房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析

浅谈盈亏平衡和敏感性分析

房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变化规律，以降低风险程序，提高房地产开发决策的科学性。

所谓不确定性分析，就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响，从而推断项目可能承担的风险，进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性。项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。

1、盈亏平衡分析

盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。

在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即：

销售利润=产品销售收入-总投资额-税金

产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格

总投资额=变动成本+固定成本

由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。

图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。

BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。

因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。

2、敏感性分析

敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目抗风险的能力。

敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于对这些最敏感因素集中力量研究，重点调查和收集资料，尽量减少因素的不确定性，进而减少方案的风险。

房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂，一般来说是按照如下步骤进行的：

（1）选择经济评价指标

在对项目进行分析计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分析、计算对象。根据房地产投资项目的特点及国家建委的有关规定和要求，通过选择净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象。

（2）选择需要分析的不确定性因素

在敏感性分析、计算时，选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢？一般可以选择销售面积、房地产销售单价、成本等常见的因素。

（3）确定变量的变化范围并计算其变动幅度

在房地产开发经营过程中，开发成本可能上涨5%或者下降5%，销售价格可能下降10%或者上涨10%。

（4）确定项目对风险因素的敏感程度

由于各变量在其变化范围内的变化引发社会评价指标的变动幅度，而给房地产开发带来了投资风险，找出对投资效益影响明显的风险因素以及确定项目对风险因素的敏感程度，以便在以后的开发经营中加以控制。具体方法是，将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较，就能确定项目对各风险因素的敏感程度了，从而也可确定项目所能承受的市场抗风险能力。

操作指南：盈亏平衡与敏感性分析的计算方式

下面，笔者列出营销策划人员应该掌握的两个方面的计算方式：

1、盈亏平衡点的计算方式

在这里，向各位营销同行介绍三个方面的盈亏平衡计算方式：

（1）销售均价平衡点：总销售金额÷项目建设安装费×1000（单位：元/平方米）

（2）销售面积平衡点：总投资额÷销售均价平衡点（单位：平方米）

（3）盈亏平衡点：销售面积平衡点÷总建筑面积×100%（单位：%）

2、敏感性分析的计算方式

（1）投资成本固定时投资净利润率与销售价格之间的关系，请见表3。

初始价格用A表示（单位：元/平方米）

表3 （2）销售收入固定时投资净利润率与开发成本之间的关系

请见表4，初始价格用B表示（单位：元）

表4

注意点：

（1）敏感性分析可以制作成以上形式的表格，也可以制作成为坐标关系，制作成坐标会更加直观；

（2）两个表格中的“投资净利润率”栏，可以套用第一章中“表1”和“表2”的计算方式。

财务盈亏平衡分析原理

Excel 在投资项目不确定性风险分析中的应用 8.1 盈亏平衡分析（1） 盈亏平衡分析的原理就是根据量本利之间的关系，计算项目的盈亏平衡点的销售量，从而分析项目对市场需求变化的适应能力。一般来说，盈亏平衡点是指企业既不亏又不盈或营业利润为零时的销售量。根据是否考虑资金的时间价值，盈亏平衡分析又可分为静态盈亏平衡分析和动态盈亏平衡分析。 8.1.1 静态盈亏平衡分析 静态盈亏平衡分析是在不考虑资金的时间价值情况下，对投资项目的盈亏平衡进行分析。当某年的营业利润为零时，可以得到该年盈亏平衡点的销售量为（这里假设只有一种产品）：式中，Q t为第t 年的盈亏平衡点销售量（又称保本销售量）；F t为第t 年的固定成本，这里假设非付现固定成本只有折旧，即F t = D t + F c，D t为第t 年的折旧；F c为付现固定成本；p 为产品单价；v 为产品的单位变动成本，并假设各年的付现固定成本、产品单价和产品的单位变动成本均不变。 当产销量低于盈亏平衡点销售量时，投资项目处于亏损状态，反之，当产销量超过盈亏平衡点销售量时，项目就有了盈利。当企业在盈亏平衡点附近经营，即销售量接近于Q t 时，投 资项目的经营风险很大，或经营上的安全程度很低，销售量微小的下降都可能使企业发生亏损。 单一产品的盈亏平衡分析比较简单。根据给定的各年的付现固定成本、折旧、产品单价和单 位变动成本，即可由上述公式计算出各年的静态保本销售量。 当一个投资项目同时生产多种不同的产品，或对一个生产多种产品的整个企业进行盈亏平衡分析时，则需要考虑多品种产品的情况。在进行多品种盈亏平衡分析时，加权平均法是较常用的一种方法。

