学区房

所谓学区房就是指该房内的户籍学龄前儿童按就近分配的原则进入离房产最近的知名学校周边就近入学的住宅，在指定区域内购房，其购房者本人的子女可就读区、市、省级的重点学校，可以是小学也可以是中学。从某种意义上讲，是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个中国式的独特现象。学区房的价格一般都比同区域的房产高出20％以上。

学区房，一个特别的名词。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着这回竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产也会收到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。

就是说由教育部门或者由学校规定的招收的这种招生啊，或者入学的指定的一个地域划分的范围。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，这么一个范围，所以我们把这种范围里面的那些物业、房产，我们叫做学区房。那么这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学”。

学区房成为当今购房潮中常见的词汇，是市场需求所引发的一个关注热点，其是根据购房需求的细分，突出人们居住环境的教育资源功能并将其作为购房的衡判标准，从广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好满足人们教育学习生活需求的房屋，称为学区房。

当购房需求与教育入学制度相关联时，狭义的学区房即指：能够满足购房者本人子女就读区、市、省级重点学校（初中或高学）的重点学区房屋。

有5点需要重点注意，1、一定要选对地方，别太听信别人的话，要不买到了假学区房就坏了。2、中介费该花就得花，人家是吃这碗饭的，资源和经验都比你个人丰富，也更专业，买学区房推荐中原，他们在这方面比较突出。3、多跑跑多看看，别什么都不知道，招生政策，招生范围什么的，自己也得清楚。要不被卖了都帮人数钱。4、落户问题，有的学校会要求落户年限，这个要提前打听好。5、签合同时注意细节，虽然房产中介会帮你仔细审核，但是自己多个心眼没坏处。

要买学区房就得了解学区政策,应依据就近入学原则,首先要确定区域。要想避免房未变,学区变的尴尬,购房者可选择学校附近的几个小区,尤其是紧靠学校且在马路同一侧的小区。“同时,要注意学区的划分与调整。有关部门有可能会对学区划分做一些调整,今年该小区属于学区房,明年有可能被划出去。另外,还要了解学校的具体规定,不少重点学校入学的条件较苛刻,比如规定落户年限、同一套房的名额等。”分用途

自住和投资区别对待

选购学区房，自住和投资大有不同。用于自住的，考虑的首要因素是居住的舒适性。包括出行的便捷性、周边生活、商业配套等，还要考虑小区居民的整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向和户型等。

用于投资的，在子女报户口等教育问题解决后，一般都会将房子出租，建议买面积小总价低的房子，投资成本低，也易于出租。

选环境

考虑孩子成长的连贯性

“学区房只是必要条件，不是充分条件。买了学区房不能保证进名校，但不买肯定进不了。”购房者韦女士告诉记者，她花高价在青秀买了一套房，就是为了能让小孩上名校。“周边小中学都齐了，小孩上小学有着落了，初中也能顺利解决。”

南宁市教育局基础教育科的工作人员表示，买学区房，选购那些小学、中学能同时兼顾的区域更合算，建议购房者在考察之时，不仅是考察物业地址与小学片区之间的关系，同时还要考虑与之对口的中学。

正心态

适合孩子的学校才是最好的

学生学习的好坏并不完全取决于师资力量以及名校配备设施，关键还是要看孩子本身的学习态度和学习方法。不要过于刻意为一个学区房而大动干戈，如果花大价钱买了学区房，最后却进不了某所小学也用不着捶胸顿足。

南宁市教育局基础教育科有关负责人指出，给孩子选择好学校没有错，但不能忽略孩子的个性特点，适合孩子成长的学校对于孩子来说才是最好的学校。比如，孩子对音乐、美术兴趣浓厚，可以考虑就读以艺术教育见长的学校。教育风格比较严厉的学校，则比较适合乖巧、听话的孩子。

正如教育界人士所说，基础教育阶段教育均衡问题现已取得进步，读A小学和读B小学不一定会有本质区别。

“进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，孩子这辈子就完了。”在《中国式离婚》里，林小枫和宋建平为了孩子能上名校绞尽脑汁，名小学、名中学成了众家长心目中的“小北大”。而这也反映了时下不少家长的真实心态，在这种心态之后，随之而起的便是为了抢占学区房而拱起的高昂的学区房价，这让处于学区的“房爷爷”都丝毫不愁在楼市寒冬里能买个好价钱。

“学区房”也盛行“山寨版”

学区房，说白了就是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。家长们削尖了脑袋也想在学区买的房子八成都是“爷爷房”，楼龄均在15年左右，没有电梯、没有物业管理、内部管道老化……，即使学区房问题百出，但它却能因离它不远的名校而身涨百倍。在经济学上来说，是学区房的“边际效益”起了作用。

但是否有了学区房的产权就能把自个儿家宝贝送进名校呢？真相并非想当然。开发商和某些二手房中介往往会公布一些名校的学区，其实未必准确，因为每年教育部门都会根据生源数及学校班级的容量对学区进行重新划定。显然，学区房的行政风险是首要的。

学校创出牌子以后要面临升学压力，引进的师资薪水要高于普通学校，加上添置校舍、设备等花费，怎么办？羊毛出在羊身上，只能“把路弄窄”，这样学校才能不断有“活力”。比如某重点小学以某条马路为界，南边的可以进，北边的不能进，要进必须付赞助费，而且赞助费还属“三无产品”：无收据、无发票、无协议。因为教育主管部门规定不能收赞助费，不好留下证据，只能“周瑜打黄盖”，彼此心照不宣。

中介私下坦言：“学区房只是必要条件，不是充分条件。买了学区房不能保证进名校，但不买肯定进不了。”

好学校并非都配备好师资

学区房也有重点班和地段班的区别。一位懂行的家长告诉理财周报记者，重点班配备的都是最好的老师，班里的学生要么是考进来的，要么就是“条子生”。地段班的老师有时候还不如普通小学里的老师。

