转 延期交房的解决方案

转延期交房的解决方案文/大海无量

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一、造成延期交房的原因

延期交房，是开发商和业主最不愿意看到的事情，但是延期交房很多时候却不可避免，造成延期交房的两个主要原因是

1、初次开发，无管理经验，对工程进度控制不严，导致延期

2、资金链出现断裂，且融资能力有限，导致延期

二、延期交房的对策

1、分析双方心理

购房者：

置业无外乎自住或者投资，对于自住者，保证入住时间至关重要，所以他可能最在意这一点，而对于投资客，出手时机非常关键，他的出手时间或许在交房前，这就是短线投资，如果在交房后，这就是长线投资，明白了这些，就应该知道，行之有效的对策就是对症下药。

开发单位：

对于开发单位，其实是最不愿意看到延期交房，没有资金问题，解决办法往往最简单，即定下准确交房时间后按照合同执行即可，而如果资金有问题，就会演变成一种信任危机，进而发展成一场最后不确定谁能打赢的战争。

明白了以上不同的心理，那么较有效果的对策的制定就必须建立在两个都

要考虑的基础上。

2、具体对策

事情有轻重，发展有缓急，根据延期交房的延期时间不同往往要用不同的

对策，现在我就按照发展阶段，拟定相应政策

1)延期交房发生前

如果距离约定交房还有两三个月时间，发现剩余工作量很大，或者工程进

度缓慢，很可能要延期交房，此时就应该立刻发出预警，研究对策，通过加大

人力物力投入，能确保按期交房，这样最好，如果加大人力物力也无法解决，

那么就需要立刻开展危机公关，分析总结一个即客观又让客户能接受的理由，

比如：雨季、市政修路进不来材料等，拟好然后发函给客户，表明该工程将延期，并确定于某日准时交房，同时明确会严格按照购房合同约定执行。

发函方式，即可以体现开发单位对业主的重视，由于提前告知，也会最大

程度避免合同约定的交房日引起不必要的纷争；当然发函有一个弊端，就是会

给业主留下自己违约的罪证，利弊权衡，利远远大于弊。

2)延期交房1-3个月具体明确交房时间和按合同约定进行赔付

由于大部分客户还是相对知情达理，1-3个月客户还不会鸡飞狗跳，我们

的主要对策是"以理服人"，态度要好，客户需要发泄，那我们就端茶倒水，微

笑相迎。同时关于延期交房理由的口径必须统一，再备一些小礼品，来了就送，再来再送，一直送到他手软。当然这个阶段，如果能做通老板工作，让老板亲

自出面协调工程部，下死命令抓工期，同时对客户召开一次延期说明会，老板

的亲临，对客户会起到很关键的安稳作用。

3)延期交房3-6个月

3-6个月的延期，大部分客户的耐性已经到了极限，这个期间最容易出现

肢体冲突，甚至打砸事件，这个期间其实是最艰难的。为此我奉劝各位，确保

自己和战友的安全为首任，不过还需要继续发扬脸皮厚，说什么都听，一直保

持微笑的死猪不怕开水烫的职业精神，耐心做说服工作，先拿软柿子捏，想办

法把钥匙交到客户手里，逐个击破，从1%到90%的比例提升，你的胜利就在望了。

说心里话，这个阶段单凭接待的态度是不解决问题的，那么行之有效的对

策是什么呢?有三个：

第一、一定成立专案组，设立单独的处理延期交房的办公室，把客户从销

售中心引到办公室，即可让客户看到开发单位对客户的重视，又避免了老业主

影响到新客户，进而影响了下一步的销售。

第二、充分做好迎接大街小巷的各种负面传闻，非但不能不理不睬，而且

要有计划地应对。这些传闻无关乎是关于开发单位实力不行，信誉不好和延期

交房等，面对种种危机，需要做的就是运用媒体，借势发布项目的关注度，同

时调整价格策略，阶段性提价，让那些买了房子嘴上在不停抱怨，心里却在偷

着乐的人，不停地被动接受，自己买的房子又涨价了，升值了，买值了！

第三、通过坚挺了3-6个月，工程也应该接近收尾完毕，可以交付裸房，

根据定房时间的长短，分批组织见面会，备些200元以内的礼品，让他们开开

心心拿了钥匙，带上礼品走人，对于我们花了礼品的钱，省了支付违约金的钱，你会选择哪个呢?

4)延期交房6个月以上

一看到6，心就哇凉哇凉的，延期6个月甚至以上，说明交房时间将遥遥

无期，还说明，现场闹事的会越来越猛烈，你有勇气说让暴风雨来的更猛烈一

些吗?我猜想，很难，因为你的心早已憔悴不堪，当你奄奄一息的时候，或许转机就来了，你累，客户也累，或者说，客户比你还累，他在寻求解脱，他计较

的不再是违约金，而是什么时候才能拿到房子。只要我们还有点责任心，尽可

能最短时间内把房子交给业主，那么你将发现不再会有大风大浪，钥匙一到业

主手，世界将迅速安静下来。这个期间，是心的较量，谁的心硬，谁的立场坚定，谁就是这场战争的真正赢家。

三、友情提示

1、要做就要做有责任的开发公司，只要有责任心，基本就能规避出现延期交房

2、有钱你再去搞开发，没钱就别揽这个瓷器活，免得连违约金都支付不起，惹得名气远扬

3、客户买房不容易，不给人违约金也不要紧，要紧的是你必须让客户把怨气发完

4、不管延期多久，就是不退房，你能坚持住，你就会胜利。

开发商延期交房违约金的赔偿标准

开发商延期交房违约金的赔偿标准 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就开发商延期交房违约金的赔偿进行分析。 从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将"合同履行后可以获得的利益"理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。 这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。 至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为"过分高于"的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为，从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点一，似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。

