第2章 物业前期管理
第2章物业前期管理
2．1 物业管理的早期介入
这里所说的物业管理早期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。
对于一项物业来说，存在着开发—经营—管理三个阶段。长期以来，物业管理一般只是在物业的管理阶段进入，即在物业交付使用时进入。但是，从物业管理的实践来看，因为开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约阶段，而房地产开发商在规划设计中只考虑房屋和配套设施建造时的方便和节约，设计人员只考虑目前国家的技术标准和建设成本，都没有更多地结合日后使用和管理的角度进行综合考虑和统一规划，造成建成后物业使用和管理上的许多不尽如人意的地方。如现在常见的停车位不足，房屋使用功能落后，设备设施科技含量滞后，以及水、电、煤气、通风、交通等配套方面存在的问题。这种设计规划上的先天不足，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以顺利开展，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用和管理的要求，不仅可以为以后的管理工作打下良好的基础，而且可以充分满足人们对工作或居住功能、环境的需求，保持其产品的竞争力。
对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业管理企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。
物业管理早期介入一般包括立项决策、规划设计、建设施工和竣工验收等四个阶段。2．1．1 立项决策阶段早期介入的内容
立项决策阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发项目可行性研究阶段即开始介入，此时的主要内容就是对项目的可行性提出意见和建议。
立项决策阶段是房地产开发的第一个阶段，这个阶段要解决的主要是开发什么、能否开发等问题。这首先就依赖于对市场的调查分析，此时物业管理企业应该从以下几个方面对欲开发的房地产项目，提出专业意见，并在可能的情况下，就该项目今后的物业管理提出书面咨询报告，以便房地产开发商在决策时能够综合考虑包括物业管理目标和模式定位在内的各方面意见，减少决策的盲目性和随意性。这些专业意见包括如下内容。
1．项目的市场定位
市场定位的内容主要包括以下几个方面：
（1）明确用途功能根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。
（2）确立消费档次根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。
（3）筛选目标客户以有效需求为导向，确定项目的目标客户。
（4）推出主打房型根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。
（5）选择入市时机根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。
2．潜在客户的构成
（1）目标客户定性调查根据项目市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。
（2）目标客户定量调查符合定性条件的客户群体的数量。
3．消费水平与需求
项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。
4．项目周边情况
以步行30分钟为半径，了解项目周边人文习惯（如常住人口受教育程度、饮食习惯、风俗习惯等）、区域配套设施（如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等）和公共设施（如供电、供水、供暖、供气、排水等）等情况。
5．周边物业管理概况
周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。
6．日后的物业管理内容
针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。
[案例2-1]华侨城地产项目波托菲诺被公认为华南地区最具规模和旅游文化特色的高尚住宅区。整个项目总占地面积达88万平方米，总建筑面积108万平方米，整个区域规划以意大利PORTOFINO为蓝本，结合华侨城的旅游文化、自然山水资源而精心构筑。波托菲诺不但包容现行的城市居住区的构成概念与原则，而且更强调居住空间的主体性、生态性、社会性、文化性和现代性。华侨城称为深圳城市的?第三轴线?，在这条用自然生态雕琢的轴线上，有着4．8平方公里的深厚绿色以及4大主题公园和多个生态广场。依托原有的燕含山、杜鹃山、麒麟山等自然环境资源，当别人还在城市中建花园，华侨城却开始在花园中建城市了；从世界之窗、锦绣中华、民族文化村、欢乐谷到生态广场、雕塑走廊，华侨城向人们展现的是一个与自然完美结合的高尚国际大社区，留给人们最深刻印象的就是两个字?绿色?。在这里很好地表现了其主体设计思路，就是对华侨城现有生态环境的利用和包容，在环境设计上充分考虑到了与整个华侨城大环境的融合，力求实现一个共享的生态华侨城，凭借优异的自然资源去成就一个非凡的生态国际社区。它是一种集居家、休闲、度假、购物、旅游等功能为一体的国际新型生活形态。
住在华侨城的居民由两部分组成，一是原有当地住户，二是外来移民。外来移民在数量上远远超过当地住户，加之华侨城地块开发相对较晚，所以原有的居住习惯特性不
明显。外来移民的整体素质较高，80%以上有大专及以上学历，收入相对较高且很稳定。受华侨城整体规划影响，该区域居民对环境、生态、居住氛围要求很高。
华侨城区域配套独具特色，该区域拥有世界之窗、锦绣中华、民族文化村、欢乐谷等一大批旅游景区，形成了丰富的旅游景区配套；还有一座高科技园的科技配套支持。超市、医院、邮局、学校等配套设施相对集中且非常完善。
分析：接管该项目的华侨城物业针对这一特殊的区域性特征，开创了?景区式物业管理?模式。即以营造波托菲诺小镇生活格调为努力目标，以波托菲诺社区的生态环境、高品位的社区文化、开放的社区形态、便利的沟通方式等四个基本要素为管理主体，以业主、游客为服务主体，导入景区管理理念，实行?物业管理+景区管理?模式，体现?社区处处是景点，员工人人是导游?景区式物业管理思想。通过他们的不懈努力，不断满足业主、游客持续增长的多样化需求，给业主以?财富人生的尊贵，悠闲和畅意的体会?；给游客以?观景赏景尽兴的享受?，达到了组织、引导、培育高尚高雅的社区文化氛围的目的。
想一想：假设你是物业管理企业开发部的一位工作人员，你认为针对这一项目，在物业管理的内容上，还应该为开发商提出哪些具有特色的建议？
2．1．2 规划设计阶段早期介入的内容
规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。
设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。物业管理企业由于其长期所从事的管理服务工作的需要，对业主或使用人的各种需求、管理服务的要求最为了解，因此，物业管理人员对于项目的整体规划设计、功能配置、设备设施配套等提出的意见与建议，更加贴近业主或使用人的实际需求、满足今后管理服务的要求，有利于避免项目规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天不足”。这一阶段，物业管理企业针对规划设计中存在的问题和缺陷提出的意见与建议，一般是根据已往的管理经验和日后实施物业管理的需要。这些专业意见与建议包括如下内容。
1．配套设施
房地产项目开发是一种综合性开发行为，仅仅满足居住和工作的需求是不够的，还需要考虑到人们社会生活中的各种需求，这就要求项目配套设施完善。如对于大多数住宅小区，不仅要考虑其环境的美化、道路交通的规划，休闲场所场地的布置和安全保卫系统等，而且还要考虑这些设施的规模和档次，以及是否需要幼儿园、学校、商业服务网点、医院等公共服务设施。
2．水电气等的供应容量
水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。
3．建筑材料的选择
建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保
洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。
4．其他
在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的使用和管理带来许多的不便，物业管理企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便日后检修，插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等；大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式是选择垃圾道还是垃圾桶等。
[阅读资料] 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？
1．要考虑商业和物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。
2．配套设施设备、管线配臵和布线要合理，包括预留空调安装位臵及空调滴水管。
3．设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位臵不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。
4．高层楼宇和大型小区应考虑合理配臵清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。
5．水、电、煤气表的设臵要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
6．信报箱的设臵亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶箱的位臵。
7．小区进出口位臵和数量配臵要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
8．小区内的车位配臵要考虑到户均车辆比例，尽量充足。
9．小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的形式。
10．小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
11．绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致、四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
12．小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
13．小区内尽量不要配臵有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠等设施和器械。
14．排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
