重庆2018年土地供应市场盘点

重庆2018年土地供应市场盘点

一、总体成交84宗，供应严重缩水

2018年重庆主城区共供应100宗土地，供应土地面积13103.0187亩，成交84宗，成交土地面积为12304.96亩。

2018年重庆主城区推地量大幅缩水，跌幅近三成。全年推出住宅用地93宗，建筑用地878.74万㎡，规划建筑面积1711.56万㎡，2017年这三个指标分别为112宗、1220.74万㎡、2617.45万㎡，同比缩水显著，建筑用地面积同比下跌28.02%，跌幅近三成。2018年推地量为2010年以来最低值，不足900万㎡，跌幅比肩2014年。推出规划建筑面积仅1711.56万㎡，但截止到2018年12月25日，重庆主城区销售面积已达2768.82万㎡，差额超1000万㎡。

与主城供地缩水不同，区县供地增加。根据2017年年中市国土房管局发布的关于《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》，2018年主城区计划住宅供地2万亩，实际仅供1.32万亩，足足少了0.6万亩之多，主城供应明显较少。另外根据《关于2018年度住宅用地供应计划的公告》，2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩。而中指数据显示，2018年大重庆住宅供应近4.20万亩，远超4月份的供应计划，区县供应超额显著。

二、下半年供地，“断崖式”下跌

上半年频繁推地，为2010年来最高值。尽管2018年推地量缩水严重，但上半年推地节奏其实是比较快的。2018年上半年推出建设用地706.76万㎡，为下半年的3.11倍。峰值在6月份，单月推地198万㎡，规划建筑面积达404万㎡。其实2017年上半年推地量已刷新高，达667.63万㎡，得益于旺盛的土地市场需求，上半年重庆主城区加快推地节奏，推地面积再创新高。

7月后土地供应断崖式下跌，但推出楼面价增幅显著。2018年7月重庆主城区零供应，为近三年来首次。而此时的全国土地市场频现流拍地块，土地市场预期不断下滑。考虑到当时逐渐转向的预期，下半年推地节奏明显放缓，仅推出171.98万㎡，可谓15年来下半年最低值。预期的微妙变化必然带来对地块更高的要求，下半年推地质量明显提高，上半年推出楼面价为4463元/㎡，而下半年推出楼面价达5626元/㎡，可见，优质地块的比例大幅提升。

三、楼面成交价破5000元/㎡

2018年住宅用地成交楼面价已超5000元/㎡。近三年来，住宅用地成交楼面价不断上涨，2018年成交楼面价已达5116元/㎡，涨幅为8.03%。尽管2018年仍延续上涨趋势，但涨幅收窄，远低于2016和2017年的涨幅，前两年涨幅超四成。

改善型用地为主，平均容积率不足2.0。导致楼面价上涨的原因中，离不开容积率的降低。2018年全年推出住宅用地平均容积率仅1.95，大部分宗地容积率在2.0左右。全年仅10宗地容积率达到3.0，且部分宗地容积率不足1.0，低容积率地块的持续增加意味着未来改善型产品的推出将不断增多。

四、“巴南区”和“渝北区”成交面积遥遥领先

渝北巴南成交大户，成交面积近千万方。从规划建筑面积来看，2018年渝北区和巴南区成交面积远超其他区域，分别成交508.07万㎡、406.04万㎡，占主城九区59.95%，这也就意味着未来的住宅供应区域主要为渝北区和巴南区。巴南区供应体量不断增加，11月供应量超过渝北区。江北区和大渡口区成交量较少，不足50万方。2018年渝中区因无供应，故成交交白卷。

成交楼面价7000元/㎡，南岸九龙坡成绩喜人。从成交楼面价来看，今年重庆主城各区住宅用地整体成交楼面均价集中在4000-6000元/㎡之间。南岸区成交住宅用地相对较少，且地块位置优势明显，成交楼面价最高，达7145元/㎡。位居亚军的九龙坡区住宅用地整体成交楼面价为6699元/㎡，成交量与南坪相当。另外，尽管大渡口区仅成交三块地，但成交楼面价达5662元/㎡，三块宗地面积均不大。2018年江北区成交楼面价不足4000元/㎡，主要由于成交的3宗地块中，唐家沱地块位置较偏且体量大，拉低了江北区整体均价，其余两宗地均为小地块。

