房地产产业政策分析--Microsoft-Word-文档

一、产业政策分析

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。

（一）调整住宅供应结构政策

1、新旧“国八条”

2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。

2、“9070”政策

“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米

以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。

3、“两限房”

2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。

从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。

与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。

4、“两个1000万”

北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设

300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。

北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。

预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。

（二）规划政策

1、城市规划

《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局，并规划11个新城和多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。北京城市规划区按照市区(即中心城市)、卫星城(含县城)、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局。新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。

新城中未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城将成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。

2、住宅建设规划

《北京住房建设规划（2006-2010年）》的重点是切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均新增约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套。

住宅建设规划奥运之前目标是稳定市场、调整结构，这一点与2006年的“九部委新政”、2007年的政策导向——调整住宅供应结构，加强保障性住房建设，是一致的。

住宅建设规划奥运之后目标是稳定市场、调整布局，中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1：1左右，这一点体现了2008年之后住宅市场的发展方向，住宅建设继续向新城倾斜。

（四）税收政策

2006年的“九部委新政”规定营业税的征收从2年为限提升至5年，大大增加了炒房者的风险和成本。另外，2006年7月18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发74号文件】和2006年11月14日北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，均从流转环节来抑制投机行为。加上目前北京市住宅租售比过低，住房投机行为得到了

很好的抑制。

物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果；物业税也是2007年讨论的热点，对购房者的影响主要局限于心理方面，其实际作用和影响还未显现。

（五）金融政策

1、严格开发贷

严格房地产开发信贷条件，明确开发贷款项目的资本金比例不低于35%。提高开发商的资金门槛，规范房地产市场。

2、住房贷

区别住房贷：对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在调整住房需求结构，使其偏向中小户型供应，保证中低收入人群利益。

未封顶楼盘禁止住房贷：2006年9月27日，北京市银监局对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》，做出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等规定。该《意见书》会加大房地产开发商资金压力，延长竣工期，增加开发风险。另外，由于不能获得银行的贷款支持，购房者的支付能力将会降低，使得该部分需求转向三级二手房和租赁市场。

3、央行加息

2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行数次加息，目的

是限制购房需求，巩固宏观调控成果等。但住房刚性需求会影响此政策效果。

影响：一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进入观望状态；另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。

4、存款准备金率和定向票据

2006年存款准备金率的上调和定向票据的发放，对房地产市场直接影响不大，主要是控制银行放款的规模。

二、行业准入分析

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

1、有100万元以上的注册资本；

2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案

1、营业执照复印件；

2、企业章程

3、验资证明；

4、企业法定代表的身份证明；

专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

2007年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房

地产项目可行性分析报告

地产项目可行性分析报告 【引言】 地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。 【目录】 第一部分地产项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、地产项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位 (三)可行性研究工作承担单位 (四)项目可行性研究依据 本项目可行性研究报告编制依据如下： 1.《中华人民共和国公司法》; 2.《中华人民共和国行政许可法》; 3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ; 4.《产业结构调整目录20xx版》; 5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》; 6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发

展与改革委员会20xx 年审核批准施行; 7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年 8. 企业投资决议; 9. ; 10. 地方出台的相关投资法律法规等。 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点 二、地产项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： (一)项目产品市场前景 (二)项目原料供应问题 (三)项目政策保障问题 (四)项目资金保障问题 (五)项目组织保障问题 (六)项目技术保障问题 (七)项目人力保障问题 (八)项目风险控制问题 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论

房地产开发项目可行性分析开题报告

房地产开发项目可行性分析开题报告 房地产开发项目可行性分析开题报告 引导语：在经济飞速发展的今天，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有双向沟通性的特点。相信许多人会觉得报告很难写吧，下面是小编收集整理的房地产开发项目可行性分析开题报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。关键词：可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。一房地产开发项目可行性研究内容 1.1总论项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。 1.2市场调查和需求分析通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。 1.3开发项目场地的现状与建设条件分析原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。 1.4规划设计方案开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置

房地产法规与案例分析试题

《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是

中国养老产业背景分析报告

中国养老产业背景分析 据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显 目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多 在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 养老产业的政策解读 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇 （1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就

房地产法案例分析

案例分析二 案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。 【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。 【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受

房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.