交房常见问题及统一说辞

交房中常见问题解答及统一说辞 问题1：可能因道路、小区大门、围墙、岗亭、绿化…可能还在施工；电话、宽带、煤气、有线电视都还没开通，无法使用。业主会质疑：工程还没竣工，尚不具备交房条件。 解释：①根据购房合同约定，交房条件是“该商品房单体验收合格”（即单体验收合格）。再则，按消防法规，消防必须验收合格才能交房，我司已取得单体验收、消防验收合格证明，所以已具备交房条件。②按合同约定(出卖人承诺)：室内外通讯管线安装完毕，由买受人自行向电信部门申办装机手续； 室内外有线电视管线安装完毕，由有线电视运营单位在条件具备时正式开通，由买受人自行向有线电视运营单位申办各项手续。③市政道路、绿化等项目是否完工，非合同约定交房的条件。 问题2：可能因工程未取得竣工验收备案证明书，以及单体验收没有政府部门盖章等。业主会质疑：工程尚未竣工或单体验收证明无效，尚不具备交房条件。解释：按合同约定交房条件是：“该商品房单体验收合格”（即单体验收合格）。 按国家规定，单体工程是由建设各责任主体单位按法定的流程组织进行，在各相关方确认后验收（不宜明确说明由施工、监理和设计四家单位联合验收，会给客户造成都是甲方或甲方的供方在验收，有种内部操作的感觉）。若业主对工程验收程序及相关规定仍有异议，可提示业主向建设局咨询。 问题3：毛坯房可能因房屋室内没有门扇门框、跃层没有楼梯扶手的问题。 业主质疑：不符合设计要求或有偷工减料嫌疑。 解释：建设工程符合设计要求。此事项在购房合同中有约定(见附图和装饰标准文字说明)。 问题4：可能因房屋地面或墙面有裂缝，厨房、卫生间楼板(天棚)有渗水，门窗……有缺陷等问题。业主质疑：工程质量不合格，不具备交房条件。 解释：合同约定房屋经单体验收交付使用，该工程已按规定程序通过竣工验收，存在的一些缺陷或问题是建筑工程上的通病(因房屋是特殊商品，与一般的

延期交房统一说辞++

延期交房统一说辞 在预定的日期不能交房,应该给每个客户电话沟通，讲明原因,希望得到客户的谅解。XX先生/女士您好: 我是天洁国际城的XＸ,您所购买的房子交房日期要延迟，具体时间到时电话通知你，非常抱歉。 一、常见问题解答 1、你们天洁国际城到了交房日期怎么交不了房？ 原因一:现在小区的主体工程基本上完工,因为煤气管道和电力设施的地下铺设耽误了时间，导致园林景观施工进度只好往后推移，我们公司为这事与相关部门经过多次交涉,但这种政府垄断性行业也无法抗拒。 原因二：我们整个工程是按计划施工的。今年十月份咸宁温泉举办了第三届国际温泉旅游节,市政府对城区主干道的电路进行大力改造,白天经常停电,严重影响了工程施工进度。 原因三:由于咸宁今年七月份发生了特大洪害，连续大强度的降雨，工程施工无法正常进行，工地上的大部崇阳、通山的民工得知家乡受害的消息后，纷纷跑回家,这时正是主体工程浇灌的关键时候。我们也是有苦难言呀。 2、儿子要结婚，要赶快装修怎么办? 答:如果你急着要房，现在可以进场装修子，我们公司给你提供水、电服务。 3、你们延期交房每天赔偿我们多少钱？ 答：你是想住环境优美的房子还是想住在工地上?我们也不想延误工期。我们也是被相关政府部门所,现生活配套设施就要完工,为了让您住在一个生活环境优美的小区,我们对所有的生活配套设施的采购都是经过层层筛选、精挑细选、严格检测。

4、你们现在已经延期交房了，怎么还没一个具体的赔偿方案呐,是不是想忽悠我们啊？答:怎么可能忽悠您呀,我们公司也是本着对您负责任的态度才适当延长工期，国家对房地产调控力度非常大,银行的贷款利息和首付不断上调，在我们这里购房的人很多，每个人的交款方式和合同鉴订时间也不一样。如果我们公司没有电话通知你交房,是不收物业管理费的。 各位业主为了您搬进来住得舒适、我们尽量做到你入住就没有其他的后顾之忧,及时解决好你入住以后遇到的一些生活小问题，对小区内的生活配套我们都做了严密考究。

告开发商逾期办理房产证或不动产证起诉书

告开发商逾期办理房产 证或不动产证起诉书-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1

开发商逾期办理“房地产权属证书”的起诉书 原告：，性别：，民族：， 出生：年月日 身份证号码： 住址：xxxx 小区）号楼单元室 电话： 被告：xxx 房地产开发有限公司 注册地址：xx市xx区xx 路xx 号 法定代表人：电话： 诉讼请求： 1、请求法院判令被告在年月日前办理并交付“国有土地使有证”； 2、请求法院判令被告支付逾期办理“房地产权属证书”的违约金元，（即年月日至年月日，共计：天的违约金）。 3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由： 年月日原告与xxx 开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以单价元，总价元认购xxx房地产开发有限公司开发的xxx小区号楼单元室，并约定年月日前交房。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登

