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关于退出小区物业服务业务的函

关于退出小区物业服务业务的函
关于退出小区物业服务业务的函

关于退出小区物业服务业务的函

**业主委员会:

首先感谢贵业委会多年来对我司工作的理解和支持。

接管**小区近6年的时间,在此期间,贵业委会对我司的物业管理服务工作给予了大力支持,在我们共同努力下,小区和谐、平稳,广大业主比较满意,对此我们也倍感欣慰。

由于我公司战略调整的原因,对**小区的管理资源配置和支持恐兼顾不及,故在我司与贵业委会签订的物业服务合同(20**年9月28日到期)到期后将退出**小区物业服务业务。对于拟退出的决定请贵业委会给予充分理解和包容。

在退出**物业服务业务之前,我司将一如既往的做好各项物业服务工作。同时,请贵业委会尽快选定新的物业管理公司,以便于**小区物业服务工作的正常交接与平稳过渡,避免影响广大业主的正常生活,我司将会大力支持和配合贵业委会对新物业公司的选聘工作。

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律师函范文(涉扰乱公司正常经营、侵犯名誉权)

律师函 致:王** ****师事务所为中华人民共和国司法行政机关依法批准、合法设立的在中华人民共和国境内具有从事法律服务资格的律师执业机构,本律师函署名律师具有完全的合法执业资格。本律师依法取得委托人****房地产开发有限公司(下称“**公司”)的授权,就阁下扰乱**公司正常经营、侵犯委托方名誉权相关事宜,郑重致函如下:阁下于20**年7月8日与**公司签订《商品房买卖合同》后,以房屋存在质量问题为由,于20**年5月16日与相关人员聚集至**公司项目售楼处采取举白纸、拉横幅、喊口号等方式进行围堵,阁下的上述过激行为已经影响了**公司正常的经营秩序并侵犯了**公司的名誉权,给**公司造成了重大的经济损失和商誉损失。 根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定,有下列行为之一的,处警告或者二百元以下罚款;情节较重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款。 根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合印发的关于办理实施“软暴力”的刑事案件若干问题的意见》的相关规定,行为人通过拉横幅等实施软暴力,符合敲诈勒索罪或寻衅滋事罪的构成要件的,应当以敲诈勒索罪或寻衅滋事罪予以定罪处罚。同时依据《中华人民共和国民法典》的规定,法人享有名誉权等民事权益,侵害名誉权的,应当依法承担侵权责任,承担侵权民事责任的方式包括停止侵害、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等等。另根

据《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解释》的规定,因名誉权受到侵害使生产、经营、销售遭受损失予以赔偿的范围和数额,可以按照确因侵权而造成客户退货、解除合同等损失程度来适当确定。 对此,**公司特通过本所律师向提出如下要求: 1、请阁下立即停止后续的一切侵害**公司合法权益的不当行为,并立即采取相应措施防止**公司的损害进一步扩大; 2、请阁下接到本函之日起三日内主动与**公司联系赔礼道歉并就侵犯**公司名誉权一事公开发表道歉声明,消除对**公司的不良影响并主动与**公司协商赔偿事宜。 3、如阁下按上述规定的时间内向**公司赔礼道歉并主动赔付**公司的相关损失,**公司可考虑免除阁下的赔偿责任,否则**公司将采取相应的法律手段追究阁下的包括但不限于民事责任、行政责任及刑事责任,并就**公司可能因此所遭受的全部损失向阁下进行追索。 **公司希望能够以和平和友好的方式解决上述事宜;并在此感谢阁下对上述事宜充分重视及采取的积极主动的态度与措施! 专此函告,望阁下慎思并妥善对待。 ****律师事务所 王**、冷**律师 年月日

关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议随着城镇化、城市化水平的逐步提高,居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容,成为城市管理的重要部分,扮演城市管理的重要角色,居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因,居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出,诱发的影响社会稳定事件也越来越多,规范居民小区物业管理迫在眉睫。 一、当前小区物业管理存在的突出问题 (一)新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位,业主拒绝现有物业管理公司继续服务,并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因,现有物业公司不愿退出管理,而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作,引发一系列矛盾纠纷问题。 (二)物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确,小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有,而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有,双方就产权归属问题产生分歧,进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。 (三)车库管理收费问题。一些小区,因物业管理公司收取车库停车及管理费用,业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用,导致业主与物业管理公司多次出现纠纷,引发业主围堵车库等群体性聚集事件,严重影响社会稳定。

(四)大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时,需动用大修基金,但业主不同意使用大修基金,导致基础设施迟迟不能维修维护的到位,引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一,未召开业主大会征得业主同意,也引发业主强烈反对等。 二、主要原因分析 (一)政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善,导致物业管理公司乱象频出,特别是前期物业存在许多为,多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立,既无相关资质,又无管理服务经验,入驻之后以谋取利益为主要目的,引发诸多矛盾隐患。 (二)主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导,没有形成自上而下的监督管理体制机制,加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能,没有主动深入小区走访调研收集问题,对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。 (三)业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的,勾结物业管理公司侵害业主权益;一些小区业主委员会没有按规定程序选举,未能得到大多数业主认可;少数业主因参与业主委员会未能成功等原因,对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。 三、工作建议 (一)完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制,并

