解读低密度住宅 何为“低密”社区

解读低密度住宅何为“低密”需要合理标准

https://www.wendangku.net/doc/1018813045.html,房地产门户-搜房网 2008-07-01 09:58:00 来源：房地产门户搜房网周

宏

购房者对低层住宅、郊区住宅青睐有加，开发商也应时而动，纷纷举起“低密度＂的大旗。此间建筑设计界一些权威人士指出，低层住宅、郊区住宅不等于低密度住宅，某些打着“低密度＂名义销售的楼盘实际上并非是真正的低密度住宅。

低密度需要合理标准

低密度，是相对于大量不合理的高密度而言，不是越低越好，更不是提倡大量建设占用土地资源较多的住宅类型。还有一种错误观念，认为只要满足国家规定的日照要求就是住宅的合理间距，结果导致越往南方住宅间距越密，如广州地区不少住宅的间距系数只有０．７—０．８米，通风条件很差，环境品质就更谈不上了。国家规范对居住区住宅密度和日照的要求是住宅建设的最低标准。住宅的密度要做到科学合理，还必须考虑环境空间尺度、家庭生活私密性、防火抗震、管线布置及绿化美化要求等多项因素。

密度不是一个系数可以确定的

低密度是相对的，是针对高密度而言的，不能把它理解成一个绝对的概念；低密度住宅也有不同的建筑类型，比如独栋的、联排的、多层的、高层的，其对密度的要求是不一样的，不是一个系数就可以确定的。正确的方向可能是结合土地价值将大众住宅的密度适当地、逐步地降低，使大众的居住品质得以逐步提高。

政策调控是关键

住宅容积率普遍偏高，许多情况下是开发商不得已而为之，拆迁量过大、土地价格过高，导致开发成本太大，开发商必须追求一定的高容积率，才能获得一定的经济回报。政府可以发挥政策调控的作用，比如让拆迁户以比较低的价格搬进经济适用房，降低拆迁成本，开发商建新房的成本就可以降下来，就可以不必一味追求高容积率。城市、郊区低密度概念不同

“低密度住宅”相对“低”的密度应该是多少，要根据项目所处的区位来决定，因为城市和郊区对土地开发强度的要求是不同的。就城市中心区而言，城镇人口持续增加、住宅面积标准逐步提高、基础设施用地不断增加，用地紧张的矛盾日益突出。在城市中心区发展低密度住宅，应首先保证土地的开发强度，保证一定的容积率指标，然后再研究如何降低密度、提升环境。

低密度住宅规划设计要点

低密度住宅的规划设计与新技术的应用 ——THE PLANNING AND DESIGN & THE APPLICATION OF NEW TECHNOLOGIES FOR LOW－DENSITY HOUSES 一、低密度居住区出现的背景及原因 市场经济的强化与推广使中国经济维持了月余年的高速增长。社会各阶层的物质生活水平得到了普遍的提高相应的贫富差距也随之拉大人员分层现象日趋明显这一现象在经济发达的沿海大城市尤为突出。社会成员中的一部分人的实际收入增加造就一个殷实的中产阶级人群。高收入群体开始追求高质量的生活作为大件商品的住宅成为消费的主要目标。高档居住社区的需求造就了高档商品住宅市场自上个世纪末期以来低密度住宅便在沿海经济发达的大城市周边迅速蔓生。大城市周边出现了富人聚落并逐渐成为完整的社区体系使原来各阶层混合的居住社区顺其自然地走向分化在计划经济时代”人人都是人民的勤务员”进入市场经济之后人群中分化出”老板”、雇员”原来的同志关系向”雇佣关系”转化社会中角色的分化成为新兴的富人社区出现的社会依据。 1990年代以来随着房改政策的实施住宅成为国民经济的支柱产业。政策的倾斜与社会需求的契合使层次、标准各异的新兴社区应运而生。城市化．大规模的住宅建设促使城市急速地向郊区扩展区位上地价值的差异使低密度居住社区在城市的郊区或景观立足交通和信息产业的发展以及作为国民消费新增长点的汽车产业的兴起为低密度居住社区提供了物质与技术条件上的保证。尽管低密度住宅还是一个非主流的居住形态随着经济发展将不断地造就出新的富人群体在房地产市场中其所占的市场份额也会日益扩大从近几年的发展趋势中便已初露端倪。这自然会引起相关的组织和业内人士的关注有关这方面的研讨与著述也屡贝于世。独户式住宅低层联排式住宅在我国城市中由突已久但近年来在大城市周边规模化批量式的低密度住宅建设达到高潮却是一件“新事物”。自上个1的0年代初期苏联单元式住宅引进之后半个世纪以来成为我国城市住宅的主流形式各级政府对于这一居住形式的管理、开发．建设和技术指导已形成了一套十分成熟的体系使得这类城市住宅的建设得以科学、有序扔进行。目前的低密度住宅的开发尚在起步阶段有些闲亟待进一步研究为此中华全国工商联合会住宅产业商会干2002年春季主持编制《中国低密度住宅规划计要点（以下简称要点）》和《低密度住宅新技术推广指南（以下简称指南）门归。意在为日后的标准、规范做铺路的工作”笔者有幸参加”要点”的编制仅以此对其中的主要章节做一概述。 二、‘’要点”与’指南”简介 1中国低密度住宅规划设计要点《中国低密度住宅规划设计要点》主要试图从低密度住区规划和低密度住宅设计两方面对当前的低密度住区建设给予指导’性