五、拿地方式“推成出新”，仍较为宽松

2017年的土拍上新“现房销售”、“拍卖+综合评标”、“拍卖+竞自持租赁房屋比例”三大新玩法，一定程度上加大了开发商的开发成本。

2018年土拍新规持续上新，5月，土地市场玩出了“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”的新花样。7月，对地块的开发要求在此基础上进一步加大难度，限制了开发形式，规定了首批住房预售时间。这期间，推出了3宗智慧社区地块，开发难度不再仅限于传统的时间、地理、资金上的要求，更是对网络等高新技术的高标准建设。部分核心地块因其严苛的开发条件，令开发商望而却步。

尽管2018年土拍规则愈加严苛，但相较于其他城市，重庆则显得相对温和。1月福建漳州限地价、竞房价，规定竞价是向下竞价方式；2月福建莆田限地价、控房价、公证摇号；3月山东青岛限地价、竞公共基础设施建设资金；6月安徽芜湖限地价、竞缴纳义务教育等设施代建资金；8月安徽合肥举牌应价、摇号竞拍；12月天津在竞自持基础上首现竞报配建农民定向安置经营性小户型住宅建筑面积。

另外，同为西南城市的成都尽管今年未出新规，但大多针对单个地块做出特定要求，设定底价、限价竞买、抽签竞得、配建并无偿移交租赁住房、配建并无偿移交公建配套设施、配建并无偿移交人才公寓套数、配建并无偿移交基础面积统筹住房、配建定价房等。相比之下，重庆土拍规则仍较宽松。

重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。

1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。

2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月

目录 一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

重庆2012年土地市场分析报告

重庆市土地市场研究报告 2012年 重庆中原市场研究部 2013年1月

目录 第一部分整体土地市场 (3) 1.土地市场供需两旺房地产用地尤为突出 (3) 2.供需结构影响土地价格工业用地降四成 (5) 第二部分房地产相关土地市场 (7) 1.房地产用地量增价跌 (7) 2.小宗地块成主力供应 (8) 3.北区土地成交火爆 (9) 4.超七成土地底价成交 (10) 5.容积率最高达18.9 (11) 6.本地企业置地热情高 (12) 7.2012年房地产开发用地各指标排行榜 (13) 第三部分工业土地市场 (20) 1.供需节奏放缓地价下降近半 (20) 2.北区成交量居首西区价最高 (23) 第四部分后市预测 (25)

第一部分整体土地市场 1.土地市场供需两旺房地产用地尤为突出 2012年重庆主城区土地市场总供应土地398宗，供应土地面积3121.26万平方米；成交土地368宗，成交土地面积2730.79万平方米。相比2011年，2012年整体土地市场供需分别增长34.71%、21.96%。 其中，房地产相关用地成交面积1500.03万平方米，占比55%，同比增加近六成；工业用成交面积931.9万平方米，占市场总量34%，虽然成交量同比略有16%的减少，但依然保持着较高的成交水平；其他性质用地成交土地298.86万平方米，占总量11%，同比增长一倍多。 2011年重庆房地产市场受国家调控影响经历了长达一年的低迷楼市，2012年春节后在房价下调、信贷政策放松及公积金政策延续等因素的共同作用下，楼市信心逐步恢复，下半年更是加速回暖，因此也带动了2012年土地市场的活跃，特别是房地产用地市场，土地供应量屡创新高，仅下半年成交量就超过了2011年全年成交水平。 （说明：整体土地市场数据由房地产相关用地、工业用地、其他性质用地三部分组成。房地产相关用地主要包括一、二类居住用地、商业金融业、旅馆业、车库配套等；工业用地主要包括一、二类工业用地及部分仓库用地；其他性质用地主要包括共建、加油站、加气站、教育科研用地等。） 图1-1：2010年—2012年重庆主城区土地供需对比（单位：万平方米） 数据来源：重庆市土地交易中心

