案例一:
原告:王某被告:张某
1997年4月30日,原告将其所有的房屋卖与被告,双方签订了房产交易协议书,约定:房价为38500元,有关交易一切费用均由买方承担,办理手续同时一次性交付房款。1997年5月3日,原告收到被告的房款,并从该房屋搬出,将房屋交给被告。被告随后搬入该房屋,并居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。2001年5月,被告诉至法院,以被告一直不办理过户手续为由,请求法院判决房屋买卖合同无效。被告以自己已支付房款,原告已将房屋支付使用并已居住4年为由,请求判决买卖合同合法有效。
问题:房屋买卖合同是否因未办理产权过户登记而无效?
答:房屋买卖合同有效,不会因为未办理产权过户登记而无效。
因为,双方签订了房产交易协议书后,双方办理了相关手续,被告也付了房款
而且居住至今,这样,房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标
房屋产权的转移,没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。因此
房屋买卖合同有效。
案例二:
2003年5月,原告李江与第三人王海经协商决定共同合伙,在纳溪城区经营“夜莺”练歌城,合伙协议约定:“夜莺”练歌城由李江、王海各出资4万元作为合伙资金,工商、税务等部门的相应证照均由王海负责办理,双方共同经营,盈利共享,亏损共担。不久,王海即以个人名义到工商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌房需要的相关证照。半年后,因经营不善,“夜莺”练歌城出现了严重亏损,李、王二人遂产生矛盾,2004年3月16日,王海趁李江外出办事之际,将“夜莺”练歌城两套豪华音响设备以3万元的价格卖给被告张伍。王海称自己是“夜莺”练歌城的老板,并向张伍出示了工商、税务等部门颁发的证照作为证明。张伍对此深信不疑,遂于当日付清价款后搬走了两套音响设备,两天后李江回来得知此事,遂拿出合伙协议找到张伍,称其所买的两套音响设备系自己与王海共有,王海无权单独处分,要求张伍返还音响设备。三人几次协商未果,李江诉至法院。
问题:张伍是否可以合法拥有两套音响设备的所有权?
答:张伍可以合法拥有两套音响设备的所有权。
物权法有规定:动产所有权的善意取得,是指当所有人的动产由占有人非法转让给第三人时,第三人在占有该项动产时,如果出于善意,则可以依法取得所有权。
在该案例中,音响设备属于动产,而且“夜莺”练歌城是李江、王海合伙出资的,音响设备也是二人的共有财产,虽然王海没有权力独自处分这两套音响设备,但因为王海是将音响设备以对价的交易方式卖给张伍的,张伍是善意取得这两套音响的所有权的。这符合动产所有权的善意取得的构成要件,因此,张伍有权拥有两套音响设备。
案例三:
1998年,张仪在下岗后,与自己的两个哥哥张清、张山各出资3万元,购买了一辆汽车跑出租,由张仪驾驶,收入各按1/3比例分配。1999年1月,张仪酒后驾车,将行人路民撞伤,路民花去医药费1.8万元。路民要求张清、张山赔偿全部医药费。张清、张山认为,事故是张仪一人造成的,自己不应当承担赔偿责任。张清、张山一气之下,将车出租给了黎明,
双方签订了租赁合同,租期为一年半。张仪对两个哥哥将车出租的事情也很不满,到法院起诉,称二人将汽车出租没有经过自己的同意,因而租赁合同无效,黎明应返还汽车给自己。
问题:
1、张仪在开车的过程中撞伤路民后,路民的医药费能否要求张清、张山赔偿?
答:路民的医药费可以要求张清、张山赔偿。
物权法规定:“因共有的不动产或者动产对外而产生的债权债务,共有人享有连带债权、承担连带债务。在按份共有人内部关系上,除了共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。”在该案例中,这两出租车为张仪、张清、和张山三人的按份共有财产,张仪撞伤路民,而张清,张山作为按份共有人,对外承担连带责任。因此,路民的医药费可以要求张清、张山赔偿。
2、张仪能否要求黎明返还汽车?
答:不能要求黎明返还汽车。
首先,这一案例中的兄弟3人是按份共有汽车的,法律有规定:“处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的,应当经过三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”。而该案例中,张清、张山2人处分了汽车,这满足了这一条件,因此,张仪不能要求黎明返还汽车。
案例四:
李某与王某系夫妻关系,于1993年以婚后积蓄购买桑塔纳轿车一辆,共同经营出租运营业务。1994年3月6日,因家庭矛盾,双方发生纠纷。王某一气之下,将桑塔纳轿车开走,离家独居。4月1日,王某与刘某联系,商量将桑塔纳轿车卖给刘某,双方商定价格为12万元,当天交付了轿车和全部购车款,一起去当地车辆管理部门办理轿车所有权转移手续。当工作人员询问王某的丈夫对卖车的意见时,王某谎称其丈夫长期在外工作,不管家事,遂办理了汽车买卖手续,将车籍转到刘某名下。10日后,此事被李某发现,找刘某要车,被刘某拒绝。李某以王某为被告、刘某为第三人,向人民法院起诉,要求刘某返还财产。
问题
1、轿车属于按份共有财产还是共同共有财产?
答:轿车属于共同共有财产。
因为李某与王某系夫妻关系,《婚姻法》第13条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。夫妻对共有财产,有平等的处理权。”
2、王某是否有权处分轿车的买卖?
答:王某无权处分轿车。物权法规定:“处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的,应当经过三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”。王某处分轿车并未得到丈夫李某的同意,没有达到全体共同共有人同意的要求,因此,王某无权处分轿车的买卖。
3、李某能否要求刘某返还轿车?
答:不能。物权法规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该财产时,应当有效,造成其他共有人的损失,由擅
自处分共有财产的人进行赔偿”。该案例中,王某虽无权处分轿车,但刘某取得轿车是善意的,因此,李某不能要求刘某返还轿车,李某收到的损失因由王某赔偿。
案例五:
1996年6月23日,某甲向当地工商银行申请贷款,工商银行要求其提供担保,某甲即同意以其所有的一套住房作为抵押物。双方签订了借款合同及抵押合同。由于银行工作人员的疏忽,双方并未到有关登记部门办理登记手续。
问题:
1、房屋抵押权是否已生效?为什么?
答:房屋抵押权无效。物权法有规定,以不动产作为抵押,抵押权的成立必须经过有关部门登记,抵押权于该抵押权设定登记时成立。该案例中,抵押物为不动产,抵押时,某甲及工商银行未到有关登记部门办理登记手续,因此,房屋抵押权无效。
2、如果房屋抵押权尚未生效,工商银行应采取什么补救措施?