低密度住宅规划设计要点

中国低密度住宅规划设计要点 [关键词]中国规划设计 为使低密度住宅建设规范有序和健康发展，中华全国工商业联合会住宅产业商会组织国内外专家、学者研究制订了《中国低密度住宅规划设计要点》，内容如下： １总则 １．１根据国家推进住宅产业现代化、提高住宅质量的方针，为加快住宅建设从粗放型向集约型转变，贯彻实施节地、节水、节能、节材的住宅产业可持续发展战略，促进住宅科技进步及新产品、新技术的开发、引进和推广，使低密度住宅建设规范有序和健康发展，带动工业化生产基地和配套生产厂的形成，促进住宅产业现代化，特制订本要点。 １．２低密度住宅的规划设计要认真贯彻节约用地，合理使用土地的基本国策。 １．３低密度住宅的规划设计要认真贯彻可持续发展的战略，节约能源，减少污染和对环境的破坏，与自然共存，创造美好的居住环境。 １．４低密度住宅的规划设计应遵循相关的法律法规，并满足国家现行相关规范、标准和规程的要求。 １．５低密度住宅的规划设计、建造及部品选用应符合《中国生态住宅技术评估手册》的有关要求。 １．６本要点是在引进国外先进成熟的规划设计理念，总结国内外低密度住宅建设的经验，考虑我国国情的基础上，为提高我国低密度住宅规划设计水平而提出的指导性意见。 １．７本要点以建筑容积率、建筑密度、建筑层数及空地率来界定低密度住宅，并将低密度住宅划分为高档独立式住宅（ｒ１）、独立式住宅（ｒ２）、双排式住宅（ｒ３）和联排式住宅（ｒ４）四种类型，以便根据不同情况进行规划设计。 ２术语 ２．１低密度住宅：建筑容积率不大于０．９，或者套密度不大于３．５（套／１０００平方米），且层数在四层以下的住宅为低密度住宅。２．２套密度是指每１０００平方米住栋总占地面积所拥有的住宅套数。 ２．３栋容积率（ｆａｒ）＝住栋建筑面积／住栋占地面积。住栋占地面积是指本栋住宅所占基地界线以内的面积。 ２．４空地率（ｏｓｒ）＝（住栋占地面积一住栋建筑基底面积）／住栋建筑面积。设置空地率的目的是为了保证住栋占地面积内有足够的空地。住栋建筑面积乘以空地率即为必须留下的空地。 ２．５自有空间（ｐｒｉｖａｔｅｓｐａｃｅ）：住所附近只供居民自己使用的区域。 ２．６公共空间（ｐｕｂｌｉｃｓｐａｃｅ）：所有对公众开放的公有场地和设施。 ３低密度住区规划 ３．１基本原则 ３．１．１低密度住区（下称“住区”）是住宅区规划和建设中的一种类