重庆市江北商圈市场调研报告

一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境

人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，

重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市

场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:

重庆成都物流市场调研报告

重庆、成都物流市场调研情况报告 ◆成都物流市场 调研区域：成都市新都区，主要集中于物流大道、货运大道周边 调研类型：仓储、货运、停车场及配套 主要市场：1、货运综合类有传化公路港、七七货运市场、海都货运市场、凯立客货运市场、升峰货运市场、八达远野货 运市场、安仕吉货运市场、佳吉货运市场 2、仓储类：DHL仓库、中国物流成都分公司 市场分布简图： 货运物流物流

各类市场简介： 一、传化公路港 1、地理位置：位于成都市北部的新都物流中心，东靠成德大件路，南至毗河，西临货运大道，北通物流大道；距离新都收费站（G5京昆出口）15公里、大件收费站3公里 2、占地1150亩，分为信息交易中心；零担货运中心；停车、住宿、餐饮及配套中心； 3、其中，信息交易中心共四层，其中一层分为A、B、C、D、E五个区，E区为新增区域，分信息档和单间两种，信息档面积为1平米，配有电视屏，单价1000元/月/档，主要集中在信息交易大厅正中心；单间面积为4平米，设有两个信息档，分别配有电视屏，单价2000元/月/间，A、B、C、D区主要以单间为主，面积约为12平米，一般设有3个信息档，单价3000元/月/间，一层共计信息中心共计645家信息档加单间；二层至三层布局相同，每层共分A、B、C、D四个区域，每层共计260家办公室，面积约为20平米，租金2500元/月/间，其中多为第三方物流租用，一层设有信息部；传化鼓励信息部人员使用物流qq软件，一方面信息部人员通过软件上传货源信息至各自档口上的电视屏，另一方面通过传化平台方便司机在信息大厅查询货源信息； 4、零担货运中心，共有三个出入口大门，450家商铺，每间35平米，每间共两层，一楼做货运，二楼住宿或办公，价格45元/平米/月，站台库，站台高度为1米左右，排与排之间的道路宽度约为20米，线

2012年重庆房地产市场分析报告

姓名：[王渠娟、周军君] 系别：[营销系] 指导老师：[尹爱飞]

目录 一、分析背景与目的 (3) 二、分析思路 (3) 三、分析正文 (3) 1、开发体量分 (3) 2、市场供需与价格分析 (4) 3、可支配收入与房价比分析 (4) 4、重庆分类物业市场情况 (5) 5、重庆房价水平分析 (7) 6、重庆与成都消费者购房区域因素分析 (8) 四、总结与建议 (9)

一、分析背景与目的 随着房地产市场日益的增长，房地产公司越来越多，且人们对房产价值的需求量也在不断的增长，在诸多方面都取得了令人瞩目的增长，也使房地产市场发展至一个新的阶段。 在房地产公司的逐渐增多、大发展的同时，接蹱而至的是行业的竞争不断加剧，房产销售单价也不断下降。 期望通过对2012年重庆房地产市场分析，以及剖析已发现问题，为明年房地产价格以及消费者需求量提供参考与指导，是房地产市场能够逐步稳定。 二、分析思路 1、先分析重庆房地产市场的竣工面积/新开工面积走势。 2、在分析重庆房地产市场的供需情况，看是供大于求还是供不应求。 3、然后分析别墅、洋房、高层的成交量和房价水平。分析哪一个物业成交量最高或最低、成交面积最大或最少？消费者能接受的房价是多少？ 4、最后分析重庆、程度消费者的一些购房因素。分析消费者更看重哪些因素？ 三、分析正文 1、开发体量分析 图 1

分析:由图1知商品房新开面积高于竣工面积，每个月的量也不断增加。11月12月超过一半以上的量。 2、市场供需与价格分析 图 2 分析：由2图可知2008年和2011年批准供应量大于成交面积量，2009年成交面积量大于批准供应量。2010年和2112年起伏不是很大。而成交价格在逐年增加，每平方米的价钱也在增加。 3、可支配收入与房价比分析 表3 2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价