15．现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）；否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。
16．建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。
17．现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配臵预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配臵除在玄关外，在洗手间亦可配臵（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）
18．楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。
19．楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人拨弄捣乱）。
20．小区内的消防水管（在地面）是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。
21．小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。
22．垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
23．单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。
24．一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。
25．消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。
26．由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。
27．小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。
28．凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。
29．建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。
30．各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
31．所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。
32．商铺商前后的预留空调位及排水位往往易被忽视，设计中应考虑进去。
33．建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。
34．重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。
35．小区配套公共设施规划设计要一步到位
（1）按物业管理要求配臵绿化率、物业管理用房、功能用房和设备用房。
（2）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
（3）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
2．1．3 建设施工阶段早期介入的内容
建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工
阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。
建设施工阶段是房地产开发项目质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对项目的物业质量产生直接的影响。此阶段物业管理企业介入，一方面加强了工程监理的力量，通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证；另一方面也是对开发项目的全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的接管验收和管理服务的连续性有诸多益处。这个阶段由于设计人员、监理人员、开发商以及物业管理企业都要参与，所以对发现问题的处理容易出现扯
皮推诿，产生监管部门多而监管力度差的现象。物业管理企业要把握好“配角”位置，明确责任，按程序行使职权，避免越权和推卸责任。这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：
1．设备的购置安装
1）对重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。
2）重要的大型配套设备（如电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。
3）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
4）选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电梯、监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
2．建筑材料的选择
1）基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
2）涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。
3．工程的监理与验收
1）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。
2）重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。
[案例2-2] 某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。在整个早期介入过程中，物业管理公司针对一些细节，向开发商提出改进意见，既为开发商节约了资金，提升了楼盘的品质，也为日后的管理和业主生活提供了便利。
物业管理公司根据管理经验，发现该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。于是，就向开发商提出应根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在合适的位臵，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。物业管理公司在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理，就向开发商建议设臵骑墙式垃圾房，一面朝向小区存放垃圾，一面朝向交通道路，便于装运垃圾。此垃圾房建筑面积在二十平方米左右，内外设门，内墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下臵排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。开发商欣然接受，并着手改造。
物业管理公司还发现，有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的?穿线?工作。物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。
分析：本案例是一家物业管理公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，既使开发商节约了成本，又避免日后因这些细节引发纠纷。物业管理早期介入的最大好处，是物业管理公司能从业主的利益、需求出发发表意见，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。早期介入的物业管理公司是从物业管理服务审慎的思维角度、从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议。
想一想：假设你是在物业管理企业早期介入的工作人员，在你所介入的项目中有如下情况，你会怎样处理？
某建筑每层平面为800多平方米，有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。然而某设计院却为其设计了三道，这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无端影响了户内布局。于是，你提议开发商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。开发商也认为你的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，开发商反复交涉也未获认可，只好找你商议此事的解决办法。
2．1．4 竣工验收阶段早期介入的内容
竣工验收阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段即开始介入，此时的主要内容就是参与工程的验收，与开发商商定前期物业管理的委托
事宜。
竣工验收阶段是房地产开发项目的最后一个阶段，这个阶段是建筑单位把符合设计文件规定要求且具备使用条件的开发项目交给开发商。竣工验收是对开发项目质量控制的最后把关，其工作的认真、细致与否，不仅对开发项目质量最终认定产生直接的影响，而且对物业管理企业接管验收也将产生影响。因此，物业管理企业在此阶段尽管是以参与者的身份介入，但是在认识和操作上，都不能有丝毫的懈怠，以便为接下来的物业接管验收打好基础。这个阶段工作主要包括以下几个方面：
1．验收的准备
组成验收小组，协助开发商编制竣工验收方案，其中包括验收计划和验收标准，以保证验收工作能够按计划、有步骤地进行，避免验收疏漏的出现。
2．验收的实施
1）提请开发商注意保持物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料验收的完整性。
2）提请开发商注意按移交设备清单核清设备的规格型号、设计要求、安装数量、安装位置等。
3）提请开发商对在验收过程未达到验收标准的物业、设施、设备，提出书面整改报告并限期进行整改。
4）应注意对房屋水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并作好记录。
5）对未达到验收标准的物业、设施、设备，要通过摄像、摄影手段，留存影像资料。
3．验收的结束
协助开发商作好验收后资料的分类、存档，为物业接管验收作准备。
2．2 物业的接管验收
接管验收是指物业管理企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构
安全和满足使用功能为主要内容的验收。接管验收以后，整个物业就移交给物业管理企业管理。
接管验收的对象有两种，一是新建房屋，即开发商已完成竣工验收的建设项目，其交接人为开发商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。