房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

案例分析大总结（两套总结版本） 都是别人总结的，归纳了一下而已 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

万科房地产项目可行性研究报告

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案

4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计 第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想

7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措

11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议 第1章 总论

房地产开发可行性分析报告

长沙盛辉地产开发有限公司“西湖胜景”小区房地产开发可行性分析报告

一、项目介绍 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，长沙盛辉房地产开发有限公司决定在长沙市岳麓区临枫林路的原猎鹰驾校处开发生态艺术型房产小区一处，以满足房地产市场日益高涨的需求。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻即将建成的西湖风景区及麓山风景区。 2、靠近公路，交通便利，离荣湾镇商业中心及长途客运西站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服

务设施尽在整体规划中。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。（二）、微观环境分析 目前，长沙房地产市场地产投资环境喜人，2008年GDP 总值首次突破3000亿元大关，三年来的年均增速达l5％以上。2008年全社会固定资产投资额达1873.33亿元，是2005年的2倍多。2008年，长沙市的城市化率为61.25％，35岁以下人口数居多。05—08年全市成交土地510宗，出让面积达2647.58万平方米，投资商看好长沙房地产的发展前景。今年以来，竣工面积同比增长56.77％，新建商品房供销比基本平衡，供应出现下降，销售却大幅增长，新建商品房价

养老地产项目策划书

养老地产项目策划书 篇一：养老地产项目商业计划书 养老地产项目商业计划书 XX年 前言 中商咨询编制的商业计划书可作为项目运作主体的沟通工具，会着力体现企业（项目）的核心价值与竞争优势，有效吸引风险投资者及商业伙伴，促成项目融资。同时，中商咨询编制的商业计划书内容涉及企业（项目）运营的方方面面，能为企业（项目）实施提供建议参考。 中商产业研究院每年完成项目数量达数百个，在养老产业、商业地产、产业地产、产业园区、互联、电子商务、民营银行、民营医院、农业、养殖业、生态旅游、酒店、机械电子等行业积累了丰富的项目案例，可对同行业项目提供具有参考性、建设性意见，帮助客户对项目进行梳理和判断。 【出版日期】 XX年 【交付方式】 Email电子版/特快专递 【价格】订制 养老地产项目商业计划书 第一部分摘要 一、项目背景 二、项目简介 三、项目竞争优势

四、融资与财务说明 第二部分养老地产行业与市场分析一、市场环境分析 （一）政策环境分析 （二）经济环境分析 二、养老地产行业市场分析 三、养老地产市场预测分析 四、市场分析小结 第三部分公司介绍 一、公司基本情况 二、公司业务介绍 三、组织架构 四、主要管理团队 第四部分产品与技术 一、主要产品介绍 （一）主要产品 （二）产品性能 （三）产品的竞争优势 二、产品制造 （一）产品生产制造方式 （二）生产工艺流程 （三）质量控制

（四）售后服务 （五）生产成本控制 三、技术与研发 （一）关键技术介绍 （二）技术亮点 （三）现有的和正在申请的知识权（四）研发团队 （五）持续创新安排 第五部分营销规划 一、营销战略 二、营销措施 第六部分项目发展规划 一、发展战略 二、阶段发展规划 三、实现经营目标采取的具体策略（一）营销络计划 （二）人才培养和引进策略（三）服务提升计划 第七部分融资说明 一、资金需求 二、资金使用规划及进度 三、资金筹集方式

房地产项目可行性研究-(1)

房地产项目可行性研究 1.可行性研究的概念和作用 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2．可行性研究的步骤和内容 (1)可行性研究的步骤。