答:工商银行可以要求某甲补办抵押登记手续。虽然抵押权并未产生,但工商银行与某甲之间的抵押合同是成立的,工商银行可以基于合同要求某甲补办抵押登记手续。
案例六:
1997年12月1日,张某向李某借款2万元,提出可用一套价值6万元的进口高档音响作为抵押,保证次年1月1日一次还本付息。李某遂与其签订书面质押借款合同。合同签订当日,李某将2万元现金交付给张某,同时要求张某向其交付音响。张某称音响现不在其家中,而在郊县父母家,且交通不便,但保证5日后取来交与李某。李某对此表示同意。 12月3日张某又向刘某借款1.5万元,同样提出以该音响作质押,双方签订了书面合同,并于当日相互交付现金及质物。
问题:
1、若张某不归还李某2万元欠款,李某可否行使质权?双方的质押合同是否生效?
答:(1).李某可以行使质权。因为2万元欠款属于张某的债务,而李某是债权人,如果张某不归还李某2万元欠款,李某就可行使质权。
(2).双方的质押合同无效。质权合同为要务合同,即合同从质物移交质权人占有时才生效。而该案例中,张某并未将质物音响交到李某手中,因此,质押合同无效。
2、若张某不归还刘某1.5万元欠款,刘某可否直接将音响归为自己所有?
答:不可以。质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。该案例中,质押借款合同约定张某于次年1月1日一次还本付息,如果未到时间,刘某是不能直接将音响归为自己所有的。
3、若张某的音响在质押中,被查出是假冒进口音响,价值只有5000元,刘某可否要求张某另外提供担保?若张某拒绝,刘某可否将该音响变卖?
答:两种情况下刘某都可以将该音响变卖。根据质权人的权利:“质权的保全。当质物有损坏或价值明显减少的可能,足以危害质权人的权利时,质权人可以要求出质人提供相应的担
保。出质人不提供的,质权人可以拍卖或变卖质物,并将所得价金用于提前清偿所担保的债权或向与出质人约定的第三人提存”。因此,如果该音响的价值不值6万时,刘某可以要求张某另外提供担保,如果张某拒绝,刘某则可以将该音响变卖。
4、若张某的音响在质押中被损毁,保险公司赔偿了5万元保险金,刘某可否就此优保险金先受偿?
答:不可以。质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。该案例中质押借款合同约定张某于次年1月1日一次还本付息,未到时间刘某不能就此优保险金先受偿。
案例七:
2000年7月,某县城关镇个体运输户赵某与县农业银行签订贷款23000元的合同。按照借款合同的约定,赵某将自己已运营近一年的一辆东风牌汽车作抵押并办理了登记手续,2001年7月归还全部本息。赵某保管抵押物,合同若不能履行,农业银行有权对抵押物行使权利,用变卖汽车后的价款偿还贷款。2001年5月,赵某在运输中车翻货损,赔偿了损失方大笔资金,到2001年7月,赵某再无资金用以还贷。县农业银行根据实际情况,允许其延期两个月偿还贷款,但两个月的宽限期届满后,赵某仍无力偿还贷款。于是,县农业银行根据贷款合同的约定,派人开走了赵某用作抵押的那辆东风牌汽车,并把它作价卖给了另一个体运输户申某,得款23000元,全部用于偿还贷款及延期付款利息。赵某认为县农业银行行长与申某有亲戚关系,汽车作价太低,这辆汽车能作价4万元,县农业银行应返还其一定的剩余资金。县农业银行予以拒绝,于是发生争执,赵某遂提起诉讼。法院在审理过程中,走访了有关部门,均认为该东风牌汽车作价太低并查实该作价系由银长与申某一手操办。
问题:
1、县农行有无变卖抵押物的权利?
答:县农行有权变卖抵押物。抵押权人有优先受偿权,债务人不履行债务时抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖后的价款受偿。该案例中赵某没有在规定的期限内将贷款还给县农行,因此,作为抵押权人的县农行就可以对抵押物进行变卖以偿还赵某所欠的贷款。
2、县农行实现抵押权时有何不妥?
答:县农行应当与赵某协议作价该汽车,而不是擅自以低价将该汽车出卖给他人。
3、县农行与申某买卖汽车合同是否有效?为什么?
答:该买卖合同无效。因为县农行与申某之间是恶意串通,以低价将抵押物卖出,这侵害了赵某的合法权益。
4、若变卖车款偿本付息后还有剩余,该剩余价款应如何处理?
答:剩余的价款应当返还给赵某。
5、假设赵某将汽车抵押给县农行后,又出质给周某,后在个体汽车修理户张某处修理该车
时,因欠修理费被张某留置。那么,张某、周某、县农行的权利实现顺序为何?
答:先是张某,再是县农行,周某最后受偿。因为同一财产抵押权与留置权并存时,留置权
人优先于抵押权人受偿,同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优于质权人受偿。张某的是留置权,县农行的是抵押权,而周某行的是质权。因此,张某的留置权优先于县农行的抵押权受偿,周某的质权最后受偿。
物权法案例分析 一、甲继承其父乙遗留的A小提琴。后甲将A出卖于丙,约定3月1日交琴。3月1日甲交琴时,向丙表示,欲借用5天,丙表示同意,并支付价金。甲于3 月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁,并交付。 问: 1.试逐一分析A琴所有权变动的性质及其法律事实。 答:①甲继承其父乙遗留的A小提琴,属于继受取得,法律事实为其父的死亡,甲取得A琴的所有权; ②甲将A出卖于丙,约定3月1日交琴并顺利完成交付,法律行为为买卖行为,所有权从甲移转到了丙; ③甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付,属于无权处分的民事法律行为,根据我国现行立法,善意取得受到法律保护,因此丁取得A琴的所有权。 2.甲、丙、丁之间的法律关系如何? 答:甲与丙:甲将A出卖于丙,构成买卖合同关系;甲向丙借用A琴5天,丙同意,构成借用合同关系,如甲到期不归还A琴,丙可基于其所有权向甲主张权利。 甲与丁:甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付,构成买卖合同关系。 二、2006年2月1日,甲价值2万元的翡翠被乙盗走。乙以3000元的价格出让给翡翠鉴定、雕刻师丙。试依传统大陆法系民法理论回答以下问题: 1.2008年2月7日,甲发现丙占有该翡翠,甲能否向丙主张返还?为什么?答:甲可以向丙主张返还。原因有二: ①在本案例中被盗翡翠价值2万元,丙属于专业人士具有判断该翡翠价值的能力,应知3000元的价格不合理,可判断此物为赃物,不适用善意取得,不得对抗甲的所有权。故丙不能取得翡翠的所有权,甲可以向丙主张返还; ②虽然2008年2月7日距离被盗之日2006年2月1日已经过去了两年,但是在我国无偿回复请求权是要求“自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物”。因此本案例中起算点应是2008年2月7日,甲并不会因为
《物权法》期末考试试卷及答案 一、单选题 1.土地承包经营权属于( )。 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D准物权 2.相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系,因此,相邻关系的客体是( )。 A.不动产 B.对不动产所有的权利 C.对不动产所负的义务 D.不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益 3.根据《物权法》的规定,下列各项有关共有关系的表述中,不符合法律规定的是( )。 A.按份共有人有权自由处分自己的共有份额,无需取得其他共有人的同意 B.共同共有人对共有财产的处分,必须征得全体共有人的同意 C.按份共有人将份额出让给共有人以外的第三人时,必须征得其他共有人的同意 D.共同共有关系终止,才能确定份额,分割共有财产 4.甲、乙、丙了人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼,但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成后,因对楼房的所有权归属发生争议,如果三人不能协商解决,该楼房的所有权( )。 A.三人共同共有 B.三人按份共有 C.三人区分所有 D.甲拥有所有权,乙、丙拥有使用权 5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包( )等农村土地,依照土地承包法等法律和国务院的有关规定。其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 A.耕地 B.林地 C.荒地 D.草地 6.孙某有一辆汽车,估价20万元,6月1日向李某借款l0万元。订立了汽车抵押合同并于当天办理抵押登记。6月2日,向赵某借款10万元,又以该汽车抵押并办理了登记。后孙某不能还款,变卖汽车得款l6万元。关于抵押板,下列说法正确的是( )。 A.赵某优先得到实现 B.他们处于同一顺序 C.李某优先得到实现 D.二者协商处理 7.甲公司向银行贷款,并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定:质押合同的生效时间是( )。