物业的接管验收是物业管理企业在接管物业前的一个重要环节，是发现隐患、规避风险的机会。物业的接管验收不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，接管验收的重点应放在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上。通过接管验收能够明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使开发商或建筑单位按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支；能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量；能够熟悉物业情况，为日后管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥物业管理社会化、专业化、现代化的管理优势。2．2．1 物业接管验收的条件与准备工作
1．物业接管验收的条件
接管验收的首要条件是竣工验收合格。
（1）物业验收的常规条件
1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。即通路、通水、痛电、通信、通暖通畅，楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。生活用水全部靠自己打井取水的小区在验收房屋时，水样送交有关部门检验水质符合生活用水标准。
3）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发的安全运行合格证。
4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。
5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。
（2）新建房屋接管验收条件
1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。
2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。
3）房屋幢、户编号有关部门确认
（3）原有房屋接管验收条件
1）房屋所有权、使用权清楚。
2）土地使用范围明确。
3）原物业管理企业已解除合同关系。
2．物业接管验收的准备工作
新建物业竣工后、业主入住前，物业管理企业应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
（1）成立物业接管小组
1）在接到接管验收指令后，企业各相关部门应立即按照要求抽调业务骨干组成物业接管小组。
2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成：
①办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。
②公共关系部抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作。
③工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。（2）接管验收前的准备
1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划。
3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。
4）准备好接管验收记录表格。这些表格有：
①楼宇接管资料移交清单，见表2-1
移交人：时间：
②公共配套设施接管验收表，见表2-2。
接管人：时间：
③公共配套设施接管验收遗留问题统计表，见表2-3。
统计人：日期：
④房屋接管验收表，见表2-4。
表2-4 房屋接管验收表
接管人：
⑤房屋接管验收遗留问题统计表，见表2-5。
统计人：日期：3．物业接管验收应提交的资料
（1）新建房屋接管验收应提交资料
1）产权资料：包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料。
2）技术资料。
①竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸。
②地质勘察报告。
③工程合同及开、竣工报告。
④工程预决算。
⑤图纸会审记录。
⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）。
⑦隐蔽工程验收签证。
⑧沉降观测记录。
⑨竣工验收证明书。
⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
⑩新材料、构配件和鉴定合格证书。
⑩水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。
⑩砂浆、混凝土试块试压报告。
⑩供水、供暖、管道煤气的试压报告。
（2）原有房屋接管验收应验交的资料
1）产权资料。
①房屋所有权证。
②土地使用权证。
③有关司法、公证文书和协议。
④房屋分户使用清册。
⑤房屋设备及其定、附着物清册。
2）技术资料，包括建筑竣工图纸资料全套、设备设施图纸资料全套、环境绿化竣工资料全套。
2．2．2 物业接管验收的程序、内容及相关问题
1．物业接管验收的程序
（1）新建物业的接管验收程序
1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。
2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准进行验收。
4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。
5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。
（2）原有物业的接管验收程序
1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。
2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。
4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。
5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的使用状况。
6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。
2．接管验收的内容及标准
（1）新建物业接管验收的内容及标准
1）主体结构。
①地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
②钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
③木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。
④砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
⑤凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。
⑥外墙不得渗水。
2）屋面与楼地面。
①各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
②平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
③阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。
④面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。
⑤卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
⑥木楼地面应平整牢固，接缝密合。
3）装修。
①钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
②进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
③木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
④抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
⑤饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。
⑥油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
4）水电设备设施的验收
①供配电系统的验收
（a）检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患（如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等）；接地网有无可靠接地；设备房有无做好“三防”措施（如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网）。
（b）检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧急停车功能，应急自动发电功能能否正常起动，必保供电线路是否正常供电等。
（c）低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间及对地绝缘电阻值不小于规定要求。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电表是否经过国家供电有关部门检测。
（d）避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。
②中央空调系统通风工程部分的验收
（a）检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。
（b）检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐是否符合要求，膨胀水箱能否正常补水。
（c）检查制冷或制热情况能否满足设计要求。
（d）检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。
③电梯的验收。
（a）电梯应能准确运行、选层、平层、停层。
（b）曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置安装工程以验收规范的规定值。
（c）制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
④消防系统的验收。
（a）检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。
（b）检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态（防火水阀除外），消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。