房地产投资项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实

投资项目盈亏平衡分析评估

《投资项目评估》实验分析报告

附件、 数据如下: 设某项目生产某产品的年设计生产力为5000台,每件产品销售价格8000元,该项目投产后年固定成本总额为674、68万元,单位产品变动成本为4752元,单位产品所负担的销售税金为80元,若产销率为100%,试对该项目进行盈亏平衡分析。 分析: ⑴ 以产销量表示的盈亏平衡点 由盈亏平衡点定义,NR=TC,M=0,求得盈亏平衡产销量Q*,即 Q*=F/(P-V-T) 由上式可知,当实际产销量大于盈亏平衡产销量时,可盈利,当实际产销量小于盈亏平衡产量时,则会发生亏损。 ⑵ 以销售收入表示的盈亏平衡点 由于产品销售单价假定为常数,因此,盈亏平衡销售净收入可根据盈亏平衡产销量与产品销售单价计算。即: TR*=Q*·P或=F/(P-V-T)或=F/(1-V/P-T/P)

式中,TR*为盈亏平衡销售净收入,V/P为变动成本率,T/P为销售税率。 ⑶ 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点 盈亏平衡生产能力利用率可以根据盈亏平衡产销量与投资项目设计生产能力来计算。 S*=Q*/Q0x100%=F/(P-V-T)Q0x100% 式中,S*为盈亏平衡生产能力利用率,Q0项目设计生产能力 根据盈亏平衡生产能力利用率可以计算出项目产品产量的安全度。 产量安全度=1-盈亏平衡生产能力利用率 =1-S*=1-Q*/Q0 (4)以产品销售单价表示的盈亏平衡点 以产品销售单价表示的盈亏平衡点根据NR=TC,盈亏平衡产品销售单价为: P*=F/Q0+V+T 式中,P*为盈亏平衡销售单价,Q0为项目设计生产能力。 产品承担价格风险的能力可以用价格安全度指标予以反映。计算公式为价格安全度=1-P*/P0 解: 已知Q0=5000台,P=8000元,F=674、68万元,V=4752元,T=80元, (1)在单元格G23 中输入公式“=( ( F10- C23*5000/10000) *N17+C18+D19+E19+F19-N5- N6)/( ( ( C22*(1- C27)- C23) *N17) /10000) ”后, 按回车键得盈亏平衡产销量2 428 台。 (2) 盈亏平衡销售收入TR*=2428×8000=19424000元 (3) 盈亏平衡生产能力利用率=48、56% 产量安全度=1-48、56%=51、44% (4) 盈亏平衡销售单价=6746800/5000+4752+80=6181、36元

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析

浅谈盈亏平衡和敏感性分析 房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变化规律，以降低风险程序，提高房地产开发决策的科学性。 所谓不确定性分析，就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响，从而推断项目可能承担的风险，进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性。项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。 1、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。 在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即： 销售利润=产品销售收入-总投资额-税金 产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格 总投资额=变动成本+固定成本 由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。 图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。 BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。 因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。 2、敏感性分析

盈亏平衡分析方法

5.1 盈亏平衡分析法 一、概述 1.不确定分析的必要性 技术经济分析是建立在分析人员对未来事物预测和判定基础上的。由于影响方案效果的因素变化具有不确定性，预测方法和工作条件的局限性，使预测数据具有一定的误差。误差使得方案分析的经济效果实际值与预计值偏离，使投资具有风险，如何来评价风险，使投资者对风险有一定的认识、准备，采取一定的措施和手段，避免风险或减少风险。 2.不确定分析概念：分析不确定性因素对经济评价指标的影响，估计项目可能承担的风险，确定项目在经济上的可靠性。 3.不确定分析的方法：包括盈亏平衡分析、敏感分析、概率分析。 二、盈亏平衡分析 （一）概述 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。 盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。 盈亏平衡点的表达形式有多种。它可以用实物产量、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量表示，也可以用生产能力利用率(盈亏平衡点率)等相对量表示。其中产量与生产能力利用率，是进行项目不确定性分析中应用较广的。根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析可分为：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。 （二）独立方案盈亏平衡分析

