武冈房地产市场分析

湖南省武冈市房地产市场调查报告

——房地产业市场发展的模块分析

一．武冈市房地产市场区位条件

武冈市位于湖南湘西南部，，是邵阳市西南五县（市）地理中心，总面积1549平方公里，总人口83万（2013年），其中城市建成区面积16.1平方公里，城镇常住人口26万。

武冈是全国商品粮食基地之一，是湖南省瘦肉型猪养殖基地，并被命名为“中国卤菜之都”。武冈有着丰富的煤矿自愿，约占湘西南煤炭储量的近70%。依托资源优势，我市形成了机械制造、能源、建材、医药化工、冶炼和农产品加工六大支柱产业，而这些产业为武冈房地产业发展打下了坚实的经济基础。

武冈旅游资源丰富。武冈云山被列为国家森林公园，并被成功纳入湖南省“崀山—云山—南山”旅游开发规划；法相岩公园、武冈古城墙、宣风楼、文庙、凌云塔，以及浪石古建筑群、中山堂等名胜古迹星罗棋布。城市旅游资源的规划和大规模基础设施的建设，结合丰富的旅游项目开发，为武冈房地产业的发展带来新的增长点。

武冈是湘西南五县（市）交通中心，形成以高速公路为主，以主要省道为铺的四通八达的交通网络。2011年1月18日至20日，民航中南地区管理局在武冈市召开了《武冈机场选址报告》初步评审会。规划修建的武冈机场定位为开通民用定期航班的国内支线机场。计划2015年12月竣工验收通航，这将促进武冈交通又一个新的飞跃发展。特殊的中心地理位置，辐射西南五县的交通优势，成为武冈房地产发展的新兴支柱。

武冈是湘西南物流中心，商贸辐射湘、桂、黔等广大地区。近年来，全市围绕加快发展主题和建设湘西地区次中心城市目标，进一步深化改革，扩大开放，加大招商引资力度。武冈有着良好的宏观经济基础，政府的大力招商引资，从而刺激了武冈经济的高速发展和流动人口及固定人口的高速增长，为武冈的房地产市场的高速发展创造俱佳的经济条件。

近年来，武冈房地产政策管理体制逐步完善，武冈房地产市场也趋于成熟、规范，使得房地产业发展有了制度的引导，并能促进房地产业朝着良性可持续的方向发展。

总而言之，武冈着力打造西南五县中心商业城市，高举旅游兴市，重塑古城文化，借助武冈机场、高速公路的辐射带动作用，在房地产发展前景上具有不可预估的升值潜力和空间。省人民政府确定把武冈打造成为西南五县的中心城市，计划30亿元作为城市基础建设，这为武冈的房地产市场的高速发展创造俱佳条件。而房地产做为第三产业的领头羊，这使得房地产业成为在武冈经济发展中至关重要的中坚力量。

二．武冈市房地产市场模块分析

当前，武冈楼盘户价均价为2600

—2800元/㎡左右。其中，经济适用房

的价格为1800—2200元/㎡左右，一些

规模较小、位置较偏、环境差一些的

小区价格在2600元/ ㎡左右，而那些

规模较大、位置优越、环境较好一些

的小区楼盘，最低起售价价格在2800

—3000元/㎡，部分配套设施完善、规

模较大的楼盘，好的楼层房价已突破

4000元/ ㎡大关，一些高层的电梯房

价格都已超过3500元/㎡，大有向邵阳

市房价看齐趋势。

受户型、楼层、环境及地段等因素影响，武冈房价差距比较大。随着武冈楼市近几年的大规模发展，房地产市场逐渐发展为“高低搭配”楼市格局。

经过市场调查与资料整理，选出几个具有高、中、低价格代表性的楼盘进行具体的模块分析。如下：（调查资料仅供参考）

（一）武冈皇冠世纪城市场价格：3000元/㎡

物业类别：普通住宅商住楼所属区域：武冈头堂

建筑类别：居住建筑商业建筑总户数：3000户

停车位数：1690个装修情况：毛坯

容积率：暂无数据绿化率：35%

占地面积：135333平米建筑面积：450000平米

开盘时间：2013-5-25 入住时间-1-11-30

开发商：湖南皇冠投资置业有限公司预售许可：暂无数据

项目地址：武冈市庆丰东路与春光北路交汇处

售楼地址：武冈铜宝新城商业街1栋13号

项目简介：

武冈皇冠世纪城，武冈首席45万㎡地中海国际名城，由湖南皇冠投资置业有限公司倾力打造，项目占地150亩，总建筑面积约45万㎡。皇冠世纪城处于未来新城规划的核心区，自洞新高速出入主城区的必经门户之地，是未来城市封面，代言武冈的城市形象;是春光大桥两岸高端住区的核心区，有望成为未来高尚住宅区的领导者。

皇冠世纪城规划有五星级大酒店——皇冠世纪大酒店，以及商业部分;皇冠世纪大酒店堪称邵阳首座五星级酒店，酒店涵盖了多风格装饰豪华的客房、全天候服务的中西餐厅、多个宴会厅及多功能厅、国际领先水准的健身中心及高端会所等，同时项目自身还有超大型超市、现代化影院等自建生活配套。项目周边有丰富的生活配套，且紧邻市政广场公园，便捷繁华，咫尺可得;不仅如此，皇冠世纪城还拥有武冈最优越的教育资源，省重点名校武冈一中，武冈市第三中学，武冈师范环伺左右，有着良好的教育环境。

