 迎泽双塔西街50号

基磊商厦6600 迎泽双塔北路79号

杏花岭区住

宅

金世元大厦24000杏花岭五一路120

号

泛华盛世14000杏花岭解放北路东

头道巷、东二道巷金胜园6800 杏花岭解放路东仓

巷口

煜卫泽园6000 杏花岭前营坊街6

号

华龙公寓5800 杏花岭解放路东二

道巷19号

阳光华庭5000 杏花岭长治路王村

南街19号

雅典金座4500 杏花岭五一路190

华宇国际3688 杏花岭府西街169#

龙福家园2880 杏花岭马道坡街杨

家峪街道办事处旁

写字楼第五大道6900 杏花岭府东街96号

中盛国际大厦6050 杏花岭解放路277

号

铭鼎国际5100 杏花岭桃园北路38

号

鑫磊商务公寓4880 杏花岭北大街与新

建路交汇处东北角

尖草坪区住

宅

龙城4400 尖草坪解放北路与

涧河路交汇处景都花苑4100 尖草坪分局汇丰派

出所旁

金峰花园3800 尖草坪花园后街

251号

滨河城3280 尖草坪大同路森林

公园以北

红叶豪庭2600 尖草坪柴村广场东

侧20米

公园湾1800 尖草坪大同路南寨

公园大门

万柏林区住

宅

绿苑小区二期11800万柏林新晋祠路20

号

双水湾名门7000 万柏林滨河西路

汾河外滩6000 万柏林滨河西路北

段69号

和平公寓4900 万柏林迎泽西大街

太原奥林匹克花园3900 万柏林迎泽西大街

铁十二局医院对面望景花园3000 万柏林千峰北路中

段

龙兴小区2500 万柏林兴华街与和

平北路交叉口东北

角

经济适

用房

安广小区990万柏林原万柏林果

树场内

写字楼柏林一号4500 万柏林千峰南路中

段

商铺昌通世纪商贸广场7000 万柏林迎泽西大街

晋源

区住

宅义井商贸城3800 晋源义井南三巷与

旧晋祠路交汇处丽都没野3500 晋源旧晋祠路与西

峪东街的交汇处田园牧歌2400 晋源政府北面康庄

生态园旁

城西山水1608 晋源西峪生活区

北

水域金岸1500 晋源滨河西路火炬

桥南

5.商业用地分析

太原市区的第五大道、王府国际、盛唐万象……这些听上去极具国际化气概的名词，都是省城在建或在销的写字楼项目。两年前，太原商业地产的飞速发展，使得写字楼、商铺等商业地产慢慢出现了饱和，有些项目都面临无人买的尴尬现状，然而，另外一个事实是，这些商业地产大多集中在府西街、长风街等地，分布极不均衡。

根据太原市房地局近日对省城今年一季度的商业地产进行了市场调查。调查结果表明，目前太原商业地产主要集中在杏花岭区、小店区、迎泽区，这三个城区商业地产交易面积占到了太原90%以上的市场，而万柏林区、尖草坪区、晋源区加起来也不到10%。

小店区：写字楼交易占太原五成

拥有山西大学、省农科院等大中专院校、科研单位和国有大中型企业的小店区，同时还坐拥高新技术开发区、全省最大的航空机场等，得天独厚的地理条件以及经济的发展，将小店区推到了发展的前沿。而就在几年前，这里还是一个像大农村一样的郊区。

从今年一季度市场反馈情况来看，小店区商业地产交易面积在太原市都占了很大比重：商业营业用房占27.82%，而写字楼更是占到了50.32%。以长风大街、南内环为核心，小店区在未来的太原市商业地产市场中将占有举足轻重的地位。

杏花岭区：商业营业用房一枝独秀

位于杏花岭区的府西、府东街，是一条拥有多家政府机关和金融单位的街道，而围绕这条街道，建起了一栋又一栋商业建筑，其中非住宅项目不在少数，山西国贸大饭店、第五大道、王府国际、盛唐万象等都集中在这里。

分析表明，目前杏花岭区仍是太原市商业营业用房市场的龙头老大，既有多家全国性超市，又有20多个大型百货商店和菜市场，2000多个商业、饮食业、服务业网点遍布大街小巷。今年一季度，杏花岭区的商业营业用房主交易面积，占全市商业营业用房交易面积的45.67%，写字楼交易面积则占全市写字楼交易面积的10.99%。

迎泽区：商业用房和写字楼齐头并进

迎泽区位于太原市中心，拥有柳巷、开化寺街等繁华商业街，由于市场发展较早，因此这里的商铺和办公路发展更加趋于合理。目前迎泽区共有批零贸易企业1.2万余个，餐饮服务业近5000个，同时还有个体工商户16000余户，私营企业1000多家，名列全市十县区之首。迎泽区商业地产发展均衡，在今年一季度，迎泽区商业营业用房交易面积，占到全市商业营业用房交易面积的13.93%，而写字楼交易面积也占到全市写字楼交易面积的11.76%。

