房地产项目管理建议书

永发集团

永发集团..房地产投资项目

经营管理建议书

致：东莞市永发集团有限公司//周董

致：东莞市永发集团有限公司

为确保达成贵集团公司所开发建设项目的预期收益以及管理目标，提供与满足项目顺利开

展工作的必要条件，实现高效的经营管理决策机制，特此提报以下建议书：

兴荣泰简介

兴荣泰公司在其１6年房地产开发经营的基础上，针对房地产现状，结合自身优势，专注为

专业的房地产管理服务。。兴荣泰公司管理团队在广东、广西、湖南、海南、中国房地产企业提供专业的房地产管理服务

福建、山东等区域成功开发的地产项目超过200万平方米，管理团队具有极强的商业意识、开拓

精神和创造力。期间涉及合作企业的区域或子公司进行企业流程体系和标准管理体系的建设；为

其提供精细务实的企业管理提升方案并协助实施；服务协助创造了众多房地产“领域标杆”效应，

为众多公司的集团资源进行了良好的整合，从战略上为企业保驾护航。

目前在成都区域开发管理的“玺龙湾”项目，位于成都市温江区，总建筑面积面积52万平

方米，办公地址位于成都温江区长安路198号。

专业咨询服务业务范围包括：

战略研究和标杆学习、战略管理、组织管控体系、流程管理、人力资源管理和风险管理机制、

专业的项目运营管理等咨询服务，并提供配套的培训辅导和商业数据服务。

专业的项目委托管理服务业务范围包括：

项目调研、项目策划定位、设计研发管理、工程管理、成本管理、营销管理、物业前期等开

发全程委托管理。

核心优势

在多家专业地产经历良好的实践中结合中小房地产企业的特点，率先提炼标杆房地产企业发

展的内在规律，并针对性的设计了企业组织内部管理体系等产品，成功为行业“中小企业如何在

发展周期内抵御风险，稳健中多项目发展”破题，并协助企业进行内功修炼的实践；基于资源整

合型房地产行业，致力于专业解决该产业链及其分支的协同发展问题，也已实操多个投资、法务、

设计、施工、营销代理、物业等领域企业的管理提升案例；为房产企业提供各类资本和商业数据

的服务，提供系统驱动流程运行的配套建设方案，解决了执行力欠缺的企业管理体系落地难题。

1、丰富的行业咨询经验

数十家行业客户和数家标杆企业为我们积累了丰富的知识和经验，同时我们只专注于房地产产业链和相关行业领域，使我们在细分领域内具有强大的专业优势。

2、专业化职业化的管理团队

兴荣泰拥有严格的绩效考核制度为咨询顾问提供了广阔的发展空间，也为高质量的咨询服务提供了坚实的保障。

3、系统的咨询工具、模型和知识库

公司成立了专门的地产行业研发中心负责研发和知识管理系统的建设，拥有10多位专职研究人员长期追踪行业动态及政策资讯，确保兴荣泰服务的前瞻性和适用性，同时为咨询师提供了强大的知识保障。其中独创的基于战略和价值链的多项目管控体系、流程的绩效管理方法和流程要素分析模型拥有自主知识产权，知识库系统包含行业资料库、项目资料库、专业领域库和通用案例库。

4、追求实效的管理方法

我们不仅仅提供咨询方案和报告，我们更关注方案的可操作性和实用性、方案的执行过程和方案的执行效果，执行效果是判定项目成功与否的唯一标准，我们的咨询方法致力于项目最终效果的圆满达成并取得客户的满意。

5、严谨的项目管理方法

我们为客户提供先进的、系统的、严谨的项目管理方法进行范围、时间、风险、沟通等管理，力求为客户提供最优质、最有成效的服务。

兴荣泰观点

高成长性的房地产企业普遍存在着管理体系建设滞后、管理能力不足的现象，当前的房地产行业进入管理竞争的时代，管理成为企业的核心竞争资源，而经营环境的日益复杂、产业的全面升级对企业的核心能力提出了更高的要求，企业的强大离不开系统有效的决策支持和管理支撑。但管理平台的打造非一日之功，单项目管理咨询不可能一劳永逸地解决所有问题。