（二）武冈御品都梁市场价格：2700元/㎡

物业类别：普通住宅别墅所属区域：武冈农田

建筑类别：居住建筑总户数：200户

停车位：109个装修情况：毛坯

容积率：暂无数据绿化率：4.2%

占地面积：17亩建筑面积：暂无数据

开盘时间：暂无数据入住时间：-1-11-30

开发商：邵阳市经纬建设工程有限公司预售许可：暂无数据

项目地址：武冈市武强路新建材城往北80米

售楼地址：武冈市武强路新建材城往北80米

项目简介：

武冈御品都梁项目位于武冈市武强北路新建材城往北60m处，由实力开发商邵阳市经纬建设开发。项目总占地近17亩，共4栋全现浇多层洋房，总户数200余户，车库69个，车位40个。御品都梁奢享原山、活水两大都市稀缺资源，狮子山千余亩原生态山林为社区提供无限绿意和鲜氧，自然活水中央水景自北向南贯穿整个社区。御品都梁遵循“立体化园林”造园理念，为住户打造大型亲地园景、空中花园立体化双重园林。项目采用了两种高端的节能建筑材料，将倾力打造武冈首席墅质洋房社区、首个节能环保社区，是一个环保生活、健康生活的不错选择。

（三）武冈富城佳苑市场价格：2188元/㎡

物业类别：普通住宅所属区域：武冈辕门口

建筑类别：居住建筑商业建筑总户数：400户

停车位数：220个装修情况：毛坯

容积率：暂无数据绿化率：3.3%

占地面积：15亩建筑面积：暂无数据

开盘时间：2012-6 入住时间-1-11-30

开发商：同泰房地产开发公司预售许可：暂无数据

项目地址：水西门新光富城佳苑

售楼地址：汽车西站方向向前800米

项目简介：

武冈富城佳苑总投资5000万，立足于打造高品质的住宅小区。随着人居环境的不断提高，市区交通拥堵，噪音污染，城市废气,以深深影响到身心健康。富城佳苑致力打造无噪音污染、无城市废气、环境优美、空气清新、安静舒适，高品质纯住宅小区。武冈富城佳苑位于城市边缘，靠近武冈西站，交通便利，是一个居家和工作的良好之地。

（四）房地产模块分析

1.从经济因素上来看，房价偏低的楼盘大都集中在老城区郊外以及较偏远工业园区，例如：富城家苑、丰泽家园等。而高房价的楼盘主要集中在新城区、高速公路与机场大道等以交通干线为辐射的交通规划区域，例如：皇冠世纪城、恒润都市等。从中分析可以得出，交通发展对经济带动作用以及新城区带来的经济活力是房地产开发商看重的重要因素，其日后带来的经济潜力和房地产未来价值也是导致房价高于其他区域的主要原因。

2.从楼盘上看，价格偏低的楼盘基本上是一些经济房、普通小区，例如：荷花佳苑等。而价格居高的楼盘大多数是配套设施较为完善、规模大、户型高档的洋房和电梯房楼盘，且价格居高的楼盘基本都是多元化的建筑类型，集居住区和商业区于一体，还融合了绿化、休闲、购物等配套系统。例如：皇冠世纪城、凯德嘉博城等。楼盘的品质决定了其价格，这也是市场高低端需要的体现。

3.从区位环境上看，价格低的楼盘大都集中在老城区郊外以及较偏远工业园区，老城区交通阻塞长期以来是困扰市民的老问题，加上老城区缺乏发展活力，没有大的发展空间，老城区郊外令人不看好的前景无不在影响其楼盘市场。而工业园附近区域的楼盘，虽然在交通、经济发展上有着良好前景，但其带来的噪音

污染、废气污染、化学污染等，让人十分担忧。在如今越来越注重环境健康的人们中，一个健康的生活环境显得尤为重要。而位于新城区和规划区的楼盘，集中了经济、交通、政策等优势，且随着人们生活条件的提高，随之而产生人们对于楼市更高质量的市场需求。完善的配套设施、物业、周边、绿化，完美的户型、结构、布局，以及大的规模、尺寸是高房价楼盘必不可少的。

4.从人口上看，在一定条件下，人口对房地产需要量与房地产价格成正比，人口对房地产需求量不大，房地产的销售量就受限，自然房地产价格就低，因此在人口消费稀少区域的房地产价格普遍偏低。而人口消费量低主要集中在两个地方：一是偏远工业园地区，交通和环境都不适合人口迁徙居住；二是老城区以及老城区毗邻的郊区，老城区房屋集中，有着大量稳定居住的人口，但是人口对房屋的需求早已饱和，缺乏房地产消费的动力。而新城区和规划区有着广阔的腹地和政策支持，巨大的商业机遇与发展前景，吸引了部分老城区人口向外迁移以及大量乡村人口往城区涌入，为此区域带来大量的人口。有着广大的消费人群，且不断吸引进来的人口，这正是此些区域房地产价格逐渐攀高的原因之一。