第一章物权的设立、变更、转让和消灭专题 案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案 案情简介 陈某系张某丈夫,陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后,在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间,并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年,铜原县进行街道整治,经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准,将该地段作为建设县城公园之用。随后,铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时,对陈某从胡某处所购一间半住房,按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房,作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公,遂与陈某协商购买该违章建筑残值(拆除材料值),价值640元,由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后,陈某和张某隐瞒真实情况,向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证,同年铜原县规划委员会由于审查不严,予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房,双方协议离婚,在财产分割协议中约定:“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”,并经铜原县公证处公证。事后,张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严,向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权证》。次年,张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后,作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定,铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此,张某以“搭建40.25平方米房屋时,没有健全的管理机构和审批制度,应视搭建房屋属合法建筑物”为由,主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。 法律问题 1.张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权? 2.张某的主张是否合理? 法理分析 (一) 房地产权属登记 房地产属于典型的不动产,其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》的规定,除法律另有规定的外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。 1.不动产登记 我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定,其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第10条的规定,我国不动产实行统一登记制度,而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条的规定,申请登记的当事人,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第12条的规定,不动产登记机构在登记 时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”,“就有关登记事项询问
物权法案例分析范文 以下是四个物权法典型案例详细分析, 欢迎读者们参考学习: 案件一 xx年1月,甲不慎遗失其手袋,内有其名贵玉镯一只。乙拾得后,按照手袋内的名片所示积极寻找失主,与甲取得了联系,将玉镯归还给了甲。xx年5月,甲与丙结婚。甲、丙合计开设一家茶馆,茶馆办理工商登记注明的开办人为甲。因急需资金,甲持玉镯到信达典当行典当,经商议,玉镯出典,获资金8万元,约定3个月后赎回。因缺乏经验,茶馆惨淡经营,终致难以为继,xx年8月甲、丙决定关闭茶馆。此时茶馆对外负债2万元。同年9月,甲、丙自觉缘分已尽,协议离婚。 问题: 1.设,在乙向甲交还玉镯之前,乙不慎将玉镯摔裂,乙是否应当承担赔偿责任?为什么? 2.设,甲在丢失玉镯后焦急万分,遂在遗失场所张贴数份启事,称若有人能够找到玉镯并送还,愿以现金5000元酬谢。乙依此启事要求甲支付5000元时,甲提出,由于此玉是祖传,丢失之际一时心急才张贴启事,实非内心真实意愿,故请乙给予谅解,不能支付该笔酬金。在此情况下,乙的请求应否得到支持?为什么?
3.设,甲并未张贴上述启事,乙寻找到甲,将玉镯奉还,但要求甲承担其为寻找失主所花费的电话费、车费、工时费320元。在此情况下,乙的行为性质应如何认定?为什么?其请求应否得到支持? 4.设,乙拾得玉镯后将其以5万元卖给不知情的第三人丁,甲三年后得知此事,可否请求丁返还?为什么?丁如何保护自己的权益? 5.甲将玉镯典给典当行,形成什么性质的法律关系?若3个月后甲未去赎回玉镯,将产生什么样的法律后果? 6.甲、丙离婚时茶馆对外所欠2万元债务仍未清偿。在此情况下,债权人如何主张自己的权益? 分析重点: 1、遗失物的保管的规定 《物权法》第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的.应当承担民事责任。 拾得人拾得遗失物,在返还遗失物或者送交有关部门前,应当妥善保管遗失物。有关部门收到遗失物在遗失物被领取前,也应当妥善保管遗失物。拾得人或者有关部门因故意或者重大过失致使遗失物损坏灭失的,应当承担民事责任。 遗失物不易保管或者保管费用过高的,公安机关可以及时拍卖、变卖,保存价金。拾得人和有关单位不能自行拍卖、变卖遗失物。 2、关于抬金不昧的规定
物权法案例分析