（c）)检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。
（d）检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。
⑤给排水系统的验收。
（a）管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求；应按套安装水表或预留表位。
（b）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
（c）卫生间、厨房内的排污管应分设，出产管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
（d）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正岸固、部件齐全、制动灵活；
（e）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
5）供暖系统的验收。
①采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前2个月进行。
②锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
③炉排必须进行12h以上的试运转，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂声、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应的自如。
④各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。
⑤炉门、灰门、煤斗闸板及烟、风挡板应安装平正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
⑥管道的管径、坡度及检查并必须符合GB50242—2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
⑦设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。
⑧锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
⑨经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
6）附属工程及其他。
①房屋人口处必须做室外道路，并与主干道相通，道路不应有积水（路面排水反坡）。
②沟渠排水是否通畅，有否残余建筑垃圾。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；
③供水管道有否渗漏，有条件的在一段时间内检查水管前后水表读数是否相符。
④化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5厘米；立管与粪池间的承接管道应有足够坡度，并不应超过2个弯。有无透气管（不能完全密闭）。
⑤小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够。
⑥小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护。
⑦室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求；管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
⑧房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。
⑨挂物钩、晒衣架应安装牢固；烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。
⑩单体工程必须做到“工完料净场地清”、临时设施及过渡用房拆除清理完毕；室外地面平整，室内外高差符合设计要求；
⑩群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
（2）原有物业接管验收的内容及标准
1）质量与使用功能的检验。
①以CJ13和国家有关规定作为检验依据。
②从外观检查建筑物整体的变异状态。
③检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度：
2）危险和损坏问题的处理
①属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接。
②属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。
③属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。
3．接管验收遗留问题的处理
（1）遗留问题的登记确认
1）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在表2-5(接管验收资料遗留问题登记表)中并交开发商相关人员签字确认。
2）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在表2-3（公共配套设施接管验收遗留问题统计表）中并请开发商相关人员签字确认。
（2）遗留问题的解决
1）对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时企业领导应当协助进行。
2）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时企业领导应当协助进行；
3）对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。
[案例2-3] A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便聘用F公司负责项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在?一切正常?的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员?一切正常?签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。
分析：有人说，物业管理是一门科学，也有人说，物业管理是一门艺术。这两种说法都对。物业管理是科学与艺术的结合。物业项目的交接验收工作是属于?科学?这一部分的，交验工作务必认真仔细，签署验收意见务必慎重小心，签名盖章要斟酌再三。
案例中A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑。事情的发展颇有柳暗花明的味道，当F公司的律师气势汹汹地提出法律交涉时，由A公司起草，A、F两公司共同签署的?终止委托物业管理协议?中的一个条款使A公司的权益得到了保护，该条款规定A、F公司必须对?遗留问题备忘录?予以签署确认后，该协议方能生效，而这个备忘录中A公司将空调机组存在的问题已经作了补充，F公司尚未签署也未给予足够重视。真可谓?一字千金?。
想一想：假设A、F两公司共同签署的?终止委托物业管理协议?中的没有?规定A、F公司必须对‘遗留问题备忘录’予以签署确认后，该协议方能生效?的条款，你认为A 公司应该怎样做？
2．2．3 物业接管验收中应注意的问题
接管验收是物业管理企业接管物业的重要环节，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，物业管理企业对所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给今后的物业管理服务带来许多不必要的麻烦。为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：
1．人员选配要精干
物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。
2．验收立场要明确
物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
3．遗留问题要备案
1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。
2）接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促移交人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
4．保修事宜要落实
落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修的，应向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
5．特殊信息要收集
1）新建物业开发商应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业管理企业。
2）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。
3）凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
6．管理配套要关注
验收时注意和物业管理服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。
7．产权界定要证明
小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。
8．管理权限要清楚
物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
9．验收手续要齐全
接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
2．2．4 物业的撤管
1．自然解聘
自然解聘是物业管理委托合同期满后不再被续聘。续聘是指物业管理委托期限到期后对物业管理企业的再次聘用。为了确保业主和物业管理企业双方利益，物业管理委托合同中对物业管理的期限都有明确的规定。
2．提前解聘
提前解聘是在合同期内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。提前解聘一般发生在合同履行中双方产生争议而又协商不成时；或物业管理企业认为业主或业主委员会未认真履行合同中载明的义务；或对本企业物业管理工作的支持配合十分不力，以至无法继续履行合同。
3．撤管工作
在项目撤管工作中物业管理企业应恪守四个基本原则，即严格守法、善始善终、求同存异、诚信负责，本着向业主负责的精神，做好撤管工作，并将诚信负责作为项目退出工作的最终落脚点。项目撤管要按三个阶段安排，将策划准备阶段，包括设立项目退出专项工作组，制订退出方案，依法促成业主委员会成立；过渡阶段，依法促使业主委员会进行物业管理招投标；配合业主委员会选聘企业；正式交接、收尾阶段，帮带接管企业熟悉项目，正式移交，移交资料完整齐全，手续合法，做好移交后续工作，坚持注重服务细节。