总结：武冈的房地产价格市场呈现的高中低三种现象，正是诸多因素所共同影响而造成的。当然，对于武冈这四线小城市而言，抛去其房地产市场的泡沫，最终影响房地产价格的还是其自身价值品质。价值决定价格，这是最重要的。

三．武冈市房地产市场发展分析

（一）武冈房地产市场现状及其原因

从武冈市房价市场走势图可以很明确的看到，武冈房价从2007年2560元/㎡逐年上升到2012年3100元/㎡。

在当今物价普遍上涨的情况下，房价上涨是一种正常现象。但上涨速度及幅度过快过大，远远超过其它物价的上涨，这就显得有违常规。武冈房地产市场价格上涨，主要有以下几方面的原因。

一.建筑材料价格上涨过快。水泥价格，2003年为200元/吨，2009年，涨到360元/吨；钢材价格，2003年为4000元/吨，2009年，涨到4900元/吨；河砂价格，2003年为290元/吨，2009年，涨到330元/吨；墙体材料价格，2003年为0.15元/块，2009年为0.48元/块，碎石价格，2003年30元/立方米，2009年为57元/立方米。作为商品房原材料成本的构成，各种材料价格的上涨，房地产的价格也随之水涨船高。

二.人工成本上涨过快。2003年，普通工人的工资为40元/天，工人师傅的工资为50元/天。2009年，普通工人的工资为80元/天，工人师傅的工资为100元/天。劳动力价格的提升，大幅增加了劳动力密集型产业的成本。

三.土地价格上涨过快。由于土地被政府高度垄断，土地资源极为有限，每年国土部门仅能争取到300—500亩的土地供应指标，而且争取到的指标大部分用于城市建设。因此，通过招商拍卖途径用于商品房开发的地价被不断抬升。2003年以前，住宅用地的价格在300—400元/㎡左右，2009年，达到1500—2000元㎡。部分地理位置好的住宅用地，通过公开拍卖，地价高达4000元/㎡。政府的财政收入大多依靠土地财政收入，因此政府在不断地追求土地效益的最大化。开发商在高价获得土地后，自然会把这种高价的土地成本转嫁给购房者，从某种意义上说，政府紧缩的土地政策是导致房价上涨过快的一个最大的因素。

四.居民购房欲望较强。随着国民生活水平的提高，许多城乡居民物质生活条件大幅改善，掀起了一股“购房热”。近些年来，武冈城市化水平不断提升，城区功能也日益完善，农村、城郊涌现出大批进入武冈购房置业的人群。另外，武冈在湘西南五县中发挥的中心作用日益突出，经济、交通的辐射作用日益增强，也吸引了大批周边县市的人口投资安家。在人口购房需求的推动作用下，武冈房价居高不下，并逐年上涨。

五.拆迁、补偿成本上涨。随着时代的进步，人们的维权意识与日俱增，特别是《物权法》出台后，房屋拆迁、补偿工作面临着前所未有的压力。据统计，拆迁成本，2003年，约为10元/㎡，2009年约为150元/㎡；而补偿比例虽然都是1：1，但原有房屋随着物价的上涨已有很大升值（与2003年相比，上涨幅度约为10倍），按照现价来补偿，必然大大增加了现在的补偿费用。而增长的拆迁、补偿成本被纳入房地产开发建设成本，最终由消费者买单。

（二）武冈市房地产市场前景分析

2008年以来，国家对房地产市场进行了多轮的价格调控，给“发烧”过度的全国房地产市场降温，但是并没有立竿见影的效果。近几年来，国家对房地产市场不断进行宏观调控，进行价格引导，使得民众均处于政策观望期。消费人口的预期观望，导致了一、二线大城市的交易量大幅萎缩，楼市价格在波动中有所

下滑。2014年，许多一、二线城市出现了房价一定程度的下跌，且波动不定，全国的房地产市场面临着新的考验。

相比而言，武冈只是四线县级小城市，由于这几年房价的增长属于比较合理的、理性的增长，主要消耗的是逐年递增的刚性需求。武冈的房地产发展与武冈的经济发展大致是趋同的，其快速的发展是市场不断壮大的必然结果，房价的增长未偏离正常轨道。武冈房地产业并不是武冈经济发展中的支柱产业，尚处于飞速发展起步状态中，外界政策因素对其市场供给、需要链影响较少。而且随着城市化的快速进程，武冈房地产需求量在逐步的增加。从武冈近五年房地产的成交量看来，武冈并未出现类似全国大、中城市的购房者恐慌和降价行为，楼市价格反而出现了逐年稳步上升的趋势。

笔者认为，武冈未来几年内，房地产市场将持续稳中上升，并主要受市场需求变动而小幅波动，总体呈现出小幅波动、平稳上升的趋势。预计武冈房地产市场未来将持续稳中上升，呈现出良性的发展势头，主要有如下几个原因：一．市场发展空间大。武冈相对于其他同等级和经济水平的城市，其房地产市场起步晚、起点低，未来持续快速发展是趋势。武冈现有的房地产市场属于比较初级的阶段，高品质的房地产项目不多，在发展高端房地产上有着巨大的市场空间。