从房地部门的分析数字可以看出，迎泽区的非住宅项目也面临饱和状态，销售状况一般。

其他三区：商业地产才刚刚开始

万柏林区由于区内的多所学校、研究所、煤炭化工企业、农林企业，其土地性质多为各企业

单位职工居住使用和城中村集体土地，故商业项目上市交易绝对面积就小，相对比例就更小了。今年一季度，万柏林区的商业营业用房交易面积仅占全市的9.11%。而尖草坪区和晋源区的土地则以工业、化工业、农业为主，商业地产尚处于萌芽状态。

表七：太原市写字楼和商用地主要分布比例（%）

5.竞争态势分析

近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和

涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。2007年包括富力、万达、恒大、绿地等十几家全国发展的大型开发企业纷纷落户太原,在太原东、南、西、北开始进行大面积的开发,展开了“围城、造城”的开发局面。而本地开发市场在一直喊“狼来了”的同时也在努力寻找出路。

功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场,产品档次有所提高,从功能产品向建筑产品过渡。也就是说,房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足最低收入的阶层的功能性产品,也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品味的产品,这样的房子决不是简单的水泥和钢筋,也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。

正是因为太原房地产还处在功能性产品时代,还没有真正的高端产品，开发水平相对较低,因此就有很好的发展机遇,很多外地房地产开发企业就是看中了这一点来到太原进行大面积开发。这些大型开发企业的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力,同时也有利于成片开发、规模开发，还可以带来新的开发理念和开发模式，对抑制房价上涨，制止开发商违规开发、欺诈销售，提升产品档次都有很大的促进作用,这对太原房地产行业将是一个很大的提升。

二 目前太原市房地产市场存在的问题

10 20 30 40 50 % 60

写字楼 商业用地 小店

50.32 27.82 杏花岭 10.99 45.67 迎泽区

11.76 13.93 其

它

三区

26.93

12.58

（一）土地价格持续快速增长，房价压力继续增大

最近几年，太原土地价格一直处于上涨之中，且上涨幅度较大，这几年太原市城市建设、改造给房地产市场提供了广阔的空间，有关部门按照分区域定点对比的方式进行抽样分析，结果显示：土地价格大幅上涨，其中东部、中部区、西部地区、北部住宅用地价格分别上涨了11%、15%、10%和9%，而南部地区则上涨了46%。土地成本作为房地产开发的主要要素之一，它的价格不断上涨必定会影响到房价的持续上涨。在目前土地资源十分紧缺，价格不断上涨的形势下，房价上涨的压力会继续加大。

（二）九十平方米以下住宅供应仍然偏少

2008年，120㎡以上的商品住房占到总批准销售住房面积的六成多，比去年同期下降近9个百分点，虽然供应结构已逐步得到改善,但据2007年住房调查统计数据显示：八成多购房者选择120平方米以下住房。在批准预售的商品住房供应中，90㎡以下的住房套数占比由去年同期的27.14%，提高到了32.86%；面积占比由14.63%提高到18.31%，但离调控要求尚有较大差距，因此供需结构性矛盾依然突出。

（三）市场需求旺盛，供求矛盾比较突出

太原市统计部门数据显示：今年，太原市商品住宅竣工面积同比增长15.93%，增幅比去年同期上升21个百分点，销售面积是竣工面积的2.46倍，且增幅快6.63个百分点，市场需求旺盛，供求矛盾突出。今年商品房批准预售和销售相差9.32万平方米，其中商品住宅相差13.25万平方米，入市量明显不足，无法满足市场需求。

三对存在问题产生的原因进行分析

(一).国家对土地供应的严格控制。

土地出让面积的不足不仅抑制了商品房供应量，更重要的是它给人们心理上带来了一个商品房“供不应求”的未来预期，这种预期在某种程度上会刺激人们的投机心理。因为开发商很难取得增量土地进行开发建设，所以他们开始囤积土地。土地供应量的直接减少和开发商人为制造的土地供应量的间接减少，不仅推动了房价的上涨，同时也推动了地价的上涨，而地价的上涨反过来对推动房价的上涨。如此，就形成了恶性循环，使房价难以走出上涨轨道。在土地供应量不可能大幅增加的情况下，坚决对开发商囤积土地的做法进行打击，满两年未动工开发的土地，国家可以无偿收回，迫使其在规定的期限内完成竣工。

（二）.国家加快改革住房模式。

以往房地产开发商总是以“市场房”开发为主，开发高档的大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目商品住房，以求谋求更大利润。然而国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“24号文”的出台，提出以住房保障措施为主要议题，指出在完善“市场房”的同时，将加大“保障房”的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。