[案例2-4] 2003 年 10 月，A花园在通过2/3 的业主同意之后，采取公开招标方式招聘物业管理公司。这一过程创世纪花园连创了业主委员会 3 个第一：业主委员会第一次成为公开招标人，第一次委托中介代理，第一次在媒体上公布招聘物业管理公司信息。整个招标过程进展顺利，在本市物业管理行业内引起了不小的反响。最后上实物业公司中标，成为创世纪花园的新管家。按照合同的约定，新老管家应在2003年11月 30日24 时之前完成交接，但到今年2月份，老管家不但没有按期彻底退出，而且给新物业留下一个?烂摊子?：小区内的部分电线被挑断，灯泡被卸掉，一些花盘失踪，防盗安全门的 IC 卡被带走，电梯和监控室内的报警电话线路短路，保安系统处于瘫痪状态等等。出现这种?烂摊子?，最大的受损者就是小区的业主。象这种落聘物业公司临走时采取非理性措施的，国内还有不少实例。
分析：1．国务院颁布实施的《物业管理条例》第十一条规定业主大会职责之一就是选聘、解聘物业管理企业；第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。显然本案例中的业主委员会是依法办事，老物业公司却对抗法规，老物业公司显然违规。
2．国家建设部颁布2003年9月1日起实施的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。业主委员会招标行为合理合法。
3．国务院颁布实施的《物业管理条例》第三十九条规定?物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。??物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。?依照法规规定，老物业公司应该把?竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需
的其他资料?在?前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。?然后有序地退出。但老物业公司却采取了蓄意破坏小区设施的不理智行为，造成了一定的损失，小区业主或业主大会可要求老物业依法赔偿，并可提起民事诉讼。
想一想：假设你是新物业管理公司的负责人，面对老物业管理公司的做法，你会怎样做？
2．3 业主入住
业主入住是指业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。
从权属关系看，入住是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。但物业管理企业作为物业的管理者，有义务协助开发商和业主做好验房、付款、签约、装修和搬迁等入住相关事宜。按规定，当新建的房屋符合交付使用的条件，开发商或物业管理企业应适时向业主或使用人发出入住通知书，约定时间办理接房手续。通常业主或使用人应当在约定的时间期限内办妥房屋验收手续，如因特殊原因无法及时接房，必须征得开发商或物业管理企业同意。
业主或使用人办理完入住手续，完成对房屋的验收后，户内的所有管理责任将转移至业主或使用人身上，物业管理企业和业主或使用人共同管理和相互监督的关系已然形成。因此，移交时双方须完成一定的手续，以维护业主或使用人与物业管理企业之间的权利、义务。
入住是业主或使用人首次接收自己的物业，也是物业管理企业第一次与业主接触，是物业管理企业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机。因此，入住是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节，对物业管理企业取得业主或使用人的信任，留下美好的第一印象至关重要，对物业管理企业的品牌建设和可持续发展有着深远的影响。
2．3．1 业主入住前的准备工作
1．健全管理处
竣工验收前三个月，任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成管理处筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的办法，业主（使用人）入住时，管理处各类人员必须全部到位。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整（以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）：
1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程。
2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。
3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责所接受物业的守卫工作。
4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。
5）入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。
6）入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁。
7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。
8）入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位。
2．入住工作方案
管理处成立后，管理处主任在入住前一个月负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》，编制管理处入住工作方案，方案内容包括：
1）核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况。
2）根据接管项目的实际情况和《物业管理方案》中的管理要求以及要达到的标准．拟定人住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施。
3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案。
4）根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划。
5）制定入住工作计划，在计划中应明确入住时间、负责入住工作的人员及其职责、入住手续、入住过程中使用的文件和表格。
6）制定入住流程。
7）根据入住工作计划应提前发出《入住通知书》，详细说明需业主准备的证明材料、需业主填写的表格、办理入住手续的程序、办理入住手续的工作现场，应张贴入住公告和明确的指示标识。
3．准备入住资料
1）根据企业原有的格式和接管项目的实际情况编写和印制《住户手册》、《业主公约》、《房屋使用说明书》、《防火公约》等。其中《业主公约》应在入住率达60％时，由业主委员会讨论制定，企业为了加强管理，与住户相互制约，制定临时规定，当入住达到60％时，再按业主委员会制定的《业主公约》执行。
2）根据国家建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》，并结合实际情况编写和印制《住户装修管理规定》、《临时用电管理规定》等。
3）印制《入住通知书》、《收楼须知》、《入住手续书》、《缴款通知书》及入住所需各类表格，如用户登记表、住户家庭成员登记表、业主（租户）收楼登记表、业主（租户）入住验房表、钥匙发放登记表、房屋保修登记表、商务公寓物品交接记录表、锁匙借还/看房登记表等。
4）印制安装空调管理规定（附空调安装平面示意图）和空调架的式样图。
5）印制其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定（附式样平面示意图）。
6）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。为了在办理入伙时及时向业主提供便捷服务，由专员将印刷资料、文件成品进行分类装袋，并安排工程技术人员对施工单位移交的各类钥匙进行校对，出现质量问题及时向发展商或施工单位反馈，并督促整改、更换。
4．协调工作
1）联系开发商，统一办理地点，集中服务，形成“一条龙服务”程序。
2）联系供电局、自来水公司、煤气公司和邮局等单位，保证入住后水、电、气等的供应。
3）联系电话公司安装电话事宜，争取现场放号，方便业主。
4）联系学校、派出所和社区委员会，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
5．通知入住
通过登报或寄发通知书的形式。提前一个月向业主发出入住通知。寄发通知应包括《入住通知书》、《收楼须知》、《入住手续书》、《缴款通知书》。
6．入住时的环境布置
1）区内环境。入口处挂横幅、插彩旗等，营造热烈气氛；设置由入口处到管理处的指路牌；入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2）管理处办公环境。摆放花篮、盆景等，营造喜庆气氛；张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目了然。；管理人员着装整洁，精神饱满；办公室内资料摆放整齐有序。
2．3．2 业主入住的相关文书
入住手续文件是指业主在办理入住手续时所要知晓、参照、鉴定的有关文件。主要包括《入住通知书》、《入住手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》等。这些文件都由物业管理企业负责拟定，并以开发商和物业管理企业的名义，在业主办理入住手续之前寄发给业主。在实际操作中，物业管理企业还会准备入住所需各类表格，如业主（租户）收楼登记表、业主（租户）入住验房表、钥匙发放登记表、房屋保修登记表等，供办理入住手续时使用。
1．入住通知书
入住通知书就是关于通知业主在规定时间办理入住手续的文书。物业管理企业在制作入住通知书时应注意如下问题：
1）一般情况下，一个管理项目内入住的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。
2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。
入住通知书范文：
入住通知书
女士／先生：
您好！我们热忱欢迎您入住××花园！
您所认购的××花园区栋单元室楼宇，经市有关部门和××房地产开发公司、××建筑工程公司××物业管理公司组成的验收小组验收、测量合格，现已交付使用，准予入住。
（一）请您按入住通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在楼室。在规定的日期内，房地产公司地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到现场集中办公。
（二）为了您在办理过程能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理入住手续。
各楼各层办理入住手续时间分配表（略）。
（三）如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和本人身份证。