二．新的发展契机。武冈以打造湘西南五县中心的三线城市为目标，机场、高速、以及规划中具有可行性的铁路，其交通优势带来的新的契机将为武冈房地产业推向一个新的高度。

三．城市化进程加快。2013年末，武冈市总人口832503人，常住人口755545人，其中，城镇人口266249人。城市化率为35.24%，远远低于全国平均城市化率水平。随着武冈经济的持续发展，城市化进程不断加快，乡村人口大量城镇化，为武冈注入了大量城市常住人口。新增量的人口对于房地产的需求量巨大，在目前武冈房地产需求量持续增长且处于较高的情况下，楼市将在未来持续呈现出供

不应求的状态。乡镇人口的城市化是武冈房地产将持续发展的主要原因。

四．新城市的扩大。武冈制订了“重塑古城”的计划，旧城区改造将拉动住宅市场的需求。随着城市公共交通系统的不断优化和完善，老城区人口不断向新城区转移，给武冈的城市新城区的发展带来了大量活力。

五．升值空间尚存。武冈部分房地产价格虽然存在“超前”偏高现象，价值与价格存在一定的间隙，且有向邵阳市靠近的趋势。但结合武冈起步晚、潜力大、未成型的市情，其存在的“泡沫”正是未来房地产发展的未发掘的潜力，对比于未来房地产的价值，还存有一定的升值空间。

（三）武冈市房地产市场的缺陷

虽然武冈房地产市场发展前景广阔，但值得注意的是，武冈房地产市场具有许多重大缺陷，而这些问题是制约武冈房地产市场良性发展的根本原因，也是武冈房地产市场今后改革的关键点所在。武冈房地产市场既有全国房地产市场存在的普遍问题，也有因其当地市情而来的特殊缺陷。依据武冈当地的市情总结以下几点房地产市场的缺陷：

1.房地产市场制度不规范。房产市场制度的不规范主要体现在房产的开发和销售中。房地产的开发和销售市场因其涉及的环节最多，导致其存在的问题也就最多、最复杂。

第一，在房地产开发方面，一些企业在规划设计上，炒作概念、弄虚作假；在项目审批上，行贿受贿，伺机圈地；在工程发包上搞关系承包；在建筑施工中偷工减料；在工程监管上搞形式注意。

第二，在房地产销售方面，违法无证预售是最大的问题。据笔者调查，武冈大部分房产开发企业不仅没有取得商品房预售许可证，就开始向外预售楼盘，还违规向购房者强制性收取“订房押金”，打着特权的幌子变相收取“VIP会员费”，并在此后直至交房前的这一时段，不断向购房者收取首付款和全额款项。这是武冈房产市场中最普遍、最严重存在的问题之一。一来是房地产开发商利用此违法违规的做法可以尽快使资金回笼，弥补工程投入上的资金空位，二来是政府难免参与其“利益链”中，收人钱财，睁眼闭眼。三来是购房者法律意识不足，不了解房产相关方面法律法规，缺乏自我保护意识，难免深陷开发商的圈套。

2．房地产竞争机制的不成熟，即市场化淘汰机制的缺失。武冈房地产市场发育不成熟，基本上所有的房地产企业都停留在低端的价格竞争阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面几乎没有竞争力可言。简单地说，假如武冈房地产开发商只要不发生亏本倒闭、行贿案发、囤地被查等自身“发病”的情况，只是单纯的打“价格战”，就很难在市场中竞争中被对手或者其他外界因素所淘汰，此房地产寿命就不会终结。房地产市场没有激烈的竞争机制，势必会导致房地产在质量、服务、物业、技术等方面发展缓慢滞后。

3. 武冈房地产市场监管丢失，司法保障存缺陷。在市场监督上，政府对房地产市场的土地监管、准入监管、质量监管、价格监管等方监管存在着一定程度的制度不合理、不周全，监管关系不顺畅，监管约束不得力的问题。土地监管上的问题根源是“以地生财”的土地财政，老生常谈的问题不再赘诉。武冈房产市场准入监管的丢失是房产市场中存在的最大问题之一。政府有关人员在对房产开发商的资金、证件、技术等房产开发立项审查中，急功好利，以宽松的审核、极

低的准入门槛批准房产开发项目。这种监管不力的市场开端势必会导致市场后期的发展恶果。武冈有几处楼盘（SM雅居/DS豪庭）就因政府房产市场准入监督的丢失，在后来的审核中发现存在极大的漏洞，进行了停工、审改查处。这一处罚带来的损失，最大的受害者其实是已付款的购房者。这种查处事情发生后，购房者的权益迟迟没有得到保护，这也暴露出政府在司法保障上存在着不得力的问题。

4.住房市场结构失衡。武冈住房市场提供者是政府和房地产开发商，政府主要控制经济适用房和廉价保障房，房地产开发商只要提供质量较高的公寓洋房、电梯房和一般商品房。武冈近五年来，大部分房地产开发商主要注重提供卖价格更好电梯房，一般商品房的比例正逐渐减少。而政府在社会保障性的住房建设上投资力度不大。这造成了一个现象，武冈房地产发展有产生“早熟“萌芽的迹象。一方面，武冈市民生活水平还处于不全面的小康阶段，人均GDP不足10000元，还存在一定的贫困人口，且全市人均收入并不算高，住房市场存在的高端消费水平显然高于市民合理的消费水平，低收入高消费，这是房地产市场发展速度超前于当地经济发展速度和居民提高生活水平速度的体现。另一方面，市场大量需求的一般商品房和经济适用房数量缺少，政府在社会保障性住房建设上投入不足，造成了房地产市场需求与生产的比例失调。

