房地产行业--爱建证券

行业研究

l调控效果昙花一现，11月份商品房销售面积、金额双双回升。在9月29日出台的二次调控政策及之后的加息影响下，10月份的商品房销售面积环比有所回落，但调控效果犹如昙花一现，11月份的销售面积环比再次回升，环比增速达9%。1-11月，全国商品房销售面积同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。商品房销售额同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。11月当月，全国商品房销售额增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。l利用外资增速继续大幅提升。1-11月，房地产开发企业本年资金来源累计63320亿元，同比增长31.2%，增速较前10月回落0.8个百分点。11月份，房地产开发企业资金来源6297亿元，环比减少1.9%，同比增长24.42%。该数据仍高于预期。在房地产开发资金来源的各分类构成中，国内贷款、自筹资金、其他资金累计同比增速较1-10月份全部下滑，仅利用外资一项利用外资的累计同比增速继续大幅提升，其1-11月份的累计同比增速达59.00%%，较前10月提升15.7个百分点。

l商品房销售价格继续上涨，涨幅回落。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%，涨幅较上月提高0.1个百分点。在各类住宅中，高档住宅销售价格上涨幅度依然最大，达14.1%，涨幅较10月份回落0.7个百分点。价格仍在上涨，调控效果仍未显现。

l国房景气指数仍处景气区间，但回落趋势显现。11月份，全国房地产开发景气指数为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。尽管有波动，但国房景气指数回落趋势较为明显。各分类指数中，资金来源分类指数环比下降了1.77个百分点，商品房待售面积指数上升了0.06个百分点，房地产开发投资分类指数回落了0.06个百分点，房屋施工面积分类指数回落了2.42个百分点，土地开发面积分类指数上升了1.96个百分点。

l对行业的影响及投资策略。此次公布的数据超出预期。尤其是销售面积和价格双双走高，二次调控效果如昙花一现。相较于其他指标，新开工面积指标时效性更强，开发商的管控力也更强，因此，新开工面积增速的回落显示了开发商在短期行业趋势判断上的分歧和犹豫。但土地购置面积和购置费的高速增长则显示了开发商对行业中长期的看好。在史上最严厉调控政策中获得二次调控似乎并未对楼市起到应有的效果，这其中，我们认为不可忽视的是存量和增量流动性的影响。无论是利用外资的大幅增长，还是高档商品房价格的快速增长，都为我们提供了蛛丝马迹。正如我们在上一期报告中所说，在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等外部环境下带来的资产配置需求和投机需求，将对调控效果产生冲击。防范热钱涌入，控制资产价格，防止资产泡沫快速膨胀，将成为之后调控的重要目标。楼市的量价齐升，或许将引致新一轮的调控。维持行业“中性”评级。

l风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。

数据来源：wind，爱建证券研发部

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图表5房屋竣工面积（当月值） 图表6土地购置面积（累计值）

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图表7土地购置面积（当月值） 图表8土地购置费（累计值）

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图表9土地购置价格（元/平方米） 图表10房屋新开工面积（累计值）

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图表11房屋新开工面积（当月值） 图表12商品房销售面积（累计值）

数据来源：wind ，爱建证券研发部

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图表15房地产开发投资资金来源（当月值） 图表16房地产开发投资资金来源（累计同比）

数据来源：wind，爱建证券研发部

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投资评级说明

报告发布日后的6～12个月内,公司/行业的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；

l公司评级

强烈推荐：预期未来6个月内，个股相对大盘升幅20%以上

推荐：预期未来6 个月内，个股相对大盘升幅5%～20％

中性：预期未来6 个月内，个股相对大盘变动在±5%以内

回避：预期未来6 个月内，个股相对大盘跌幅5%以上

l行业评级：

强于大市：预期未来6个月内，行业指数相对大盘涨幅5%以上；

中性：预期未来6个月内，行业指数相对大盘涨幅介于-5%~5%之间；

弱于大市：预期未来6个月内，行业指数相对大盘跌幅5%以上；

重要声明

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