重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌)

重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花

2018年房地产市场行情运行情况总结分析行情调研分析

2018年房地产市场运行 情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。 此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，

从4月开始，平均每月成交8072套二手房。 第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。 第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。 第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。 第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004年11月 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。

近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；

2018年佛山房地产市场分析报告

2018年佛山房地产市场分析报告

目录 一、土地成交情况 (4) 二、房地产市场情况 (4) （一）佛山新建商品房（住房）交易情况 (4) 1.上市情况 (4) 2.成交情况 (5) 3库存情况 (5) 4.全市房价走势 (5) （二）各区新建商品房（住房）交易情况 (6) 1.禅城区 (6) 2.南海区 (7) 3.顺德区 (7) 4.高明区 (7) 5.三水区 (7) （三）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (8) 1.全市交易情况 (8) 2.各区交易情况 (9) （四）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (10) 1.全市交易情况 (10) 2.各区交易情况 (11) 3.各区交易量对比 (12) 三、佛山周边城市房地产市场情况 (13) 四、市场研判 (14) （一）坚持房住不炒定位，合理调控房地产市场 (14) （二）土地出让增量明显，未来两年总体市场供应充足 (14) （三）金融政策保持紧缩趋势，对房地产影响持续 (14)

图表目录 图表1 2017年1-12月新建商品房成交情况 (5) 图表2 2017年佛山市新建商品房房价走势情况 (6) 图表3 2017年佛山及五区新建商品住房房价走势情况 (6) 图表4 2017年1-12月各区交易情况 (8) 图表5 2017年1-12月存量房成交情况 (8) 图表6 2017年1-12月各区存量房成交情况 (9) 图表7 2017年1-12月存量房成交情况 (10) 图表8 2017年1-12月各区存量房成交情况 (11) 图表9 2017年1-12月各区房地产市场交易量对比 (12)

重庆市巴南区房地产市场的区位分析

重庆市巴南区房地产市场的区位分析 摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。 关键词：区位价值房地产市场投资的合理性 一、引言 随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。 二、中国房地产产业发展状况 2.1、全国房地产市场行业发展情况分析

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

重庆市土地市场分析报告

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五、土地交易与房地产供应之间的交叉分析 (33) 1、土地出让可建筑面积与新开工面积对比分析 (34) 2、土地出让面积与投资额对比分析 (34) 3、平均土地单价与房屋平均价格的对比分析 (35) 六、土地需求 (36) 1、总体需求 (37) 2、竞争格局 (37) 七、结论 (37) 1、土地交易市场整体分析结论 (37) ◆同时期土地开发使用率虽高，但未来房地产开发供应量仍然较大 (37) ◆目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主 (38) ◆土地市场成交量呈下降趋势，土地平均单价则有所升高 (38) ◆地价与房价的走势基本一致，但地价的增长幅度大于房价的增长幅度.. 39 2、土地市场未来发展走势 (39) （1）潜在供应地块 (39) （2）区域供应趋势 (41) ◆江北城溉澜溪板块 (41) ◆南岸弹子石板块 (42) ◆沙坪坝西永组团板块 (42) ◆九龙坡华岩板块 (42) 重庆土地市场分析报告 引言： 土地是构成房地产的重要部分，土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场产生重大的影响。近年来，随着国家房地产宏观调控政策的不断调整，特别是针对土地市场的一些政策的出台，土地成为了开发商最为关注的焦点之一。 而重庆土地市场在2003年之前的管理一直较为混乱，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，土地市场并没有朝一个健康的方向发展。2003年下半年开始，重庆土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范，主城区经营性土地交易都必须在土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。而重庆近两年的土地交易情况、各个区域的土地价格、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土

重庆市房地产市场分析报告

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告 战略投资部

目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议

一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，

目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。 这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况

2011年重庆房地产市场调查报告

2011年度 重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋

势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高 从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：

2018年房地产基金市场研究报告

2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月

目录 前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)

图表目录 图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)