“24号文”的发布被视为是房地产改革思路的根本转变：在对房改10年反思之后，"保障性住房"被提到了前所未有的高度，我们注意到，目前"重市场轻保障"的住房模式有望得到根本性转变。

四太原市管理部门拟采取的政策措施

（一）以住房保障为重点，努力抓好五项工程

从拉动住房投资、提振消费信心出发，加快保障性住房建设，争取中央补贴资金，改善城市低收入住房困难家庭的住房条件。

一是大力推进城市居民棚户区改造。重点完成拆迁20万㎡、4000户，开工建设40万㎡，竣工10万㎡，确保省市目标责任制的圆满完成。对已批准的20个棚户区改造项目，要加快建设进度，按照先建安置楼后建商品楼的要求，精心组织，加紧建设。在此基础上，抓紧开展小东关片区、西峪煤矿等31个棚户区拟改造项目的立项、规划和土地评估、招投标等前期准备工作，争取年内开工建设5个项目。继续采取专人跟踪，限时办结等措施，及时协调解决存在的问题，完善所有开工项目的手续；提高服务质量，优化办事环境，帮助改造单位解决遇到的困难，进一步促进优惠政策的落实。

二是加快廉租住房建设。全年落实廉租住房保障资金2亿元，实物建设配建开复工19.5万㎡、3760套；竣工1.1万㎡、200套。拓宽资金筹措渠道，争取国家配套资金，收购一批廉租房；结合实际，力争自行建设一批廉租房；争取在前两年的棚改项目中，回购一批廉租住房。年内，使一批符合条件的困难群众入住。加强制度建设，完善低收入家庭廉租住房保障对象认定办法，完善廉租住房实物配租管理办法以及机构的运作模式。协调六城区，进一步疏通申请渠道，依托信息管理系统，实现廉租住房建设的前期工作与后期管理的动态监管。提高廉租住房保障标准，保障面积从人均10㎡提高到15㎡，补贴标准由每平方米8元提高到10元，扩大保障覆盖面。

三是加快经济适用住房建设。今年要完成新建经济适用住房开工面积15万㎡，2500套的目标任务。西华苑三期建设按规划设计要求，保质量、保工期，年内保证5万㎡主体竣工。西华苑四期、兴华苑、汇丰苑等3个项目要加快建设手续的办理，确保年内开工建设。要做好新项目的准备工作，金桥街和西峪街经济适用住房项目，年底前完成农用地转用申报工作，推进经济适用住房的项目储备和滚动发展。3月底前，要完成经济适用住房的准入标准的调整工作，将经济适用住房申购条件放宽到“家庭年收入在3.6万元以下、无住房或家庭住房建筑面积不足60㎡”的家庭。

四是继续搞好旧城改造。全年完成旧城改造桃园北路9号院、王村北街等项目开复工20万㎡，竣工6.5万㎡。在去年简化办事程序，完善有关制度的基础上，重点搞好迎泽南街片区等10个项目的跟踪服务工作，保项目工期，保居民安置，保和谐稳定，加快改造进程，打造城市精品。

五是抓紧龙潭片区拆迁安置工作。龙潭片区直管公房拆迁已进入尾声，也进入了最艰难的阶段。安居房发展中心要与杏花岭区政府积极配合，本着以人为本的原则，善始善终地把市委市政府交给我们的拆迁任务完成好。抓紧赵庄新村、西华苑三期安置工程的建设，尽快完善相关手续，保证安置项目高质量如期竣工，力争使搬迁居民提前安置。将工作重心由动迁转到安置上来，切实履行职责，做好拆迁安置的预决算工作；准时足额发放临时安置补助费，做好过渡期间的稳定工作（二）以扩大内需为中心，在市场服务与监管上不断推出新举措

贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的一系列方针政策，增强主动服务和全面服务意识，优化政务环境，加强市场监管，促进房屋流通，鼓励居民消费。

一是采取有效措施，扩大住房消费。深入进行市场调研，出台促进住房合理消费的政策，从住房保障、税费优惠、引导企业促进商品房销售、信息公开、诚信建设等六个方面，提出激活市场的综合性措施，提振市场信心。着力解决遗留问题，对因为土地、规划、竣工等手续不完善而制约市场发展的产权登记的13种类型，与相关部门沟通磋商，提出解决问题的办法意见，认真落实。根据房屋租赁市场的新问题、新特点，上半年制定房产租赁市场管理的系列办法，促进市场发育。

二是提升服务水准，创新服务方式。首先做好《房屋登记办法》的落实工作，办法规定的32种业务要全面展开。本着精简、效能制约的原则，完善工作流程和工作制度。其次，升级房地产管理信息系统，扩展系统功能，大幅度提高各项业务、各个环节的工作效率，特别是加快房屋产权档案录入速度，使核档效率提高一倍以上。第三，促进市场流通，搭建消费平台，适时举办第11届房展

