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西安市房地产市场发展趋势预测

西安市房地产市场发展趋势预测

283《商场现代化》2008年1月(中旬刊)总第527期

西安市房地产市场发展趋势预测

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一、西安市房地产市场的运行情况1.投资规模逐年上升

1999年以来,西安市房地产开发投资规模逐年增长,但其增长经历了一个从波峰到波谷的过程,2003年西安市房地产投资额猛增,由上年的79.37亿元增长到124.82亿元,增长率达到了57.3%,而到了2005年增长率回落到32.8%,增幅回落较大,由此可见到2003年已经有更多的房地产开发商选择房地产作为自己的投资目标。2004年和2005年房地产投资额增长率保持在30%~40%之间,说明房地产开发商的投资行为正在政府的宏观引导下,逐步趋于理性,向成熟的方向发展。

2.施工面积逐年增长、竣工面积增长较缓随着商品房市场格局的不断完善,开发商具有良好的投资、招商环境,对市场的期望较高,对未来的市场发展具有很大的信心。在这样的形势下,西安市商品房的施工面积呈现逐年上升的趋势,从2001年的743.78万平方米上升至2005年的1662.25万平方米。相比之下,商品房的竣工面积则比较稳定,增长较缓,从2001年~2005年五年之间仅增长了16.59万平方米。这主要归结于以下几个原因:房地产业自身具有滞后效应;房地产开发筹资缓慢,致使很多工程开工后出现了停工的现象;很多开发商出于占地的目的而使大量土地闲置。

3.商品房销售市场活跃

近几年来,在房地产市场投资规模扩大的形式下,西安市商品房市场呈现销售旺盛的局面,销售面积和销售额均大幅增长。2000年~2005年商品房销售面积平均每年增长56.89万平方米,仅2005年就较2004年增长了191.87万平方米。随着销售面积和销售价格的上升,商品房的销售额也在不断的提高,由2000年的325193万元上升至2005年的1712897万元。可见西安市房地产市场需求旺盛,且市场需求潜力巨大。造成需求上升的原因主要是经济发展良好人均可支配收入增加;本地人口及外来人口增加;城中村改造,城市基础设施建设等带来的房屋拆迁也会带来一定的需求。

二、西安市房地产市场住宅需求预测下面将利用灰色系统GM(1,1)模型对西安市房地产市场发展趋势进行定量预测,并在此基础上进行定性分析

1.GM(1,1)模型的建立和检验

(1)模型建立

设时间序列X(0)有几个观察值:通过累加

生成新序列

生成序列X(1)相应的微分方程为:

(1)

a-发展灰数;

u-内生控制灰数。设为待估参数向量,

,利用最小二乘法求解可得:

(2)

其中,

将(2)求得的代入(1),解微分方程有:

(3)

方程(3)即为预测方程

(2)模型检验

求残差及e(0)及相对误差q:

计算小误差概率:式中:

计算标准差比:式中

如果p、c都在允许范围内,则可用所建模型进行预测,否则应进行残差修正,一般按表1划分模型精度等级:

2.用GM(1,1)模型对西安市住宅需求进行预测(1)市区人口预测

利用所建立的GM(1,1)模型及表2中的数据对西安市未来五年的市区人口进行预测,可得灰色系统参数如下:

C=0.2838<0.35,p=1>0.95,可见所建模型精度等级好,可以进行预测,2006年~2010年西安市市区人口数量预测结果依次为:553.94万人、568.01万人582.44万人、597.23万人、612.4万人。

(2)人均住房建筑面积预测

将表4中的数据代入灰色系统模型得出灰色系统参数为:

郭 斌 李耀丽 西安建筑科技大学管理学院

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《商场现代化》2008年1月(中旬刊)总第527期

C=0.2508<0.35,p=1>0.95,所以可以用所建模型进行预测,2006年~2010年西安市人均住房建筑面积预测依次为:22.29平方米、23.34平方米、24.69平方米、26.44平方米、28.76

西安市房地产市场发展趋势预测

平方米。

(3)新增住宅建筑面积需求预测

新增城市居民对住宅面积的需求可以用下面的公式表示:H增i=Fi×Ji-Fi-1×Ji-1

式中:H增i —第i年新增住宅面积 Fi—第i年城市人口数量

Ji—第i年人均住宅建筑面积

将上面预测出的城市人口数值与人均建筑面积代入公式,即可求出2006年~2010年(十一五期间)新增住宅面积需求量预测结果为5983.31万平方米,平均年增加需求量为1196.66万平方米。