物业管理服务建议书

物业管理服务建议书

公司简介 义耕物业始建于1996年10月,注册资本300万元,国家二级资质,当时隶属于黑龙江省义耕房地产开发集团股份有限公司。公司所辖的世纪广场小区在2001年被建设部授予“全国物业管理示范住宅小区”称号,2004年一次性通过“全国物业管理示范住宅小区”检查团的复检。时代丽景小区在2004年8月获“全国物业管理示范小区”称号。时代丽景社区先后被评为“东北十佳经典楼盘”、“2004龙江房地产十大创新名盘”等称号。 随着房地产业的逐步发展和对物业管理的实际需要,义耕物业在北京设立管理总部,即北京义耕物业管理有限公司,下设大庆义耕物业管理有限公司、阜新义耕物业公司、淄博义耕物业公司、阜阳义耕物业公司、海南义耕物业公司等子公司。服务范围涉及小区物业管理(直接管理和顾问服务)、商业物业管理、会所管理、停车场管理、财务管理、设备管理、工业物业管理等业务。公司经历了由小到大,由弱到强的发展过程,物业管理模式已正规化、专业化。 义耕物业自成立以来,以“对社会负责、对客户负责、对员工负责”为经营思想;以“做大、做强、更要做长”为发展战略;以“专业精神,满意服务”为服务宗旨,勇于开拓、锐意进取,目前已发展成为拥有员工超过700人,管理与顾问总面积超过300万平方米的专业型物业管理企业。义耕物业的精良品牌和诚挚服务提高了所接管物业的附加值,确保了发展商地产品牌的延续性。 2003年,义耕物业一次性通过英联摩迪国际认证公司对我司ISO9001:2000版质量管理体系的认证。目前义耕物业凭借其一贯的创新精神正在申报ISO14001国际环境管理体系及OHSMS18001:2001职业健康安全管理体系的认证,并于2006年底通过外部审核。义耕物业秉承其在规模、管理、人才和技术等方面的优势,不断引入国内外先进的管理理念,注重人

调研报告:加强安置小区物业管理工作的几点建议

加强安置小区物业管理工作的几点建议 一、安置小区物业管理存在的主要问题 一是部分小区物管费用收缴难。早期的拆迁安置小区由于拆迁安置量小,且多为多层建筑,物业费全部由政府承担。之后的高层建筑物业费高,政府参照多层建筑补贴标准,不足部分由居民承担。这种模式在安置量小的情况下可以勉强维持,随着安置房数量和规模的扩大,财政压力势必不断增大。与此同时,物业费居民承担部分收缴难度大,导致物业公司不得不降低服务质量。二是小区综合管理难。安置小区内车辆乱停乱放、私人废旧物品长期堆放楼道、小区绿地成为“菜地”、违章装修、装修建筑垃圾随意倾倒、擅自改变房屋结构和功能对外出租、破墙开店、倚门设摊等违规情况较多,并带有群体性特征,增加了小区物业管理难度。三是物业管理整体水平不高。部分物业服务企业服务项目、服务内容的量化标准和费用收支出情况不够透明公开,日常服务粗放,管理水平和服务质量不高,居民满意度差;一些小区仅局限于垃圾清运、停车收费等基本物管项目,离有物管的商品房小区管理水平还有较大差距。

二、加强安置小区物业管理的几点建议 1.建立健全物业管理体制。一是建立小区综合管理和物业管理协调制度。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”原则,建立县、乡镇、社区三级管理制度,明确各自职责。根据安置小区实际,适时组织和引导小区业主做好业主大会、业主委员会组建和换届改选等工作,并加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督。二是健全物业纠纷化解机制。形成多方联动的投诉纠纷快速处理机制,确保物业纠纷及时有效得到处理。社区居委会应充分发挥原有的村调解组织作用,协调处理业主、业主委员会与物业服务企业的关系,减少投诉纠纷的发生。三是加强物业服务行业管理和监督。县、乡镇两级主管部门应建立物业服务企业诚信档案定期公示制度,规范物业管理行业有序进入和退出机制。 2.规范物业管理模式和内容。按照“因地制宜”和尊重居民意愿的原则,通过“以民主促民生”的办法,确定安置小区是物业管理模式。同时要规范物管内容和标准,特别是社区化准物业管理实施主体应根据进一步提高公共区域保洁、安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修

关于加强小区物业管理的几点建议.

关于加强小区物业管理的几点建议 随着城市化建设进程的不断加快,物业管理在城市管理中的地位和作用日益突显,好的物业管理在改善人居环境,提升生活质量,提高城市品位等方面发挥着越来越重要的作用。然而在具体发展过程中,小区的物业管理也暴露出很多不足,业主与物业公司纠纷不断,有的小区更形成两者对立的局面,甚至造成弃管的结果。其原因多种多样,但最后都是造成业主对物业管理不满,拒绝交费,从而进入欠费与服务不到位的恶性循环。业主与物业公司的矛盾主要来自以下几点: (一)开发建设遗留问题,造成物业纠纷。目前在众多物业管理纠纷中,约有80%是由开发建设遗留问题引起的。对房屋及附属设备质量等问题,大多数开发企业采取能拖就拖,能省就省,能不解决就不解决的策略。致使工程完工,开发企业撤走后,问题都甩给了物业管理企业,而物业又将责任推给开发商,如:房屋漏水、小区道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题,再加上好多小区都是回迁安置小区,物业维修金又无法落实,这样增加了物业管理难度,同时这种扯皮、推诿也给业主带来了无休止的纠结。 (二)物业管理的整体服务水平有待提高。目前我旗物业管理队伍的总体素质偏低,物业管理普遍带有传统管理的