一、案例介绍 1994年7月26日,农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订(94)农借合字第08号《抵押担保借款合同》一份,农行某地区分行房地产信贷部作为贷款方,贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买锡、锑矿,月利率为9.15‰,合同期限一年;同日,省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担保人与农行某地区分行签订《抵押合同》,表明网具厂愿意以其有权处置的15亩土地、1600平方米厂房抵押,在飞鹰发展公司逾期不能归还贷款本息时,贷款人有权处置抵押物。在贷款到期前,农行某地区分行房地产信贷部于1995年7月4日向飞鹰发展公司发出《贷款到期通知单》,该通知单明确是根据(94)农行借合字第08号借款合同催收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清贷款本息,农行某地区分行房地产信贷部于1995年8月向本市中级人民法院提出诉讼,被告为:飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。 中级人民法院受理后,经调查取证了解到:1、市飞鹰发展公司名为集体,实为个人投资经营的私营企业;2、就同一财产,省渔用网具厂已先于当年5月抵押给中国人民建设银行,并获得贷款;3、农行某地区分行房地产信贷部经营范围限于办理房改金融业务。 农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格,故农行某地区分行房地产信贷部与市飞鹰发展公司签订的(94)农借合字第08号借款合同无效,主合同无效,其从合同抵押担保合同亦无效,其责任在于原告,被告省渔具厂不承担担保合同责任,市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息,利率按人民银行规定的流动资金贷款利率执行。 二、原因分析 (一)农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中,工作不负责,对市飞鹰发展公司的经营性质、状况没有弄清楚,导致决策失误;对担保单位的资产状况也没有认真调查,在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押物已抵押给他行的情况下,仍给予认可。 (二)农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款合同是超越经营范围的借款合同,致使主合同无效从合同跟着主合同无效,抵押担保失去了法律保护,增加了贷款风险。 三、风险启示 银行广发放贷款应做好贷前调查,审慎决策,对于抵押贷款,要认真调查抵押物的产权归属和是否已经抵押。银行不应该超越经营范围发放贷款,即使有利可图,也不合法,风险太大。 甲将自己的房子出租给乙,双方于07-6-5日签订书面租赁合同,后甲又将该房子出卖给丙,双方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移归丙所有,7-5日丙支付完全部房款,但一直没有办理过户登记手续,8-4日甲又将该房子出卖给丁,办理完过户登记手续,丙知道后,认为该房早归自己所有,甲无权将该房卖给丁,丁也不能取得该房所有权,遂于甲、丁等发生争执,此外,丁以自己已取得房子所有权为由,要求终止甲曾与乙签订的租赁合同,遭到乙的反对,问:1、丙可否取得房屋所有权,理由2、丙可否以自己与甲的买卖合同成立在先对抗乙3、若丁取得房屋所有权,则其是否有权终止甲与乙签订的租赁合同。 1、丙无法取得所有权,法律明文规定,不动产所有权变更登记后生效,丁已经取得所有权 2、不可以,丙只能追究甲的违约责任,要求其赔偿损失 3、不可以,买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋,双方签订了房屋预售合同,约定一年后交房,甲缴纳两万元定金。后来房价上涨较快,开发商又将此房以高价卖给了乙,并办理了过户手续。问:谁能取得房屋所有权?乙能取得所有权,根据物权由于债权及物权的公示原则,既然乙办理了过户登记,就取得了房屋所有权,甲基于合同享有债权请求权,可请求开发商承担违约责任李某在公园内捡到一个皮包,包内除失主的证件外,还有价值15万元的现金、存折、首饰等,几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5万元寻找,请依据物权法有关规定回答下列问题: (1)当李某找到失主王某时,王某不肯支付15万元酬金,请问王某的行为是否合法?为什么? (2)李某在还包时要求李某支付3万元酬金,协商未果,李某威胁不给线不还包,请问李某的行为是否合法?为什么?在这种情况下王某是否需向李某支付报酬?1、不合法,悬赏已经构成要约,归还行为构成承诺,因此王某应支付酬金; 2、不合法,如果不归还,应构成刑事犯罪(侵占罪或敲诈勒索)。这种情况下,王某不应支付报酬,未尽归还拾得物的相关义务的拾得人不享有取得报酬的权利。拾得人侵占遗失物,违反应尽的义务如通知、报告、保管、交付义务,或有其他违法行为的,丧失费用补偿请求权、报酬请求权案例: 甲公司购买一辆轿车作为办公用车,给经理张某使用,并将轿车登记在张某名下。 后来,张某擅自将车卖与王某。 甲公司知道后,要求王某返还轿车。 问:1.甲公司的主张能否得到法院支持?为什么?(请详细讲明原因) 2.甲公司应如何维护自己的权益?(请详细讲明原因)1、甲公司的主张不能得到法院支持。 根据物权法规定,王某的行为符合善意取得制度,在本案中,汽车属于动产,以交付为所有权转移要件,双方达成买卖合意后,把汽车交付王某就完成了所有权的变动,而且,不以是否支付对价为要件。且车登记在张某名下,王某在购买车辆时,完全有理由相信张某是车的合法所有者,尽到了善意的注意义务,因为王某已经是该车的合法所有者,该公司主张不能得到法院支持。 2、甲公司可以要求张某返还车款,同时要求他赔偿损失。 理由:虽车登记在张某名下,但甲公司可通过举证车款是其公司支付,只是登记在张某名下。那么张某将车擅自卖出给公司造成了损失,属于侵权之债,特别注意,在起诉时,不要起诉物权行为,只起诉债权行为。因为物权已转移给王某,再起诉物权已无意义,无法胜诉。 要谈第一个问题,得从物权法的基本理论谈起,原来我国关于物权转移的规定比较模糊,对物权行为和债权行为的区分不严格,很多地方是物权和债权不分的。新物权法将物权行为和债权行为作了严格的区分。如机动车的物权问题,现在登记只是公示效力,也就是说告诉外界你所拥有这辆车,而所有权的变动,在物权法上没有变化,还是交付为所有权转移的要件。其实你对24条做解读也能这个结论,24条说“未登记不的对抗善意第三人”也就是说登记不是物权的变动要件,而是对抗要件。 第24条的规定是为了防止这种情况的发生,A购买车并登记在自己名下,A将车卖给B,且B也支付了车款,但未办理过户手续,这时A又将车卖给C并同时办理了变更登记,这时C作为善意第三人就可以向B要求返还车辆,这里的C 是善意的,因为车登记在A的名下他有理由相信A是车的合法所有者。这时B 虽然有所有权但不得对抗C这个善意第三人,也就是24条所说的未经登记不得
原告:王某被告:张某 1997 年4月30 日,原告将其所有的房屋卖与被告,双方签订了房产交易协议书,约定:房价为38500 元,有关交易一切费用均由买方承担,办理手续同时一次性交付房款。1997 年5 月3 日,原告收到被告的房款,并从该房屋搬出,将房屋交给被告。被告随后搬入该房屋,并居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。2001 年5 月,被告诉至法院,以被告一直不办理过户手续为由,请求法院判决房屋买卖合同无效。被告以自己已支付房款,原告已将房屋支付使用并已居住4 年为由,请求判决买卖合同合法有效。 问题:房屋买卖合同是否因未办理产权过户登记而无效?答:房屋买卖合同有效,不会因为未办理产权过户登记而无效。因为,双方签订了房产交易协议书后,双方办理了相关手续,被告也付了房款而且居住至今,这样,房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标房屋产权的转移,没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。因此房屋买卖合同有效。 案例二: 2003 年5 月,原告李江与第三人王海经协商决定共同合伙,在纳溪城区经营“夜莺”练歌城,合伙协议约定:“夜莺”练歌城由李江、王海各出资4 万元作为合伙资金,工商、税务等部门的相应证照均由王海负责办理,双方共同经营,盈利共享,亏损共担。不久,王海即以个人名义到工商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌房需要的相关证照。半年后,因经营不善,“夜莺”练歌城出现了严重亏损,李、王二人遂产生矛盾,2004年3月16日,王海趁李江外出办事之际,将“夜莺”练歌城两套豪华音响设备以3 万元的价格卖给被告张伍。