给孩子选择好学校没有错，但是不能忽略孩子的个性特点。比如，孩子对音乐、美术的兴趣浓厚，可以考虑就读以艺术教育见长的学校。教育风格比较严厉的学校，则比较适合乖巧、听话的孩子。

实际随着近年来入学人数的不断减少，学校之间的教育资源相对更加均衡。一般购房者不应该局限于所谓的学区房。

学区房不宜购买过早

因学区房每年都有变化，是否属于名校对口的小区在教育局公布对口信息之前任何中介或地产商说的都不可信。因此，学区房不宜购买过早。一般来说各区规定不同，提前1－3年考虑即可。

链家置业提示：保证合同提前写清楚。当然，也可以付定金后，要求卖方一起去派出所察看户口情况。

在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续。必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。由于特殊原因，有时卖方会推迟户口迁出时间，对于类似情况双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。首先，购房合同里写清楚，卖

方必须保证房子从来没有孩子落户于此，如果卖方撒谎，会有很高的惩罚金（主要是拒付他尾款）。拿到产权证以后，付尾款之前，买卖双方一起去派出所

，要求卖方迁出户口，自己全家迁入户口，拿产权证让派出所查查有没有孩子曾经落户在这里。如有问题，直接扣下尾款。卖方把孩子迁入又迁出了，一样可以查看到。

首先我们要明白,只有学校才是入学制度的制定者(教委把权力下放给学校了).中介,卖方,说了都不算.所以无论你合同上怎么限制,保证,也无法100%保证入

学安全.因为你不可能和学校签合同.你的合同对象是卖方.我们只能根据现有

政策,尽量保证我们的入学安全.

对于老公房,目前的政策是,每户只能有一个孩子在读.如果原来的孩子毕业了,那么接下来的孩子还可以利用此房子继续就读这个学校.因此,我们需要确认,

现在没有小于12岁的孩子落户在这个房子上,并且如果有户口迁出记录,那么在迁出的人员中,也不能有小于12岁的孩子.所有这些资料,派出所都有记录.但是派出所必须见到该处房子的产权证,才提供该处房产的户口信息.

因此我们的对策如下

对策一, 在合同上写清楚,支付定金以后,卖家持有房产证,协助买家去派出所

咨询该处房产户口记录.如果该处房产的目前落户人和曾经落户人都没有12岁以下的小孩,那么我们就可以放心了.另外,合同上必须要求在交易某个阶段,房主必须迁走所有户口,否则有相应的惩罚.对于入学这不是一个关键问题.我咨

询过中关村派出所,"即使原房产人不迁走户口,只要你拥有产权证,一样可以顺利落户"但是如果以后房屋拆迁，或者再次卖出，别人的户口没迁走，会留下隐患。

对策二,如果卖方不同意,那么我们可以要求留一部分尾款,比如15万.只有卖方保证户口历史记录如他所说,"从来没有小孩落户于此",并且迁出户口,我们才

能支付尾款.否则,惩罚条款就是不支付尾款.所以万一出了户口问题,等于我们便宜买到了房子.我们大不了卖出去,即可.

如果卖方坚持交易完全结束才处理户口问题,那么千万不要购买此处房产.很有可能卖方无法迁出户口,或者他有孩子正在读此小学.

自住投资选房有别

对于自住，考虑的首要因素是居住的舒适性。除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，还要考虑小区居民整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向、房型等。对于投资，在子女报户口等教育问题解决后，会将房子出租，因此不妨考虑面积较小的房子。

过来人的学区房选购经验

选购过学区房的家长们都有一门学区选房经，总而概之，学区房的选购必须三步走。

根据自身的资金实力和还贷能力确定购房预算

一般来说，名校学区内房源主要有次新房和老工房。资金实力雄厚的家长可以将改善需求和学区房需求结合，购买较大的中高档次新房，举家搬迁至学校附近，孩子既能就近入学，又能改善住房条件。要提醒的是，如果是卖掉现有住房置换学区房，牵涉到先卖后买两个步骤，最好预留出足够的时间，避免因为某一环节出意外，延误户口迁入而影响孩子入学。

还有一类家长不打算举家搬迁，资金预算也较低，可以选择购买学区内的小面积老工房，只把家庭人员的户口迁入，再将房屋出租。不管购买什么房源，都要问清楚户口对应什么居委会，再向学校招生部门或教育局负责招生的部门咨询，确定是中意小学对口居委会的，再出手购买。

充分考虑各种可变因素

各名牌小学和初中招生简章每年都有些细微变化，而每年报考人数众多，学校招生名额有限，有的学校不得不提高门槛。例如，教育部门原则上规定，只要户口是在报名之前迁入对应学区就可入学，但是学校在具体操作时对户口迁入年限提高了要求。有的小学2007年进行筛选时，规定家庭户口迁入学区要满两年；2008年再次将这一标准提高到三年。这样一来，2006年购入的学区房就成了鸡肋。

适当考虑对口中学

考什么样的大学，高中很重要；考什么样的高中，初中很重要。而现在小学升初中也是对口的，一定就是九年。因此，不仅要考虑学区房对应的小学，也要适当考虑对口中学的实力，再做决定。

衡量自身经济实力，量力而行

学区房价格普遍偏高，这就需要欲购学区房的家长具备一定经济实力，但对很多工薪阶层，对一个靠工资吃饭的三口之家来说，是不小的经济负担，如果考虑将来升息的因素，家庭财务还可能吃紧，所以要量力而行，不要不顾一切背上沉重的财务负担。建议家长可将目光锁定学区内小面积的老工房，即使单价偏高，总价也能承受，将来出手也比较容易。

入学规则易变，谨防风险

由于入学规则每年都在变，因此即使买了名校旁边的学区房也不表示就可以高枕无忧。例如，买房时该校规定落户两年就能就近入学，如今可能变成了五年，等您孩子上学时条件又有可能变了；购房时物业在学校地段内，入学时有可能被划出地段；购房时只注意到前业主的户口已全部迁出，入学时却不料前业主的孩子