痕迹,“管”的特征比较明显,服务意识比较淡薄,重收费、轻经营、轻服务,如安保措施不到位,任由社会闲杂人员出入小区;对小区内乱停车、环境卫生脏乱差、赌博等置之不理或相互推诿;对小区公共设施损坏维修不及时,甚至无人问津。而且时有物业从业人员处理问题简单、粗暴,经常与业主产生摩擦。这一系列因素严重制约了我旗物业管理行业整体的服务水平。 (三)小区物业费收缴困难,拖欠、不缴现象突出,物业公司举步维艰。我旗大多数小区业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识。业主群体庞大且分散,素质、想法和做法参差不齐,一些业主我行我素,不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主在发生纠纷后完全以个人感受对物业服务进行评价,一旦对服务不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者,不习惯于表达自己的意愿,而是怀着从众心理,观望事态发展,不主动交费,由此造成欠费之风。他们普遍存在一种错误心态,即我没有接受物业公司的服务,就不应交纳物业管理费,更多的物业费纠纷由此产生。 为了改进物业管理现状,提高服务质量,建议如下: (一)积极解决开发建设遗留问题。居住小区开发建设遗留问题是产生物业纠纷的主要原因之一,旗委、政府应加大对物业方面的支持力度,要有计划、有步骤地推进新旧小区整治工作。建议对存在物业纠纷的小区开发建设遗留问题

遇到知识产权侵权诉讼如何制定应对策略

企业若收到对方的侵权警告函或律师函时,应及时回复警告函,在回复中说明正在对相关事宜进行调查,待事实查清后再作答复。若对方已经提起知识产权侵权诉讼时,则应冷静分析,积极应对。 遇到知识产权侵权诉讼如何制定应对策略? 首先,企业要充分利用各种抗辩事由。 企业如果在经过调查和分析发现自己的行为确实构成侵权,则需要尽可能寻找抗辩事由,以维护自身权益。 就专利而言,其抗辩方式主要包括:合同抗辩、反诉专利无效、自由公知技术抗辩、先用权抗辩、权利用尽抗辩、诉讼时效抗辩、诉讼主体资格抗辩等; 就商标而言,其抗辩方式主要包括:合同抗辩、反诉商标权无效、先用权抗辩、权利用尽抗辩、诉讼时效抗辩、诉讼主体资格抗辩等; 就著作权而言,其抗辩方式主要包括:没有利用原告的作品、他人的作品不受法律保护、合同抗辩、合理使用、法定许可使用、权利用尽抗辩、诉讼时效抗辩、诉讼主体资格抗辩等;

就商业秘密而言,其抗辩方式主要包括:他人的商业秘密不成立、自我设计抗辩、具有合法来源、通过合法手段获取、诉讼时效抗辩、诉讼主体资格抗辩等。 其次,企业要善于在诉讼程序中运用各种诉讼技巧。 在诉讼过程中,企业要善于利用诉讼程序(如管辖权异议和利用回避制度等)维护自己的 利益。企业若认为案件在对方起诉的法院审理时自己的利益不能得到公平的对待和维护,则可以调查该法院是否具有合法的管辖权并收集相关的证据。如果能够证明该法院无管辖权,企业可依法提出管辖权异议。若企业对法院就管辖权异议作出的裁定不服,还可继续上诉。又如,当企业发现审查案件的法官与对方当事人有利害关系,可能影响案件公正裁决的,还可 利用回避制度对该法官提出回避请求。 再次,企业应当积极寻求和解。 若企业经过评估后认为进行诉讼的成本太高或对胜诉把握不大,可考虑与对方进行协商,就侵权赔偿、停止侵权或权利许可等达成和解。 最后,企业可以利用自己手中的筹码寻求交叉许可,或是提起反诉,向对方发动反击。 若企业也拥有知识产权时,可利用自身的知识产权与对方协商进行知识产权的交叉许可。另外,企业若发现对方也存在侵犯自己知识产权的情况时,还可以提起反诉。

关于进一步加强住宅小区物业管理的建议

关于进一步加强住宅小区物业管理的建议近年来,随着城镇住房制度改革的不断深化,房地产管理迅速转向物业化管理,这一模式既有利于城市综合管理水平的提高,也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础,而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前,大塘街道辖区内有住宅小区182个,其中封闭式的小区有90个,有物业管理的小区45个,无物业的小区有92个。成立有业主委员会的小区有58个。随着居民群众的法律意识增强,居民对物业管理的要求标准不断提高等,物业公司与业主之间的矛盾也日益突出,物业纠纷数量急剧增长。街道、社区已成为业主与物业企业或开发商矛盾的“出气筒”,因此,加强物业管理已成当务之急。 一、当前物业管理存在的问题 (一)第一方面的问题来自开发商,开发商遗留建筑质量问题,造成业主与开发商的前置物业产生矛盾。开发企业遗留的建筑质量问题,增加了物业的负担:主要有两方面,一方面是业主购买的房屋的质量问题,墙面污水、阳台漏水等,另一方面小区公共部位的质量问题,小区的道路、地下排污管网、安防、消防等质量问题。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决,业主认为物业公司没有尽到其管理责任,致使矛盾集中到物业公司身上。 第二方面的问题来自物业公司,主要表现在物业公司运作不规范。我市现有物业管理企业大多是规模小、资质等级