记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理，其中第2项规定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期利息向买受人支付违约金”。 xxx地产开发有限公司于年月日应为原告办理“房产所有权证”或“不动产权证”，但是被告至今尚未办理，已属违约。期间，原告多次要求办理“房产所有权证”或“不动产权证”手续，被告均以种种原因拖延。 被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理“房产所有权证”或“不动产权证”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。” 还有，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定，即“买受人

入住交房统一说辞

接房篇 1、你们物业公司都管理些什么？ 答；按照物业服务合同对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最终达到物业的保值增值。 2、办理入住手续要带哪些资料？ 答：业主本人持本人身份证原件、《购房合同》、购房交款发票、房款发票到开发财务处完善房屋余款及大修基金费用。然后到物业客服中心完善物业费用并签署相关协议、领取钥匙。（如不是业主本人办理须持公证处公证的《委托书》） 3、我在外地/忙，可不可以让他人来帮我办理入住手续？ 答：可由业主授权委托他人代办，但要公证处公证书和业主及授权人身份证原件。 4、业主不在本地，能否延期办理入住手续？ 答：请您在通知接房日期内前来办理，届时我们将提供“一站式”服务。如果实在来不了可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理入住手续。房屋项目都是有质保期的，质保期的计算时间是从竣工验收合格后开始计算（建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条）您及早接房，如有问题我们也便及时通知施工方进行处理。质保期后就是自己负责的了。 5、为什么要填写《业主档案》？ 答：（1）为了更方便为您服务，同时也为了规范本小区的管理，初步了解你及你的家庭情况，是我们物业应该做的一项基本工作，也是居委会、街道办、和辖区派出所对小区居民的要求。

（2）对您本人及家庭有了初步了解以后，便于我们将来针对性的开展社区务。如：老年人社区茶话会、运动会及儿童才艺表演等。 （3）对于小区业主的资料，本物业公司是绝对保密的，这是作为物业工作人员的一项基本的职业道德，请您放心。 6、我想先去验房再办手续；我还没看到房子怎么给你签字？ 答：我理解您的心情，您是担心房屋有质量问题，但是房屋现在已经具有竣工验收证明，而且物业公司对所有房屋及设备设施进行过验收，已经不存在影响您使用的问题了，即便存在一些小的问题，我们也会协助您督促开发商尽快进行维修的。而且您也知道这个流程行业通用的，我们的安排都是按照这个流程走的，如果随意打乱，会严重影响其他业主的收房进度的。并且等您完善了手续我们还有专门的工作人员陪同，用专业的角度替您把好关。（如业主坚持并吵闹，可请示相关领导后允许） 7、物业为什么留一把装修钥匙？留到什么时候？ 答：剩下的一把装修钥匙在您办理完装修后交付。现在物业留存有以下好处： 1.如果房间有整改问题，可以及时进行处理，不必劳烦业主前来开门。 2.没有装修的空置房我们物业公司还会进行不定期的巡查，如大风大雨天气关闭窗户等。 3.楼上装修时还可以确认是否存在漏水，避免因为楼上装修问题影响您以后的居住。 4.紧急事故能够及时、快速处理，避免不必要的损失。 8、房屋出现问题怎么解决？ 答：房屋出现问题物业做好详细记录，并及时反馈给售后维修。物业在传递给售后单子的同时，售后回复修好时间节点，物业会跟踪并及时回复业主。

开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题讲解

开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题 开发商延期办证违约金诉讼时效应否分段计算、如何认定违约金是否过高？ ——许擎宇、许文蕾与深圳东海房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案 （一）【案件概要】 1．判决书字号 一审判决书：广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第1717号。 二审判决书：广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五终字第2305号。 2．案由：房屋买卖合同纠纷 3．诉讼当事人 原告（被上诉人）：许擎宇，男，57岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。 原告（被上诉人）：许文蕾，女，27岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。 被告（上诉人）：深圳东海房地产发展有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦第37层。 法定代表人：黄楚标，董事长。

4．一审法院：深圳市福田区人民法院。 审判员：罗琼英独任审理。 5．二审法院：深圳市中级人民法院。 合议庭组成人员：审判长刘青；代理审判员：周虹；代理审判员柯云宗。 6．审结时间： 一审审结时间：2003年9月17日 二审审结时间：2003年12月16日 （二）【一审审理情况】 1．一审诉辩主张 两原告诉称：2000年9月8日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由原告支付1501458元购买被告开发的位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B号房产，建筑面积130.61平方米，并在合同中约定了迟延办证的违约责任。合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定的时间交付了房产，但未按合同约定的时间通知原告办理房地产转移登记手续，致使两原告未能在法定期限领取《房地产证》，直至2002年11月28日两原告才取得所购房产的《房地产证》，被告的行为已严重违约。故请求法院依法判令：1．被告支付迟延办证违约金人民币59505.42元；2．被告承担本案诉讼费。