第七章 贷款项目评估-盈亏平衡分析

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料 公司信贷 第七章 贷款项目评估 知识点：盈亏平衡分析 ● 定义： 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BEP)分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与产品销售总成本(含销售税金)相等，企业处于不盈不亏状态。盈亏平衡点通常根据正常生产年份产品产量或销售量、固定成本、变动成本、产品价格、销售税金及附加等数据计算，用产量、销售收入、生产能力利用率及销售单价来表示。 ● 详细描述： (1)用实际产量表示的盈亏平衡点，其计算公式为： 盈亏平衡点产量 = 年固定成本 ÷(产品单价 - 单位产品可变成本 -单位产品销售税金) (2)用销售收入表示的盈亏平衡点， 其计算公式为： 盈亏平衡点销售收入 = 产品单价×年固定成本 ÷ (产品单价 - 单位产品可变成本 - 单位产品销售税金) (3)用生产能力利用率表示的盈亏平衡点， 其计算公式为： 盈亏平衡点生产能力利用率 = 年固定成本 ÷(年销售收入 - 年变动成本 - 年销售税金)× 100% (4)达产年份以销售单价表示的盈亏平衡点， 其计算公式为： 盈亏平衡点销售单价 = 达产年份单位产品固定成本 + 单位产品变动成本 + 单位产品销售税及附加 一般情况下，无论以何种形式表示， 盈亏平衡点越低越好， 因为盈亏平衡点越低表明项目抗风险能力越强。 例题： 1.盈亏平衡分析是通过（）分析项目成本与收益平衡的关系。 A.销售收入总额与产品销售总成本相等的点 B.边际成本最小化点

C.利润总额最大化点 D.边际利润最大化点 正确答案：A 解析：盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与产品销售总成本（含销售税金）相等，企业处于不盈不亏状态。 2.某企业年固定成本为5000万元，产品单价为30元，单位产品可变成本为 5元，单位产品销售税金为2元，则盈亏平衡点销售收入为（）万元。 A.6000 B.6522 C.5357 D.5000 正确答案：B 解析：盈亏平衡点销售收入=盈亏平衡点产量X产品单价=年固定成本÷（产品单价-单位产品可变成本-单位产品销售税金）X产品单价=5000万/(30-5- 2)X30=6522万 3.盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与营业成本相等，企业处于不盈不亏状态。（） A.正确 B.错误 正确答案：B 解析：盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与产品销售总成本（含销售税金）相等，企业处于不盈不亏状态，题干中的营业成本只是产品销售总成本的一部分。 4.下列关于盈亏平衡点的说法，错误的是（）。 A.当销售收入在盈亏平衡点以下时，企业要承受损失 B.当销售收入在盈亏平衡点以上时，企业创造利润 C. 盈亏平衡点越低，企业的经营风险越低 D.盈亏平衡点越高，企业的经营风险越低

用EXCEL做盈亏平衡分析

企业管理也在行 Excel做量本利分析(图) 2001-12-27 17:20:41 赛迪网--中国电脑教育报 什么是量、本、利分析呢？就是运用数学计算和图像法研究产品销量、成本及售价的变化，对目标利润影响的一种分析方法。它作为财务分析的有效的手段，在企业管理中得到广泛应用。本文试用Excel对量、本、利关系做一解析。 盈亏平衡点的测定 盈亏平衡点指某种产品的销售收入恰好等于总成本时的销售量或销售额，在该点，既无盈利，也无亏损。盈亏平衡点的测定，需要根据产品的有关数据资料，对量、本、利之间的关系进行分析。 例1：某产品固定成本为12000元，单位可变成本为100元，售价为210元，试确定盈亏平衡点的销量。 计算方法如下： 图1 如图1所示，在A2、B2、C2中分别键入固定成本、单位可变成本、售价，在单元格D2中键入公式“=A2/(C2-B2)”，则D2中显示的数据即为所求，可知盈亏平衡点销量为109 单位。 盈亏平衡图作法如下： 1.取销售量为0、20、40……180，分别键入A5、A6……A14， B5中键入公式 “=12000+100*A5”、C5中键入公式“=210*A5”。将B5、C5中的公式分别复制到B6:B14、C6:C14，得到数据如图2所示。 2.选择A4:C14，单击“插入-图表…”(或单击工具栏[图表向导]按钮)，显示“图表类型”对话框。

