项目投资开发后评价方案
项目投资开发后评价方案
一、评价目的
1.1为了系统性地回顾项目投资的得失及整体开发计划的执行情况；
1.2为分析挖掘项目投资开发的成功之处和问题所在，总结经验，吸取教训；
1.3推动项目投资决策科学化和项目开发的目标化管理；
1.4为后续项目的投资决策、在建项目的计划调整、已建成项目的后续完善提供最符合
实际情况的参考信息；
1.5帮助公司有针对性地提高企业管理和项目管理水平，从而持续改进产品和服务质量，
提高项目运营能力和企业竞争力。
二、评价组织
2.1公司组织成立“项目投资开发后评价委员会”，此委员会应包括公司经营班子、投
资发展部、营销策划部、规划设计中心、计划财务部、投资控制部、客户服务部、工程技术部和项目部等部门负责人和相关人员；
2.2项目后评价的最佳时机为项目竣工后1～2年，一个大型房地产项目（五万平方米建
筑面积以上）的项目后评价时间大约为2～3个月；
2.3评价方式内外结合，以内部部门自评为主，外部客户满意度评价为辅；
2.4公司也可以委托专业的咨询评估公司协助进行后评价工作。
三、评价的基本内容
对项目过程和项目结果进行评价，涵盖的环节包括：投资决策、项目定位、规划设计、工程建设管理、成本控制、营销活动、售后服务等。
过程评价
将可行性研究报告、项目定位报告、综合开发计划、营销计划等预定计划与实际执行过程进行对照、比较和分析，对完成计划的程度和能力进行总结，分析原因，总结经验和教训，提出改进建议。过程评价的内容根据项目投资开发周期的不同阶段，包括以下部分：
3.2.1前期准备阶段
1）项目可行性研究和投资决策；
2）市场分析与项目策划定位；
3）项目规划设计，包括方案设计对项目定位及品质的把握、后续设计的施工适应性和可行性；
3.2.2工程建设阶段
1）工程建设的质量、工期、安全文明施工管理、销售配合及现场技术问题处理；
2）工程预结算、建设过程中成本控制、合同执行情况；
3）工程建设管理的相关方协调。
3.2.3营销阶段
1）入市时机及入市姿态；
2）营销策略及其执行情况；
3）项目定价及销售控制情况。
3.2.4售后服务阶段
1）项目入伙姿态及入伙时间；
2）项目使用功能及质量缺陷情况；
3）项目入伙及后续服务情况。
3.3结果评价
3.3.1先将项目投资开发的结果进行归类总结，提炼出具体的可评价的相关指标，并尽可能
量化；
3.3.2将结果和原相关计划作对比，进行自评，查找和原计划的偏离，并分析原因；
3.3.3 将结果和其它优秀开发商的同类开发项目做横向比较，查找差距，并分析原因。
四、指标体系
后评价工作的相关指标应包含如下表中的内容：
类型指标分类指标内容
过程控制指标
周期项目投资决策周期、设计周期、建设工期、销售周期工程质量竣工验收质量、质量缺陷返修率、顾客对质量的满意度现场安全文明
施工
文明施工满意度、安全生产评分、安全生产事故率成本建安成本、管理费用、销售费用、财务费用、税费
经济效益指标
投资效益
项目总收入、项目总投资、项目利润、销售利润率、投资利润率、
财务内部收益率
资金使用效率投资回收期、现金流量
社会效益指标国民经济评价项目开发总价值、项目开发净价值、项目投资利税率
居住水平
居住总人数、总户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密
度
项目配套项目配套设施、交通、防火、防震、安全性等
环境效益指标
小区环境项目外立面、人均绿地占有量、公共设施
住宅使用功能
住宅标准、住宅户型、隔声、通风、光照、保温、节能、水电设
施
五、评价程序
后评价工作按如下程序开展：
阶段流程工作内容职责部门输出文件
计划阶段提出初步计划
根据项目需要和领导安排，
提出《项目后评价计划》，
由领导审批。
投资发展部
《项目后评价计
划》
会议讨论
组织会议，成立后评价委员
会，正式启动后评价工作
后评价委员
会
会议纪要
自评阶段设计指标
各部门自行设计评价本部
门关于项目工作质量和成
果的若干指标和提纲
各部门
××部门关于项
目后评价的指标过程自评
各部门依照项目工作计划，
对计划执行情况进行自评
各部门过程评价报告
结果自评
各部门依据指标对工作结
果的质量和效率进行评价
各部门结果评价报告
评审阶段形成综合评审
报告
根据各部门的自评报告，编
制项目后评价综合报告
投资发展部
《××项目后评
价综合报告》客户满意度评
价
对产品及服务进行客户满
意度调查和分析
客户服务中
心
《产品及服务的
顾客满意度调查
及分析》
总结阶段
评价结果汇报
会议
组织召开评价结果汇报会
议，对项目进行总结，对报
告进行点评，修改后定稿。
后评价委员
会
会议纪要
《项目后评价综
述》
六、后评价工作成果
对各部门评价报告主题和内容作如下建议：
?投资发展部和财务部《项目投资决策及效益评价》
?营销策划部《项目营销策划评价》
?规划设计中心《项目规划设计工作及成果评价》
?工程技术部和项目部《项目建设管理评价》
?投资控制部《项目成本控制工作及成果评价》
?客户服务中心《项目交付及售后服务工作评价》、《产品及服务的顾客满意度调查及分
析》
?投资发展部根据结果汇报会议后的成果进行总结，形成《项目后评价综述》