低密度住宅建造过程中的增值设计

低密度住宅建造过程中的增值设计 低密度住宅建造过程中的增值设计提要：增层指在大空间中设置夹层。在建筑物完工后的装修阶段，开发商根据业主的要求，在部分高大空间中设置夹层，主要公共活动部分则保留原有高度。 更多内容绿化 低密度住宅建造过程中的增值设计 通过设计建造过程中采用适当的技术手段，提升低密度住宅的使用价值、保值增值和社会价值 低密度住宅近年来受到市场青睐，而成为房地产开发中的一大热点。与此同时，其设计建造过程中的增值设计也日益受到业界的重视。 舒适宜人的整体社区环境 建筑不是独立存在的，它与城市和外界有着不可分割的密切关系。因此只有社区整体环境提升了，单栋住宅才能够在高起点上继续增值。设计师在设计建造住宅时应预先考虑这些因素，以进行合理引导和控制。 对社区的整体创造成熟的居住社区主要包含：在组织上，建立全新的物业管理机制；在社会学上，强调社区作为生存空间对人类心智健康的影响；在心理上，形成社区居民的共同归属感；在城市意象上，注重增强住区的特色。 社区规划与专业配合居住区的建设是一个系统工程，合理安排并组织住宅建筑与气候、民俗、人文、历史、城市规划以及目标客户特点等相关因素之间的关系，使住宅和环境成为一个有机的结合体。 人居与生态社区真正的生态住区以人居发展为依据，根据当地的自然生态环境，运用生态学、建筑技术科学基本原理，合理安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性循环系统，从而使经济效益、环境效益、社会效益得到较好的统一。 居住舒适度与空间利用率的平衡关系 低密度住宅空间应有高使用率，在保证居住舒适度的前提下，尽可能提高空间利用率。 向上发展 增层指在大空间中设置夹层。在建筑物完工后的装修阶段，开发商根据业主的要求，在部分高大空间中设置夹层，主要公共活动部分则保留原有高度。这种做法的优点在于既保证了室内空间的高大开敞，充分体现业主尊贵的身份，又能为业主提供一定的免费面积，活跃室内空间氛围。这种做法使开发者和使用者双方受益。当然，居住者决不希望因为设置夹层而影响室内的空间效果，这就要求建筑师在设计过程中充分考虑增层的可能性，包括增层后夹层空间的采光通风问题，交通问题，以及卫生间等服务设施的分配问题。 露台设置宽敞的屋顶露台，成为开发商提高住宅品质，增加卖点的重要手段。 对于设计师，如何设计出经济舒适的露台是要花费一番心思的。在功能方面，设置北露台对相邻的北侧建筑没有遮挡，有利于减小建筑间距，节省土地，但北露台在背阴面缺少日照，使用舒适度较低；南露台的情况则与之相反。在外形方面，露台可以增加建筑外观的层次感，调节建筑物的尺度，尤其适合进行绿化装饰，提高社区品质。 阁楼当前国内的低密度住宅多采用混凝土框架结构，且通常是坡屋顶形式。借鉴西方经验，充分利用屋顶下的阁楼空间，成为提高空间利用率的一种做法。很多住宅在屋顶下单设一层，专门作为储藏室放置杂物，居住者一般不会在阁楼内活动，这种做法空间利用率不高，作为储藏室面积常常过大；有的住宅则通过精巧的剖面设计，充分利用屋顶下异型空间的趣味性，大大改善了阁楼的使用面貌，将其组织到日常的居住生活空间中来，成为独特的休息、读书或居住场所。可见通过优化阁楼空间的方式进一步提升住宅品质还是大有潜力的。

关于低密度住宅的探讨

关于低密度住宅的探讨 摘要：近年来，低密度住宅建设在中国的一些大城市及沿海城市有了一定发展。本文对低密度住宅的成因及其在国内外的发展状况作了简要阐述，并对低密度住宅建设及其设计中的一些问题进行了分析，以期待对当前正处于初步阶段的低密度住宅建设起到一定的借鉴作用。 关键词：压力；低密度；低层高密度；居住环境；健康住宅；学术引导 1低密度住宅在我国发展的成因 现在的都市发展，尤其是北京、上海这样的大城市，由于密度的原因，如建筑物的密度、车辆的密度、人口的密度等，再加上紧张的工作、频繁的约会，人们感到巨大的压力。道路两旁都是高楼大厦，你会感到压力；车塞得想动都动不了，你会感到压力；在人群中钻来钻去，你会感到压力。于是会有一种超脱压力的心理需求。郊区住宅最早就是在这种心理需求的驱动下产生的，大量的人往外跑，想到风景区散散心，轻松一下，然后发展到在郊区买套房子住。都市化水平的提高给了郊区住宅的发展动力，而郊区住宅的发展也促进了低密度住宅的开发力度。 2低密度住宅的概念及其在国内外的发展现状 低密度住宅概念大约在1996年进入中国，迄今还没有完整和达成共识的定义。目前房地产界所称的低密度住宅一般是指容积率在1.1以下的低层及多层居住区，在此范围内，按照国内外建筑规划