从以上预测结果,可以得出未来几年西安市房地产市场将呈现以下趋势:

(1)市场需求将继续保持增长态势

由以上预测可知未来几年西安市住宅需求空间很大,同时人居环境也将得到很大的改善,政府部门的积极引导将使房地产市场稳定、健康的发展。

(2)市场供求逐步趋于平衡

根据表6可以得出西安市房地产市场一直保持着供大于求的局势,从2000年~2005年,商品房竣工面积与销售面积之比由1.51∶1降低到1.24∶1,可见供求差距正在不断减少,由上面的预测可知市场需求将进一步增加,而供给则会在政府的宏观调控和市场的自我调节下变得更加合理,供求将逐步趋于平衡。

三、西安市房地产市场发展总体趋势预测 从短期来看,继2004年以来国家有关部门相继出台了一系列政策,例如《国八条》、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等,这些宏观调控政策表明国家将继续把房地产业作为重点扶持对象。伴随着政策的明朗化,国家商品房建设的进一步加快,宏观经济持续向好,居民收入的增长,可以预期,西安市的房地产投资将继续保持增长,但是增速将逐步趋于理性,商品房的竣工面积和销售面积也仍将保持一定的增长速度,供求趋于平衡。西安市的房地产市场将告别成长期,迈入成熟期,走向规范化。

从中长期来看,西安市的房地产业起步较晚,属于朝阳企业,尽管在发展过程中可能会出现短暂的波动,但现阶段出现的矛盾,是前进中不可避免的,是长期发展中必然要面对的。相信在国家宏观调控下和市场的自身调节下,西安市的房地产业必将迎来新的发展高度,向更成熟的方向迈进。

参考文献:

[1]西安统计局编:西安统计年鉴.北京:中国统计出版社,2006[2]杨东朗 安晓丽:西安市房地产市场分析.西安交通大学研究所,2006

[3]刘思峰 党耀国 方志耕等:灰色系统理论及其应用.北京:科学技术文献版社,2004.126~134

[4]黄晓峰 施建刚 陈英存:基于神经网络和灰色系统的住宅用地需求预测研究.湖南:湖南理工学院学报第19卷第3期,2006.9[5]国家信息中心中国经济信息网编.CEI中国行业发展报告—房地产业.北京:中国经济出版社,2004

西安市房地产市场发展趋势预测

一、房地产调控政策效果评价

2007年1月16日国家税务总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,该通知称从2007年2月1日起,将正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税,由此也拉开了新一年房地产调控的大幕。

掐指算来,自2003年6月5日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(业内称央行“121号文”)以来,中国的房地产业已历经了四年多的高压调控态势,调控的范围已囊括了房地产开发、建设、经营、销售等各个环节,调控的

力度也一年高过一年,但一浪胜似一浪的调控浪潮并没有使居高不下的房价有下挫之势,全国各大城市的房价仍在高位运行(如图所示),各种调控措施的效果乏善可陈。

数据来源:国家发展改革委、国家统计局

二、调控效果原因解析

其实,房价会如此之高皆因供不应求。在市场经济条件下,决定价格的因素概括起来就是供给与需求。在需求方面,1998年的住房制度改革,使沿用数十年的福利分房制度归于瓦解,代之以新兴的商品房制度,从而开启了新一轮的房地产热潮。而从那时起,人们的住房需求被突然打开的政策限制逐渐强化了。同时,随着政府实施积极的货币政策,加大固定资产的投资,扶植房地产业成为新兴支柱产业,利用其广大的带动作用缓解亚洲金融危机所带来的风险,放松的银根和按揭贷款制度的实施,进一步将强化的住房需求变为了现实的可能,而且还有一定的放大。面对被放大的需求,房地产开发商在市场开放的初期紧跟需求的增长加大了供给量,因此在新一轮房地产热潮启动时,房价的增长呈

房地产调控思路新探

周毕文 程嘉许 北京理工大学管理与经济学院

[摘 要] 自2003年政府加大房地产市场调控力度以来,房地产市场已经历了四载调控高压之年。但是,房价依然高涨,人们的住房压力仍然很大,调控措施的效果乏善可陈。因此,通过分析调控效果,探究房价高涨的原因,以改变调控的思路,变“急治”为“缓治”,运用市场经济的内在机制,以真正达到调控政策的作用效果,从而促进房地产业的健康发展。

[关键词] 房地产调控 房地产供给 住房保障制度