交付统一说辞-

新房交付说辞 一、一期简介 1、总楼幢数：16幢，一期6幢 2、总户数：465户 3、容积率：2.5 4、开发单位：乐清****发展有限公司 二、小区概况介绍 ****位于乐清市城市中心区核心，在四环路与金溪路交汇处。东面是规划中的银溪景观带，南邻规划五环路，西至金溪路与规划用地，北面与中心公园隔路相望。 1.项目周边配套： 市政：乐清市政府，人民法院，行政中心等； 商业：天豪君澜大酒店，温德姆酒店，银泰百货，沃尔玛超市，南虹中影国际电影院，乐清新体育馆等； 交通：到虹桥、柳市20分钟左右，北白象25分钟左右。 2.楼栋面积及特殊户型（2#、3#为精装修房，1#、4#、5#、8#均为毛坯房）：

以上为高层总平图（不要给客户看） 3.标准层高： 高层标准层层高3.15米，局部一楼架空层层高4.87米。 4.地下车位： 小区人车分流，车位配比1:1.2,一期车库入口设在2#、3#之间，入口设置道闸，采用远距离读卡系统，地下行车道通过单独设置进行分区。 地下车位层高不低于2.2米、单个标准车位尺寸约为2.5*5.5-6米；同时还设计子母车位、无障碍车位、等特殊车位供业主选择。 6.关于房源及价格： 目前我们一期剩余房源仅剩小部分房源，大部分位于4楼及4楼以下如果有需要可与您的销售员联系。 三、客户关注问题 （一）工程部分

关于高层实测面积补差的问题 根据《商品房买卖合同》第六条约定，实测面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据合同单价进行多退少补；面积误差比绝对值超出3%的，若实测面积大于合同面积，3%以内部分房款由买受人按合同单价补足，超出3%部分房价由出卖人承担，若实测面积小于合同面积，3%以内部分房款由出卖人返还买受人，超出3%部分房款由出卖人双倍返还买受人。 关于保修内容及期限问题（精装修及毛坯） 关于空调安装的问题 高层业主只能安装中央空调，空调外机放置于预留的设备平台处。无法安装分体式空调。

开发商延期交房+业主如何维权

开发商延期交房业主如何维权开发商延期交房，业主如何维权? 开发商延期交房怎么办，特别是年底，很多人着急着进入新家过年，可是开发商却是一拖再拖。一些业主可能有这些感受:买房的时候，开发商主动推销，信誓旦旦地说一定会按期交房，交不了的话会赔偿违约金，可一旦业主交了钱款，开发商能否按时交房，延期交房后是否赔偿就要另说了。 案例一:开发商延期交房两个多月以合同没写为由不予赔偿市民朱先生反映，他在宝鸡金台区大庆路某楼盘买了一套房，合同上写明2011年10月30日前交付给业主使用。现在已经是2012年了，交房的时间已经拖了两个多月，开发商让他再等一个月。朱先生说，他买这套房子本打算做婚房的，眼看婚期将至，房子却没有交付。于是，气愤的他找开发商索要延期违约金，开发商却说合同里没有延期赔偿违约金这一条款，并且找出一大堆理由来推卸责任。 案例二:开发商延期交房5个月称受地震影响只赔偿一部分市民郭先生反映，他2008年3月买了宝鸡高新区某楼盘的一套房子，当时才挖地基。苦等三年后，开发商延期交房5个月，按照合同规定，开发商相应地赔偿了一些钱，包括60%的违约金，至于剩下40%的违约金，开发商称受汶川地震影响，业主应自己承担。对于开发商的解释，郭先生表示很不解。律师:因地震延期交房开发商应出示相关裁定公告从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买售人支付已交房款万分之五的违约金。根据《房屋买卖合同》，一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。汶

川地震后，政府下达了灾后重建的相应文件，包括因地震影响了某些工程进展的相关政策。 因地震而导致延期交房应该经过权力机关认定属于不可抗力。属不可抗力因素的，必须由政府、法院等职权部门认定，并通过法律约定。如果确实出现了因地震影响而延期交房，需要有关权力部门裁定后才能认定。而不是由开发商口头约定，业主可要求开发商出具有关权力部门的裁定公告。经过权威部门裁定才能不追究违约责任，否则购房者依然可以利用法律武器维护自己的权益。 按照《合同法》，当事人一方因不可抗力或者因为工期、材料等原因不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果开发商不能出具有关权力部门裁定公告，业主可依据购房合同《商品房买卖合同》中的条款，按交付期限计算赔偿违约金。 宝鸡市住建局房政科科长张世芬建议，对于延期交房，购房人在购房时是不能预见的。防范风险的最好办法就是购房者在签订购房合同时，明确合同条款内容，签署完善的购房合同是解决纠纷的关键所在。 购房合同大多是由政府主管部门统一印制的格式合同，其中的条款已被开发商接受，那么，如何在已制订好的条款中维护好购房者自身的权益?如果赔付标准需要双方约定，应约 定多少为宜呢?张世芬认为，这并不存在一个固定的数字，而是根据各个项目的现实差异，开发商承担的违约责任各不相同。 房屋交付是一个综合性的问题，在购房合同中，对于各项房屋交付条件及程序应分别作明确约定。购房者应该仔细阅读所签署的购房合