图2 3.选择“XY散点图”及其子图“无数据点平滑线散点图”，单击[下一步]，显示“图表数据源”对话框。 4.选择“系列产生在列”，单击[完成]，显示图表如图3所示。 图3 图中X轴为销量，Y轴为成本，两直线中较平缓的一条为总成本线，较陡峭的一条为总收入线，两直线交点为盈亏平衡点，该点X轴的坐标为109，即当销量为109单位时盈亏平衡。位于平衡点左侧两直线所夹区域为亏损区，平衡点右侧两直线所夹区域为盈利区。 目标利润下销量的测定 当产品的固定成本、单位可变成本、售价已知时，如果要实现一定的目标利润，可通过量、本、利分析确定相应的销量。 例2：上例产品固定成本、单位可变成本、售价不变，试测定销量达到多少时可获目标利润5000元。

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

浅谈项目盈亏平衡分析及应用

浅谈项目盈亏平衡分析及应用 ［摘要］本文通过对盈亏平衡分析的概念、作用与条件、盈亏平衡点的计算方法、盈亏平衡分析注意要点及应用的介绍，力求对项目是否适应市场变化的能力作出预测，达到完善科学管理、提高经济效益的目的。 ［关键词］线性盈亏平衡分析盈亏平衡点公式法图解法应用 一、盈亏平衡分析的定义和分类 盈亏平衡分析是在一定市场和经营管理条件下，根据达到设计生产能力时的成本费用与收入数据，通过求取盈亏平衡点，研究分析成本费用与收入平衡关系的一种方法，其目的是掌握项目的盈亏界限，正确规划企业生产发展水平，合理安排生产要素，提高经济效益，是市场经济的需要，同时也是企业本身可持续发展的必然。 随着相关因素的变化，企业的盈利与亏损会有一个转折点，称为盈亏平衡点，在这一点上，销售收入（扣除销售税金与附加）等于总成本费用，刚好盈亏平衡。盈亏平衡分析可以分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析，在这里只对线性盈亏平衡分析进行说明。盈亏平衡点的表达形式有多种，可以用产量、产品销售、单位可变成本和年总固定成本等绝对量表示，也可以用某些相对值表示。 二、进行线性盈亏平衡分析要符合的四个条件 （1）产量等于销售量，即当年生产的产品（扣除自用量）当年完全销售。 （2）产量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。 （3）产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数。 （4）只生产单一产品，或者生产多种产品，但可以换算为单一产品计算，也即不同产品负荷率的变化时是一致的。 三、盈亏平衡点的计算方法 （1）分式计算法 盈亏平衡点的计算公式：①BEP（生产能动利用率）= 年总固定成本/（年销售收入—年总可变成本—年销售税金与附加）×100% ②BEP（产量）=年总固定成本/（单位产品价格—单位产品可变成本—单位产品销售税金及附加）=BEP（生产能力利用率）×设计生产能力

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)讲课教案

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一) Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当 投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。通 过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响 程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为 敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可 以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准 确性。 房地产投资项目的敏感性分析

房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性 因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些 因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项 目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房 地产产品售价、最低房地产产品租金等。在具体选定时，应考虑分析 的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一 步分析。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分 析和多因素敏感性分析。