兴荣泰管理顾问通过专业的、贴身的服务，在协助企业解决日常管理问题的同时，前瞻性地提供企业发展相关的决策信息、经营理念、管理工具、管理方法，关注持续发展，关注技能转移，致力平台建设！企业基于产业大势研析自身发展，集合智力资本打造永续经营平台，快速解决运营中的问题，对经营中可能出现的问题进行提前预警和安排，是企业发展需要不断自我突破，合理借助外力可以事半功倍。

服务价值

1．兴荣泰完善的系统平台、高效的服务流程和敬业的顾问团队将协助客户企业构建与其经营战略匹配的管理平台，持续提升管理能力；

2．集合专业力量对客户企业进行深层次研究，定位影响企业发展的瓶颈问题并提出切实的解决方案、辅导实施，持续提升运营绩效；

3．协助客户以较小的投资，享受“贴身”的专业管理顾问服务，获得高效、可靠的智力支持；4．客户可持续分享兴荣泰行业研究成果和标杆企业最佳实践，接触并学会运用先进理念和管理技术，解决企业决策信息不对称、管理人员和体系不到位等问题；

5．将急风暴雨式的改造化为润物细无声的改变，帮助快速成长的房地产企业完成战略、管理、营销等方面的专业化提升，突破“瓶颈”，实现持续、稳定的发展。

第一部分、顾问服务内容

秉持提供价值不逐利的企业经营理念，一切以客户的需求为出发点，兴荣泰创新地开发出研究、培训、咨询三位一体的服务模式，并基于该模式创建了企业常年管理顾问服务体系，为中国的房地产企业提供贴身的顾问服务。

定制研究政策研究产业政策信息提供及政策解读

市场研究全国、各区域以及重点城市房地产市场研究与分析竞争对手研究对细分市场内主要竞争对手的信息获取与分析

竞争环境对企业进入目标细分市场的可行性进行研究

标杆企业研究对目标企业某一特定领域进行有针对性的研究与分析

管理顾问

企业管理

诊断分析

针对企业经营各个方面，如发展战略、经营策略、组织与人力资

源、营销管理、企业文化等进行诊断分析，明晰企业管理现状，

找出企业目前迫切需要解决的问题。

企业战略及

各类决策顾问

全面分析研究各种信息，结合企业实际，分析企业战略规划，竞

争战略、业务战略、职能战略及战略管理，协助企业做出决策。人力资源

管理顾问

为企业提供人力资源规划和岗位设计、招聘管理、绩效管理、薪

酬激励、培训开发等领域的顾问服务，协助企业提升管理效率，

构建卓越的战略实施基础和构架。

管理体系

构建顾问

协助企业构建基础管理、运营管理、组织管理、营销管理等领域

的管理体系，搭建并夯实企业管理平台，促进企业稳步健康成长。企业文化顾问

通过文化梳理和体系设计等专业的服务，协助客户构建并塑造出

深具企业特色和竞争力的企业文化，支持企业的可持续发展。

实战型的管理培训将管理培训与企业发展实际需要进行有机结合，提供阶段性的管理培训服务，提升企业整体素质和业务能力，帮助客户有效的提升管理素质与能力。

服务模式

企业管理顾问服务一般以1个年度为一个服务周期，最低服务期限不少于6个月。通过电话咨询、现场研讨、参加专题会议、信息提供、管理培训、指导或协助企业制定管理方案、提供管理诊断报告和改善建议等方式，向企业提供超值的咨询和培训服务。企业管理顾问服务为客户提供专业建议和决策支持，不提供具体的管理咨询方案，但可根据客户的需要提供专项咨询服务，具体内容由双方另行确定。