还在名校就读没有毕业，按照一户一人的规则，购房者的子女可能与名校失之交臂。购买学区房的风险不是孩子家长所能驾驭的，所以在选购学区房时要谨慎防范风险。

学校的情况是动态的，综合衡量

学校的教学条件是动态的，不会一成不变。比如，一些学校几年前还是默默无闻，几年后教学育人的质量提高很快，再过几年很可能就变成家长趋之若鹜的名校了。有的学校名声在外，在校与校的竞争中进步不快，几年后就落后了。另外还有一个情况也得防范，有的小学和初中被企业收购后变为私立学校，学校的体制变了，入学的规则也会相应发生变化。这些变化对孩子教育和学区房的价值都会有影响。所以在购买学区房的时候要要综合衡量学校教学条件。

选择适合自己孩子的学校

每一所成名的学校都有自己的办学特色，这种特色只有符合了你的孩子的特长或者发展方向，这所名校才有价值。有家长认为，花大价钱买学区房就是为了孩子能与家庭背景好的孩子做同学，编织一张优良的社会关系网，但如果你的孩子在同学中感到自卑，丧失自信，进而厌学，造成更坏的影响，岂不事与愿违。所以名校虽好，但不一定适合你的孩子，在选购学区房时一定要结合自己孩子特大，选择适合的学校，适合的学区房。

古时孟母为了孟子有一个适宜的成长环境而“孟母三迁”，当下为了孩子获得优良的教育资源，很多父母更是殚精竭虑，不惜血本巨资购买学区房，真是可怜天下父母心。据相关数据显示，买“学区房”俨然成为刺激二手房市场的一个重要因素。学区房的业主，购买学区房的同时应该保持理性。

最后，各位家长不要一窝蜂地集中在名校周围选购学区房，多深入研究那些正在成长的学校，无论对孩子的教育投资还是房产投资都是有潜力的好学校，千万不要盲目迷信名校，一定要在适合自己孩子的学校周围购买学区房！

尽管许多购房家长没将孩子送入心仪的小学，但学区房依然受到追捧

“不让孩子输在起跑线上”，这是一句很容易让人抓狂的口号——据说连麦兜出世前都听了好几个月的莫扎特呢!家长们的“教育攀比”越来越“幼齿化”。

由于小学是就近免试入学，在名校附近购房置业，将孩子户口挂靠于此，以期“就近”入学，是很容易想到的主意。“学区房”这一概念应运而生，专指重点学校附近对口招生区域内的房产。仟佰间总经理王跃表示，尽管许多购买学区房的家长未能如愿将孩子送入心仪的小学，但学区房依然受到追捧，他提醒购买学区房一定要多个心眼。

第一注意门牌：南京市现有知名品牌的学校均经过几十年的长期沉淀，经历了不同时期的发展历程，已形成了各具特色的优秀的办学条件和较为稳定的教育规模，所以施教区门牌也相对的稳定，变更的情况，几乎是很少遇到的。近年来随着教学规模提升，施教区呈现扩大的趋式。现在教育部门采取的是就近入学的原则，所以购买学区房时，应了解所预购的房屋是否属施教区范围，在条件允许的情况下，尽可能选择距学校较近的房屋，这样风险会大大减少。

第二注意户籍审查：每年的上半年，学校均会到施教区辖区派出所了解当年符合报名年龄的准新生的数量。所以这就要求预购学区房的家长严格审查所购房屋内原住户的户籍状况，准确了解该房屋户籍内现有人数年龄、迁移时间。还有一点需要提醒的是有些极个别的房屋，曾出现除现房主户口外，还挂有遗留户口不能迁出的历史问题，这种情况将导致新购房者不能顺利地迁入户口，因此户籍的审查也是购买学区房的关键步骤。

第三注意所购房屋学籍的使用情况：由于现在房源稀缺，不少家长欲提前购买学区房，另外相当一部分房主由于各种原因，在孩子未毕业时就考虑售房或已售房，这样就存在学籍占用的情形，为避免风险的存在，购房者应准确知晓该房学籍的占用情况、占用时间，并以此推算自己的孩子能否顺利按时报名、入学，对此，要求房主必须在卖房时必须如实告知学籍的使用状况。

第四注意房屋交付时间：现在部分学校要求提前入住，而且每年年初名校还要对适龄生进行家访，这样就要求购房者在购房时一定要准确了解房屋交付的时间，最好在报名当年年初，提前入住是必要的。

第五注意名校招生政策：每年四月份左右，各学校都会将本年度新入学政策、招生规定，通过网站、报纸和学校广告栏予以公示，家长们可以多加留意，全面了解相关要求。

为让孩子能上所好学校，家长们八仙过海各显神通，最“保险”的莫过于买套学区房了。近日，不少家长咨询有关学区房事宜。针对“花高价买了学区房，孩子却无法入学”等问题，专业人士认为，很多因素虽不可控，但可通过详尽的合同条款，最大限度保护自己的权利。

问题1

开发商“购房可上名校”承诺如何保证

读者：我买一家楼盘的房子时，售楼小姐说这家楼盘是学区房，小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼小姐讲得言之凿凿，但是我还是有些不放心，害怕她“忽悠”我，或者将来就读政策有变，上不了这些名校，请问我买房时应该怎么办？

律师支招：购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款，白纸黑字写入合同。

问题2

买房后，仍有可能无法就读

读者：我的孩子现在上幼儿园，我打算在一个名校的学区内买一套房子，但我同事买学区房时曾发生纠纷，买二手学区房要注意什么？

支招：如果确系学区房，最主要的有两个风险：

一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，孩子就无法入学。因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。因此，应约定付清房款前迁出户口。

另一风险是原房主户口虽迁出，但由于违反学校规定，孩子也无法就读。购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。可以到具体学校的综合办公室输入房屋地址查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。