EXCEL盈亏平衡分析模型

盈亏平衡分析模型 一、模型描述 1、基本模式 Excel电子表格建立盈亏平衡分析模型的方法，可采用公式计算、单变量求解、规划求解等寻找盈亏平衡点的多种方法，分析各种管理参数的变化对盈亏平衡点的影响。 盈亏平衡分析问题描述：销售量Q，销售收益R，总成本C以及利润л之间的关系的模型： 销售收益R=销售量Q*销售单价p 总成本C=固定成本+变动成本V 变动成本V=单位变动成本v*销售量Q 总成本C=固定成本+单位变动成本v*销售量Q 利润л=销售收益R?总成本C 单位边际贡献=销售单价p ? 单位变动成本v 边际贡献=销售收益R ? 变动成本V 边际贡献率k=单位边际贡献/销售单价 2、盈亏平衡销量Q0和盈亏平衡销售收益R0 二、EXCEL中建立盈亏平衡分析模型的步骤 （1）在Excel中建立盈亏平衡分析的框架，输入产品的单价、单位变动成本、固定成本（2）给定销售量的情况下，计算总成本、销售收益、利润等。 （3）可绘制利润随着销售量改变的XY散点图形（利用模型运算表） （4）计算盈亏平衡点：可以使用A：单变量求解B：规划求解C：公式计算 （5）可绘制参数（例如单价）对盈亏平衡点的影响 （6）根据预期的利润确定实现该利润的产品销量 三、案例分析 富勒公司制造一种高质量运动鞋，公司管理层邀请你帮助公司整理用于管理决策的信息，公司最高生产能力为1500。一项销售调查显示明年的平均每双销售价格定为90元；公司的成本数据为：固定成本为37800元，每双可变成本为36元。若当前的销量为900，要求： 1、计算单位边际贡献及边际贡献率； 2、计算销售收益、总成本及利润； 3、盈亏平衡（保本点）销量及盈亏平衡销售收益； 4、假若公司预算利润为24000元，计算为达到利润目标所需要的销量及销售收益；

《房地产投资分析》综合测试题1参考答案

东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题1参考答案 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1、如何理解投资与房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 2、简述投资回收与投资回报的区别 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 3、简述房地产市场预测的含义和种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测的种类： 1．定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 2．定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 1．目标的确定性

房地产投资项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析

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房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实

技经案例——敏感性分析在房地产投资中的应用

敏感性分析在房地产投资中的应用案例 教学目的：理解敏感性分析的含义；学习单因素和双因素敏感性分析的应用。 某房地产商拟开发一幢写字楼，其地价为100万元，半年后开工，建设期为18个月，即项目在两年内完成。完成后的写字楼全部出租或出售。建设费为600万元，分3期支付，每期半年，期末支付。据预测，建成后的写字楼售价可望达到1100万元。全部投资均为贷款，贷款利率为每半年7.5%。各项支出及期望利润估算如下。 （1）置地费用：土地成本100万元，手续费20万元，合计120万元。则置地贷款本息 n 4 P 1i 12010.075160.256F =+=?+=地地（）（）（万元） 假设土地成本及手续费在购地时一次付清，两年后还本付息。 （2）建设费用：勘察设计费15万元，工程建设费600万元。 工程建设贷款本息：664.759万元。 假设勘察设计费在工程建设初期支付，到工程完工为3个计息期。工程建设费分3次支付，其计息期分别为2、1、0。 （3）其他费用：10万元。 （4）期望总支出：（1）+（2）+（3）≈835万元 （5）物业期望售价：1100万元。 （6）期望利润：E （x ）=期望售价-期望总支出=265万元 从上述期望利润估算中可知：工程建设费用、开发期、贷款利率和物业售价4个可变因素是影响期望利润的4大因素。置地费用一旦支付就不可变动，因此，不能指望他对期望利润再做贡献。本案例主要讨论4大可变因素的变化对期望利润的影响，亦即讨论期望利润对各影响因素的敏感性。 1、 单因素敏感性分析，找出敏感因素。 灵敏度的计算公式为β= 期望利润的变化率影响因素的变化率 β值越大，因素对项目的影响越敏感，即敏感因素。假设工程建设费用、物业售价逐一在初始值的基础上按±10%、±20%的幅度变动，开发期、贷款利率按±20%的幅度变动，分别计算相对应的期望利润及敏感度β，得出结果如表1所示。 表1 单因素敏感性分析 由表1可以看出，物业售价和工程建设费用的灵敏度最高，他们是影响该项目的敏感因素。 2、双因素敏感性分析，确定两个敏感因素同时变化时对该项目的影响程度。 设物业售价的变化率为x ，工程建设费用的变化率为y ，当这两个因素同时变化时，项目的期望利润可表示为： E （x ）=期望售价-期望总支出=1100（1+x ）-170.256-664.759（1+y ） =265+1100x-664.759y