您如届时不能前来办理入伙手续，请及时与我公司联系，落实补办的事宜，联系电话。
在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入住手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。
特此通知。
××房地产开发公司
××物业管理公司
年月日2．入住手续书
入住手续书是物业管理企业为方便业主，让其了解办理入住手续的具体程序而制定的文件。一般在入住手续书上都留有有关部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关部门在上面盖章证明。
前期物业管理方案
前期物业管理方案 根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、莲花休闲广场小区概况 “莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下： (一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 (二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。 (三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 (四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 (五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 (六)常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 (1) 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 (2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 (3) 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
前期物业管理服务方案说明
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表
格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发
项目售楼处前期物业管理方案
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。 房地产E网范文吧
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作
物业管理表格全套
荣罡物业管理制度表格 目录住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本2．业主装修申请表范本3．临时动火作业申请表范本4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本6．室内装修违规记录表范本7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本9．业主委托出租登记表范本10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本12．文化活动记录表范本13．刊物来稿记录表范本14．管理部门值班安排表范本15．巡楼记录表范本16．投诉处理表范本17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本19．挂号邮件收发登记表范本20．挂号邮件退件登记表范本21．催款通知单范本22．最后催款通知单范本23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本26．每月应收水费明细表范本27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本31．保安交接班记录表范本32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本36．车位月保统计表范本37．楼层清洁每日检查表范本38．地面清洁每日检查表范本39．绿化苗木清单范本40．盆景清单范本
41．绿化养护记录表范本42．绿化喷药记录表范本43．绿化工具使用登记表范本44．撤出花木处理记录表范本45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本47．员工入职登记表范本48．员工培训记录表范本49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本51．员工考勤汇总表范本52．员工月度奖励登记表范本53．员工月度处罚登记表范本54．员工住宿花名册范本55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本57．复印登记表范本58．文件归档目录范本59．外来文件清单范本60．档案销毁登记表范本61．设备总清单范本62．设备台账范本63．设备大修年度计划表范本64．消防栓检查表范本65．工具年度采购计划表范本66．工具领用登记表范本67．报废工具登记表范本
物业前期筹备及管理方案
物业前期筹备及管理方案 一、xx物业管理前期筹备工作 （一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《巴黎花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《江苏省城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：
前期物业管理服务协议范本
编号：YB-HT-030252 前期物业管理服务协议范本 The agreement stipulates mutual obligations and rights that must be performed 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
前期物业管理服务协议范本 本协议当事人 甲方：___________ 乙方：___________ 甲方是指：１．房地产开发单位或其委托的物业管理企业；２．公房出售单位或其委托的物业管理企业。 乙方是指：购房人（业主）。 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 本物业名称：______________ 乙方所购房屋销售（预售）合同编号：____________ 乙方所购房屋基本情况： 类型：__________________
坐落位置___________________ 建筑面积________________平方米 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一条双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 １．对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理； ２．根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方； ３．建立健全本物业的物业管理档案资料； ４．制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；５．物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； ６．依据本协议向乙方收取物业管理费用；
前期物业管理方案24571
前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉 房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档 案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》， 管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度， 水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训， 一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内 的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到" 十二字方针"（即 礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24 小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主 开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV 分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有 明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区 安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根 据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入 住登记表》中，并留下紧急联系办法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司 工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全 天候24 小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
前期物业管理方案
编号：前期物业管理方案
通辽物业管理办公室 前期物业管理方案 物业服务管理有限公司 编写： 目录 1.0服务管理内容 (1) 2.0 入伙前的工作…………………. .2 3.0接管验收 (3) 4.0入伙时的工作………………… .5 5.0物业管理整体设想 (7) 6.0管理机制、管理架构人员及配备 (8) 1.0管理内容 在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理： 1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等； 3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等； 4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理； 5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位； 6、交通、车辆行驶及停泊； 7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作； 8、组织开展社区文化娱乐活动； 9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料； 10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金； 11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 12、积极配合小区的销售。 13、太阳能统一编号。 2.0入伙前的工作 1．1成立项目物业管理处： 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况