另外，有些学校还有户主与学生之间的关系限制和入学前多久取得户籍的限制等，购房人对学校的这些规定应该了解清楚，以免房子买了却仍然不能让孩子就读。

所以，在签订二手房协议时，要将这些因素都考虑进去，并在合同中体现出来，明确责任。问题3

学区调整，学区房变成“非学区房”

读者：我有个同事买了一套学区房，事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的学区内，但是今年她儿子到了入学年龄，前去报名时却被告知，学区有了调整，小孩不能进入该学校就读。碰到这种情况怎么办？买二手学区房时如何才能避免发生这样的事情？

支招：学区房受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是学区房。现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。

同时，由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。买二手房遇到这样的事情，高价买了学区房却上不了名校，损失就大了。遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。

学区房并不稳定，也不是非常保险，所以，家长们购买学区房不要太盲目。

刘先生说，他的孩子马上3岁了，考虑到孩子将来的入学问题，今年3月份他以每平方米近万元的高价买了一套南上山街的学区房。上个月，刘先生办完了过户手续。然而，在落户时他遇到了麻烦：因为前房主没有将户口迁出，刘先生一家人的户口无法落入。虽然连续几次和前房主进行交涉，但事情始终未果。

近几年二手房买卖频繁，房东卖了房子却不迁户，导致新房主落户难的问题频频发生。因为目前没有相关的法律规定，很多市民为此吃了哑巴亏。海佑律师事务所的吴迪律师建议买卖房屋的时候，最好以专门的条款把原房东的户口迁移作为购房合同内容约定，并明确约定户口不迁出的违约责任。

独有，在南京，目前的学区房价格是10年前的三倍还多。为了孩子能上一个好小学，家长们不惜自己作出牺牲，要么放弃大房子选择小房子，放弃新房子选择旧房子；要么宁可自己上班绕远路，也要孩子上学方便。但是，即使上百万的付出，家长们可能最后也难以如愿以偿地把孩子送进希望中的学校。

北京市海淀区四环内的两栋楼房，两者相距20多米。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同，但两栋楼房都建于1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木。但是，作为二手房，在交易市场上，相距只有20多米的这两栋楼房，它们的价格却有着天壤之别。

我爱我家房地产经纪公司业务员王超：“ 你比如说对面这个小区吧，东南小区927号楼，它的价格单价是两万五到两万六，然后对面这个小区，就是大泥湾小区这个房子呢，这个价格呢大概市场价是一万五到一万六”。

建设年代、建筑结构和地理位置几乎没有差异，为何中关村927号楼的二手房价格要比大泥湾2号楼的价格每平米高出9000到1万元呢？因为这个小区这个楼它是学区房。”

那么，什么是学区房？为什么学区房与非学区房相比，价格高出那么多呢？

学区房

如果一位客户买了学区房，他的孩子就可以上重点小学；如果买了非学区房，他的孩子只能上一般的学校。那么，究竟什么是学区房呢？

就是说由教育部门或者由学校规定的招收的这种招生啊，或者入学的指定的一个地域划分的范围。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，这么一个范围，所以我们把这种范围里面的那些物业、房产，我们叫做学区房。那么这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学”。

就近免试入学原则

据了解，包括北京市在内，中国城市在小学入学政策上，都采取的是就近免试入学，因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。而重点小学划片内的房子，学区房便成了二手房市场上热炒的一个概念。目前，在北京市已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块。

其实最典型的、最集中的有这么几个板块：首当其冲的就是中关村这个地区，中关村、学院路，包括万柳这一大片，里边其实相对来说，学校、小学，重点小学、重点中学相对都非常集中。另几个，其实相对中关村来说稍微差一些，但是也是一个比较重要的一个学区板块。比如说东城东四地带，西城比较有名的比如说四中、八中，这都是全国全市非常有名的一个重点学校，另一个板块就是朝阳板块。

价格差别

就整体而言，在二手房市场上，北京市的学区房比非学区房价格平均能高出多少

呢？差距在几千块钱。估计一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。产生原因

就近入学本来是个意图良好的政策，可现在，对不少家长来说，却意外结出了学区房这颗不得不咽下去的苦果，甚至成为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是，当这场游戏的参与和推动者还不仅仅是望子成龙的学生家长，还有房产中介和开发商的时候，就近入学政策陷入了尴尬。

的确，按照专家的说法，与交纳赞助费择校相比，通过购买学区房择校是一种进步，体现出一定的合理性，因为它避免了交纳赞助费所带来的权钱交易和暗箱操作，用市场化手段让择校规则变得简单和透明。但是，把择校变成择房，仍然是一种变相的不公平。家里经济条件好些的孩子就近进好学校，条件不好的孩子只能靠边站。显然，这与政府当初推行就近入学政策的目的还是背道而驰，明里买房和暗里交择校费，在结果上没有多大的区别。

学区房会不会像赞助费择校一样，成为一个难以解开的死结呢？其实，不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源的不均衡，因为优质资源的集中和稀缺，这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，也才能消除学区房的市场基础。

其实，不止是学区房，学校和地产联姻在当下的房地产市场上显得越来越普遍，在很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校，借以作为涨价的理由。一种不公

平导致另一种不公平，从根本上说伤害的是家长和消费者的利益。我们的有关部门，还有房地产商们，在追逐利益的时候，不应该忘了自己对社会应负的责任。

北京主要学区房

主要学区房[1]：中关村一小学区房（东南小区），中关村二小学区房（科源，华清嘉园，东升园，水清木华园），中关村三小学区房（科育小区，海淀黄庄小区），集中在中关村五道口地区。人民大学附属小学区房（远大园，晴雪园，翠叠园，垂虹园，观山园）。

北京学区房选择指导

定位小学

小学的选择要考虑到学校的整体教学质量，学校隶属区县，学校的大派位中

学等综合因素。可以去附近房产中介搜集、通过网络收集，或者去居委会询问。

链家置业提示：就近入学不是指物理距离，每年片区都有一些变化，所以调研要足够细致。

了解学区房分类

学区房分两种：商品房和公房。商品房的对口小学，是开发商所建。成本涵盖在房价里，因此业主有权力拥有一个名额。但是不能有多个。公房入学是是教委给小学的任务。比如中关村1，2，3小本部就是中科院的子弟小学。