房地产公司关于土地投资可行性分析内容和方法

土地投资可行性分析内容和方法 土地投资可行性分析报告概要: 土地能否购买 买来能做什么 能赚多少钱 风险有多大 项目风险评估和规避方法 一、开发什么项目最好 在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下,根据地块自身条件和周边环境,该地块可以开发的物业类型有哪些?开发哪种类型的物业是最好的? 1、收集开发什么项目的信息内容和方法 1政府规划和实施计划(文献调查和官员访谈 2土地开发条件(文献调查、现场观察和官员访谈 3周边配套和环境(现场观察/普查 4区域形象(问卷调查/座谈会/专家访谈 5规划土地用途(文献调查、现场观察和官员访谈 6周围现状(现场调察 2、开发什么项目的结论

对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除明显不可行、不允许、 不必要的开发类 型,收集开发类型创新建议,确定初步可行能够进入下一阶段研究的开发类型 二、开发的项目是否真正有需求 初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求。 1、是否有需求的信息收集内容和方法 1市场同类型物业的需求状况(竞争楼盘调查 2目标客户群购买可能性测试(问卷调查/座谈会/个别访谈 3新物业类型需求(问卷调查/座谈会/个别访谈 4地区的升值潜力能否吸引外地投资者 2、是否有需求的结论 对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除没有需求的开发类型, 确定有市场需求的物业开发类型 三、市场的需求是否能够消化项目 虽然物业类型的需求存在,但有效需求规模和强度不同, 在正式确定作为投资核算基 准的物业开发类型组合及体量之前,需要对物业需求规模和强度进行测量 1、测量内容 1需求动机与态度 2需求意向

工程经济学2015——盈亏平衡分析

一、基本概念 盈亏平衡分析就是分析研究投资项目成本与收益之间平衡关系的方法。又称之为够本分析、收支平衡分析、损益临界分析等。 盈亏平衡分析是通过寻找项目的盈亏平衡点来确定项目承担风险的能力，所谓盈亏平衡点是指某一参数值(在坐标图中为一点)，经常选用的项目参数有正常生产年份的产量(销售量)、生产能力、利用率、销售收入、销售价格、销售税金、可变成本、固定成本等。 它表明项目参数达到这一点时，可使项目不盈利也不亏损，恰好处于收支平衡状态，因而也叫盈亏保本点。不同参数表示的盈亏平衡点具有不同的经济含义，盈亏平衡点越低，企业经营越安全,经受不确定性因素恶劣冲击的能力越强。 盈亏平衡分析可根据变量间的关系分为线性与非线性盈亏平衡分析。 二、线性盈亏平衡分析 若项目的总销售收入和总成本均是产量的线性函数，那么所进行的平衡点分析称为线性盈亏平衡分析。 为了进行线性盈亏平衡分析，必须进行如下假设。 生产成本与生产量或销售量成线性关系 生产量等于销售量 固定成本总是保持不变 变动成本与产量的变化成正比例关系 在项目计算期内各种产品的销售单价都保持不变 销售收入与产品销售量或销售单价成线性关系 各种数据取正常生产年份的数据 线性盈亏平衡分析分为数学求解法和图解法两种 （一）数学求解法 数学求解法是将盈亏各因素之间的关系用数学模型表示，然后据此模型确定盈亏平衡点的一种分析方法。 在数学求解法分析中假设 S为年销售收入

c为年总成本 p为产品单价 F为年总固定成本 Q为年产量 v为单位产品变动成本 T为单位产品销售税金 R为生产能力利用率 BEP表示盈亏平衡点 1.以实际产量表示的盈亏平衡点 因：S＝P×Q C＝F＋V×Q 据盈亏平衡点的基本涵义则有：S＝C 即：P×Q＝F＋V×Q 得：Q＝F÷(P－V) 则以实际产量表示的盈亏平衡点公式为 上式的实际经济意义 当年生产量为年总固定成本除以产品销售单价与单位产品变动成本之差时，项目的收入与支出相等，整个项目不盈不亏，即表明项目不发生亏损时所必须达到的最低限度的产品产销量。因此，盈亏平衡点是一个临界状态，临界点越低，说明项目的风险越小。 2.以生产能力利用率表示的盈亏平衡点 上式的实际经济意义 计算结果表示项目不发生亏损(或获得盈利)所必须达到的最低限度的生产能力。BEPR较小就意味着该项目可以经受较大的风险；BEPR大，则说明实际生产能力距设计生产能力十分接近才能保本，它不允许生产能力有些微的下降，说明项目经受风险的能力较弱。 3.以年销售收入表示的盈亏平衡点 上式的实际经济意义