会；开展二手房按揭贷款业务，开通“二手房”网上交易，实现二手房交易信息化、透明化。第四，强调服务创新，“房地产服务直通车”在增加功能、丰富内容等方面，要有新起色。着眼便民、利民，完善城区代办服务。第五，加强信息发布和舆论导向，建立新闻发布制度，每月召开一次新闻通气会，对政策动向、市场走势、热点问题、突发事件，进行公开披露和舆论宣传，提高群众把握市场和防范风险的能力。

三是继续规范房地产市场秩序，创新机制，规范行为。在市场监测上，强化监测功能，进一步提升改造售房信息系统，开展对重点项目、重点楼盘的动态管理，提高市场分析能力，做好风险提示，发挥政府的调控和引导作用。在售房管理上，树立大市场观念，增强大管理意识，逐步扩大售房管理的覆盖面，对城中村开发项目、违规建设楼盘、规划变更工程等新情况、新问题，调研分析，提出解决办法；加强对外地楼盘在并售房的管理，出台《太原市外地楼盘销售管理办法》。在市场规范上，提出《太原市房屋交易条例》修改建议，制订实施《房屋出售（承购）委托协议》，全面建立开发项目、销售代理商、房地产中介服务机构、评估机构的诚信体系，加强和完善新建商品房和“二手房”交易资金的监管，规范房地产经纪行为，维护权利人的合法权益；加大对违规操作、欺诈行为的打击力度，重点开展以查处违规销售、违法拆迁为主要内容的专项检查，为百姓创造放心购房的环境。

五对未来太原市房地产市场走势预测

（一）居民住房消费需求会保持旺盛

从太原房地产市场发展状况分析，居民对住房需求进入旺盛期，经过两年宏观调控后，人们进入正常的消费。由于房价形成逐年稳步上升的趋势，因此居民中投资性购房比重也会逐步增加，商品房销售会继续增长；并且住房消费需求也将呈现多元化。

（二）商品住房供求结构将进一步改善

由于商品住房需求极为旺盛，但因开工因素的影响，以及对销售形势估计不足等，导致了商品住房供不应求现象发生。随着开发力度的不断加大，以及“50－60”的政策的后期显现，下阶段供求关系将会发生变化：会达到供求结构合理、供求平衡的局面。

（三）未来住房价格将持续增长

由于《物权法》实施后导致拆迁成本加大，土地涨价、银行加息，造成了开发融资成本的加大，并且受国际原油价格上涨因素影响，建材成本也不断加大。二是，外地人购房比重较大也会影响市场。三是，由于住房需求旺盛，进入了卖方市场。四是各类税赋增加，开发商将会把之摊派到房价上，进而转稼到消费者身上。所以全球经济回升后太原房价继续上涨且上涨速度会较以前加快。

但是09年上半年下跌平稳，下半年会持续平稳。

（四）和谐房地产的局面会逐步形成

从2005年至今连续几年国家宏观调控中，市委、市政府在充分理解国家宏观战略意图的基础上，依据太原房地产市场发展的实际情况，及时落实贯彻国家宏观调控政策措施；政府部门、开发商、消费者、新闻媒体等相关部门，各司其职、相对支持、密切配合，以大局为重，确保了太原房地产市场的平稳健康发展，和谐房地产的局面将为时不远。

致谢：

本文是在李金仙老师悉心指导下完成的。在这几年的学习期间,我的每一步成长和提高都是与数学学院老师的殷切关怀是分不开的，在我论文写作期间李老师从选题、构思、资料收集、大纲拟定、文字修改等都给予了极大的指导和帮助，论文中倾注了老师无数心血，最终很好的完成论文的写作。在此向帮助我的各位老师表示衷心的感谢。

参考文献：

[1]山西统计局，山西省2008年发展统计公报关于房地产部分，2009年03月31日；

[2] 谢家瑾 ,山西太原房地产市场现状和发展态势分析[J], 中国房地产，2008（3）；

[3] 魏雅华,太原市住房建设实施计划,中国房地产，2008(7)；

[4] 张建华,我国各大城市房地产市场总趋势,中国房地产,2008(1)；

[5] 张元端,促进房地产开发持续健康发展,中国房地产,2007(9)；

[6] 王克忠,房地产周期和房地产业健康发展,中国房地产,2007(12)；

[7] 顾云昌,我国部分城市房地产市场运行情况的分析,中国房地信息,2007（12）；

[8] 吴拯,中国房地产业市场结构优化研究,天津城市建设学院学报,2008（2)；

[9] 牛凤瑞,中国房地产发展报告[M],北京：社会科学文献出版社，2004(5)。

[10] 黎成学太原市房地产市场分析报告经济师2008（8）(233)

[11] 李峰太原市房地产市场调查，2008

Taiyuan, the development of the real estate market status and trends analysis Name: lixing Teacher: Lijinxian

Abstract

Based on the analysis of a national trend in the overall real estate market on the basis of further analysis of the real estate market in Taiyuan in Shanxi in 2008 and 2009 in the first quarter of operation of the real estate market on the current issues of the existence of a specific analysis, listed in the next step of the Government policies and measures to be taken that the real estate market in the future of city housing prices will have U-trends, housing residents who wait-and-see attitude. Commodity structure of housing supply and demand may be improving, harmony will be gradually formed the real estate situation.