链家置业提示：由于二手房存在，所以小学规定，如果公房正有孩子就读本小学，必须等这个孩子毕业才可以解决入学。

关注学校“土”政策

小学还有很多土政策，如要求父母有片内房产证；要求父母和孩子落户3年以上；入户调查,确定父母孩子在片内居住。

链家置业提示：如果把房子出租,学校可以认为你是人户分离,拒绝孩子入学

锁定几个目标楼盘

等需要根据自己经济情况，工作地点，楼盘状况来确定候选房。

确认欲购置房产的名额使用情况

落户，准备孩子入学

北京市内落户口非常简单，资料齐全，30分钟的事情。等房子购买完，需要注意的就是落户调查了。[2]

从“教育地产”到“学区房”，从新房到二手房，老项目、新社区各显其能，都抓住了购房人躲不开的子女情结。当9月再度来到，新生背起书包时，所谓”优质教育资源”的争夺再一次成为房地产最大的主题。

可以肯定的是，随着北京新增人口量的不断上升，会有越来越多的孩子准备走入学校的大门，也就会有越来越多的父母准备为孩子的基础教育投下重金。正是在此背景下，以教育资源作为配套优势的项目大行其道。

二手房以现有校区作为基地，新项目以引入名校作为卖点，纷纷展开攻势。据链家地产监测数据显示，进入8月以来，众多典型区域学区房看房人数大幅增长五到七成，成交量较之前增长30%以上，二手学区房成交量上涨比较明显。

但在各种卖家不断的宣传中，购房人却应清醒而理智，并非挨着学校就是那里的学生，也并非买房就可上学那么简单。开发商、校方、教委、政策之间有太多复杂的环节需要去面对。校门虽然敞开，但轻松走进去却并不容易。

【二手学区房调查】

购买“学区房”贵得离谱

虽然北京楼市依然延续之前的调控，但是从市场情况来看，学区房成了很多人期望出现率先反弹的小市场。不仅很多房产经纪中介公司开始宣传学区房升温，部分临近中小学的商品房也增加了宣传。记者在一些中介公司门店里更是发现，有的父母在这些宣传之下，为了孩子能上名校不惜匆忙置业。

据北京中原地产调查显示，二手房市场上，北京市的学区房比同区域非学区房的均价能高出3000/平方米-5000元/平方米。以一套80平方米的二手房计算，总价高出近30万元。

在原宣武区北京小学附近我爱我家门店咨询的李阿姨，算完账后就连连摇头：“孩子上学交的‘赞助费’也用不了十万块钱，这个房子贵得有点难以接受。”

租赁“学区房”意义不大

由于小学实行“学区划片”的招生制度，“学区房”顾名思义就是能够上一些学校的房产。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。

中原地产三级市场部总监张大伟告诉记者，由于关系到子女教育问题，“学区房”一直颇受家长们的关注。很多人认为9月因为新生开学，所以学区房肯定最火，这其实是很大的误区，因为学校对于招生是有严格规定的；而租赁学区房对于原户籍不在学区内的家庭来说，是无法解决孩子就近入学的。

投资“学区房”能否保值

很多人认为“学区房”作为稀缺资源，就算其他房产降价，学区房也会一直坚挺，但这也许是个误区。

张大伟认为，“学区房”已经被热炒，仅一个上学的指标就要比周围其他房产属性更好的房源贵30万元以上，这本身并不合理。“30万元甚至已经可以支付子女出国留学的部分费用了”。而且，“学区房”的房源大部分都房龄比较老，导致抵押大部分需要全款。

事实上，不是所有购买名校旁的二手房，孩子就一定能进入名校学习。这是因为小学招生实行“划片学区”制度。

我爱我家的社区专家付景涛表示，往往一条大街的东西两侧就属于不同的“学区划片”，而且名校划片范围每年并不固定，学校每年都会根据招生情况或其他一些不确定的因素，对学校周边小区范围的划分做出一定调整。如某小区单号楼被划在名校的“学区划片”内，而双号楼则被排除在这所学校之外。以北京小学为例，西便门西里今年就不是每一幢住宅楼都被划入学区之内。因此，从谨慎起见，购房人最好直接咨询学校的教导处。

记者从北京小学的招生简章上看到，该小学招生的“划片学区”范围为西便门内、报国寺、核桃园、长椿里、西便门东里、西便门西里、槐柏树街南里、槐柏树街北里、长椿街西里等区域内部分住宅。而与北京小学仅一街之隔的感化胡同和三庙街，则不属于该小学的“划片学区”，这意味着，即使购买了这两条街道里的房子，也无法进入北京小学。

非本学区勿入

非本户籍勿入

那么，购买了名校的“划片学区”范围内的二手房，就一定能进入名校吗？答案是否定的。这是因为各名校对生源有着严格的规定。

链家地产市场研究部张月醒购房人，买“学区房”前一定要明确了解学校的入学条件，如有的学校可能要求居住三年以上才能入学，有的甚至更苛刻一些，要求父母、孩子，全家人的户口都在同一个房产上。如中关村一小要求居住3

年以上，而且要求不光孩子，父母双方的户口都落在这个房产上等；而人民大学附属中学不仅要求居住5年以上，而且还要求该户入学名额没有使用等等。

记者从中关村三小处了解到，要想就读这所名校，需要同时满足以下三个条件：第一，父母和孩子必须是北京市户口；第二，全家人户口应在一起（父母及子女），并且要求他们的户口同在有资格上该小学的房产上；第三，房产证必须是父亲或母亲的名字，其他人不可。与此同时，还要满足在户口所在地居住三年以上的条件。