王海称自己是“夜莺”练歌城的老板,并向张伍出示了工商、税务等部门颁发的证照作为证明。张伍对此深信不疑,遂于当日付清价款后搬走了两套音响设备,两天后李江回来得知此事,遂拿出合伙协议找到张伍,称其所买的两套音响设备系自己与王海共有,王海无权单独处分,要求张伍返还音响设备。三人几次协商未果,李江诉至法院。 问题:张伍是否可以合法拥有两套音响设备的所有权?答:张伍可以合法拥有两套音响设备的所有权。 物权法有规定:动产所有权的善意取得,是指当所有人的动产由占有人非法转让给第三人时,第三人在占有该项动产时,如果出于善意,则可以依法取得所有权。 在该案例中,音响设备属于动产,而且“夜莺”练歌城是李江、王海合伙出资的,音响设备也是二人的共有财产,虽然王海没有权力独自处分这两套音响设备,但因为王海是将音响设备以对价的交易方式卖给张伍的,张伍是善意取得这两套音响的所有权的。这符合动产所有权的善意取得的构成要件,因此,张伍有权拥有两套音响设备。 案例三: 1998 年,张仪在下岗后,与自己的两个哥哥张清、张山各出资3 万元,购买了一辆汽车跑出租,由张仪驾驶,收入各按1/3 比例分配。1999 年1 月,张仪酒后驾车,将行人路民撞伤,路民花去医药费1.8 万元。路民要求张清、张山赔偿全部医药费。张清、张山认为,事故是张仪一人造成的,自己不应当承担赔偿责任。张清、张山一气之下,将车出租给了黎明,双方签订了租赁合同,租期为一年半。张仪对两个哥哥将车出租的事情也很不满,到法院起诉,称二人将汽车出租没有经过自己的同意,因而租赁合同无效,黎明应返还汽车给自己。
、单选题 1. 土地承包经营权属于( )。 A. 所有权 B.用益物权 C.担保物权D准物权 2. 相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系,因此,相邻关系的客体是( )。 A. 不动产 B. 对不动产所有的权利 C. 对不动产所负的义务 D. 不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益 3. 根据《物权法》的规定,下列各项有关共有关系的表述中,不符合法律规定的是( )。 A. 按份共有人有权自由处分自己的共有份额,无需取得其他共有人的同意 B. 共同共有人对共有财产的处分,必须征得全体共有人的同意C按份共有人将 份额出让给共有人以外的第三人时,必须征得其他共有人的同意 D.共同共有关系终止,才能确定份额,分割共有财产 4. 甲、乙、丙了人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼,但对楼房的所有权的归属未明确约定。 楼房建成后,因对楼房的所有权归属发生争议,如果三人不能协商解决,该楼房的所有权( )。 A. 三人共同共有 B.三人按份共有 C. 三人区分所有 D.甲拥有所有权,乙、丙拥有使用权 5. 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包()等农村土地,依照土地承包法等法
律和国务院的有关规定。其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 A. 耕地B林地C荒地D.草地 6?孙某有一辆汽车,估价20万元,6月1日向李某借款10万元。订立了汽车抵押合同并于当天办理抵押登记。6月2日,向赵某借款10万元,又以该汽车抵押并办理了登记。 后孙某不能还款,变卖汽车得款l6 万元。关于抵押板,下列说法正确的是()。 A. 赵某优先得到实现B他们处于同一顺序 C.xx优先得到实现D二者协商处理 7. 甲公司向银行贷款,并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定:质押合同的生效时间是( )。 A. 借款合同签订之日 B.质押合同签订之日 C. 向证券登记机构申请办理出质登记之日 D. 证券登记机构办理出质登记之日 8. 甲遗失一部相机,乙拾得的后放在办公桌的抽屉内,并张贴了招领启事。 丙盗走该相机,卖给了不知情的丁,丁出质于戊,对此下列说法不正确的是()。A.乙对相机的占有属于无权占有 B. 丙对相机的占有属于他主占有 C. xx对相机的占有属于自主占有 D. 戊对相机的占有属于直接占有 9. 我国担保法规定的担保法规定的,担保物权包括:() A. 典权和抵押权 B.留置权、抵押权和质权 C.地上权和地役权 D.地役权、典权和质权
一、案例介绍 1994年7月26日,农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订(94)农借合字第08号《抵押担保借款合同》一份,农行某地区分行房地产信贷部作为贷款方,贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买锡、锑矿,月利率为9.15‰,合同期限一年;同日,省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担保人与农行某地区分行签订《抵押合同》,表明网具厂愿意以其有权处置的15亩土地、1600平方米厂房抵押,在飞鹰发展公司逾期不能归还贷款本息时,贷款人有权处置抵押物。在贷款到期前,农行某地区分行房地产信贷部于1995年7月4日向飞鹰发展公司发出《贷款到期通知单》,该通知单明确是根据(94)农行借合字第08号借款合同催收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清贷款本息,农行某地区分行房地产信贷部于1995年8月向本市中级人民法院提出诉讼,被告为:飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。 中级人民法院受理后,经调查取证了解到:1、市飞鹰发展公司名为集体,实为个人投资经营的私营企业;2、就同一财产,省渔用网具厂已先于当年5月抵押给中国人民建设银行,并获得贷款;3、农行某地区分行房地产信贷部经营范围限于办理房改金融业务。 农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格,故农行某地区分行房地产信贷部与市飞鹰发展公司签订的(94)农借合字第08号借款合同无效,主合同无效,其从合同抵押担保合同亦无效,其责任在于原告,被告省渔具厂不承担担保合同责任,市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息,利率按人民银行规定的流动资金贷款利率执行。 二、原因分析 (一)农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中,工作不负责,对市飞鹰发展公司的经营性质、状况没有弄清楚,导致决策失误;对担保单位的资产状况也没有认真调查,在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押物已抵押给他行的情况下,仍给予认可。 (二)农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款合同是超越经营范围的借款合同,致使主合同无效从合同跟着主合同无效,抵押担保失去了法律保护,增加了贷款风险。 三、风险启示 银行广发放贷款应做好贷前调查,审慎决策,对于抵押贷款,要认真调查抵押物的产权归属和是否已经抵押。银行不应该超越经营范围发放贷款,即使有利可图,也不合法,风险太大。 甲将自己的房子出租给乙,双方于07-6-5日签订书面租赁合同,后甲又将该房子出卖给丙,双方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移归丙所有,7-5日丙支付完全部房款,但一直没有办理过户登记手续,8-4日甲又将该房子出卖给丁,办理完过户登记手续,丙知道后,认为该房早归自己所有,甲无权将该房卖给丁,丁也不能取得该房所有权,遂于甲、丁等发生争执,此外,丁以自己已取得房子所有权为由,要求终止甲曾与乙签订的租赁合同,遭到乙的反对,问:1、丙可否取得房屋所有权,理由2、丙可否以自己与甲的买卖合同成立在先对抗乙3、若丁取得房屋所有权,则其是否有权终止甲与乙签订的租赁合同。 1、丙无法取得所有权,法律明文规定,不动产所有权变更登记后生效,丁已经取得所有权 2、不可以,丙只能追究甲的违约责任,要求其赔偿损失 3、不可以,买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋,双方签订了房屋预售合同,约定一年后交房,甲缴纳两万元定金。后来房价上涨较快,开发商又将此房以高价卖给了乙,并办理了过户手续。问:谁能取得房屋所有权?乙能取得所有权,根据物权由于债权及物权的公示原则,既然乙办理了过户登记,就取得了房屋所有权,甲基于合同享有债权请求权,可请求开发商承担违约责任李某在公园内捡到一个皮包,包内除失主的证件外,还有价值15万元的现金、存折、首饰等,几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5万元寻找,请依据物权法有关规定回答下列问题: (1)当李某找到失主王某时,王某不肯支付15万元酬金,请问王某的行为是否合法?为什么? (2)李某在还包时要求李某支付3万元酬金,协商未果,李某威胁不给线不还包,请问李某的行为是否合法?为什么?在这种情况下王某是否需向李某支付报酬?1、不合法,悬赏已经构成要约,归还行为构成承诺,因此王某应支付酬金;