低,整体物业管理服务水平偏低。其经营管理理念陈旧,以管理者自居,服务意识差,有些企业低水平服务、高标准收费,甚至出现乱收费,有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低,缺少对员工的培训和严格规范的制度管理,造成物管人员素质普遍偏低。 一是对物业公司的监督存在缺失。有的小区物业突然撤出,小区陷入无人值守、无人清理垃圾的局面。比如芝麻城小区和丰业新苑曾一夜间物业撤出,小区一度陷入混乱。有的小区新聘物管存在诸多交接的问题,上一任物管撤出时很多资料没有移交,如有些物业缺失业主的建筑图纸,导致房屋维修时困难重重。还有物业公司对小区实施物管过程中不够透明、规范。如有的小区随意公摊水电费用,挪用小车停车费、广告费等等属于全体业主的收入。违法占用空间进行牟利等,损害小区业主合法权益。这些都致使小区物管企业与业主之间的矛盾纠纷日益突显,社区、街道基层组织调解困难重重。 二是物业管理费提价问题,水电费欠缴问题。原因:一是开发商遗留问题未解决,导致物业收费困难;二是物业管理不到位问题,如保安、保洁、停车管理等不到位,公共部位管理、使用不到位等成为业主不缴费的原因或借口。三是早年不少房地产项目物管费低,主要原因是房地产开发商垫支了一部分费用,以吸引更多客户购房。近几年物价上涨,工资增长、物管公司成本大大提升,不提价,经营不下。但业主意见不统一,导致管理费提价难度加大。这和相关法规

关于旧住宅小区物业管理的问题与建议

关于旧住宅小区物业管理的问题与建议 关于旧住宅小区物业管理的问题与建议 物业管理是随着国家房地产业,尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后,人们就更关注生活的质量,关注居住环境的日常保养和维护,尽可能使住宅小区整洁,环境优雅,生活便利,安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定,新建小区必须实行物业管理制度,而旧小区却在推行物业管理的过程中,遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。 一、居民观念需转变 多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度,使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念,习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式,认为实行物业管理就是想多收钱,如果实施物业管理需要收费,也应该由单位交,住房消费意识淡薄。 二、硬件条件相对落后 旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题,小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高,硬件设施主要有以下一些不足:包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。 三、产权形式多样 旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房,房改售房,回迁房,农转居的承租房,居民承租房。住房的产权人多样,有居民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。 四、存在多头物业管理的现象 产权形式的多样化,使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有:”单位自管房”物业管理公司,”房管局直管公房”物业管理公司,社区管理单位,居委会,市政设施单位,商业网点单位等。 五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大 旧小区实施物业管理,改善居民的生活环境,必须对小区的基础设施进行不

侵犯商业秘密的律师函

侵犯商业秘密的律师函 _______公司: ______法律师事务所接受XX(以下简称XX公司)的委托,指派本所___律师就你公司雇佣违反竞业禁止员工XX、XX侵犯XX公司商业秘密一事郑重致函你公司:现你公司聘用的XX、XX分别曾于__年__月__日及__年__月__日与XX公司签订劳动合同,合同期限至__年__月__日及__年__月__日,在上述合同期间内,XX公司与XX、XX签订了保密协议,该协议第五条第2、3款约定两人从XX公司离职后3年内不得自办与XX公司有竞争关系的企业或者从事与甲方商业秘密有关的产品的生产,且不得在与XX公司有业务竞争关系的单位内担任任何职务;同时,XX 公司在XX、XX离职时签订了离职协议,该协议第三、四条约定两人离职后对任职期间获悉的XX公司的商业秘密(包括但不限于技术资料及客户信息)负有保密义务,且在两人离职后两年内不得到与XX公司有业务竞争关系的单位就职。上述协议内容合法有效。XX、XX在XX公司工作期间掌握了公司的大量业务材料及相关商业秘密信息,且两人离职时将上述材料及商业秘密信息擅自带离公司。 依椐以上理由: 1.XX、XX离职后即进入你公司工作,己经违犯了其两人与XX公司关于竞业禁止的商定,XX公司将依据《劳动合

同法》第二十三条之规定清査XX、XX的责任,请你公司收到本律师函之后,立即解除与XX、XX的劳动关系。 2.你公司雇佣违犯竞业禁止员工XX、XX,并应用其两人在XX公司工作期间获得的该公司商业秘密,已经违犯了《反不合理竞争法》笫十条之规定,依据《侵权责任法》第八条之规定,该当与XX、XX一并对XX公司承担连带责任。若你公司不立即解除与XX、XX的劳动关系并中止侵权行为,XX公司将清査你公司的法律责任。本律师宿愿你公司本着诚信运营的准则,以维护行业有序发展、保持良性竞争的态度,经过协商的形式处理上述纠纷。望你公司对以上事宜加以注重,并采取积极措施。特此函告,望你公司慎思并妥善对待。 ______律师事务所律师 律师:______ __年__月__日

业主致物业公司告知函

告知函 XXX物业管理有限公司XX分公司: 本人是XXX小区XX号楼XXX号业主,首先感谢贵公司在XXX 小区物业管理过程中所做出的努力和辛苦。作为门外汉,我们在没有选择的情况下,依据房地产开发公司的物业选择和贵司签订物业协议,而对于贵司管理规范、标准执行及服务水平的有关承诺,我们只能寄望于贵公司的公信力、责任心和良知。现对我方发现的相关问题如下书面汇总,望贵公司知悉并予以妥善解决。 在XXX年XXX月与贵公司签订前期物业管理合同之日期,就按照《中华人民共和国物业管理条例》和《合同法》相关规定,按时交纳前期物业费用。虽然期间本人并未实际装修入住,也未享受到小区物业提供的相关电梯、卫生、绿化、安保等服务,但并未以此为由拒缴物业费用。还是按照《物业管理条例》和《合同法》相关规定履行了业主应尽之义务。 但在XXX年XXX月,本人发现本户楼上邻居,XX号楼XXX号业主在装修时,未按照房屋装修规范和物业相关管理规定进行防水施工和蓄水试验。住宅防水因为涉及功能性问题,《住宅装饰装修工程施工规范》严格规定:基层表面应平整,不得有松动、空鼓、起沙、开裂等缺陷; 地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角应有加强层,浴室墙面的防水层不得低于1800mm,防水回填采用陶粒或者其他代替材料,严禁使用建筑垃圾回填,地面防水工程应做蓄水测试,蓄水时间不少于24小时。实际检查楼上防水基层存在空鼓现象,立管位置基层有