5.房产交易市场的存在投机行为。武冈近几年来城市房地产价格疯涨，投机炒作是一个重要因素。武冈人均收入水平较低，房产投机者基本上是占人口少数的“富裕阶级”。投资者一时的投机获利，频频转手炒作，致使房价在众人哄抬下节节拔高，房地产泡沫越吹越大。其中以“商铺门面”表现最为严重，从08年的5000元/㎡上涨到现在的20000元/㎡。而真正对于房产需求的普通群众对于在哄抬之下骤升的房价，只能望洋兴叹。武冈存在的过度的房市投机行为，它使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，阻碍了群众住房条件改善的步伐。

[2014.5.15]

工业品市场武冈步行者鞋业

宜兴市场调查环境篇

环境篇 一、宜兴大环境综述 宜兴位于风景秀丽的长江三角洲，江苏省南端，苏浙皖三省交界处，沪宁杭三角中心，是太湖风景区的重点旅游城市。宜兴东濒太湖，西邻溧阳，南交浙江长兴，北接武进，西北、西南分别与金坛和安徽广德毗连。全市总面积2039平方公里，有14个镇、4个街道（园、—区）和5个市属场圃，下设259个行政村、96个社区居委会，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 1、行政区划 全市总面积2039平方公里，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 14个镇： 张渚镇: 面积175平方千米，其中水面面积0.5万亩。常住人口7.5万 西渚镇: 面积66平方千米，常住人口2.8万。 太华镇: 面积91平方千米，常住人口2.5万。 徐舍镇: 面积70平方千米，常住人口4.568万。 官林镇: 面积104平方千米，其中水面面积2万亩，常住人口7.2万. 杨巷镇: 面积86平方千米，其中水面面积1.4万亩,常住人口4.9万。 新建镇: 面积44.3平方千米，其中水面面积1.55万亩。常住人口2.6万。 和桥镇: 面积96.71平方千米，其中水面面积3.2万亩，常住人口6.921万。 高塍镇: 区域面积109平方千米，辖14个行政村、1个社区，人口58064人。 万石镇: 面积44平方千米，其中耕地面积3.8万亩，常住人口2.6万。 周铁镇: 面积71平方千米，其中水面面积0.5万亩，常住人口5.8万。 芳桥镇：面积47.81平方千米，其中水面面积0.9万亩，常住人口3万。 丁蜀镇：区域面积205平方千米，辖28个行政村、18个社区，户籍人口149650人。 大浦镇：面积45.5平方千米，水面面积0.6万亩，常住人口3.4万。

四川绵阳市青义镇房地产市场调查

四川绵阳市青义镇 时间：二O一一年六月十五日

前言 为了了解绵阳市青义镇房地产市场投资环境，准确把握消费市场的市场需求状况，从而更加明确的掌握青义镇房地产开发信息，更有针对性地对现阶段市场的整个销售形势的掌控，我们于2010年6月12日—6月15日针对青义镇现阶段房地产市场的开发情况及未来几年青义镇总体规划形势进行全面的市场调查活动，最终形成此《市场调查报告》。 本报告从市场环境、各个项目的价格、体量、产品形态、消化速度以及未来青义镇整个房地产市场的规划形势对市场调查数据进行详细阐述。 目录 第一章青义镇市场投资环境分析 第二章青义镇房地产竞争环境分析 第三章青义镇房地产项目调查结论 第一章青义镇市场投资环境分析

一、青义镇市场投资环境 青义镇位于绵阳城北，幅员面积30 .6平方公里，共辖10个行政村、83个村民小组、1个居民委员会，辖区总人口4.4万人。青义镇是省小城镇建设示范镇、省科技示范镇和市园林绿化试点镇，场镇面积1.5平方公里，各项基础设施齐备。绵江公路和108国道穿过园区，交通十分便利。教育医疗、广播电视、邮电通讯设施齐全，水、电、气、网均能满足生产、生活需要。全镇有骨干企业30多家，其中，产值过500万元的企业6家。2001年实现乡镇企业总产值7.4亿元。其中，工业总产值1.51亿元；营业收入5.76亿元，实现利润245万元；财政税收506万元，农民人均收入3416元，乡镇经济综合评估连续六年名列全市“十强”。 青义科技园区，规划面积13.6平方公里，其中教育科技孵化区，主要围绕科研、转化、孵化以及大学后勤服务等，建设大学教育园区、创业村、科技交易中心等设施；商业中心区主要针对西科大及未来城市需要，建设行政服务中心、医院、金融网点、商贸中心等设施；上龙溪工业园主要实现高新技术市场化、产业化功能，引进"三高一无"企业进园发展，将科研孵化成果转变为现实生产力；居住中心区主要是在现有场镇基础上，保持原有商贸服务功能，规范建设高质量的商品住宅；圣水寺风景区主要建设以佛教为主的宗教旅游开发项目，最终形成绵阳城区一个大型的森林公园。