Key Words：Real estate market development; Running trend ; Policy measures

南昌房地产项目分析报告doc27

南昌象湖项目简报

一、南昌房地产宏观市场分析 [特征：发展取得“五项突破”] 1、房地产开发投资额首次突破100亿元 2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达 到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。 2005年，南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重达21%，占全市GDP 的比重达11%，与上年持平。另据市地税局和市财政局提供的数据，2005年全市共完成

房地产地税收入8.57亿元，较上年多征2.27亿元，增长36%；完成房地产契税收入4.51亿元，比上年多征0.66亿元，增长17%。两项税收合计达13.08亿元，占全市财政总收入的比重达10.4%，较上年提高0.1个百分点。房地产业仅仅加上与其密切相关的建筑业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是接近占到三分之二。这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。 2、商品房销售金额首次突破100亿元 在宏观调控的政策背景下，2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势，全市（含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%。2005年全市市区商品房预销售金额87亿元，较上年增长11.8%。其中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长19.8%。 3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米

2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，较上年增长5.6%；其中 商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米，较上年增长9.3%。 2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。 2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购买的比重达85%，较上年提高12个百分点。本地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住型消费占了主 导地位，投资性需求、投机性需求均得到有效遏制。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

南昌房地产市场研究报告

南昌房地产市场研究报 告 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

2013年09月

出品机构： 爱房网 指导/统筹： 刘沛林 市场调研： 刘沛林、汪维、王宇超 撰写： 汪维王宇超刘玉萍尚玉琴王欢叶银燕王舒宜报告时点： 2013年09月01日—2013年09月30日

目录

2013年9月房地产市场政策与法规一览 全国房地产政策法规与市场资讯 多银行暂停或缩紧首套房贷 据悉，近月来，平安、兴业、邮储等多家银行暂停个人住房按揭贷款，华夏、招商、广发等部分城市分行也现暂停房贷业务。对此，有分析人士指出，利润较小、额度受限、风险增加是银行暂停或缩紧个人住房贷款的主因，而随着贷款额度的逐渐收紧，或将出现“部分停贷、大面积惜贷”的“停贷潮”。 国土部：稳定土地供应严控高房价出现年内禁止出“地王” 国土资源部副部长胡存智25日在座谈会上表示，今年全国房地产用地供应增长较快，地价加速上涨态势已有缓和，但同时仍然要严防高地价出现。四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。国土部明确提出要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。 8月CPI同比上涨% 居住类价格上涨% 9日，国家统计局公布2013年8月全国居民消费价格指数（CPI），据数据统计显示，2013年8月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨%，环比上涨%。其中居住类价格同比上涨%，环比上涨%。此外，1-8月，全国居民消费价格平均水平较去年同期同比上涨%。 统计局：1-8月全国房地产投资增长% 增速回落 9月10日，国家统计局公布2013年1-8月全国房地产开发与销售情况，统计显示，2013年1-8月全国房地产开发投资同比名义增长%，增速较1-7份回落个百分点，

太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析 姓名：李兴指导老师：李金仙 内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。 关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施 引言： 房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模， 据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。 近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势 我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。 表一：全国房地产开发景气指数趋势图 我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要 （二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

江西南昌市房地产商业市场调研报告范本

南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)

八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，

全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形

2017年太原市房地产市场发展分析

太原市南固碾村房地产项目可行性分析 南昌江农房地产咨询有限公司二0一七年六月 1

目录 目录 ............................................................................................................................................................................................................................................................ I 一、总论 (1) 1.1 项目研究范围、依据、假设与技术指标 (1) 1.2 项目研究结论 (2) 1.3 建议 (11) 二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析 (12) 2.1 城市面积与城市荣誉 (12) 2.2 经济总量 (13) 2.3 人口总量 (16) 2.6 年末城乡居民储蓄年末余额 (20) 2.7 小结 (21) 三、太原市与南昌市房地产市场情况对比分析 (22) 3.1 2006-2015年房地产开发投资金额 (22) 3.2 2006-2015年房地产开发施工面积 (24) 3.3 2006-2015房地产开发年竣工面积 (25) 3.4 2006-2015年商品房销售面积 (27) 3.5 2006-2015年商品房销售均价 (29) 3.6 小结 (31) I