这意味着，如果家长希望自己的孩子上中关村三小，而户口所在地并不在其“学区划片”内，那么，家长必须在孩子入学前三年买好当地“学区房”并把户口迁入。

本报记者徐颢

【学区商品房调查】

“更改户籍”为子女教育

位于方庄的首开·璞瑅推出了“皇城根小学+北京四中”的九年制教育，如此学区优势成为了该盘重要的卖点。

据项目负责人介绍，作为公立学校，无论是皇城根小学还是北京四中都隶属于丰台教委管辖，所以决定了其入学标准遵从北京市教委的入学政策。无论是小学还是初中，都遵从“本地户口”、“就近入学”原则，而具体到璞瑅项目，由于校区就坐落于社区内，所以保证了绝对“就近”，这对业主无疑是最大的吸引。

但是针对与公立学校，比“就近”更为先决的条件则是“户口”。正是因为遵循北京市教委的入学政策，所以在学生户籍上的要求同样至关重要。而对于看中“学区地产”而准备置业的购房人来说，保证子女入学却远没有买一套房那么简单。以首开璞瑅为例，即使是业主子女，也首先必须是北京市丰台区户口才能就读。“无论是皇城根小学还是北京四中，都是以整体素质教育著称的名校。对于很多有长远计划的购房人来说，基础教育至关重要，以至于很多购房人意向改变户籍而保证子女入学。”项目负责人对记者表示。

“不限户籍”须教委认可

尽管“户籍因素”在某种程度上对购买学区房的外地置业者产生了影响，但并非所有的学校都有此类限制。

同样是牵手名校的京贸国际就更加“人性化”，据项目负责人介绍，只要是京贸国际的业主，无论其户籍所在地在哪里，他们的子女都可以上项目内的“北京小学通州分校”，而且免收任何形式的赞助费。

位于广安门外的红山世家所引进的北京小学也有着“无户籍影响”的优势。项目销售经理杨熹表示，作为项目的重要服务配套，从引入北京小学伊始双方便确定了“不限户籍”的协议，以此作为满足购房人的重要服务内容。基于华润与北京小学长期的合作，同类模式在此前的翡翠城项目已经成形。由北京小学正宗师资力量组成的分校教育水平，也保证了业主购买“学区房”的诉求。

尽管是合作办学，但北京小学分校依然是公立学校性质。所以杨熹同时指出，“不限户籍”能够实行，首先在于项目方与当地教委的协商达成一致，校方也不存在额外如“借读费”、“赞助费”等形式的额外收费，学生均为正常就读。

学区房置业谨防三大误区

2010年09月03日11:25中国新闻网

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近期楼市依然延续之前的调控，市场冷淡，最近随着开学的临近，学区房成了很多人期望率先出现反弹的小市场，很多房产经纪公司开始宣传学区房升温。但是，北京中原地产认为，学区房可能在最近存在人为的炒作，在实际的学区房购房过程中，更需要注意三大误区。

一、有学校上就是学区房

学区房就是能够上一些学校的房产，而在最近学区房概念明显已经泛滥。以北京为例，能够称为学区房的仅10所左右重点中小学附近小区住房，而主要学区房小区有：中关村一小学区房(东南小区)，中关村二小学区房(科源、华清嘉园、东升园、水清木华园)，中关村三小学区房(科育小区、海淀黄庄小区)，人民大学附小学区房(远大园、晴雪园、翠叠园、垂虹园、观山园)等。而据不完全统计，在北京各大网站上，挂名学区房的房源比例高达5%-10%，在9月份这部分房源更是存在人为炒作的可能，

实际随着近年来入学人数的不断减少，学校之间的教育资源相对更加均衡。一般购房者不应该局限于所谓的学区房。

二、学区房最大误区：9月学区房市场火

学区房因为挂钩房地产市场，而在最近几年的楼市火爆中，也成为一些房产商宣传的一大利好，很多人认为9月因为新生开学，所以学区房肯定最火，这其实是最大的误区。

首先学区房的要求，必须是北京户籍，而且一般最少在学区内3年，很多甚至是6年，这就使得要想子女能够上到好的学校，必须提前最少3年购房，不会出现购房者集中在上学的9月份购房的现象。另外，这些学区房大部分是二手房，很多人考虑出售会选择在子女毕业以后，也就是6-7月份。9月份并不是一年中学区房供应及需求最火的时机，也不是购房最理想的时间，即使有购买学区房需求的也最好在每年的6-7月份。这一段学区房的供应相对比较多，价格也比较合适。

三、学区房永远不降价

很多人认为学区房作为稀缺资源，就算其他房产降价，学区房也不。其实这是一个误区。首先，仅因为一个上学的指标就要比周围其他房产属性更好的房源贵30万以上，这已经属热炒。其次，学区房概念逐渐被弱化，而且购买风险更大，因为一般购买学区房的人大部分是为了能够上重点小学，这部分房源大部分房龄比较老，且需要全款。

揭秘学区房陷阱

作者：来源：新浪房产 2010-06-29 10:09:52

提要：在本栏目的投诉案例中，二手房的投诉站到了6成以上，涉及的问题具备很大的共性。专家提醒消费者，在购买学区房的时候，要到学校或者教育局了解情况，千万不能轻信销售的一面之词。

在本栏目的投诉案例中，二手房的投诉站到了6成以上，涉及的问题具备很大的共性。但是近期，记者发现有一种特殊的房源学区房，因为其特定不同，涉及的问题十分突出，本期借助几个案例予以分析，希望能给众多望子成龙的购房

者一个提醒。

案例一迁户逾期影响就学

日前，某个购买学区房的成先生就遇到了这样的问题，购买了一套卢湾区学区房，买卖合同上约定了上家的户口迁出日期，否则卖家承担违约责任。但是，到了约定日期之后，卖家以各种理由拖延户口迁出日期，由于迁入户口要得到户口本中所有成员的同意，耽搁了他们一家的户口迁入时间。导致的结果是，他的儿子无法如期报名就读周边的某所公立小学。