交房统一说辞

统一说辞 一、协议 1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》？不签可以领钥匙吗？答：① 因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。 ②国务院颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行 为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。 2、小区验收备案没有？答：主体验收已通过，门前公示。 3、房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您感到满意。 4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？ 答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。 5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？ 答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。 ②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。 6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？答：不是。物业管理费是从业主交房起开始收取。所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。 7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？答：不可以。在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是国家建设部110 号法令所规定的，不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。 8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？答：交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。，业主日常也很繁忙，不便于一次 一次的到现场。（而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天） 9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？ 答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常

延期交房说辞(讨论稿)

关于ＸＸX延期交房的统一说辞 第一种: ××先生(女士），您好！您的心情我们完全能够理解，其实咱们社区已经具备了交房条件，对于没有及时与您沟通这方面的具体事宜,我们深表歉意。其实，稍微延后一段时间交房只是考虑到以下几个方面: 一、小区物业公司的成立与注册以及相关部门的审批 一个舒适的生活社区必须由一家优质的物业公司来进行管理,由于咱们社区多为异地置业，为了让家乡人在异地也同样感受“家”的温馨,所以需要选择一家优秀的物业公司对咱们社区物业进行管理,为将来您舒适的生活环境提供一个可靠的保障,这也是咱们开发商为您考虑到的一个方面。 首先，咱们开发公司已经聘请了一家物业公司,对于它的资质已经上报了政府相关部门,正在进行着审核,因为现在任何一家物业公司要想服务于某个生活社区，则必须要经过政府相关部门进行培训、考核,然后备案，所以我们也在等待着审批，应该在过完五一就可以有结果了。 二、即使交房了也暂时无法进行装修 交房没有问题，即便没有交房，您选择我们的装修公司咱们也可以同步进行装修。年后装修市场材料价格变动较大,为了让咱们的客户用最优惠的价格享受最好的产品，上个月装修公司又对装修市场进行了重新的询价,重新对装修标准进行修订。(同样的价格，选用了更好的材料)现阶段我们正对客户进行统一的回访,确定具体的选用公司装修的户数，以便备料，目前这项工作正在行中。 一般而言,开发公司希望早交房。早交房早把客户交给物业公司，这样可以减轻开发公司的负担。从物业公司进驻项目开始，就需要付费，但是没有办理入住之前，费用是由我们开发公司来交的。我们没有过早的通知客户,就是公司是考虑当装修的相关事宜都妥善后在开始想客户通知交房，减少客户在时间和金钱上不必要的浪费。 出于以上方面的原因,当然这也是为了保障各业主的切身利益，所以公司决定过完五一后再开始分批次进行交房工作。相信您肯定也是支持这样做的。

合同法装修延期

竭诚为您提供优质文档/双击可除 合同法装修延期 篇一：装饰工程延期单 装饰工程延期单 甲方：_______________________________ 乙方：四川秀家装饰工程有限公司 此工程延期单经甲乙双方签字确认后生效，作为原工程合同的补充条款具备法律效力。 甲方代表：乙方代表： 年月日年月日 篇二：房屋延期补充协议 房屋延期交付补充协议 出卖人： 买受人：xx 根据《中华人民共和国合同法》等法律法规，双方经友好协商，就xx房屋交接手续和房屋产权手续交接时限一事涉及的内容，订立本补充协议，以此共同遵守。 1、房屋交付时间：双方重新约定交房时间为年月日（最

长延期不超20XX年10月30号）。如重约时间出卖人还不能提供必要证件办理交房的或因房屋工程质量达不到国家标 准的，买受人有退房的权利，并在买受人提出30日内出卖人必须退还全部已付总价款，并按全部总价款的百分之十作为之前逾期交房赔偿，逾期不退款出卖人每日将按同期贷款利息4倍支付买受人损失（退款计算方式=总价款+总价款 *10%，如逾期不退款则按=总价款+总价款*10%+总价款*同期银行贷款利息*4*逾期交房天数）。 2、交房要求：出卖人必须取得xx县工程质量监督单位的竣工验收备案证明文件，并同时提供《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》方可正式向买受人办理交房手续。买受人有权查阅房屋的建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告。买受人对房屋工程验收记录、房屋地基基础和主体结构检测报告，安全监督资料有知情权，出卖人必须配合。门面交付时水、电、通讯、网络达到使用条件。 3、房产证办理交接：按合同签定于20XX年6月30日出卖人应 在365工作日（即20XX年6月30日前）交付房屋产权证，逾期将按每延迟1日按房屋总价值的同期贷款利息赔偿给买受人，直到房屋产权证交到买受人手中为止。 4、特殊约定：现因出卖人交房手续暂不齐全不具备交房条件，

如何在开发商延期交房问题上进行维权

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/2014542767.html, 如何在开发商延期交房问题上进行维权 由于资金链压力等诸多问题导致的“开发商延期交房”现象逐渐增多,而面对延期交房,很多购房者有苦难言,开发商也是闪烁其词,延期交房牵扯到违约金赔付更让不少人闹心。那么,在开发商延期交房、不按时交房的情况下,购房者应该怎么办? 如果出现开发商与购房者约定的解除合同的情况出现,购房者可以依照约定解除合同。如果没有约定,出现以下三大类情况,购房者也可以要求退房。 第一种:无效合同 如果购房者与开发商签订的房屋销售合同无效,购房者就有权退房。通常导致房屋销售合同无效的表现形式主要有两种: ①开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的