四、太原都市区城市规划 (33) 4. 1 规划目的 (33) 4. 2 规划范围与面积 (33) 4. 3 四类差别化政策分区 (34) 4.4 规划两个中心城区 (35) 4. 5 四纵四横”生态体系 (36) 4.6 太原晋中同城化 (37) 五、2016年南昌市与太原市房地产市场分析 (39) 5.1 土地市场 (39) 5.2 商品房市场 (44) 5.3 小结 (48) 六、项目地块分析 (50) 6.1 项目地块基本情况 (50) 6.2 项目地块区位分析 (51) 6.3 周边商业楼盘情况 (52) 七、项目投资估算与效益测算 (56) 7.1 投资估算与效益测算假设 (56) 7.2 投资估算 (57) 7.3 项目经济效益测算 (59) 八、项目风险分析 (60) II

南昌市房地产住宅项目研究分析报告

南昌市房地产住宅项目研究报告 第一部分市场分样研究 第一节、南昌市房地产宏观环境分析……………………… 一、南昌市房地产宏观环境分析………………………………………………………………………．. 第二节、南昌市房地产市场分析 一、南昌市整体市场概况………………………………………………………．. 二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析……………………………………………….. 三、南昌市房地产未来展望……………………………………………………………………………….． 第三节、南昌市板块市场分析…………………………………．. 第四节、南昌市消费者行为分析………………………………………. 一、消费者特征分析……………………………………………………………………………………… 二、消费者心理习惯特征…………………………………………………. 三、买方市场需求特征………………………………………………………………………．.? 第五节、综合评述…………………………………………………….. 第二部分产品与价格研究 第一节、产品分析……………………………………………………………………. 第一节、价格分析……………………………………………………….

第一部分市场分样研究 第一节、宏观环境研究 一、南昌市房地产市场环境分析 ?人文环境 人口环境分析: 至２0０３末,全市常住人口为4７0多人,其中城区人口174.６８万人，郊县人口２65．４８万人,东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到20１0年，城区常住人口达到3００万人，每年增加１5万人。 南昌市人口状况一览表 区县面积(公里) 人口人口密度 文化环境分析 南昌,是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的２0余所高等院校,2000年毕业的大学生、研究生达到1．3万人，８1所中等专业学校和职业技工学校,每年可为企业提供３万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人,中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台３座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.９１亿份，各类图书２．0３亿册。各类医院79所。1986年,国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭,素有“小庐山”的美誉。 行业环境 城市房地产行业采取开放式管理方式,各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。 加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题,新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定;实施廉租住房制度,该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台,将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期,这一切都将起到活跃房地产市场作用。 ?经济环境

山西太原市房地产市场分析报告

山西太原市房地产市场分析报告 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价

近十年太原市房价调查报告

近十年来太原市房价调研报告班级：2015级戏导一班学号：1502020116 姓名：黎景宜一、调研背景 从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx 为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 二、调研目的 1、通过对十年来太原市的房价的调查，了解太原市民生活水平和质量的变化 2、总结太原市近十年来房价的起伏情况，对太原市房价未来有

一个预估评测。 三、调研方法 1 文献资料法：通过向统计部门、图书馆以及大学档案室搜集有关工资、物价变化的历史资料 2 问卷调查法：提出针对性问题，针对不同阶层进行问卷调查。最后汇总得出结论。 四、调研结果 1、房价收入比 房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了 2、房租收益率 房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消能力 3、.还贷收入比 还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标

太原市(全市)房地产投资情况数据分析报告2019版

太原市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版

报告导读 本报告针对太原市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示太原市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解太原市房地产投资情况提供重要参考及指引。 太原市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 太原市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信太原市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。

目录 第一节太原市房地产投资情况现状 (1) 第二节太原市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、太原市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、太原市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、太原市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、太原市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、太原市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节太原市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、太原市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、太原市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、太原市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、太原市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)

太原市房地产市场调查

目录 摘要...........................................................................................................................................I 一、太原市总体社会经济状况. (1) （一）城市经济发展水平............................... 错误！未定义书签。 （二）居民收入水平................................... 错误！未定义书签。 （三）人口状况及城市化率............................. 错误！未定义书签。 （四）居民住房....................................... 错误！未定义书签。 （五）小结........................................... 错误！未定义书签。 二、太原市房地产市场发展整体状况....................... 错误！未定义书签。 （一）市场供给分析................................... 错误！未定义书签。 （二）市场需求分析................................... 错误！未定义书签。 （三）市场价格分析................................... 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。 三、太原市房地产市场分类市场分析....................... 错误！未定义书签。 （一）住宅市场供求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （二）住宅市场需求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （三）小结........................................... 错误！未定义书签。 四、太原市房地产行业竞争分析........................... 错误！未定义书签。 （一）房地产行业内部竞争现状及特征................... 错误！未定义书签。 （二）潜在进入者竞争力量分析......................... 错误！未定义书签。 （三）供应者竞争力量分析............................. 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。参考文献................................................ 错误！未定义书签。致谢.................................................. 错误！未定义书签。