房地产市场分析调查研究报告6186

房地产市场分析研究报告

第一章 7月份宏观环境篇 一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地 中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。

据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开 在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

亳州市(市辖区)批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数3年数据解读报告2019版

亳州市（市辖区）批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数3年数据解读报 告2019版

报告导读 本报告剖析亳州市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数重要指标即批发和零售业年末城镇单位就业人数，房地产业年末城镇单位就业人数，租赁和商务服务业年末城镇单位就业人数等，把握亳州市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数发展规律，前瞻未来发展态势。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。 亳州市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数解读报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解亳州市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。

目录 第一节亳州市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节亳州市批发和零售业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、亳州市批发和零售业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国批发和零售业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、亳州市批发和零售业年末城镇单位就业人数占全国批发和零售业年末城镇单位就业人 数比重统计 (3) 四、亳州市批发和零售业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、亳州市批发和零售业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国批发和零售业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国批发和零售业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、亳州市批发和零售业年末城镇单位就业人数同全国批发和零售业年末城镇单位就业人 数（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节亳州市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、亳州市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、亳州市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统 计分析 (7)

重庆房地产市场分析研究报告

房地产市场分析报告 战略投资部

目录 一、市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、房地产行业的供应分析 四、市房地产市场需求分析 五、市房地产企业状况 六、市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议

一、市房地产行业发展特征 长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费

项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。 今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。 2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。

无锡市房地产市场分析讲课讲稿

无锡房地产市场特点研究 城市属性 城市概况 无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。 无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。 铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。 无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓 312 、104 国道穿过无锡。 无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中 1 、 2 、 3 号线为骨架线路，三线呈放射状， 4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。

城市人口 2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口 40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

广州房地产市场研究报告

08年上半年广州一手住宅市场分析 回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。 一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。 但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。 从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。

从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。 二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量 通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格 在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。

绵阳市2017年7月房地产市场简报

绵阳市房地产市场简报
【2017年 年7月】

宏观市场-历年宏观环境变化
2016年，政府对房地产市场持续实施宽松政策 政府对房地产市场持续实施宽松政策，全国以“去库存”为主基调， 降首付、减契税、购房补贴等多重优惠刺激下 购房补贴等多重优惠刺激下，房地产市场短期回暖后，市场 整体呈现回落。
3年

宏观市场-宏观政策解读
2017年：调控风暴，供应下降， ，价格走高，限购……
全国房地产市场进入一个新的增长周期
【调控】进入3月后，北京广 州等多个城市调控加码，北京甚 至10天出了9条调控政策。 而近期土地市场的走热，强化 未来价格难以下跌的预期。
2016年4月-2017年3月供 销情况 数据显示，上海新建商品住 宅成交面积74.2万平方米，环比 增加104.4%，同比下滑66.5%， 是5年来同期最低。

宏观市场-全国土地市场
地王频现 王频现，企业拿地信心爆棚 ，企业拿地信心爆棚 企业拿地信心爆棚
北京8幅，最高 楼面价41417元/ ㎡ 合肥24幅， 最高楼面价 22102元/㎡ 南京20幅，最 高楼面价45213 上海19幅，最 元/㎡ 高楼面价 43607元/㎡ 杭州12幅， 最高楼面价 45368元/㎡
苏州21幅, 最高楼面价 南宁6幅，最 28761元/㎡ 高楼板价7157 元/㎡ 佛山7幅，最 深圳2幅， 高楼面价 最高楼面价 15289元/㎡ 56781元/㎡
? 2016年 “地王”由一线城市向二线城市扩张，部 分二线城市楼面价甚至全面超越一线城市，其中以 南京，杭州，合肥三个城市土地市场最为火热。
? 成都8个月内刷出8个区域地王，东、南、西三个方 向实现了区域地王全面开花的“盛景”，“面粉贵 过面包”成为普遍现象。4月6日，成都血腥混战， 3次熔断，8宗破万。

房地产市场调查与研究

房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、市场调查的意义 1、狭义的市场调查 狭义的市场调查确实是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。 所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售

率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料。 所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 关于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执

行情况，以及公司的经营业绩。如此，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型： 1、询问调查法 是指将所拟调查的事项，采纳面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。能够用于事实、意见和动机的询问。 2、观看调查法 是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观看消费者的动作，而以该动作的聚拢作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感受到调查正在进行，如此能够幸免被调查人的主观意见对调查结果产生阻碍。

绵阳市商品房地产市场研究报告

秘密 市商品房地产 市 场 研 究 报 告 置信·房产 二00二年五月二十三日

前言 根据置信实业战略发展规划及房产发展规划，房产作出了向商品房地产市场发展的战略尝试。为了向公司高层投资决策提供参考数据，房产策划部市场调研专员在充分享受置信投资公司原有资料的基础上，于2002年5月13日至16日对市房地产开发宏观环境及目标地块开发微观环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。 本次调查工作中，我侧重对市房地产业的宏观情况进行调查，而把对几个目标地块开发的微观环境的调查放在了次要地位，需要详细情况有待于进一步调查；对于房地产消费者市场需求的调查，由于时间仓促，本次调查中使用了《晚报》房产版的二手资料，具体的一手资料有待于下一步详细调查，对于该项调查我已经与市城市调查队取得初步沟通。 纲要 第一章市商品房地产宏观投资环境研究 第一节市房地产投资自然、社会环境 第二节市城市规划概况 第三节市房地产投资政治、政策环境 第二章市商品房地产行业状况研究 第一节市商品地产交易及储备状况 第二节市商品房产（住宅）开发营销状况 第三节市商业房产（含商铺）开营销发状况 第四节市商品房产消费者研究分析及市场需求状况 第五节市商品房地产市场竞争态势 第六节市商品房地产业综合分析 第三章介入市商品房地产市场可行性分析及结论 第四章市目标地块房地产开发微观环境研究分析及建议 第一节经济技术开发区项目 第二节游仙区芙蓉溪项目 第三节滨路三个地块项目