法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致 合同无效。 ②开发商采取欺诈手段,诱使购房者与其订立房屋销售合同,合同无效。如开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期、装修规格及质 量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。 第二种、 开发商违约的,购房者有权解除合同,并追究开发商的责任。也就是说因为开发商的原因导致购房者不能购买,不能如期收房或者不能以合 同的要求收房时,购房者可以退房。例如下面几种情况: ①开发商预售未取得商品房预售许可证,不能销售该房产; ②开发商逾期交房构成根本违约,经催告3个月后仍不能交付使用的; ③房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的 质量标准影响购房者使用的; ④由于开发商的过错,购房者不能依法取得房屋所有权证书的;

交房统一说辞

交房期间统一说辞 目录 第一部分物业管理方面相关事宜 第二部分工程及公共配套方面相关事宜 第三部分营销方面相关事宜 第一部分物业管理方面相关事宜 一、相关费用缴纳及协议 （一）为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》答： 1、因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容等相关说明。 2、国家建设部颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为。 （二）房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费答： 不是，物业管理费是从业主交房起开始收取；所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙，只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。 （三）我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗答： 不可以，在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是国家建设部110号法令所规定的，不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。 （四）为什么要留业主的钥匙留到什么时候答： 交房之后，交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。业主日常工作也很繁忙，不便于一次一次的到现场。 （五）房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费答： 只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常持续运行所必须的费用。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，最终导致全体业主的共同利益受损。 （六）物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办答：

延期交房统一说辞++资料讲解

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延期交房统一说辞 在预定的日期不能交房，应该给每个客户电话沟通，讲明原因，希望得到客户的谅解。 XX先生/女士您好： 我是天洁国际城的XX，您所购买的房子交房日期要延迟，具体时间到时电话通知你，非常抱歉。 一、常见问题解答 1、你们天洁国际城到了交房日期怎么交不了房？ 原因一：现在小区的主体工程基本上完工，因为煤气管道和电力设施的地下铺设耽误了时间，导致园林景观施工进度只好往后推移，我们公司为这事与相关部门经过多次交涉，但这种政府垄断性行业也无法抗拒。 原因二：我们整个工程是按计划施工的。今年十月份咸宁温泉举办了第三届国际温泉旅游节，市政府对城区主干道的电路进行大力改造，白天经常停电，严重影响了工程施工进度。 原因三：由于咸宁今年七月份发生了特大洪害，连续大强度的降雨，工程施工无法正常进行，工地上的大部崇阳、通山的民工得知家乡受害的消息后，纷纷跑回家，这时正是主体工程浇灌的关键时候。我们也是有苦难言呀。 2、儿子要结婚，要赶快装修怎么办？ 答：如果你急着要房，现在可以进场装修子，我们公司给你提供水、电服务。 3、你们延期交房每天赔偿我们多少钱？

答：你是想住环境优美的房子还是想住在工地上？我们也不想延误工期。我们也是被相关政府部门所，现生活配套设施就要完工，为了让您住在一个生活环境优美的小区，我们对所有的生活配套设施的采购都是经过层层筛选、精挑细选、严格检测。 4、你们现在已经延期交房了，怎么还没一个具体的赔偿方案呐，是不是想忽悠我们啊？答：怎么可能忽悠您呀，我们公司也是本着对您负责任的态度才适当延长工期，国家对房地产调控力度非常大，银行的贷款利息和首付不断上调，在我们这里购房的人很多，每个人的交款方式和合同鉴订时间也不一样。如果我们公司没有电话通知你交房，是不收物业管理费的。 各位业主为了您搬进来住得舒适、我们尽量做到你入住就没有其他的后顾之忧，及时解决好你入住以后遇到的一些生活小问题，对小区内的生活配套我们都做了严密考究。

延期交房补充协议书

银茂新天地小区延期交房补充协议书 甲方：房地产开发有限公司 乙方： 丙方： （以下简称甲方、乙方、丙方。） 由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为了维护乙方的权益，甲、乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，经充分协商，签定本协议，由双方共同遵守。 一、本协议内容作为《银茂新天地小区购房合同》的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力。 二、交房时间 1、甲方必须于2015 年10 月30 日前所有业主交房。 2、交房时房屋必须符合购房合同中所列的使用条件并符合商品房交付条件，验收合格。 三、证件办理

甲方应按照国家法律规定在房地产管理部门办理商品房销售所 必须的房产五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，保障业主应有的合法权益，于交房时办理完毕；并 按照合同规定，于交房同时办理房产证及土地证。 四、违约赔偿 1、2015 年4 月30 日到2015 年5 月31 日的违约金按照购房合同执 行。 2、2015 年6 月1 日至2015 年10 月30 日期间的违约金，不再按购 房合同执行。购房合同上单价为3500 元/平方米以下的业主（含3500 元/平米），违约金从2015 年6 月1 日起，每天按业主所购房总房款额的万分之贰计算，购房合同上单价为3500 元/平方米以上的业主，违约金从2015 年6 月1 日起，每天按业主所购房总房款额的万分之叁计算。 3、2015 年10 月30 日未按期交房，不再按购房合同执行，违约金 从2015 年10 月31 日起，十一月份每天按业主所购房总房款额的万分之四计算，十二月份每天按业主所购房总房款额的万分之 五计算，以此类推直到交房为止。或抵扣车位使用权（使用期限 与房屋产权一致）或物业管路费用。 五、违约金支付方式