服务内容与数量

驻点工作

专项诊断与建议，每年为企业提供2次，由2-3名咨询顾问针对企业管理中某一领域存在的问

题进行诊断并提出建议。内容包括：企业情况调研、诊断报告、管理改进建议报告参与企业重要决策性会议现场研讨

提供专业建议

电话、邮件等非正式方式

提交正式的书面的定制研究、诊断或建议报告

服务内容与数量

类别内容成果

可选数量

专项服

务

专项诊断与建议

访谈记录、调查问卷及分析、

诊断报告、管理改进建议报告1次/年、2次/年、3次/年

常规服务

专业指导与建议

----不限参与企业重要决策性会议

参会记录，形成决议记录不限

现场研讨

问题及其分析报告

5次以内/年、8次以内/年培训次数

培训课件

培训记录

3次以内/年、5次以内/年7次以内/年（每次不超过1天）

第二部分、项目委托管理服务内容

委托经营管理内容委托经营管理内容：

：合作方委托项目管理公司对房地产开发经营管理项目进行经营管理。在项目管理公司做好整个项目公司的日常管理的同时，主要的侧重点是对项目公司的房地产开发项目进行开发建设经营管理。项目管理公司组建一支高效的管理团队对本项目组织实施全过程的建设管理，承担建设管理责任，对该项目进行招（议）标管理、勘察设计管理、采购和发包管理及建造实施与营销管理，达到合作方在确定的经营管理目标。

（1）委托项目建设管理工作内容

①项目准备阶段：项目融资（主要界定为银行融资，至于有更好的其他方式的融资渠道，项目管理公司报请合作方批准后可具体实施）、项目策划与立项、税务筹划、项目各阶段设计文件编制、

设计单位的甄选确定报建报批及所需的附件资料；

②项目实施阶段：项目管理公司及项目管理公司组建的管理团队按照合作方在本合同确定的项目质量、进度、造价、安全、合同、信息等进行控制管理；如：项目总包单位及各专项工程施工单位、材料设备供应商、监理单位等的甄选与确定，实施过程中的签证管理、设计变更管理、营销（房屋销售及后期物业服务）管理及资金回笼，以及政府相关部门的协调管理等。

③项目结算及缺陷修复阶段（保修阶段）：项目管理公司及项目管理公司组建的管理团队对本项目工程进行结算和工程保修管理，组织项目专项工程竣工验收、整个项目综合验收及房屋交付使用和房屋产权证办理的管理，以及未售出去的房屋租赁管理。④与本项目建设有关的其他事项的管理。

（2）投资与造价控制

①本项目投资与造价控制，由项目管理公司编制总概算经合作方审查，并经甲乙双方确认项目投资总概算（含整个项目建设、营销推广、租售、企业管理、协调公关费用及税金）后，项目管理公司在概算范围内做好造价控制管理。

②如因发生设计重大变更、扩大工程规模或发生认为不可控制因素及需要克服重大技术难题等原因，造成实际成本超过投资总概算的，双方可补充确定投资与造价控制目标。

（3）建设工期）建设工期以及以及以及工程质量控制

工程质量控制房地产开发项目涉及大众生活生命财产安全，项目管理公司必须高度重视，在做好工程建设成本控制的同时，必须兼顾工程质量的控制与把握，不得出现工程重大质量安全事故。

受委托经营管理权限：

项目公司范围内的日常经营管理决策权；机构设置权；原定制度废止及颁布新的制度权；员工工资、奖金、福利待遇决定权；员工聘免权。项目管理公司基于受托经营管理的项目公司及项目而制订的主要制度及流程在报合作方授权代表批准后方可执行，为切实加快项目实施管理，有效提高工作效率，合理设置招标及款项支付权限，项目管理公司应当按照流程呈报合作方授权代表签字后执行；低于此金额的，项目管理公司有签批执行权。

项目管理公司根据行业经验独立组建经营管理团队，进行开发项目经营管理。本合同签署之前的项目公司员工的续聘与否及任免由项目管理公司独立决定，但项目公司财务负责人与出纳的任免由合作方决定。

项目管理公司受托经营管理期间，合作方负责为包括项目管理公司在内的整个项目公司员工每月按时拨付资金发放薪酬福利等本合同约定的其他费用。合作方的年薪福利待遇不计入委托管理费用。受托经营管理期间，项目管理公司以项目公司名义对外开展的与企业经营有关的所有活动，不得有损项目公司的合法利益。