脱皮,防水高度不够,附加层缺失,防水回填采用建筑垃圾,甚至更严重的是未进行防水蓄水试验。而贵司在知情的情况下未制止XX号楼XXX业主的不当装修行为,没有下发整改通知书,没有就此事通告我们业主。造成楼上业主装修继续施工至今的事实。 由于未进行蓄水试验,使房屋存在严重漏水隐患,无法保证不漏水,且无法保证防水层的耐久性。后期出现问题产生的成本应由谁承担?对楼下业主生活造成的干扰怎么解决? 按照贵公司制定的《XXX物业装修管理条例》中亦明确了业主对装修应遵守之规定和物业公司相应的管理处置权责。因此本人及时通知贵公司,要求对XX号楼XXX业主的不当行为进行制止和管理。贵公司亦承认此为贵公司之应有权责,由贵公司出面解决此问题。 但是几天时间过去了,贵公司既没有按照《装修管理条例》和《物业管理合同》制止XX号楼XXX业主的不当装修行为,没有下发整改通知书,没有就此事通告我们业主。造成楼上业主装修继续施工至今的事实。也没有尽到就本业主投诉的内容做应有的回告义务。 本业主又在接下来的时间里多次致电或亲自到贵公司反映此问题,但是贵公司仅仅口头答应解决此问题,后来都渺无音信。为此本业主又多次拨打XXX物业管理有限公司电话,但是贵公司仍然没有给出合理的解释和相应的处理办法。 在此期间,本业主耗费大量时间和精力来处理此事。因为问题一直未解决,本业主亦无法按照计划装修入住。给本人和家庭带来精神上的伤害物资上的损失。

对物业的建议书600范文

Whoever you admire most in your heart, don't have to become that person, but use that person's spirit and methods to become yourself.简单易用轻享办公(页眉可删) 对物业的建议书600范文 对物业的建议书600范文1 沈阳市宏发经龙物业服务有限公司: 根据业主反映强烈的物业管理中存在的问题,业主委员会总结以下几条反映给贵公司,希望尽快解决! 一、园区保安管理存在问题 目前,园区保安巡逻只有一人,完全是为了完成考核形色匆忙,为应付考核而巡逻,而且间隔时间长,根本起不到其应有作用。建议增加保安巡逻人数和频率。 二、园区监控设施太少 如:A1-A3楼之间,没有监控设备,整个园区盲角较多,监管漏洞太大,现有监控设施监控角度固定不变,没有得到有效利用,建议增加监控设施,让现有设备得到充分利用! 三、园区夜间照明问题

目前园区照明灯多处损坏,有的长达一年之久,未得到及时维修,给业主夜间出行和安全带来了严重隐患,建议对损坏的照明器材及时维修和养护。 四、车辆进入园区及停放问题 目前园区通道内有大量机动车停放并过夜,有的乱停乱放,严重影响其他业主车辆正常通行,并给行人造成安全隐患,建议加强对临时出入园区车辆的管理,禁止没有车库和车位的机动车在园区内过夜。 五、装修垃圾及时清运问题 园区内有几处装修垃圾已经存在很长时间,占用人行道和绿化草坪,严重破坏草坪的正常生长,建议对现有建筑垃圾应立即清运,对今后产生的建筑垃圾,应随时清运。 六、房屋维修问题 目前物业对业主报修的房屋维修问题解决不够及时,对此广大业主意见很大,希望物业公司提高维修效率。 业主委员会 201x年11月22 日 对物业的建议书600范文2

关于小区物业管理存在的问题及建议

【下载本文档,可以自由复制内容或自由编辑修改内容,更多精彩文章,期待你的好评和关注,我将一如既往为您服务】 关于小区物业管理存在的问题及建议 随着城镇化、城市化水平的逐步提高,居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容,成为城市管理的重要部分,扮演城市管理的重要角色,居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因,居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出,诱发的影响社会稳定事件也越来越多,规范居民小区物业管理迫在眉睫。 一、当前小区物业管理存在的突出问题 (一)新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位,业主拒绝现有物业管理公司继续服务,并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因,现有物业公司不愿退出管理,而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作,引发一系列矛盾纠纷问题。 (二)物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确,小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有,而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有,双方就产权归属问题产生分歧,进而引发业主不愿意缴纳物管费用

等诸多问题。 (三)车库管理收费问题。一些小区,因物业管理公司收取车库停车及管理费用,业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用,导致业主与物业管理公司多次出现纠纷,引发业主围堵车库等群体性聚集事件,严重影响社会稳定。 (四)大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时,需动用大修基金,但业主不同意使用大修基金,导致基础设施迟迟不能维修维护的到位,引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一,未召开业主大会征得业主同意,也引发业主强烈反对等。 二、主要原因分析 (一)政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善,导致物业管理公司乱象频出,特别是前期物业存在许多为,多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立,既无相关资质,又无管理服务经验,入驻之后以谋取利益为主要目的,引发诸多矛盾隐患。 (二)主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导,没有形成自上而下的监督管理体制机制,加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能,没有主动深入小区走访调研收集问题,对物业管理公司前期存在的苗头问题未