业内点评

户口逾迁违约赔偿有限

上海汇盛律师事务所俞杰明认为，这种案例在二手交易中十分常见，

一旦发生户口逾迁违约，发生上诉，法律会根据实际情况给出仲裁，一般如果卖家要承担的赔偿不会过大，原因是逾迁户口给买家造成的经济损失不会

很大。

但涉及到学区房的话，因为学区房的核心优势是购买该片区的业主可以享受到周边某个公立学校的（特指中小学）资源，而根据相关规定，户口的迁入迁出必须得到户口本上每一个成员的同意，一旦户口本中出现另一个成员，可能会对其他成员落户造成影响，其次是否能成功入学，还要看户口的年限，因此户口对能否就读周边学校产生了重要影响，因此一旦上家逾期迁户造成卖家不能入学等问题，如果情况属实，所要取得的赔偿就会更高。因此，在购买学区房的时候，购买者要十分注意户口问题，当然前提是购置的真正意义上的学区房。

案例二伪学区房的陷阱

瞿先生听说长桥新村是学区房，意味着购置这里的房子孩子未来可以就读于上海小学。但是购买之后才发现，长桥新村分好几个村，其中一村的房源是对口上海小学的学区房，户主的子女可以享受到附属学校的教育资源，而其购买的新二村并不属于对口范围。这令一度高价买旧房的瞿先生懊恼不已。

业内点评

火眼认知真假学区房

目前不少人把学校附近的房源整体归类为学区房，这是错误的。实际上，学区房是特指那些可以享受到周边特定公立学校资源的房源，两者有本质的区别。其次，学区房也会随着学校招生范围的变化发生变化，公办学校入学原则是“就近入学”，因此学区的划分以学校附近的几条路为界限，路围成的区域就是学校的学区。学区相对固定，但是在出现新学校或者新楼盘的时候，区教育局会根据实际情况进行协调，对学区范围进行微调。

专家提醒消费者，在购买学区房的时候，要到学校或者教育局了解情况，千万

不能轻信销售的一面之词。

案例三规划名校不翼而飞

由于资源的有限，导致众多学区房都是二手房，这类房源看得见摸得着尚有真伪之分，那么如果你要购置的学区房是期房，就更要留个心眼。家住浦东金地为未未来的业主阚先生反映，几年前买这里的房子原因是开发商称多未来这里有南门幼儿园和六师附小，可是直到孩子到了入小学的时间，这个小学还没有建造出来，开发商早已完成了销售，把责任踢到政府，幼儿园和六师附小要资金到位才能建，期间愿意协助居民办理就学过渡问题。

阚先生认为孩子的入学时间根本不能等，看来要就近上学的愿望是落空了。据悉，涉及到这种问题的，有附近多个小区，这里本身没有任何配套，买房前不少业主都担心子女的教育问题，开发商承诺有学校才买房的，如今这群人中不少

都不得不跨区物色学校。

业内点评

教育配套莫信开发商承诺

某位从事房地产销售多年的工作人员表示，买房前消费者要看清实物，要相关部门了解情况，千万不要相信开发商的承诺，这些学校以及大型的公园，基本都是当地政府做的，开发商和消费者一样都是局外人，购房前千万不能轻易相信，即使写入合同的附件，规划延期或者没有完成，开发商也未必会承担，消费者在买这类房源前一定要保持清醒，不要心存幻想。

“近”名校非“进”名校网友直指学区房是陷阱

来源：万家热线发表日期：2009-8-9 09:33 已有1208人浏览[共1条评

论]

“现在很多所谓学区房就是陷阱。开发商说他们那有1中、6中、8中，并不是说你孩子不考试就能上。有的学校你必须是从一年级开始入学，才有可能直升他的初中，许多没问清楚的父母，争着就去买，结果买了才发现上当。人家上名校是要有条件的……”

网友直指：“近”名校非“进”名校

近日，有网友发帖，直指有的楼盘打出学区房招牌就是在给购房者设陷阱：只要周边有名校的，不管是高中还是小学、本部还是分校，楼盘都要挂上附近的名校做广告来迷惑购房者。

在今年开盘很是火爆的几个楼盘中，打学区牌的滨湖世纪城和书香门第可谓是开盘大卖，很多购房者为能拿到号，头天晚上就开始排队，而找熟人托关系的也不在少数。

“我觉得很多父母也没必要，你看滨湖区的小学和初中都是名校的分校，虽然有1中和6中在那，可那是高中，得参加中考的，不是你买了房子，中考考一点点分都可以直接升高中的。”该网友把问题症结一语道出。

业内：学校和地产联姻现象很普遍

早在6月份，合肥五十中、西园小学就分别与政务区文博中学、汇林小学对接：文博中学作为50中南区，汇林小学作为西园小学南区，自此，50中、西园小学分校也正式落户政务区。而由此带来的则是诸多楼盘的利好：西园小学南区学区辐射到的楼盘为水墨兰庭、天鹅湖畔、恒润花园等；而受惠于50中南区的楼盘有水墨兰庭、丹青花园、天鹅湖畔、天鹅湾花园、恒润花园等。

金辉中央美域项目工地围墙上标语很醒目：50中成就孩子的未来

而此前，金辉中央美域携手五十中分校，也曾一度在网络上热炒：该楼盘与学校更是组织举办了“五十中颐和分校校长大课堂”、冷餐会、庆典晚会等一系列活动来渲染学区房氛围。随之而来的是，借助房价上涨的趋势，在7月份，中央美域的房价连续上调，开发商还取消了所有的购房优惠。

对此，业内人士指出：学校和地产联姻在当下的房地产市场上显得越来越普遍，在很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校，借以作为涨价的理由。一种不公平导致另一种不公平，从根本上说，伤害的是家长和消费者的利益。

呼吁：父母理性购房辨清真假“学区房”