浅谈房地产投资项目敏感性分析

浅谈房地产投资项目敏感性分析 房地产项目敏感性分析是针对有可能影响项目预期效果的因素加以分析，找出最敏感因素，并制定相应的防范措施，从而规避项目风险，减少因不可知因素的变化而给项目带来损失。 标签房地产项目；敏感因素；建设投资；销售收入 房地产项目敏感性分析用以考察房地产项目中涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础，也为项目实现预期的目标奠定基础。 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要加以严格控制和掌握，并制定相应的风险防范措施，保证预期目标的实现。 敏感性分析包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对项目效益产生的影响；多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化时的影响。为了找出关键的敏感因素，房地产项目大多采用单因素敏感性分析。 一、房地产项目敏感性分析步骤 房地产项目敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素众多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要影响经济效果的指标有总投资额、建筑面积、销售价格及租金等。在实际工作中，主要以总投资额和销售及出租收入作为影响因素进行单因素敏感性分析。 2、确定不确定因素的变化程度 敏感性分析通常是同时针对不确定因素的不利变化和有利变化进行，以便观察各种变化对效益指标的影响，并编制敏感性分析或绘制敏感性分析图。 一般是选择不确定因素变化的百分率。房地产项目中一般选取±5%，±10%作为总投资额、销售及出租收入变化的百分率。

项目盈亏平衡分析案例

项目盈亏平衡分析案例 1、线性盈亏平衡分析法 盈亏平衡分析的公式为：生产总成本=销售收人 总成本(C )＝固定成本(F C )+单位可变成本(V )?总产销量(Q ) 销售收入（S ）（扣除税金）＝产品销售单价(P )? (1—销售税率t )?总产销量(Q ) 即：Q T P Q t P VQ C F )()1(-=-=+ 式中：T ——产品销售税金及附加。 盈亏平衡点产量点＝V T P C V t P C F F --=--)1( 盈亏平衡点生产能力利用率= %1001)1(0??--Q V t P C F 式中：0Q ——设计生产能力的产量 生产能力利用率越低越好。 盈亏平衡点产量=设计生产能力0Q ?盈亏平衡点生产能力利用率 案例1 某建设项目年设计生产能力为10 000台，产品单台销售价格为800元，年固定成本为132万元，单台产品可变成本为360元，单台产品销售税金为40元。试求盈亏平衡点的产量、销售收入和生产能力利用率。 盈亏平衡点的产量=产品销售税金 单位可变动成本产品单价年固定成本-- 则：盈亏平衡点的产量= )(264403608001320000万元=-- 盈 亏平衡点的生产能力利用率= %10010??--Q T V P C F =%33%10010000 )40360800(1320000=??-- 产（销）量盈亏界限：V T P F Q --=)1(* 单位产品售价界限：) 1(*T Q VQ F P -+= 单位产品变动成本界限Q F Q T P V --=)1(* 固定成本界限：Q V T P F ?--=])1([* 【2010年度考试真题】