延期交房处理办法

一、正规办法 开发商不按时交付房屋，这是令购房者颇为头疼的事。开发商以种种理由延期交房、在房屋没有完工的情况下通知入住、在违约后压低赔偿数额等是购房者投诉的主要问题。对此，记者请律师从法律的角度，可分四步正确应对开发商延期交房的违约行为 遭遇延期交房怎么办 情形一：开发商交房日期一拖再拖购房者可以视情况，依据合同约定的违约责任条款，通过诉讼手段要求开发商承担相应责任，或者在三个月的合理期限催告无效后，通过诉讼手段解除合同，要求开发商承担违约责任及返还房款； 情形二：购房者不认可开发商所交付房屋而拒绝收房购房者在严格按照法律规定或合同约定标准的基础上，若开发商交付房屋不符合相关标准，有权拒绝收房，并由开发商承担由此产生的相关责任； 情形三：开发商称遭遇不可抗力《民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”除非开发商能举证证明确实存在符合法律规定的不可抗力情形时，才具备免除其承担违约责任的可能。而如果是因为政府的违约行为造成业主索赔等间接损失的，开发商可依照约定与相关部门进行协商或通过诉讼方式解决。 情形四：合同中没有说明延期交房违约责任遇到这样的情况，购房者可诉请人民法院，并以生效裁决确认的违约金数额为准，由开发商承担延期交房期间所发生的费用。 律师支招四步应对开发商违约 第一步 审查相关证明材料 交房时，购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实践中，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者入住。 因此，购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。 第二步 不可抗力非全免责

交房统一说辞

交房统一说辞 一、物业部分： 1、小区有多少层？多少户？ 答：小区有2栋楼，23层，1173户。北栋：3个单元，每层8户，共552户；南栋：3个单元，每层9户，共621户；地上停车位226个，地下停车位499个。 2、小区物业公司名称？小区通讯地址邮政编码是多少？ 答：长沙市红星物业管理有限责任公司。地址：长沙市雨花区中意一路1号金领家族，邮编：410004。 3、物业费缴纳的起始时间？交房时每平方米按多少钱收取，交几个月的？ 答：物业费缴纳时间是从交房通知书规定的交房之日起次月开始计取。物业费住宅按1.7元/平方米（建筑面积）/月、商铺按4.5元/平方米/月、办公按3.2元/平方米/月收取，预收一年。 4、物业管理费的收费依据？ 答：物业管理收费是根据小区的实际情况，报长沙市物价管理部门，并由长沙物价局实地查看，核定收费单价。 5、水费的收费标准是多少？ 答：住宅：2.63元/吨，商铺：4元/吨，特种行业：10元/吨。（根据长沙市自来水公司价格，按长沙市物价局公布的二次供水加价规定收费） 6、未正式入住业主物业管理费用的收取标准？如何办理？ 答：未正式入住一年以上的业主（装修期除外）可以到物业公司办理相关手续，按政府规定收取物业费的90%。 7、物业管理合同何时签订? 答：在办理交房手续时签订。 8、交房时需交纳哪些费用?物业管理费用是否会涨？ 答：交房时在物业公司需要缴纳物业管理费；物业管理费根据湖南省物价局的文件收取。 9、物业管理的安防、清洁、内部停车等各项管理是如何进行的？电梯是否24小时运行？

答：安防、清洁、内部停车等均按物业公司工作标准执行；电梯24小时运行。 10、燃气交房时能否通气？ 答：燃气交房时不能通气，须在装修时燃气设备准备完毕后打95158燃气公司电话开通。 11、燃气费用的收取时间和缴纳标准？ 答：在燃气开通时收取，缴纳标准按长沙市燃气公司统一标准收取。 12、停车位的收费标准？开始缴纳时间？ 答：地下停车位，为150元/月。 13、临时停车是否还收费？ 答：一小时内免费，1小时到12小时收费5元/台，12小时到24小时收费10元/台。 14、自行车、摩托车、汽车统一放置在规定停车位，如缴纳相关费用，若有损坏、丢失如何处理？ 答：可以与业主协商解决。如放在规定停车位并缴纳看管费，在证明物业公司失职的情况下，由物业公司与业主协商解决，最终结果由公安部门界定；如没有放在规定位置，又没有缴纳相关费用的，由公安机关处理。 15、宽带是哪家公司？可以用别的运营商吗？ 答：电信宽带。由于线路限制，暂不允许使用其它运营商。 16、交付楼座的入托及上学、落户如何办理？ 答：入托、上学、户口有社区居委会负责办理。 17、阳台是否可以封闭？ 答：阳台可以封闭，但颜色、材质都必须按深灰色铝合金（和窗户的颜色一致）规定制作。 18、改变住宅使用性质规定？ 答：根据《物权法》的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变使用性质的住宅用于办公的物业费应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。 19、为什么装修时房屋必须配备两个灭火器？ 答：（1）、出于消防安全的角度考虑，装修期间房屋内易燃物品较多，容易发生