律师函(商业秘密)律师拟定版本

律师函 (20XX)粤正民律意函字第号XX(上海)信息科技有限公司: 广东XX律师事务所接受XXXXXX(上海)有限公司(以下简称委托人)的委托,指派本律师就贵司不正当竞争侵及涉嫌触犯商业秘密罪一事,出具本律师函:根据委托人陈述,近期委托人发现贵司擅自聘用盗用委托人商业机密的员工,包括XXX、XXX、XXX三人。该人员利用在职期间了解到及私自拷贝委托人的商业机密,包括但不限于价格、产品、工资及客户等,入职贵司,泄露委托人商业秘密,散布不实信息,贵司不但欣然接受涉嫌触犯商业秘密罪人员入职,并可能利用委托人的商业机密经营,存在不当竞争行为,并且涉嫌和上述盗密人员共同实施犯罪行为,已经严重侵犯委托人合法权益。 根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第五条规定:经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易,损害竞争对手:……擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢,或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢,造成和他人的知名商品相混淆,使购买者误认为是该知名商品;《中华人民共和国著作权法》第二条规定:“中国公民、法人或者其他组织的产品,不论是否发表,依照本法享有著作权”。贵司未经委托人许可,擅自使用委托人相关商业机密牟利,已经涉嫌不正当竞争。《中华人民共和国刑法》第二百一十九条规定:有下列侵犯商业秘密行为之一,给商业秘密的权利人造成重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;造成特别严重后果的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金:(一)以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密的;(二)披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密的;(三)违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求,披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密的。明知或者应知前款所列行为,获取、使用或者披露他人的商业秘密的,以侵犯商业秘密论。贵司明知上述为盗密人员,还直接聘请,并获取委托人商业机密,已经涉嫌触犯商业秘密罪。 第 1 页共2 页

物业公司通知格式

**小区关于办理业主卡的通知 尊敬的住户: 你们好!现本小区已进入装修阶段,进出苑区人员日益增多,管理处为加强小区人员进出管理,确保苑区的安全和谐,须对苑区住户办理业主卡,住户须凭业主卡进出苑区。请业主于近期内到管理处办理,谢谢合作! 办理业主卡需带资料: 一、业主及家人: 1寸照片2张,身份证复印件1张 二、租住户: 租房合同复件;身份证复件1份;1寸照片2张 三、公司员工: 租房合同复件(限租住户);公司营业执照复件1份;公司介绍信;身份证复件1张;1寸照片2张。 **商务公寓管理处 **年**月**日 关于灭鼠的通知 尊敬的业主/住户: 您好,春天临近,为了防止小区出现鼠患,我管理处将从**年**月**日起到**年**月**日,每天**:**在小区内的草坪等公共区域内投放鼠药,次日**:**收药。请各位业主/住户在此期间注意安全,特别是一定要看管好自己的小孩,家中有宠物业主/住户也要照顾好自己的宠物,以免其误食。谢谢合作! **管理处 **年**月**日 关于变更24小时服务电话的温馨提示 尊敬的各位业主/住户: 您好! 因公司管理需要,即日起我管理处原24小时物业服务电话:0***-*******停止使用,同时启用新的24小时服务电话:0***-*******。如您需要帮助和服务请拨打更改后的电话号码,由此给您带来的不便敬请谅解! **管理处 **年**月**日

元旦节放假的温馨提示 尊敬的各位业主/住户: 您好! 新年将至,我公司恭祝大家新年快乐,万事如意!为了大家能过一个安全、温馨和舒适的节日,我公司在加强各小区出入口控制和日常巡逻的同时提醒各位业主和住户: 1、如您外出,注意关好门窗以及水、电、气的开关,同时请保管好自己的贵重物品,不要将大额现金留存家中,以免发生火灾和失窃。 2、请您将车辆停放在指定位置,并检查确认车门车窗是否完全锁住,以免造成经济损失;如您长时间外出,而车辆停放在小区内,请及时告之管理处。 3、请不要随意给陌生人开门,以防不测。 4、在使用家用电器及天然气时,请注意用电用火安全,切勿违规操作。 5、请大家将自家阳台上摆放的物品移至安全地方,以避免高空坠物;同时也请楼上住户不要将物品向楼下丢弃,以免伤及楼下行人及车辆和影响小区的卫生状况。 6、根据派出所要求,商铺的商家在节日期间如要歇业,店内请留人值守(特别在夜间),营业结束后不要将贵重物品(如电脑等物)放置在店面上,以防失窃。 7、请照看好自己的小孩,不要在水池边玩耍及在小区内燃放烟花爆竹,预防溺水及火灾事件的发生。 ***物业管理有限公司 **年**月**日 国庆节放假的温馨提示 尊敬的各位业主: 您好! 国庆节将至,为了让小区业主能渡过一个愉快、安全的大假,我公司在这里特别提醒大家: 1、如您安携家人外出旅游、访友,请一定认真检查水、电、气、门窗是否已关闭好,避免留下安全隐患。 2、如果您和家人将外出较长时间,建议您到物管处进行登记备案,在您外出期间,物管处将在您外出期间对您的住处进行重点检查巡逻。 3、建议您在家里不要存放大量现金,并妥善放置好贵重物品(如金银首饰等) 4、在大假期间小区将停止一切装修活动,以确保节日期间有一个安宁、和睦氛围。10月8日恢复小区装修活动。 5、节日期间小区来访的亲朋好友较多,请提醒他们配合物管的查询、访客登记工作,以确保小区节日的安全。 ***物业管理有限公司 **年**月**日