一、案例分析题 2010年7月,王某创办了一家“物归原主失物招领社”,统一登记并保管他从保洁员、出租车司机、公交车司机等处征寻到的拾得物,并通过网络等渠道公布遗失物信息并寻找失主,在失主认领遗失物时,根据遗失物的不同价值收取相应的费用,其中30%作为拾得人的“提成”。至2010年10月,“该失物招领社”的工商营业执照仍在办理过程中。 设:2010年8月10日甲将钱包遗失,其中有身份证及机制总计2000元的购物卡。该钱包当日被保洁员乙拾得,乙通过“该失物招领社”向其散发的宣传单上的联系方式找到了王某,将钱包交与“该失物招领社”保管,并商定按照宣传单上载明的条件,由“该失物招领社”向失主交还遗失物,并请求支付费用与报酬,再将其中的30%作为乙的“提成”。同年8月25日,“该失物招领社”联系到失主甲。在此过程中,乙支出必要费用50元,“该失物招领社”为保管遗失物、寻找失主支出必要费用150元。 请根据案情回答以下问题: 1、“该失物招领社”能否请求甲支付乙所支出的必要费用50元?为什么? 答:能。因为乙是钱包的拾得人,当以通过“该失物招领社”发布招领公告时,失主甲就与乙成立无因管理之债。由于乙和“该失物招领社”商定由“该失物招领社”向失主请求支付费用,则“该失物招领社”有权代理乙行使乙与甲成立的无因管理之债的债权请求权。所以,“该失物招领社”有权请求甲支付乙所支出的必要费用150元。 2、“该失物招领社”能否请求甲支付“该失物招领社”所支出的必要费用150元?为什么? 答:能。拾得人乙是该钱包的无权占有人,通过商定的方式把占有让与给“失物招领社”则“该失物招领社”是现时的善意占有人。根据《物权法》第243条的规定,善意占有人有必要费用偿还请求权。所以“该失物招领社”能请求甲支付“该失物招领社”所支出的必要费用150元。 3、若“该失物招领社”请求甲支付500元始得领回钱包,该请求权是否能成立?为什么? 答:不能。首先,“该失物招领社”尚未取得营业执照,期间的经营行为属于无照经营,是违法的;其次,由第2题分析得出“该失物招领社”是善意占有人,因此可以请求偿还150元的必要费用,但是其请求500元出去必要费用外还有350元的报酬和营利,由于其是无照经营,是没有报酬请求权和营利的合法基础。所以该请求权不能成立。 4、若甲向“该失物招领社”支付了700元,乙能付向“该失物招领社”请求支付其约定的30%?为什么?
案例一: 原告:王某被告:张某 1997年4月30日,原告将其所有的房屋卖与被告,双方签订了房产交易协议书,约定:房价为38500元,有关交易一切费用均由买方承担,办理手续同时一次性交付房款。1997年5月3日,原告收到被告的房款,并从该房屋搬出,将房屋交给被告。被告随后搬入该房屋,并居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。2001年5月,被告诉至法院,以被告一直不办理过户手续为由,请求法院判决房屋买卖合同无效。被告以自己已支付房款,原告已将房屋支付使用并已居住4年为由,请求判决买卖合同合法有效。 问题:房屋买卖合同是否因未办理产权过户登记而无效? 答:房屋买卖合同有效,不会因为未办理产权过户登记而无效。 因为,双方签订了房产交易协议书后,双方办理了相关手续,被告也付了房款 而且居住至今,这样,房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标 房屋产权的转移,没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。因此 房屋买卖合同有效。 案例二: 2003年5月,原告李江与第三人王海经协商决定共同合伙,在纳溪城区经营“夜莺”练歌城,合伙协议约定:“夜莺”练歌城由李江、王海各出资4万元作为合伙资金,工商、税务等部门的相应证照均由王海负责办理,双方共同经营,盈利共享,亏损共担。不久,王海即以个人名义到工商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌房需要的相关证照。半年后,因经营不善,“夜莺”练歌城出现了严重亏损,李、王二人遂产生矛盾,2004年3月16日,王海趁李江外出办事之际,将“夜莺”练歌城两套豪华音响设备以3万元的价格卖给被告张伍。王海称自己是“夜莺”练歌城的老板,并向张伍出示了工商、税务等部门颁发的证照作为证明。张伍对此深信不疑,遂于当日付清价款后搬走了两套音响设备,两天后李江回来得知此事,遂拿出合伙协议找到张伍,称其所买的两套音响设备系自己与王海共有,王海无权单独处分,要求张伍返还音响设备。三人几次协商未果,李江诉至法院。 问题:张伍是否可以合法拥有两套音响设备的所有权? 答:张伍可以合法拥有两套音响设备的所有权。 物权法有规定:动产所有权的善意取得,是指当所有人的动产由占有人非法转让给第三人时,第三人在占有该项动产时,如果出于善意,则可以依法取得所有权。 在该案例中,音响设备属于动产,而且“夜莺”练歌城是李江、王海合伙出资的,音响设备也是二人的共有财产,虽然王海没有权力独自处分这两套音响设备,但因为王海是将音响设备以对价的交易方式卖给张伍的,张伍是善意取得这两套音响的所有权的。这符合动产所有权的善意取得的构成要件,因此,张伍有权拥有两套音响设备。 案例三: 1998年,张仪在下岗后,与自己的两个哥哥张清、张山各出资3万元,购买了一辆汽车跑出租,由张仪驾驶,收入各按1/3比例分配。1999年1月,张仪酒后驾车,将行人路民撞伤,路民花去医药费1.8万元。路民要求张清、张山赔偿全部医药费。张清、张山认为,事故是张仪一人造成的,自己不应当承担赔偿责任。张清、张山一气之下,将车出租给了黎明,
07-09年民法题案例分析 四、案例分析题 (2009年) 四、(本题22分) 案情:2005年1月1日,甲与乙口头约定,甲承租乙的一套别墅,租期为五年,租金一次付清,交付租金后即可入住。洽谈时,乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活,甲对此未置可否,付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水,甲要求乙进行维修,乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知,甲当时并无异议,仍同意承租,故现在乙不应承担维修义务。于是,甲自购了一批瓦片,找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片,同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间,装修则用了一个月,乙不知情。更换瓦片时,一名工人不慎摔伤,花去医药费数千元。 2005年6月,由于新换瓦片质量问题,别墅屋顶出现大面积漏水,造成甲一万余元财产损失。 2006年4月,甲遇车祸去世,丙回娘家居住。半年后丙返回别墅,发现戊已占用别墅。