国家养老产业政策解读

国家养老产业政策激发民企活力--养老产业的春天来了 近日，中国人民银行等五部门出台的金融新政力挺养老服务进一步证实国家对养老服务业的重视。受此提振，国内养老产业将迎来快速发展时期。养老行业毫无疑问是中国一二线城市未来十年至二十年的朝阳产业。 在2016年4月15日的人民网视频访谈中，国务院新闻办原副主任杨正泉先生，“最美夕阳红”活动组委会主任张运防先生畅谈老龄化背景下中国养老问题的解决之道时，我们发现，充满活力的中国民营企业已将“互联网+养老+金融”先行先试。 养老服务业纳入国家战略 中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。2013年，国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)，将养老服务体系建设纳入国家战略。 风尚。 的负担， “家”的思想，“家人”的观念融入其中，把“替天下儿女尽孝，为世上老人分忧”做为与理念融入到龙骏家园的企业文化的血脉中，着力承担更多社会责任，致力中国老年事业发展为己任的民营企业，值得提倡和赞赏。 政府鼓励民间资本参与养老服务业 近年来，政府从社会资源统筹、政策规划设计等方面对民间企业参与养老服务业给予引导和支持：加大政策扶持，优化民间资本投资养老服务业的政策环境;加强规范引导，为民间资本投资养老服务业提供基础支撑：创新体制机制，为民间资本投资养老服务业提供参与平台。打破行业界限，开放养老服务市场;加大资金投入，改善民间资本投资养老服务业的融资环境;加大舆论宣传，营造民间资本投资养老服务业的社会氛围，促进养老行业健康有序发展，为民营企业涉足这一领域坚定信心。 2015年2月，民政部、发展改革委、教育部、财政部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》(民发〔2015〕33号)。《意见》提出鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展的具体举措，并就推进医养融合发展、完善投融资政策、落实税费优惠政策、加强人才保障、保障用地需求等作出了相关规定和政策优惠。

养老地产兴起与发展研究

养老地产兴起与发展研究Prepared on 21 November 2021

中国养老地产兴起与发展研究 王天缘 摘要: 中国老龄化加剧，催生养老地产新市场，房价严厉调控持续，个性、品质成转型要点，房地产开发企业必须要对自身的、现在拥有的和企业准备未来要打造的产品加以梳理。与“住”紧密相关的养老地产作为最吸引的“大蛋糕”正吸引着越来越多的投资目光。因此有必要对中国养老地产的兴起和发展相关问题进行基本、系统的研究。 关键词：转型背景；发展现状；规避风险；发展重点 1、中国养老地产的兴起 、何谓养老地产 养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。 、养老地产与住宅、商业等常规地产的区别 随着养老地产市场需求的加快，中国房地产行业竞争变化也随之加快，因此房地产开发企业必须根据中国房地产市场将有住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面转变趋势以及消费者不断追求多样化、个性化这一需求建立新的业务、服务、产品模式，把竞争的焦点转向于生产出针对性更强、品质更优的产品。而要稳稳扎根与养老地产领域里，首先要弄清楚养老地产与住宅、商业等常规地产的区别。养老地产区别于其他地产主要有三点： 1、要提供各种满足老人需求的服务； 2、要附和老人居住和生活的需求和特点； 3、要运营和管理养老配套设施；

、市场化投资的养老地产的商业模式特征 一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让； 2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经 营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公 寓、护理院 3、营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会 费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合 同实现房屋使用权的转让、继承。 4、服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商； 5、会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力； 6、资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员 卡增值，达到多赢的格局； 7、区域选址养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力 和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。 、中国养老地产兴起的背景 按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁及以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。相关数据显示，截至2009年年底，中国60岁及以上老年人口已经达到亿人，占总人口数的%，预计到2020年将占到总人口的30%。——这些老龄化压力（人口快速老龄化、老龄人口高龄化、老年人家庭空巢化、部分老人失能化）都催生了相应的需求——老龄化社会必须正视并解决老年住宅、老龄产业尤其是养老地产领域的供给与需求之间存在着巨大的缺口，亟待补足、普通住宅无法满足老年人群的特殊需求，适合住宅供需缺口亟待弥补。 但现阶段，中国养老地产和养老服务的发展还相对滞后。养老地产不是噱头，现在是一个非常迫切的一个市场的需求。而我国政府从2009年就开始加大了对养老产业的投入力度，比如政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监