一、用地概念性规划暨总图设计全程顾问咨询：⑴规划设计的定位提出专业意见；

⑵规划设计的总体布局提出专业意见；

⑶规划设计的功能分布及户型布置提出专业意见；

⑷规划设计的各项经济指标及户型配比提出专业意见；

⑸规划设计的配套设施规划的合理、结构布置完整性提出专业意见；

⑹规划设计的建筑风格提出专业意见；

⑺规划设计的住宅及商业规划提出专业意见；

⑻规划设计的园林规划提出专业意见；

⑼规划设计的路网布局提出专业意见；

⑽规划设计的目前及未来市场风险规避、后续项目发展提出专业意见；

项目用地的建筑方案设计全程顾问咨询服务：

二、

二、项目用地的建筑方案设计全程顾问咨询服务：

⑴规划设计的各项经济指标提出专业意见；

⑵对每期项目建筑形式、建筑单体外立面的造型、色彩组合、使用材质等提出专业意见；

⑶对每期项目建筑方案的户型配比及户型设计提出专业意见；

⑷对每期项目建筑方案的商业规划细化提出专业意见；

⑸对每期项目建筑方案的环境景观设计提出专业意见；

⑹对每期项目规划设计的路网布置提出专业意见；

⑺对每期项目规划设计的安防消防布置设计提出专业意见；

⑻对每期项目规划设计的交通消防分布设计提出专业意见；

三、项目成本控制：

根据本项目用地概念性规划暨总图设计和建筑方案设计的内容，从该项目区域发展和项目营销策略角度，结合品质要求，提出成本控制的专业意见；概念阶段、方案阶段、施工图阶段循序渐进的模式进行成本把控；项目预算、造价标底编制、合同付费控制、预结算总统把控。四、项目形象和企业品牌建设：

通过该项目规划的后续发展及企业发展对土地的规划需求，编制并提交：

⑴项目形象品牌建设发展策略的专业建议；

⑵以项目为契机的企业品牌发展策略的专业建议。

五、其它方面：

⑴参加合作方组织的各类针对性考察学习；

⑵参加关于项目的有关会议及讨论；

⑶提交合作方要求的各类报告及建议书。

第三部分、成都项目全委托管理实施操作文件（管理前期例举）

一、人力资源、薪酬与管理体系

1、机构设置七个执行部门、配置36人，含销售的人员配置（建议联合）；

2、人员配置具体详见人员构成表。

3、搭建人力资源、薪酬与管理体系的流程制度文件。

1、薪酬：基本工资+岗位津贴+加班工资

2、生活：餐费补贴标准。

3、住宿：副总经理级别以上领导配标准单间，经理级别以下（含）员工配二人每间，

4、办公：商请董事会决定办公场地。费用厉行节约，按实计算。

5、福利：（略）

依据项目建设规模和开发周期，以上人员按需逐步招聘，未包括福利薪酬、食宿、年底双薪加奖金。

四、四、项目项目项目前期管理工作推动重点内容

前期管理工作推动重点内容第一部分人事行政类文件第二部分经营管理类文件序号文件名称序号文件名称01员工手册01设计管理规定02考勤制度02招标管理规定03劳动合同03合同管理规定04

职务说明书

04

成本管理规定

05薪酬体系05营销管理规定

06宿舍管理规定06财务管理规定

07办公管理规定07行政管理规定

08食堂管理规定08客户服务管理规定09车辆管理规定09销售现场管理规定10固定资产管理规定10样版房管理规定11行政接待管理规定11物业前期管理规定12报销管理规定12交付管理规定

项目投资概算七、

七、项目投资概算

八、设计提交成果要求

规划设计成果

设计说明及经济技术指标、总平面渲染图、总平面图、区域位置图、分析图

建筑形态分析图、景观轴线分析图、景观视线分析图、水体及绿化系统示意图

交通流线分析图、停车示意图、消防示意图、其他必要的分析图

组团结构图（典型户型参考意向图）、建筑景观意念示意图若干张、竖向设计图

竖向剖面图、管线综合图（由合作方另行委托后续施工图设计单位完成）

以上成果项目管理公司提交A3规格设计文件8套，工作模型一个（模型面积小于1㎡）和设计成果电子文档一套。

建筑方案设计成果

设计说明及经济技术指标、鸟瞰图、总平面渲染图、总平面图、低点透视图若干张

分析图、建筑形态分析图、景观视线分析图、日照、通风分析图、交通流线分析图

停车示意图、消防示意图

八、设计成本控制深度要求

概念、规划设计阶段建筑、结构方面

准确的最优产品组合指导概念、规划设计。结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。

路网布置：道路设计满足消防及道路交通相关规范；路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本)；

道路宽度：（设置双车道或单车道加会车区）；

停车布置：（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）

土地利用：地面露天车位最大化，地面停车按照最大边线原则布置；停车方式：车位平面布

置最优化：限定面积内停放量最大。车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

停车位体形控制：单独车位面积。

车库设置：车库宜集中设置，减少建造成本；机械车位及地下车库高度预留。

车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）

控制不可销售的公建及配套建设面积

不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。

合理分析确定商业业态和面积：依据合作方的市场调研数据，充分考虑综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。