的专业术语一般称为低层低密度与低层高密度。在我国目前的住宅建设中，低层住宅一般分成两类，一类是以独栋住宅、联体住宅及低层连排式住宅（即townhouse）为主体的低层低密度住宅，其容积率一般控制在0.5以内；另一类是以密度较高的低层连排式住宅，及4层的上下户叠拼的联排住宅为主体的低层高密度住宅，容积率在0. 6~1.1之间。 中国房地产经过这么多年的发展，已从解决人们基本的居住需要发展到了提高居住品质和倡导居住文化的高度。人们除了实现居住的基本功能外，还需要更大的居住空间、更好的居住环境、更好的社区氛围等，低密度住宅便应运而生，但是其发展状况及意识形态跟国外还存在一定的差距。单纯的效仿不能解决根本问题，而需要加入一些适合中国国情的元素。 从西方发达国家的住宅发展看，人们经过了市中心公寓到近郊低密度住宅的发展历程。其低密度住宅主要指House、Townhou se和Condor，分别相当于我们所说的独立住宅、联体住宅和叠加住宅。在包括美国、澳大利亚等西方国家，低密度住宅早已成为最主流的生活方式。人们习惯在距市中心一小时车程的范围内安家，住宅密度适宜，既没有市中心公寓的高密度带给人的压抑，也能享受邻里关系和社区生活。住宅面积大多在200到300平方米之间，使得房屋的总价容易被接受。总体来说，低密度住宅的理论及形式已经比较成熟。 3低密度不是越低越好

中国低密度住宅规划设计要点

中国低密度住宅规划设计要点 为使低密度住宅建设规范有序和健康发展，中华全国工商业联合会住宅产业商会组织国内外专家、学者研究制订了《中国低密度住宅规划设计要点》，内容如下：１总则 １．１根据国家推进住宅产业现代化、提高住宅质量的方针，为加快住宅建设从粗放型向集约型转变，贯彻实施节地、节水、节能、节材的住宅产业可持续发展战略，促进住宅科技进步及新产品、新技术的开发、引进和推广，使低密度住宅建设规范有序和健康发展，带动工业化生产基地和配套生产厂的形成，促进住宅产业现代化，特制订本要点。 １．２低密度住宅的规划设计要认真贯彻节约用地，合理使用土地的基本国策。 １．３低密度住宅的规划设计要认真贯彻可持续发展的战略，节约能源，减少污染和对环境的破坏，与自然共存，创造美好的居住环境。 １．４低密度住宅的规划设计应遵循相关的法律法规，并满足国家现行相关规范、标准和规程的要求。 １．５低密度住宅的规划设计、建造及部品选用应符合《中国生态住宅技术评估手册》的有关要求。 １．６本要点是在引进国外先进成熟的规划设计理念，总结国内外低密度住宅建设的经验，考虑我国国情的基础上，为提高我国低密度住宅规划设计水平而提出的指导性意见。 １．７本要点以建筑容积率、建筑密度、建筑层数及空地率来界定低密度住宅，并将低密度住宅划分为高档独立式住宅（ｒ１）、独立式住宅（ｒ２）、双排式住宅（ｒ３）和联排式住宅（ｒ４）四种类型，以便根据不同情况进行规划设计。 ２术语 ２．１低密度住宅：建筑容积率不大于０．９，或者套密度不大于３．５（套／１０００平方米），且层数在四层以下的住宅为低密度住宅。 ２．２套密度是指每１０００平方米住栋总占地面积所拥有的住宅套数。 ２．３栋容积率（ｆａｒ）＝住栋建筑面积／住栋占地面积。住栋占地面积是指本栋住宅所占基地界线以内的面积。 ２．４空地率（ｏｓｒ）＝（住栋占地面积一住栋建筑基底面积）／住栋建筑面积。设置空地率的目的是为了保证住栋占地面积内有足够的空地。住栋建筑面积乘以空地率即为必须留下的空地。 ２．５自有空间（ｐｒｉｖａｔｅｓｐａｃｅ）：住所附近只供居民自己使用的区域。 ２．６公共空间（ｐｕｂｌｉｃｓｐａｃｅ）：所有对公众开放的公有场地和设施。 ３低密度住区规划 ３．１基本原则 ３．１．１低密度住区（下称“住区”）是住宅区规划和建设中的一种类 型。住区规划应遵循住宅区规划的一般规定和原则。在合理利用土地和自然资源 的前提下，应配置相应的教育、文化、医疗、购物、休闲、交往等居住生活设 施，满足居住者的需要，以创造舒适、方便、健康、宁静的居住生活环境。 ３．１．２住区规划应坚持和贯彻可持续发展的原则，达到与环境协调共 生的要求。 ３．１．３低密度住区可以成为一个独立住区，也可以是集合式住区中一 个相对完整的部分。