第一章市商品房地产宏观投资环境研究 第一节市投资环境基础分析 一、城市概况 市位于盆地西北部，是省第二大城市，为副省级计划单列城市，作为三线国防建设的老工业基地，科研机构云集，国有经济普遍不够景气，经济结构仍属于“二、三、一”结构。2000年国生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；市下辖1市（江油市）2区（涪城区、游仙区）6县，（高新区和科学城地域位于涪城区，但是由市政府统一代管），总人口520万人。 其中市城市规划区下辖属于4个县区的13个乡镇和7个街道办事处，市区现有面积50平方公里，常住人口48万，流动人口17万。 根据城市发展略目标，市力争2010年成为达到中等发达国家城市水平的现代化城市。 二、城市基础配套 成绵高速——绵广高速公路连通至九寨沟旅游黄金线路；宝成铁路复线贯穿；新建的飞机场已经开通了至、等地的8条航线，市对外交通便利，距市98公里，是个县市的交通枢纽，是、至的必经之地。 市区修建了一环路和二环路的部分路段，修建了涪江三桥等近十座桥梁；市区现有47条公交线路1000多辆城市出租车，市区交通通畅，很少有堵车现象。科教创业园区双向6车道的迎宾大道、玉泉路、双碑中路北延线已经建成，二环路大部分路段尚未启动，全线竣工尚需时日，具体竣工时间有待于进一步落实，据说至少还需要4——5年时间。 市近年来整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤共80多公里，使其达到了抵御百年一遇洪水的标准，也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处；修建了大型市政广场、公园，完成了三江水利枢纽建设。已经成为一个环境优美的国家级卫生城市。 市区有星级宾馆饭店31家；有西南科技大学等大中专院校21座；东辰国际学校、外国语学校、万博公学等私立高收费学校纷纷成立；中国电信则在大的围推出了“小灵通”业务。 城区新建自来水厂3座，日供水能力58万吨。 第二节市房地产投资自然、社会环境 一、房地产开发自然条件 位于盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在市区东南面汇合。市区总体看来地势平坦，以平坝、浅丘为主。辖区地势西北高，东南低，城东有富、西北部岷山山脉和龙门山脉，东南部为平原和丘陵地带。 以前市商品房开发主要集中在旧城改造，对自然景观的利用很低，近年来随着安昌河两侧和涪岸商品房产开发工作，房地产已经开始注重利用江河这一自然景观，三江汇合处以上河段，水面较窄，山脉景观单调；三江汇合处以下河段水面宽阔，三江水库湖面面积为6.06平方公里，背景山脉没有太多建筑物遮挡而显得更为清晰，自然景观利用价值很大。目前主要河段已经修筑了堤坝，该堤坝主要以防洪功能为主，景观为辅，堤坝顶端路面狭窄，绿化带窄小，缺少高大植物。 市区西北高，东南低；市区沿江地带的地平面大大低于防洪堤坝；对于夏季的洪水灾害，主要是因为市区地处低洼，不能及时排洪而形成“涝”，并不是江中的洪水漫溢出堤坝留入市区。对于2001年夏季特大洪灾，主要是因为在四个排洪抽水系统中，有三个系统是因为

房地产市场调研的内容

了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门

统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。

房地产市场分析研究报告

房地产市场分析研 究报告 1

目录 第1章市场环境 1.1居民生活概况 1.2 城市建设概况 第2章木地板市场容量 2.1 需求总量 2.2 需求总额 2.3 生产规模 第3章强化木地板市场容量 3.1 需求总量 3.2 需求总额 第4章木地板市场价格状况 4.1 实木地板价格状况 4.2 强化木地板价格状况 第5章木地板的市场占有率 5.1 三类木地板的市场占有率 5.2 不同价格档次强化木地板的市场占有率 5.3 主要品牌强化木地板的市场占有率 5.4 主要品牌强化木地板销售量 第6章特殊优惠政策 2

第7章强化木地板的周期界定及发展趋势 7.1 市场特点 7.2 生命周期界定 7.3 发展趋势 7.4 主要品牌的市场地位和市场形象 7.5 对地板市场销售人员的评定 第8章竞争品牌概况 8.1 品牌介绍 8.2 产品销售情况 8.3 产品广告宣传情况 第9章潜在消费者研究 9.1 年龄特征 9.2 家庭收入特征 9.3 家庭装修费用支出 附件:北京木地板市场主要品牌一览表 3