南昌某区域房地产市场调研分析报告

南昌城南板块房地产市场调研分析 一、城南的相关状况 1．地理位置 城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。 2．整体规划 根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。 3．交通条件 城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之

二。从公交情况来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，基本结束了城南居民进城难的时代。 4、配套设施 目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备，并且是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。二．城南片区近期房地产发展情况 城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌城市扩展的主战场，将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。随着大型商业的不断进驻，配套的不断完善，越来越多的市内置业者选择城南，使城南片区的销售一路走高。大盘的进入，未来的房地产属于城南。 三．城南片区各楼盘的发展情况 正荣大湖之都

南昌市房地产市场简要年度报告

南昌市房地产市场简要报告 （2010年01月～2010年11月） 一、中央调控频繁，政策效果堪忧 自2010年以来，由于全国各地的房价均出现了迅猛的涨幅，中央针对房地产的调控政策也前所未有的严厉起来。以今年的4月和9月分别出台的“国十条”和“国五条”新政为代表的一系列调控政策，旨在在通过对信贷、融资、土地等多个方面政策的收紧，控制楼市热度，遏制房价过快上涨。同时在金融领域，为防止通胀及流动性过剩，央行年内6次上调存款准备金率，上调次数之频繁为历年所罕见。虽然存款准备金率的上调，不单是针对房地产业，但在客观上造成目前房地产市场买卖双方在银行系统融资难度的进一步加大，对抑制房价过快上涨有一定促进作用。 从政策实施的效果来看，本年度两次重大调控政策在出台之初，给楼市造成了较大的震动，以绿地、恒大为代表的部分知名开发企业在政策出台之初纷纷打出了88折、85折的降价优惠。但随着时间的推移，政策对市场的影响逐渐减弱，在经历了金九银十的旺季的之后，房价的反弹趋势已经十分明朗，到了临近年终的11月，房价的水平已经远超调控之前。 从政策的调控的重点来看，主要还是针对沿海一线房价上涨过快的城市。以南昌为代表的二三线城市，楼市受政策冲击较小。纵观本年度南昌房价，仅在“国十条”新政出台之后的5、6、7月，房价出现下挫。之后房价一直保持上涨态势。“国五条”新政的出台恰逢10月购房旺季，政策的冲击力与购房热情相冲抵，对南昌楼市几乎没有影响。

二、土地供应超万亩，地王刷新土地市场成交纪录 今年1～11月南昌市共推出118宗土地，供应面积达到10283.235亩。所推土地最终成交114宗，成交面积9232.141亩，成交率为89.78%。供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍，整体成交率较去年下降5.54%。 如上图所示，五种类型的土地成交均较上年有明显增长。其中商住用地的增长幅度最为明显，环比增长了1450.242亩，是去年成交量的3.5倍；成交所占比例也由去年的13.25%提高到今年的22.04%，增长了8.79个百分点。工业用地是近两年来土地市场成交的主力，两年来工业用地占土地总成交的比例分别为51.27%和46.05%。本年度1～11月份工业用地成交量为4251.083亩，环比上涨1989.829亩。可以说工

房地产市场调查报告例文(完整版)

报告编号：YT-FS-8716-63 房地产市场调查报告例文 (完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

房地产市场调查报告例文(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一、背景介绍 从20xx年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、 壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序 迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近 千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地 产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收 这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20xx 年税收收入0.9亿，20xx年截止11月份，已增到12 亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说， 房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰 成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观20xx年-20xx年xx市房地产走势，我们发 现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快

上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。 二、影响房价的变动因素 1、房价组成要素： 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高， 土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改

太原市房地产市场调查

摘要 ........................................................................ I 一、太原市总体社会经济状况 (1) （一） ................................. 城市经济发展水平错误！未定义书签。 （二） .............................. 居民收入水平错误！未定义书签。 （三） ................................. 人口状况及城市化率错误！未定义书签。 （四） ............................ 居民住房错误！未定义书签。 （五） .......................... 小结错误！未定义书签。 二、太原市房地产市场发展整体状况 ........... 错误！未定义书签。 （一） .............................. 市场供给分析错误！未定义书签。 （二） .............................. 市场需求分析错误！未定义书签。 （三） .............................. 市场价格分析错误！未定义书签。 （四） .......................... 小结错误！未定义书签。 三、太原市房地产市场分类市场分析 ........... 错误！未定义书签。 （一） ................................... 住宅市场供求特征分析错误！未定义书签。 （二） ................................... 住宅市场需求特征分析错误！未定义书签。 （三） .......................... 小结错误！未定义书签。 四、........................................ 太原市房地产行业竞争分析错误！未 定义书签。 （一） ....................................... 房地产行业内部竞争现状及特征 错误！未定义书签。 （二） .................................... 潜在进入者竞争力量分析错误！未定义书签。 （三） ................................. 供应者竞争力量分析错误！未定义书签。 （四） .......................... 小结错误！未定义书签。 参考文献......................... 错误！未定义书签。