物业进驻管理方案(1)
目录 一、物业项目概况 二、物业管理计划 （一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划 （二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求 四、常规期物业管理方案 （一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构 （四、人员配备 （五）、管理标准和主要工作措施
物业管理方案 一、物业项目概况（一）项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积 3、外墙总面积 4、外围停车位0个，地下室停车位0个。 5、区域内道路0米。 （二）宿舍楼项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。 3、外围停车位0个。 二、物业管理计划（一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划
（二）、项目管理工作前期培训内容要求： 1、仪容仪表与言行规范 2、客服维修岗位礼仪 3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。 4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。 5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意 事项； 6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。 7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应 急突发事 件处理和流程。 备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》 （三）、关于进驻当天的有关要求： 1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。 2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。 3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。 4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。 四、常规期物业管理方案
早期介入及前期物业管理服务内容.doc
属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。 (5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。 (6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。 (7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。 (8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。 (四)销售阶段 1．内容 (1)完成物业管理方案及实施进度表； (2)拟定物业管理的公共管理制度； (3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； (4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； (5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询
服务； (6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 2．方法和要点 (1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。 (2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。 【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为： (1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中； (2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解； (3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询； (4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就
物业管理全套资料文本
目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明 02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书
第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知 第４章物业验收与接管管理标准图表04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表
04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单 05-012 维修（服务）任务单 05-013 维修（服务）汇总表 05-014 返修申请表 05-015 住户房屋维修记录卡
写字楼前期物业管理主要工作内容
写字楼前期物业管理主要工作内容 一、前期物业筹备阶段 1、熟悉项目整体规划及相关情况，从物业管理的角度对项目各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议； 2、结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议； 3、从用户实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 4、提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱等； 5、对物业管理用房的大小、分配、位置等提出建议； 6、根据物业所在地物价部门的有关规定、项目定位及市场实际情况，配合公司制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等； 7、配合招商部对写字楼的出租、广告推广与商业营运等； 8、停车系统及交通路线规划（包括：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）； 9、监控和消防中心 消防中心位置； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。 10、垃圾处理：垃圾房位置，垃圾房设备配备标准，垃圾分类放置； 11、缷货区的设置 缷货场和缷货平台位置、高度； 缷货场管理用房； 缷货场停车位。 12、电梯系统：电梯分区、分配、梯速的选择； 13、配合项目工程施工进度，对检查中发现的问题及时提出，以便于及时整改； 二、物业收楼前准备阶段 1、确定物业管理方案及各岗位管理人员配备和业务培训； 2、前期物业工程项目的接管验收（图纸资料及设施设备的移交），由建设单位、施工单位、厂家及物业管理公司参与；消防验收建议由第三方监测，合格后出具监测报告； 3、编制《商户手册》、《物业管理协议》、《装修管理协议》、《装修管理规定》等文件资料，部分资料需要印刷； 4、筹备大厦的交楼工作，包括大厦清洁开荒、工作流程和岗位职责制定、业务培训及岗位安排等；
前期物业管理方案范例
前期物业管理方案范例 前期物业管理方案（一） 一、XX项目物业分析： 1、物业地域范围开阔封闭性交强 2、购置物业人员层次较高属于房地产市场尖端客户群体其对居住的私密性、安全性要求较高并且具有相当强的物业消费承受能力； 3、购置物业用途复杂有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 4、物业管理为混合式管理即有河道及市政道路的管理又有客户私有设施及服务的管理 二、根据以上分析对XX项目物业建议如下： 1、建议在保洁管理方面实行两个分开即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开因为河道及市政道路的保洁 工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作其对具体的环境 卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同分开管 理有利于降低物业管理成本必要时可以通过物业公司将该部分工作 对外进行分包处理 2、突出物业管理的两个体系即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系 三、物业管理提供日常服务的内容： 1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁； 3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时如刮风导致的尘土积累或落叶） 4、24小时水电维修； 5、对业主生活垃圾的定时清运； 6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 7、项目范围内绿化的种植与养护； 8、业主能源费用的代收代缴； 9、定期花木杀虫及灭鼠； 10、暂住证等社区性证明的办理； 11、业主院落档案的管理 四、物业特约服务－管家式服务体系： 1、管家的服务是指由管家负责带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务针对玉河项目提出的管家式服务应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求 2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求业主有需求只针对所负责管家提出由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同这样业主提出的要求有专人负责避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率同时对业主的各种服务也同样由