4 第1章 市场环境 1.1 居民生活概况 北京是中华人民共和国的首都,位于华北大平原的北端,是中国政治文化中心。北京约有人口1240万。 北京是全国消费水平较高的城市之一。随着人民生活水平的提高,北京城乡人民收入明显增加,生活质量进一步改进。1999年,全市职工平均工资12,300元,扣除价格因素,实际增长9%(详见表1－1);1999年,全市城镇居民人均可支配收入8,472元;人均消费性支出为6,971元,比1998年同期增长6.7%。这些都为市场带来了大量的消费需求,并形成了稳定而具备一定实力的消费阶层(详见表1－2)。 表1－1 北京市职工人均收入情况 单位:元 表1－2 北京市 人均收入与支出情况 单位:元

无锡房地产市场价格调查

无锡房地产市场价格调查 -------二手房市场无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120° 38′ ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，东邻苏州，距上海128公里，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过。西接省会南京市183公里，与浙江省交界；西接常州，北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。是国家历史文化名城之一。无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。 从6月底开始，无锡新房市场优惠潮袭来，金科新大陆率先出击，以当天7500元/平米的优惠价格入市，随后旗下其他项目也纷纷抛出优惠。时至8月，无锡新房促销价潮依旧，有许多原来没有优惠的楼盘也加入了优惠的行列。新房的让步，使得无锡二手房市场难免受到波及，这将可能成为无锡二手房市场回暖契机。 二手房市场近几个月价格 1.以价换量市场或回暖众人期待金九银十

无锡大众房产数据分析员认为，市场经过一段时间的僵持，目前已经开始自发调整，由于新房降价，部分掌握次新房的房东报价也开始松动，若次新房销售解冻，那么二手房市场迎来春天的日子也不会遥远。8月前，由于限购限贷影响，成交多为成熟小区小户型房源，户型较大的次新房一度受到打击，以至锡城二手房成交套均面积一度走低。而从8月开始，套均面积开始上升，已接近90平米，可见次新房买卖已呈现出复苏迹象。“房东报价的松动的确起到“以价换量”的作用，也给陷入黑暗中的无锡二手房市场带来了一线光明。”无锡顺驰不动产相关负责人称。 2.新房大打优惠旗锡次新二手房价格涨不动 近日由无锡广电集团主办、无锡广电广告有限公司承办的2011年无锡广电住文化节上，各楼盘也依然大打“优惠旗”，阳光100国际新城购房首付只需一成，交意向金3万可抵6万，华仁凤凰城购房一次性付款每平米优惠300元，按揭优惠100元/平方米等。虽仍开发商仍未明确表示降价，但众多优惠依然表明无锡商品房价格正在松动。新房动作不断，一直不让步的二手房价格也难免受到不小的影响，“现在的市场以刚需为主，价格无疑会成为最大影响因素，因此，首先降价的新楼盘当然会受到更多关注。”无锡二手房市场一位业内人士称。“目前一些次新二手房已经很少有房东敢涨价了，因为一涨价基本卖不出去，而我们现在也是以劝房东降低价格为主。”无锡顺驰房产水秀店营业经理饶发云说，“但成熟小区的小户型在无锡依然很抢手，价格还

广州市房地产市场细分

案例一：广州市房地产市场细分 一、总体目标 针对广州市房地产市场的特定环境，通过细分市场基础的判定、各个细分市场轮廓的建立、有吸引力的细分市场的确认、目标市场的选择、目标市场定位策略的建立等步骤来对该区域进行市场细分，从而使广大开发商和销售商对该区域内的房地产销售现状和消费者需求情况有更为准确和全面的掌握，同时使其能够根据自身实际情况来选定特定的细分市场进行楼盘销售业务的展开，并选择和制定出相应的最优化营销策略，以达到销售利润、目标市场

占有率、牌品知名度等多项指标的最大化目标。 二、判定细分市场的基础 目前广州市房地产市场的主要矛盾还是楼价过高与居民收入水平偏低的矛盾。据1999年的统计，广州市居民家庭平均年收入仅3万多元。而1999年广州市商品住宅的平均售价超过5000元/平方米，以

60平方米一套住宅计算，总价需30万元。楼价差不多为家庭平均年收入的10倍，还高于国际公认的楼价应占家庭年收入3-6倍的测算标准。 表1 广州市购房者对楼价的选择 2 广州市居民购房的考虑因素 表

表3 广州市居民购房因素的重视程度 以上调查资料表明：广州市居民购房考虑的主要因素还是价格，而可以承受的楼价是3000~4000元/平方米。这些都是与居民的收入水平密切相关的。 （二）职业变量 人们的工资收入水平取决于他们所从事的职业，以职业划分作为市场细分的一个变量，对于我们研究和分析消费者的市场分布情况是很有帮助的。

抽样调查结果表明：广州市购房者中在三资企业和私营企业工作的居多，占67%，而且大多数是属于白领阶层。

（三）年龄变量 目前，广州市购房者的年龄呈年轻化的趋向。对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解广州市居民购房消费的这一新动向，这对市场的区隔和细分是很有帮助的。 抽样调查显示：广州市购房者主要是中青年，年龄20-40岁的占 不同的消费群体对购房的目的、要求和用途是不相同的。改善居住条件和环境是主要因素，但并不是唯一因素。许多消费者购房是为了投资，有些是为了馈赠亲友；投资者中有些是为了保