进一步加强住宅小区物业管理的建议

关于进一步加强住宅小区物业管理的建议 近年来,随着城镇住房制度改革的不断深化,房地产管理迅速转向物业化管理,这一模式既有利于城市综合管理水平的提高,也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础,而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前,大塘街道辖区内有住宅小区182个,其中封闭式的小区有90个,有物业管理的小区45个,无物业的小区有92个。成立有业主委员会的小区有58个。随着居民群众的法律意识增强,居民对物业管理的要求标准不断提高等,物业公司与业主之间的矛盾也日益突出,物业纠纷数量急剧增长。街道、社区已成为业主与物业企业或开发商矛盾的“出气筒”,因此,加强物业管理已成当务之急。 一、当前物业管理存在的问题 (一)第一方面的问题来自开发商,开发商遗留建筑质量问题,造成业主与开发商的前置物业产生矛盾。开发企业遗留的建筑质量问题,增加了物业的负担:主要有两方面,一方面是业主购买的房屋的质量问题,墙面污水、阳台漏水等,另一方面小区公共部位的质量问题,小区的道路、地下排污管网、安防、消防等质量问题。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决,业主认为物业公司没有尽到其管理责任,致使矛盾集中到物业公司身上。 第二方面的问题来自物业公司,主要表现在物业公司运作不规范。我市现有物业管理企业大多是规模小、资质等级低,整体物业管理服务水平偏低。其经营管理理念陈旧,以管理者自居,服务意识差,有些企业低水平服务、高标准收费,甚至出现乱收费,有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低,缺少对员工的培训和严格规范的制度管理,造成物管人员素质普遍偏低。 一是对物业公司的监督存在缺失。有的小区物业突然撤出,小区陷入无人值守、无人清理垃圾的局面。比如芝麻城小区和丰业新苑曾一夜间物业撤出,小区一度陷入混乱。有的小区新聘物管存在诸多交接的问题,上一任物管撤出时很多资料没有

企业技术秘密管理及维权诉讼实务(1)

企业技术秘密管理及维权诉讼实务 【根据深圳胡晋南律师在深圳专利协会专题演讲《侵犯商业秘密案件诉讼实务》归纳整理】 一、技术秘密概念 商业秘密:包括技术秘密和经营秘密,自己采取措施保护; 与专利相区别:国家注册并公开,无需举证秘密性,权利性; 技术秘密构成要件:秘密性(举证重点),经济性,实用性,权利性(举证重点,通过保密措施实现); 保密措施:参见司法解释(7个方面); 内容:载体(配方、技术文件、软件代码等) 二、诉讼程序 (一)诉讼主体 1、原告:以独家被许可人身份起诉的,须准备权利人出具的不起诉文件; 2、被告(复合性):(1)获得者、披露人;(2)使用者; (二)管辖 中级法院或最高法院批准的基层法院(如深圳市部分基层法院); 技巧:充分利用好协议管辖,签订的《保密协议》中事先约定管辖法院; 技术秘密的原点是《保密协议》。 (三)时效 一般为2年。 技巧:快到2年时,发《律师函》给侵权者,诉讼时效中断,实质上可起到延长追诉时效的作用。 (四)起诉:起诉时提交《不公开审理申请书》; (五)证据保全:合理利用工商、公安的资源; (六)不公开审理:在审理过程中,申请法院1、技术秘密不向被告公开;2、技术秘密不社会公开;仅签署《保密协议》后法院委托的鉴定专家可接触所述技术秘密。 (七)技术鉴定:本领域的技术专家,技术领域范围的把握。 三、证据 原告难当,十有九败,取证难。 (一)技术秘密构成

1、权属:(1)自主开发:立项、鉴定、报奖等研发档案;(2)引进:转让协议或许可协议; 2、载体 技巧:技术秘密内容及形成时间等立案时不提供,仅提交模糊证据,待到证交换时再提交;(二)保密措施 1、直接:保密协议; 2、简接:司法解释(7个方面)。 (三)接触 1、保密岗位设置及任命记录; 2、任职过程中对技术秘密资料的获取和交接记录。 (四)被告一:获得披露 1、被告辞职文件; 2、被告一在被告二处任职信息或凭证。 (五)被告二:使用 1、使用的技术秘密资料内容及载体:图纸、源代码等; 2、使用后研发出的新产品或开发的新客户; 证据焦点和链条:秘密权属—》保密措施—》接触—》被告一获得披露—》被告二使用 四、技术鉴定 1、技术鉴定申请鉴定要求明确:鉴定方法和原则、专家技术领域; 鉴定原则(可借鉴参考专利新颖性判断方法): 单一公知技术比对原则; 必要特征覆盖原则; 交叉技术对比原则。 2、与鉴定专家的沟通; 3、结论异议:结论应该明确相同还是等同,如为“类似”等不明确结论则不行; 《复议申请》应当从证据材料使用、方法、结果三方面具体阐述。 五、赔偿 (一)侵权发生后盖技术秘密仍处于保密状态:参考专利赔偿计算方法; (二)技术秘密已完全失密成为公知技术:按照技术秘密的实际价值,可通过评估计算(无形资产评估师、注册会计师评估报告)。 技巧:集团化企业应建立并实施集团内部的技术秘密许可制度,签订许可协议,并支付许可费用(保存交费及纳税凭证),可作为后续技术秘密维权经济赔偿计算依据。