小区物业前期管理方案
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理
前期物业管理方案(5篇)
《前期物业管理方案》 前期物业管理方案（一）： 前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 （一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水 电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档 案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡 检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必 全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住 户的咨询和投诉。服务做到十二字方针（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案前期物业管理方案活动方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员状况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生； 4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动； 5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开； 6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区； （四）环卫绿化工作： 1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。 2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
物业管理前期介入方案(1)
前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华
中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；
前期物业管理服务合同
前期物业服务合同 甲方： 乙方：
前期物业服务合同 甲方：广州市番禺碧桂园物业发展有限公司； 法定代表人：； 住所地：广州市番禺区大石镇朝阳西路43号（大石所）； 邮编： 511430 。 乙方：广东碧桂园物业服务有限公司广碧分公司； 负责人：； 住所地：广州市番禺区大石镇南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层； 邮编： 511430 ； 资质等级：一级资质；证书编号：（建）1050232 。 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州碧桂园一、二期（以下简称“本物业”）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章物业基本情况 第一条物业基本情况： 1.物业名称：； 2.物业类型：； 3.座落位置：； 4.建筑面积：。 备注：。（物业构成明细见附件） 第二章物业服务内容和质量要求 第二条在本物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 1.本物业共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。 服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主
或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。 2.共用设施设备的维护和管理服务，包括：小区道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。 服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。 3.协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。 服务内容与要求：协助供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关部门对本物业公共区域内供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备进行维护工作，发现上述设施设备出现问题时，及时通知有关部门进行维修；劝阻、制止破坏公共区域供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的行为。 4.公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本物业管理区域内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备。 服务内容与要求：根据本物业管理区域内公共文体康乐场所及其设施设备的使用和运行情况，定期进行巡查及日常维护，对有损坏的设施设备及时进行维修、维护，保持公共文体康乐场所及其设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏公共文体康乐场所及其设施设备的行为。 5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。 服务内容与要求：根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复；劝阻、制止破坏绿化的行为。 6.公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生。 服务内容与要求：依照相关规定及标准，清扫本物业管理区域内的公共道路等公共场所，拖抹公共楼梯；劝阻、制止破坏公共环境卫生的行为，保持本物业公共区域内公共环境的整洁。 7.交通与车辆停放秩序的管理服务。 服务内容与要求：根据本物业的实际情况，巡检、维护本物业公共区域内的道路
前期物业管理实施计划方案
- 第一章物业管理处机制架构 一、物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施措施 （一）物业管理服务定位 和盛嘉园小区是新密市首个大规模坡地建筑群，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对商铺的物业管理服务开展工作。 （二）物业管理服务目标 1.管理处严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理服务合同的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。 2.与广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区部管理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住环境。 3.力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。 4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建和盛嘉园的物业管理品牌形象，争取两年达到文明小区标准，创新密市优秀物业管理小区称号。 （三）管理模式和实施措施 1．管理模式 我物业公司将奉行“以业主为中心，以员工为根本”的管理理念，把为业主（住户）服务作为工作的“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的服务中去。通过制度规管理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体员工的积极性，实行直线式管理，本着“精干高效”的原则，合理设置机构和进行人员定编，在保证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物业管理方式，
实行规模化、科学化、规化、专业化的管理，创立独具长岛特色的服务管理模式，力争成为行业的佼佼者。 2．实施措施 （1）在努力通过规模化管理做好物业管理服务的同时，把个性化服务，人性化管理作为公司的重点工作目标，以“公平”原则为指针，依法管理，以情服务，以“业主的需要就是我们的追求”为服务理念，真正发挥“管家”的作用。 （2）将管理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、绿洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直接对主任负责。对这些模块实行专业化管理，参照质量管理体系，推行全面质量管理，确保小区物业管理工作从一开始就走上规化、标准化、法制化的道路。 （3）检验各模块专业化管理的效果采用绩效考核办法，选取主要工作过程的质量标准作为绩效考核的依据，每月评比一次，达到提高各模块服务质量的目的。 二、“和盛嘉园”小区一期管理处人员配置 人员配备计划、岗位职责及素质要求
物业管理公司内部管理全套资料
物业管理公司内部管理全套资料 一、物业部组织架构与人员结构3 二、部门职责4 三、物业部各岗位职责5 1、物业部经理职责5 2、运行督办经理职责:5 3、楼宇管理经理职责5 4、强电主管职责5 5、给排水、空调主管职责6 6、弱电主管职责6 7、电梯主管职责6 8、楼宇维修主管职责7 9、文员职责7 10、维修电工领班职责8 11、管、钳工领班职责8 12、维修管钳工职责(实行考核上岗制度)8 13、维修电工职责(实行考核上岗制度)8 14、楼面维修工职责。(实行考核上岗制度)9 15、仓库保管员职责。(实行考核上岗制度)9 16、物业部采购员职责。(实行考核上岗制度)9
四、物业部主要工作内容、程序及制度11 (一)维修领班日常工作程序11 (二)维修电工日常工作内容及注意事项11 (三)弱电各系统工作程序12 (四)维修管、钳工日常工作内容及注意事项12 (五)楼面维修工日常工作内容及注意事项13 (六)电梯维修工日常工作内容及注意事项13 (七)设备三级保养制度13 (八)设备检修管理制度14 (九)设备巡检管理制度15 (十)设备封存、启用管理制度15 (十一)工具借、领管理制度15 (十二)楼面及其它部门设施维修程序17 (十三)向财务部提供扣款数据要求17 (十四)电梯科规章制度及操作规程18 (十五)空调给排水科规章制度及操作规程29 (十七)强电科规章制度及操作规程41 (十八)、关于收缴水、电费的管理规定(试行)47 (十九)关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定 49
五、物业部与相关部门间的关系50 点击下载:物业管理全套资料