南昌房地产发展现状

南昌房地产发展现状 江西南昌出台科级发展引导基金管理办法推进科技企业创新发展 一是明晰概念，定位明确。南昌市科技发展引导基金(简称“引导基金”)是按照市场化方式运作的政策性基金，从2016年起在南昌市科技发展专项资金中安排资金，分三年安排到位。主要用于投资南昌市高新技术企业、科技型中小企业，用于支持科学研究、技术攻关、成果转化、企业孵化等创新创业活动。 二是规范程序，防控风险。引导基金委托第三方管理机构(引导基金受托管理机构)进行运作。引导基金受托管理机构由南昌市财政局、南昌市科技局采取政府采购的办法筛选确定。引导基金受托管理机构的基金管理资质、运营年限、管理经验等基本条件都有严格限定。为了有效防控基金使用风险，管理办法明确规定了基金使用范围，并特别强调了引导基金及子基金不得将资金用于从事融资担保以外的担保、抵押、委托贷款等业务;不得投资二级市场股票、期货、房地产、证券投资基金、评级AAA以下的企业债、信托产品、非保本型理财产品、保险计划及其他金融衍生品;不得向任何第三方提供赞助、捐赠(经批准的公益性捐赠除外);不得吸收或变相吸收存款，或向第三方提供贷款和资金拆借;不得进行承担无限连带责任的对外投资;不得发行信托或集合理财产品募集资金;不得从事其他国家法律法规禁止从事的业务。 三是指定方式，分项投资。引导基金采取直接股权投资和设立子基金投资两种运营方式，其中直接股权投资的比例不得低于政府出资额(即母基金)的50%。直接股权投资对单个项目投资额度原则上不超过500万元，占股比例不超过项目总股本的30%，并不做第一大股东。引导基金参股金额原则上不超过子基金总规模的30%，子基金受托管理机构出资额不得低于2%。

太原市商业楼盘市场分析报告

太原市商业楼盘市场分析报告 目录 第一部分：太原市宏观经济分析 一、太原简介 二、太原市2003年经济发展综述 第二部分：太原市房地产现状及趋势分析 第三部分：太原市商业楼盘分布及其特征 一、市场分析区域的界定与布局 二、商业楼盘的功能性划分 三、需求分析 四、供给分析 五、市场营销环境分析 六、附表《太原市商业楼盘市场调查表》 第四部分：太原市商业地产市场结构的细分 一、细分的依据（消费需求的多元化） 二、细分的目的（认知市场、确定方向、确定资源供给与客观需求的最佳 结合点、针对性地开展营销） 三、细分的标准（地缘、人口、需求心理、客群规模及分布） 四、商业楼盘市场环境分析细分 1、营销环境细分（低成本策略、差别化策略、聚焦策略） 2、人口环境细分（城区地理分布、客群年龄结构、投资群体） 3、经济环境细分（经济增长、投资环境、政策的支持、经济区域的现

状与延伸趋势、分区规划发展前景） 4、技术环境细分（市场供需矛盾导致市场结构发生变化的趋势、市场的 竞争压力导致商业楼盘的技术创新、技术创新导致企业营销策略的不断变换、社会环境对消费投资心理的影响） 五、竞争项目的评估 １、地缘 ２、价格 ３、定位 ４、吸纳率 ５、营销手段与能力 第五部分：我项目ＳＷＯＴ分析 １、优势（传统中心区、地缘） ２、劣势（地段现状） ３、机遇（规划、政策、经济发展趋势） ４、风险 第六部分：项目的市场定位 第一部分：太原市宏观经济分析 一、太原简介

太原，是山西省省会，全省政治、经济、科技、文化、教育、交通、信息中心,是全国能源重化工基地的中心城市，是全国特大城市之一。 太原，古称晋阳，又名并州，是中国历史上开发较早的地区之一，有着悠久的历史、灿烂的文化和发达的经济。2500年前崛起于春秋时期的晋阳古城，以及创建于北宋太平兴国七年（982年）的太原古城，都曾是中国北部政治、经济、文化、军事、交通的中心。南北朝时期的北齐，强盛的唐王朝以及割据的五代十国中的后唐、后晋、后汉、北汉或发祥于太原，或建都于此，或以太原为陪都，因此，素有“龙城”的别称。 今日太原，作为中国东、中、西三大经济带的结合部，是承接、支援东、西部经济发展的工业重镇。 二、太原市2003年经济发展综述 2003年，太原市经济运行的总体状况是：经济增长节奏显著加快，经济发展提速迹象明显，生产快速增长，社会有效需求进一步提高，经济增长质量和经济运行方式进一步好转，城乡居民收入稳步提高。在众多积极因素的同向趋动下， 太原市宏观经济已步入新一轮增长周期的上升区。