原来,2004年12月甲曾向戊借款10万元,并亲笔写了借条,借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后,乙同意戊使用该别墅,将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题: 1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定?理由是什么?如乙欲解除与甲的租赁合同,应如何行使权利? 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理?理由是什么? 3.甲丁之间存有什么法律关系?其内容和适用规则如何?摔伤工人的医药费用、损失应如何处理?理由是什么? 4.别墅装修问题应如何处理?理由是什么? 5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失?理由是什么? 6.丙可否行使对别墅的承租使用权?理由是什么? 7.丙应如何向戊主张自己的权利?理由是什么? 参考答案: 1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上,当事人未采取书面形式的,视为不定期租赁。乙可以随时解除合同,但应当在合理期限前通知承租人。 2.(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务,甲可以自行维修,维修费用由乙负担。 (2)甲的维修属于无因管理人的行为,由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 (3)因维修影响了甲的使用,应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。 3.(1)甲丁之间属于无名合同,应适用《合同法》总则的相关规定,并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定,例如,费用承担问题适用赠与合同的规则,完成工作问题适用承揽合同规则。 (2)应由丁承担。因为丁为雇主,应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。
物权法作业: 抵押人出卖抵押物纠纷案 姓名:吴健 班级:法学1003 学号: 2003100330 抵押人出卖抵押物纠纷案 【案例介绍】 原告:海南某国信租赁(联合)有限公司
被告:海南某物业公司 第三人:海口市某典当行 1992年6月26日,海南某工贸公司(后更名为海南某物业公司)、海南某房地产有限公司(后更名为海南某房地产有限公司)与海南某国信租赁(联合)有限公司签订《房屋购销合同书》,约定将“泉水山庄”共28幢别墅预售给租赁公司。租赁公司向物业公司支付了全部购房款。1994年11月2日,物业公司与第三人某典当行签订《房屋抵押贷款合同》,约定物业公司以“泉水山庄”10幢别墅作抵押向某典当行借款600万元,合同还约定抵押物在抵押前保证没有出租、出售、转让等处置,保证产权明确。并与当天对10幢别墅办理了房屋抵押她项权证。所抵押得10幢别墅中得6幢别墅即为租赁公司与业务公司1992年6月26日签订《房屋购销合同书》所购买得财产.其后,物业公司逾期未能偿还借款,某典当行申请强制执行。此时,租赁公司与物业公司就该被抵押得房产发生纠纷,提起诉讼。 【判决意见】 一审法院审判: 法院认定:租赁公司与物业公司签订得《房屋购销合同书》,双方意思表示真实,内容合法。因此,应认定该《房屋购销合同书》有效.某典当行与物业公司签订《房屋抵押贷款合同》时,不具备抵押贷款得主体资格。同时物业公司隐瞒用于抵押得房屋已预售且交付租赁公司使用近两年得事实,采取欺诈手段与
某典当行签订《房屋抵押贷款合同》,违反了诚实信用原则,严重损害了租赁公司得权益。故应认定该《房屋抵押贷款合同》无效。某典当行主张对抵押财产应享有优先受偿权,理由不成立,不予支持。据此判决: 一、租赁公司与物业公司、房地产公司与1992年6月26日签 订得《房屋购销合同书》有效,物业公司应在判决生效后1个月内将“泉水山庄"A1、B1、B1、C2等9幢别墅产权过户到租赁公司名下; 二、物业公司与某典当行与1994年11月2日签订得《房屋 抵押贷款合同》无效; 三、驳回租赁公司得其她诉讼请求。案件受理费330130元与 保全费18000元由物业公司负担. 宣判后,第三人某典当行不服,提起上诉. 二审法院审判: 经审理查明,一审法院所基于得案情经庭审质证,基本属实。本院认为:租赁公司与物业公司签订得《房屋购销合同书》,双方意思表示真实,内容合法,物业公司在诉讼前已取得了预售房屋得所有权证。租赁公司依约向物业公司支付了全部购房款,物业公司也已交付25幢别墅给租赁公司管理使用。因此,原判认定该合同有效正确。物业公司隐瞒已将房屋预售且已交付租赁公司使用得事实,将以预售给租赁公司得6幢别墅抵押给某典当行,违反了诚实信用得原则,构成欺诈,侵犯了租赁公司得合法权
物权法司法考试案例分析题: (2009年) 四、(本题22分) 案情:2005年1月1日,甲与乙口头约定,甲承租乙的一套别墅,租期为五年,租金一次付清,交付租金后即可入住。洽谈时,乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活,甲对此未置可否,付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水,甲要求乙进行维修,乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知,甲当时并无异议,仍同意承租,故现在乙不应承担维修义务。于是,甲自购了一批瓦片,找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片,同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间,装修则用了一个月,乙不知情。更换瓦片时,一名工人不慎摔伤,花去医药费数千元。 2005年6月,由于新换瓦片质量问题,别墅屋顶出现大面积漏水,造成甲一万余元财产损失。 2006年4月,甲遇车祸去世,丙回娘家居住。半年后丙返回别墅,发现戊已占用别墅。原来,2004年12月甲曾向戊借款10万元,并亲笔写了借条,借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后,乙同意戊使用该别墅,将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题: 1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定?理由是什么?如乙欲解除与甲的租赁合同,应如何行使权利? 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理?理由是什么? 3.甲丁之间存有什么法律关系?其内容和适用规则如何?摔伤工人的医药费用、损失应如何处理?理由是什么? 4.别墅装修问题应如何处理?理由是什么? 5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失?理由是什么? 6.丙可否行使对别墅的承租使用权?理由是什么? 7.丙应如何向戊主张自己的权利?理由是什么? 参考答案: 1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上,当事人未采取书面形式的,视为不定期租赁。乙可以随时解除合同,但应当在合理期限前通知承租人。 2.(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务,甲可以自行维修,维修费用由乙负担。 (2)甲的维修属于无因管理人的行为,由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 (3)因维修影响了甲的使用,应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。 3.(1)甲丁之间属于无名合同,应适用《合同法》总则的相关规定,并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定,例如,费用承担问题适用赠与合同的规则,完成工作问题适用承揽合同规则。 (2)应由丁承担。因为丁为雇主,应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。 4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意,对租赁物进行改装或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。 5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因,乙无过错,因此损失应由甲自行承担。