在记者的走访中了解到，绝大多数普通购房者在购买房屋时，都会考虑楼盘的学区资源，希望自己买的房子能够让孩子进入名校就读。

对于购房者而言，购买“学区房”的主要目的就是为了获得“学区房”所在学区的房产证和户口，从而让孩子在不借读、不择校的情况下顺利进入名校学习。而这些需求上的必然性，也自然促进了开放商涨价的势头。

在这里，需要提醒下想为给孩子买一张进入名校的“通行证”的购房者：如果确实想买学区房，在购买之前可以先到当地教育部门了解清楚，证实楼盘所属学区再做决定，不要看到广告中标有“名校”字样就冲动购买。以免等孩子上学才发现问题，倒给孩子入学带来诸多不便。

而对于确认属于名校学区的楼盘，购房者在选购时也要注意：必须要等拿到房产证，将孩子的户口迁入该楼盘后，才有获得入学的机会。同时，并不是买了房子、迁了户口就一定可以入学，如果该校的学额已满也不能立即入学，要上学的话还须向学校缴纳一定的费用。

对此，置业专家提醒购房者，购买学区房尽早落户是关键。在二手房交易中，产权过户与户口迁移并不是同时进行的。一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。必须是原有户口全部迁出之后，才能办理新户口的迁入手续。否则，即使房屋产权属于自己，有可能面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。对于此类情况，买方应在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任。

购买学区房的陷阱及其应对方案

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论坛里有家长打算购买学区房。但是担心买房陷阱，因此希望我能够介绍经验。

1. 中介谈的天花乱坠，卖方也是对于学校指标说的都是没问题。但是如何确定入学指标?

首先我们要明白,只有学校才是入学制度的制定者(教委把权力下放给学校了).中介,卖方,说了都不算.所以无论你合同上怎么限制,保证,也无法100%保证入

学安全.因为你不可能和学校签合同.你的合同对象是卖方.我们只能根据现有

政策,尽量保证我们的入学安全.

对于老公房,目前的政策是,每户只能有一个孩子在读.如果原来的孩子毕业了,那么接下来的孩子还可以利用此房子继续就读这个学校.因此,我们需要确认,现在没有小于12岁的孩子落户在这个房子上,并且如果有户口迁出记录,那么在迁出的人员中,也不能有小于12岁的孩子.所有这些资料,派出所都有记录.但是派出所必须见到该处房子的产权证,才提供该处房产的户口信息.

因此我们的对策如下

对策一, 在合同上写清楚,支付定金以后,卖家持有房产证,协助买家去派出所

咨询该处房产户口记录.如果该处房产的目前落户人和曾经落户人都没有12岁以下的小孩,那么我们就可以放心了.另外,合同上必须要求在交易某个阶段,房主必须迁走所有户口,否则有相应的惩罚.对于入学这不是一个关键问题.我咨

询过中关村派出所,"即使原房产人不迁走户口,只要你拥有产权证,一样可以顺利落户"但是如果以后房屋拆迁，或者再次卖出，别人的户口没迁走，会留下隐患。

对策二,如果卖方不同意,那么我们可以要求留一部分尾款,比如15万.只有卖方保证户口历史记录如他所说,"从来没有小孩落户于此",并且迁出户口,我们才

能支付尾款.否则,惩罚条款就是不支付尾款.所以万一出了户口问题,等于我们便宜买到了房子.我们大不了卖出去,即可.

如果卖方坚持交易完全结束才处理户口问题,那么千万不要购买此处房产.很有可能卖方无法迁出户口,或者他有孩子正在读此小学.

有一个反面案例。一个卖房者要搬迁到外地，要卖掉自己唯一的北京房产，但是想保留北京户口。结果卖房者的户口无处可落（集体户口根本不接收这种拥有正常户口的人落户），因此给买房人造成绝大损失。因此，一定要问清楚，卖房人把自己户口迁至何处？如果他说集体户口，则有严重问题。

对于商品房,目前的政策是,每户只有一个名额可以入学.代表楼盘是华清嘉园-二小,万柳-三小,天秀-一小. 注意世纪城-人大附小是个陷阱,不允许二手房入学,因此不要购买世纪城.

这些房子年代都比较近,因此如果房子名额被用过,那么孩子的户口必然体现在户口记录里面.所以只需要用同样的方法确认-"没有孩子现在或者曾经落户于此"即可.

2. 学区房范围的认定

学区房的范围每年都有变动. 学区房的范围划分归属区教委小教科。因此没有人能够给你保证，你购买的楼盘一定是学区房。这里必然要冒风险。另外，不要看物理距离，教委原话“就近入学不等同于物理距离近“。紧挨着中关村1小的楼其实属于中关村3小片区。以中关村1小本校为例，大家可以发现有一些楼盘属于争议楼盘，不同年份，他们归属不同。因此这样的楼盘千万不要购买。我详细了解了这些争议楼盘有争议的原因。他们属于北航软件园的家属楼。中关村1小是中科院系统的小学。他们要保证中科院家属的入学，因此如果学区范围需要调整，必然拿北航软件园的房子开刀。而900多号楼都是中科院的家属楼，他们相对是安全的。

对策，

第一我们需要搜积尽可能多的学区房划片。今年很多热心家长都提供了片区信息。如果你还有疑惑，可以亲自去学校实地考察，目前的招生简章也许还没有被撕掉。网上也有少量历年的片区划分

第二研究分析,了解争议楼盘的原因.选择最不容易有争议的楼盘.

第三去向中介索取招生简章的复印件。他们经常给假的，或者有意添加一些楼盘。所以识别真伪的方法如下：

a. 每年招生时间必然是当年的6中旬的周末。因此通过计算可以知道报名时间。例如 2008年6月14日是星期六。我曾经见过一个假的2008年招生简章，他的面试时间是2008年6月16日。这明显不对。2007年6月16日是星期六，因此我知道这个2008年的招生简章是通过2007年的那份篡改伪造的。

b. 楼盘写在纸张边缘，或者明显插入了新楼盘。例如 324楼是中关村1小的一