逾期交房违约补充协议房屋合同附件

永宁县“蓝山帝景.花间墅”商品房买卖合同违约处理协议 甲方:宁夏金色阳光房地产开发有限公司 地址：?法定代表人：祁立峰（性别、职务、身份证号码、联系电话)?乙方:购房者代表(姓名、性别、身份证号码、联系电话） 丙方:政府有关部门(负责人员姓名、性别、职务、身份证号码、联系电话） 鉴于买、卖双方已签订了《商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”），合同编号为。为进一步明确双方的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经售房者、购房者及政府监督者三方协商一致，特签订如下补充协议(以下简称“本协议”),共同信守执行。本补充协议与购房合同具有同等法律效力。 甲乙双方在履行位于宁夏永宁县望远工业园区“蓝山帝景．花间墅”商品房买卖合同过程中因甲方违反合同，未能按约定的房屋交付时间进行房屋交付,甲方已发生违约行为，并且没有及时与乙方沟通。在乙方主动寻找甲方询问相关事宜时，甲方也未能给出能够令乙方信服和满意的答复，引起乙方的严重不满而产生纠纷。为了有效解决纠纷，维护甲、乙双方的合法权益，维护社会稳定,明确甲方、乙方、丙方的责任，经甲乙丙三方平等协商,达成以下协议：?一、甲方应继续严格履行与甲方签订的商品房买卖合同约定的各项义务。 ??二、甲方最迟应于２016年3月10日前开工,延迟交付商品房最长

期限为20１6年11月３0日。交付的房屋必须取得永宁县或银川市工程质量监督单位的竣工验收备案证明文件,并同时提供《住宅质量保证书》,《住宅使用说明书》方可正式向买受人办理交房手续。买受人有权查阅房屋的建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告。买受人对房屋工程验收记录、房屋地基基础和主体结构检测报告，安全监督资料有知情权,出卖人必须配合。交付时绿化、车位、道路、水、电、暖、通讯、网络、电梯等所有配套设施,必须达到使用条件。甲方无条件在交房之日1－3月内（既2０17年2月2８日前)，办理完毕并交付《房屋产权证》，乙方全力配合并承担乙方应承担的各项费用。 ?三、甲方给乙方提供2016年“花间墅”续建工程进度表，乙方业主将成立“花间墅”续建工程监督小组，监督甲方施工进度，监测工程质量，发现问题,及时通报永宁县政府相关监察部门及工程监理,并要求执行相关程序；??四、如果乙方要求继续履行合同，甲方应向乙方支付合同约定交房日至实际交房之日（2016年11月3０日)总房款2０%的违约金。违约金分期支付,从20１６年2月1日起按月支付，每月３日之前按比例支付,最后一个月(2016年11月）全部支付完毕。如果迟延3日支付,甲方按日承担总房款5%的罚金，如果迟延支付超过７天，乙方有权解除合同,甲方应于合同解除之日起2日以内，退还乙方全部房款及乙方交付房款之日至合同解除之日的银行同期同 种类贷款利息及因此给乙方造成的其它损失。?

逾期交房告知书范文开发商延期交房,催告书写

逾期交房告知书范文开发商延期交房,催告书写关于督促及交付***小区所购房屋使用的函 致****房地产开发有限公司： 买受人于xx年5月11日与该公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号[Axx00xxxx], 合同第八条约定了交房日期为xx年12月31日前，但至今尚未交房，只是于xx年7月30 日接收到了出卖人的延期交房短信，通知延期交房并从8月1日起，每户给予额外补贴***元/月/户补贴。 关于出卖人延期交房的事实，买受人提出催告意见如下： 一、《合同法》第一百一十七条【不可抗力】解释：因不可抗力不能履 行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定

的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可 抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 本小区发生的延期交房不属于不可抗力，因此，出卖人必须按照第九条 约定履行按日补偿违约金，违约金的补偿形式为现金，并且从 9月1日起按月兑现，将现金打到指定卡户或者现金发放，xx年1月1日至xx年8月31日 的违约金一次性以现金形式发放。 二、依据出卖人的承诺，从8月1日起，每月按月兑现短信通知承诺的额外补贴***元/月/ 户补贴，并且从8月起按月兑现，将现金打到指定卡户或者现金发放。

三、开发商与施工公司之间以及开发商与购房者之间是两个不同的法律 关系，开发商与施工公司之间形成的是建筑工程施工合同关系，开发商与购 房者之间是商品房买卖合同关系，两者是独立的。因此，开发商不能以此为 理由推延交房，从催告之日起3个月内必须交房。 四、根据《最高 ___关于审理商品房买卖合同 ___件适用法律若 干问题的解释》的规定，开发商延迟交房，经购房者催促后3个月内仍不交房的，购房者可以要求解除合同。因此，出卖人从催告之日起3个月内应不能履行交房，买受人将提出解除合同，同时要求出卖人返还购房款及依据银行同期贷款利支付利息，并支付违约金。 五、对于延期交房期间买受人外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法

开发商逾期交房,逾期的违约责任该如何计算

开发商逾期交房，逾期的违约责任该如何计算？ 对于逾期交房的违约责任条款，往往在购房人与房开公司签订商品房买卖合同以及补充协议时，就有约定， 2014年4月，住建部与国家工商总局共同制定了编号：GF2014-0171《商品房买卖合同》(预售)，其中第十二条：“ 逾期交付责任”约定：“ 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理： 1. 按照逾期时间，分别处理【(1)和(2)不作累加】。 (1)逾期在日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第 十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。 (2)逾期超过日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 (该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。 2、约定的违约金偏高或偏低怎么处理? 遇到逾期交房的情况，一般会以“有约定按约定”来提出处理。但是，有时遇到约定偏高或偏低时，就会按照我国《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