《物权法》案例分析题 1、 提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用,请问这一做法是否合法,为什么? 2、张某和王某是邻居,房屋屋顶相连,但两家交恶多年。张某翻修自己的房屋必须要在王某的房屋屋顶上经过,王某提出张某要么不能经过自己的房屋,要么向自己支付500元钱。张某表示绝对不会毁坏王某的屋顶。但是王某坚持张某如要经过自己的房屋,不管是否损坏房屋都要支付500元钱。请问王某的主张是否合法?为什么? 3、某小区业主李先生等人向某市建委投诉表示:该楼盘开发商瞒着所有业主,已经偷偷准备将小区的会所改建成肉菜市场,并且还在小区空中花园的地方加设过街人行天桥。李先生表示,开发商在卖楼的时候承诺,在宣传单张上也有写明:小区门口的二楼几千平方米将是空中花园,包括了会所、银行、证券服务等供业主休闲的功能。但交楼这么久后,空中花园也只是有一百多平方米的会所,其余都是空置。没想到最终业主不仅没有享受到应该有的舒适,还将吵闹的肉菜市场建在自己家旁,甚至还有过街人行天桥伸入到空中花园。这对业主的生活环境造成了很大的影响。请根据物权法的相关规定说明开发商是否违法。
4、某大厦系某房地产公司开发的单幢商品住宅楼,内设电梯两部。该大厦业主75人先后与该房地产公司签订《商品房销售合同书》,约定每户业主须向公司支付维修基金3000元到5000元不等,该基金专用于电梯的维修。然而公司收取上述维修基金后,并未将该款移交当地房地产行政管理部门代管,而是自行管理和使用,且其成立的物业公司一直没有就维修基金的总额、使用情况及费用、相关单据向业主公开或公示。请根据物权法的相关规定说明该房地产公司是否违法。
物权法案例 一、物权法总则案例 1、张三从开发商处买了一套二手房,需要到房产登记部门办理过户手续,登记部门以开发商的房屋手续不全为由拒绝办理过户登记。 问:此时有无物权法的适用? 2、李四将自己的房屋卖给了王五并和王五签订了合同,约定次日一起去办理过户登记。不料第二天王五生病住院,一住就是数月。在此期间,张三也看上了李四的房子,问李四是否可以将房屋卖给自己,并愿意出更高的价格。李四想:自己虽然已经将房屋卖给了王五,但毕竟没有支付价金,并且将其卖给张三,还能获得更高的价款,于是就将房屋卖给了张三。不久,张三付完房款,并办理了过户登记。后来,王五病愈出院,要求李四交付房屋并办理登记。 问:房屋的所有权归属于谁? 3、A因参与非法集资案,自己被骗的同时,也欠了亲戚很多的钱,此外还有不少散债,共计800多万。在亲戚朋友向他讨债时,A说:谁要是对我好一点,我就多还谁一些钱;谁要是对我不客气,我也对他不客气,分文不给他。于是A反而因此成了“大爷”。有一次,他再次向债权人B借钱,并约定好,如果B再借钱给他,他就将自己的那套房子优先偿还给B,并答应就此写下字据。B于是又一次将钱借给了A。不久,法院查封了A所有财产,包括其房子。在诉讼过程中,B根据其与甲的约定主张对房屋优先受偿。 问:B的主张能否得到法院的支持? 4、甲去银行贷款,为担保自己债务的履行,决定将自己的房屋抵押给银行。在甲将房产证押给银行但尚未办理抵押登记的情况下,就给甲发放了贷款。债权到期时,甲不能清偿债务,银行要求拍卖其房屋以优先实现自己的债权。 问:银行与甲的抵押权是否成立? 5、张某和王某之间签订房屋买卖合同,约定张某将自己的房屋以20万元卖给王某,并在一个月内办妥变更登记。但在一个月内,房屋行情看涨,于是张某待价而沽,拒不办理登记。王某将张某告上法庭,张某以未办理登记为由主张合同无效。 问:张某的主张是否成立? 6、小明将自己所有的一栋房屋卖给了甲,约定待付清全部价款后再办理所有权转移登记。
物权法典型案例分析摘要:房地产和物业管理市场在发展中存在着一些典型的问题,物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对业主权益的保护以及促进物业管理企业的规管理产生深远的影响。备受全社会广泛关注的《物权法》出台的脚步日益临近,它作为调整财产关系的重要法律,对明确财产归属、合理利用和保护财产,维护经济秩序具有重大作用。尤其是物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对保护业主权益、规和调整物业管理企业的行为起着不可替代的作用。随着我国城市现代化进程的加速,各地兴建了大量的居民住宅小区,而一栋建筑物常常不可能为一人所有或数人共有,只能分割为不同部分而为众多的住户所有,此种现象即是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括三个方面的容:建筑物区分所有人对专有部分的所有权,建筑物区分所有人对共有部分的共有权 ( 其中又包括共同使用权与专有使用权 ) ,建筑物区分所有人的成员权。 一、目前住宅小区存在的几个典型问题笔者以为,目前住宅小区存在的几个典型问题可以归结为以下三个典型案例。 案例 1 :对共有部分使用产生的纠纷甲某和乙某是上下楼邻居, 2003 年甲某对卫生间进行了改造,不久,甲某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼的下水管道。可是由于施工不当,甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象,渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果,遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。
案例 2 :地下停车位的产权归属问题某市某商品住宅小区建成于 90 年代,开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明确注明该小区地下停车场的产权属于开发商,并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部分业主,仅留出很少的停车位用于临时停车。结果,出现了相当数量的有车业主争占少量临时停车位,有时,个别无处停车的业主将车停在了停车场出口,导致全部车辆都无法出入的现象。最后,业主们觉得自身的权益受到了侵害,对开发商的行为和开发商与物业管理公司签订的前期物业管理协议的合法性提出了质疑。 案例 3 :外墙广告的问题某市一栋单体高层住宅,1997 年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》,约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙,用于修建广告牌,其广告牌的收益归广告公司所有,使用期为 10 年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。 1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有,并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由,向法院提起诉讼,要求判令广告公司拆除广告牌,停止侵害,恢复原状,并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。 二、物权法对解决住宅小区存在问题的重要作用不难看出,上面三个案例的核心问题是物权法中建筑物区分所有权。 1 、案例一是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。所谓共有部分,是指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。具体而言,