从居住建筑体系看低层、联排别墅、低密度住宅的概念

国际视角：从居住建筑体系看低层、联排别墅、低密度住宅的概念 北京科技园建设股份有限公司建筑师、原曼达斯国际设计公司总监卢诗华概念 在我们的工作和市场中，实际上并没有对TOWNHOUSE、所谓的联排式住宅、低层或者低密度住宅有一个明确的概念，都是比较含糊的。把这个概念放在国际视角和框架中进行考察，看看居住建筑体系有哪些组成部分，所谓的低层、联排别墅、低密度住宅占一个什么样的位置，也可以看到居住建筑的丰富多样性、我国目前住宅开发阶段的初级性和市场空白，我们会发现一些问题。这样可以拓宽视野，有一个全方位的观念，为我们的设计和开发提供有益的启示与借鉴。 概念比较/ 国际视角：居住建筑体系及其丰富性 [美国] 1）美国新城市主义的基本住宅类型有： 联排住宅（Row House） 双叠加与三叠加住宅(Duplex and Triplex) 居住/工作单元（Live/ work units） 带庭院或侧院的多户住宅(Courtyard and sideyard multifamily house) 与商业结合的住宅（Shop/ loft house） 住宅组合单元(Compounds) 2）美国住房与城市发展部(HUD)认定的基本居住建筑类型则更为详尽，共有16种，这些不同的类型被按着密度递增的次序划分为4类： [第1类] 独立住宅--自街道或共有的庭院的外部入口进入建筑 A．单户住宅(Single-family house) B．附带第二单元的单户住宅(Single-family plus secondary unit) C．附带小房（cottage）的单户住宅(Single-family plus cottage) D．双户住宅(Duplex) E．三户住宅(Triplex) F．多户住宅体(Multiplex) G．单一基地上的成组独立住宅或小宅（cottage）（Clustered detached houses/cottages on single lot） [第2类] 联立住宅--自街道或庭院的外部入口进入建筑 H．联排住宅（Row House） I．2或4（或更多）单元竖向叠拚(Vertically stacked units) J．庭院住宅(Courtyard Housing) K．车库上的街巷住宅(Alley housing over garages) [第3类] 多单元住宅--自公共楼梯或室内厅室的外部入口进入建筑 L．步上式公寓（无电梯）(Walk-up apartments) M．低层公寓（5层以下）(Low-rise apartments) N．多层公寓（6-15层以下）(Mid-rise apartments) O．高层公寓（16层以上）(High-rise apartments) [第4类] 居住建筑综合体--居住功能设于其他功能之上，通常是第2类或第3 类居住建筑设于商业物业之上 P．综合开发的居住建筑(Mixed-use)

万科低密度住宅(合院)专题研究2019

谨呈上海区域 低密度住宅专题研究 能力中心专题研究之一 万晟智库

引言：专题研究范围界定 研究背景 重点研究对象：由联排+合院+叠拼+洋房组成的、单一或复合的、0.6≤R ≤1.6的、低密度社区 含类独栋 非研究重点 独栋 双拼 联排 叠拼 合院 T ownhouse 6-8F 花园洋房 情景洋房 多层洋房 8F 以上 体量少 拉高拍低 非研究重点 小高/高层 0.6≤R ≤1.6：（单一类型低密度社区 + 复合类型低密度社区） 产品硬 实力 产品类型 ?规划形态 ?产品特征 ?景观部品 ? 建筑单体 ?文化起源 ?文化分类 ?文化体系 ? 概念包装 产品软 实力 组合方式 研究重心 +

追古 先从江南院落说起 溯今 复兴一座城市的院落情怀 C 目 录 O N T E N T S 践行 万科低密度住区的实践与研究 ?江南院落溯源 ?江南院落中的宅院园 ? 江南城市中的院落 ?院落复兴原由 ? 当代案例借鉴 ?万科低密生活理解 ? 万科内部实践 ?万科标签和体系

江南地区概述 江南独有的先天居住优势：江南，字面意义为江之南面，在广义上包括上海、浙江及江苏全境、古徽州地区，往往代表着繁荣发达的文化教育和美丽富庶的水乡景象 地理 文化 地貌 气候 经济 ?上海/江苏/浙江/徽州 ?山清水秀 ?水乡平原 ?温暖湿润 ?四季分明 ?鱼米之乡 ?商业重地 ?诗性审美 ?繁荣昌盛 上海地区 浙江地区 江苏地区 古徽州地区 广义 南北往来便捷，风格兼收并蓄 水景召之即来，石材运输便利 花木品种多样，四季变化无穷 富庶甲于天下，财富基础充足 历史渊源丰富，文化底蕴深厚