房地产法考试复习题

电大《房地产法》考试复习题 一、单项选择题 1．以下属于房屋所有权人对自有房屋进行事实上处分的是（） A 互换 B 赠与 C 拆除 D 买卖 2．在房屋拆迁公告规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，作出决定责令限期拆迁的机关是（） A 县级以上人民政府 B 房地产管理部门 C 拆迁批准部门 D 仲裁委员会 3．聘请专业物业管理公司实施物业管理的主体是（）。 A．居民委员会B．房屋管理部门 C．业主委员会D．业主大会 4．《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）抵押。 A．要分别B．必须同时 C．可以先后 D 禁止 5．代表国家行使国家所有土地的所有权的机构是（） A．国务院B．国土资源部 C．全国人民代表大会D．国家主席 6．甲将其房屋抵押给乙，借得20万元，后甲想把房屋转让给丙，甲合法的做法是（）A．甲应通知乙但无需告诉丙抵押的事项 B．甲无需通知乙但应告诉丙抵押的事项 C．甲应通知乙并告诉丙抵押的事项 D．甲应取得乙同意并告诉丙抵押的事实 7．甲乙共同出资购买一间房，并将该房出租给丙，在租赁期间，乙想转让自己的共有份额，现甲和丙都表示愿意购买，则该房屋（） A．在同等条件下，由甲优先购买 B．在同等条件下，由丙优先购买 C．在同等条件下由乙决定卖给谁 D．根据甲丙的实际情况，视双方实际需要程度决定由谁购买 8．万某出卖已出租的房屋，其后告知承租人齐某，并要求其退租。齐某拒不退租，也不表示承买。于是万某拒收房租，僵持达半年之久。后该房被邱某买下，邱某要求齐某搬出，齐某不予理会，邱某遂要求万某赶走齐某，万某认为房屋已不属于自己，没有撵走齐某的义务。此案应如何处理（） A 万某、邱某的房屋买卖合同无效 B 万某、邱某的房屋买卖合同应予撤消 C 万某、邱某的房屋买卖合同有效，齐某应退租 D 万某、邱某的房屋买卖合同有效，邱某继受万某出租人的地位 9．根据《土地管理法》规定，有权批准征收基本农田的国家机关是（） A．县级人民政府B．省辖市人民政府 C．省级人民政府D．国务院

房地产开发项目可行性研究报告(范文)

房地产开发项目可行性研究报告（范文） 一、项目背景 1 、项目名称：居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位臵：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：亩（平方米） 容积率： 开发周期： 土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡

3 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至A市中心。 （2）西侧为A市城市中心景点。 （3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。 （4）西南靠近A市小学。 （5）北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案(案例分析题)

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题） 案例分析题（合计 6 题） 1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题： （1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分） （2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分） （3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分） （4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。 2．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。

房地产项目可行性研究报告范文

房地产项目可行性研究报告范文 一、项目的基本情况 1、项目背景 2、项目主办单位简介 3、主办单位之合作意想及尽职调查结论 4、可行性研究的主要技术经济指标 二、项目投资环境和市场研究 1、项目所在地概况及经济发展基本情况 2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况 A、房地产开发企业发展概况 B、房地产开发工作量增加概况 C、商品房的销售概况 D、房地产开发企业经济收益概况 E、项目所在地房地产市场的展望 三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 1、供应情况 2、需求情况 3、物业出租情况 4、项目所在地房地产开发的总体评价 5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 6、项目开发及技术设计方案的分析及比较 四、地块及周围环境、建筑开发条件 1、地理位置及道路交通 2、地形、地质 3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施 4、综合评述 五、地块撤迁安置情况

六、地场三通一平的安排 七、项目开发建设及经营的组织与实施计划 八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 1、基本参数 2、土地成本 3、建安工程成本 4、前期费用 5、红线内外工程及公建配套 6、不可预见费 7、开发期税费 8、资金筹措计划及财务费用 A、资金筹措 B、财务费用 九、可行性研究财务数据的选定和预测 （一）售楼收入的测定 1、住宅销售单价的测定 2、商铺销售单价的测定 3、单位销售单价的测定 4、建议销售价 5、实际销售总收入 （二）项目经营管理费用收入与支出 （三）经营税费及所得税的缴交 （四）土地增值税 （五）所得税 十、项目经济效益分析 十一、项目盈亏能力分析 1、内部收益率（IRR）

养老地产相关政策与盈利模式

朱文俊：养老地产相关政策与盈利模式 ２０12-11-26 14：１8:1６来源：中房网 【摘要】：２０12年１1月22－2４日,由中国房地产业协会主办,中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“２012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。 中国百年建筑研究院院长朱文俊 因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题?养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策.这个PＰT主要从四个方面给大家做一个交流。 一、养老地产的本质 这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分,养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租,这是两个不同的行业,利润来源也不一样.很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈,很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老?房地产行业的利润好像就总 是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展.房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域. 二、养老地产的相关政策 最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向.中央政府想得很明白，支持方向也很明确,但是到了地方,我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候,很多政策没办法去落地的,这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握,我们要 去做一些工作引导地方政府,让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。 我们如何去运用这里面的政策,跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想,这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系,也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设.在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合,１1项任务里面有6项跟我们是紧密相关的,在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式,后面还会详细讲一下. 在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产,在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划.去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导.讲到要统筹发展养老机构，要