投资项目盈亏平衡分析及EXCEL的应用

投资项目盈亏平衡分析及EXCEL的应用 摘要：在项目投资决策中，动态盈亏平衡分析通常被用来判断项目的经营风险，从而提高决策的科学性。本文通过案例分析，运用EXCEl。构建投资项目的动态盈亏平衡分析模型，其结论有助于项目执行者在执行决策认识到充分利用ExCEL的重要性，从而预先考虑措施与对策，实现科学决策。 关键词：Excel；投资项目；动态盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是在成本形态分析和变动成本法的基础上进一步分析研究销量、价格、成本及利润直接的内在规律性联系，为企业进行预测、决策、控制和计划提供必要的财务信息的一种定量分析方法。西方管理学家通常认为企业管理的重心在于经营，经营的重心在于决策，即充分利用所掌握的信息，为实现某一目标，从而达到资源（人、财、物等）的优化配置。盈亏平衡分析法是企业经营决策中常用的工具之一，它是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法，亦即通过成本、销售量、利润三者之间的关系分析，确定项目的最低生产和销售水平，即盈亏平衡点，也称为保本点。 在上海财经大学出版社出版的由刘兰娟主编的《财经管理中的计算机应用》一书中，介绍了用Excel 建立盈亏平衡分析模型的方法。在该书中作者运用公式计算边际贡献、销售收益、总成本和利润，运用模拟运算表作出制图所需的数据，用散点图来展示边际贡献、固定成本与利润的关系，并用模拟运算表的方法在图形中加入盈亏平衡销量垂直参考线和当前销量垂直参考线，用微调项控件来对销量和售价进行调节，将调节对利润和盈亏平衡点的影响结果显示在文本框中。利用Excel做的将业务、公式和图表紧密结合后的一个盈亏平衡分析的图形，交互式的功能让管理人员体会到数据在“说话”，他只需调整销量和售价两个参数，马上在图表上展示出边际贡献、固定成本与利润的关系图，同时还能给出盈亏平衡的分析结果，是盈利还是亏损，以及该售价所对应的盈亏平衡销量。 Excel制作的盈亏平衡分析模型，在此模型中可以调节销量和售价两个变量，求得相应销量下的利润情况和相应单价对应的平衡销量并形象地将结果展示出来。模型采用结构图的方式能够形象地展现出影响利润的各个因素之间的关系，比如可以通过调整可变成本的滑块，变化各种相关的因素，图中的直接人工等因素就会发生变化进而会影响总的可变成本，并带动总成本，最终影响利润。而影响固定成本的主要因素，包括管理层薪酬、保险费用、折旧、广告等，这里采用了直接在进度条上拖动的方式，根据业务状况灵活调整，来影响固定成本，并带动总成本，最终影响利润。

房地产开发项目风险与不确定性分析

第6章 本章学习要求： 1.熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析； 2.了解风险与房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的风险防范措施。 6.1 房地产开发风险概述 6.1.1 引言 房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。 6.1.2 风险与房地产开发风险 1.风险的定义 尽管研究者从不同角度看待风险问题，用不同的词句描述风险，但基本上都含有三个方面的含义：（1）引起风险的风险因素；（2）风险因素发生的可能性；（3）风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度。 理解风险的概念应该把握以下三要素： （1）不确定性是风险存在的必要条件。 （2）潜在损失是风险存在的充分条件。 （3）经济主体是风险成立的基础。 2.房地产开发风险 房地产开发风险是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。

6.2 房地产开发风险识别 6.2.1 房地产开发的风险因素 1.房地产开发全过程的风险认识 （1）投资决策阶段。前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到项目的成功与否。 （2）前期工作阶段。土地获取的方式、拆迁安置的难度等对项目开发产生极大影响。 规划设计阶段，市场研究与项目评估分析和预测的准确性，会影响设计师的设计方案。 （3）工程建设阶段。主要不确定因素源自建筑成本和工期。 （4）租售与物业管理阶段。在经营阶段能否选择强有力的销售团队，把握销售节奏和消费者心理，以及销售价格的控制，这是本阶段面临的较大的风险。 在物业管理阶段，需要一些专业的管理人员来进行管理。 2.房地产开发的风险因素结构框图 （1）系统风险 我国房地产开发活动系统风险常见的有市场供求风险、通货膨胀风险、周期风险、资金变现风险、房地产政策变化风险、金融政策变化风险和技术风险等。 （2）非系统风险 房地产开发活动非系统风险常见的有融资风险、项目策划风险、管理风险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。 6.2.2房地产开发项目风险的规律性特征 房地产开发项目风险从高到低的次序为：商业、办公、工业、住宅等房地产。 6.3 房地产开发项目不确定性分析 6.3.1 盈亏平衡分析 1.盈亏平衡分析的基本原理 盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平