关于推进老旧小区物业管理的对策与建议

关于推进老旧小区物业管理的对策与建议

关于推进老旧小区物业管理的对策与建议 加强老旧小区物业管理,创造整洁、文明、安全、方便的生活居住环境,是月城区推进“繁华时尚之区”建设的一项民心工程和实事工程。多年来,月城区委、区政府高度重视老旧小区居民生活质量和环境的提高,并将其作为改善民生的重要工作抓手,取得了初步成效。近日,课题组对月城区老旧小区物业管理现状和推进准物业管理工作情况进行了专题调研,并提出对策建议。 一、现状与举措 (一)现状 1.模式方面。一是社区居委会自管,约占月城区的90%,主要以保洁为主,小区绿化、维修等分别由区有关部门承担;二是物业产权单位委托社区居委会从事保安、保洁工作,其他绿化、维修等工作由产权单位出资委托管理,约占5%;三是房管站及街道开展简单的物业管理工作,约占5%。 2.规模方面。月城区八个街道共有老旧小区无物业管理房屋1978幢、97416套,约687万平方米。从2009年开始已在8个街道9个小区的153幢、7632套、52.6万平方米先期实施准物业管理试点(介于专业物业管理与社区自治管理的一种模式),在试点的基础上,今年又确定在16个小区334幢、15688套、1307152平方米继续推进准物业管理。至今,已有约22%的无物业管理老旧住宅小区推行了社区化准物业管理。

3.管护方面。老旧小区的物业大多是上世纪90年代以前建设的,房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,而且由于老旧小区实行的是低租福利制的管理模式,物业费收取率及低,使得房屋和基础设施得不到及时维修和保养,致使房屋设备陈旧、老化。尽管近几年月城区政府投入大量资金,用于庭院改造整治、“平改坡”、小区绿化改造提升,但由于缺乏长效机制,小区“失管、失养、失修”等问题严重存在。 (二)主要举措 1.建立机构。为保障物业改善工程的顺利实施,月城区政府于2015年8月成立了月城区物业管理改善工程领导小组,各街道、社区也相继成立准物业管理工作机构,一般由社区书记或主任兼任物管负责人。通过区、街道、社区三级联动机制,推进改善工程。同时召开物改工作的专题会议,明确了月城区各职能部门的工作职责,并制订了《月城区老旧小区住宅小区物业管理改善工程实施方案》。 2.营造氛围。积极宣传相关法律法规和政策,在月城区8个街道71个社区张贴准物业管理“宣传海报”,对无物业管理状况作了全面的调查,进行了分类梳理。深入社区逐一听政,并落实“四问四权”(问情于民、问需于民、问计于民、问绩于民;知情权、选择权、参与权、监督权),广泛征求意见、建议,形成共识。组织试点单位负责人参加市、区两级宣传教育和业务培训,帮助引导广大居民对准物业管理的知晓和参与,培养物业管理有偿服务意识,为推行物业管理提供组织保证和良好的外部环境。 3.落实资金。根据市配套政策要求落实了社区准物业管理中的经费,去年拨付25万元,今年共安排87万余元,也已全部到帐。主要是对生活困难的家庭救助、帮扶,补贴等方式,保证其也能享有相

(房地产管理)关于住宅小区运行安全的意见与建议

关于小区安全运行的意见与建议 -------------上海寒冰 一、基本情况 全区现有住宅小区***个,***万平方米,约占全市总量的***%。其中,商品房小区***个,***万平方米,售后公房小区***个,***万平方米,公房小区***个,***万平方米。目前,全区8层以上的高层物业***幢,建筑面积***万平方米。 目前,区在册的物业服务企业***家。其中,一级资质***家,二级资质***家,三级资质***家,暂定资质***家。全区已有***个小区成立业主大会、选举业主委员会,业委会组建率超过***%。业委会成员中,中共党员约为***%,居委会干部交叉任职的有***余人。二、工作方法 (一)三级联席会议制度 发挥市、区(县)、街道(乡镇)在住宅小区综合管理中的协调作用,通过三级联席会议制度,协调社区矛盾,并推进各项工作。 广泛搭建沟通平台,政府牵头,各相关部门参与,促进居委会、业主委员会和物业服务企业三方协作,共同保障小区运行安全。除了通过联席会议协调解决小区内的物业难题和矛盾纠纷外,也加强了信息沟通,有利于其他各项工作的落实。 例如11·15火灾后,消防、房管等部门在检查中发现***小区地下空间存在安全隐患,***物业公司、居委会、业主委员会在自查过程中也发现诸多问题,于是召开多方联席会议,片党委、居委会、业

主委员会、***物业公司、政府、房办、社区民警共同参与,推动物业服务企业主动落实整改,动员业主委员会支持本小区消防设施设备的配置,效果相当好。 保证将联席会议作为沟通平台,不下达指令,只提出建议,让百姓事回归百姓主体,将各项工作落实到基层。 (二)政府加强协调各职能部门、办事处 通过沟通信息、配合落实,协同推进各项工作,同时充分发挥各部门的专项作用。 社区事,百姓事,师出多门,无法依靠单一部门解决。协同作战方式可以改善效率、缩减时间、提升满意。 各项工作也不免存在部门间的重复劳动,加强协调沟通,减少重复,同时也有利政府部门在各项工作中发挥本部门作用。 (三)政府实事项目 政府托一把,解决依靠社区自身原本难以解决的问题。例如限于物业费用收取标准过低,社区规模特小的物业费总额较低,公房、售后公房这类老小区环境等问题。例政府资助老小区内安装机防设备的实事项目等。 三、安全隐患与防范对策 (一)地下空间 物业小区地下空间内存在的安全隐患,主要来自三类行为:1、居民为电瓶车充电;2、业主出租地下室;3、物业服务企业员工住宿。 2010年3月1日起施行的《上海市地下空间安全使用管理办法》

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