土方平衡：按照土方费用最小的原则确定场地标高。“因地制宜”；动土量最小；尽可能使场地土方挖填平衡。

降低排水坡度；建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。土方平衡需要在具体的工程实施前，估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给合作方决策。

总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。

建筑应结合地形情况确定产品类型：根据地形地貌高差确定产品类型，控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。

建筑必须比选边坡支护方式：结合实际情况及高差明确边坡支护方式。

边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。确定赠送面积大小：建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。

合理利用场地地形地貌：利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。

安装方面（电梯布置方案选择）

从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。估算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。

园林环境方面

充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：

不同景观与建筑产品的合理搭配。

不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。

设计注意根据景观重要程度区别对待。

明确软硬景控制比例：

统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。

方案设计阶段成本控制重点

建筑、结构方面、建筑方案选型评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，

尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型。

确定合理层高

结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.9米性价比较优，层高每增加0.1m 造价增加该层造价的3-5％。

窗地比控制

通过节能估算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。

单体方案确定后，估算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。

栏杆、栏板的限定

估算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在估算单价成本只需要统计含量即可。

外墙装饰设计优化方案的初步确定

提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。提供常用外装材料适用性能。关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。

优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法

提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法以便合作方作为参考选择。优化比选具体做法。节能方案

尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。

通过合理的窗墙比实现节能达标。

通过墙体材料来实现节能达标。

控制节能取值范围。

结构方案优化

结构模板平面确定后，设计单位重点审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。）减少挑板、外挂装饰钢构件数量。控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。结合实际情况及高差明确边坡支护方式。边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意：挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要进行方案估算比较。

确定赠送面积

建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。

安装方面

配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，，避免优化工作不到位。

供配电设备安装定位设计优选

所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。

估算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案

一般情况环网式比开闭式经济。合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。

合理设置消防分区

在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。

布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。

尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。

园林环境方面

按目标成本控制指标，实行限额设计；

提供材料规格型号单价：

提供常用软硬材料规格型号及单价。

铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。

根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：

压顶50mm厚

非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）

行车道地面40-50mm厚

立面20mm厚；

踏面30mm厚。

提供基层标准做法

软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。

材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。

控制木作的使用面积，尽量少用水景(主要是后期维护管理成本太高)。

绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。

施工图扩初设计阶段成本控制重点

建筑、结构方面

设计单位应该按照合作方要求结构含量中需要将各部位含量细化便于以后估算控制

选择最优基础形式及埋深：

根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。

明确合理结构布置，复核结构参数：

设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的

荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。

结构含量指标计算：

设计单位提供电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，以便合作方进一步优化。

验算时注意：

要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。估算结果符合合作方目标成本要求后再出施工图纸。如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因。

业务流程

一、合同签署阶段

二、业务工作流程

合作方项目管理公司

成立项目对接小组对接

成立兴荣泰专门项目工作小组

协助项目管理公司市场调对接组织项目小组深入合作方项目所在地

进行专业调研，全面研究项目的现状

执行反馈对接

提供项目可行性分析报告

执行反馈对接

完善方案，指导落实

执行反馈

对接

项目建筑规划设计概念提示

执行反馈

对接

项目营销管理

（项目LOGO 及延展、工地包装、营销中心、样板房、客户定位、价格定位、广告策略、媒介销售筹备、销售策略、销售培训、财务策略）

执行反馈

对接

成本管理

（项目投资预算、造价管理、实施阶段成本把

控、预结算管理）

执行反馈

对接

项目物业前期管理

（项目评估、物业管理建议书、交付前的实施

管理与交付后管理建议）

三、在项目服务的全过程中，将根据项目进展情况提供若干策划报告，并每月进行实地工作考察、跟踪，以将项目有关方案落实执行。

第四部分、永发集团异地项目开发管控建议1、架构

2、集团与异地项目的操作建议